产权重构范文（精选3篇）
产权重构 第1篇
一、科斯产权理论
诺贝尔经济学奖得主科斯于1937年发表的《企业的性质》和1960年发表的《社会成本问题》等论文被公认为是西方产权理论的开山之作, 后经很多学者整理和总结得出现在的科斯定理等内容。根据这些文章, 芝加哥大学教授斯蒂格勒把科斯第一定理总结为:如果交易费用为零, 无论怎样选择法律规则、配置权力, 双方当事人都可以通过协商进行交易, 实现资源的有效配置。如果交易费用不为零, 则有:当交易费用不为零时 (而为正时) , 产权的初始界定和分配将影响资源的最终配置。这就是科斯第二定理。
在科斯的产权理论中, “交易费用”和“外部性”是两个重要概念。科斯强调的交易费用是指产权界定、保护和实施的成本, 也可以说交易费用是经济制度运行的费用。它包括:获取准确市场信息的成本和监督履约的成本。外部性是指:交易双方存在相互影响, 而这种影响又不能通过市场来解决。理由是:其一, 影响他人和不受他人影响的产权没有明确, 所以无法交易;其二, 这些权利已界定, 但是相互转让这种权利的成本太高。经济学家庇古认为只有国家干预才能解决因为“外部性”而产生的“市场失灵”。但科斯却认为, 不需要国家干预, 只要产权界定清晰, 就可以把这种外部性内化, 双方通过签订合同自觉解决这种“外部性”。[1]
科斯认为, 在所有制度安排中最重要的是产权制度, 他把产权分为:所有权、使用权、处分权和收益权等。这几个组成部分没有轻重之分, 但每一个组成部分的合理界定都会决定帕累托最优的效果。因为不同的产权界定就会有不同的交易费用, 所以, 交易费用就成了产权制度模式选择的基本依据。最后科斯得出结论:可以使交易费用最小的产权界定制度才是最好的产权制度。[2]
二、我国征地补偿制度的设计安排与问题
1. 农地产权被分割, 交易费用增加致使效率低下
由于土地是农民安身立命的根本, 所以我国政府在《宪法》和《土地管理法》中都明确规定保护农民对土地的承包使用权, 但同时强调, 我国的土地制度是建立在国家所有和集体所有的制度基础之上, 这便从法律层面将土地原本应该整合在一起的所有权、使用权、转让权、收益权等权利进行了分割。首先《宪法》规定:国家为了公共利益需要, 可以依据法律规定对土地实施征收或征用;《土地管理法》规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制;任何单位和个人进行建设, 需要使用土地时必须依法申请使用国有土地, 依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地;而《农村土地承包法》总则第8条中却又规定:“未经批准不得将承包地用于非农建设”, 这意味着我国农地所有权归国家和集体, 使用权归农民, 土地转让权, 特别是农地转非农建设用地的转让权受国家行政垄断, 凡是非农建设用地的审批都要经过政府同意, 而非农民的同意, 这使得我国农民的土地承包权缺乏排他性。[3]而在产权的组成中, 最重要的权力正是转让权, 因为转让权的归属将会影响到使用权和收益权。正是政府对农地产权的分割造成了农民无法分享农地非农化带来的增值收益, 这种不合理分割也造成了土地流转中交易费用的增加, 致使资源配置效率低下, 严重侵害了农民的合法权益。这也是我国征地补偿制度的先天缺陷所在。
2.“”励损害了农民土地权益
由于《土地管理法》对土地公有制和非农建设用地需要国家批准的规定, 使得政府作为利益相关方进入到征地补偿制度的主体中来, 而且是具有绝对垄断力的行政权威, 这种制度安排使得政府行为的“外部性”影响被放大。同时, 政府是一个具有双重目标函数的组织, 即具有追求经济效用最大化和政治效用最大化的双重目标。政府作为全体人民的“法人代表”有促进经济发展的义务, 更有进行城镇化建设提高人民生活水平的责任, 而国家所有的土地便成为它实现经济目标可支配的最大财富, 于是对土地的需求必然增加。而目前我国这种靠法律保障政府独家垄断获取经营土地暴利的制度安排就成了政府狂热追求经济效用最大化的“发动机”, 遍布全国各县市的征地冲突和“土地财政”现象就是最好的证明, 逐年上升的因为征地纠纷而上访的农民人数, 正是政府追求经济效用最大化“负外部性”的集中体现, 这种“负外部性”行为直接损害了农民的权利和利益。另一方面, 政府之所以更愿意追求经济效用最大化而非政治效用最大化则源自于政府追求政治效用最大化的压力不足, 因为我国农民的政治参与度较低, 村民的选举权仅限于对村委会的改变, 无法对导致他们土地收益损失的征地补偿制度施加影响, 这种无法制约政府行为的制度体系也激励了政府更多“负外部性”行为的产生。使得本该起到消除“市场失灵”的政府行为“外部性”变成了负值, 对我国农民权益造成了无法弥补的损失。
3. 农地所有权主体缺失, 权责不明
在我国《土地管理法》中规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制。而劳动群众的集体所有土地正是我国征地补偿中征收和补偿的对象。但是对“集体”具体指向却并不明确。比如《土地管理法》中第10条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由该村内各农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。”可见, 条款中就出现了“农民集体”和“集体经济组织”所有两个说法, 而且集体界定为乡 (镇) 、村和村民小组三级, 貌似三级都可以经营管理, 这将导致权责不分的严重后果。这种混乱的土地所有权的规定也事实上把土地所有权的法人主体推向了一个名存实亡的“虚拟”主体上来, 因为集体组织这种称呼本身就是一种虚指, 要具体到法人或固定常设机构上来才能界定清晰。对于村集体组织所有的土地模糊表达常常造成这种土地的实际所有权者是村长, 变成了名副其实的农村土地“村长所有制”。在缺少有效监督的村级组织中, 村长的权力是无限大的, 实践中许多地方村长背着村民卖地、租地为自己获利便是最好的佐证。这无异于封建制度下的“地主土地所有制”, 严重损害了村民的土地权益, 众多的征地纠纷便于此密切相关。
4. 我国征地补偿标准极不合理, 参与分配主体过多
如果说制度缺陷是冲突的根源, 那么补偿金标准过低便是征地冲突的直接导火线。近年来频发的征地冲突中, 绝大多数直接原因都是因为补偿标准过低, 无法保证被征地村民原有生活水平所致。关于征地补偿标准, 我国《土地管理法》第47条是这样规定的:“征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿”, “征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍。……每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征收前3年平均年产值的4~6倍。但是, 每公顷被征收耕地的安置补助费, 最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍……”以《农村土地承包法》规定的我国承包土地的年限30年为例, 按照该耕地征收前3年平均年产值的4~6倍进行补偿, 相当于只给了其中4~6年的收益补偿, 却夺占了其他年限的所有收益。而政府有偿转卖之后却轻松获得了原征地价格几十倍, 甚至上百倍的增值收益。而在德国、美国等解决征地冲突较好的几个国家中的补偿标准却都是按照市场价格进行补偿, 并为保证村民生活水平不降低, 对可能的村民损失也进行补偿, 包括营业损失补偿、残余地补偿与迁徙费补偿等都包括在列。这些制度和规定最大程度的保护了被征地村民的财产权利, 也取得了非常和谐的结果。同时, 我国征地补偿款的分配中, 参与分配主体过多, 特别获利主体, 被征地村民却得到了较少的数额, 这更加剧了我国征地冲突的程度。
三、科斯产权理论对我国征地补偿制度重构的启示
科斯产权理论的核心在于:找到经济运行中使得交易费用最小化的途径和制度安排, 以此优化资源配置, 提高生产效率。最理想的情况是交易费用为零, 此时即使没有政府和企业, 资源也会依靠市场的力量实现自我优化。而现实中交易费用通常并不为零, 且大小不定, 此时, 政府和企业的出现便是为了起到降低交易成本这一目的。但是如果政府行为产生了过多“负外部性”, 则政府行为应该受到约束, 此时产权的清晰界定和交易费用最小化的制度安排将起到决定性作用。基于科斯产权理论的启示, 我们应该从以下几个方面着手对我国征地补偿制度进行重构。
1. 整合农地所有权, 明确农地产权主体责权利, 降低交易费用
正如科斯产权理论所强调的, 资源优化配置的最佳方式是最大程度的降低交易费用, 对于土地所有权的组成来说, 降低交易费用最有效的方式是使土地的所有权、使用权、转让权、收益权等权利集中在最少的所有人主体手中。科斯曾经把政府和企业描述成是“对现实世界的一种妥协”, 是对私人的一种替代, 也就是说他所谓的产权的界定对象并非专门指向个人或者是集体, 个人或者集体哪个交易费用更低, 哪个就是更有效率的。但是我们从集体的结构构成和几十年来的实践中可以看出, 土地集体所有制这种物权结构安排的交易成本显然是大于个人所有权结构的, 加上过多的收益分配主体导致利益冲突和道德风险问题也造成了总社会福利的损失。[5]由此, 根据科斯产权理论, 我们可以推断:推行土地产权的私有化改革才会把交易费用降到最低, 也能更好的实现资源优化配置。土地私有化改革不但可以把土地所有权各部分有效整合, 还可以减少利益参与主体, 真正实现农地产权的排他性、可转让性和责权利的平衡。土地私有化不但赋予了农民个人土地产权的物权属性, 也在法律上确定了其物权性质, 当农民再次遭受侵权时, 也将获得通过法律途径解决纠纷的法理可行性, 增大了政府侵害农民权力的成本, 高发的征地冲突事件将得到有效制止, 更好的实现社会和谐。当然, 鉴于我国国情, 这种私有化改革可以先在一定范围内进行试点, 即在涉及征用土地的地区范围内进行私有化改革尝试。这即可以不动摇我国公有制主体地位, 又可以有效缓解征地冲突现状, 维护农民利益。
2. 增加农民政治话语权, 减少政府征地冲动的“负外部性”
在科斯的产权理论中, 政府的存在是为了更好的界定产权和降低交易费用, 促进资源的优化配置。但在现实中, 政府行为往往会造成“负外部性”, 对农民利益构成侵害, 正如各地方政府大量低价征收农地获取暴利一样, 这就需要一种新的制度安排, 可以促使政府把更多的目标转向政治效用最大化, 而非经济效用最大化的路径上来。换句话说:政府之所以敢于毫无顾忌的低价征地侵害农民利益, 一个重要原因在于没有有效的政治制度制约所致。这就需要一种制度设计, 可以增加政府“负外部性”行为的成本, 如:扩大民主范围, 提高农民选举权限, 即不仅村长和村委会成员由村民直接选举产生, 所在的县区的主要领导也可以由村民直接选举产生, 对村民负责, 这样可以有效的制约地方政府的违规征地冲动, 使得地方政府不敢轻易违规征地。对于那些国家重大项目、公共利益等所需土地征用的, 通过上级官方媒体面向全社会公布, 并完善听证制度, 防止暗箱操作。同时, 引入全体被征地村民参与土地征收议价过程的程序, 确保被征地农民的参与权、知情权和监督权, 对于村民的合理诉求要充分重视, 并根据实际情况加以解决。本质上就是政府对村民的让利行为, 通常只要政府对被征地村民的补偿科学、合理、到位, 政府的征地行为是能够受到村民们支持的。正如战争是政治的延续一样, 经济冲突事实上也是政治不均衡的一种表现。[6]所以, 只有在政治上对政府行为作出制约, 政府的经济目标最大化倾向才会有所收敛。政府行为的“负外部性”才会减少。
3. 培育按市场规律运行的土地流转市场
根据科斯的产权理论, 可以通过改变产权结构, 降低交易费用实现资源的优化配置, 改变目前我国土地产权不合理的结构问题。但是征地补偿标准低下的问题却没有更好的参照, 这就需要一个具有科学定价功能的土地市场的出现。产权结构的合理界定, 甚至私有化改革也不能自发的形成一个合规的土地流转市场, 这就需要建立和培育出一个科学的, 按照市场规律运行的土地流转市场, 让土地的价值在这个市场上自我发现。土地作为生产要素在土地产权界定清楚的情况下, 会根据土地自身的价值和市场的供求状况进行价值的自我定价。土地流转市场应以物权自由流通理论为基础, 允许土地产权进入市场流通, 在严格的监管下, 以承包、出租、入股等形式在不同主体之间合理流动, 促进资源的优化配置。同时, 通过这种市场行为, 还能有效的把政府的行政干预排除在外, 降低了政府“负外部性”行为的干扰。并有效的降低了由于不合理制度产生的高交易费用问题, 减少了各利益主体的道德风险, 真正保护了农民的合法权益。
参考文献
(1) Coase T.H.The Nature of the Firm[J].Economica, 1937, (04) .
(2) Coase T.H.The Problem of Social Cost[J].Journalof Law and Economics, 1960, (03) .
(3) 钱忠好.我国城乡非农建设用地市场:垄断、分割与整合[J].管理世界, 2007, (06) .
(4) 周其仁.农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择[J].经济学 (季刊) , 2004, (04) .
(5) 道格拉斯.诺思.制度、制度变迁与经济绩效[M].上海:上海三联出版社, 2008.
产权重构 第2篇
关键词： 土地产权；土地征用；困境；重构
在城镇化进程中，农民不断从土地上剥离出来才是中国现代化的出路。随着经济结构的转型，失地农民群体正在迅速扩大并引起了社会的广泛关注。在实践中，因土地产权缺失而带来的一系列土地纠纷在拷问基层政府合法性的同时，也导致了影响深远的社会稳定问题。
一、土地产权缺失下的“公地悲剧”
失地农民问题之所以会产生，是基于经济学中的一个基本问题没有完全厘定，即产权问题。从表面上看，农村土地所有权非常清楚，属于农村集体经济组织，但“集体经济组织”是一个模糊的概念，法律文本没有明确农民对土地的个人所有权。因此，在土地承包期内，农民缺乏土地的收益、处置、处分等基本权能，更缺乏抵制其他主体侵犯的权利。所以，农村土地所有权具有“公共性”，农村集体的土地就是“公地”，而公地无法具体化为每一个成员的土地。因此，对集体的每一个成员来讲，土地产权是模糊的。这就使得关心和保护土地的收益和成本不对称，即“激励不相容”，导致保护土地的收益为所有集体成员享有，而保护成本则由农民个人承担，这在实践中往往演化为“公地悲剧”。
土地对农民而言是财产，但现行的征地补偿办法并没有把土地当作财产来对待。在农用地转为建设用地过程中，农民希望更多地引入市场机制，通过市场的方式来决定土地的征用补偿价格。这样，他对土地的基本权利才能够得到充分的尊重，其利益也能够得到保障。但现行法律仍沿用计划经济时代的行政占用方式，具有强制性和垄断性，如《土地管理法实施条例》第四十五条规定了对阻挠征用土地的处置办法：“由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”法律赋予了征地方可以搁置补偿争议、预先征用土地的权力。这使得农民被排斥在土地利益分配体系之外。由于没有引入市场机制，导致征地失控，并发生补偿标准严重背离农村土地的现实。农村土地承载着农民就业和社会保障的功能，失地后应该加以补偿。但由于企业用工方式的市场化和农村社会保障的缺位，这些都没有纳入到补偿范围。
由于市场和产权是联系在一起的，产权不明晰就无法形成有效的市场主体。这需要我们重新审视农村土地的产权问题。农村土地集体所有的产权性质导致土地在现实中一直被当作公共物品看待，在征地过程中尤其如此。作为公共物品，在消费上具有非排他性，即谁有权力谁就可以在土地问题上占有一部分利益。这样，土地的征用往往会失控而陷入无所节制状态。但如果在土地征用之前，允许集体产权的土地直接进入建设用地市场，谁要进行商业目的的征地，就必须和农村集体经济组织谈判解决。那么，农民在土地问题上就拥有充分发言权，征地行为就会受到有效地规范和约束，而补偿问题也可以通过市场与社会的力量自行解决。农民应参与土地的增殖收益分配，以避免部分个人或单位以征地为名，坐待土地升值而从中牟取暴利。
二、产权缺失下农民的弱势地位与博弈困境
在当前土地制度下，土地征用补偿款通常是一次性支付的。这尽管降低了因基层干部职位变更而带来的风险，却难以为失地农民提供长久可靠的生活保障。除了征地补偿款外，农民缺乏维持生存的生产性出路，而政府和村委会也没能力保障他们的基本生活。目前土地征用的补偿普遍比较低，所得补偿款只能维持几年。一些失地农民不得不通过外出打工的形式来获得经济收入，却因此而陷入各种不确定性的市场化风险中。这种不顾农民生计、只发给失地农民一点安置补助费的做法，严重损害了农民利益，不少农民管称之为“一脚踢”。农民在土地征用补偿合同上签字后，就意味着他们接受了分配的方式与数额，但其长远生计必然会受到影响。当前，对征地农民的补偿，是按前3年农业的平均产值来计算的。但近几年，随着农产品价格不断下降，农产品“卖难”，按法定标准算出来的补偿标准太低，根本不能解决失地农民的生存问题。即便如此，有些地方甚至连十分低廉的法定补偿款都不能兑现，造成了越来越多的征地纠纷。
因此，在土地征用过程中，作為被征地方的农民处于弱势地位。一方面，由于农民所受条件的限制，他们对征地的相关程序、补偿标准、发放方式、期限等问题知之甚少。虽然《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征用机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”并“听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。”但在实际运作过程中，在征地方与被征地方之间，仍然存在着严重的信息不对称。农民得到的往往只是一个具体的补偿数额，而对于这个数额是如何计算出来的，往往无从知晓，这为政府的违规操作提供了便利。另一方面，政府作为公共权力的持有者，能够有组织地合法运用其权力（甚至使用暴力）以达成政府目的，而农民作为分散的个人，很难组织起来利用法律维护自己的合法权益，这使得一些地方政府和村级组织在土地收益的分配中占据了绝对优势地位。
因此，在土地征用中，政府与村级组织的行为角色发生了严重错位。从理论上讲，政府只是负责组织征地的实施，使其按法定程序进行。农村集体经济组织与广大农民一样，都属于被征地方，都参与土地征用补偿款的分配，而基层政府与村委会的职责在于组织土地征用的实施并负责土地补偿款的分配。但在实践中，多数村民并不认为基层政府是公正调解矛盾的中立方，而是征地方。在政府的征地中，搀杂了太多的“经济人”行为。地方政府作为独立的行为主体，有自己独特的利益，并在实践中以利益最大化为指向而降低经济发展的成本。由于土地在某种意义上是一种公共物品，具有非排他性，这使其在消费过程中难以排除外部效应和“搭便车”行为，政府也希望通过权力与资源的掌握而介入到土地收益的分配中并寻求自身利益的最大化。这种获利行为使得政府以牺牲公共利益为代价，却不必为此而付出任何成本。这种“无本”却“万利”的买卖，着实有不少诱惑。实践中，政府通过刻意模糊公共物品与私人物品的界限，以便更多地增加公共物品的数额，从而获取更多的利益。
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农民是与土地联系最为密切的群体，但在土地征用中，却处于最易被漠视的地位，农民实际上并没有多少发言权。在实践中，“农村集体经济组织”往往被等同于村干部，而开发商只需把村干部“摆平”即可。在土地征用的利益博弈中，农民对政府的期望值显然太低。大多数村民只希望自己能够获得法定的补偿款就可以了，而在政府帮助农民提供就业保障或基本的社会生活保障方面，多数村民并不抱太大希望。为此，有学者将之称为“规则意识”，即中国农民在抗议的时候，都非常遵守规则，民众对行使自身权利的诉求是对国家权力的强化而不是挑战。[1]
三、土地征用中政府角色的重构
由此，在制度框架内解决农民失地问题，切实可行的办法是尊重农民集体对土地的所有权，让农村集体组织参与土地增殖收益的分配。为了防止集体组织对农民利益可能带来的损害，必须使其能真正代表农民的利益。在必要的条件下，要进一步确定土地产权，明晰权责界限，以摆脱“公地”悲剧。在许多村民眼中，村集体在很大程度上就是村干部，但村干部也不能完全代表农民的利益。一方面，他们自身具有获利的行为倾向，另一方面，在压力型體制下，村干部具有迎合上级偏好的行为趋向，使其代表性受到极大的限制。在“代理人”与“当家人”②的双重角色冲突下，村级干部在面对上级政府和农民这两个主体时，它往往选择顺应上级政府的要求，忽视甚至压制农民的利益要求。因此，解决失地农民的问题，必须加强村极组织的改造与基层政权建设，转换基层干部的汲取者角色，使其转变为服务于公众的服务者，真正做到以民为本。同时，要恰当厘清政府、村委会和农民在土地收益分配中的关系，建立公平合理的利益均衡与分配机制。同时，针对基层政府在土地经营式开发中的违规违法行为，应建立起有效的监控与监督机制，以规约政府行为。
对农民来讲，土地具有保障的功能，而土地补偿款作为失地农民替代“土地保障”的“货币保障”，是其维持生存和从事其他行业的资金基础。农民失去土地之后，政府应引导农民建立长久的生活基础，拓展农民的生产领域，以维持其基本的生活福利不会降低。为此，政府对村土地补偿款分配和使用的监管必须及时到位，政府不仅要监督农村集体组织把该发的补偿款悉数发给农民，还要对村集体拿土地补偿款进行的投资行为进行严格监控，以避免通过各种方式变相截留、挪用征地补偿款的行为。
在当前土地征用补偿数额偏低的情况下，提高土地征用补偿标准，建立均衡的利益分配与共享机制，合理协调各主体的矛盾冲突，是维持基层政治生态良性运行的基础。现有的补偿是对农民土地的“一次性买断”，而国家的目的和农民的愿望却是建立长期稳定的保障机制。由于农民本身的理财能力和投资能力偏弱，即使给予再多的补偿款也难免“坐吃山空”。因此，要在土地征用过程中引入竞争、利用市场机制来配置土地资源，并还原土地的社会保障功能，在土地征用补偿中体现出对失地农民社会保障和生态环境的补偿。
参考文献
[1] 于建嵘：中国的政治传统与发展——于建嵘对话裴宜理.南风窗，2008（20）
[2] 徐勇：村干部的双重角色：代理人与当家人.二十一世纪，1997（8）
产权重构 第3篇
当前，中国城市发展已进入全面转型的新阶段，要从根本上改变传统的城市粗放发展模式，并以发展模式转型为主线，全面推进城市经济社会和生态的转型，并围绕城市发展转型推进城市制度和空间转型，今后中国城市城镇化将从加速向减速转变，但城市化应从追求速度向追求质量转变，把城市化快速推进和城市化过程中质量的提升结合起来，走集约创新融合和谐绿色特色之路。
2001年山西省运城市撤地设市，运城城市建设进入发展快车道，城市面貌日新月异，城市发展中也出现了很多问题，其中城中村改造中的小产权房成为制约城中村改造，影响城市发展的重要因素，现在就从城中村改造现状，小产权房产生的根本原因和解决对策等方面浅谈自己的认识:
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40%～60%，而且买卖不需要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
1 小产权房产生的原因
1)中国住房制度。
中国住房制度改革的四个阶段:a.1978年～1993年，住房实物分配制度改革阶段。b.1994年～1998年，住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段。c.1999年～2004年，住房市场化全面推行阶段。d.2005年～2011年，房产调控阶段。党中央国务院重视解决城市居民住房问题，城市廉租房、经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套。2007年国发[2007]24号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。1999年～2007年间，城市居民住房问题没有得到足够重视，小产权房在此期间增长迅猛。
2)中国土地制度。
中国土地所有权分为:国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种:集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。城市化进程速度加快，城市二元土地制度存在，制约了城市化进程，各地政府由于自身财力问题，不能对城市规划区内集体土地进行及时统征，也无力安置城中村农民的就业问题，也是小产权房产生的一个重要原因。
3)财税制度。
1994年，实行分税制改革，地方财政收入占全国财政收入比例在45%～50%之间，使地方财政收入仅能满足基本需求，无力提供公共品，特别是县乡财政陷入困境。各地政府只有对出让土地来获取保障性住房基础设施等公共品建设资金。面对市场经济下的高房价，小产权就有它存在的环境。
2 结合中国现状提出解决措施
1)我们进一步深化住房制度改革，完善住房供应体系的过程中，应充分重视城市存量住宅的作用，将其作为城镇住房供应体系的一个重要环节，通过加强城镇存量住宅的综合整治和环境改善，进一步加强城镇低价住房的供应，并建立包括新建普商品住房、经济适用房、政府公共租赁房(合廉租房)，以及各类城镇存量住房在内的多层次城镇住房供应体系。能够根本上消除“小产权”房存在的土壤。
2)我们必须改革土地制度，将集体土地纳入国有土地当中，允许农村土地流转使用和建设，堵不是最好的办法，疏才是解决问题的根本。在政策引导之下，允许土地流转，符合城市规划的条件进行程序建设。
3)进一步完善和深化财税体制改革，完善配套措施，合理分配地方政府一定的财力，让地方政府可根据各自的条件，推进各地的城市化进程。让各地政府有财力、有能力完成好中央保障性住房建设的任务，为“小产权”的退出打好基础。
加快保障性住房的建设，首先合理确定保障性住房的适用人群，建立完善的准入和退出机制，让保障性住房为真正需要住房的城市居民解决“住”的问题。
参考文献
[1]国发[2007]24号,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见[Z].
[2]中华人民共和国土地管理法[S].
[3]杨进,张迎春.关于改革农村土地征用制度的思考[J].经济体制改革,2006(2):24-26.
[4]谢子远.中国财政支出结构存在的问题及改革取向[J].浙江万里学院学报,2005(4):19-20.
