住房管理系统范文（精选12篇）
住房管理系统 第1篇
关键词：Delphi,SQL,数据库,系统开发
1 问题的提出
住房公积金制度是国家结合我国城镇住房制度改革的实际情况而要求的一种房改政策, 是一种政策性、义务性、长期性的住房储蓄, 是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸多环节有机构成的整个运行和管理机制。
住房公积金的日常事务采用积累式管理方式, 工作量大, 要求数据准确性高, 逐月逐年的数据保存要绝对可靠, 不能丢失, 对职工个人的核算不能出现差错, 同时又必须便于查询和修改。人工管理难度很大, 占用劳动力多, 而且不宜操作。所以在现代条件下, 有了一个可行的公积金操作办法后, 还必须借助于现代化的管理工具应用计算机进行管理。
住房公积金管理体系从无到有、从粗到细, 逐步形成了一整套行之有效的运行机制。但随着管理的深入和细化, 原有的计算机管理系统已不能适应当前形势发展的需要。原有的住房公积金计算机管理系统是在XENIX操作系统下, 采用Informix数据库, 用C语言开发, 从目前看存在下列问题:
(1) 是一个单机版。
(2) 仅是中心级管理系统, 厂矿级仍需人工处理。
(3) 期末数据未保留历年明细, 无法对帐、查询。
(4) 程序易出现操作失误, 且修正困难。
(5) 全体职工的数据采用集中录入处理, 工作强度大, 易出错。
因此, 需要根据现在的实际情况和将来的发展, 重新开发一套住房公积金计算机管理系统。
2 目标
开发一个高平台高水准的、集团公司 (住房公积金管理中心) 和厂矿二级的住房公积金计算机管理系统, 管理中心是网络版, 厂矿是单机版。上报数据和反还数据都通过E-mail电子邮件进行传递。
3 系统设计
3.1 平台选择
网络操作系统:Microsoft Windows2003 (中文版)
数据库:Microsoft SQL Server 2000
开发工具:Delphi 5.0
工作站操作系统:Microsoft Windows2000
电子邮件界面:Microsoft Outlook 2000
3.2 网络拓扑
如图1所示。
3.3 系统设计
如图2所示。
4 数据流程
每个职工住房公积金的开户、转移、封存、启封、销户、查询等业务由厂矿级的住房公积金计算机管理系统进行日常管理, 并按月计算出每个职工应交的公积金数和单位应交的公积金数, 将汇缴书连同变更清册上报住房公积金管理中心, 由管理中心统一进行归档、审核、入帐、记息、结算、帐务、报表等处理, 每半年将结息数据反还给厂矿级, 以供查询。
5 模块划分
根据系统设计和数据流程将本系统划分为3个模块 (如图3) 。
5.1 厂矿级住房公积金日常业务管理模块
完成每个职工住房公积金的开户、转移、封存、启封、销户、支取、查询等日常管理, 按月计算出每个职工应交的公积金数和单位应交的公积金数, 生成变更清册、汇 (补) 缴书、个人对帐单, 并将汇 (补) 缴书连同变更清册上报住房公积金管理中心。
5.2 住房公积金帐户管理模块
完成单位开户、单位销户、单位合并、单位拆分、单位建帐、个人建帐、平衡检查、汇 (补) 缴、个人公积金计息、信息查询、利率变动、台帐打印等管理功能。
5.3 住房公积金帐务处理模块
完成会计记帐、会计复核、凭证生成、银行结息、银行对帐单生成、各类报表生成等帐务处理功能。
6 功能设计
如图4、图5、图6、图7所示。
7 核心代码
8 结语
云南省住房公积金个人住房贷款管理 第2篇
2011-11-14 22:21:41
第一章 总则
第一条为逐步改善云南省城镇居民住房条件，提高城镇居民的购房能力，根据《住房公积金 管理条例》、《 贷款通则》、《 担保法》、《 合同法》 和《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合云 南省的实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于云南省州、市住房公积金管理中心（以下简称中心）。
第三条 个人住房公积金贷款是指中心用其管理的住房公积金按规定委托银行向住房公积金缴存 职工个人发放的用于解决自住住房的一种政策性住房贷款。
第四条 各地中心只能委托经住房公积金管理 委员会确定并与中心签订委托协议的银行（以下简称受托银行）发放住房公积金个人住房贷款。中心与银行只能签订手续委托，不能签订责任委托。
第五条 中心应以提高住房公积金使用效率、改善职工居住条件为目的，以服务住房公积金缴存 人为宗旨，实施住房公积金个人住房贷款。
第六条 中心应强化资金安全意识，有效防范贷款风险，确保住房公积金个人住房贷款的安全。
第二章 贷款的对象和条件
第七条 贷款对象是按《条例》 规定建立住房公积金制度的单位职工。
第八条 借款人向中心申请住房公积金个人贷款应具备以下条件：
（一）申请贷款的用途必须是购买、建造、翻建、大修自住住房或偿还个人购、建住房贷款；
（二）借款人具有完全民事行为能力；
（三）在所工作的城市中心连续按月缴存住房公积金12个月以上；
（四）购买住房并已订立有效的购房合同及付清了不低于20 ％的首付款；或持有自建、翻建、大修自住住房的批准文件及工程施工合同，并已完成 建设投资20 ％以上；
（五）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（六）同意用所购、建的住房及其他价值相当的住房作为贷款的抵押或提供符合本办法规定的其 他合法、有效的保证方式进行担保。
第三章 贷款额度和贷款期限
第九条 各地住房公积金管理委员会可根据住房公积金的归集量、贷款需求量及房价等因素确定 贷款的最高限额，但最高不得超过30 万元人民币。贷款不高于房价款总额的80 ％；不高于按照借款人（含其配偶，下同）有效工作时间内合理的月还款额计算的贷款额，计算公式为：贷款额＝借款人家庭月收入×合理还债比例 × 有效工作时间（月），合理还债比例为20 ％—40 ％，具体比例由各州、市住房公积金管理委员会确定。根据以上不同的方式计算贷款额度后，应以最低的额度作为借款人的贷款限额。
第十条 住房公积金的贷款年限应根据借款人的职业稳定情况和有效工作年限合理确定，但最长 不得超过30 年。
第四章 贷款的利率
第十一条 住房公积金贷款利率按照中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见 后，报国务院批准的利率执行。
第十二条 住房公积金贷款期限在一年以内（含一年）的，遇法定利率调整，按贷款约定利率执行，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法 定利率调整时，于次年1月1日开始，按照相应利率档次执行新的利率标准。
第五章 贷款的程序
第十三条 符合条件的借款人向中心直接申请 住房公积金个人住房贷款。
第十四条 借款人申请住房公积金贷款应填写《贷款申请表》，并按要求提供以下资料：
（一）借款人、配偶及其他相关权利人的有效身份证明、婚姻关系证明；
（二）购房合同或自建、翻建、大修自住住房的批准文件或证明文件；
（三）借款人、配偶及其他共同还款人的收入证明。借款人及其配偶缴存住房公积金的工资基数 按《条例》要求确定的，借款人可不提供收入证明，中心直接以借款人及其配偶缴存住房公积金的工资作为收入依据核定贷款；
（四）有效的购房首付款证明；
（五）借款人及共有人出具的同意以购买、自建的住房作抵押的书面承诺；以其它资产或权利作 抵、质押的，应提供抵、质押物的权属证明；采取 其他担保方式的，应提供保证人资信证明及保证人 同意担保的承诺书。
第十五条 中心应在接受借款人申请后的15个工作日内完成贷款审核，做出准予贷款的决定，或 调整贷款的建议，或不予贷款的决定。
第十六条中心审核批准借款人的贷款申请后，向受托银行下达贷款委托书，由受托银行（或 者受托银行与中心共同）与借款人签订借 款合同、抵（质）押或其他保证合同。抵押物必须办妥抵押 登记手续，质押物必须办妥保全手续。中心不得单 独与借款人签订借款合同及抵（质）押担保合同或 其他保证合同。
第十七条 借款合同生效后，受托银行按合同 约定的时间，用转帐方式将贷款资金划转到售房单 位或售房者个人在银行开立的帐户。用于自建、翻 建、大修自住住房的，由受托银行按建设进度分期 将贷款资金划转到借款人在银行开立的帐户。
第六章 贷款控制及组合贷款
第十八条 每户家庭购买一套自住住房原则上只能享受一次贷款，在上次贷款未还清前，不能发 生新的贷款。如归集资金不能满足贷款需求时，应优先满足首次借款人的贷款需求，并根据缴存住房 公积金的时间长短实行轮候制或实行组合贷款。
第十九条 组合贷款是借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房的价款时，借款人既申 请住房公积金贷款，同时又向受托银行申请自营性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中的住房公积金贷款由中心审批；自营性个人住房贷款由受托银行审批。两种贷款期限必须一 致，以贷款所购住房作为共同的抵押物。
第二十条 组合贷款应体现风险共担，利益分享，住房公积金贷款保证优先的原则，借款人按比 例偿还贷款本息。处置抵押物时，原则上按借款比例偿还贷款本息，也可协商优先偿还住房公积金贷 款。
第七章 贷款种类
第二十一条 中心应根据国家有关规定委托银行发放个人住房抵押贷款、质押贷款。根据住房公 积金管理使用的特性，各地应积极开展住房公积金互保贷款。
第二十二条 住房公积金个人住房抵押贷款是 中心以借款人的房产作为抵押物而委托银行发放的 贷款。
（一）对抵押物的规定：、以所购新房作为贷款抵押物的，购房合同价款可以作为抵押物价值，贷款抵押率不得超过抵押物价值的80 ％；用旧房作为抵押物的，其价值须 由经中心认可的有资质的房地产评估机构进行评估 并出具评估报告，评估费用由借款人承担，贷款抵 押率不得超过评估价值的70 ％。、借款人以共有房产作为抵押的，须征得其他共有人的书面同意，抵押物价值以抵押人所有的 份额为限。、借款人可根据需要自愿购买抵押物保险和抵押合同公证。
（二）在签订借款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订抵押合 同，也可以直接在借款合同中明确抵押权益。抵押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息 终止。
（三）以所购房屋作为抵押物的，在抵押物未取得其所有权证并办理他项权利登记前，应该采取以下阶段性的保证方式：、购买预售商品房和现房的，中心应充分调查，与开发商签订按揭合作协议，由开发商提供阶 段性连带责任保证，并按规定交纳10－30 ％的保证 金，并承诺在规定的期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权利证书等手续。、购买他人现房（即二手房）的，应由借款人办妥抵（质）押物的房屋所有权证书和他项权利 证书等手续后发放贷款；也可由经中心认定有资质的房产中介机构提供阶段性担保，并承诺在规定的 期限内负责办理抵押物的房屋所有权证书和他项权 利证书等手续后发放贷款。、自建、翻建、大修自住房的，应由借款人提供抵押物并办理登记或提供质押物后方能贷款。第二十三条 住房公积金个人质押贷款是中心以借款人或第三人提供的有价证券作为质押物而委托银行发放的贷款。可作为质押物的有价证券包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等。质押贷款率不得超过质押有价证券面值的80 ％。在签订贷款合同的同时，借款人须与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订质押合同，也可以直接在贷款合同中明确质押权益。质押合同自签订之日生效，至借款人还清全部贷款本息终止。
第二十四条 住房公积金互保贷款是以正常缴存住房公积金的其他数名职工的住房公积金缴存余额加贷款期内的预期缴存额作为还款保证所发放的贷款。企业职工预期住房公积金缴存余额原则上不 能作为互保贷款还款保证。
住房公积金互保贷款数额不得超过保证职工的住房公积金缴存余额与贷款期内的预期缴存额的70 ％之和。为借款职工提供住房还款保证的职工必须在借款人签订借款合同时亲自到场与受托银行（或者受托银行与中心共同）签订住房公积金还款互保合同。自合同签订后至借款人还清贷款之前，互保职工不得提取、转移其个人帐户内的住房公积金，也不得再为其他职工提供还款担保。
第二十五条 各地根据本办法的规定推出各类住房公积金个人贷款，应与保险公司联合开办贷款 人意外伤害还款保险。
第八章 贷款的偿还
第二十六条 借款人应按借款合同约定的方式 按期偿还贷款。
（一）贷款期限在一 年以内（含一年）的，实行到期一 次还本按季付息或实行到期一次还本付息，利随本清。
（二）贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息。具体可分为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的额 度平均偿还贷款本息。
等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
第二十七条 借款人可以全部或部分提前归还贷款本息。提前还贷时，事先向受托银行（或中 心）提出书面申请。提前还贷后，根据合同约定的期限、利率和贷款余额按实际占用天数计收利息，已计收的利息不作调整。
第二十八条 借款人未能按还款计划归还贷款本息的，自到还款日的次日起，即为逾期贷款。受 托银行和中心对逾期贷款本息及时进行催收，并按照中国人民银行有关逾期贷款罚息的规定计收罚息
第二十九条 借款人连续3 个月或累计6 个月 未归还逾期贷款本息的，自到期限次日起，即为呆 滞
贷款。中心对呆滞贷款应及时发出《要求限期一次全部偿还贷款的通知》，要求借款人限期归还全 部债务，保证人履行保证责任。
实行互保贷款的，中心有权从借款人和保证人住房公积金帐户中强制扣收住房公积金用于归还借 款人所欠债务，将所扣金额书面通知借款人和保证人并对外进行公告。
第三十条 借款人、保证人未能在要求的时限内归还全部债务的，中心应按合同约定直接扣抵借 款人及其共有人的住房公积金或处置抵（质）押 物。如处置抵押物受阻，应及时开展司法诉讼，向 有管辖权的法院起诉，请求法院判令拍卖、处置抵（质）押物以抵偿全部债务。如拍卖、处置抵（质）押物所得价款不能偿还全部债务，中心依据国家有 关法律、法规继续追偿。
第九章 合同的变更和终止
第三十一条 借款合同需要变更的，必须经中心、银行和借款人三方协商同意，变更《借款合同》 的有关条款如涉及保证人、出质人、抵（质）押物共有人的，应由有关当事人出具同意变更的书面证明。第三十二条 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受益人或监护人继续 履行《借款合同》。
第三十三条 保证人失去担保资格或能力时，借款人必须提供新的保证人，重新签订保证合同或 补充协议。
第三十四条由于不可抗力或因国家建设需要，将已设定抵押的房屋纳入拆迁范围的，借款人 应及时通知中心或受托银行，并用拆迁补偿金归还住房公积金贷款本息或用其他房产作为抵押，重新 签订抵押合同或补充协议。
第三十五条 借款人在借款期内出售用贷款所购且设定为抵押物的住房，需经中心和受托银行同 意，收回的售房款，首先用于归还贷款本息。
第十章 附 则
第三十六条 各州、市住房公积金管理委员会根据本办法的规定制定实施细则，报省建设行政主 管部门备案。
第三十七条 本办法未尽事宜，按照国家有关法律法规和相关办法执行。
第三十八条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
住房管理系统 第3篇
有分析指出，此次住建部提出筹建中国住房保障银行，不失为一条非常可行的市场化之路。既然成为一家政策性商业银行，那么就可以吸储，可以吸纳存款，为住房保障金放贷。
住建部正在修改住房保障条例
2月19日，国新办举行困难群众基本生活和住房保障等方面情况新闻发布会。对于城镇住房保障条例的最新进展情况，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，《城镇住房保障条例》在去年5月份住建部已经把送审稿上报国务院法制办，国务院去年9月底在常务会议上明确要求加快住房保障立法。国务院法制办已将该条例的草案征求了各部门、各地方和社会机构的意见，现在住建部正在根据反馈的意见进行修改，争取把条例尽快上报国务院，公开征求社会的意见。
国务院同意建立不动产登记联席会议制
2月28日，国务院批复国土资源部关于建立不动产登记工作部际联席会议制度有关问题的请示。批复指出，“同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。联席会议不刻制印章，不正式行文，请按照国务院有关文件精神认真组织开展工作，”并任命国土资源部部长姜大明为召集人。
住房管理系统 第4篇
住房公积金的资金属性与住房公积金管理中心 (以下简称中心) 定位关系着住房公积金的使用和发展, 备受社会各界关注。目前普遍认为住房公积金是指用人单位及其职工缴存的具有强制性、互助性、保障性和长期性的住房储金。住房公积金的这种属性决定了住房公积金管理中心具有行政职能、经营职能及一定程度的公益性等多重功能。
就目前来看, 住房公积金管理中心的定位有事业单位的, 也有参公管理的。按照党中央国务院关于事业单位分类改革的指导意见 (详见中发【2011】5号) , 因社会功能不同将现有事业单位划分为承担行政职能、从事生产经营活动和从事公益服务三个类别。对承担行政职能的, 逐步将其行政职能划归行政机构或转为行政机构;对从事生产经营活动的, 逐步将其转为企业;对从事公益服务的, 继续保留在事业单位序列、强化其公益属性。现有住房公积金管理中心实际运行中是集三种功能于一身的, 如图1所示。住房公积金归集涉及行政执法等应属于行政职能, 运作过程则可以看成经营活动, 某些事务办理应该归于公益服务。这就出现了无论定位在哪种性质的事业单位都不能做到涵盖或兼顾。既然哪种定位都不能准确涵盖, 那么可以考虑将住房公积金管理中心现有功能进行拆分, 建立一家住房保障银行来独立行使公积金中心的经营职能。
二、住房公积金管理中心社会功能集中带来的局限性
(一) 制度方面。从制度上看, 三位一体的社会功能不符合国务院关于事业单位分类改革的指导意见 (以下简称指导意见) 。
(二) 从运行的主体来说, 政企未分开, 权利不明确。中心既承担公积金征收管理的行政执法职能, 又承担公积金贷款业务管理的职能。而具备行政执法职能的一般是政府行政机构。公积金贷款的审批、发放、回收和逾期管理已经形成了一套比较完整的体系, 与商业银行的按揭贷款模式相似, 这是中心的主营业务, 形成了中心的利润来源。从自主经营自负盈亏这点上看, 中心又像一个市场主体, 但它的贷款低利率又让它不是一个完全的市场主体, 而具有某些公益服务属性。但是这种公益属性不是独立的, 它依附于公积金贷款业务而生, 比如中心发放的公租房、保障房项目贷款, 资金就来源于中心公积金业务的累计盈利。贷款低利率是公积金贷款的必要条件, 不能脱离公积金贷款而存在。
(三) 从运行过程来说, 环节多, 效率低。中心的归集和贷款业务在现阶段都以商业银行为媒介, 整个经营过程存在较为严重的效率损失。但如果中心本身成为住房保障银行的话, 就可以不用再通过商业银行这个环节而大大提升效率, 如图2和图3所示。
(四) 从运行的结果来看, 目前中心的成本偏高。中心除了支付自身正常的运行费用以外, 还要支付给各银行手续费。例如天津中心每季度按照归集额的0.2%支付给建行归集手续费, 按照公积金贷款回收利息的5%支付给各贷款发放银行作为个贷手续费, 从而增加了贷款人的费用支出。
三、建立住房保障银行的必要性
中国当前存在三家政策性银行, 国家开发银行、中国进出口银行和农业发展银行。这些银行的职能专门针对特定产业, 属于宏观调控, 而与民生息息相关微观调控的住房保障银行却没有, 因此建立政策性的住房保障银行十分必要。
(一) 建立住房保障银行符合制度需要, 更有利于政企分开。《指导意见》要求事业单位行政和经营活动分离, 因此把公积金中心改组为住房保障银行是制度需要。成立住房保障银行以后, 经营活动交给住房保障银行, 行政功能可以继续留在公积金中心或者是中心的上级主管部门, 这样原中心的行政和经营职能得到分离, 政企分开、主体明确。
(二) 建立住房保障银行来运作住房公积金, 可以提高效率, 降低成本。建立住房保障银行后, 归集、提取和公积金贷款等业务减少了许多中间环节, 从而达到提高效率、降低成本的目的, 如图4和图5所示。
(三) 建立住房保障银行可以拓宽中心的资金来源, 从而扩大受众群体。当前中心的资金来源十分单一, 完全依靠职工缴存的公积金。天津市公积金贷款占全市发放住房贷款的13.5%, 远远不能满足广大群众的购房需要。而当前放贷规模受制于归集额的增长, 缺乏增长空间。建立住房保障银行可以突破这种限制, 实现融资渠道多样化。第一, 国家注资。可以控制住房保障银行的发展方向;第二, 可以吸引机构投资者投资入股;第三, 可以上市融资;第四, 通过银行借款和资产证券化融资实现多元化。但是这种方式成本比较高, 需要保障银行给予贴息, 只适合救急使用。
(四) 建立住房保障银行可以更合理使用住房公积金的增值收益, 增加投资渠道。当前中心的利润并不留在中心, 没能通过继续发放贷款实现保值增值, 而是扣除中心的管理费用后全部上缴财政, 公积金中心是无权使用的。建立住房保障银行以后, 这种行政隶属关系得以改变, 住房保障银行作为企业有权决定利润和资金的使用。当资金富裕时, 可以通过分散投资降低风险、增加收入, 当资金紧张时, 可以出售投资来补充资金。对于自身的增值收益, 既可以用来发放公积金贷款, 惠及更多职工, 也可以通过投资不同产品来实现保值增值。
综上所述, 建立住房保障银行来进行公积金业务的运营, 拥有主体明确, 运营环节少, 运营效率更高而成本更低的优势。而且住房保障银行既要接受政府的监督, 投资符合国家大政方针, 又要满足职工安居乐业的需要, 从长远上来看, 也有利于保障银行自身的健康发展, 根本上来说符合广大职工的根本利益。
参考文献
[1]梁玉双.我国现行公积金制度的发展现状及趋向[J].财经界 (学术版) , 2015, 23
[2]顾澄龙, 周应恒, 严斌剑.住房公积金制度、房价与住房福利[J].经济学, 2016, 1
住房管理系统 第5篇
长政办发〔2011〕49号
发文单位：长沙市人民政府办公厅 发布日期：2011-05-21 为进一步加强我市经济适用住房和廉租住房管理，规范审批行为，根据《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《廉租住房保障办法》（建设部第162号令）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
一、保障方式及标准
保障方式和补贴标准按《长沙市人民政府办公厅关于印发<长沙市经济适用住房货币补贴实施方案>和<长沙市城市廉租住房保障实施方案>的通知》（长政办发〔2008〕9号）文件规定执行。
二、申请对象的条件及认定
（一）一般申请人必须同时符合的条件
1、户口。具有本市城区常住户口5年以上（符合本市军队转业、退伍安置条件的人员不受此限制）的已婚家庭（含离异或丧偶的单亲家庭）。
2、住房。取得《长沙市家庭住房状况证明》的无房户或住房困难户。
3、收入。取得《长沙市住房保障家庭收入认定证明》（含《长沙市低收入家庭认定证明》和《长沙市城市居民最低生活保障金领取证》）。
（二）关于落户时间的认定
1、落户时间以公安部门户籍档案资料记载的迁入时间为准。
2、原户籍在长沙市城区以外，因在本市攻读大中专以上学历将户口迁入本市且毕业后落户本市的，其落户时间可从户口迁入大中专院校之日起计算。户籍在人才交流中心的，由人才交流中心提供集体户籍证明。
3、因工作调动、读书或劳动教养、服刑，户口迁出本市后又迁回本市的，户籍登记时间可连续计算。
（三）关于无房户或住房困难户的认定
1、无房户应同时符合以下条件：（1）在我市无房屋产权登记记录（含已核发房屋产权所有权证和已进行房屋产权预告登记房屋）且无事实拥有房屋（含实际拥有房屋产权但暂未办理房屋产权初始登记和未及时办理产权转移登记的房屋）。
（2）未享受过经济适用住房、廉租住房、定向开发建设商品房、限价商品房等政府优惠性住房政策。
（3）未享受过房改等福利分房。
（4）1995年以后，户籍从外地迁入长沙市城区的，应提供原户籍所在地县级以上房产部门出具的无房和未享受福利分房的证明。
2、住房困难户应同时符合以下条件：
（1）家庭人均住房建筑面积低于12平方米。
（2）未享受过经济适用住房、廉租住房、定向开发建设商品房、限价商品房等政府优惠性住房政策。
（3）未享受过房改等福利分房。
（4）1995年以后，户籍从外地迁入长沙市城区的，应提供原户籍所在地县级以上房产部门出具的住房状况和未享受福利分房的证明。
（四）关于住房保障家庭收入的认定
住房保障家庭收入的认定以户籍所在地的区民政部门出具的《长沙市住房保障家庭收入认定证明》为准。
长沙市城市低保家庭凭有效的《长沙市城市居民最低生活保障金领取证》、低收入家庭凭有效的《长沙市低收入家庭认定证明》可以直接认定，不再另行进行住房保障家庭收入认定。
棚户区、片区改造等市级以上重点工程的私有房屋被征收（拆迁）人申请经济适用住房保障的，不需要进行住房保障家庭收入认定。
（五）关于住房保障家庭人口的认定
1、住房保障家庭人口的认定由户籍所在地的公安部门进行认定。
2、持有我市非农业户口，具有法定赡养、扶养或抚养关系且共同生活的以下人员，可计入家庭人口：
（1）配偶。
（2）父母与未成年或虽已成年但未独立生活的子女。（3）祖父母、外祖父母与父母双亡且未成年或虽已成年但未独立生活的孙子女、外孙子女。
（4）与兄、姐共同生活的父母双亡或者父母无力抚养的未成年弟、妹。
（5）其他经区级以上公安部门认定的长期共同生活的成员。
3、申请人的配偶以及未成年子女户口虽不在市区，可计入家庭人口。
4、现无本市常住户口的家庭成员，属下列情况之一的，可计入家庭人口：
（1）户口在大中专院校的在读学生。
（2）未婚的现役军人。
（3）劳动教养，劳动改造人员。
5、离婚家庭未成年子女的归属，以离婚时法院判决书、调解书或离婚协议书为准；子女已满18周岁的，以居民户口簿登记为准。
6、一个家庭只能同时享受一种住房保障方式。已享受过福利分房的家庭成员，不能计算申请住房保障的家庭人口。
（六）棚户区、片区改造等市级以上重点工程拆迁户申请经济适用住房的，其申请条件按《长沙市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的通知》（长政函〔2009〕40号）规定执行。
三、申请的受理及审批
（一）申请
1、申请人到户籍所在地的公安部门申请办理家庭人口、户籍及年龄状况证明。
申请办理家庭人口、户籍及年龄状况证明需提交：申请人及其家庭成员的身份证、户口簿、结（离）婚证、已按要求填报好的《长沙市经济适用住房货币补贴申请审批表》、《长沙市经济适用住房购房资格申请审批表》或《长沙市廉租住房申请审批表》以及审核部门认为需要提供的其他材料。
2、申请人到市住房和城乡建设部门申请办理家庭住房状况证明（以下简称《住房状况证明》）。
申请办理住房状况证明需提交：申请人及其家庭成员的身份证、公安部门出具的家庭人口、户籍及年龄状况证明、结（离）婚证以及审核部门认为需要提供的其他材料。
3、申请人凭公安部门出具的家庭人口、户籍及年龄状况证明和市住房和城乡建设部门出具的《住房状况证明》向户籍所在地的社区居委会申请办理住房保障家庭收入证明，经社区调查评议、街道审核、区民政部门审批，符合住房保障家庭收入条件的，由区民政部门出具《长沙市住房保障家庭收入认定证明》（以下简称《住房保障家庭收入证明》）。
申请人向户籍所在地的区民政部门申请办理婚姻状况证明，经审查情况属实的，由区民政部门出具结（离）婚或无婚姻登记记录证明。
（二）区住房保障部门受理、审核
1、申请应提交的资料：
（1）《长沙市经济适用住房货币补贴申请审批表》、《长沙市经济适用住房购房资格申请审批表》或《长沙市廉租住房申请审批表》。
（2）公安部门出具的《家庭人口、户籍及年龄状况证明》。
（3）市住房和城乡建设部门出具的《住房状况证明》。
（4）民政部门出具的《长沙市住房保障家庭收入认定证明》、结（离）婚或无婚姻登记记录证明或提供人民法院已生效的离婚法律文书。
（5）身份证、户口簿。
（6）审核部门认为需提供的其他证明材料。
2、受理申请：申请人本人携带上述资料向户籍所在地的区住房保障部门提出申请（申请人委托他人或中介机构代理申请的，一律不予受理）。区住房保障部门对申请资料的原件和复印件当面进行核对，并采集申请人的头像和指纹等信息。申请资料不齐或不符合要求的，应一次性告知申请人需要补齐的资料及修正的内容，同时将申请资料退还申请人；符合条件的，则予以受理，同时向申请人出具《长沙市申请住房保障业务收件收据》。
3、与申请人签订《长沙市申请住房保障诚信承诺书》。申请人须承诺：
（1）所申报的情况全部属实，提交的所有证件及证明文件真实有效，同意授权政府有关部门核查本户家庭成员的财产、收入、住房、婚姻状况等情况，并同意公示。
（2）如有虚报瞒报、弄虚作假，一经查实，无条件退回政府发放的补贴资金和应支付的利息，腾退所配租的廉租住房，5年内不得再申请住房保障，并承担由此带来的所有经济损失和法律责任。
4、申请公示：区住房保障部门将已受理申请人的家庭基本情况在户籍所在地和实际居住地社区同时进行公示，申请住房保障的家庭成员有工作单位的，还应在其工作单位进行公示。公示期限为5个工作日，公示内容包括申请人家庭成员、家庭收入、家庭住房等基本情况。公示期间有异议的，由区住房保障部门进行调查核实，所反映情况属实且申请人不符合条件的，取消申请资格，并以书面形式及时告知申请人。
5、区住房保障部门应在申请资料齐全、公示期满后5个工作日内完成审核。符合条件的，由区住房保障部门经办人和负责人签署意见并盖章后，报区人民政府核准。不符合条件的，说明理由，同时将申请资料退还申请人。
6、建立档案：区住房保障部门对经审批后的申请对象应及时建立长沙市住房保障家庭（个人）资料档案和电子档案。
7、几种特殊情况的处理
（1）离婚、再婚或丧偶的申请对象：凡已享受过政府住房优惠政策（含已购房改房、集资建房、经济适用住房等）的家庭，离婚后夫妻双方均不能再享受住房保障；婚姻存续期间有私房，离异后确有特殊住房困难且自身无力解决的，应在离婚满5年后方可提出住房保障申请，申请时应提供特殊困难证明（如市级以上医院出具的重大疾病诊断书）、离婚证、离婚协议或法院离婚判决书原件和复印件，并已执行离婚协议或法院判决书内涉及本办法的各项事宜。申请人为丧偶的，需提供原配偶的死亡证明。申请人为再婚的，再婚前一方已享受过政府住房优惠政策（含已购房改房、集资建房、经济适用住房等）的，再婚后夫妻双方均不能再享受住房保障。
（2）棚户区、片区改造等市级以上重点工程被征收（拆迁）人的申请对象：须出示重点工程征收（拆迁）证明和市拆迁办备案的征收（拆迁）协议原件和复印件，由棚改实施单位在申请审批表上加盖“□□棚户区（片区）改造等重点工程申请专用章”。
（3）其他的申请对象：夫妻一方为外地非农业户口或1995年1月1日以后迁入长沙市城镇户口的，由原籍地县级以上房产管理部门出具无房改房等福利房和无其他住房证明（农业户口除外）；由于重大疾病等原因被迫变卖了其房产，而目前确无住房的，需满足两个条件（一是卖掉的房屋为非福利房；二是交易过户达5年以上）方可申请住房保障；转业、退伍军人落户长沙的，应出示转业证或退伍证原件和复印件，并出示由部队（团级以上）的营房部门开具无房证明和未享受过住房货币补贴的证明;申请人配偶为现役军人或转业、退伍军人的，须由部队（团级以上）的营房部门开具无房证明和未享受过住房货币补贴的证明；由农业户口转入长沙市户口的，须由现户籍所在地派出所出具农转非证明。
（三）区人民政府核准
1、审核提交的资料是否齐全并符合要求。
2、审核区住房保障部门是否按要求进行审查和公示，表格填写、各级意见签署及盖章是否完备。
3、区人民政府应在申请资料齐全后5个工作日内完成核准。符合条件的，加盖“长沙市□□区住房保障核准专用章”，报市住房保障部门审批。
（四）市住房保障部门审批发证
1、核查应提交的资料是否齐全并符合要求。
2、核查区政府核准手续是否完备，表格填写和各级意见签署及盖章是否齐全，上传的电子档案是否与纸质资料内容准确一致。
3、市住房保障部门应在申请资料齐全后5个工作日内完成审批。经核查符合要求的，由经办人、处室负责人和主管领导签名确认后加盖公章。同时，每季度末集中向经济适用住房申请对象核发《长沙市经济适用住房货币补贴凭证》（以下简称《货币补贴凭证》）或《长沙市经济适用住房购房资格确认单》（以下简称《购房资格确认单》）。
申请货币补贴的户数多于当年补贴计划数时，以公开摇号方式确定补贴对象，具体方案另行制定。由各区政府根据公开、公正、公平的原则，在优先保障低保无房户、军烈属、残疾（重度残疾二级以上）、孤老（60周岁以上）等特殊困难群体的基础上落实到户。
4、在市住房保障部门的政务网上进行公示，接受社会监督。
5、发放货币补贴资金时，比对申请人的头像、指纹、身份证号码等信息是否与申请人本人一致。
四、经济适用住房的购房及产权交易
（一）购房
领取了《购房资格确认单》的棚户区改造等重点工程和单位自建经济适用住房的保障对象，可购买已经市人民政府批准建设的经济适用住房。单位自建经济适用住房在安置完本单位符合条件的住房困难职工后，多余房源一律交由市住房保障部门用于安置全市棚户区改造等重点工程被征收（拆迁）人。
领取了《货币补贴凭证》的保障对象，可在本市规划控制区范围内自主选购成套普通商品住房（不含经济适用住房、定向开发建设商品房、限价商品房等住房）或二手住房一套，房屋建筑面积不高于（含）120平方米。一年内未购买住房的，《货币补贴凭证》作废。今后仍需享受经济适用住房货币补贴的，依政策重新申请。
1、选购商品房期房或现房的，在与开发建设单位签定购房合同时，开发建设单位可根据《货币补贴凭证》编号进入长沙市经济适用住房货币补贴信息备案系统对补贴对象及补贴金额等信息进行核对。经核对无误后，与购房人签署《申领经济适用住房货币补贴授权委托书》（以下简称《授权委托书》），购房人可按《货币补贴凭证》注明的补贴标准数额冲抵购房款。购房补贴资金由市住房保障部门与开发建设单位凭证结算支付。
2、选购二手房的，在与房屋出卖人签定买卖合同后，房屋出卖人与买受人到市住房保障部门窗口核对《货币补贴凭证》的信息，到长沙市二手房交易中心进行交易登记备案。交易信息经备案后，房屋买受人将货币补贴资金与购房款之间的差额存入二手房交易资金监管专户，签署《授权委托书》，再与房屋出卖人办理交易过户手续。购房补贴资金由市住房保障部门与房屋出卖人凭证结算支付。
（二）经济适用住房货币补贴资金发放
货币补贴资金的发放由市财政部门和市住房保障部门实行双控管理。支付申请汇总表由市住房保障部门业务处室经办人和处室负责人签字确认、财务处室负责人和主管领导签字同意盖章后，送市财政部门复核、市财政部门主管领导签字同意盖章后予以发放。
1、购买商品房期房的，由商品房开发建设单位填写《经济适用住房货币补贴资金发放申请表》，并提交开发建设单位授权委托书、受托人身份证、《支付凭证》、收款收据明细、购房人身份证复印件（验原件）、《货币补贴凭证》原件、《授权委托书》、商品房预告登记证复印件（验原件）以及商品房备案合同原件到市住房保障部门窗口办理补贴资金发放手续。市住房保障部门应在上述资料齐全10个工作日内完成审查，送市财政部门复核。市财政部门于5个工作日内完成复核。再将补贴资金拨付至开发建设单位的监管银行账户。
2、购买商品房现房的，由商品房开发建设单位填写《经济适用住房货币补贴资金发放申请表》，并提交开发建设单位授权委托书、受托人身份证、购房人身份证复印件（验原件）、《支付凭证》、收款收据明细、《货币补贴凭证》原件、《授权委托书》以及商品房备案合同原件或已过户房屋的产权证复印件（验原件）到市住房保障部门窗口办理补贴资金发放手续。市住房保障部门应在上述资料齐全后10个工作日内完成审查，送市财政部门复核。市财政部门于5个工作日内完成复核。再将补贴资金拨付至开发建设单位的监管银行账户。
3、购买二手房的，由房屋出卖人填写《经济适用住房货币补贴资金发放申请表》，并提交购房人身份证复印件（验原件）、《货币补贴凭证》原件、《授权委托书》、银行存折复印件及已过户房屋的产权证复印件（验原件）到市住房保障部门窗口办理补贴资金发放手续。市住房保障部门应在上述资料齐全后10个工作日内完成审查，送市财政部门复核。市财政部门于5个工作日内完成复核。再将补贴资金拨付至房屋出卖人出具的银行存折账户内。
4、使用经济适用住房货币补贴资金购买了商品房期房的购房人如需退房，由购房人将货币补贴资金退还至市安居工程资金专户后，填写《退房申请表》并提交银行转账回单原件及购房人身份证至市住房保障部门窗口申请办理退房手续。市住房保障部门确认原已发放的购房补贴资金退还到账后，核发同意办理注销商品房备案的《工作联系单》及收款收据。购房人或开发建设单位可凭该《工作联系单》至房产交易登记部门办理注销备案的有关手续。购房补贴资金未退还的，不得办理退房或注销备案等手续。
（三）产权及交易
1、经济适用住房购买人拥有有限产权，其上市交易按我市经济适用住房上市交易管理办法有关规定实行。
2、使用货币补贴购买的房屋，其产权性质为经济适用住房，购房人拥有有限产权，其房屋产权证上应标注“经济适用住房”并注明享受货币补贴金额。购房时应缴纳的产权交易税费均按经济适用住房政策执行。
3、通过货币补贴购买的住房上市交易时，须全额退还政府发放的补贴资金；也可由产权人全额退还经济适用住房货币补贴资金后，变为完全产权。
4、领取经济适用住房货币补贴购买住房的申请人及其家庭成员，如需再购买其他住房或因赠与、法院判决等原因获得其他产权住房的，必须将政府发放的补贴资金全额退还至市安居工程资金专户，否则暂停办理该家庭取得其他房屋的权属登记。
五、廉租住房租赁补贴发放及实物配租
（一）租赁补贴发放
申请廉租住房租赁补贴的家庭，经市住房保障部门核准次月起发放补贴资金，由市住房保障部门在下一个季度的月初拨付至各区住房保障部门，再由区住房保障部门向申请家庭发放。
（二）实物配租
1、房屋面积标准
（1）1人户（离异、丧偶）配租单居室。
（2）2人户配租单居（夫妻、同性单亲家庭）或二居室（异性单亲家庭且子女年满10周岁）。
（3）3人户（夫妻及子女、夫妻及一方父母）配租二居室。
（4）4人以上户（两对夫妻、夫妻及两单身同性子女或夫妻及两单身异性子女且年满10周岁、夫妻与子女及夫妻一方父母）配租三居室。
2、配租对象的优先及轮候
廉租住房实物配租原则上按照登记时间的先后顺序安排，但优先配租给以下保障对象：
（1）市政重点工程和旧城棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件，经区级以上人民政府认定可以纳入优先配租的家庭。
（2）廉租住房保障对象中的低保无房户。
（3）廉租住房保障对象中年满60周岁以上的孤寡老人、家庭成员中有属于二级以上残疾、患有医疗行业标准范围内的重大疾病、重点优抚对象、获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号、在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的家庭，以及经区级以上人民政府认定急需救助的特殊困难家庭。
轮候。申请廉租住房实物配租的家庭符合条件的，区住房保障部门作为廉租住房实物配租对象纳入轮候程序予以登记，书面通知申请人。轮候期间，保障对象家庭基本情况发生变化的，应当及时告知区住房保障部门。区住房保障部门核实后，根据实际情况做出变更登记或者取消轮候资格的决定。轮候到位的保障对象应代表家庭全体成员选房。实物配租房源一层楼房应优先安排家庭成员中有盲人、肢体一级、二级残障人员或70周岁以上老人的保障家庭，其余楼层由轮候到位的申请人以分批摇号方式选择。
3、有以下情形之一的，原则上不予安排实物配租。
（1）已租赁直管公房或单位自管公房的。（2）已有继承、受赠房屋尚未办理房产过户手续的，且人均住房建筑面积已经达到12平方米的。
（三）租金核减
1、符合廉租住房保障条件的城市家庭，承租直管公房和单位自管公房的，按物价部门核准的价格标准缴交租金。
2、享受租金核减的家庭，由本人申请，房屋产权单位按政策核减租金。
3、房屋产权单位与市住房保障部门每月互通情况，实行动态管理。
4、房屋产权单位每月向市住房保障部门报送《长沙市廉租住房租金核减月报表》（纸质稿和电子稿）。
六、监督管理
（一）市、区住房保障部门受理住房保障中虚报瞒报、提供虚假证明材料等行为的举报。
市、区住房保障、公安、住房和城乡建设、民政、财政等部门的监察机构受理群众对本部门工作人员不依法行政等行为的举报。
（二）凡申请经济适用住房货币补贴的，在政府网站等新闻媒体公示两年。
（三）由同级监察机构牵头，组织住房保障、公安、住房和城乡建设、民政、财政等有关部门每年不定期对已享受住房保障的对象进行抽查。
（四）设立举报箱或举报电话，凡举报经查证属实的，对举报的有功人员和单位给予1万元以下的奖励（对举报经济适用住房货币补贴属实的，奖励1万元/户）。多人举报同一对象，根据举报先后（以市、区最先受理部门的书面记录为准），奖励最先举报人，具体奖励办法另行制定。
（五）申请人违反本办法规定，采取弄虚作假、隐瞒家庭收入或住房条件等手段，骗取保障住房的，由市住房保障部门责令退房或取消其资格，依法撤销原房屋登记，收回房屋权属证书，5年内不得再次申请住房保障；骗取补贴资金的，责令退回所发放的补贴资金和应支付的利息，并根据《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的规定，处以被骗取资金10%以上50%以下的罚款。
（六）单位或个人违反本办法规定，在申请住房保障的过程中出具虚假证明的，由其上级管理部门或纪检监察部门追究当事人和单位主要领导的责任，并进行媒体曝光。
（七）开发商或售房人违反本办法规定，与申请人串通骗取经济适用住房货币补贴资金的，责令其退回所收补贴资金及利息，记入其企业诚信档案，由相关部门依法予以处罚。开发商拒收货币补贴的，记入其企业诚信档案，并在新闻媒体上曝光。
（八）有关管理部门工作人员违反本办法规定，在审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者收受贿赂的，依情节轻重，按照《长沙市行政问责办法》，由其主管部门或监察机关按干部管理权限追究责任人的直接责任及主管领导的领导责任。
根据影响大小和造成损失的多少，将过错责任分为以下四类：
一般责任：因过失导致可能审批错误，但未造成实质影响或已造成轻微经济损失的。
较大责任：因审错或发错1户经济适用住房货币补贴，审错1户经济适用住房实物或廉租住房实物配租，审错或发错2-4户廉租住房租赁补贴资金等过失导致造成一定经济损失或较大不良影响。
重大责任：因审错或发错2-4户经济适用住房货币补贴、审错2-4户经济适用住房实物或廉租住房实物配租，审错发错5-9户廉租住房租赁补贴资金等过失导致造成重大的影响或经济损失。
特别重大责任：因审错或发错5户（含）以上经济适用住房货币补贴、审错5户（含）以上经济适用住房实物或廉租住房实物配租，审错或发错10户（含）以上廉租住房租赁补贴资金等过失导致造成特别重大的影响或经济损失。
确认为过错的，应当按照下列规定划分责任：
经办人员由于自身原因发生责任过错的，由经办人员承担全部责任。
经审核、批准作出的行为发生责任过错的，由审核人、批准人承担主要责任，直接经办人员承担次要责任；但由于直接经办人员的故意行为导致审核、批准人失误造成过错的，直接经办人员承担主要责任，审核人、批准人承担次要责任。
根据责任的大小，对相关责任人进行相应的处理：
一般责任：过错情节轻微，影响较小，或者造成后果能够及时弥补的，对直接责任人给予批评教育。
较大责任：过错情节较重，造成较大影响和后果的，对直接责任人给予警告处分，并赔偿所造成的经济损失，有非法所得的，依法进行收缴。
重大责任: 发生重大责任的，对直接责任人给予记过行政处分，调离所在岗位，并赔偿所造成的经济损失，有非法所得的，依法进行收缴。同时追究直接责任人上一级领导的责任。
特别重大责任：发生特别重大责任的，对直接责任人给予记大过或开除的行政处分，并赔偿所造成的经济损失，有非法所得的，依法进行收缴。同时追究直接责任人上二级领导的责任。发生较大责任、重大责任、特别重大责任，有以权谋私、徇私舞弊等严重违纪、违法情节的，加重一级追究责任。构成犯罪的，追究责任人的刑事责任。
七、附则
个人住房贷款风险管理 第6篇
关键词：商业银行 个人住房贷款风险 管理
1 我国商业银行个人住房贷款风险的概述
我们通常所说的个人住房贷款主要是指个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足，而贷款者将消费所购住房抵押给银行，作为偿付款的担保。个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其特征有：
1.1 贷款对象特殊；根据央行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
1.2 偿还方式特殊；相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
1.3 时间上具有滞后性；中长期贷款是个人住房贷款的主要选择，期限一般在5年以上，最长的可达到30年。从国外个人住房金融发达国家的经验来看，个人住房贷款的风险高发期一般是在贷款发放的3-8年之后，而我国的个人住房贷款是在最近几年开始发展的，总体来看，也只有小部分的贷款处于这个危险阶段。而随着时间的推移，个人住房贷款的风险也将会日益凸显。
1.4 风险表现的多样性；影响个人住房贷款的因素有很多，风险的表现形式也是多种多样的，归纳起来看，有银行自身的原因，有贷款人的原因，有房地产开发商的原因等。
2 我国商业银行个人住房贷款风险的成因
2.1 从银行方面来讲
2.1.1 商业银行与贷款人的信息不对称 商业银行不能全面地掌握贷款人的信息，原因有两个：一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安、街道、工商、银行、司法等，但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案，使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止，我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、劳动保障等政府相关部门中或银行中，这些部门和机构的个人信息数据文件系统都是封闭的，不能实现信息资源共享。
2.1.2 商业银行信贷内部管理的缺陷 在个人住房贷款中，商业银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况：①为向客户提供便利的贷款手续，却忽视完善和规范贷款的相关手续；②商业银行对已经发放的贷款的还款情况没有进行有效监控和跟踪；③对信贷人员监管不力及未建立完善追责制度从而常出现道德风险。
2.2 从贷款人方面来讲 一方面，对于那些资金实力有限、资信评价较差的开发商，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，有些购房者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子，在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款，在一定程度上使银行的贷款风险增加。
3 防范个人住房贷款风险的对策
3.1 从银行方面来讲
3.1.1 完善对贷款人的资信评价 个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力，借款人能否按时支付在银行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。
3.1.2 发展住房贷款证券化 住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能①提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；②促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。③扩大银行的经营范围，提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。
3.2 从政府方面来讲
3.2.1 建立健全社会信用体系，完善个人信用制度 目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数据库也为5．86亿自然人建立了信用档案。然而，我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段，有待完善。
3.2.2 建立和完善个人住房贷款担保、保险机制 抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。首先，“必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次，“我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构，专门为中低收入者提供保险。”
3.2.3 为个人住房贷款的证券化积极准备 个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向，并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，我国应当借鉴运用。但是，结合目前我国的情况，要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础，应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如，北京和上海，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。
参考文献：
[1]李柯.国内商业银行个人住房贷款风险管理策略[D].复旦大学.2007.
[2]张红、殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社.2007.
[3]陈瀚.我国商业银行个人住房贷款风险及管理[D].广西大学.2007.
[4]刘冰封.论发展个人住房贷款业务的风险防范.[J].中国高新技术企业.2008:27.
住房管理系统 第7篇
一、公积金中心直接承建公租房模式的积极意义
公积金中心直接承建公租房模式 (以下简称直接承建模式) , 是公积金中心投资组建专门的公租房开发建设管理公司 (以下简称开发公司) , 主要通过公积金贷款方式提供资金支持, 开发公司代表公积金中心负责承建和运营公租房。公积金中心与开发公司之间既存在投资人与被投资人之间的股权关系, 又存在资金提供者与资金使用者之间的借贷关系, 是股权与债权关系的统一体。
直接承建公租房模式将公积金中心的业务领域做到了跨跃性的扩展, 更新了住房公积金运用管理思路, 使公积金中心的角色由单一的购房和建房资金提供者向居民保障房提供者转变, 该管理模式优势体现在:一是社会贡献度大, 有利于公积金中心将先进的管理理念直接融入当地公租房建设项目中, 直接为社会提供优质、舒适的公租房, 扩大公积金中心在社会上的影响力, 真正实现了住房公积金制度的设计初衷;二是直接参与管理, 有利于公积金中心直接控制公租房工程建设质量、工程建设进度、工程建设造价成本以及公租房运营管理成本, 在为百姓提供放心满意的住房、降低公租房建造成本和运营管理成本、有效利用公积金贷款资金、降低资金使用成本方面提供了解决途径;三是产权归属公积金中心, 有利于降低公积金贷款风险, 公租房的产权由公积金中心控股的开发公司所有, 消除了对贷款资金风险的担忧, 即使出现租金收入不足以支付贷款利息情形, 公积金中心也能有效掌控公租房资产, 贷款抵押资产有保障。
二、直接承建模式实践中遇到的主要问题
(一) 公租房开发建设公司的组建问题
直接承建模式操作难度相对较高, 公积金中心需要投资成立专门的公租房建设开发管理公司, 具体负责建设资金筹集、公租房承建以及运营管理工作。在公司组建初期会遇到如公司注册资本金来源、开发公司管理队伍组建等一系列问题。
(二) 公租房工程项目建设自有资金来源问题
根据主管部门有关规定, 公租房项目投资总额中只允许80%来源于公积金贷款, 其余20%开发建设资金需要开发建设单位通过其他方式筹集, 而在实际操作实施中要获得公积金项目贷款资金, 需要开发单位前期先行投入一定规模开发项目建设资金后才能达到公积金项目贷款放款要求, 这给不以营利为目的单纯从事公租房开发企业来说设置了一道障碍, 在一定程度上影响了公积金中心直接承建公租房建设事业的顺利发展。
(三) 公租房“代开发模式”下工程管理问题
公租房工程建设管理包括两种工程管理模式, 一是公租房自我开发管理模式 (简称自开发模式) , 即公租房开发公司自已配有健全的工程管理队伍, 以自身力量从事公租房项目工程管理;二是公租房代开发管理模式 (简称代开发模式) , 公租房开发公司不具备完整的工程管理队伍, 将工程管理工作外包给专业开发管理公司, 由外聘公司的工程管理团队进场管理和具体管理。考虑到人员成本和管理经验等因素后, 公积金中心承建的公租房项目采用了公租房“代开发模式”, 委托了专门的工程开发管理公司全程进场管理, 代表甲方对工程项目实施全程监督管理, 在外聘工程监理公司和工程造价咨询公司的基础上, 对工程质量和工程造价控制进行把关和控制, 监控监理单位和造价咨询单位工作。而开发建设单位的关键性工作是如何做好对受托的工程开发管理公司做到有效的管理和控制, 实践证明对外聘的工程开发管理公司考核管理是否到位, 直接决定了整个建设项目工程管理水平。
(四) 工程建设资金管理控制问题
工程建设资金管理控制工作是否到位直接影响公积金中心投入的公租房开发资金安全、工程建设造价成本, 直接影响到建设模式的实施和落实。易出风险的问题主要表现在:工程建设资金是否专款专用, 有无被挪用;工程建设资金是否按规定合理使用, 如何节约和降低资金使用成本;是否做到合理控制支付进度;支付的款项是否经过必要的审批程序;支付的每一笔款项是否达到支付要求并有支付依据等。
(五) 公租房经营收不抵支问题
公租房开发公司在公租房营运期需要支付大笔开支, 承担的费用包括:公积金贷款利息支出、物业管理费、公租房及其附属设施维修维护费、公共设备设施运行费、能耗性费用支出、营运管理费用等, 运营期间产生的一系列支出仅通过公租房租金收入来弥补并不现实。公租房租金价格由当地住房保障管理部门确定, 公积金中心无法按项目自身的实际情况定价, 往往导致公租房房租收入不足以支付公积金贷款利息和运营成本, 导致开发公司在公租房运营管理期间出现经营亏损。
(六) 公积金贷款本金收回问题
公积金项目贷款本金能否顺利收回将依赖于以下几点:一是公租房的出售对象问题, 由政府回购还是直接出售给公租房承租人, 出售对象不同将会对销售管理方式产生较大影响;二是公租房出售定价问题, 如果公租房出售定价不合理将直接导致公租房的开发成本和运营亏损无法获得完全补偿;三是公租房租赁期限问题, 公租房租赁期不能过长, 考虑到经营公租房属非营利项目, 在投资项目无法实现自体循环、无法保证收支平衡的情况下, 租赁期越长经营亏损越严重, 一方面长期占用住房公积金资金, 影响资金的循环利用和再投资, 另一方面不断产生的公积金贷款利息支出和运营管理支出, 对不以营利为目的的公租房经营管理项目来说更是一个沉重的负担。
三、解决问题的对策和建议
(一) 公积金中心做好牵头和协调工作
针对开发公司注册资本金来源问题, 在公积金中心自身经费账中的事业结余充足的情况下, 注册资金可来源于事业结余, 如果公积金中心事业结余不足时, 各地公积金中心应结合所在地区的实际情况, 与当地财政部门协商后解决开发公司注册资本金问题;针对开发公司管理队伍组建问题, 工作人员来源可以从公积金中心内部择优选派, 也可以开发公司名义向社会公开招聘专业技术人员, 还可以将专业性较强的工程管理工作外包给专业化的房地产开发管理公司, 由外聘的管理公司派驻人员进场管理。
(二) 多渠道筹集公租房工程项目建设自有资金
公租房工程项目建设自有资金可考虑采用以下方法加以解决:方法一是先借后贷, 经当地财政部门同意, 在公租房开发建设初期, 投资项目的20%建设资金先由地方财政部门暂拨付给开发建设单位, 待公租房出售时再由财政部门收回借用资金或当地政府收购公租房抵顶财政借款;方法二是以商 (品房) 扶公 (租房) , 将项目开发由单纯以公租房项目开发向公租房和商品房混合开发转变, 适当引进战略合作伙伴, 同有实力的房地产开发企业合作开发, 用开发商品房的合作资金和收入来支持公租房建设。
(三) 加强开发公司自身工程管理力量
在代开发模式下, 公租房开发公司将工程管理工作外包给外聘的专业开发管理公司, 并不是说不需要配备工程管理人员, 公租房开发单位自身仍要配备必要的工程管理人员, 为节约人力成本, 在人员数量上可以控制在一定范围内, 工程部门负责人、土建工程师、造价工程师等重要岗位仍有必要配齐人员, 利用精兵强将做好对现场施工单位、受托代开发工程管理公司、工程监理公司、工程造价公司人员的有效监督和考核工作, 做到真正实现对工程项目的有效控制, 保证公租房工程质量和工程进度, 控制和降低工程建设成本。
(四) 完善工程资金管理规章制度和管理流程
开发建设单位应做到规范公司管理制度和管理流程;工程建设资金实行专户存储, 专款专用;提高资金使用效能, 按照以支定贷原则, 有效控制建设资金支出和使用进度, 降低投资资金成本;规范建设资金支付流程, 严格执行用款审批程序, 建立工程款支付和运营管理费用逐级审批管理制度, 确保建设资金使用安全。
(五) 申请财政补贴解决公租房运营期资金缺口
公租房合理的租金定价应该是公租房租金收入扣除物业管理费和公租房运营管理成本后应能够支付公积金贷款利息, 考虑到公租房属于政府保障性住房, 公租房房租定价应控制在保障对象经济条件可以承受的范围内, 房租收入低于租房成本的差额部分可考虑以下方法解决:一是申请由当地财政部门直接补贴;二是与当地财政部门协商, 申请动用住房公积金增值收益资金形成的廉租住房建设补充资金来弥补公租房营运期亏损。
(六) 建立合理公租房退出机制, 保证公积金贷款本金收回
住房管理系统 第8篇
关键词:住房公积金;个人住房贷款;违约风险;管理对策
随着我国城市化进程的不断推进, 住房价格节节攀升的背景下, 在城市中买一套住房已经成为很多年轻人的奢望。然而现在很多居民购买住房这种高价值的消费品基本上是通过金融机构贷款来实现的, 由于住房公积金具有互助性、专用性及保值性等政策优势, 公积金贷款已经成为很多单位职工们使用公积金的主要方式, 从某种程度上也促进了我国住房制度的改革。虽然公积金贷款已呈现出较好的市场前景, 然而较高的还款率对于这项业务的开展还是有一定潜在的风险, 所以本研究探讨住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策, 从这个层面上来说具有很强的理论与实际意义。
一、住房公积金个人住房贷款风险表现与当前违约风险管理中存在的问题
(一) 住房公积金个人住房贷款风险表现
一般来说, 在进行住房公积金贷款时, 住房公积金管理中心、受托银行及贷款人是三个重要的组成主体。总的来说, 住房公积金管理中心所承担的公积金贷款风险主要表现在借款人风险与担保方式风险两方面。担保风险主要包括保证人风险、抵押物风险、项目风险、流动风险及经济风险等。其中借款人风险具体面临信用风险、支付风险及投资风险、失业风险及意外伤害风险等;保证人风险包括保证人资格风险与保证人能力风险;抵押物由于遭到人为的毁损、抵押住房周围环境恶化都会导致抵押风险;项目风险一般包括价格风险、楼盘风险及开发商风险等;当住房公积金缴存增长小于需求增长, 且未能满足借贷需求时, 将会导致资金缺口, 进而产生流动风险;经济风险是指因为整个经济运行不佳而导致的违约风险。
(二) 当前个人住房贷款违约风险管理存在的问题
我国住房公积金管理遵循“公积金管理中心运作, 财政监督及银行专户存储”的原则。住房公积金管理委员会负责制定相关的政策, 住房公积金管理中心一方面监督银行, 银行为住房公积金管理中心提供金融服务, 另一方面住房公积金管理中心与担保公司签订合同, 银行再贷款给个人, 此外个人又与担保公司签订合同。这一住房公积金贷款运作流程虽然可以节省人力物力, 进而提高工作效率, 但是随着外部环境的变化与业务的发展, 这一风险管理模式也存在
住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策
■叶文渊
一定问题。首先, 从违约风险管理理念来说, 很多人对个人住房贷款违约风险的严重性认识不够, 忽视了个人住房贷款违约潜在的风险, 放松了对个人住房贷款违约风险的管理;其次, 从个人住房贷款违约管理技术上来说, 目前对个人住房贷款申请人的审查与调查缺少一个科学合理的方法与量化标准, 比如反应借款人的特征及贷款特征的信息非常缺乏, 且信息失真较为严重, 这些都给风险量化, 制定科学的个人住房贷款审核体系带来了诸多困难, 使主观性与随意性较大;最后, 从违约风险控制流程来说, 由于银行只负责住房公积金的贷款发放, 但是不承担相应的风险, 使银行在实际的操作过程中会产生很大的风险, 一旦风险产生, 其责任由住房公积金管理中心来承担。从某种程度上来说住房管理中心与阴阳职能条块的划分形成了风险管理的一个“盲区”。
二、个人住房贷款违约发生的机理与风险因素
(一) 个人住房贷款违约发生的机理
借款人是住房公积金个人住房贷款违约风险产生的载体, 不管是借款人道德及行为风险, 患上由于发生失业或死亡事故都会造成所借款项不能够及时归还。一般类似个人住房贷款违约风险中, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险。
依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。其中被迫违约是指由于借款人发了意外的事故造成财务困难, 进而使借款人的偿付能力降低, 无法积极履约。个人住房贷款的长期性与每月还款的特征使得借款人必须要有稳定的收入。通过了解借款人的家庭特征与确定银行最大风险承受能力, 可以确定一个科学的月还款比例。理性违约则是指和借款人实际支付能力没有关系的违约行为, 是借款人的主观违约行为, 这一违约行为主要是由于房地产市场价格变动因素造成的。
(二) 个人住房贷款违约风险因素
宏观与微观环境都会影响个人住房贷款的违约因素, 宏观因素包括经济发展水平及资本市场的变化, 微观因素则包括借款人的特征与贷款特征, 比如借款人的职业、家庭收入、贷款期限及债龄等。西方发达国家在个人住房贷款中违约行为的研究取得了很大的进展, 他们的研究普遍表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。其中英国的违约风险因素研究将造成违约的决定性因素分为结构性因素、家庭收入与支出因素及个人因素。美国的违约风险因素研究表明:违约行为和贷款特征有着较大的相关性, 个人住房贷款违约风险随着贷款期限的延长而增大, 贷款发放后一般是第3年到第4年违约风险是最大的, 且随后逐年降低。澳大利亚的违约风险因素研究表明:违约贷款人违约的主要原因是由于家庭婚姻破裂所导致的家庭收入锐减、个人破产及破产等, 且证实借款人的年龄、贷款额房价比及家庭类型是个人住房贷款违约的几个重要的因素。
三、住房公积金个人住房贷款违约风险的管理对策与建议
(一) 实施有重点的政策倾斜
在发放住房公积金个人住房贷款时需要重视审核借款人月还款额占家庭月收入的比例, 避免因为借款人支付能力不足而发生个人住房贷款违约风险。其次, 要审核借款人购买住房的目的, 从某种程度上来说购买个人住房目的对违约风险有着重要的影响。最后要审核借款人年龄与婚姻状况, 研究表明已婚借款人要比未婚借款人发生住房贷款违约要小。
(二) 要提高认识, 强化违约风险管理的意识
由于住房公积金个人住房贷款违约率较低, 使得很多人不够重视住房贷款违约风险管理, 我国由于公积金个人住房贷款业务起步较晚, 且管理措施还存在诸多问题, 所以管理者需要从思想上加以重视, 使住房公积金个人住房贷款业务朝着良性循环的方向发展。
(三) 提高个人住房贷款违约风险管理技术
一方面加强定量分析与科学研究, 使风险管理做到科学性与客观性, 进而最终实现住房公积金个人住房违约风险管理的制度化、定量化及标准化, 另一方面对贷款审查控制要点要加以明确, 特别审核贷款人的收入情况、借款人的月供比及贷款价值比及借款人月缴公积金情况等。
(四) 建立科学严格的内部控制制度
从某种程度上来说, 住房公积金管理中心内部控制在其自律行为的一种表现, 能够有效降低错误, 且有效监控业务经营活动。在强化我国住房公积金管理中心内部控制需要重点注意严格审查开发商资信状况与按揭项目、对借款人与开发商进行动态跟踪调查与分析、完善住房公积金管理中心贷款决策机制以及建立住房公积金管理中心监督管理体制, 加强外部对住房公积金管理中心的监督, 加强管理中心对受托银行的管理与监督。
(五) 全面提高从业人员的素养
有效防范操作性风险就要力求做到业务流程的标准化, 标准化最基本的作用在于将各个岗位职责加以明确, 有利于贷款业务人员掌握贷款管理的操作, 强化了对信贷人员的控制与管理, 进而有效控制内部操作风险。其次要建立良好的信贷约束与激励机制, 从制度上约束信贷从业人员的经营行为, 将贷款风险及时控制, 坚决避免因为贷后管理松懈而错过控制风险的时机。最后, 要创建健康良好的信贷文化氛围, 全面提升信贷从业人员的素养, 对工作人员进行深入的思想与专业知识教育, 培养其抵制诱惑, 坚持原则行事的办事风格。
四、结论
总之, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险, 依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。西方发达国家研究表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。所以在实际的操作过程中需要提高认识, 强化违约风险管理的意识、建立科学严格的内部控制制度及全面提高从业人员的素养, 只有这样才能将个人住房贷款违约风险降低到最小。
参考文献
[1]、沈向华.住房公积金贷款风险防范研究[D].大连理工大学, 2007.
[2]、石罡明.新加坡中央公积金制度对我国住房公积金的启示[J].山西财经大学学报, 2006 (S2) .
[3]、戴光华.我国商业银行个人住房货款风险管理现状及防范[D].对外经济贸易大学, 2005.
住房管理系统 第9篇
由于自有产权住房是居民的私有财产, 腾退前并不是政府的资产, 从制度设计的角度来看, 腾退自有产权住房管理与运作机制的构建更为复杂。因此, 构建腾退自有产权住房的管理与运作机制需要全面权衡、深入思考和慎重抉择。该机制的构建, 既要考虑自有产权住房作为私有财产的性质, 也要考虑在腾退的管理与运作中, 政府与所有权人之间可以形成特定的合约关系;既要考虑保护公民的合法权益, 也要考虑保护政府作为公共利益代表的合法权益;既要考虑低收入住房困难户的基本住房保障, 也要考虑确保廉租住房保障资源的高利用效率。
一、构建腾退自有产权住房管理与运作机制的基本构想
廉租住房保障家庭腾退出来的自有产权住房与廉租住房保障家庭腾退出来的廉租住房在性质上是不同的, 但在具体的管理与运作方式上却存在一些共同之处。构建腾退自有产权住房管理与运作机制的基本构想:遵循社会公平的基本原则, 以保护产权所有者和政府的合法权益为约束条件, 以实现廉租住房保障资源的高利用效率和腾退住房的高利用率为目标, 根据住房腾退具体方式的不同, 依腾退住房的具体情况, 按照多元化模式, 采用多渠道的处理方式, 构建起成本低、效率高的管理与运作机制。
所谓多元化模式是指根据住房腾退的具体方式、腾退居民的要求和腾退住房的具体情况, 采用合适的管理与运作模式。一方面由于腾退住房的经济价值、居民的产权观念等不同, 对腾退住房的权益要求会有不同;另一方面由于住房腾退的具体方式不同和具体情况千差万别, 需要且应该有不同的处理方式。总之, 腾退自有产权住房的管理与运作模式应该因这些差别而多元化。
所谓多渠道是指在根据住房腾退的具体方式、腾退居民的要求和腾退住房的具体情况, 采用持有、出售、出租、变更用途、改造、拆除等多种处理方式。腾退自有产权住房可以根据具体情况采取以下处理方式。
1. 政府持有。
即移交政府管理, 如果符合居住条件, 可纳入廉租住房, 作为廉租住房储备, 以提供给符合条件的廉租住房保障对象。
2. 出售。
如果住房市场供过于求, 廉租住房规模过大, 或者腾退住房属于结构性过剩的住房, 则可将腾退的自有产权住房出售。出售收益根据协议进行分配。
3. 出租。
对于符合居住条件的腾退住房, 政府可以将其出租, 出租对象可以是廉租住房保障对象, 也可以是其他住房保障对象, 可以是非住房保障对象。
4. 改造。
指将腾退的自有产权住房改造成其他保障性住房, 进入其他保障性住房管理体系。
5. 变更用途。
如果腾退出来的住房不适合居住, 可以按照规定的程序变更其用途。即将腾退廉租住房用作政府单位公共用房或者划拨为事业单位用房。用途变更后的腾退廉租住房将进入其他房屋管理体系。
6. 进行商业性出租或者出售。
这是指腾退出来的自有产权住房不再作为住房使用, 而是作为非住房, 按照市场价格出租或者出售给社会单位。其收益应根据协议分配。
7. 拆除。
如果腾退廉租住房已到使用年限或者已不能满足居住需要, 或者因为城市改造等需要进行拆除, 则应予以拆除。
二、构建腾退自有产权住房管理与运作机制的具体构想
1. 腾退住房所有权转让条件下的管理与运作机制
无论腾退住房所有权转让采取何种方式, 政府获得腾退住房的所有权后, 就有权自由支配腾退住房。具体来看, 政府可以采取以下方式处理腾退住房。
(1) 腾退住房的持有
腾退住房可纳入廉租住房体系, 根据整体计划, 安排一部分作为廉租住房储备由政府持有, 以供廉租住房分配之用。
(2) 腾退住房用于住房消费的出售
如果腾退住房仍适合居住, 政府可将其出售。可以根据需要选择腾退住房的出售对象以及出售政策。若属保障性住房的保障对象, 可以按优惠价格出售;若不属保障性住房的保障对象, 则应按市场价格出售。
(3) 腾退住房的出租
如果腾退住房仍适合居住, 政府可将其出租。出租对象根据廉租住房供应状况来定。如果廉租住房供不应求, 则应出租给廉租住房保障对象, 执行廉租住房保障政策;如果廉租住房过剩或者腾退住房属于结构性过剩住房, 则政府可将其出租给其他类型的住房保障对象, 执行相应的保障政策, 或者按照市场价格出租给非住房保障对象。
(4) 变更腾退住房的用途
如果腾退住房不适合居住需要, 但符合其他用房使用条件, 可考虑将其转作政府办公用房、事业单位用房或者其他非住房用途 (如用作仓储等) 。
(5) 对腾退住房进行改造
这里的改造是指保持腾退住房作为住房的性质不变, 而将腾退住房进行物理上的改造和变更, 使其能满足非廉租住房保障对象的居住需要。
(6) 腾退住房的拆除
如果腾退住房因物理原因而导致无法实现其基本的使用价值, 即不具备居住功能, 或者因经济原因而无法满足居住的功能性要求, 或者因城市规划或其他原因而必须拆除, 则政府应将腾退住房进行拆除。
(7) 腾退住房的商业性出售
腾退住房的商业性出售是指按商业原则将腾退住房出售给企事业单位法人。如果腾退住房确属过剩住房, 或者因为使用条件、城市规划等原因, 不能再作为住房使用, 则可考虑将其进行商业性出售。
2. 腾退住房使用权转让条件下的管理与运作机制
(1) 腾退住房使用权转让条件下腾退住房的处理方式
若拥有自有产权住房的廉租住房保障家庭不愿意将应腾退住房的所有权转让给政府, 那么政府所能获得的就只是腾退住房的使用权。在这种条件下, 政府可以采用在腾退住房所有权转让条件下可采用的部分方式, 但权限受到限制, 政府无权自由支配腾退住房。在腾退住房使用权转让给政府的条件下, 政府可以采取以下方式处理腾退住房。
(1) 腾退住房的持有
为了确保廉租住房保障对象的基本住房保障, 政府可以将符合条件的腾退住房作为廉租住房储备持有, 以供廉租住房分配之用。但由于政府只享有一定期限的使用权, 虽然可以作为储备, 但最好及时出租, 以提高腾退住房的利用率和廉租住房保障资源的利用效率。
(2) 腾退住房的出租
如果腾退住房仍适合居住, 腾退住房的出租应该作为政府处理腾退住房的主要方式。
(3) 变更腾退住房的用途
如果腾退住房不适合居住需要, 但符合其他用房使用条件, 可考虑将其转作政府办公用房、事业单位用房或者其他非住房用途 (如用作仓储等) 。但不得改变房屋结构, 也应遵循与所有权人所订立合同的其他约定。
(4) 对腾退住房进行改造
如果所有权人同意, 政府可对腾退住房进行改造, 使其能满足非廉租住房保障对象的居住需要。
(2) 腾退住房使用权转让条件下腾退住房管理与运作的几个问题
(1) 使用权转让的合同规范问题
腾退住房使用权转让应以合同形式予以规范, 合同应明确转让方与受让方的权、责、利。这既有利于保障转让方的权益, 也有利于保障受让方的权益。可以说, 这是建立规范的腾退住房管理与运作机制的前提。
(2) 腾退住房的维修问题
根据廉租住房保障家庭经济条件的特殊性, 可以考虑由政府承担腾退住房的维修责任, 但维修责任应限于维持腾退住房的原状。若维修导致腾退住房价值上升, 则可由政府享受使用权受让期间的收益, 使用权受让期满, 收益可由转让方享有。
(3) 腾退住房的物业管理费用问题
物业管理费用应该按照谁使用谁负担的原则执行, 因此谁使用腾退住房, 就应该由谁承担物业管理费用。如果在受让期间, 腾退住房处于储备房状态或者没有出租, 那么物业管理费应由政府负担。
(4) 腾退住房利用的收益分配问题
从管理角度来看, 不给予所有权人收益分配权是比较合适的选择。
(5) 腾退住房的拆除问题
如果腾退住房因物理原因而导致无法实现其基本的使用价值, 即不具备居住功能, 或者因经济原因而无法满足居住的功能性要求, 或者因城市规划调整或其他公共设施建设需要拆除的, 都应该拆除。不过因为腾退住房并不属政府所有, 因此政府无权自行决定腾退住房的拆除, 而必须征得所有权人的同意。而且, 拆迁的经济补偿应归腾退住房使用权的转让方。
(6) 腾退住房的出售问题
浅析公共租赁住房管理 第10篇
1.1 公租房的发展历程
1.1.1 公租房的概念
公共租赁住房 (以下简称“公租房”) 是指由政府或公共机构建设持有, 以低于市场租金的价格, 向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及满足一定条件的外来务工人员等夹心层群体提供的保障性住房。公租房的建设和运营有利于帮助城市住房困难群众循环解决住房问题, 是一项利国利民的重要举措。
1.1.2 基本简介
公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案, 旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员, 提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有, 而是由政府或公共机构所有, 用低于市场价或者承租者承受起的价格, 向新就业职工出租, 包括一些新的大学毕业生, 外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点, 但在实际使用中也存在户籍、租金等问题。
1.1.3 发展历程
(1) 外国公租房发展经验
为解决低收入人群的住房问题, 美国政府很早就推行“公租房”计划。而“公租房”也在很大程度上缓解了社会的住房压力, 成为低收入民众延续生活梦想的基础。
早在19世纪至20世纪早期, 美国政府对贫困人口的住房问题就给予了政策关注, 其主要举措是对贫民窟进行大规模改造以提高住房的质量标准。
1936年在亚特兰大兴建的“泰克伍德社区”, 成为美国面向低收入人群的首个“公租房”项目。
20世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击, 促使政府担当起更大的责任, 通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。
1940年到1942年, 在“罗斯福新政”后期, 全美建成了8个大型“公租房”项目。这些房产在二战后逐渐被私人购买, 但其中的7个项目直到2009年仍作为“公租房”项目在运转, 并且政府与房产业主建立起有效的合作。
(2) 我国公租房当前发展现状
公租房建设自实施以来, 在我国北京、上海、广州、深圳等大型城市取得了较好的落实, 在这些城市分别制定了相应的规章制度, 对公租房的准入要求以及租赁年限等分别做出了明确规定, 为公租房实现其保障中低收入住民住房问题的目的有积极意义。
1.2 我国的公租房政策支持
2007年, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) 号文件出台, 标志着保障性安居工程进入了实施阶段;建设部等五部委联合出台的关于印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》 (建住房[2007]276号) 文件的出台标志着进城务工农民也可以在城镇获得认可的居住权;《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (建保[2010]87号) 文件的出台则将公租房首次提出。这些相关政策的出台, 使公共租赁住房作为保障性安居工程之一, 为切实解决城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及满足一定条件的外来务工人员等夹心层群体的居住问题提供了政策保障。
2 管理存在的问题及改善管理现状的有效措施
2.1 目前我国公租房管理中被忽略的管理要点
通过对我国各个城市公租房建设和管理现状的分析, 我们不难发现在率先建设公租房的几个城市的管理模式中也存在有借鉴意义的举措。比如重庆市成立了专门的管理机构, 上海市也利用社会资源建立专业机构运营管理, 北京市规定由产权单位负责物业管理。但是很多公租房管理要点依然处于被忽略的状态。
(1) 缺乏专门的公租房管理机构:通过调查研究发现我国在公租房建设的部分城市中, 大多数城市都没有建立由政府主管的公租房运营管理的专门机构。但是, 公租房管理成功的国家, 如瑞典、英国、新加坡等, 都有类似的专门机构设立, 主管公租房运营管理。调查发现, 我国发改委、规划、建设、住房委等政府部门分散执行公租房的管理工作, 这就导致了公租房管理混乱的局面。由于多个部门的参与, 也导致了职责范围划分不清、相互推诿扯皮、决策效率低下等问题, 严重阻碍着公租房管理的健康发展。
(2) 定价标准市场波动明显, 住房保障稳定性差:一般来说, 国内外的公租房租金标准的确定都是根据市场租金来确定的, 但是这样也并非十分完善。首先, 市场价格本身存在一定的波动, 这就影响着公租房租金价格的确定。同地段市场租金水平、租户承受能力、房屋类型等因素都是我国各城市在确定租金价格时考虑到的因素, 但是这些因素也存在不小的波动性。其次国家对于房地产行业的宏观调控力度一直都很大, 也影响着公租房租金的稳定。住房保障稳定性差严重制约着公租房建设的稳定发展。
(3) 运营成本高, 后续还贷压力大:目前国内公租房大量融资均为商业银行贷款和政策性银行贷款, 以及少量的债券、公积金等融资渠道, 其融资成本要大于国内住宅物业的租金回报率。另一方面, 随着房屋建设时间的增长, 政府也必须对房屋的后续使用、维修、更新、改造持续投入大量的人力、物力和财力。此外, 公租房一直以低于市场价格的租金进行运营, 扣除其营业成本, 还贷压力也相当巨大。这也恰恰从另一角度说明了我国公租房租金较高的原因。
(4) 公租房社区物业管理缺失:实施专业化、社会化的物业管理是国内各城市公租房管理的共识, 是构建和谐社会的重要举措。如果公租房缺乏专业化的物业管理, 小区就容易出现脏、乱、差等不文明现象, 严重影响社区形象, 同时对于房屋的维护也造成困扰, 加速房屋老化, 最终延长政府投资回收期限, 严重阻碍着公租房管理的可持续发展。但是, 在实际管理工作中, 各城市对于建立专业化、社会化的公租房物业管理似乎兴趣不大, 发展缓慢, 为公租房管理事业的发展增加了不小的阻力。
(5) 法律法规体系不健全。我国对于实现公租房专业化管理的法律法规不健全是阻碍公租房管理的另一重要因素。对于我国来说, 公租房的建设运营起步较晚, 一直没有认识到立法对于推进住房保障的重要性。虽然在许多大城市在实现公租房管理的过程中, 颁布了“暂行管理办法“、“实施意见”、“试行办法”等来规范公租房的管理, 但是, 这些并不等同于完善的法律体系。完善立法, 规范公租房管理中的各种问题, 才是当务之急。
2.2 改善我国公租房管理现状的有效措施
公租房管理存在各种问题严重阻碍着我国公租房事业的健康发展, 对于我国公租房的管理模式的探索, 境外的管理经验很值得我国公租房管理学习和借鉴, 不管是瑞典、英国、新加坡还是中国香港。在纵观境外公租房管理模式之后, 对比我国的公租房管理现状, 改善措施呼之欲出。
(1) 建立和完善公租房运营管理机制:改善我国公租房管理现状, 首先要做的就是要建立和完善公租房运营管理机制, 一方面, 要整合各部门资源, 明确责任主体, 避免相互扯皮、推诿, 提高决策等工作效率。另一方面, 要提高政府决策、管理和监督的透明度, 在公租房管理过程中, 要真正做到公正、公开和公平。对于公租房运营的环节应该公开、透明, 确保人民群众的知情权, 接受广大市民的监督.
(2) 租金定价策略需要进一步完善。公租房租金的价格确定要立足于市场价格走势的同时, 还应该因地制宜, 实行差别化定价。本着以人为本的宗旨, 深入分析租户的支付能力, 结合市场现状深入优化租金定价标准, 提供相应的财政补助, 满足特色需求, 提高公租房的保障性。
(3) 创新金融渠道, 提供财力保障:创新金融渠道, 提高公租房的财力保障是公租房实现成功运营的重要措施。要想实现公租房的可持续发展, 只靠国家财政是远远不够的。为此, 建立住房保障金融体系, 既是借鉴国外公租房管理经验, 又是保证公租房获得强有力的资金支持的重要举措。地方政府要为公积金、保险资金等寻求新的资金来源, 另一方面也需要对公租房的推进保持审慎积极的态度。
(4) 促进公租房社区物业管理走向专业化与社会化:提供社会化与专业化的物业管理是保障公租房顺利运营的必然要求。因此, 国内对于公租房物业的管理可以借鉴香港地区的成功经验, 在公租房运营管理机构中设立专门部门负责小区物业监督管理, 并在小区内部设立物业管理处, 协同物业服务公司一同致力于公租房物业管理工作。当然, 这些都是在委托物业公司实施专业化管理的前提下。只有这样, 才能营造一个和谐社区, 为创建和谐社会做出贡献。
(5) 加快公租房配套法律体系的建设和完善:国外公租房管理的成功经验中, 都有完善的法律体系来保证公租房实现规范管理。因此, 加快我国公租房配套法律体系的建设和完善是一项必然实施的重要举措, 只有依靠完善的立法保障, 才能找准公租房管理的要点, 促进公租房实现可持续发展
(6) 完善公租房建设规划:加快公租房的建设并不仅是一种政治性的要求, 而是在充分了解住房市场现状以及当地经济发展情况的基础上, 遵照市场经济发展规律而进行的一种科学的建设。在今后的公租房建设前, 各地政府应通过科学预测, 保证公租房建设位置的合理性, 以及建成后租赁价格的合理性, 切忌出现公租房空置或者租赁价过高的现象, 积极探索多元化的融资渠道。比如, 可以采用房地产证券化的融资方式, 通过发行债券来筹集一定的资金;也可以通过与开发商合作的方式, 在保证开发商经济收益的前提下, 由政府出地, 开发商出资共同完成公租房的建设。
(7) 加快公租房配套设施的建设:当前部分公租房的建设还确实比较粗糙, 只是为响应上级的号召, 为建设而建设, 并没有考虑到公租房建成后的使用效果, 不能以一种人文化的眼光, 切实为租赁房屋的居民生活着想, 致使配套设施的建设很不到位。应考虑到公租房的长期使用性, 在偏远地区的公租房建设中, 尽量进行集中化, 进行大面积的规模建设, 并同步配套必备的生活设施, 完善附近的基础设施, 来实现公租房的有效利用价值, 避免出现公租房的租赁落空现象。应注意各种设施建设的齐全合理, 尤其对于医院和学校、超市等基本配套设施的建设, 应集中建设在居民区的中心位置, 另外, 应加强交通建设, 保证居民出行方便, 同时, 应加强环境的绿化建设, 为居民的身心健康着想, 还应优化物业管理, 以方便居民的生活。
3 结束语
浅析我国住房公积金管理问题 第11篇
摘要：我国住房公积金制度在改善中低收入家庭住房条件及促进房地产市场平稳健康发展方面发挥着重要作用。然而传统的住房公积金制度难以适应当下住房需求，各省市的住房公积金管理出现了各种各样的问题。以武汉市作为分析对象，首先分析武汉市住房公积金管理的现状，包括个人贷款发放率趋高、缴存覆盖面过窄、流动性趋紧三方面内容。然后分析武汉市住房公积金管理存在的问题，包括资金使用效率低、体制不健全、资金挪用风险、信用违约风险、贷款手续复杂五大问题。最后针对这些问题提出相应的解决措施，一是创新住房公积金投资管理，二是完善住房公积金管理内外监管体系，三是提高住房公积金覆盖率，四是住房公积金信贷资产证券化。希望这些措施对于完善武汉市住房公积金制度具有参考意义。
关键词：住房公积金制度，管理问题，保值增值
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）06-0073-80收稿日期：2015-05-10
自从1991年我国借鉴新加坡的公积金制度经验在上海试点住房公积金制度（注：新加坡的公积金不仅用于解决公民的住房需求，还用于解决公民的养老、医疗和教育需要。而我国的公积金则主要用来解决居民的住房问题，所以在公积金之前加上了“住房”二字，以此表明同新加坡公积金制度的差异），并于1994年正式发文在全国推行20多年以来，住房公积金制度在解决我国居民住房问题上做出了重要的贡献。数据显示，截至2015年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人，已经为2000多万居民提供了购房抵押贷款。虽然我国住房公积金制度已经取得了较好的成绩，但是仍然存在着一些历史遗留的或者不符合我国现阶段经济发展的问题。归纳起来大概包括以下五方面的内容：一是，住房公积金贬值严重。二是，由于监管不力，住房公积金存在挪用风险。三是，住房公积金覆盖面过窄。四是，地区发展很不平衡。五是，住房公积金提取手续较为繁琐。下文选取武汉市作为分析对象，以点带面地说明我国住房公积金管理的现状及存在的问题，并给出政策建议，希望在完善我国住房公积金管理制度方面起到一定的借鉴或参考作用。
1 武汉市住房公积金的现状
1.1 个人贷款发放率趋高
自2009年1月15日起，武汉市调整个人住房公积金贷款限制和比例，商品房和二手房贷款最高限额分别由39万元提至50万元，32万元提高到40万元，贷款最高比例为房屋总价的70%。这项制度实施之后，2009年武汉市住房公积金个人贷款发放率有了大幅度的提升（2009年当年的住房公积金个人贷款发放率仅为40%），至此之后，住房公积金个人贷款发放率迅速攀升，至2013年年初，武汉市公积金个人贷款发放率就已经达到了91.87%，四年内增长了51.87%；2013年下半年之后，住房公积金个人贷款发放率就再也没有低于97%。另外，自2014年10月起，在首套房屋贷款结清的条件下，武汉市缴存职工购买第二套房申请公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%。这些新的住房公积金制度的出台都刺激着缴存职工进一步向住房公积金管理中心贷款买房，武汉市住房公积金个人贷款发放率有进一步升高的趋势。截至2015年1月底，武汉市住房公积金个人贷款发放率已达98.92%，个人贷款发放率稳居全省之首，比湖北省平均值高出近30%，在中三角四省会城市中雄踞第一，在全国同类城市中排名第二。武汉市住房公积金个人贷款发放率的上升在一定程度上体现了贷款审批过程的简化和政府办事效率的提高，也说明了在金融体制健全和完善的环境中，住房公积金管理中心逐步放松了贷款限制条款，更大程度上满足了职工的住房需求。
1.2 缴存覆盖面过窄
近年来，武汉市的住房公积金缴存额及缴存人数不断上升，2014年武汉市新增住房公积金归集额210.24亿元，同比增长15.57%；全年实际缴存住房公积金单位数超过1.6万户，实际缴存人数达到170.45万人，同比增加10.5万人；公积金提取额全年增加129.68亿元，同比增长40%。尽管数据靓丽，但武汉市住房公积金缴存仍然存在着覆盖面过窄的问题。原因主要有：一是，住房公积金管理中心宣传工作不到位，职员自身维权意识淡薄。大量城市务工的农民工根本不了解住房公积金制度，就算了解，企业不帮他们缴存，很大一部分人也只能选择接受，缺乏维权观念。二是，住房公积金管理中心执法力度不够。部分企业为了获取更多的利润而少缴甚至不缴公积金，住房公积金管理中心却不予追究。三是，住房公积金管理中心缺乏激励机制，不能够有效地调动职工缴存住房公积金的主动性和积极性。
1.3 流动性趋紧
近年来，随着武汉市住房公积金的个人贷款率的趋升，将会使公积金贷款变得非常紧张，可能会出现公积金断贷、轮号、摇号等现象。尽管如此，武汉市的“应贷尽贷”政策不会改变。为了解决公积金资金流动性不足，武汉市已经采取了多种金融创新手段缓和住房贷款的问题。
2 武汉市住房公积金资金管理存在的问题
2.1 公积金资源利用率低
武汉市2014年实现住房公积金增值收益12.84亿元，同比增长28%；计提廉租住房建设补充资金8.74亿元，同比增长45%。虽然近年来武汉市公积金增值效果显著，但作为规模化的资金，其使用效率没能得到有效发挥。住房公积金作为社会财富的巨大储蓄池，但可选择的投资工具只有房贷和国债等低风险产品。正是受此投资品种的限制，住房公积金增值收益主要来源于住房公积金的存贷利差收益，因而住房公积金的货币资本价值不能得到有效实现。并且，储蓄在银行的住房公积金可能因为通货膨胀、政策性存款利率降低、房价上涨等因素而贬值。另一方面，武汉市各县域内还存在着因住房公积金存贷不平衡而造成的资源配置不均的问题。发达地区的住房公积金存贷比基本对称，贷款发放率较高；而欠发达地区由于住房公积金贷款需求较少，住房公积金出现了严重闲置的情况。制度上或是系统上的资金调度困难造成公积金资源利用的低效与浪费，不符合经济资源高效配置的客观规律。
2.2 体制不健全
目前，武汉市住房公积金的监管是依据国务院颁发的《住房公积金管理条例》，旨在维护住房公积金所有者的合法权益。住房公积金管理机构是以“管委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则建立的。这种原则在一定程度上体现了职责权限的明确规范和相互监督，可以说是民主性的表现，但这种制度也违背了法律上权利与义务的关系。作为决策机构的住房公积金管理委员会，并不是决策结果的承担者，这种无责任制的决策权可能会导致决策机构人员恣意妄为，只顾当前政绩而做出缺乏前瞻性与可持续性的决策，增大将来住房公积金管理的难度与风险。目前，武汉市基本形成了专业监督、行政监督和社会监督的交叉分工，群众监督配合行政监督。由于体制上存在漏洞，住房公积金管理中心与公众之间存在着信息不对称的问题，没有形成管理中心和公众“零距离互动”模式。
2.3 资金挪用风险
目前，由于住房公积金增值收益归属问题在法律上没有得到明确的规定，地方政府也打起了擦边球，暗地将这部分资金用于别的地方性项目投资。这些投资项目存在运作不透明、收益不公开、收益归属权不明确等问题，容易产生寻租等腐败行为。依据住房公积金取之于民、用之于民的原则，住房公积金及其增值收益应当归属于缴纳人。此外，地方政府挪用住房公积金及其收益用于保障性住房建设也是不合法的，保障房的建设应纳入到国家财政预算，而不应该动用地方性住房公积金。
2.4 信用违约风险
信用风险是指借款人由于某种原因无法按时足额还本付息而给贷款人造成经济损失的可能性。住房公积金管理中心只能依据住房公积金贷款申请人所提交的有关材料对其信用状况及收入水平进行审核判断，不能准确地计算出贷款人的违约风险。武汉市是以房屋所有权作抵押向符合贷款条件的申请人发放贷款，贷款人只享有房屋的使用权。目前，武汉市公积金个人贷款逾期率始终维持在0.3‰的较低水平，个人贷款抵押权证回证率维持在85%左右。虽然这些数据表明武汉市住房公积金贷款的信用违约风险较低，但是，武汉市在2014年仍然发生了住房公积金贷款造假并成功提取住房公积金的案例147笔，涉及金额878万元。出现这种情况的原因主要有：一是，贷款人可能伪造个人信息骗贷或是通过重复抵押和虚假抵押来套现。二是，第三方担保机构的不尽责使得贷款人的还贷能力直接影响到贷款资金回收的及时性和安全性。三是，贷款人的经济条件因突然变故而造成的违约，如家人大病、火灾等其他不可抗力的意外事件，这些情况下使得贷款人难以履行还款义务。这就需要住房公积金管理中心对住房公积金贷款进行全面审查，认真做好住房公积金贷款的动态监督。
2.5 贷款手续复杂
武汉市住房公积金贷款除了需要审核个人资信情况、抵押物价值、担保及证明个人户籍、婚姻、收入资料之外，还需要提供房屋开发商的“五证一书”（商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建房许可证、国有土地规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书）。这些资料完全齐备之后，还要进行受托银行初审和复审、住房公积金管理中心审批等十余个流程。据统计，武汉市住房公积金贷款申请人从申请贷款到成功获得贷款批准一般需要12天时间。
3 应对武汉市住房公积金管理问题的对策
在过去的几年中，武汉市积极进行住房公积金管理理论与实践创新，充分依托住房公积金“政策性住房金融”和“非银行准金融机构”的特性，不断扩大住房公积金缴存覆盖面，努力实现“应缴尽缴”目标；以金融创新应对流动性趋紧问题；努力实现对职工基本住房需求的“应贷尽贷”承诺；不断提高服务质量，竭力提升服务效能，促进住房公积金各项业务健康发展。虽然武汉市在住房公积金管理方面已经做出了优秀的成绩，但不可就此忽视已经暴露或者潜在的问题。这些问题在上文中已经进行了详细的阐述，下面将根据这些问题，针对性地给出相应的解决措施。
3.1 创新住房公积金投资管理
截止到目前，全国的（当然也包括武汉市）住房公积金可以说没有进行任何有效的投资管理导致住房公积金连最基本的保值都没有得到保障，更别提增值。武汉市住房公积金目前主要依靠存贷款利差赚取十分微薄的利润。根据2015年的最新标准，武汉市住房公积金存款利率当年缴纳部分利率为0.35%，上年结转利率从之前的2.60%下调为2.35%；住房公积金贷款利率1到5年从之前的4.00%下调为3.75%，五年以上的贷款利率从之前的4.50%下调为4.25%，这样一来，存贷款利率差也只有2%左右，如此低的收益率根本不可能跑过住房价格的上升速度。武汉市2010年到2015年2月的居住CPI指数如图1所示。
由此可知，为了真正保障缴纳住房公积金的职工权益，增加缴纳住房公积金的积极性和吸引力，就应当在保证住房公积金资金安全的前提下更加积极地进行住房公积金投资管理。为此，笔者基于我国的基本国情提出以下几点针对性的投资建议。
3.1.1 放宽住房公积金投资范围
我国自1991年借鉴新加坡的公积金制度逐步建立和完善自有住房公积金制度以来，国家为了充分保障资金安全，限制住房公积金的投资范围，尤其是限制对风险较高的有价证券的投资更是明令禁止，这导致国内住房公积金的投资范围太过于狭窄，不利于资金的保值增值。所以，在国家政策方面，应当逐步放开对住房公积金投资范围的限制。近段时间，关于养老金入市（主要是股票市场）以及银行的混业经营都引起了社会各界的广泛关注，政策制定者也在吸纳各方面意见，现在已有了明确的趋势：逐步放开养老金入市限制，开始对一些符合条件的商业银行发放混业经营牌照。笔者认为，既然养老金能够投资有价证券，住房公积金也应当有此资格。具体来说，住房公积金的安全性还是第一位的，所以在放开投资范围的时候要循序渐进，先放开一些投资风险较小的投资产品，例如各类投资评级较高的债券等。其次，再根据经济景气情况逐步开放其他种类的投资品种，例如一些投资基金等。最后，笔者以为，等到条件成熟时也应当放开股票投资。按此步骤，住房公积金的投资品种越来越丰富，可以进行更多的投资选择，进行资产组合管理，分散风险，增加收益。
3.1.2 组建专门的投资管理公司
我国成立的住房公积金管理委员会是非营利性的法人组织，将资金交给它们管理，其一是没有盈利性的目标追求；其二是容易导致管理效率低下，故这类机构没有激励进行各类投资管理并造成了资金的浪费。与此相反，盈利性的组织追求利润最大化的目标，会竭尽全力的高效地使用每一分钱。截至2014年底，武汉市住房公积金累计归集总额为1233.98亿元，累计发放住房公积金个人贷款为1004.04亿元，还有大量的沉淀资金可供使用。笔者以为既然住房公积金具有巨大额度的沉淀资金，完全可以成立一个独立的投资管理公司来管理这部分资金，实现价值增值。然后聘请专业的投资管理人员来进行公司的投资运作，将管理人员的薪资与投资收益直接挂钩，增加管理人员的积极性和稳健性。当然，在公司的章程中要明确规定投资的范围，限制各类高风险的投资品种的使用，同时建立相应的监督管理委员会，对投资管理人员进行全面的监督和管理，防止违规操作。
3.1.3 创新资金运用方式和金融产品
强化资金规模效应，统筹资金调度，互通有无，树立资金运作“一盘棋”观念。进一步完善议价存款机制，以市场竞争方式运作结余资金，改变定期存款的单一模式，优化资金存储结构，提高资金收益。同时，各类金融机构也会在利益的驱动下积极探索金融产品的创新，根据住房公积金的投资需要进行金融产品创新以满足其投资要求。这些金融产品创新可分为货币市场产品创新和资本市场产品创新。就住房公积金的性质和其本身的特点而言，笔者认为再将其进行投资时应该更多地投向期限较短、更容易变现的货币市场产品，为此住房公积金投资管理人员应该准确地向各类金融机构表达自己的投资意向和投资需要，然后相应的金融机构依据此进行相关的短期金融产品创新。当然，为了实现更多的价值增值，也必须进行配置一些期限较长的资本市场创新产品。
3.2 完善住房公积金管理内外监管体系
正是由于住房公积金管理存在着各种各样的监管漏洞，导致住房公积金管理存在着效率低下（由此会造成较大的额外的管理成本）以及资金挪用风险等问题。在建立住房公积金制度20多年来，住房公积金管理制度一直都没有进行过“伤筋动骨”式的改革，在经济高速发展的背景之下，现存的管理制度已经在很大程度上落后于经济发展的需要，故需要进行一次革命式的改革，在今年的“两会”上也提出了一些住房公积金的改革策略。在此，笔者分内外部两部分提出具体的建议。
3.2.1 完善内部监管体系
当下的住房公积金管理委员会内部存在着管理者和监管者合二为一的问题，所以挪用资金等违规事件时有发生。这些事件在根本上违背了建立住房公积金制度的核心宗旨，极大地损害了广大职工的切身利益。所以，为了提高管理效率并保障员工的合法权益，建立完善的内部监管体系势在必行。具体而言，可进行这样的改革：建立类似公司的管理制度，在住房公积金管理委员会之下建立相互独立的职责分离的住房公积金运营部门和住房公积金运营监管部门，前者负责住房公积金的日常运营，包括住房公积金的收取和贷放、进行投资管理等业务；后者则负责对前者的各项业务进行全面综合的监督，防范风险，提高效率。在这两个部门之下，再根据业务的种类不同设立相应的管理和监督部门，如图2所示。
3.2.2 完善外部监管体系
虽然在《住房公积金行政监督办法》中要求在各省、自治区以及各个城市都要对住房公积金的管理进行监管，但是目前这种监管更多的是流于形式，这在很大程度上影响了管理者的积极性。所以，建立一套完善的外部监管体系也是保证住房公积金管理工作顺利高效开展的必要措施。为此，一是要建立健全相关的法律法规约束；二是建立一个同银监会、保监会或者证监会类似的监管机构来统一管理各地区的公积金问题，统一制定管理制度和标准，并进行定期与不定期的现场和非现场检查，对存在违法违规行为的部门进行惩罚性的措施。
3.3 提高住房公积金覆盖率
为了提高住房公积金的覆盖范围，需要做好以下几点：一是，要加强监督和管理。既要加强对符合缴纳公积金的事企业单位依法缴纳住房公积金的监管，又要坚持把住房公积金制度向“非公”企业倾斜，按照“先建制度、择机缴存、以点带面、跟踪服务、全面推进”的工作原则进行住房公积金缴纳。二是，继续分类实施差异化的缴存政策。在严格执行缴存“保低”的基础上，实行缴存“限高不搞一刀切”，允许私民营企业在依法纳税的前提下，按国家规定的缴存比例放开缴存住房公积金。督促单位按时足额完成住房公积金调基调比工作。三是，建立职工维权工会，拓宽投诉渠道。为保护合同工的正当权益，需要以住房公积金纳入《湖北省集体合同条例》为契机，借助职工维权投诉，加大缴存住房公积金执法力度。四是，改革对受托银行的考核机制，稳定存量，扩大增量。通过在归集银行中开展各项竞赛活动，进一步调动银行归集扩面的积极性。
3.4 住房公积金信贷资产证券化
自2013年下半年以来，武汉市住房公积金的个人贷款额与提取额出现了加速的上升趋势，并且到目前为止其个人贷款发放率一直维持在97%以上，今年1月底的具体数据为98.92%，并且这一比率还有进一步增大的趋势。这直接导致了住房公积金现金流量出现供不应求的紧张局面。为了达到住房公积金惠民生的基本原则，同时也为了达到促进消费、刺激房地产市场稳定发展的目的，武汉市住房公积金管理部门不得不进行有效的融资来满足越来越多的公积金信贷需求。由于住房公积金信贷具有期限长、质量高、规模大、收益稳定、风险可控的特性，这些特征满足资产证券化对标的资产的基本要求。为此，2014年11月，武汉市住房公积金管理中心大胆尝试将住房公积金信贷资产打包进行资产证券化融资。作为国内首例住房公积金个人贷款资产证券化，武汉市住房公积金管理中心按照市场能够接受的价格（年度财务成本不超过6.5%）出售半年的资产收益权，获得的3.55亿元社会资金全部用于解决缴存职工刚性基本住房需求贷款。虽然这仅仅是一次尝试，但是这的确不失为一条好的融资渠道，这也为部分公积金流动性不足的城市提供了一个良好的思路。下面就针对住房公积金信贷资产证券化做一个详细的介绍，以供参考。
发起人（住房公积金管理中心）把证券化资产（公积金信贷资产）出售给一家特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV），或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool），再以该资产池的预期现金流入为支撑在金融市场上向投资者发行有价证券（主要是各种债券）进行融资，最后用资产池的预期现金流来清偿所发行的有价证券，如图3所示。
通过资产证券化能够将流动性较差的资产转化为流动性较强的资产，以此来获取当期所需的资金。所以，像武汉市这种住房公积金个人贷款发放率很高的或公积金处于“入不敷出”状态的城市或者地区可以尝试使用资产证券化的方法来融资。
参考文献：
1.瞿勇敏.用法律制约公积金挪用.国际金融报.2015.2.2
2.陈黎.住房公积金抵押贷款证券化至设想.中国市场.2014.42
作者简介：
徐尚志，吉林大学经济学院金融专业硕士研究生。
住房管理系统 第12篇
据记者了解, 这是建国以来首次召开的以住房为重要议题之一的全国性大会。从以往的“全国建设工作会议”到现在的“全国住房和城乡建设工作会议”, 这不只是简单的会议标题变更, 它折射出全国建设系统工作重点发生了转变;它昭示着, 我国开始由重“建设”向“住房、规划、建设、管理”并重转型, 全面推进我国住房城乡建设科学发展。
主题:
据了解, 今年, 全国住房城乡建设工作主题是:以保障性住房为重点, 住房、规划、建设、管理并重, 推进住房城乡建设科学发展。
围绕这一工作主题, 制定了“高举中国特色社会主义伟大旗帜, 以邓小平理论和三个代表’重要思想为指导, 深入落实科学发展观, 认真贯彻党的十七大、十七届三中全会和中央经济工作会议精神, 保经济平稳较快发展, 促居民合理住房消费, 保持房地产投资规模适度增长;更大力度加快保障性住房建设和保障体系建设;深化改革, 加强住房政策等重大问题的研究, 创新体制机制;努力提高工作质量和效益, 推进住房城乡建设科学发展”的总体工作思路。
为落实总体工作思路, 将着力做好以下几个方面的工作:
全面推进保障性住房建设。要以实物方式为主, 结合发放租赁补贴, 解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户住在煤矿、林区、垦区、棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130万套。
促进房地产市场健康稳定发展。要认真贯彻落实国办发 (2008) 131号文件, 在加大保障性住房建设力度的同时, 进一步鼓励普通商品住房消费, 进一步搞活住房二级市场和租赁市场;支持房地产开发企业积极应对市场变化, 以合理价格促进销售;继续加强对房地产形势的监测分析;强化地方人民政府稳定房地产市场职责;继续深入整顿规范房地产市场秩序。
进一步做好统筹城乡规划建设工作。要加快规划审批工作, 重点加强乡镇村庄规划编制和实施工作, 完善城乡规划实施和监督管理, 抓好农村危房改造试点工作。
力争建筑节能取得新突破。要制定建筑节能三年规划, 全面推进新建建筑执行节能设计标准, 推动既有居住建筑供热计量和节能改造, 加大城镇供热体制改革力度。
提高工程质量安全和建筑市场监管水平。要完善质量安全责任机制, 强化对住宅工程、城市轨道交通、大型公共建筑工程的巡查监管, 完善招投标和个人执业资格制度。
推动法制和工程标准建设。要抓紧研究和启动住房保障、城市房地产管理、房屋征收与拆迁补偿等方面有关法律法规的起草工作, 加快有关工程建设标准的制定工作。
以保障性住房为重点, 住房、规划、建设、管理并重, 推进住房城乡建设科学发展
维护建设领域社会稳定。要防止在城镇房屋拆迁中损害群众利益, 促进住房城乡建设领域就业, 稳定现有就业岗位, 增强建设领域各类企业吸纳就业能力。
认真做好汶川地震灾区重建相关工作。要做好实施城乡规划、组织技术援助、加强工程监管等灾区重建工作。
要继续深入开展反腐倡廉和精神文明建设工作。
住房:
以保障型住房建设为突破口, 促进房地产市场健康稳定发展
据了解, 今年, 我国住房建设将“以全面推进保障型住房建设为突破口, 促进房地产市场健康稳定发展”。具体来讲, 要加快推进廉租住房建设。尤其要抓紧做好今年廉租住房项目申报工作。廉租住房建设以在经济适用住房、普通商品住房项目中配建为主;坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则, 加快城市棚户区改造步伐;各地要从实际情况出发, 搞好经济适用住房建设;多方筹集保障性住房建设资金。中央财政将加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资补助力度;完善住房公积金制度。抓紧制定住房公积金用于经济适用住房等建设的试点方案。加强住房公积金监管。
保障性住房供应, 主要有三种类型:廉租房、经济适用房、棚户区改造。
以前, 保障性住房的重点是经济适用房, 但在具体的操作实施过程中存在一些问题, 引起社会争议:从“数千人苦等了数十日排号”到“排到号的依然买不起房而转手房号”, 从“经济适用房被富人买了穷人买不到”到“经济适用房多数被骗购”, 从“建房面积失控”到“购房资格失控”等等, 经济适用房甚至一度被提升到废存的高度。事实上, 经济适用房在解决低收入家庭住房困难方面依然还是有它的现实意义与价值的, 关键是政策的严格落实与执行, 以及对政策漏洞的发现与及时修订完善, 使经济适用房真正为低收入家庭服务。
国家考虑到一些低收入家庭由于经济困难, 即使有了经济适用房指标, 也有可能依然买不起房的实际, 今后保障性住房供应的一个新的重要方面就是发展廉租房。
棚户区作为历史遗留下来的问题, 是低收入困难家庭的主要集中居住区, 加大对其改造投入, 能快速有效地改善人民的居住和生活环境, 提升社会的整体住房保障水平。
据悉, 国家计划经过三年时间的努力, 通过这三种类型保障性住房的建设, 基本解决我国低收入家庭的住房问题。
商品性住房和保障性住房是我国解决广大人民住房问题的两大途径, 缺少任何一方面都不行。
由于二者的适用对象不相同, 符合我国人口众多、需求复杂的特点。因此, 在加大保障性住房建设力度的同时, 要进一步鼓励普通商品住房消费, 促进房地产市场稳定健康发展。
为此, 国家将支持房地产开发企业积极应对市场变化, 以合理价格促进销售;支持房地产开发企业合理融资需求, 加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度;鼓励有实力、有信誉的房地产企业兼并重组企业和项目。这对于稳定市场, 继续保持我国经济持续健康发展具有重要意义。
当然, 国家促进房地产的发展, 绝不是要维护高房价, 而是要使房地产价格与人民的购房能力相适应, 挤出房地产虚高泡沫, 从而恢复经济肌体的健康, 实现可持续发展。因此, 中央强调地方政府在稳定房地产市场中的职责, 但同时又不得越权出台有关税收优惠等政策措施。
规划:
统筹城乡规划, 在城乡一体化规划、村镇规划编制和规划实施监督等方面取得新突破
今年, 我们如何统筹城乡规划建设?据介绍, 一是加强部门协调, 加快规划审批工作;二是重点加强乡镇村庄规划编制和实施工作;三是完善城乡规划实施和监督管理。加强城市绿线、黄线、紫线和蓝线管理, 促进资源保护和利用。严格规划修改审批程序, 开展规划实施情况评估和监测工作试点;四是根据国务院的部署, 抓好农村危房改造试点工作;五是切实加强和改进城市管理。城市政府必须掌握城市地下管网情况, 必须高度重视地下空间管理。六是抓好城市污水垃圾处理工作。力争全国36个重点城市今年底实现污水全部收集和处理。城镇生活垃圾处理率要达到58%。其中, 在城乡一体化规划、乡镇村庄规划编制和实施、城乡规划实施和监督方面要取得突破性进展。
加强城乡一体化规划实践。《城乡规划法》颁布实施一年来, 全国各地的规划实践取得了一些新的进展。当前, 统筹城乡规划建设是关键。特别是要加强城乡一体化规划实践, 加快城乡规划的审批工作。
对于什么是城乡一体化规划, 以前认为, 城乡一体化规划是城乡结合部的规划, 是对城乡结合部具有一定内在关联的城乡交融地域上各种物质与精神要素进行系统安排。事实上, 城乡一体化规划有着更广泛的内涵, 它不仅是城乡结合部的规划, 更是统筹整个城乡整体协调、共同发展的空间体系。城乡规划一体化作为一个不断发展完善的动态过程, 是一种区域经济发展的概念, 它超越了传统的城市和技术范畴, 包含着产业和经济的支撑、基础设施的配套、公共事业的保障、村庄的整治建设等, 不再是过去狭义的城市规划。通过打破城乡分野的规划思路, 按“城乡统筹一体化”的概念, 来确定新的城乡空间体系以及近期行动策略是今年全国规划工作的重点。同时, 通过构建城乡一体的道路交通网络, 奠定城乡一体化基础。通过加快城乡规划审批, 促进全国经济建设的进一步快速发展, 为应对当前金融危机提供规划基础。
加强乡镇村庄规划的编制。我国城市规划的编制质量总体来说是不错的, 但是村镇规划却存在较大的薄弱环节。当前乡镇村庄规划编制工作实践中存在的主要问题有:
镇规划和村庄规划的理论体系没有完全形成。目前, 村镇建设过程中所需要的各种不同内容的规划指导还远远不能满足实际需要。在村镇规划实践中, 技术管理比较混乱。
村镇规划收费无依据。目前由于国家没有一个收费标准, 在很多情况下要参照城市规划收费标准, 这给组织编制规划单位的付费和规划设计单位的收费都造成一定困难, 长此下去, 对村镇规划技术队伍的发展不利, 也影响专业规划设计单位对村镇规划工作的重视和参与的积极性。
面对村镇规划中的薄弱环节, 我们在规划编制中要留有一定的弹性空间, 做到通俗易懂, 立足于因地制宜, 不搞大拆大建;要与农业产业发展相结合, 形成“一镇一品, 一村一特色”, 使我国的规划编制工作上一个新的台阶。同时, 要加大规划编制的财政投入和政策扶持。要进一步探索规划编制的市场化道路, 打破地区壁垒, 完善规划编制的招投标和收费制度, 形成若干个具有村镇规划设计特色的专业规划设计集团公司, 在全国范围内竞争。这样, 我国的村镇规划编制工作就能实现新的跨越。
加强城乡规划的实施与监督。“城乡”理顺了城乡统筹的关系, 强化了住房和城乡建设部统筹城乡规划的职责, 加大了城乡建设工作的力度, 从根本上结束了“城乡分治”的局面。当前, 不但每一个城市要搞好规划, 每一个镇、每一个乡、每一个村庄也都要搞好规划, 关键是要严格按规划建设, 注重规划的实施与监督。
以规划为纲, 梯次推进我国小城镇和村庄的建设, 有助于城乡间住房政策的统筹规划形成统一, 改善村庄环境, 加强农房安全, 合理集约地利用农村的建设用地。如果缺乏科学的规划, 不仅会影响当前城镇化建设, 也会给未来留下很多遗憾。很多城镇的规划受到各种利益影响, 规划编制单位常随意更改规划, 从而造成极大损失和浪费。对此, 国家进一步强化了法律责任, 禁止任何单位和个人随意干预和变更规划, 否则将会被通报批评或给予处分。截止去年底, 住房和城乡建设部已派出三批34个城乡规划督察员分赴各省市。今年, 将加大这方面的派出、监督与执法力度, 加快推进省级规划督察员制度的建立, 通过创建科学的工作方法提高规划督察工作水平与质量。
建设:
常抓不懈, 强化工程质量安全、灾区重建、建筑节能工作
常言道, 规划是龙头, 但是规划蓝图做得再好, 也需要通过建设来现实。在建设方面, 今年, 将进一步加强工程质量安全、灾区重建、建筑节能等方面的工作。
狠抓工程质量安全不放松。去年10月以来, 全国接连发生了四起建筑施工重大事故, 造成严重不良的社会影响。为此, 吸取事故教训, 建立健全安全生产行政首长负责制, 全面落实建设主管部门建筑安全监管责任, 督促建筑市场各方主体建立和完善以企业法定代表人为核心的责任体系, 确保安全责任层层落实到每个环节、每个岗位、每个人员等具体措施成为保障工程质量安全的关键。
提高建设工程质量安全是一项必须常抓不懈的基础性工作。今年, 住房和城乡建设系统将进一步落实建设、勘察、设计、施工、监理等各方主体的质量安全责任并完善相关机制, 加大对住宅工程、城市轨道交通、大型公共建筑工程的巡查监管力度。不仅在全国各城市和重点建设项目, 在包括村镇建设在内的所有建设项目, 都要建立建筑工程质量管理责任制。强化工程建设申报制和工程质量监督制度, 通过科技进步促进建筑工程质量的改善和提高, 并把依法治理工程质量纳入法制管理轨道, 最大限度地减少安全事故的发生。组织开展全国建筑工程质量安全大检查以及15个城市在建地铁项目专项检查工作。在房地产开发项目中, 要推行工程质量保证保险制度, 为用户在工程竣工一定时期内出现的质量缺陷提供风险保障。同时, 加强合同履约监管, 依法治理建筑市场转包、挂靠、违法分包等突出问题。
认真抓好灾区重建。据姜伟新部长介绍, 今年, 住房和城乡建设系统将继续认真做好汶川大地震后灾区重建相关工作, 重点做好实施城乡规划、组织技术援助、加强工程监管等灾区重建工作。
要求灾后重建的所有规划工作要立足灾区实际, 在获取第一手规划资料的基础上, 根据尊重自然、尊重当地文化、尊重普通百姓利益的重建要求来进行, 做到“规划与新农村建设相结合、与城镇化相结合、与生态旅游相结合”, “处理好原地重建与迁建的关系、规划与先行项目的关系、重点与一般的关系”。灾后重建规划的编制要积极倡导以就地重建为主的策略。就地重建的优势是场景熟悉、文化的联系、自然资源的利用、基础设施的低成本恢复, 还有老百姓的心理情结等等。只有符合一定条件的少数村镇才可异地重建。
灾后恢复重建工作作为一项长期而艰巨的任务, 要组织好技术援助工作。必须按照科学规划、有序推进, 因地制宜、分类指导的原则, 加强技术指导, 落实工作责任。灾区各级政府与有关建设部门要按照职责分工做好指导、协调和帮助恢复重建的各项工作。全国各地方要做好对口支援工作, 要把修复重建城乡居民损毁住房摆在突出位置, 重视优先安排与群众生活密切相关的学校、医院等公共服务设施的恢复重建。
在灾区重建中, 要通过加强监管保证灾区工程建设的质量。重建住房要科学选址、规范建设, 做到安全、经济、适用、省地。交通、通信、能源、水利、市政等基础设施的恢复重建, 要把恢复功能放在首位, 并根据地质条件和城乡分布合理调整布局, 与当地城乡规划和经济发展规划相衔接, 增强保障能力。要整合资源, 优化布局, 推进标准化建设, 提高抗震设防标准, 确保工程的建筑质量。
全面推进新建筑节能标准。建筑节能是中央经济工作会议确定要突出抓好的三大重点节能领域之一。为大力推进建筑节能工作, 今年, 住房和城乡建设部将制定建筑节能2009年至2011年三年规划。
今年的建筑节能工作的重点是继续抓好新建建筑节能, 积极稳妥推进既有建筑节能改造, 切实做好建筑用能系统运行节能。力争全面推进新建建筑执行节能设计标准, 加强设计、施工及验收各环节的监督检查, 着力提高施工阶段节能标准执行率, 要达到90%。同时推动既有居住建筑供热计量和节能改造, 加大城镇供热体制改革力度, 建立个人热费帐户。
据记者了解, 今年, 各地将根据不同的气候特征采取相应的节能措施。北方采暖地区将结合供热体制改革工作, 推动既有建筑供热计量及节能改造, 确保完成国务院提出的改造任务。夏热冬冷地区及夏热冬暖地区应结合地区实际, 稳妥推动既有建筑节能改造, 并在改造中优先采取遮阳、改善通风等措施。既有建筑节能改造时要同步考虑太阳能、浅层地能等可再生能源的应用。
管理:
加大违法违规查处力度, 搞好建筑市场监管、法制和工程标准建设工作
当前面临大规模的投资和建设工作, 这对建设领域的管理工作提出了新的更高要求。在管理方面, 今年重点是进一步做好建筑市场监管、加强法制和工程标准建设、确保建设领域的社会稳定工作。
建筑市场监管重点是加强诚信体系建设, 加大违法违规查处力度。目前我国仍处于建设高峰期, 固定资产投资增长较快。未来三年内国家出台4万亿投资计划, 带动实际总体投资达十多个亿。可以说, 建设规模大、建设任务重, 建筑业企业多、从业人员多是当前和今后一个时期建筑市场的主要特点。市场监管工作必须适应这一特点, 不断加强监管力度, 适应投资不断增长的要求。
建筑市场监管的一个重要方面就是全国诚信体系的建立。目前, 全国建筑市场诚信信息平台已经开通一年多, 住房和城乡建设部网站也及时公布全国各地的事故快报, 以及安全许可证暂扣、吊销信息, 这种信息公开对于解决当前市场主体信用意识薄弱和信用缺失的问题, 维护统一开放、竞争有序的建筑市场秩序, 推动建筑业实现健康有序发展具有重要意义。
今年将进一步加强建筑市场监管力度, 加大建筑市场违法违规行为查处力度, 对于施工现场安全隐患严重的, 一律责令停工整改;对于整改不力或拒不整改的, 依法提请当地人民政府予以关闭。对于发生事故的, 要严格按照“四不放过”原则, 严肃处理事故责任单位和责任人, 尤其是要强化对企业安全生产许可证和从业人员执业资格的处罚, 该暂扣的暂扣, 该吊销的吊销, 该终身不予注册的终身不予注册。要通过严厉处罚一批违法违规企业和个人, 切实起到震慑和警戒作用, 提高安全监管的权威性和有效性。
法制和工程标准建设重点突出住房保障法的制定和公积金条例的修订。为推动法制和工程标准建设, 今年住房和城乡建设部将研究起草住房保障法, 修订城市房地产管理法;配合有关部门, 制定国有土地上房屋征收与拆迁补偿、燃气管理等方面的行政法规;起草城镇排水和污水处理条例, 修订住房公积金管理条例和村庄集镇规划建设管理条例。通过进一步完善建设领域的相关法律法规和工程标准建设, 为我国的建设事业迈上一个新的台阶提供更强有力的法律和制度保障。特别是加强住房领域的法制建设, 对于人民依法解决居住权问题具有重要意义。
建设领域的社会稳定必须重点落实好。建设领域的社会稳定是全社会的整体稳定的一个重要组成部分, 必须重点落实好。在金融危机进一步加深, 中国经济面临困难的情况下, 要特别重视建设领域的社会稳定工作, 要防患于未然, 将可能发生的问题消灭在萌芽状态。具体来讲, 今年要特别注重防止城镇房屋拆迁中损害群众利益, 积极采取有效措施化解矛盾。要促进住房城乡建设领域就业, 稳定现有就业岗位, 增强建设领域各企业吸纳就业能力。同时要认真做好信访工作, 确保建筑业农民工工资按时足额发放。加强监察执法, 严厉打击以各种名目拖欠、克扣农民工工资的违法违规行为, 帮助农民工追讨工资。
