开发风险论文范文（精选11篇）

开发风险论文 第1篇

关键词：旅游地产,矩阵模型,Borda方法,风险评价

旅游地产是旅游业与房地产业相互借力并紧密融合的边缘性产业。从全球角度来看, 旅游地产作为新兴的业态形式一直得到了旅游业界和地产界得足够关注, 而现今国内对旅游地产的研究多集中于开发可行性、运营模式、制约因素及对策研究等方面, 很少涉及旅游地产的开发风险, 因此从风险角度对其进行开发评价, 有积极的意义。

一、旅游地产及其开发风险识别

(一) 旅游地产的概念、特征及类型。

旅游地产广义上是指以旅游与休闲度假为主题的置业。由于这样的地产临近优质的旅游资源, 所以也被称作景观地产。与其他形式的地产置业相比, 旅游地产的开发与营销模式主要以休闲为目的, 并以此完善与拓展旅游度假的功能, 实现地产与旅游的有效结合与互相提升。旅游地产随着国内旅游市场的开发与完善逐步引起业内的关注, 它与商业地产、住宅地产一样有着地产置业的共性特征即满足人们的居住要求, 也具有其与众不同的特征:首先, 旅游地产在各地的发展状况差异较大。以北京、上海为典型的一线城市主要依靠人造景区来促成旅游地产的开发, 二三线城市则以自然资源为依托;其次, 旅游地产产品类型呈现多样化状态。旅游地产所承载的内容逐步扩展, 已经涉及到健身、娱乐、旅游、休闲、滑雪、健康等多种主题, 其运作方式也逐渐综合化、多元化;再次, 旅游地产更多地关注投资与消费的优化组合。投资者在考虑投资旅游置业获得增值收益的同时, 也会意识其对提高自身品质生活方面起到的作用, 物质收益与精神休闲能在旅游地产的开发中得到验证;第四, 旅游地产的开发模式及其产品与配套服务形式较为丰富。在我国, 地产投资商已经针对消费者的需求开发出了多种形式的旅游地产产品 (如表1) , 包括产权酒店、分时产权、商务度假置业等等, 这些旅游地产形式对其配套的服务要求也愈发严格。

(二) 旅游地产开发风险。

1.准备风险。

旅游地产因为其独有的特点导致它与传统型的城市住宅开发理念有较大差距, 在旅游地产的开发前期就应该有充分的理念准备、人才准备及资金准备。在项目开发前期更要注重项目的融资政策是否有益。现实中很多项目都没有能够充分研究目标市场的容量, 也没有做好基本的准备工作, 对于短期利润的追求可能造成严重的后果。

2.选址风险。

在对项目进行选址的时候应该考虑两方面的因素, 其一是区位因素, 包括交通条件、配套设施等;其二是资源条件, 旅游地产是依附旅游资源而生, 那么在确立项目前, 应该对当地的人文资源、自然资源及人造资源进行充分的挖掘, 建立严格的论证体系。

3.公关风险。

旅游地产项目的开发还涉及到开发商与当地政府的关系问题, 处理好这方面的关系对项目开发的成败有着决定性的作用, 表现在是否可以争取较低的土地价格、是否可以获得灵活的付款方式、是否可以享受优越的税费政策以及是否可以顺利开展报建工作。此外, 建立与政府相同的价值取向能有促成旅游地产项目的上马。

4.定位风险。

要抗击旅游地产开发的定位风险必须解决两类问题, 一是项目定位的准确性, 即项目是否满足市场需求, 项目的最终定位是否明晰等, 二是寻求在同一个市场中建设差异化项目的途径与方案, 以创新性来驱动其开发进程。

5.运作风险。

旅游地产的开发还必须关注城市规划的总体要求。在项目建成后, 旅游地产的运营及相关配套服务设施的完善都需要高度重视, 尤其是要建立合适的营运模式, 提供优质的管理服务, 还要执行高效的宣传推广。

6.生态风险。

一个有社会责任感的企业必须时刻关注自身的投资行为时候影响了自然的可持续发展。旅游栖身于自然, 培植于自然, 开发于自然, 没有了自然的拥护, 一切都将成为泡影。

二、运用风险矩阵模型评价旅游地产开发风险

(一) 风险矩阵。

风险矩阵最早应用于军事领域。现今矩阵风险模型作为一种可以预期风险结果的决策工具已经被应用于商业、工业等各种领域。它能够对项目开发的潜在风险影响因素进行评估, 再根据预设的标准就可以对风险进行等级评定。旅游地产作为地产开发的新方向及概念延伸, 其开发时刻要面临着新的挑战与不确定:例如政策导向的变更、旅游概念的延伸、消费者休闲方式的升级及开发商市场预测的失灵等。在本文中, 我们把可能导致旅游地产开发产生风险的影响事件统称为旅游地产开发风险事件, 在旅游地产开发项目的管理过程中, 对可能存在的风险进行评价分级, 可以给项目的投资者与决策者提供鲜明的风险预期, 有助于开发决策的现实。

(二) 风险影响等级和风险发生可能性等级的确定。

旅游地产开发风险等级的划分一般采取定性的分析方法, 可由投资决策者、地产开发业内人士、土地政策学者等组成专家组根据表2及表3对前文所列举风险因素的影响程度与发生概率进行评价, 最终由表4确定各风险的等级。

为了使风险结减少, 我们将风险概率范围细分为如下七个层次, 等到表4所示的单元分区。

(三) 旅游地产开发风险的重要性排序。

为了将现有人力、资金及物资资源分配到最需要防范和控制的风险中, 我们利用Borda序值法进行分析, 对旅游地产开发风险因素进行排序, 最终能够得出风险因素的重要性位次。由于表4中处于高等风险的有两个, 中等风险的也有两个, 故需要对其风险等级进一步细分, ESC研究人员将投票理论应用到矩阵分析中, 提出Borda序值法, 下式为Borda序值计算公式:bi=Σ (N-rik) 其中, N为风险因素的总个数, i为某一特定风险, k表示某一准则。风险矩阵有两个准则, k=1表示风险影响I, k=2表示风险概率P0, 则公式中rik表示风险i在准则k下取值等级高于风险i的风险个数, 从而风险i的Borda序值可由公式直接计算得出, 例如准备风险的风险影响序值r11=5, 风险等级序值r12=1, 所以Borda值b1=6。

(四) Borda在应用中的优点。

从表5中, 我们可以看出开发过程中存在的风险按Borda序值排列, 依次为选址风险、生态风险、运作风险、准备风险、定位风险、公关风险。故我们在旅游地产开发风险控制中, 应该加强对选址的研究并且需要其对生态环境的影响, 减少风险系数。使用Borda方法原理简单, 易于使用, 结果直观;Borda方法在对风险进行排序的过程中, 将产生更少的风险结。当然有的情况下Borda序值法并不能完全消除风险结, 但是可以减少风险结。除了风险影响I与风险概率P0的确定由专家 (可采取德尔菲分析法) 主观分析, 其他值的客观录入与计算增加了风险评估的可信度, 量化结果便于决策人员分析借鉴。

三、结语

地产行业的发展正处在经济浪潮的顶端, 随着城际交通的网络化、便捷化, 人们对休闲度假需求的普遍化、个性化, 以及物质生活水平的提高, 旅游地产势必成为地产行业多样化发展重要的一面旗帜。然而旅游地产并不仅局限于投资与建设, 更是一种对于概念的开发、对机遇的把握, 其中面对的种种风险需要决策者去考量和控制, 所以对旅游地产开发风险进行评估并确定重点防范区域就能在突发事件前制定更有针对性、准确性和有效性的风险防范计划, 提高开发效率。

参考文献

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[3].白浩.中国旅游地产开发模式研究[D].天津大学硕士论文, 2009, 5

设计开发风险管理制度 第2篇

规定公司医疗器械设计开发的风险管理方针、风险可接收准则和风险管理过程要求，规范公司医疗器械风险管理活动，确保医疗器械新产品使用安全。2 适用范围

本制度适用于公司医疗器械新品设计开发的风险管理。3 风险管理职责分工 3.1公司总裁办公室会议

由公司总裁跟管理层组成。公司的总裁办公会议和风险控制委员会对的风险管理和控制进行裁决；对公司风险管理制度进行最后评审，宣布风险管理制度的实施。3.2研发部总经理

a)制定公司新品开发风险管理方针；

b)为风险管理活动配备充分的资源和有资格能胜任的人员；

c)主持公司研发部风险管理评审，评价公司新品风险管理活动的适宜性，以确保风险管理过程持续有效；

d)对公司成立的新产品开发项目组，授权管理者代表批准《风险管理报告》。3.3 管理者代表

a)确保公司新品开发的风险管理制度的建立、实施和保持； b)对公司风险管理活动进行督导； 3.4 项目风险管理小组负责人

a)制定《医疗器械风险管理计划》（以下简称：风险管理计划）； b)组织风险管理小组实施风险管理活动；

c)跟踪相关活动，包括设计开发和工艺研究后信息；

d)对涉及重大风险的评价和措施，可直接向管理负责人汇报； e)组织新品开发风险管理过程评审，编写风险管理报告； f)整理风险管理文档，确保风险管理文档的完整性和可追溯性。3.5 风险管理小组 所有新产品设计开发项目都应成立风险管理小组。风险管理小组以设计开发项目组成员为基础，根据需要可邀请制造、检验、服务和临床人员参加。

a)对产品进行风险分析、风险评价； b)分析、制定风险控制措施； c)实施、记录和验证风险控制措施；

d)对剩余风险、是否产生新的风险、风险控制的完整性以及综合剩余风险的可接受性进行评价；

e)建立和保存必要的风险管理文档； f)参与风险管理过程的评价。4 风险识别

公司新产品开发风险识别

新产品开发是一个复杂的、动态的、连续的过程，其中涉及到大量的信息收集、分析、筛选及传递，各种模式方案的选择与确定，各种要素资源的投入与配置，新产品生产及营销战略制定等一系列的工作。这些工作都不同程度地存在不确定性，从而导致企业新产品开发风险的发生。因此，要成功进行新产品开发，就必须加强对新产品开发中的风险分析与评估。

针对我司产品开发的方向，应对以下风险进行辨识：

1、技术风险。指企业在新产品开发过程中，因技术因素导致新产品开发失败的可能性。技术风险大小由下列因素决定：技术成功的不确定性；技术前景的不确定性；技术效果的不确定性；技术寿命的不确定性。

2、市场风险。指新产品的相对竞争优势的不确定性，市场接受的时间、市场寿命及市场开发所需资源投入强度等难以确定，而导致新产品开发失败的可能性。新产品开发出来以后，价格往往较贵，同时人们对新产品的质量、性能及其稳定性往往要观望一段时间，或等别人使用后再购买，这就阻碍了新产品快速渗透并占领市场。若新产品不能在短时间内占领市场，则很可能失败夭折。因为若这项技术也被竞争对手看中，他们很可能模仿并加以改进，在短时间内追赶上来，且其产品更具优势。这时，刚刚被引导出来的市场，很可能被竞争对手占领。

3、资金风险。指因资金不能适时供应而导致新产品开发失败的可能性。若不能及时供应资金，会使新产品开发活动停顿，其技术价值随着时间的推移不断贬值，甚至被后来的竞争对手超越，初始投入也就付之东流。此外通货膨胀也会引起资金风险。

4、环境风险。指新产品开发由于所处的社会环境、政策环境、法律环境等变化或由于自然灾害而造成新产品开发失败的可能性。因此，新产品开发，必须重视环境风险的分析和预测，采取有效的对策和措施，把环境风险减少到最小限度。

5、生产风险。指在新产品开发过程中，由于生产系统中的有关因素及其变化的不确定性而导致新产品开发失败的可能性。如难以实现大批量生产、生产周期过长、工艺不合理、设备和仪器损坏、检测手段落后、产品质量难以保证、可靠性差、供应系统无法满足批量生产的要求等。

6、管理风险。指在新产品开发过程中，由于管理失误而导致新产品开发失败的可能性。如组织协调不力、其他部门配合不好、高层领导关注不够、调研不充分、市场信息失真、市场定位不准、营销组合失误、风险决策机制不健全、研发过程不协调等。5风险分析

新产品开发风险的控制：

由于新产品开发活动综合性强，关联性大，因此创新决策不是孤立地进行的，而应当结合企业资源与能力特点以及总体经营战略，并对技术发展趋势、市场状况以及面临的竞争形势进行深入的调查、分析和研究，还要对新产品开发具体项目方案进行深入全面的评估，从而作出综合决策。

1.项目的技术评估。技术评估主要是对该项目技术先进性和适用性进行评估。首先，要分析所采用技术的先进性，是否符合行业技术发展方向，新技术新产品的寿命周期有多长；其次，项目在技术上是否切实可行，要深入分析技术本身的成熟程度及稳定性、可靠性，还要具体考虑企业是否具备相应的研发能力，配套技术及设施、设备、工艺、人员的技术能力及员工操作水平能否符合需要。

2.市场前景预测。新产品开发活动成败与否最终是在市场上得到检验，只有当新产品符合市场需要及其变化时，创新成果才能为市场接受，企业才能得到回报。因此，市场的分析论证是否准确是风险控制的关键环节。企业必须科学地做好市场调查与预测分析，努力把握需求的变化趋势，为创新产品进行准确的市场定位。

3.竞争状况分析。进行新产品开发是企业参与市场竞争的重要手段。因此，在新产品开发决策中，一是要充分利用各种合法手段和可能渠道努力掌握竞争对手的动态，进而决定企业的竞争战略。如通过搜索和查阅有关专利文献、技术文献可了解竞争对手的创新成果，行业的技术发展状况，并借鉴他人的经验教训，少走弯路；二是要预测创新产品上市后，竞争对手可能采取的对策及其对新产品的冲击，分析竞争对手进行模仿的可能性、难度及所需时间，避免选择研发费用高昂但竞争对手可以较易或较快进行模仿的新产品开发项目。

4.企业资源及能力分析。企业是新产品开发风险的承担主体，一个企业所拥有的创新资源和能力决定了它进行新产品开发的强度、规模和方式。因此，在项目选择时应客观评估企业所拥有的创新资源及配置能力，主要包括研究开发能力、总体技术水平、生产制造能力、市场营销能力、资金实力及项目管理水平，并对项目风险发生的可能性及危害性大小进行预测，量力而行地选择新产品开发项目。无数企业的实践证明，充分利用和拓展企业既有资源，并根据优势资源来选择新产品开发切入点，有利于降低新产品开发成本，提高创新成功率。

5.企业总体经营战略的需要。企业战略是对企业生存与发展的总体谋划，新产品开发作为增强企业竞争力的最重要手段，必须依据企业战略有选择、有重点地进行，做到有所为，有所不为。应重点选择那些符合企业当前和未来竞争需要及业务发展需要，有利于形成和强化企业核心竞争力，具有战略价值的创新项目，这样才能使企业从整体高度合理有效地配置有限的创新资源，产生协同作用，亦有利于各环节，各部门协调配合，减少冲突，从而保证新产品开发项目的顺利实施。6新品开发过程进行风险管理

1.建立高效的新产品开发组织机制。企业领导层应明确企业的重点经营业务、经营领域和发展方向，制定与总体战略相符合的新产品开发战略，明确新产品开发目标和新产品活动范围，并以战略为纽带将全体创新人员连为一体；应根据需要设立灵活的新产品开发组织机构，由高层管理者负责协调研究开发、工程技术、生产、供应、营销、财务以及人力资源等职能部门的合作与配合，明确各环节风险责任；高层管理者应高度重视新产品开发并制定合理的创新激励政策和有效的分配创新资源。

2.建立科学的新产品开发项目管理机制。应合理地运用项目管理工具和管理方法，从新产品开发项目立项、开发、中试、生产到销售，建立一套严格的决策程序、系统科学的评价标准和周详的计划。企业重大新产品开发项目决策应由高层管理者、科研人员、生产人员、营销人员共同参与制定，对创新项目中存在的各种不确定性因素，在项目实施的过程中要随时进行监控，及时搜集和反馈有关信息，并在项目进行的各主要阶段要根据反馈的信息对开发项目进行再次评估，并决定该项目是继续、放弃、修改还是重做，由传统的一次性决策转变为多阶段追踪决策，以提高项目的有效性，最大限度地降低风险。对重大的新产品开发项目除正常计划外还应有应变计划，以便及时采取补救措施，降低不利事件发生时所带来的损失。

3.加强新产品开发各环节的沟通与协作。新产品开发是一项系统活动，要提高创新成效，企业各部门之间必须具有良好的沟通渠道和沟通方式。在创新项目实施中，研究开发、产品设计、工艺、制造、采购、营销等职能环节要始终做到相互交叉渗透，通过开展有组织的团队工作，加强沟通与合作。如研究开发人员、产品设计人员应直接面对市场，参与对市场和用户的调查分析，与营销人员共同测度顾客需求，从市场营销的角度进行产品的概念开发与构思；设计人员进行产品设计、工艺设计必须与制造部门人员共同确定，这样可避免因沟通不足所导致的设计反复更改变动，从而加快创新进度，缩短新产品进入市场的时间，更好地把握先机，同时降低产品开发的成本费用，减少风险；要加强与外界科技网络的信息沟通，积极开展协作，并与供应商、顾客建立密切的联系，及时掌握市场和顾客需求变化动态。

4.新产品上市运作管理是指在新产品研究开发出来之后，对新产品上市前和上市过程中的一系列活动的策划与管理。包括进行市场测试、策划新产品试销活动、预测新产品的销售量、选择进入市场的时机、进行广告宣传、确定销售渠道和销售策略以及上市后对新产品的跟踪与改进等。新产品的市场价值得不到实现，研究开发投入就无法收回。因此，企业必须对新产品的上市运作予以充分重视，要对新产品进行明确的市场定位，加强新产品的试销和中试。选择适当的上市时机和地点，合理定位，制定有效的销售策略；要加强与消费者及中间商的沟通，注重新产品市场信息反馈，并不断改进新产品和完善服务；要重视对新产品的保护工作，新产品仅有技术壁垒、自然壁垒还不够，应充分利用专利制度和法律手段及时对新技术、新产品进行保护，并加强新产品的保密措施。

5.通过对新产品开发项目进行科学的决策与组织管理虽然可以降低风险发生的可能性及损失，然而由于外部环境中存在大量企业不可控制的风险因素，不可能完全避免风险的发生。因此，增强企业组织的柔性，提高企业整体应变能力是新产品开发风险管理的根本措施。信息越全面、越准确、越及时，创新风险就越低，要充分利用现代信息收集手段，密切跟踪了解国内外科技发展动态和市场变化信息；建立灵活迅速的决策制定机制与执行机制，简化决策链条，提高企业对环境变化的反应速度；建立有利于创新的企业文化，鼓励知识和信息的传播、共享和创新，不断提高个人和组织的学习能力和适应能力。7新品开发风险管理评估报告

1、制作风险报告的目的：

1)使公司的董事会和管理层了解公司面临哪些重要的风险，目前采取了哪些措施来管理这些风险，以及管理的有效性怎样；

2)公司的董事会和管理层需要通过风险管理报告来评估对风险管理的授权是否被适当的执行，公司的风险状况是否与公司整体的风险偏好相一致，公司面临的主要风险是否被控制在可接受的水平；

3)公司的管理层还可以借助外部报告（外部审计和监管当局）来评估内部报告的准确性、及时性和内控建设情况；

4）公司各部门的负责人也可通过审阅风险报告，掌握本部门风险的管理状况。

2、风险报告的内容： 1)公司面临或可能面临的重要风险； 2)对风险的评估；

3)对风险管理有效性的评估； 4)风险关键指标；

5)重大风险事件、造成的损失及其补救措施； 6)外部与公司风险管理相关的信息等。

3、新品开发风险报告的编写：

1.公司风险评估报告由风险管理小组经过风险识别后项目风险管理小组对风险评价进行分析，从实际出发，紧密围绕当前市场形势和公司发展的实际需要而最终编写成。

2.风险评估报告的制定应坚持全面性和重要性原则，客观真实的反映当前生产经营活动中可能存在的问题和有针对性、可操作性的风险解决方案。

3.风险评估报告分为定期综合报告和重大事项特殊报告。定期综合报告是指公司风险管理小组定期收集公司新品开发部门提交的针对其自身当前主要风险的识别、评估、解决和监控的报告，最终汇总而成的公司整体在该时期的风险管理综合性报告。重大事项特殊报告是指公司针对临时性、突发性、影响公司全局的风险因素进行识别、评估和解决等方面工作的风险报告。

4.公司总裁办公会议可以聘请外部专业机构协助进行风险评估报告的分析及制定。

5.风险评估报告的填写和报送应严格遵守公司的保密规定，任何参与风险报告填报工作的部门、单位和个人均对报告相关事项负有保密义务，不得擅自披露有关信息。公司新品开发风险控制措施的效果、剩余风险、是否产生新的风险、风险控制的完整性和综合剩余风险可接受性的评价

1.总裁办公会议通过对设计和开发的新产品进行评审，验证设计开发阶段各项风险控制措施的实施情况，评价风险控制措施的完整性（所有已判定的危害处境产生的一个或多个估计的风险是否已经得到考虑），评审风险控制措施是否产生新的风险。

2.通过设计和开发的验证，对风险控制措施的实施情况进行验证，对风险控制措施的有效性进行验证，评价剩余风险的可接受性。

3.通过设计和开发的确认（产品试用/临床评价/产品鉴定），进一步评价风险控制措施的有效性，评价综合剩余风险的可接受性。对判定不可接受的，而进一步的风险控制又不可行的风险，进行风险/受益分析。9 产品风险管理过程评审

在设计评审、设计验证和设计确认等过程结束后，风险管理小组负责人应组织风险管理小组成员对风险管理过程进行评审。评审由风险管理小组负责人主持，如果需要可以聘请专家参与。评审应确保：

a)新品开发管理计划规定的活动已被适当实施；

b)综合剩余风险是可接受的；

c)已有适当的方法获得相关生产和生产后信息。10新品生产和生产后阶段的风险管理

1.产品负责人要建立“生产和生产后信息评价和处理记录”（见附件3），记录与安全性有关信息的评价和处理情况。

2.产品负责人每年都要根据与安全性有关的生产和生产后信息的评价和处理情况，对风险管理报告进行适当更新，同时修改报告的版本号；如果没有涉及产品安全性的生产和生产后信息出现，只需修改风险管理报告的版本号。11 公司新品风险管理评审

1.公司每年应至少组织一次风险管理评审（由总裁办公会议与风险管理小组组成），评价公司新品风险管理活动的适宜性和有效性，找出存在问题，采取改进措施，以确保风险管理过程持续有效。

2.公司质量体系内审组通过内部审核，检查风险管理活动的符合性和有效性，以作为风险管理评审的输入。

页岩气开发的环境风险 第3篇

【关键词】页岩气；环境；风险

0.引言

页岩气赋存于有机泥页岩及其夹层中，主要成分为甲烷，是一种高效、清洁的能源。与常规储层有差别，页岩不仅是天然气生成的源岩，也是聚集和保存天然气的储层和盖层。因为页岩渗透率极低，页岩气体在其中并不能轻易流动，因此常常通过水平钻井和压裂的方法来实现页岩气储层的开发。与常规天然气相比，页岩气开发具有开采寿命长和生产周期长的优点，大部分产气页岩分布范围广、厚度大、普遍含气，这使得页岩气井能够长期以稳定的速率产气。

近年来，页岩气产业发展迅速，对世界能源格局产生了重要影响。以美国为例，2011年其产量达到了1800亿方，占天然气总产量的34%；并且到2035年，美国页岩气总产量比重将达到46%，是其未来天然气增产的主要来源。但是页岩气开发引起的环境问题也引起了国际社会的广泛关注，有的国家就要求延迟或限制在页岩气开发中使用水力压裂技术。纽约参议院就曾在2010年8月通过了暂停通过水力压裂技术開采页岩气的法令，欧洲的大部分地区也尚未进行页岩气系统勘探。根据国土资源部2012年调查评价结果，我国页岩气储量丰富，可采量达到了25.08万亿方（不含青藏地区），已超过美国本土（24万亿方）。中国政府也高度重视发展页岩气，制定了页岩气发展“十二五”规划，出台了页岩气补贴相关政策。

然而我国页岩气开发属于起步阶段，应避免“先开发，后治理”，充分利用已有研究成果和国外经验教训，结合我国页岩气主要富聚在西南、北方地区的客观条件，及早建立适宜的环境监管体系，采取相应的措施。

1.水资源消耗

页岩气井钻井和压裂都需要大量水，尤其是页岩气开发常采用的多级压裂技术，大约每口页岩气压裂耗水量就达到2万方水；并且页岩气井密度大、数量多，对水资源的需求。而这些用水主要来自于河流，池塘和含水土层的清洁水，这对于当地城市、生活和工业用水都是巨大的挑战。而我国页岩气主要赋存地本身就常属于严重缺水地区，水资源自我补给速度已经低于抽取地下水的速度，在这些区域进行页岩气开发会影响开发区域内水资源的可持续利用，使其面临季节性甚至长期性水资源短缺。合理、有效开发页岩气应杜绝粗放型地开采，维持生态的协调可持续发展。

2.水体污染

页岩气开发过程中引起水体污染的途径很多：（1）水力压裂施工过程中需要使用压裂液压开地层、携带支撑剂，但是压裂液含有缓蚀剂、除垢剂、降阻剂等化学添加剂，压裂作业并不能完全返排，致使这些化学物质残留在地层中，污染地下水。（2）压裂返排液会混合重金属、烃类物质和水溶性盐类等，对偏远地区的井场来说，返排液无论是就地处理还是外输至污水处理厂都是棘手的问题，处理不当便会污染水质。（3）页岩气钻探、固井、完井等作业操作不当也可能导致泥浆、水泥和其他化学物质泄漏到地下水层中，引起水体污染。（4）页岩气开发常常采用大型设备，大型设备震动会引起井水等水体混浊。

水体一旦受到污染，将很难采取措施进行恢复，尤其是我国赋存页岩气的区域常常地质条件复杂，地下裂缝、溶洞等发育，地下水环境复杂，滤失和泄漏的污染物处理非常困难。

3.温室气体排放和大气污染

页岩气的最主要、最基本的成分是甲烷气体，甲烷气体是导致全球气体变暖的主要温室气体之一。尽管甲烷在大气中停留的时间仅为 CO2的1/10，同等质量甲烷气体引起的气温上升是二氧化碳的几十倍。到2030年，全球油气生产释放的甲烷气体将会是人为产生甲烷气体的最主要来源，如果考虑最近几年页岩气开发的迅猛发展，该比例还会提高。

我国页岩构造中约含有大于1%的硫化氢，还有少量的苯、正己烷等，如果处理不当，将严重影响局部空气质量，造成严重环境隐患。另外，研究表明天然气燃烧产物经过一系列复杂光化学反应还会产生新的污染，在美国的某些地方，页岩气大规模开发引起了地面臭氧烟雾污染，导致臭氧烟雾达到了污染临界值。

4.土地占用和地表、植被破坏

页岩气开发钻井数常常密度高、间距小，在10Km2的范围内页岩气田气井数可能就会超过10口，大量钻井会导致土地资源占用，加剧土地矛盾，在农耕区甚至会改变区域土地利用类型；在压裂作业时，大量压裂卡车进场，对公路路面有潜在危险，修建压裂车进场道路和压裂场地会破坏大量的地表植被，势必对生态造成一定影响；此外，修建页岩气集输管道也会引起占用土地、破坏地表和植被。

【参考文献】

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软件开发项目风险模型分析 第4篇

1.1 软件项目风险定义

软件开发项目的风险为软件项目在整个生命周期内,由于受各种环境的不确定性因素的影响,实际发生的成本、进度、质量等与预期结果的不利偏差。软件项目的风险具有以下的几个特点:第一,对于项目各组成部分之间的复杂关系,任何个人都不可能彻底地了解。第二,项目各个组成部分之间不是简单的线性关系。第三,项目时刻处于动态变化之中,平衡状态即使出现也只能是短暂的。第四,项目管理者不仅要面对技术和经济问题,还要面临一些非常复杂、非线性和不确定性极高的问题。

1.2 软件项目风险管理

软件项目风险管理是对有关软件项目、软件开发过程和软件产品损失的可能性,它涉及操作过程、组织过程和合同等相关参数主要包括资源制约、外界因素、供应商关系或合同制约的管理。

Boehom认为软件风险管理指的是“试图以一种可行的原则和实践,规范化地控制影响项目成功的风险,其目的是辨识、描述和消除风险因素,以免它们威胁软件的成功运作。”Hall认为软件风险管理是对影响软件项目、过程或产品的风险进行估计和控制的实践过程,该实践围绕目标设定、项目计划、执行、度量、改进和发现新信息六大科目展开。SEI在软件工程体系中提出软件风险管理是有关管理威胁开发软件产品计划风险的概念、方法和技术,包括风险辨识、分析、监控、减轻和计划。具体分成三个知识单元:风险分析、风险管理计划和风险监控。通过以上软件风险项目管理的不同观点,可以归纳出软件风险管理是一个为了避免和减小软件项目失败的风险,对软件风险进行识别、分析、计划、监控的管理过程。

2 经典软件项目风险管理模型

2.1 Boehm体系

Boehm于1991年详细描述了他的思想体系,其中把风险管理活动分成两大阶段,每一阶段含有三个步骤:第一阶段,风险估计阶段。此阶段可分为:风险辨识、风险分析,风险排序三个步骤。第二,风险控制阶段。此阶段可分为:编制风险管理计划,风险解决,风险监督三个步骤。

每一步骤都备有不少的相关实现技术,例如,风险辨识中给出了10大软件风险因素清单。同时还推荐了各个因素的相关处理意见及方法。从该清单出发,经理和工程师们能够进一步细化风险因素,并加以评估和化解。

2.2 Charette体系

1989年Charette设计了称为风险分析和管理的体系,两大阶段分别为分析阶段和管理阶段,每个阶段都内含三个过程,风险分析阶段分为:辨识、估计、评价;风险管理阶段分为:计划、控制、监督。每个阶段内的过程活动并不能完全分离,有相互重叠甚至交错反复的现象。Charette同时为各个过程提供了相应的战略思路、方法模型和技术手段,特别在风险的辨识和估计过程中,其中大多数是运筹学、系统科学中的模型应用。

2.3 SEI体系

SEI在软件风险管理方面作了大量的工作,1999年前后分别以技术报告和手册等形式公布了基于分类的风险辨识(TBQ)、连续风险管理(CRM)、软件风险评估(SRE)、软件采购风险管理成熟度模型(RM-CMM)和团队风险管理(TRM)。完整思想是想以TRM为框架,贯穿CRM思想,依托SRE过程,以TBQ等为基本手段,配合软件能力成熟度模型(SW-CMM)和(SA-CMM)完成软件的风险管理。

其中CRM思想如上图1所示,SRE过程分为合同签订、风险辨识和分析(RI&A)、中间报告、缓和战略计划(MSP)和最终报告5个阶段。SA-CMM与SW-CMM类似,前者是对获取软件产品或服务一方组织管理能力的描述,后者是对开发组织过程能力的描述。RM-CMM配合SA-CMM模型的5个成熟度等级和关键过程域(KPA),也提出了风险管理关键过程域(RM-KPA)的概念。RM-KPA的结构包括目标、为达成目标的活动和支持活动顺利开展的制度化特征。其中目标有3个:1)鼓励项目全体人员参与到所遇风险的辨识和缓和中来;2)在所有的项目职责中明确项目团队软件采购过程的风险辨识、分析和缓和;3)项目评审已识别出风险的状态。

2.4 Hall体系

Hall女士受SEI连续过程改进和PDCA质量管理方法的启发,提出了“6-学科模型”(Six-Discipline,6-D),如图2。图中E代表预想(Envision),这是把思想转换为目标和目的的学科,用于研究软件产品的远期规划;P代表计划(Plan),是要为软件目标分配资源的学科;W代表工作(Work),指生产产品计划的执行,工作的伴生产品是状态和不确定性;M代表度量(Measurement),指比较期望值和实际值的学科,两个值的差异用于调整项目计划;I代表改进(Improve)是指从过去的经验中学习的学科,它通过分析基准和项目度量结果,找出改进的方向;D表示发现(Discover),是指要预知未来的学科,是通过对工作中不确定性的评价和困惑的思考,思考机会和风险的均衡,预先指导计划和规划的改变。

3 软件项目风险管理模型分析

以上4种典型的软件项目风险管理体系各有特色,较早出现的两套体系(Boehm和Charette体系)偏重于理论结构的完善,不妨称为理论体系,后两套体系则偏重于实践应用,不妨称为实践体系。总体来说,理论体系结构完整,内容完善,并附带有与结构和内容相配套的不少方法和技术。体系构建者旁征博引,着重说明了为什么要这样做的道理,阐明了如何从其它学科,如运筹学、决策理论等中借用思想、方法和工具。但研究范围局限于软件项目的核心风险管理,研究对象主要是开发技术风险,很少论及实现体系思想所需要的保障措施,基本上只站在开发商一方讨论风险管理问题,操作性也显得不足,整体上看思想性大于技术性,对实施过程中人所发挥的作用估计不足,从一定程度上说有理想化的成份。

Boehm先生一直关注软件项目的风险管理问题,曾提出了围绕风险管理开展软件开发的方法,即螺旋模型,还从经济学角度论证了软件开发问题,并引入了构造型成本模型(COCOMO)。他最突出的贡献之一是建立了软件风险管理研究领域,提出了头10大风险清单的风险辨识思想,尽管有缺乏动态性的不足,但确实对后续研究产生了很大的影响,只是他的体系在计算风险当量时没有考虑效用因素。

Charette先生的体系从结构上看与Boehm体系只在用词不同,本质上区别不大(两者同在1989年独立提出软件风险管理体系)。Charette的体系中认识到了风险的投机性,也从步骤上强调了对组合风险的评价。但就如何获取单一风险估计值和组合风险分析效果,还缺乏可行的手段和措施,在风险的效用问题上只考虑了目标效用,而没有考虑到不同项目参与人的效用。另外,与Boehm一样,也没有考虑点概率值在实践应用中的不足。

两套实践体系最明显的特点是考虑到了体系的可操作性,体系中的理性思考以指导实践步骤为主要目的,基本上摒弃了复杂的数学运算,强调与软件开发过程的紧密结合,强调把划分好的任务落实到人的重要性,还绘制出了关键的风险管理实用表格,注意到了风险管理数据的形成和利用问题。但为保证复杂体系的一致实施,需要对实施人员进行专业化培训。SEI体系明确提出了软件采购方在项目风险管理中的地位和作用,注重发挥和要求采购方参与到风险管理中来。该体系基于风险分类结构辨识风险,组织了194个揭示风险的问题,设计了各项实施措施的场景,有些活动甚至详细规定到了需要在多少分钟内完成。为了简化风险管理的实施成本和实施难度,该体系将风险发生的可能性定义为非常可能、可能和不可能3种,把风险后果定义为灾难性的、严重的、次要的和可以忽略的4级,两项因素组合成的风险当量简化为高、中和低3档结果,不过这种做法在降低管理成本的同时也降低了管理精度。SEI体系的管理步骤多于技术、方法和工具,没有涉及到组合风险的处理,可以看出其主体思想是以简单的学术背景要求、方便的日常事务应用,再加上严格的管理规定达成IT项目风险管理效果。所以尽管技术要求不高,但实施成本不低,因此更适合于大型公司或开发大型项目时采用。但不足的是对如何取得预想方案中风险和机会的均衡重视不够,基本思路是改进项目管理,带动风险管理,管理范围仍以核心软件风险管理为主。也可以认为上述4套体系归属两个风险管理层次,一个是研究如何辨识、处理和消除风险的学科,一个是试图辨识并采取规避措施的行为或过程。照此理解前两套体系属学科层,后两套体系属过程层。以上4套体系总体都偏重解决开发活动内部的技术风险,在风险控制手段上也往往着眼于降低风险发生的可能性,而对如何规避风险后果措施不多。

参考文献

[1]黄梯云.管理信息系统[M].2版.北京:高等教育出版社,1999.

[2]薛华成.管理信息系统[M].3版.北京:清华大学出版社,1999.

[3]郑人杰.软件工程(高级)[M].北京:清华大学出版社,1999.

浅析房地产开发贷款的风险控制 第5篇

摘要：针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风险有哪些以及房地产贷款内部外部的环境。

关键词：房地产 贷款风险 环境

最年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银行与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。据近年来我国银行实际运作表明，贷款风险正日益增加。

一、全球经济一体化带来的政策性风险 ：随着全球经济的发展，各国经济都在相当程度地合作渗透，相互之间的影响也在不断地加大。东南亚金融风暴，就是“一发”牵动“千钧”。

二、市场风险分析

1.市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。

2.市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。

三、银行风险分析

银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存款和银行本身的安全，体系和社会经济的安定。按揭贷款的银行风险来自借款人和银行经营两方面： 1借款人的风险

（1）借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表现为被迫违约(指个人财力不足引起还款能力丧失)和理性违约（即借款人转移投资违约,指借款人具有还款能力，但觉得放弃继续还款可带来更大的利益）。借款人买房后，房价上升，其理性违约的情况少，而市场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，失去收入来源，影响资金正常循环。（2）借款人个人信用潜在风险。我国目前个人收入制度不透明，个人消费信贷处于初级阶段, 贷款行不能正确评价借款人实际收入，不能对其进行有效的跟踪监控，个人信用状况难以评估。

（3）借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优惠条件所吸引，未充分考虑自身的还款能力，随时间推移，生老病死、事业成败、社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。（4）按揭成数确定不当。按揭成数确定不当，对借款人不加区分地提高按揭贷款成数可能造成的风险。过低的成数还可能诱发借款人的道德风险。对以投资为目的的购房行为来说，首付比例降低，前期投入越小，放弃投资后遭受损失越小，房产市场不景气时，就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银行。（5）信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后的催收工作设置了障碍。2 银行经营风险

（1）按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人住房按揭贷款风险分析及防范有哪些？违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。

（2）流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。

四、开发商的风险分析

（1）假按揭（开发商与购房户串通对银行金融欺诈，骗取银行资金）风险。通过高估房地产价值并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空，即使银行处置房产，也会大幅“缩水”，信贷资产出现损失。

（2）开发商不具备相应实力。随着住房市场的快速发展，具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业是各家银行争夺的对象，但激烈竞争也给一些实力很差的开发企业带来可乘之机。（3）来自开发项目的风险。开发商对市场因素分析失误，房屋出售后价格下降。在期房按揭贷款中预售不理想，导致后续资金不足，不能按期交房，客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。开发商多利用融资和预售收入作为资金来源，处于劣势的客户可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的法律风险。

（4）资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德及其它风险。主要贷款风险表现在： 抵押物风险分析: 1住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障，但因贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性极大，保证人资产可能恶化，易造成抵押物风险。

（1）评估风险。主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。（2）抵押物损毁或灭失，影响银行信贷资产质量。

（3）抵押物法律风险。主要来自抵押的合法性，一是因建筑违规违章或严重质量问题，抵押物无法取得《产权证》，导致抵押无效。二是重复抵押、重复销售，致不能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放贷款，就造成债权悬空。

（4）抵押物处置风险。相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人的银行虽有权处分抵押物，但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很可能得不偿失。住房按揭贷款虽是一种风险较低的贷款，但各个环节仍存在一定的风险隐患，如不能正确认识风险，不能对客观环境的变化做出正确的预测和反应，就可能在未来造成损失。2贷款风险的防范

为了推动其健康发展，就必须防范规避风险。预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞争但要避免无序竞争。改善住房贷款的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，决政府直接参与问题，组建非盈利性担保公司。严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈行为的开发商骗取信贷资金。提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成本, 预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。2.1银行的贷款风险防范

银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节。

（1）加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓住营销贷款的客户经理这个关键。

（2）防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定合理的抵押率。在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，开发项目进度、资金运转、总投资、成本构成、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项目，防止工程“烂尾”，“供楼”期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放贷款，专款专用。

（3）加强房地产贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。掌握借款人的动态，及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。

（4）确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数，减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。3密切关注开发商，规避来自开发商的风险

（1）加强对开发商的审查。在签订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资金实力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高的开发商发生业务合作；科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理和居住习惯，审慎选择支持对象。

（2）开发项目的审查。严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质、项目开发环节的各项许可证，加强对城市建设规划的先期调查和信息收集工作。在期房按揭中，加强对开发商项目开发资金的审查，即自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障。

（3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有的建设资金(包括银行贷款)实行“封闭管理,专项运行”。

（4）要充分发挥按揭贷款的综合效应。按揭客户一般有一定的经济实力，有的还创办经济实体，可通过开发商争取到本行开户或办理银行卡业务。

（5）设置个人住房按揭贷款保证金制度。签订按揭协议时，应要求开发商按每个项目专门设置贷款保证金，金额不得低于贷款额的 10%，作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收回贷款。4加强对抵押物监测，防范抵押物风险

（1）强化对抵押物的审查，确保抵押的有效性，防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明。（2）对抵押房产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价，按照谨慎性原则，采用相对保守的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构，若银行没有自己的评估机构，应委托信得过的评估机构。该类贷款期限长，抵押物的价值会发生变化，贷款行应定期或不定期地对抵押物进行监测，合理地确定抵押物价值。

（3）办理财产保险，防止抵押物毁损。贷款银行应时时关注抵押物现状，要求借款人在借款时对抵押物办理财产保险,当抵押物发生人为或自然毁损时,及时获得补偿,不会对贷款的按期偿还产生影响。（4）采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑采取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间，减少贷款损失。积极促进建立和完善住房二级市场，使抵押物的拍卖和交易能正常、合法进行，降低抵押物的处置风险。促进建立“廉租住房”制度，使无力继续还款而失去住房的人有安身之所，降低银行处置抵押物的社会成本。（5）争取立法，规定当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估，如果一时未能立法，则在购房抵押借款合同中注明。

浅议房地产开发风险 第6篇

不可重复性和一次性等特点是房地产开发项目普遍具有的,因为项目的建设周期比较长,这样,在较长的建设周期内就会出现太多的不确定因素,所以构成了项目过程的各种风险。从另一方面来讲,房地产开发项目的建设过程就是风险管理的过程。我们所说的房地产开发风险,是指在房地产开发活动过程中存在的使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。在现实的企业生产过程中,有些因素是我们难以预料和控制的,它可以使企业实际开发利润可能与预计利润发生背离,使企业的经济效益造成损失。谈风险管理,首先要认识风险,并客观地看待风险,只有这样才能对出现的风险有恰当的应对之策,努力减少或规避风险带来的不利影响。下面简单分析一下房地产开发项目中的各类风险及应对之策。

1 房地产开发项目面临的主要风险

1.1 国家政治政策风险

一般是指一个国家所处的国内外政治环境变动及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革和住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。金融政策和财政政策对房地产开发商影响最为直接的。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。

1.2 房产投资项目的资金风险

如果项目成本分析存在严重的失误,或者对融资能力乐观的过高的估计,或者没有领会国家和地方政府的政策实质精神,对大的经济环境把握不准,或者是建设过程中成本严重失控(也可能因突发性事件引起)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成风险。

1.3 房产投资项目的定位风险

因为房产投资项目有这样两个特点:不可重复性和一次性,项目开发过程中最大的风险就是一旦项目的指导思想出现失误,市场定位不准,是后期无法弥补的。从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。房地产开发项目的市场定位包括建筑产品的质量定位、项目的产品定位、建设环境的品质定位等等,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

1.4 房产投资项目的安全和质量风险

房产质量风险包括设计质量和施工质量,这些都属于可控风险。承包商的安全问题表面上看与开发商无关,其实不然。承包商的安全问题会间接的影响项目工期、成本及项目声誉,这一点往往被开发商忽略。

1.5 房产项目经营风险

房产项目经营风险,是很多房地产企业经常会碰到的风险,该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。一般通常指是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性。

2 房地产开发项目风险的因素剖析

2.1 政策环境与经济形势

房地产开发和国家经济形势紧密相关,所以,在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的制订,都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

2.2 房产项目开发时机的选择

房地产投资也是有周期性的。就像经济运行有高速和低峰交替出现的周期性特点,投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期,经济处于高峰期,由于各产业扩大生产,国民经济迅速增长,使得房地产供不应求,房地产价格不断升高。在收缩期,控制投资规模,国家紧缩银根,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期,社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减,投资产品价格降低但难以出售。在恢复期,国家放松银根,降低利率,社会对房地产的需求量开始增大,价格逐渐回升,此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看,在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资,在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。

2.3 房产项目开发地点的选择

在房地产行业,建筑项目所处的地理位置显得极为重要,房地产的区域性和不可移动性,决定了地点的选择对房地产开发商来说至关重要。如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位,是每个房地产开发商都极为关注的问题,在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润,但一般这个地段土地成本都非常高,开发商承担下来的结果可能是收益大大降低,甚至入不敷出,不利于经营行为,即便这样,有时在这一范围可能已不存在一块可供开发的土地,所以城市中心繁华地段并不一定是开发商最好的选择,开发商应该为了获得更大的选址范围而放弃一部分利润,从另一个角度讲,任何一个地理位置的经济价值都不是固定不变的,开发商选择的地点也可能随着时间的推移,逐渐升值,这就需要开发商具有一定的预见性和开发远见,如果开发商能选择具有价值增长潜力的地块,则几年后将会获取较大的利润。在选择地段时,风险和机遇是并存的,由于社会处于不断地变化之中,开发商也长期经受着风险的考验,一旦选择失误,整个地段贬值,将导致开发商直接的利益损失。

2.4 房产项目开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租,均需要投入大量的资金。是巨额资金投入的过程,而作为开发商,通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后,通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金,滚动开发。所以,对于房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。

2.5 房产项目开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间,在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。尤其是对于大中型开发项目,从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工,以及制订价格、推出销售及签署成交合同,往往需要几年时间才能完成。而在这一较长的开发期内,房地产市场的供求变化,消费者喜好的改变,社会经济形势的兴衰,国家有关政策的调整,物价的涨跌,汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定,资金一经投入,就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。

此外,开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

3 我们应该如何应对房地产开发中的风险

3.1 进行可行性研究避开风险

可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步,房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目,项目收益的总比例和风险的总比例是成正比的,在房地产开发的整个过程中,一直都存在较大的风险性,也是这种风险性,决定了我们必须事先做好房产投资过程中的预测工作,进行可行性研究,适时地避开风险,可以增加企业的收益,减少不必要的损失。

3.2 通过分散投资来控制风险

为了达到减少风险的目的,房地产进行投资分散,追求收益相同时风险最小,即追求风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合,我们可以把投资主体进行分散,把投资时间进行分散,把投资地域进行分散,以减轻房地产方的风险压力,实现大家的共同收益。

3.3 采用新的营销手段可以降低房产业的风险

实行预租预售:在一个房产项目中,投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。这样做是为了分散投资风险,减轻借贷压力,但是一般采用这种方法,会降低一些企业的收益,但要正确处理收益与风险之间的关系。虽然预售价一般要比工程完工后的最终售价低,但相对总体而言,企业的收益还是大于付出的,我们应从长远的角度来看,而不应该只顾眼前利益。

实行贷款购房,是指由金融机构出资帮助购房者出资,购房者提供20%~30%作为购房的首期付款,并出示相应的贷款担保并签订合同,购房者须按合同规定每月到银行归还贷款本息。

实行分期付款:分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款,待日后慢慢还款的方式。灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式,在我国房产销售界已经取得了多次成功。

3.4 通过财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法:(1)房产企业以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。(2)为了降低保险公司承担的风险,房产企业以缴纳保险费为代价,向保险公司投保,把投资风险转移给保险公司。(3)在房产项目实施中,要明确责任划分,不能把所有的责任都揽过来,我们要通过正当的、合法的合同条款,将工程中的风险责任细分到个人,减轻房产企业的风险压力,保证其效益的稳定性。

这几年,随着经济的发展,我国房地产业出现迅猛发展势头,随之也会出现这样或那样的风险,房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目,要想降低投资过程中存在的风险,我们就要对整个投资项目进行风险分析,适时地提出相应的有效应对措施,以减轻和控制这种风险,使其达到投资者的预期目标。

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京:中国物价出版社,2000.

[2]万俊.房地产投资风险管理研究[M].哈尔滨:哈尔滨工业大学出版社,2001.

[3]张宇祥等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究,2001,(1).

项目开发的风险管理 第7篇

关键词：项目开发,成本,风险管理

近年来,随着房地产行业的发展,在项目开发过程中可能会遇到各种风险。为避免项目开发风险,建设单位应提高风险防患意识,采取有效的应对措施,做好风险分析与管理,使企业获得良好的经济效益和社会效益。

1 项目开发不同阶段的风险分析

1.1 设计阶段的风险

设计阶段是工程成本控制的关键和重点,设计阶段对工程投资的影响度约为75%～95%。同一工程建设项目,有着不同的设计方案和造价,合理的设计,可降低10%的工程成本。

因此,设计阶段作为开发项目的前期准备阶段,就应从方案的施工工序、材料选用、施工工艺的角度对设计提出参考意见,在满足设计规范、设计任务书前提下,充分理解可行性研究报告的成果,在准确实现产品定位的同时,综合考虑实施后的建安成本投入,把握好总体开发计划中的第一个关键环节。

1.2 招投标阶段的风险

目前建设项目均普遍推行招标制,对工期、质量、进度、成本进行有效控制。在这一阶段,凡工程量计算、标底编制、合同签订等任何一环节出问题,均会给建设单位带来损失。前期设计阶段的设计成果在满足设计规范和审图要求的前提下,它的设计深度和图纸的质量,直接决定了后期的招投标是采用固定总价包干的形式还是采用计价标准的形式,固定总价包干是基于承建单位对设计图纸所要求的技术工艺、涉及材料、合同工期、施工条件以及其他管理成本等因素,并综合考虑完成标的建设所需要投入的成本及享有的合理利润的前提下,作出负责的承诺。

1.3 施工阶段的风险

施工阶段是工程建设的一个重要阶段。在这一阶段中,要将意识形态上的工程设计图纸变为物质形态的工程实体,需要大量的资金资源。因此,在施工阶段建设单位施工现场代表、监理人员素质都直接影响对工程风险的识别,同时资金、合同、技术等任何一个要素管理不到位,都可能影响工程质量、工期、成本。

另一方面,工程项目建设需耗费大量资金,业主不可能预先积存足以建设整个项目的全部资金,而是在工程施工过程中,根据施工进度的安排合理调配资金,使得业主的资金控制在计划内。

2 项目开发不同阶段的风险管理

2.1 设计阶段的风险管理

2.1.1 推行工程设计招标和设计方案竞选

技术与经济的结合是控制工程成本的有效手段,通过设计和进行设计方案竞选,建设单位综合把握各种要素。如某一个工程建设项目设计方案招标,有甲、乙、丙三家设计单位参加投标,建设单位根椐使用功能、平面布置、经济性、美观性4项指标,采用加权评分法进行各方案的评分,通过综合考虑建设单位选择了得分最高的甲方案为中标方案。

2.1.2 运用价值工程进行设计方案选择

价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动,着重对产品进行功能分析,使之以较低的总成本,可靠地实现产品必要的功能,从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法[2]。要使建筑产品的价值得以大幅度提高,以获得较高的经济效益,在建筑设计阶段可应用价值工程,使建筑产品的功能与造价合理匹配。

2.1.3 积极推行限额设计,有效控制工程成本

“限额设计”顾名思义:在限定的资金范围内完成规定的设计内容,这要求设计单位充分理解业主设计意图。在设计之前,将设计任务书的投资额分配到各单位和单位工程,作为进行初步设计的造价控制总目标,即最高投资限额。

2.2 工程招标阶段的风险管理

2.2.1 调查研究,做好招标工作

1)认真做好招标文件的编制工作,尤其重要的是标底的编制和审查。编制标底应严格执行有关政策、规定,科学、公正地编制标底,且应进行标底审查,保证标底的准确、客观和科学。2)认真做好招标前投标单位的资质审查,必要时进行实地考察,以免出现“一级企业投标、二级企业转包、三级企业进场”等不正常现象。3)做好工程的评标工作。

2.2.2 做好标后的合同签订工作

1)成立有丰富的专业知识和谈判经验,具有分析判断能力和应变能力的谈判组织,在谈判前拟定谈判方案,争取签订一个有利的、合理低价的合同。2)对工程施工过程的风险应有预见性和前瞻性,对可能引起索赔的因素有正确的预测,签订的合同条款能够有效避免和转移风险,减少索赔现象过多的发生。3)应争取工程担保、工程保险等减少工程风险损失和赔偿纠纷的风险控制措施,使得风险适当转移,有效分散和合理避免,提高工程成本的控制效果。4)在签订合同时,除了在合同层面上按照通常的格式,界定好合同双方的责、权、利的关系之外,在多项目运作的情况下,还应将资金放量与形象进度节点有机地结合在一起,综合考虑与交楼、具备使用条件和具备办理产权登记的时间衔接。

2.3 工程施工阶段的风险管理

2.3.1 重视资金的时间价值,控制建设期利息支出

贷款总额和贷款的时间长短是决定建设期贷款利息的主要因素。而贷款总额受建设资金来源结构的影响,建设资金来源结构由建设单位资金筹集决策确定,建设周期和资金到位时间决定贷款时间长短。因此,建设单位需理顺各环节的资金管理。

在分析投资成本时会考虑到土地的成本、政府相关规费以及建安成本等刚性成本,还应综合考虑企业营运成本、利息成本等准刚性成本,以及时间成本和机会成本这两项柔性成本。

2.3.2加强合同管理,减少施工索赔,提高反索赔能力

合同管理是项目管理的灵魂[4],是控制工程造价的有效手段。施工企业往往采取最低报价,高索赔的策略来获取利润,建设单位施工现场代表和监理人员应具有丰富施工经验并熟知合同条款内涵,能够利用合同条款随时解决合同纠纷,且全面履约,避免索赔的发生。

2.3.3加强控制,严把工程变更关

变更是工程永恒的话题,也是工程建设项目始终要面对的问题,同时也是承包商扭亏或赢利的良好机会。因此,在工程建设过程中不仅要加强合同管理,还应做到对变更和增加工程的管理,建立良好的签证管理制度。

2.4竣工阶段的风险管理

一般情况下,经审核后的工程结算与施工单位编制的工程结算大约相差10%,有的高达20%[5],竣工结算阶段是工程成本控制的最后关键阶段。控制的关键在于核实增减本项目的工作量,根椐施工合同的约定、竣工资料、现场签证和工程变更材料进行审核,使审核后的结算与限额成本对口,并控制在预算以内。

3结语

项目开发的风险管理是一项全过程、全阶段的系统工程。它贯穿于项目开发的全过程。因此,建设单位为了规避市场风险,需要充分发挥各方面优势,充分调动潜能,增强全员成本意识,提高风险防患能力,实施全阶段的风险管理。

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2001:153-221.

[2]李建伟.土木工程项目管理[M].上海:同济大学出版社,2002:769-814.

[3]曹善琪.民用建筑可行性研究与快速报价[M].北京:中国建筑工业出版社,2002:49-235.

[4]姚先成.国际工程管理现代建筑企业[M].北京:中国建筑工业出版社,2004:298-328.

商业地产开发的风险管理 第8篇

一、商业地产开发的风险管理机制

商业地产风险管理的几个重要领域集中在:政策风险、产品设计与建造风险、运营风险和财务风险。针对商业地产项目开发的几个重要风险动因, 与之对应的风险管理将从如下几个方面展开:风险识别、风险评估、风险规避和风险控制。

无论是商业地产, 还是住宅地产, 政策变化对行业发展的影响都很大。政策影响首先体现在土地政策上。土地政策是影响房地产开发成本最为基础, 且比重最高的变动要素。其次, 土地政策和规划政策一同从行政的角度规定了相关土地上建筑物的功能及形态, 从而对商业地产的规划、建造、出租和出售等产生了重要影响。此外, 宏观政策还会通过行政政策、货币政策和财政税收政策等直接或间接干预包括商业地产在内的房地产行业。

由于商业地产产品有别于住宅产品, 不同业态对商业地产产品的要求存在巨大差异, 因此, 从设计之初, 开发商必须认真调查研究, 细致规划, 从而确保商业地产项目所开发的产品与其商业经营过程对功能的需求相匹配。基本要求是, 所有空间必须符合未来业态经营过程中, 自身业务及政府要求的硬件标准。其次, 由于商业地产项目的运营周期长, 所服务的目标群体可能在时间的流转过程中发生巨大变化, 因此, 设计阶段必须考虑业态的可能性变化。与之相关, 当规划业态与实际需求业态不一致时, 同样存在对硬件功能变化的需求。因此, 商业地产项目的产品规划设计和建造会严重影响项目的运营灵活性, 从而影响项目的最终成败, 其蕴藏的风险不可小觑。

商业地产项目的运营风险往往被忽视, 其原因是影响商业地产项目成败的因素众多, 很难将重大责任直接归因于项目运营, 尽管事实并非如此。如前文所述, 商业地产一方面需要已聚集人群的支撑, 同时, 商业地产项目本身也是一个聚集人气的引擎, 因此, 可以说商业地产项目有发展的自生或内生动力。商业地产运营风险首先体现在项目定位和业态规划方面。这两方面的风险存在于规划过程和执行过程两个阶段。规划是否与市场的实际情况一致?如果规划不一致, 依据实际情况的调整是否及时, 是否准确?如果规划与市场实际情况一致, 那么, 运营过程中应该如何处理即期和远期的利益取舍?商业地产项目运营风险既考验着执行力, 同时也考验着商业运营的应变能力。

商业地产的性质已经决定, 其必须与资本市场对接, 唯有充分利用财务杠杆, 充分利用低成本资金, 才能大规模、高质量、有耐心地开发和运营好商业地产项目。虽然住宅市场也同样密切联系着资本市场, 然而, 住宅产品通过销售环节已经将持有阶段的财务风险完全转嫁给了业主和金融机构, 从而锁定了开发商的利益。商业地产项目现金流估算比住宅地产困难很多, 尤其是在项目运行的初期, 因此, 对直接开发且持有商业地产的投资人而言, 相应的财务风险也是巨大的。

二、商业地产开发风险管理的细分及执行

为了更好地探究商业地产项目的风险管理, 依据以上讨论, 以下将分解商业地产项目所涉及的主要内容, 从战略规划和执行监督两个层面着手, 逐一讨论。

从项目阶段和内容划分, 商业地产开发及其风险管理主要涉及五个部分:市场背景与目标客户设定、市场地位、产品设计、招商及运营管理和项目财务方案。

1. 市场背景与目标客户设定

城市功能规划、城市产业规划、城市交通规划和区域商业规划是目标客户设定过程中, 宏观分析部分, 最为基础和重要的内容, 因为这些规划会严重影响人群结构、分布、流向和竞争态势。当商业项目选址得以落实, 大体的人群已经确定, 此时, 应以项目所在地为中心, 全面而透彻地进行人口分析。人口分析的要点体现在年龄结构、性别结构、受教育结构、空间分布、消费能力、消费行为、居住地或工作地到项目所在地的抵达性等。如果此处的人口分析得出人群的整体数量和质量并无多大潜能, 那么, 相关分析必须回到前一步骤的宏观分析, 从而审视选址的正确性。这是风险管理中务必注意的过程管理。

人口分析会将相应人群都贴上识别信号, 依据人口分析及其分类, 客群细分工作便容易起来。客群细分是依据相关标准, 将不同个体进行分组。该分组过程可能需要依据一到三个维度进行。例如, 依据年龄结构、空间分布和消费能力这三个维度, 分别细分归类。客群细分是确定目标客户非常重要的一步, 这关系到未来的业态组合和项目整体定位等。项目风险管理过程中需对不同细分方法进行敏感性分析, 从而确保客群细分的稳定性和准确性。

当客群细分完成后, 目标客户设定便有了坚实的基础。然而在进行目标客户设定前, 竞争性分析是必不可少的。通过分析现有商业地产项目和未来商业地产项目的各项要素, 依据项目自身的可能优势, 确定应该从竞争中去争取的目标客群, 应该提供稀缺产品去满足的补缺市场目标客群以及非目标客群。

目标客户选定过程和结论是商业地产项目风险管理最难把握, 却又必须重点把关的环节。风险识别和评估需对相关数据的真实性和敏感性进行考核, 同时, 需要充分考量各项数据、逻辑和结论的一致性。

2. 市场定位

在目标客户选定的基础上, 商业地产项目市场定位将指明项目整体的发展方向。市场定位是一个树立项目识别系统的独立部分, 同时, 市场定位也是一个综合性课题, 其中包含如下规划和分析要素:项目差异化策略、业态规划、体量规划、布局规划、商户模拟搭配、开发进度和项目影响等。

差异化策略是项目应对竞争和树立竞争门槛的关键, 同时也会为项目带来相应的风险。如果差异化程度过大, 正面的效果可能让项目独树一帜, 成为市场中耀眼的明星, 与之相对, 差异化越大意味着与传统市场的偏离也就越大, 如果相应的差异化未能形成特别的吸引力, 那么, 项目便意味着相应的风险。

差异化是市场定位中最为突出的要素之一, 它的形成依赖于业态规划、体量规划和布局规划等的落实。差异化是一种战略, 实质是一种发展理念的表达;业态规划、体量规划和布局规划将这种理念实质化、可视化。当业态规划、体量规划和布局规划确定并落实后, 商业地产项目的功能便得以确立。当这些市场定位、目标客户和市场实际情况一致时, 商业地产项目的成功才有了基本的保证, 反之, 商业地产项目的开发便没有依据。

如前文讨论, 商业地产项目自身具有相当的复杂性, 因此, 过程管理和过程中的修正尤为重要。为了避免不必要的损失, 项目开发进度十分讲究。不同的开发进度, 会影响开发成本和项目运营, 因此, 过早或过晚都对项目不利。在项目开发进度规划过程中, 相关战略规划需考虑项目与周边环境的互动性或项目影响。风险管理是全局的观察者, 承担着项目各环节承上启下的见证和监督任务。

3. 产品设计

如果说目标客户选定和市场地位尚属于纸上谈兵, 那么, 产品设计和建造便是真刀真枪的实战过程。产品设计和建造之所以重要, 原因可以归结为一个简单的常识:结构决定功能。

商业地产是商业和地产的综合体, 战略规划侧重于商业分析和规划, 那么, 商业地产项目产品设计和建造则是真正的地产开发。商业地产项目产品设计和建造的核心内容包含以下板块:土地使用规划、交通动线规划、建筑和机电设备规划、场内人行动线规划, 场外人行动线规划, 外立面设计、景观设计和物业管理规划等。

商业地产项目开发的产品设计和建造过程, 风险动因集中在动线设计和建筑与机电设备两个部分。

动线设计包含交通动线、场外人行动线和场内人行动线三部分。交通动线设计规划过程必须与考虑项目自身可控制区域与不可控的公共区域间的协同, 从而增加客户的易达性。如果交通动线设计不合理, 很可能造成“隔街遥望是繁华, 反观项目独罗雀”的尴尬局面。因此, 交通动线是商业地产项目的咽喉, 务必保持畅通易达。与之对应, 场外人行动线的重要性不言而喻。场内人行动线的设计是衡量商业地产项目开发是否专业的重要指标。宜家家居商城的场内人行动线设计闻名遐迩, 其流畅性和趣味性既保证了商业地产项目整体的人性化, 同时, 也大大提升了项目的商业价值。动线的设计规划远远超越了建筑学本身的要求, 该过程需要将建筑和商业紧密联系在一起, 值得指出的是, 这种联系的优化程度是风险管理过程中所应该关注的重点领域之一。

建筑和机电设备的设计决定了整个商业地产项目的功能。商业地产项目是建筑的综合体, 不同板块都意味着不同的需求。不同空间要么不存在相互转化的替代性, 要么会造成功能不协调所带来的硬件浪费。不同业态对建筑物的大小、位置、承重、层高、水电和排污等要求各异。为了满足各类需求, 项目开发的成本大有不同。市场定位过程中的业态规划相当重要, 也正因为如此, 业界专业人士比较推崇万达地产的订单模式, 希望通过招商在前, 设计建造在后来避免此类问题。然而, 这种操作思路如果大量采用, 也会对项目未来转换带来负担, 中国社会经济的发展非常迅猛, 城市人群结构和消费习惯也在同步变化, 所以, 无论是根据市场定位的业态规划还是预租的业态构成进行设计建造, 均需考虑即期和远期间可能的转换, 从而确保项目整体的弹性。

4. 招商及运营管理

商业地产项目是一个动态的运营过程, 招商、品牌建设、市场推广、主题活动策划和租售价格策略等必须有机结合在一起。

不同类型的租户预示着不同的租金水平和风险。主力店和次主力店招商犹如为一辆汽车装置发动机, 是人流和客流的动力因素, 然而, 他们对租金、建筑和机电设备等大多有特殊要求。因此, 主力店和次主力店的体量和招商时点等均会对项目整体收益带来严重影响。当然, 主力店和次主力店也是商业地产项目运营的稳定要素, 品牌店和特色个体店迁入和撤离的成本相对较低, 其流动性的强弱也就意味着项目风险的高低, 虽然, 品牌店和特色个体店愿意支付的租金较高。

商业项目运营过程中, 另外一个风险因素集中在价格策略方面。由于租赁合同往往是一个较为长期的合同, 因此, 租金的调整和业态的调整都会受到相应的限制。

商业地产项目运营过程的风险管理实际上是一个在时间序列上对租户类型和数量的管控。此部分风险管理既是对运营风险的识别和管控, 也是对项目运营质量的监督和优化。

5. 财务方案

商业地产项目是资本密集型项目, 始终贯穿着资本的影子。因此, 财务管理在商业地产项目中是核心, 也是风险管控的重中之重。财务管理过程中所关注的重点是:融资规划、税务规划、抵押融资、资产证券化、物业出租和出售。

每一轮房地产调控均会伴随着相当的烂尾楼产生, 究其原因是现金流出了问题。在所有烂尾楼中, 又以商业地产项目的烂尾楼居多。商业地产项目投资巨大, 资金回收周期漫长, 因此, 没有完备的融资方案, 商业地产项目的现金流便存在巨大风险。

抵押融资和资产证券化均涉及到对项目的价值评估。资产证券化是变相出售项目的一种方式, 其中资产价值被低估的风险不可小觑。商业地产项目的成熟度会严重影响其价值评估。资产证券化过程中, 价值评估的时点非常重要。商业地产项目物业出售面临同样的风险。不同的是, 商业地产项目倘若是部分出售, 除了考虑财务风险外, 还需考虑所带来的管理不易和同业竞争等风险。

物业出租过程所隐藏的风险集中在三个方面:租户合同期的长度;合同同时到期的波动;租金和物业费滞纳。合同期的长度主要会对租金变动和业态调整等带来困难, 因此, 合同期是影响财务和运营两方面的风险因素。合同同时到期的风险在物业出租过程中也需要十分关注, 从而避免商业地产项目财务和运营的波动。租金和物业费滞纳是物业租赁过程中经常发生的事情。在管理此类风险的过程中, 一方面要收足租赁保证金, 另一方面, 要保持与租户的紧密接触, 关注其业务状态, 在必要时采取合理措施。

参考文献

[1].冯晖.中国商业地产运营.暨南大学出版社.2004

[2].王世文贝政新.商业地产企业盈利模式发展现状及趋势分析.企业经济.2010.7

[3].林利敏.城市商业房地产与布局优化研究.浙江大学学报.2005.6

房地产合作开发风险评价研究 第9篇

房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间,通过签订联合开发合同,组成房地产开发经营实体,共享利润、共担风险的经济联合行为。由于房地产投资占用资金多,资金周转慢,而市场是瞬息万变的,加上房地产资金的流动性低,不能轻易变现,这些都会造成风险因素增加,所以房地产行业的投资风险很大。国际金融危机的爆发,更加剧了房地产投资的风险。而我国房地产行业起步较晚,企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题,在这样的背景下,寻求企业外部资源,通过各自核心能力和优势资源的有效整合,合作开发项目,快速适应市场机会,降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险,比如合作伙伴的资质问题、合作者中途退出带来的风险等问题。要降低房地产合作开发的风险,必须对合作开发中可能出现的种种风险因素进行预先评价。

2 评价方法的选择

由于房地产项目投资风险因素具有明显的层次性和主观不确定性,这为采用基于模糊数学的综合评价法进行房地产投资风险度量提供了可能。模糊数学是处理不确定性的有力工具,基于模糊数学的综合评价方法主要是由AHP法确定各指标的权重,运用定性和定量相结合、专家评价和科学计算互为补充的系统分析方法,给出定量的评价结果。它克服了以往只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病,而是将房地产投资作为一个系统来衡量其整体的风险程度,最后以房地产投资系统风险度一个指标来衡量其整体风险。

3 风险评价的理论研究与实证分析

本文以保定市某合作开发的住宅小区为例,根据项目开发具体情况,从合作开发角度对其进行投资风险评价。

3.1 建立风险因素评价指标体系

首先利用风险因素预先分析法对风险因素进行详细地识别后,得出了风险因素的结构框架。在此基础上,构建出评价指标层次体系,详见表1。

3.2 判断风险因素影响程度

合作项目风险因素影响程度评语集M={不重要,一般重要,比较重要,非常重要},见表2。

根据表2,邀请业界内10位专家以上一层的某一要素为基准,对本层的要素进行打分。

3.3 利用层次分析法确定各因素的权重

其步骤如下:

(1)根据专家打分,对本级的要素进行两两比较建立判断矩阵,见表3。

(2)计算准则层对目标层的权重。

,其中Wi为依据方根法求得各因素归一化的权重系数,通过计算得出其权重向量为A=(0.326,0.169,0.069,0.066,0.370)

(3)进行一致性检验。

最大特征跟,n=5

一致性指标CI=(λmax-n)/(n-1)=0.011,随机一致性指标RI=1.12

一致性比例CR,对于此判断矩阵CR=CI/RI=0.011/1.12=0.010<0.1,所以判断矩阵A-B的一致性是可以接受的。

同理,指标层对准则层的各组成因素权重向量为:

B1=(0.222,0.222,0.111,0.445) B2=(0.157,0.056,0.133,0.327,0.327) B3=(0.333,0.667) B4=(0.142,0.429,0.429)B5=(0.110,0.196,0.309,0.048,0.245,0.092)

3.4 计算合成权重

应用加权平均模糊评价理论,根据指标层权重向量Bi和准则层权重向量A,组成评判矩阵UT=BiA,计算各项指标层对目标层的合成权重UT=(0.072,0.072,0.036,0.145,0.027,0.009,0.022,0.055,0.055,0.023,0.047,0.009,0.028,0.028,0.041,0.074,0.114,0.018,0.091,0.034)T

3.5 判定风险等级

由聘请的10位专家对20项指标层因素风险发生可能性等级进行模糊判断,其中低风险、较低风险、较高风险、高风险分别由T1、T2、T3、T4代表。本文以“合作伙伴战略目标差异”风险发生的可能性为例进行说明。专家认为低、较低、较高和高的专家数量分别为7位、3位、0位和0位,则其所占比例分别为0.7、0.3、0和0,评价矩阵见表4。

依据所有因素的评语集组成风险因素隶属度的向量矩阵R204。

3.6 进行模糊综合评价

己知风险因素隶属度的向量矩阵R20 4和UT,则该项目的风险隶属度矩阵S为:

根据最大隶属度原则,从向量矩阵S的结果可以看出,四个数中0.4083最大,隶属于风险等级T2级,得到的结论为:此房地产合作项目的开发风险为较低等级,单从风险归避角度考虑可以进行投资。

4 结语

实践证明,本模型克服了其他风险评价方法只能测算某单一风险程度的缺点,能够综合评价房地产合作开发项目的风险程度,对于预测开发项目风险度具有较高的实用价值,并能在开发过程中对一些风险因素提前防范,降低风险发生的概率和破坏力,可以作为房地产开发商投资决策的辅助工具。

参考文献

[1]周晓静,张瑶宁.房地产投资全过程风险识别[J].经济研究导刊,2007(8).

开发风险论文 第10篇

【关键词】一级开发、盈利模式、风险浅析

一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋势

（1）政府垄断开发模式

政府垄断开发模式是政府指定开发企业或者以成立项目公司的形式进行土地一级开发。

此模式可以保证政府完全控制地价，同时确保土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。该模式主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。

（2）企业主导开发模式

企业主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照土地使用权出让协议的约定，对协议范围内土地实施包括拆迁安置补偿，公建配套设施建设在内的土地一级开发行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。

房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。

（3）政府主导市场化运作模式

由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。

由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力，是我国土地一级开发的主要发展趋势。

二、土地一级开发企业盈利模式

1、土地一级开发自身获利

土地一级开发商通过严格控制各项成本费用，实现一级土地开发自身获利。 在各项成本费用中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用，虽然政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。

此外，整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发，需要分批次批地、征地和拆迁，因此应严格控制整合各步骤的节奏。

2、土地增值收益共享

某些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。

在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：

A投资环境景观。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。如改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等。

B投资公共配套设施。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。如配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等。

C第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值，实现一级和二级开发互动。

3、公共配套设施持有经营

在某些土地一级开发项目中， 政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。被授权的土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。对开发商而言，该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。

4、一二级联动开发

土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发的联动。

三 、土地一级开发风险问题浅析

本文通过引用流程图法，对土地一级开发过程中的风险点进行梳理。

1、编制规划阶段

土地一级开发项目受控制性详规影响较深。控制性详细规划的制定以城市总体规划为依托。通过控制性详规可确切统计出可供出让经营性用地面积及公建配套设施建设体量。保持控制性详规的稳定性，排除政府机构因公共利益等原因缩减可供出让经营性用地面积，扩增公建配套设施建设工程量的可能性，是企业投资土地一级开发项目的风险管理的重点。

2、土地报征及转用阶段

政府按照城市政规划所设定的条件，通过行政审批对农村集体土地进行征收，将集体土地性质变更为国有土地性质，从而实现土地所有权的根本改变。土地报征环节包含农用地转用审批及土地征收审批两部分。土地一级开发项目常因新增建设用地指标配给不到位，或因取得报征批文存在障碍而进展缓慢，影響项目开发进度。

3、安置拆迁补偿阶段

土地一级开发拆迁安置补偿环节一般采取政府主导，或政府授权委托土地一级开发企业实施。其中拆迁安置补偿办法是进行土地征收的重要前置条件之一，也是土地一级开发企业核算项目开发成本及收益的关键政策性因素。然而，此阶段土地一级开发企业往往无操控的主动权，进而缺乏对项目开发成本和节奏的有效控制。

4、土地出让阶段

经营性用地必须以招、拍、挂的形式出让，决定了土地出让环节市场化的特点。加之国家调控政策不断出台，政策效应逐步显现。如土地出让之时恰逢进入经济衰退或政策性限控阶段，土地市场的波动必将对土地一级开发企业主营业务收入产生不利影响。

5、还迁房及公建配套建设阶段

还迁房及公建配套设施建设规模大，动辄上百万平米项目同时开工建设，因此项目建设安全及质量风险度极高。

6、收益实现阶段

收益实现环节是企业投资土地一级开发项目的最终目的，也是企业投资土地一级开发项目风险管理的最终目标。企业投资土地一级开发项目最终收益如何确认，“净地”出让后投资收益最终是否可兑现，明确以上问题是土地一级开发企业做出投资决策的关键所在。

四、建议和结论

1、优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本

一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

2、加强规划能力、挖掘区域潜在价值

土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。

3、把握行业波动周期，控制开发节奏

在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。

4、加强项目经营管理，确保工程建设质量安全

质量安全无小事，特别是对于还迁房这样的民生工程。为此，在工程建设过程中，需要土地一级开发企业提高思想认识，牢固树立“百年大计，质量第一”的指导思想，加强项目经营管理力度和管理水平，确保工程建设质量和安全。

参考文献

[1] 纪丽娟，<土地一级开发模式研究>，西北农林科技大学， 2008。

财务开发公司经济收益风险分析 第11篇

关键词：风险管理,风险预警,操作隐患

财务开发公司是指经营部分的金融业务的非银行金融机构, 它是主要承办存款期限固定的大额存款、发放贷款以及财务咨询和经销证券等一些金融业务, 其主要的服务对象就是针对企业以及个人成员单位, 不设立私人账户, 还有一些不办理小规模存贷款和储蓄业务, 这也是财务公司与商业银行的根本区别, 是服务于企业集团内部的财务公司作为银行的有利补充, 在当前的金融形式下发挥着不可替代的作用, 但是, 其风险的管理等诸多方面仍然存在着很多的不足之处, 找到这些问题是能够从根本上去解决财务公司经营的关键所在, 因此, 我们现在仍然有必要重视我国财务公司的风险管理中的存在的各种普遍性问题。

1 简要分析财务开发公司在经济收益风险控制上的问题

在我国市场经济进一步繁荣, 对外开放进一步加强的前提下, 国际间的经济交流日益频繁, 各种外国金融机构也慢慢进入中国市场, 虽然这带来了一方面的好处, 但同时也是的我国的金融风险提高了不少, 在商业竞争中, 财务公司所面临的压力也更加巨大, 随着经济政策的调整, 中国经济市场下企业的财务管理拥有更大的灵活性, 这给企业的发展带来了之前不能达到的好处, 然而, 事物多有两面性的, 在市场经济的大军下, 各种因素的疯狂发展, 使得企业所面临的风险也不断加大, 现今, 虽然我国市场经济已较为成熟, 但是相对完善的科学风险控制体系却仍旧没有建立完全, 尤其是财务管理方面, 这不仅给企业的持续发展带来了巨大的安全隐患, 也可能给国家经济带来不良的影响。针对这一系列问题, 我们不得不对现行的财务风险控制体系的安全与否进行深入的思考。

(一) 相关风险管理机制的缺陷

尽管经济发达的今天, 企业拥有前所未有的自主性, 然而许多企业仍旧没有独立的管理体系来调控经济效益, 在分析企业业绩数据, 对发展形势进行分析时, 其对风险的预判也只是有内部的相关部门来负责, 而大多数情况下, 这些部门只是负责时候的校对检查工作, 并不会对分析起真正的作用, 与此同时, 由于财务公司的特殊组成方式, 其内部成员在对于重大问题进行决策时, 带有很大的趋同性, 内部监督被大大的削弱, 给金融风险的提供了很大的门道, 在此上, 其没有发挥财务公司内部本应由的功能, 不仅制约了公司本身功能的发挥, 更影响了以后的发展布局规划, 因此大大降低了其对风险的抵御性。

(二) 在风险控制时方法方式不具有多样性

当下的检查机制大多是在完成一个项目或是完成一个业务之后, 在检查的方面上, 也只是单纯的抽取相应的数据进行校对, 没有较多程序的严格处理, 这样单一的检查系统, 给风险系数的提高制造了可乘之机, 而且, 随着经济发展的进一步深入, 市场调节的自发性以及盲目性也逐渐显现出来, 现有的监督分析机制根本满足不了瞬息万变的经济社会的需要, 对于促进我国金融市场的进一步发展, 也是心有余而力不足的, 这种仍然以传统风险分析的方法必须在这一股经济浪潮中有所改变, 才能真正促进企业效益的提升。

(三) 经营管理风险控制不强

目前, 我国市场竞争环境下, 许多财务管理公司的确对风险管理进行了一些方面的探究, 然而仍旧难以满足发展的需要, 而且在巨大的市场经济利益的诱惑下, 许多公司甘于铤而走险, 在经营中无视一些风险, 为了实现利益的最大化, 甚至在自身能力范围之外经营风险搏斗, 在企业结算中, 弱化相关的管理规定, 减少本应有的流程, 对于一些本应加强坚守红线的方面, 也在追求利益的同时放松了对其的要求, 使得公司的经济价值不断降低, 从而加大了企业在日后开发进步的难度, 也挺高了其经营的风险指数。不仅对于当下的风险管理造成了麻烦, 也给未来的风险预判加大了难度, 从而使得其对经济效益风险的控制加大了

2 进一步改善风险控制体系

财务公司经营的基本目标就是实现公司收益的最大化和企业集团的服务, 然而由于种种原因, 还是难以抹去其风险的存在, 它成了活动着的天平, 因此在进行风险控制时, 必须保证风险与收益二者的动态平衡, 这样才能在最低风险的情况下实现经济效益的最大化, 这些都还需要进一步的措施, 由此, 在此提出一些改善的建议:

(一) 整合风险组织管理体系

(1) 不断完善我国财务开发公司的股权体系和结构。按照我国相关的法律法规, 加大资金股份的多样性, 提升企业的形象, 开发特色项目, 吸引更多的金融投资商, 促进内外部实力的均衡发展。从而提高董事会内部的自我监督能力, 进一步改善公司内部分工情况, 使得体制实现最优化, 促进其决策的科学合理化。

(2) 在原有部门的基础之上, 单独在分化出一个专门性部门, 控制风险, 避免过多的其它部门干预, 提高其自主性, 对于经济数据分析等过程, 在数据与结果上都要反复核查, 并上报相关部门, 实现监督的全面性与有效性。

(二) 在风险控制的手段上进行转变

废除之前那种不全面的监督手段, 在经济形势的改变中, 要有敏锐的商业嗅觉, 根据市场动向的转变, 促进其管理方法与管理理念的改进, 在对风险控制进行监督时, 要抓住每一个细节, 实现全程化监管, 针对公司的财务与运行状况, 选择合适的风险管理方法。在进行相关的风险控制时, 还必须摈弃传统陈旧的理念, 加快信息化工具的使用进度, 通过现代技术的检测, 把误差率降到最低, 实现精确化控制, 另外, 要更加重视国际经济发展对国内经济的影响, 树立更加全面的风险意识, 兼顾国内外的经济信息, 同时根据自己的优势与劣势, 采取针对性措施, 最后, 把握好经济发展的机会, 观测风险变化形式, 并进行规律总结, 把握风险度最小的时机, 在关于企业发展的未来上, 建立更加全面的评判指标, 促进科学合理的风险控制系统的正常运行。

(三) 加强相关的财务开发公司的经济效益风险的风险提前判断

从业人员素质对于工作的进行以及效果的大小都是有十分紧密的联系的, 特别是要从根本上解决财务会计中的思想意识问题, 能够使得会计在工作思想中抹掉做假账的念头。

对管理阶层和行政负责人, 重点就是要能够不断增强其法纪意识, 能够有效摆在利益观念和大局观念的关系, 逐步从管理体制上摒弃不正确的、不合法的利益要求, 放弃干预财务管理会影响会计报告的结果。这项工作与增强会计人员的职业道德同样的重要, 从这个意识上来看, 只有解决好意识形态问题, 这就能够大大减少会计诚信缺失的主观诱因。

对于财务管理的每一笔款项, 其实不管大还是小, 必须要走正常的检测程序, 并经过相关的数据风险分析, 降低其潜在风险的概率, 在应对上完善应急机制, 采取果断有效的行动, 把损失降到最小。

3 结语

在现代经济发展体系下, 已经绝不是单枪匹马就能在商业社会立足的了, 莽夫之用是长久不了的, 尤其是在这样一个充满了竞争与挑战的社会, 在经营中, 风险几乎无处不在, 财务公司有其本身的特点, 本就涉及金融领域较为身, 所面对的经济形势也必然比较险恶, 在竞争中, 出来自身的发展状态, 业绩成果, 还必须加强对风险的控制, 无论是已经显现的风险, 还是正在酝酿之中的, 都必须通过对体制的完善, 对自身素质的提高等方法, 最大限度的减少损失, 对于隐患类的风险。则要针对当下的经济形势, 采用现代科学合理的评判机制, 对风险做出最合理有效的预判, 只有降低风险, 企业才能更好地发展, 国民经济才能更好的运行。

参考文献

[1]袁建林, 陈立文, 景楠.房地产上市公司经济效益风险评价[J].统计与决策.2012 (01) .