房地产市调查报告范文第1篇
实习目的：通过销售实践了解成品房营销情况，在这个基础上把所学的知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。
实习时间：xxxx年8月1-16日
实习地点：xxxx有限公司
总结报告：
为期半个月的实习结束了，我在这半个月的实习中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识受益非浅。现在我就对这半个月的实习做一个工作小结。
自8月1日起，在半个月的工作中我参加了该公司的销售实习。“皇天不负有心人”通过努力我终于在最后一个星期里做成了两挡生意。为了这挡生意我做了很多功夫：背熟资料，市场调查，，总结前几次失败原因等等。通过这两个星期的销售实习使我深深明白到推销的重要性和搞推销是一件很辛苦的事，根本不是读书时想象的那样简单。同样也使我深刻体会到在学校学好专业知识固然很重要，但更重要的是把学到的知识灵活运用到实践中去。
在为期半个月的实习里，我象一个真正的员工一样拥有自己的工作卡，感觉自己已经不是一个学生了，每天点起床，然后象个真正的上班族一样上班。实习过程中遵守该公司的各项制度，虚心向有经验的同事学习，. 一个月的实习使我懂得了很多以前不知道的东西，对伊旗万力房地置业有限公司也有了更深的了解。
实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。我想，作为一名即将毕业的大学生，建立自身的十年发展计划已迫在眉睫，不是吗
房地产市调查报告范文第2篇
一、乡镇领导班子基本情况
目前，我县共辖3个街道和11个乡镇。换届结束后，乡镇党政领导班子总人数为102人，其中，女性干部有15人，占总人数的14.7%，乡镇党委班子女性成员任职比例为100%;12名选调生进入乡镇党政领导班子，占总人数的11.8%;1名大学生村官进入乡镇党委班子。全县乡镇党政领导班子成员平均年龄为36.1岁，其中，30岁及以下的有14人，占总人数的13.7%，31-35岁的有27人，占总人数的26.5%，36岁-50岁的有61人，占总人数的59.8%;研究生及以上学历的有5人，占总人数的4.9%，本科学历的有80人，占总人数的78.4%，专科学历的有17人，占总人数的16.7%;文科专业有75人，占总人数的73.5%，理科专业有27人，占总人数的26.5%。
二、乡镇领导班子建设的主要做法
(一)县级主要做法
近年来，我县充分认识乡镇领导班子在农村基层工作中的核心作用，始终把加强乡镇领导班子建设作为县委中心工作的重中之重，坚持县委书记亲自抓，县人大、县纪委、县政协、县委组织部等部门单位具体抓，主要从以下几个方面积极探索了新形势下加强乡镇领导班子建设的有效举措。
1、加强“主题化”创建，推进“重点”升级。围绕乡镇领导班子推进发展和为民服务两大中心任务，先后开展了“干部作风建设年”、 “干部能力建设年”和“干部责任落实年”主题创建活动，分别制定出台了《实施意见》，坚持长抓不懈。实行乡镇领导干部直接联系服务群众制度，健全班子成员目标承诺制、首办责任制、限时办结制、考核评议制和追究问责制五项工作制度，切实转变了干部作风。要求各乡镇领导班子进一步明确分工，清晰界定各自工作职责，班子成员对本职工作量化年度工作目标，县委牵头考核，大大增强了乡镇领导班子成员的危机感和紧迫感，提升了工作主动性。采取邀请专家授课、委托高等院校培训、到南方发达地区挂职锻炼、争取省、市级学习机会等方式，着力提升了乡镇领导班子成员的思想境界、发展意识和能力素质。
2、加强“载体化”建设，推进“难点”突破。以科学发展观“大家学、大家谈、大家干、大家评”四大主题活动为载体，引导
乡镇领导班子成员牢固树立科学发展观念，以科学发展的思路推进基层各项事业建设，着力提升班子成员科学谋划、科学发展的能力。以创先争优活动为载体，组织动员各乡镇领导班子成员深入开展学习型、创新型、服务型、节约型、廉洁型“五型班子”创建活动，形成了乡镇领导班子抓自身建设的长效工作机制。以党员干部下基层“五进五促”活动为载体，引导乡镇领导班子成员走出机关大院，深入田间地头、深入基层生产一线，在排解民怨民忧、破解发展难题、直接联系服务群众中锤炼作风、增长才干。
3、加强“差异化”培训，推进“弱点”提升。在乡镇领导干部培训中探索推行了“一线教学法”，将乡镇工作中的热点、难点、典型案例问题纳入培训内容，结合各乡镇实际，推行“模块化”教学，组织力量进行集中攻关，帮助乡镇班子吃透问题、制定解决措施。为解决重点工程、重点项目一线的乡镇领导干部工学矛盾，探索建立了“一线点名调训”制度，针对落户重大项目工程特点，采取组织外出取经、开展知识培训、选派专家指导等方式，加强班子成员统筹推进重大项目工程建设的综合能力。利用县委党校阵地，推行“订单式”培训，开展了以高层专家讲对策、领导干部讲思路、产业标兵讲创业、优秀支部书记讲做法、拔尖人才讲技术、致富能手讲经验为主要内容的“六讲论坛”活动，凝聚乡镇领导班子跨越发展共识，提升跨越发展境界。
4、加强“制度化”管理，推进“基点”稳固。注重发挥审计在乡镇领导班子成员监督管理中的作用，建立了乡镇(街道)党(工)委书记离任审计和任职审计制度。突出“因事选人、选人干事”的用人导向，制定出台了《关于进一步加强和改进局乡级领导班子、领导干部考核工作的意见》，强化考核结果运用，有效调动了乡镇领导班子、领导干部干事创业、加快发展的积极性和主动性。建立了乡镇领导班子成员岗位目标责任制、重点工作提交班子集体讨论决策制、日常工作交流通气制等工作制度，进一步规范完善了乡镇班子工作运行机制。建立健全了乡镇领导班子协调机制，重点抓好了对乡镇领导班子成员尤其是“一把手”贯彻执行民主集中制的教育和监督，强化班子成员的大局意识、责任意识和规则意识，坚持集体领导与个人分工负责相结合的原则，切实增强班子整体功能。
(二)乡镇主要做法
近年来，在县委的密切关注和指导下，各乡镇领导班子高度重视自身建设，始终保持危机感和紧迫感，把班子能力建设作为一项根本工作、硬性任务深抓、抓实，结合本乡镇实际，不断探索创新加强领导班子自身建设的新方式、新路子，形成了一些特色做法和经验。
1、开展“读书荐书”活动，打造“知识型”干部。斑鸠店镇在全体机关干部中开展“读书荐书”活动，努力打造“知识型”干部，创建“学习型”机关。建立“三个一”学习制度，要求领导班
子成员坚持每天带头读书学习1小时以上，每周撰写1篇学习心得体会，每月推荐1本好书。推行“常态化”管理，将机关干部尤其是领导班子成员“读书荐书”活动开展情况纳入日常工作考核内容，与干部评先树优、年终考核直接挂钩，提升了机关干部的学习意识，增强了学习主动性。实行“信息化”推介，通过单位网站、宣传栏、简报等媒体，宣传推介干部学习成果，营造了浓厚的学习氛围，进一步促进了学习实效。
2、实行“工作日报”制度和“周例会”制度，打造“敬业型”干部。沙河站镇在副局级以上领导干部中建立“工作日报”制度，每天下午下班前，由党政办工作人员负责统计全镇副局级以上领导干部当日工作完成情况和明日工作安排，未完成当日工作的，书面向镇党委书记说明原因。在全镇中层以上领导干部中推行“周例会”制度，定于每周六上午，在镇会议室召开全镇中层以上领导干部工作例会，与会人员分别围绕本周工作开展情况和下周工作打算进行汇报，针对各自工作中的疑难问题，集体商讨解决办法，推进工作落实。
3、开展“每月一讲”活动，打造“复合型”干部。接山镇立足镇村发展实际，以“每月一讲”活动为抓手，着力提高领导班子成员的综合能力素质，推进镇村全面建设。该镇党委政府积极与县直有关部门单位联系，每月在政府办公楼会议室开设讲堂，邀请农业、林业、水利、水产、计生、农机、科技、经信、住建、交通等贴近镇村发展实际的部门单位专家前来授课，要
求中层以上特别是副局级以上领导干部全员参加，接受不同领域、不同层面的知识培训，严格请销假制度。通过开展“每月一讲”活动，进一步提升了领导干部的知识水平，同时启发了工作思路，让每位领导班子成员既成为工作领域内的行家里手，又能为全镇整体工作出谋划策。
4、实施“项目人才”工程，打造“创业型”干部。银山镇结合镇域经济、产业发展特点，在全镇中层以上领导干部中实施“项目人才”工程，要求每名领导干部特别是党委班子成员每年牵头一项重大工程项目，采取单独或联合方式，负责统筹推进重大项目工程建设落地，着力提升领导干部推动发展的能力。银山镇南堂子村三面环山、一面环湖，位置偏僻，交通不便，实施“项目人才”工程后，先后有三批镇副局级领导干部驻村帮助挖掘发展优势、制定发展规划、落实发展项目，抓住新版《水浒》在东平拍摄的机遇，在南堂子村开工建成了宋家庄、祝家庄、七星水潭、月岩寺等影视景点，发展了千亩农业生态观光园，注册成立了水浒七星旅游公司，解决178名村民就业问题，村集体年收入突破100万元，农民人均纯收入突破1万元。
三、乡镇领导班子建设存在的问题
近年来，虽然我县在乡镇领导干部队伍建设方面做了一些努力，领导干部能力素质有了较大提升，工作作风有了很大改善，基层党员群众满意度有了明显提高，但对照建设一支高水
平乡镇领导干部队伍的要求，还存在一定差距，需要进一步改进和加强。
1、创新理念仍需进一步加强。在调研中发现，少数领导班子成员习惯于经验管理，习惯于按传统方式办事，推动工作依靠行政命令多，方式方法较为单一，不善于用开拓性、创造性的手段管理经济和社会事务。一些班子成员干部平时不注重理论学习，缺乏扎实的理论功底和系统的战略思维，不能用全局的、发展的眼光观察和处理问题。一些班子成员在工作中视野不够宽，步子不够大，对新情况缺乏敢闯敢试，敢为人先的勇气和魄力。
2、工作境界仍需进一步提高。在调研中发现，乡镇领导班子工作作风需要进一步转变，讨论多、落实少，眉毛胡子一把抓的问题还没有得到彻底解决。个别班子成员走村入户少，调查研究少，在帮助村级班子、党员群众解决实际问题方面做得还不够。个别班子成员对分管工作考虑得多，对整体大局工作思考得少，对不放心的工作关注得多，对放心的工作关注得相对较少，缺乏全局和统筹意识，不能较好地适应复杂多变的新形势要求。
3、制度建设仍需进一步完善。在调研中发现，绝大多数乡镇领导班子缺乏系统、完整的工作章程和管理制度。突出表现在议事机制的民主性没有得到充分发扬，在现有“非票决制”决策模式下，班子成员的真实意愿未能得到充分体现。目标管
理和责任追究机制尚未健全，目前，乡镇领导班子成员分工较为具体，但年度工作目标细化量化程度不高;对工作责任界定不够清楚，追究措施不够具体，难以实现通过责任化管理提升班子成员工作绩效的目的。
四、加强乡镇领导班子建设的几点建议
1、突出发展主题，打造“干事创业型”班子。要创新干部考察方式，建立乡镇领导干部实绩档案，注重在招商引资和乡镇重大项目建设工作中考察、识别干部，采取全程跟踪考察方式，对领导干部进行考评分类，激励干部创先争优，干事创业。要坚持因事选人、选人干事的用人导向，按照总体稳定、适当调整、补充缺职、解决急需、推进交流、配强班子的原则调整乡镇领导干部，注重从经济建设、农业生产、项目工程等一线选拔干部，营造干事创业的浓厚氛围。要大力推进干部人事制度改革，积极尝试采取“公推直选”方式选拔任用乡镇领导班子成员模式，放宽选人用人视野，进一步探索完善从选调生、大学生村官、乡镇优秀年轻干部中考选乡镇领导班子成员的工作机制。
2、突出表率主题，打造“勤政廉洁型”班子。要加强乡镇领导班子成员的日常监督管理，实施“从严管理干部行动计划”，综合运用民主评议、专项考察、个人有关事项报告、诫勉谈话等措施，全面掌握干部的日常工作表现，对苗头性问题早提醒、早纠正。要进一步发挥乡镇“一把手”的表率作用，实
行 “一报告、两评议”制度，即乡镇“一把手” 定期就个人工作开展和自身建设情况进行报告，干部群众对“一把手”进行民主评议、对班子整体工作进行民主评议。要突出以德为先导向，加大乡镇领导班子成员德的考察，细化德的评价标准，建立德的考察档案，实施德的反向测评，全面考察乡镇领导班子成员德的表现。要探索建立乡镇领导班子成员定期审计制，强化审计结果转化运用，充分发挥审计工作在干部监督管理中的作用。
房地产市调查报告范文第3篇
您好!本公司为了更好的了解消费者对xx县当前房地产市场的看法，制定了该调查问卷，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。
(一)现有住宅调查：
1、您现在住房的户型是?
A.一室一厅B.两室一厅C.三室一厅D.三室两厅
E.其他
2、您现在住房建筑面积是?
A.60以下B.6180C.81100D.101120E.120以上
3、您现在住房来源是?
A.商品房B.单位福利房C.经济适用房D.其它
4、您目前住房位于哪个区域?
(二)住房需求
1、如要购房，您打算在最近内购房?
A.最近B.半年C.一年D.两年E.两年以上
2、如果您买房，您会选择哪种房源?
A.商品房B.二手房
3、您购买住房的主要目的是?
A.满足居住要求B.为上下一代C.改善居住条件
D.方便工作、学习、生活E.投资F.其他：
4、您打算在哪片区域购房?
5、您在选购住房时，对户型的要求是哪种?
A.一室一厅B.二室一厅C.二室二厅D.三室一厅
E.三室二厅G.四室及以上
6、您若购买商品房，您打算买多大建筑面积?
A.60以下B.6080C.80100D.100120
E.120以上.
7、您打算购买的住宅类型是?
A.多层(6层以下)B.小高层(7-18层)
C.高层(18层以上)
8、您购买住房能承受的单价(元)是?
A.2500以下 B.2500-3000C.3000-3500D.3500-4000E.4000以上
9、您购买住房时能承受的总价(万元)是?
A.20-250B.25-30C.30-35D.35-40E.40-45F.45以上
10、您购买住宅时希望选择哪种付款方式?
A.按揭贷款B.分期付款C.一次性付款
11、您希望按揭的比例是多少?
A.3成或以下B.4成C.5成D.6成E.7成以上
12、您希望按揭的期限是多少?
A.5年以下B.5～10年C.10～15年D.15～20年E.20年以上
13、在首付款交完后，您每月能够承受的支付能力为?
A.1000元以下B.1000-1500元C.1500-2000元D.2000-2500元
E.2500-3000元F.3000元以上
14、您购买住房考虑的主要因素是?请按优先顺序选出四项
1：2：3：4：
A.开发商品牌B.地理位置C.周边配套D.户型结构E.周边环境F.交通状况G.升值潜力H.内部配套J.物管水平K.产品价格
15、您希望小区有哪些配套设施?请按优先顺序选出四项
1：2：3：4：
A.运动场所B.健身器材C.诊所D.幼儿园E.超市F.美容美发G.休闲会所H.小学
16、您希望小区周边有哪些配套设施?请按优先顺序选出四项
1：2：3：4：
A.医院B.学校C.超市D.饭店E.宾馆F.公园G.车站H.休闲娱乐场所
17、购置房产时，您最注重的小区内部因素有哪些?
A.小区绿化B.物业管理C.噪音D.是否位处市中心
18、购置房产时，您最注重的小区外部因素有哪些?
A.生活便利B.工作便利C. 交通方便
19、购买住宅时，您是否需要停车位?
A.不需要B.需要一个C.需要一个以上
20、若需要您会考虑租用还是购买汽车车位?
A.租用B.购买C.不做考虑
21、您希望的停车位位置是?
A.室外
B、室内地上C、地下
322、您能承爱所购买住房离工作单位的车程是?
A.10分钟内B.20分钟内C.30分钟内D.30分钟以上
23、您对居住环境最关心的是?
A.绿化景观B.建筑布局C.建筑风格D.健身游乐设施E.停车道路系统F.公共广场G.硬地景观
24、您喜欢何种建筑风格?
A.欧式古典B.欧式现代C.中式D.其他
25、您对住宅下列设计是否有需求?(可多选)
A.书房B.衣帽间C.储物室D.洗衣房
E.其他
26、您比较喜欢的阳台设计是?
A.传统式阳台B.落地玻璃阳台C.封闭式阳台
D.其他
27、您最大承受每层户数是?
A.两户及以下B.三至四户C.五至六户D.六至七户
28、您在购买住房时对交房的要求是?
A.毛坯房B.厨卫装修C.全部装修D.其他
29、若购房，您是否注重开发商品牌?
A.是B.否
30、您是否注重物业管理?
A.是B.否
31、您更关心物业管理的哪些因素?
A.物业管理价格B. 物业管理品质C.物业管理品牌
4 七户以上F.(三) 对房地产市场的认识
1、您是否知道住宅建设用地使用权满70年后会自动续期?
A.知道B.不知道
2、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些?(可多选)
A.价格B.开发商信誉C.入住费用D.物业管理
E.房屋质量F.户型G.信息透明度
3、您认为目前我县房价同人们收入关系如何?
A.基本适应B.高于收入水平C.低于收入水平
4、您认为未来两年内，我县房价总体上会如何变动?
A.上升B.下降C.持平D.说不清
5、您认为目前新建楼盘质量变化如何?
A.上升B.下降C.持平D.说不清
6、您是否打算通过中介购房?
A.通过B.不通过
7、房贷利率提高后，是否影响您的贷款购房?
A.影响B.不影响
(五)个人背景资料：(我们将严格保密!!!)
1、您的性别是?
A.男B.女
2、您的年龄?
A.30岁以下B.30岁～40岁C.40岁～50岁
3、您家庭人口数量是多少?
A.1-2人B.3-4人C.5-5人以上
5 D.50岁以上
4、您和老人住在一起么?
A.是B.否
5、您的文化程度
A.中专以下B.专科C.本科D.硕士以上
6、您的月收入是多少?
A.2000以下B.2000-3000C.3000-4000D.4000以上
7、如果您想投资，您会采用哪种方式?
A.证券B.期货C.房产D.基金F.其他：
8、您获得房产信息主要靠哪种渠道?
A.电视广告B.报纸杂志广告C.广播D.户外广告
E房地产网站F.车身广告G.朋友介绍H. 售楼处G.其他
姓名：联系电话：再次感谢您的配合!
调研员：调研时间：年月日
房地产市调查报告范文第4篇
本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。
成都精至诚房地产评估有限责任公司
房地产开发贷款评估报告 项目名称：“”项目 企业名称：四川房地产有限公司
评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司
二ΟΟ二年十一月二十九日
目 录 第一章 概 要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价
七、评估结论 第二章 借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素质及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、盈利能力及资产运用效率
六、现金流量分析
七、信用状况评价
八、企业前景评价 第三章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模和建设
三、项目实施进程评价
四、项目建设条件评价
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价 第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析 第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明 第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析 第七章 贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价
第一章 概 要
根据四川房地产有限公司开发“”工程申请贷款的需要，经工行支行初审，并报工行分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价 四川房地产有限公司(以下简称四川)成立于1999年7月22日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本2000万元，分别由集团股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“ ”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。四川在工行支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行分行审核评定信用等级为未评级。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区乡
永兴村
三、四组(村)二环路内侧米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、 投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。
企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期集团代还，详见附件：集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、 财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：(详见评估主表4项目财务现金流量表)
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元;
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;
3、财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为10%)，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按行财务评价标准可行。
六、 贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。
该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。
七、 评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“”项目建设条件具备，目前，土建已完成90%，景观已完成40%，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向 行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。 由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“ 四川房地产有限公司(以下简称四川)成立于1999年7月22日，是集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本2000 万元，分别由集团股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
四川房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川 在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“”已获得2001“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平
四川房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门;现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人;具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。 四川房地产有限公司主要领导人基本情况如下： 法人代表：，男，39岁，硕士。 总经理：，男，39岁，硕士。 副总经理：，男，47岁，博士。 财务部经理：，男，28岁。
三、信用状况评价
该公司在工行支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002信用等级为未评级。
四、资产负债分析：
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：
资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元) 项目 2000年 2001年 2002年9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率(%) 88% 94% 63% 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%
(一)、资产负债趋势分析：
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项 目 2000年 2001年 2002年9月 资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20% 负债增长绝对数 14990 10442 -11960 增长百分比 149900% 69% -47% 权益增长绝对数 1400 -644 6496 增长百分比 233% -32% 479% 从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代集团在成都建行贷款15000 万元，投入“花园”开发项目，2002年3月集团将“花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
(二)、资产负债比例分析
项 目 2000年 2001年 2002年9月 资产负债率(%) 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77% 资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2%。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。
(三)、资产负债增减变化原因分析：
通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下： 近三年企业资产负债简表 单位：万元
项 目 2000年 2001年 2002年9月 项 目 2000年 2001年 2002年9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482
一、流动资产 17014 26678 21172
一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728 其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711 其他 0 0 0
二、长期负债 15000 15000 0
二、长期投资 0 0 0
三、固定资产 0 124 158
三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0
四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852 变动说明:
1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。
2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。 单位：万元
项目 2000年 2001年 2002年9月 销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852 销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32% 成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%(介于良好值和平均值之间)、成本费用利润率为34.39%(行业优秀值)、利息保障倍数为 13.7(行业优秀值)。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力;成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
六、现金流量分析
下表是企业近三年的现金流量表(单位：万元)： 项目 行次 金 额 2000年 2001年 2002年9月
一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610 经营活动产生的现金流量净额 4 -16002 -7940 16152
二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24 投资活动产生的现金流量净额 8 10 -137 -11
三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398 筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152 -14398
五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744 企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。
七、信用状况评价
该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：
项 目 存款 贷款 备 注
工行支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2000 无拖欠本息 营业部 92 0 银行 1001 0 纳税专户 130 0 合 计 2240 9000 经我们在人行查询系统查询，四川房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业(详见附件)。
八、企业前景评价
四川房地产有限公司作为集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“”高档住宅小区。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”业已取得近1.58亿元(按实际到帐计算)的销售佳绩。因此四川根植于这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
第三章 项目建设条件评价
一、 项目建设必要性
“”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区乡永兴村
三、四组(村)二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。
该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川房地产有限公司依托这个强大的母体和借用多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是集团决心在成都树立的样板工程。
成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据成都市计划委员会对“”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。 该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为： 建筑套型 建筑面积 户数 占比例 联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99% 双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42% 合计 403 100% 该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：
1、“”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成;各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。
2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式;联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。
3、“”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。
4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统;充分体现出小区建筑的智能化。
5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径;室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。
三、项目实施进程评价
该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：
成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发原商品住宅项目建议书的批复”; 成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》;
成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”;
成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第号《国有土地使用权出让合同》;
成都市规划局：成规管[2000]第号《建设用地规划许可证》; 成都市国土局：成国用2001字第号《国有土地使用证》; 成都市规划局：成规建管[2001] 号《建设工程规划许可证》; 成都市规划局：成规建管[2001] 号《建设工程规划许可证》; 成都市规划局：成规建筑[2002] 号《建设工程规划许可证》; 成都市规划局：成规建筑[2002] 号《建设工程规划许可证》; 成都市建委：，,
, , , ,号《施工许可证》。
成都市房地产管理局：成房(2001)预售证第号、号、号、号、成房(2001)预售证第号、、、、、号《商品房预售许可证》。
小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
四、项目建设条件评价
“”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水;小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程;天燃气全部到户;为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。
五、设计单位资质评价
该项目设计方案由新加坡设计公司和成都建筑设计有限公司完成。
新加坡设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。 成都建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由成都市区建筑工程总公司、四川第建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表： 承建单位名称 公司资质等级 承建规模(平方米) 成都市区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市建筑工程公司15,435 成都市区建筑安装工程公司 贰级 22,336 成都市第、第建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级 项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价
“”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。
工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。 宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。
该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。
综合以上分析认为，四川房地产有限公司的“”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。
第四章 市场评估
一、 市场供求状况及其发展趋势分析
(一)宏观经济政策和产业政策导向
2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了199
2、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。
为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求;另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。 2002年
1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。
(二)成都市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入;对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值(GDP)1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1%;实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5%，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1%。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2%;人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1%，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。
2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7%的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。
2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。 根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000-2010年我市住宅需求量约需4600-4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。
据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表
表4-1 单位：万平方米 名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额(亿元) 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表
表4-2 单位：万平米 名 称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额(亿元) 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78 从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30%的平均增长率高速发展;住宅竣工面积199
9、2000年分别比上年增长4.25%、23.39%，住宅销售面积199
9、2000年分别比上年增长8.36%、18.76%，住宅销售额199
9、2000年分别比上年增长26.17%、18.17%。
在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2%、61.7%，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45%。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35%，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6%。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。 成都市近几年住宅房地产价格水平见表4-3。 表4-3 成都市房地产价格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指数 966 970 994 993 983 996 办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909 城市综合指数 965 956 973 980 972 982 从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图： (略)
成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图： (略)
(三)成都市2002年1-10月房地产市场状况：
2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7%;住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6%，占房地产投资额的 75.5%。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。
上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1%。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积(空置期在一年以内)比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。
与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。
今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。 1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。
成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。
成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东
至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，城市花园、花园、珠花园、花园、嘉苑、名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形
成规模开发。新开楼盘如城市花园、花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。
总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
三、市场定位分析
地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠堰河，南邻南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如名宅、嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的花园别墅、花园、城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有花园、园、花园、新城、花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。
根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。
由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。
四、市场预测分析
1、项目基本情况
位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近公园。周边有大学、成都中、成都七中、朝阳名宅、嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。
根据成都市计划委员会对“”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。
2、售价的确定
本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下(具体过程如下详见附表)： (1)、联排别墅：根据“”项目特点，从市场资料中选取A城市花园、B花园、C园、D花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米
(2)复式别墅：根据“”项目特点，从市场资料中选取E花园、F雅园、G花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米 3、预期售价测算结果
根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表： 销售预测表
序号 项目或费用名称 建筑面积(m2) 单位售价(元/m2) 销售金额(万元) 备注 1 联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户 2 复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户 合 计 49527.78 403户
4、销售期的选定
根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例(按实际到帐比例结合项目具体情况测算)见下表：
销售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78
5、实现销售计划风险评价
要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。
五、项目分析
1.“”项目有如下优势：
A.“”三面环水，紧邻公园，大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。 B.“”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了独特的卖点。
C.“”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。
D.四川房地产有限公司是集团股份有限公司的下属企业，集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。 E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。 2.“”项目有如下劣势：
A.“”与“园”、“花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。 B. 虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要3至5年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。
C.“”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是 目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小区内15%为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。
E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“花园”、“园”、“新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
(一)投资估算的范围及依据
1、估算范围：“”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算(含厨卫)，外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。
2、评估依据：“”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3-6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。
(二)项目总投资的构成
该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。 投资估算明细表 单位：万元;平方米
序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注 工程量 单位指标
合计 40573.09 平方米 116092.11 3494.91 100.00% (该指标不含营业税费) 一 土地费用 17286.52 平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地 1 土地转让费 15770.00 平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地
2 土地使用费 24.52 平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地 3 契税、手续费 266.00 平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出 4 土地出让金 1226.00 平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同 二 前期工程费 792.89 平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘测费 90.95 平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同
2 规划设计费 417.00 平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计 3 可研报告费 11.00 平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计 4 三通一平 183.94 平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准
5 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准 6 小区招标 6.00 平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额 三 房屋开发费 15407.29 平方米 116092.11 1327.16 37.97% 1 建安工程费 10588.93 平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算
1.1 联排别墅 9026.02 平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.1 主体土建 6714.90 平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.2 初装费用 1339.57 平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.3 给排水 347.90 平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.4 照明系统 362.71 平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.5 弱电系统 260.94 平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算
1.2 复式别墅 1562.92 平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.1 主体土建 1148.99 平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.2 初装费用 224.67 平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.3 给排水 67.06 平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.4 照明系统 71.90 平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.5 弱电系统 50.29 平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算
2 附属工程费 1453.06 平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算 3 室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算
四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准 六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平 七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平 八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计
1 其中：土地利息 1067.66 平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用)
九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计 十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定
2 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。
3 电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。
4 天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。 (三)投资估算说明
1、土地费用
按企业与国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。
2、前期工程费
根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。
3、房屋开发费 (1)建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。 (2)室外工程费
按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
6、财务费用
主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。
7、不可预见费用
是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。
8、其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。
9、相关费税
(1) 按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。 (2) 自来水集资、贴费(1个DN150):100万元; (3) 电集资、贴费:44.33万元; (4) 天然气集资费:159.19万元。
以上报建、集资费合计为1635.17万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)4893.89万元;该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期集团代还，详见附件：集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。
根据企业提供的财务报表和缴款单据(已与会计凭证进行抽样核对无误)，企业自筹资金其构成是：
截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76%。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。
三、项目投资计划评价
依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元;2001年8月2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分投资计划合理，该项目投融资可行。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：
1、 建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证;
2、 初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化;
3、 国家费税标准无大的调整;
4、 企业所提供的资料真实可靠。
一、项目财务效益预测
项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。 (一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。
2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。 3.经营期成本及费用的预测
(1)按销售比例分计算期结转开发成本。
(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得
第六章 偿债能力评估 税按33%计提。
(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。 (4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。 (5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。 4.财务指标测算假设条件
(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。
(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。 5.特殊处理
因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。 (二)静态效益指标
经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：
表6-1 静态效益指标表 指标名称 指标数值 单位 备 注 利润总额 6131.60 万元 净利润 4108.17 万元 总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %
二、项目财务现金流量分析
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)： 1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%; 2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元; 3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。
三、资金来源与运用分析
根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。
四、项目偿债能力评估
项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表： 项目借款偿还期0.97年; 项目借款综合保证比3.41。
五、项目敏感性分析 (一)盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：
开发成本+管理费用+财务费用 盈亏平衡点= [1-(税费率+销售费率)]平均单价
通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。 (二)单因素敏感性分析
本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。
从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。 从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。 表6-3 单因素敏感变化表 (单位：万元) 项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果
总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比
基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41 项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83
第七章 贷款风险分析
一、贷款风险评价 (一)定量分析
经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。 (二)定性分析
1、 借款人方面
借款人四川房地产有限公司是集团的全资子公司，集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于集团，四川房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。
2、 投资方面
“”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49%(实际到账收入为32%)，公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。
3、 市场方面
本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：
A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限;同时 “花园”、“园”、“新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。
B.该项目与“园”、“花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
4、 工程进度方面
该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。
综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。
二、贷款担保评价
该公司向行提出贷款担保方式为其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
三、贷款效应评价
四川房地产有限公司已在行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我，将起到“以贷增存”作用。
5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31% ，期限以1年计算，行可取得265.5万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)。 如该项目成功开发，预计将会为行带来1.8亿元的按揭资源。 (此页以下无正文) 联排别墅比较案例简况表 评估主表3 实例A 实例B 实例C 实例D 名 称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园
地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西 交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易价格(元/m2) 5800 5200 5830 4000 交易情况 正常 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 一般，有
12、7
2、路等公交车 一般，有
22、
52、路公交车 通达，有
16、306路公交车 通达，有
52、77路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 较好 稍差 基础设施 完善 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 个别因素 成新率 100% 100% 100% 100% 建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架 比较楼层 均价 均价 均价 均价 绿化率 50% 62% 45% 60% 容积率 1-1.1 0.98 1.5 0.47 物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带
联排别墅比较案例修正表
(元/平方米) 案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表 评估主表4 实例A 实例B 实例C 名 称 春天花园 风格雅园 御都花园
地理位置
一、二环路之间西段 新希望路 羊西线 交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易价格(元/m2) 4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 通达，有
54、96路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 人文环境 一般 一般 一般 基础设施 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 个别因素 成新率 100% 100% 100% 建筑结构 框架 框架 砖混、框架 比较楼层 均价 均价 均价 绿化率 58% 45% 70% 容积率 1.14 1.3 0.9 物业管理 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 复式别墅比较案例修正表
(元/平方米) 案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82
附 件 目 录
一、企业资料
1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书;
2、企业章程、验资报告;
3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表;
4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表;
5、企业基本情况介绍;
6、已投入资金证明; 6.
1、投入资金明细表; 6.
2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元; 6.
3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元; 6.
4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元; 6.
5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元; 6.
6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元; 6.
7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元; 6.
8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元;
6.
9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元; 6.
10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元; 6.
11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元; 6.
12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元; 6.
13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。
7、2002年9月30日开户银行存款证明(银行对帐单清单);
8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况;
9、户型明细表;
10、地质说明1份;
11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据;
12、“河滨印象”
1、2期地勘报告各1份;
13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。
二、项目资料
1、可行性研究报告;
2、计委立项批复;
3、定点通知书;
4、规划红线图;
5、建设用地规划许可证;
6、国土使用权证;
7、土地出让合同;
8、 联建协议;
9、 建设工程规划许可证;
10、施工许可证;
11、规划总平面图;
12、中标通知书(5份)
13、工程进度计划表;
14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介;
15、合同清单;
15.
1、武侯人防地界围墙合同; 15.
2、省地质勘察院一期勘察合同; 15.
3、机械部二勘院二期勘察合同; 15.
4、中机勘设院20#楼施工勘察合同;
15.
5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同; 15.
6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同; 15.
7、市勘察院二期测绘合同; 15.
8、市勘测院幼儿园放线测量合同;
15.
9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同;
15.
10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同; 15.
11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同; 15.
12、江欢成设计所方案设计合同;
15.
13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同; 15.
14、市工程咨询公司编制可行性报告合同; 15.
15、市环境科研所小区环境影响评价合同; 15.
16、规划院技服部小区控规局部调整合同; 15.
17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同; 15.
18、精正监理公司小区招标合同;
15.
19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告; 15.20、10KV电缆专线工程安施合同; 15.
21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同; 15.
22、成都供电工程公司锦江分公司协议; 15.
23、电器产品产品购销合同(变压器); 15.
24、室外供用电工程安装施工合同(管网); 15.
25、弱电工程合同P-01-008; 15.
26、室外弱电工程合同电装-061; 15.
27、游泳池设备供货合同;
15.
28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同
估价师心得
项目背景：“”为集团股份有限公司下属的全资公司四川房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川在项目选址和定位上见解独到，使一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”已取得近2.5亿元的销售佳绩。
项目情况：“”居住小区项目，位于成都市东南部区乡村
三、四组(村)二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。 项目评估概况：
本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川房地产有限公司为集团股份有限公司下属的全资公司，在行支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，行可取得363.77万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)，预计将会为行带来17250万元的按揭资源。
四川管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。 项目难点：
1、总投资的核算。
截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。
2、售价的预测。
由于“”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：
A、个别因素的修正。“”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。
B、 区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已
成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。
3、市场定位
“”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层
公寓楼，中档居住小区居多。四川选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“” 的周边环境进行了调查，“”三面环水，紧邻公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时路、路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川在选址上具有可行性。
在消费群体方面，“”定价较高，主要针对高收入人群或二次置业者。成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力，估价人员就成都市居民和外来人口的收入状况进行了调查，也收集了同类型别墅的销售情况，答案均让人乐观。因此估价人员最终评定四川的市场定位可行，同时也针对其价格定位较高的特殊性，为了尽可能的降低贷款风险，对四川提出了关注市场，调整营销策略以降低风险的建议。
评 析
房地产市调查报告范文第5篇
一、调研的基本情况
为了了解山东省H市W村法治建设的情况, 制作了调查问卷, 共100 份。问卷内容涉及村民年龄、文化程度, 对于法律部门的了解情况, 对涉农法律的知悉程度, 是否学习法律及学习的途径, 对于纠纷采取的解决方式, 对于普法宣传工作的认知, 政府侵权后采取的救济方式, 对于权利的了解状况, 对于打官司的态度, 对村干部的监督情况等。实发问卷100 份, 收回100 份。
二、农村法治建设中存在的问题
( 一) 农村法制体系不甚完善
1. 立法存在空白。法制是法治的前提和基础, 只有完善的法律体系的基础上, 才能开展法治事业。中国广大农村地区的法治建设, 是中国特色社会主义法治事业的重要一环, 事关建设法治中国宏伟目标的成败。但农村又有着极为复杂的环境, 农村问题在不同时期不一致, 在同一时期不同的地区也存在相当的不同之处, 关乎农村的立法也有着自身的特殊性, 经过几十年的法制事业的发展, 尽管在2002 年《农业法》修改后, 初步形成了以法律、法规、规章一体的农业法律体系, 但相比于社会主义新农村建设中出现的新问题、新情况, 诸如: 农民权益保障、农村产业转型、农业现代化过程中一系列政策问题, 仍存在诸多空白之处, 往往通过政策来弥补。
2. 现有法律规定滞后问题。建设社会主义新农村, 实现农村的政治、经济、文化等法治化, 进而为建设法治中国, 实现全面建成小康社会服务。在这个大的历史背景下, 中国农村经历着几千年前所未有的变化, 农村每一刻都在发生变化, 新的情况每一刻都在涌现。中国涉农法律的立法本身就存在缺陷, 加之复杂多变的情形, 许多法律条文操作性不够、规定过于原则、不符合农村的实际情况等。
( 二) 农村执法水平低与监督的缺位
法治的实现一定程度上也取决于执法, 法律的适用, 严格依法行政、依法办事是法治的要求。但农村中执法中存在诸多问题, 如执法者素质较低、基层干部执法行为不规范、村民对于基层干部的监督缺失等。根据调查显示, 仅30% 的基层干部能够较为明确常用的法律规定, 诸如农业、刑事、民事等法律, 60% 的干部为一般了解, 还有10% 的基层干部不了解。当村民之间或村民与政府或其他组织间发生权利冲突后, 60% 的村干部会采取调解的方式解决问题。“执法不到位、执法难”是农村执法中的大问题, 村干部执法时, 不按法律程序, 随意、机械执法, 更有甚者腐败执法, 用权力去压权利, 导致法律权威的丧失, 而对于此种现象, 仅30% 村民会在村民会议中提出抗议或向上反映, 而日常的监督缺位。
( 三) 法治教育与普法成效一般
教育是社会进步的基石, 法治教育是建设法治农村、法治中国的基石。不同于城市居民的环境, 农村的法治教育环境很有限, 一般多为学生在课堂学习了相关法律知识后讲给长辈听, 通过调查问卷了解到, 只有40% 的人会阅读村里印发的一些法律资料来学习法律, 此外, 学习相关法律的途径较为单一, 40% 通过电视、印刷资料, 30% 听他人说。在这样的环境下, 村民了解的法律知识也较为有限, 在调查中, 能知道具体的法律部门的仅占30% , 知道《农业法》和其他涉农法律的仅占30% , 在问及是否了解具体法律规定时, 70% 的村民不了解。
农村法治教育是欠缺的, 从2001 年开始, 中共中央、国务院就决定将宪法实施日12 月4 日作为全国法制宣传日。此后, 座谈会、书画展、印发宣传资料、报纸、电视、广播等开展法制宣传活动。普法宣传活动也已开展到了农村, 各类墙体标语, 诸如: 依法行政、建设法治政府; 依法行使权利、自觉履行义务; 弘扬宪法精神、构建和谐社会; 发展社会主义民主、健全社会主义法制等, 村委会张贴的有关农业、农村、农民的一些法律规定的印刷资料。但通过调查问卷, 不难发现, 普法宣传的效果一般。在100 份问卷中, 有60% 的人知道普法宣传活动, 但只有30% 的人认为, 通过普法宣传了解了法律。
三、农村法治建设存在的问题的原因
( 一) 立法的缺陷
实现法治, 必先实现法制。但立法往往存在很多阻碍与缺陷, 中国的农村问题复杂, 东中西部的农村情况都不一样, 各有其特殊性, 而且同一地区的不同的农村之间也存在不一样的问题。在建设社会主义新农村的背景下, 在农村产业转型与农业现代化发展的进程中, 问题日新月异, 立法往往难以兼顾, 使得问题在出现时没有解决的依据, 法律规定的僵硬使得适用性差, 立法的进程是落后于农村的发展的。除此之外, 农民权益的相关法律也是较为欠缺的, 现有的维护公民权益的法律有时在农村地区难以适用, 没有考虑到农民群体的特殊性和农村的法治环境。
( 二) 农村的经济基础较弱
农村地区的经济发展相对于城镇是落后的, 东部农村与中部、西部的农村发展的差异也是天差地别, 这样的差异是由多种原因造成的。总体而言, 农村地区的经济基础较为薄弱, 法治与经济的关系是, 经济基础决定上层建筑。落后的农村经济, 使得农民在接触和学习法律的时间、途径上都落后于城镇居民, 而且在农村中还存在着不上学、辍学等情况, 同时由于经济水平的限制, 农村的教育资源也是不如城镇, 没有良好的经济基础的支撑, 如何去进行法治的宣传与教育。由于农村经济发展的滞后, 使得相当一部分年轻人不愿意留在农村, 而选择外出务工, 受了一定教育的年轻人的离去又给农村的法治化增添了困难。另外, 由于经济水平的限制, 农民致力于农业生产、供养家庭, 对于法律学习的积极性是大打折扣的, 农村地区对于法律的需求也是不如城镇的。
( 三) 传统文化与现代法治的冲突
“杀人偿命、欠债还钱”是众所周知的谚语, 也是根深蒂固的“法律”, 在普通村民的意识里, 这是最简单的最朴素的道理。中国是农业大国, 几千的的文明史即农业史, 传统文化的积淀, 使得在现代法治进程中, 出现了一些冲突。费孝通先生曾说, 中国的社会是充满乡土性的, 是熟人的社会, 这样的社会里法律是难以用上的。在农村, 发生了冲突以后, 依靠村中长者的威信调解、自行和解、村委会的调解, 采用传统的习惯办法解决问题往往比运用法律要更有效, “法律虚无主义”存在于农村社会的思想观念中, “打官司”丢脸的观念, “民斗官斗不赢”这样的观念也较为深, 另外, “人治”思想也仍存在, 对于村干部、政府的行为, 没有从法律的角度去看待, 哪怕是违法行为也是忍受着, 只知权力而不知权利, 只知有权利而不知有哪些权利。尽管传统文化中一些不好的因素在降低, 根据调查数据, 倾向于传统文化中某些观念的人群大多是45 岁以上的, 在年轻的村民的观念中, 现代法治的思维已有初步体现, 他们倾向于法律, 认为应该用法律解决问题, 维护权益, 这是法治建设的成效的显示。
四、农村法治建设的出路
( 一) 法律层面
科学立法, 建立健全科学完善的农村法制体系, 法制是法治的而基础。面对农村新问题新情况, 要结合农村实际情况, 秉持维护农村权益、改善农民生活质量、促进农村经济发展的理念科学高效的立法。同时, 地方又要根据本地区的实际情况, 在不违反法律法规的前提下, 充分调动农民的积极性, 参与制定适合本地区的村规民约。建立健全富有科学性、适用性、层次性的涉农法制体系, 为法治的实现打下坚实的基础。
( 二) 发展农村经济, 提升物质基础
建设社会主义新农村, 发展农村经济, 是全面建成小康社会的重要一环。实现农村的政治、经济、文化等法治化, 是建设法治中国的重要一环。经济基础决定上层建筑, 只有坚实的经济基础才能为农村的法治建设提供可靠的支撑, 农村法治建设同时也为经济的发展提供保障。现在农村法治建设中存在的问题, 相当程度上受农村经济发展水平的制约, 诸如: 教育、法治宣传、对法律的需求等。发展农村经济, 应当在农业产业转型、农业现代化的大背景下, 大力发展农村生产力, 改革农村现有的不符合经济发展的制度, 扩宽农农民创收增收的渠道, 只有经济发展了, 才能为法治建设提供源源不断的物质支撑。
( 三) 加大普法教育, 提升法律意识
高考制度恢复以来, 国家屡次扩招大学生, 经过几十年的教育的发展, 年轻一代的教育水平得到了很大提升, 大学生村官制度也给农村地区在一定程度上注入了新的活力, 素质有了一定提升。对于农村普法工作, 应一直是农村工作的重点, 法律宣传应当突出重点, 涉农法律法规, 农村农民权益保障等, 农闲时节应当组织农民进行相关法律的学习, 开展相关活动, 丰富农民生活。同时, 更要注重村干部的法治教育, 他们是最底层的代表国家的人, 提升他们的素质, 尤其是法治素质, 有利于依法为村民办事, 使村民感受到法律的公平正义, 调动村民关注法律、学习法律的积极性。
( 四) 优化农村法治运行环境
农村法治建设, 需要良好的法治环境, 诸如完善的法律体系、较高的法治意识、坚实的经济基础等, 更需要良好的法治运行环境。当前, 农村法治事业开展中, 存在执法不到位、执法难, 司法机构不健全, 监督机制不健全等问题。应当从以下方面完善: 其一、建立健全农村法律服务体系, 对于农村的纠纷案件, 应当有完整的体系, 诸如: 法律渠道的提供、法律咨询、案件处理机制的多元化, 结合农村实际情况。其二、培养农村执法人员, 提升他们的法律素质, 建立农村执法机构, 确保信息公开透明。其三、建立健全农村法治监督机制, 坚决防范随意、机械、腐败执法, 完善群众对基层干部的监督, 确保权力的运行在阳光之下, 建立违法行为纠错与惩治机制。
摘要：农村法治建设事关中国特色社会主义法治建设的宏伟目标的实现, 建设法治中国, 势必要解决好中国农村的法治问题。农村法治建设是现代化转型的必然要求, 但历史传统也造成了现如今农村法治建设的困境, 针对农村法治建设中存在的复杂的问题, 需要实际调查, 详细分析不同与共同之处, 深入了解其根源, 从而找出适当的解决办法。
关键词：农村法治,法治文化,法律意识,法治运行
参考文献
[1] 龚元园.农村法治建设的困境和路径探讨[J].运城学院学报, 2015 (3) .
房地产市调查报告范文第6篇
摘要：房地产价格认定是价格认定工作的重要内容之一。近年来，随着经济社会的发展及城镇化进程的推进，因行政征收、执法活动、国家赔偿及涉案等申请房地产价格认定的数量呈逐年增多趋势。规范房地产价格认定工作，有利于保障纪检监察、司法和行政工作的顺利进行。本文以福建省莆田市涵江区为例，通过深入调查本辖区内房地产价格认定工作现状，分析存在的主要问题，并结合笔者多年价格认定基层工作实践经验，提出相关完善措施及对策。
关键词：房地产；价格认定；问题及对策
价格认定，是指经有关国家机关提出，价格认定机构对纪检监察、司法、行政工作中所涉及的，价格不明或者价格有争议的，实行市场调节价的有形产品、无形资产和各类有偿服务进行价格确认的行为。房地产价格认定是其中的重要内容之一。近年来，随着经济社会的发展及城镇化进程的推进，因行政征收、执法活动、国家赔偿及涉嫌违纪、刑事案件等申请房地产价格认定逐年增多，且该项业务呈多樣化、复杂化、专业化等特点，给价格认定工作带来新的挑战。为进一步规范房地产价格认定工作，保障纪检监察、司法和行政工作的顺利进行，本文以福建省莆田市涵江区为例，通过深入调查房地产价格认定工作现状，分析存在的主要问题，并结合笔者多年价格认定基层工作实践经验，提出相关完善措施及对策。
1辖区内房地产价格认定工作现状调查
本次调查时期为近五年（2012-2016年）内本辖区房地产价格认证工作情况。经调查，共办理房地产价格认证业务317宗，按业务类型细化再分类，其中：行政征收类房地产价格认证221宗、行政诉讼类房地产价格认证58宗、国家赔偿类房地产价格认证17宗、涉及违纪或刑事责任类房地产价格认证2l宗；按年度办理数量分类，其中：2012年度39宗、2013年度44宗、2014年度67宗、2015年度82宗、2016年度85宗；从价格认证专业技术队伍方面调查：辖区内价格认证机构的专业技术人员共6人，其中具有价格认证相关专业高级职称1人、价格认证相关专业中级职称1人、一般价格认证工作人员4人，该6人中：专门从事房地产价格认证专业技术工作的人员1人、承担房地产价格认证辅助性工作的人员1人，其他人员则从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证工作。
通过以上调查分析可知：行政征收类业务占房地产价格认定工作比例高达69.7%，是房地区价格认定工作的主要业务类型，行政处罚或行政诉讼类占18.3%，其他类型业务各占一定比例；近五个年度中（2012-2016年），各年度办理数量占五年办理总数量的比例分别为12.3%、13.9%、21.1%、25.9%及26.8%，业务量呈逐年增长态势；从价格认证专业技术人员方面分析，专门从事房地产价格认证的专业技术人员偏少，房地产价格认证队伍整体素质有待进一步提高。
2房地产价格认定工作存在的主要问题
2.1认证业务受理环节不够规范
房地产价格认证的首要环节是业务委托及受理，该环节存在的主要问题：一是先行办理业务后再补办委托受理手续，程序倒置，甚至出现认证工作先行开展后而委托方中途放弃委托业务等被动工作局面；二是委托事项及认证目的不明确、表述不清晰，如：为委托方了解咨询标的物市场价格、请予以认证某某房地产价格等，无法判别委托认证目的系为了行政征收、或是违纪、或是刑事责任认定类事项等；三是委托书附件材料不齐全，如：房地产权属证书、面积勘测成果等未提供。
2.2认证过程中对房地产权属性质及面积的判别不精准
在房地产认证工作实践过程中，对认证标的物的权属性质及面积的判别是核心要点之一。部分认证案例既提供土地使用证（2016年起土地使用证和房产证“二证合一”，称为“不动产登记证”），又提供土地地批文，二者权利主体、面积及用地范围不一致，处理方式通常是仅根据土地使用证载明的信息予以认定，缺乏全面考虑意识；另一类问题是对部分权属有纠纷、有异议的房地产，未予以严格界定便进行价格认证。
2.3部分房地产认证选取方法不适当或测算过程修正系数取值未进行合理说明
对于商品房的认证方法还是比较好把握的，但对于政府投资建设的安置房或保障性住房的价格认定实践中，却难以把握，造成认证方法的偏颇，如：采用市场比较法却较少考虑是否有足够多的可比性交易案例，采用收益法是否剔除应补交土地出让金部分或准入交易前应向政府有关部门缴纳的税费部分。另外，在各类房地产价格认证测算过程中，对于价格认定期日修正系数、开发利润率等取值缺乏客观的分析及合理说明。
2.4行政征收类房地产价格认定业务中存在的几个特殊问题
通过以上工作现状调查分析可知，行政征收类是辖区内房地产价格认定工作的最主要业务类型，现着重分析这类业务存在的问题：一是判断是否属于行政征收业务类别的标准不清，甚至仅凭委托书中简单的文字表述便认定为行政征收类业务而予以办理；二是未严格区分集体土地及地上物征收和国有土地及房屋征收这二种情形，造成认证过程中业务认知上的偏差，或造成适用相关法律、法规及文件规定紊乱；三是对重大、疑难的价格认定事项缺乏有效的解决机制。
2.5房地产认证技术人员不足、队伍整体素质水平不高
由于受机构编制的限制，实行新招人员扩大价格认证队伍存在极大的困难。因此，着重于在现有人员及专业技术条件下挖掘技术人员潜能、优化分工安排方面显得尤为重要，目前这方面显然做得不足。主要表现在：相关人员缺乏专业技术业务能力的多面性，特别是能独立完成房地产认证工作的人员较少，或者既能从事房地产价格认证业务、又能从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证工作的技术人员少之甚少，且房地产认证辅助性技术人员专业技术水平有待提高，队伍整体素质水平不高。
3规范房地产价格认定工作的相关措施及对策
3.1进一步规范受理环节的相关制度
一是严把委托受理程序关。应严格遵照先委托受理后办理具体业务的相关规定，强化价格认证程序意识，具体做法有：建立受理窗口及受理专人负责制，实现定点定人受理；建立受理登记制，实现受理有登记记录、无登记记录则不办理的机制。二是在受理环节注重收件材料的初审把关。主要是价格认证委托书中的内容要规范，如委托方名称、联系人及联系方式、委托事项、委托价格认证目的及提供的材料清单等要详细明确，特别是委托认证目的表述要规范化，系为了行政征收、行政诉讼、违纪或刑事责任认定等目的要表述清楚，同时，委托方提供的附件材料要完整并进行校对，如：是否提供不动产权证书、测量技术成果、规划总平面图及有关文件等材料，并校对原件、复印件后盖校对章。
3。2房地产价格認证实务中若干具体业务问题的处理
一是认证标的物产权证书判别方面。对既提供土地使用证（2016年起土地使用证和房产证“二证合一”，称为“不动产登记证”），又提供用地批文，且二者权利主体、面积及用地范围不一致的情形，建议按以下方式处理：由委托方向国土资源管理部门发出书面函，要求对土地权属、面积及四至范围作出认定，并出具书面认定意见，作为价格认定依据。对于委托方要求价格认定的房地产存在超出产权证范围、四邻有纠纷或异议的情形，应本着谨慎认证及合法性原则，不纳入房地产认证范围，但对于历史遗留问题且后有补办规划、土地、竣工验收等相关手续的，则由委托方提供城乡规划、住建、国土等部门相关处理意见后，可予以价格认证，并在认证声明中描述相关情况。
二是合理选取房地产认证方法，客观取值修正系数并予以充分说明。对于政府投资建设的拆迁安置房或保障性住房，在价格认定方法选取时应视不同情况作出判断，若周边可调查的类似房地产交易案例均为国有土地且交易案例较多，则可选取市场比较法；若为集体土地拆迁安置房，或者虽为国有土地但周边交易案例较少的，则考虑选用成本法测算，并考虑土地性质为划拨；对于价格认定期日修正系数取值方面，应根据委托认证房地产的用途、当地交易市场价格行情及指数变化趋势等综合因素进行取值，并作充分说明，如：商住房地产受国家房地产政策宏观调控影响近年来价格呈增长放缓趋势、工业用地则受国内外经济下行压力影响价格呈稳中略有增长趋势等；成本法中的开发利润率取值也应视认证对象的不同用途而区别对待，如：营利性房地产价格认证中的开发利润率可取较高值，工业房地产价格认证中的开发利润率则应取较低值，建议按4-6%取值，并作详细说明，如：工业厂房属自建自用性房地产，不对外销售，其开发建设后的利润部分较难通过房地产市场交易体现，考虑到工业房地产开发建成前后的价格变化，适当选取一定的开发利润值。
三是行政征收类房地产价格认证实务中若干特殊业务问题的处理。行政征收类房地产价格认证在本辖区房地产价格认证业务中占有较大比例，应着重完善、细化该类认证业务的相关制度。首先是在受理环节时，应以委托方提供的省政府或国务院批复的集体土地征收文件，或国有土地收储相关文件、征收公告及经政府批准的征收实施方案等，作为受理、办理征收类房地产价格认证业务的必要材料；其次是要严格区分集体土地和国有土地征收二种情形，在认证过程中分别适用《土地管理法》及省、市级政府颁布的集体土地及地上物征收补偿标准和《国有土地上房屋征收与补偿条例》及具体项目的补偿方案；最后是建立健全重大、疑难房地产征收类价格认定事项的解决机制，通过建立重大疑难业务问题集体讨论制度、征询有关部门专家或房地产估价师专业意见制度、设立各县区价格认证系统同行们的微信群以便沟通、发函上级价格认证主管部门请求解读政策等，破解征收类房地产价格认证难题，最大限度保障认证的合法性。
3.3提高技术人员整体素质，借用外界力量弥补人员技术不足
从内部方面应着重解决挖掘技术人员潜力、优化分工安排问题，具体措施有：高、中级技术人员起到带头、牵头作用，更新拓展业务知识，通过网络继续教育、现场业务培训、与同行单位业务学习交流等方式提升业务水平，特别是能做到面面俱到，既能从事房地产价格认证业务，又能从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证工作，以便于机动安排其工作任务；加强对初级或一般技术人员的业务指导和帮扶，并引导其考取或参加评审价格认证中级以上的相关资格或称职，包括培养房地产价格认证技术人员。从外部方面可充分发挥“专家库”作用，将土地、房产、建筑、工程造价及房地产评估等领域的专家纳入“专家库”名单，外聘专家除协同参与本单位房地产价格认证的疑难技术问题外，还可有针对性开展房地产价格认证的业务讲座，由专家进行现场指导，用好用活“专家库”，进一步提高本单位技术人员业务水平和整体素质。
