“营改增”房地产行业（精选12篇）
“营改增”房地产行业 第1篇
增值税最早由法国于1954年开征,随后在欧洲地区兴起,直到20世纪70年代才在亚洲推行。1979年才开始在我国开征(襄樊、上海、柳州),在机械等5类货物实施,1984年在全国范围对机械汽车钢材等12类货物征收,1994年“税制改革”,征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务。2009年,全面实施增值税转型改革,将机器设备纳入增值税抵扣范围。2011年第十一届全国人大四次会议通过的《十二五年规划纲要》明确提出要改革和完善税收制度,“扩大增值税征收范围,相应调减营业税等税收”。国务院常务会议决定,“营改增”工作分三步进行,并力争在“十二五”期间内完成全部行业的“营改增”。2011年11月16日,财政部和国家税务总局发布了《营业税改增值税试点方案》,决定自2012年1月1日在上海开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点。广播影视服务、铁路运输服务、邮政服务、电信服务业营改增也分别于2013年、2014年先后实施。尚未实施营改增的行业还有金融保险业、房地产业、建筑业、生活服务业。从1994年实行生产型增值税到2009年实行消费型增值税的模式。无不体现出增值税对经济活动的巨大调节作用,以及对市场资源的优化配置作用。实施增值税转型改革,既规范和完善了我国增值税制度,又促进了我国产业结构调整和经济增长方式的转变。
2“营改增”必要性
首先,在我国现行税制结构中,增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种,二者分立并行征收多年,造成许多征管方面的矛盾。其次,重复征税,造成增值税链条中断,营业税是对营业额全额征税,且无法抵扣,不可避免地会导致对原营业税单位重复征税。对现行增值税单位,由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票,无进项可抵扣,最终导致对未增值部分也要缴纳增值税,这与增值税自身定义相违背。
营业税和增值税两种流转税之间存在的矛盾问题,唯一的解决办法就是取消营业税,这样既解决了重复征税的问题,又化解了兼营、混合销售等经营方式在营业税和增值税方面征管的难题。中国经过三十年的高速发展,已进入了加快转变经济发展方式的关键时期,大力发展第三产业,尤其是现代服务业,对推进经济结构调整和提高国家综合实力具有重要意义,但此前第三产业绝大部分行业均征收营业税,将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外,不可避免地存在不同程度的重复征税现象,增加的税收成本制约了第三产业活力的释放,对服务业的发展造成了不利影响。
随着市场经济的发展,将增值税征税范围扩大至全部商品和服务,以增值税取代营业税,符合国际惯例,也是深化我国税制改革和促进三次产业协调发展的必然选择。由于营业税在社会经济中的广泛存在,使得流转税抵扣链条的脱节,导致大量企业不愿意接受社会的专业化分工,而倾向于大而全的发展模式,降低了企业的生产效率。因此,在全部行业实施“营改增”,不仅可以消除重复征税,而且能极大地促进全社会的专业化分工,推动社会生产力的提高。
目前国内增值税收入占到全部税收收入的25%,是我国的第一大税种。但是只有企业所得税、个人所得税和车船税经由全国人大制定了法律,作为第一大税种的增值税仅仅是国务院制定的暂行条例,经济地位与法律地位严重倒挂。随着税收法治观念的不断增强,增值税立法势在必行。全面实行“营改增”也是为增值税立法创造有利条件。
3 房地产业“营改增”对地产企业的影响
税务总局局长王军2015年1月9日在全国税务工作会议上的讲话:“今年要力争将‘营改增’范围扩大到建筑业和房地产业,力争全面完成营改增任务”。财政部长楼继伟2015年3月6日就“财政工作和财税改革”的相关问题回答中外记者的提问时回答到:“今年,按照计划应该完成“营改增”的改革,也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税,最难的是不动产业转成征收增值税。……因为很难,我不敢跟你说哪天能出来,反正今年得出来。”2015年是“营改增”试点的第四年,房地业作为最后一批试点行业之一,预计将在今年被纳入“营改增”版图,完美收官。
关于房产业“营改增”,业内人士作出了不同角度的论述。从整体来看,一方面认为房地产行业实施“营改增”有利于房地产业发展,另一方面认为“营改增”会给房产企业发展带来不利影响。
房地产业和建筑业是国民经济的重要支柱产业和经济风向标之一,影响也最为广泛。根据有关统计,由房地产业带动的相关行业达340多个,房地产业与建筑业同上下游上百个产业关联密切,协同效应明显。两个行业也是目前营业税的主要税源,到2013年两个行业贡献的营业税之和已经超过全国营业税税收收入的一半以上,达到56.5%。
房地产业实行“营改增”对利润影响简单测算,假设改征房地产销售和建筑业的增值税税率均为11%。假设开具发票收入为100万元,成本为50万元,在现行纳税体系下,应缴纳营业税及附加5.6万元,估算利润金额为100-50-5.6=44.4万元。实行营改增以后,开具发票收入100万元,由于增值税是价外税,利润表中收入换算为90.09万元,成本不变的情况下,估算利润金额为90.09-50=40.09万元,利润减少4.31万元。假设在改征增值税后房地产企业不涨价,则会计上确认的收入预计将减少9.91%,在成本不变的前提下,估算利润预计将减少9.70%。但如果房地产企业议价能力强,能够将增加的税负转嫁给购房者,比如房价上涨的幅度刚好是增值税比营业税税率提高的幅度,则实际利润额能与“营改增”前基本持平。
“营改增”后房地产企业取得的钢材、电梯、铝合金门窗、石材和其他设备进项税税率为17%,而设计、监理、销售代理及咨询服务等的进项税税率只有6%,但这些成本在房地产总成本中所占的比例并不是最高,所以即使实施“营改增”,可以抵扣进项税额,成本也不会明显下降;土地成本和建安成本分别占房地产总成本的40%和30%,但土地成本是否进行进项税抵扣?建安成本中的人工成本不能进行抵扣,所以若不对抵扣项目进行合理规定进行扣除,则很难大幅度减少成本。这些不确定因素,必然对房地产企业利润产生一定影响。
“营改增”还会引起结算效率与存货去化的矛盾,在“项目公司制”下,快速实现存货的去化减少进项税金占压,与工程竣工结算的效率存在矛盾。如果存货去化快,能够迅速将前期开发过程中形成的进项税金抵扣,可以有效节约资金成本;但如果在工程尚未竣工,大量工程款尚未结算时,项目已基本售罄,则会造成后期结算款项取得的进项发票无法实现抵扣,形成永久性税务损失。
“营改增”还可能引起房地产企业资金短缺,如果房地产企业采用项目公司形式运营,在改征增值税后,前期将出现大量的进项税金占压,如果不能在短期内实现抵扣,大量的资金占压对预期经营回报将产生较大影响,会影响到企业现金流,造成企业面临资金短缺的困难局面。
“营改增”除了对企业财务产生影响,对原有的管理模式和运作流程也是一种挑战,涉及业务管理、资金管理、财务核算、税务管理等。“营改增”以后计算方式的变化,税务申报更为复杂,增值税控发票管理更加严格,会被上下游企业稽查所波及,国地税的监管更加严厉,对税务管理水平有更高要求。
4 房地产业应对“营改增”的预案
通过上面测算,房地产业“营改增”后利润有所降低,利润下降的程度主要取决于抵扣比例的大小和增值税税率的多少,抵扣比例越大,增值税税率越低,利润下降的幅度越小。税率的设置、可抵扣项目的规定,我们无法决定。面对“营改增”的大势所趋,房地产行业应积极、主动、及时做好准备,组建团队,就“营改增”的影响进行测算和分析,甄别业务流程中涉税风险点、控制点,进行具体“营改增”过度方案的设计,制定业务、财务系统改造需求建议书、就设计的具体方案寻求建议和看法。落实工作计划,成立工作领导小组,负责“营改增”工作的全面实施,开展“营改增”相关政策及背景的培训学习。2015年是房企“营改增”试点的落地之年,房地产企业试水“营改增”相应的财务管理模式必须变革。原来的税务处理相对简单,实施“营改增”后,则要对企业提出更多更高的标准和要求,建议房地产企业应提前从内部着手,梳理业务模式和流程、理清现有的采购销售合同、研究会计核算可能产生的变化、测算“营改增”对税务和利润的影响、考虑调整定价策略、变更合同模板、制定新的内部发票保管和内控制度、系统升级改造计划等。力争在实施“营改增”之际做到胸有成竹。
参考文献
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计,2014(12).
“营改增”房地产行业 第2篇
房地产和建筑行业应对“营改增”的策略总结
一、“营改增”对建筑业的影响
1.增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此价格不变的情况下，收入会正常下降约9.9%。
2.税负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。
二、“营改增”对房地产行业的影响
1.房屋无法提价，增值税是价外税，不能加入到价格当中，最终消费者大多为个人不能进项抵扣。如果盲目提价，不利于在市场竞争，所增加的价格也要付出相应的税金。
2.土地使用权费和金融机构利息支出占开发成本的比重较高，能否进项抵扣关系重大。
一方面，营改增允许进项税额抵扣。只要企业能够取得、保管增值税专用发票，进行有效抵扣则不会增加营业成本。另一方面，由于税率上升，如果企业不能够有效地管理进项税额的话，会使得税负上升。
三、“营改增”后房地产和建筑行业可能面临的挑战
1.交易对方管理
挑战一：交易对方纳税人资格梳理以及信息登记 秀财网-成就财务职业梦
挑战二：如何进行价税分离，并固化在系统中
挑战三：如何根据“营改增”需求修订现有的业务合同明确价格为含税价/不含税价发票开具
对存在税务合规风险的项目，进行合同内容的调整
挑战四：如何调整交易对方的评估标准和审核流程如何制定价格调整系数以利于税后比价如何调整交易对方准入标准和审核流程
对于特殊交易对方的处理
挑战五：如何建立沟通渠道，使交易对方能够了解公司最新政策
挑战六：定价如何调整铂略建议财务人联合业务人员，在业务前端对交易对象的纳税人资格进行 梳理以及登记。根据“营改增”需求，比照涉税条款和标准合同条款，修订现有的业务合同。明确价格为含税价/不含税价，调整合同价格。
财务和会计的影响
会计处理：新增会计科目，不同业务的记账方法和财务处理绩效考核：根据政策调整绩效考核标准，如果多档税率时如何调整；绩效考核标准的解释和落实。
利润影响：不同的增值税率或征收率，导致利润的变化；进项抵扣率的高低影响利润水平现金流影响：税负变化可能导致企业现金流的相应调整预算调整：考虑 财税的影响后调整预算 秀财网-成就财务职业梦
财务人员在做2015年的预算的时候需要考虑增值税改革的影响，可以依照上例（营改增对建筑业/房地产利润影响分析表）的计 算模型，估计企业受到营改增影响最差和最好的影响，事先做好准备。
2.法律合规
营改增前后，其会计处理是不同的，成本收入都会受到影响。企业应秉持着收入与成本不变的原则，修改合同条款。
3.需要修订的合同模板
挑战一：如何确定和梳理需要进行修订的合同模板根据轻重缓急进行梳理统一归集整理税务处理不明确业务的相关合同结算进度
挑战二：修订合同的涉税条款
价款含税/不含税
对供应商的开票要求
向客户开具发票的时间
合理安排付款方式
服务内容具体化以减少税务合规风险
开票对象的资质
挑战三：对于政策不明确的项目，如何修订合同以应对未来税收政策的变化企业应当考虑，如何使集团内的多家公司在规定的短时间内实现从营业税纳税人向增值税纳税人的平稳过渡，保障公司的正常运营。以及在税务合规的前提下，探索税务优化的方案。秀财网-成就财务职业梦
4.鉴于目前针对四大业的营改增税收政策尚未颁布，企业可以考虑采取分阶段的方式应对营改增：
第一阶段——法规公布前
企业特别是房地产或者金融行业这类涉及范围较广的企业需要成立一个营改增小组，小组成员包括管理层代表，业务部门，设计部门，财务部门等各部门代表。
营改增小组评估营改增将会对企业集团在财务及税务方面可能带来的影响，并根据不同的情况制定不同的应对策略，同时就营改增的相关准备制定公司战略以及 详细的工作计划。前期收集政策汇编，梳理业务模式及方案。除此之外，企业事先做自我评估，测算每一个业务，每一项采购，对企业的影响程度。在测算 过程中，去了解供应商和经销商的纳税人资质情况。最后根据评估的结果更新改进企业的系统，使其能满足营改增后对合规性的要求。梳理供应商信息和纳税人资质，并录入系统中。
再次，对相关人员（如财务/税务、法务、采购和销售人员）进行初步的培训。最后复核公司所使用的典型商业合同中的税务条款。
第二阶段——法规公布后
营改增细则出台后，企业需要复核第一阶段的工作并做出必要的修正。在此基础上，落实工作计划，例如：实施系统改进；与供应商和客户就营改增可能带来的 影响做进一步的沟通；对相关人员针对具体的税法规定做进一步的培训；制定增值税合规工作流程手册等。同时，财务人员与主管税务进行沟通，进行增值税纳税登 记、发票申领等相关合规性工作。秀财网-成就财务职业梦
第三阶段——营改增过渡完成后
企业根据前两阶段的实施效果以及相关系统运行一段时间（例如：3个月）后的情况，再次进行系统复核，识别相关问题并寻求解决方案。
企业可以自行或者寻求第三方做营改增差异分析。首先，需要梳理企业的业务流程和内部管理流程，找出并标注与税相关的流程和环节。其次找出增值税与现行税收情况的差异。最后针对这些差异，本着税务合规和税务优化的要求，进一步改进流程和环节。
房地产企业“营改增”影响分析 第3篇
关键词：房地产；营改增；老项目
中图分类号： F019.6 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）19-54-2
0 引言
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：经国务院批准自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。从2012年开始对部分行业实施营改增后，至此，所有行业全部营改增，营业税正式退出历史舞台。笔者着重谈一谈以下几个问题。
1 房地产企业老项目营改增后，前后税负测算
房地产企业新老项目划分标准：依据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项同的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”依据第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。”该行为属于财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，一经选择，36个月内不得变更。该文中最重要的两个字是“可以”，不是必须，企业有选择权，可以选择一般计税方法，也可以选择适用简易计税办法。
那么我们通过下面的举例来看一下，房地产企业老项目营改增前后税负的变化。
通过表1所示，所得结论：房地产企业老项目营改增前后税负没有变化，但税额减少了1，066.67元，主要原因是销售收入营改增前是含税价，营改增后是不含税价的影响，这也是营业税和增值税的最大区别。
2 不同计税方法对利润表的影响
依据政策，房地产企业可以选择一般计税方法，也可以选择适
用简易计税办法。下面我们通过一个案例来讲解一下，房地产老项目在已编制16年预计利润表的前提下，实施营改增，采用不同的计税方法对利润表的影响。假设某房地产企业，有一在售的老项目，2016年预计利润表各数据如下：销售收入8000万元，销售成本5200万元，销售税金608万元，销售管理费用900万元，贷款利息支出200万元，利润总额1092万元。
通过表2所示，所得结论为：
①营改增以后不同的计税方法下对预计利润表中的销售收入有直接影响，其中简易计税方法下销售收入与营改增前对比减少380.1万元，一般计税方法下销售收入与营改增前对比减少792.8万元，理由是简计税方法下增值税税率为5%，一般计税方法下增值税税率为11%；
②对预计利润表中利润总额有直接影响，其中简易计税方法下利润总额与营改增前利润总额对比增加25.1万元，一般计税方法下利润总额比营改增前利润总额减少348.7万元，理由是简易计税方法下，不涉及抵扣进项税问题，销售收入的减少幅度小于营业税金及附加的减少幅度，营业税金及附加只考虑与销售相关的土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费等，增值税是价外税，不计入损益科目，所以利润总额提高25.1万元；一般计税方法下涉及抵扣进项税额，但是房地产老项目已完工，处于现房销售状态，没有相应的成本类票据可以抵扣进项税，只能按发生的销售管理费来抵扣进项税，能抵扣的票据来源特别少，金额也特别小，但同时一般计税方法下销售收入的增值税率为11%，大大降低不含税销售收入的金额，同时加大应交增值税，在不含税销售收入降低幅度大于营业税金及附加的降低幅度，同时，在销售管理费部分只能取得较少、金额较小的进项税发票，导致利润总额大幅降低至348.7万元，
综合上所述，房地产企业在售老项目，应该按财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，选择按简易计税办法，只有这样，营改增前后的税负才没有变化，但利润总额能相应增加，如果选择按一般计税方法，适得其反，税负增加，利润总额大幅下降。
3 房地产企业新老项目税款预缴、申报、发票管理
税款预缴：依据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开
发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法，第二节第十条、第十一条、第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计税，也就是说，房地产新项目和老项目中选择一般计税方法的，按11%的适用税率计算，老项目选择简易计税方法的，按5%的适用税率计算；这里有一点需要注意，无论是新、老项目，只要是适用一般计税方法计税的，应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，销售额公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
依据第二章第一节第五条，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
纳税申报：房地产老项目选择按照简易计税方法计税的，按照5%征收率全额申报，扣减预缴，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减；房地产老项目选择按一般计税方法计税及新项目，按面积配比土地价款，按照11%税率，扣减预缴后向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
发票管理：无论是房地产新项目、老项目，增值税普通发票、专用发票都可以自行开具，但是在2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
参 考 文 献
[1] 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号及附件2.
[2] 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征
“营改增”对房地产行业的影响 第4篇
目前, 我国的经济发展方式已经进入转型期的关键时刻, 大力发展第三产业中的现代服务业。而现代服务业在税收上征收的是营业税, 相比较制造业征收的增值税, 其税收的负面效应较大。一方面, 不像增值税那样可以抵扣, 因此是全额纳税, 税率从3%到20%不等, 因此, 税负较重, 从而影响了服务业的快速发展;另一方面, 存在重复征税的问题。综合以上两个主要因素, “营改增”成为一种必然, 从现实情况来看, 也确实使得很多企业减轻了税负。
作为国家产业政策调整的重要举措, 房地产企业在这一改革中无疑成为冲击较大的行业之一。到目前为止, 房地产企业的“营改增”方案尚未最终出台, 足以可见其难度之大,
一、房地产企业“营改增”面临的问题
(一) 17%的税率较高
在国家对房地产企业一季度的调查中, 很多房地产开发商提出17%的税负比较高, 要高于原来5%的营业税。因为, 按照理性的合规模式测算, 17%的税率是没有问题的, 但在现实中, 很多因素是可变的, 作为房地产企业要考虑是否所有成本都可以取得增值税专用发票, 土地成本及规费能否可以抵扣以及抵扣率的多少等因素。如果考虑这些因素, 那么17%的税率较高, 从而增加了企业的税负。
(二) 房地产企业的财税管理面临挑战
原来按5%的税负缴纳营业税不存在财税管理的高要求, 但在征收增值税后, 因为增值税实行的是价税分离, 对于增值税发票的管理要求十分严格, 房地产企业在会计核算和税务管理上是否能够很好地遵守现行规定, 财务人员的水平能够帮助企业顺利完成“营改增”的过渡, 房地产企业都面临着巨大的挑战。
(三) 宏观环境影响
近期的房地产成交数量显示, 房地产市场正处于调整之中, 并出现下行的趋势。很多企业需要加强成本管理, “营改增”的出台无疑增加了成本控制的难度。
二、房地产行业税负分析
“营改增”过程中, 会造成部分企业的税负加重, 但从行业整体上看, 有利于改进产业结构和企业经营模式, 所以, 有利于国家经济的平稳发展。对于改革的焦点, 房地产企业主要集中在17%的税率是否合适。本文认为, 可以从这样几个角度考虑:
(一) 房地产企业的毛利较大、进项抵扣额大
在改革试点中, 我们可以看到有形动产租赁适用17%税率, 交通运输业是11%, 其他部分现代服务业为6%。不同行业的税率在确定时主要考虑三个方面:一是考虑行业本身的毛利率高低, 二是可抵扣的进项的多少, 三是国家对行业的扶持力度。之所以房地产定位17%, 原因在于房地产企业的毛利较高, 其次是可以抵扣的进项相对而言较多。这样, 相比较原来5%的营业税, 不一定税负增加。当然了, 从第三个方面考虑, 鉴于国家对房地产企业的扶持, 有可能对17%税率调低。
(二) 经营方式影响税负
同样的处于房地产行业, 很有可能造成某些企业的税负增加, 某些企业的税负降低, 原因在于每个企业经营方式不尽相同。例如, 在北京的房地产企业, 毛利大, 但是销量少, 在河南的房地产企业, 毛利小, 但是销量大。在最终的销售额上是一样的, 导致缴纳的营业税是一样的。但如果改成征缴增值税, 那还要看具体的企业盈利点及盈利多少等问题, 二者的税负可能差别较大。所以, 企业经营方式合理的, 税负反而降低了。反之则增加了。一定程度上, 可以改善房地产企业的经营方式。
三、房地产行业“营改增”建议
经过上述分析, 本文认为房地产企业的“营改增”虽然会使部分房地产企业受到一定的冲击, 但是也会带来一定机遇, 关键是提高做好准备。
(一) 提高财税管理水平
加强对财会人员和其他相关人员的培训和指导, 熟悉“营改增”的相关规定, 特别是学习增值税的相关法律条文和管理规定, 尽快熟悉增值税的相关业务处理。与此同时, 加强与税务机关和专业人士的沟通, 从管理层面上了解“营改增”之后的变化, 从财务角度上为企业面对“营改增”提供更多的专业参考。
(二) 把控好纳税风险点
由营业税改征增值税后, 对于在业务上产生的差异所导致的纳税风险点要严格把控, 例如, 对于在供应环节中对于增值税专用发票的索取、会计入账、内部控制等问题都应当注意, 如果存在问题, 应当及时改进。
(三) 及时调整经营战略
对改革前后的数据进行对比分析和模拟, 从而为企业的经营战略提供可行性管理意见, 特别是通过对经营方式的转变, 充分利用增值税巨大的税收筹划空间。例如, 能够形成上下供应关系的, 可以单设公司, 使得可抵扣的进项税达到最大化。
此外, 作为国家, 应当将房地产、建筑业、金融业三个行业同时纳入“营改增”范围, 因为房地产企业主要的成本由三部分构成:一是土地成本, 二是建筑成本, 三是银行贷款利息。因此, 房地产企业与建筑业、金融业息息相关。三个行业同时纳入“营改增”范围, 上下游链条的抵扣才能完整。在确定税率时, 既要把行业放到整个上下游链条上综合考虑, 但也要结合行业自身的特性。
参考文献
[1]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师, 2014 (7) .
房地产营改增细则 第5篇
去年，胡女士在渝鲁大道附近买了一套100平方米(套内)的住房，最近二手房中介催她赶紧把房子卖掉。中介告诉她：“5月1日开始，营业税改增值税后，二手房交易税费要增加，现在趁政策空窗期赶紧把房子卖掉。”
张先生最近也接到中介的电话，劝他赶紧买房，不然税费可能要增加。
增值税或再次转嫁给购房者
目前，在重庆，住房(包括普通住宅和非普通住宅)只要满了2年(含2年)，对外销售均免征营业税;如果不满2年，交易时需要缴纳5.5%的营业税。
业内人士表示，在二手房市场中，营业税理论上是由二手房的卖家缴纳，但在实际的交易中却被转嫁给了买房人。营业税改增值税后，增值税被转嫁给购房人的格局仍然不会改变。
个人二手房交易究竟如何征收增值税?市国税局局长李杰日前表示，房地产业涉及营改增细则主要有7项：一是税率由3%改为11%，进项可以抵扣; 二是土地出 让金允许从销售额中减除;三是老项目可选择按5%的征收率缴纳增值税(老项目是指4月30日以前建设的项目);四是新建不动产项目按5%预征;五是销售自 建存量房产采用5%征收率，销售非自建存量房产按差价的5%缴纳增值税;六是个人转让二手房两年以上免税，两年以下按5%征收率;七是不动产租赁税率 11%。
也就是说，营改增之后，个人转让两年以上的二手房是不需要缴纳增值税的，两年以下的二手房则按5%征收率。显然，征收率比之前的营业税还低了0.5%。
买二手房不必等到5月1日后
中国人民大学财政金融学院教授朱青解释，“营改增”并不会增加普通老百姓的购房负担。知名税务专家段文涛撰文指出：营改增后，个人出售二手房缴纳的增值税与原来的营业税将持平或略有下降。
业内人士表示，我市的房价增值幅度一直比较平稳，营改增后仍然会延续满2年的免征的优惠政策，对大多人在买卖二手房时影响不会太大，“春交会期间有各项优惠，购房者看准了就该出手，没必要刻意等到增值税实施后。”
继承房产等免征增值税
营改增实施方案明确提出，对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，试点期间免征增值税。
家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
银行业“营改增”应谋定而后动 第6篇
关键词：银行业 营改增 改革
当前的银行业营业税制虽然征管便利，但是存在重复征税、税负不均、扭曲经济等不利影响，亟需推进银行业增值税改革。但是银行业增值税改革历来都是国际难题，难以一蹴而就。在当前增值税扩围背景下，应充分探讨银行业“营改增”的现实难题，充分了解银行业发展现状和发展方向，循序渐进推进改革。
一、我国金融业发展概况
（一）金融业对GDP贡献率大幅提高，社会融资规模快速增长，银行业对实体经济支持力度加大
2015年前三季度，第一、二、三产业对我国GDP累计同比贡献率分别达到4.4%、36.8%、58.8%，其中金融业贡献率为18.2%，大幅超过房地产业贡献率（3.1%），较2014年提高8.8个百分点，凸显金融业在国民经济中的重要地位。截至2015年9月末，社会融资规模存量为134.70万亿元，同比增长12.5%，其中对实体经济发放的人民币贷款余额为90.48万亿元，同比增长14.0%，占社会融资规模存量的67.2%，同比提高1.0个百分点。
（二）商业银行收入结构不断优化，但银行业盈利水平持续下降
近年来，我国实行稳健的货币政策，有序推进金融市场化改革，放开存款利率上限，货币信贷平稳较快增长。前三季度人民币贷款同比增长15.4%，商业银行非利息收入占比24.3%，较2014年上升2.8个百分点，银行收入结构不断优化。但是，今年以来，银行业利润持续下降，前三季度实现净利润1.29万亿元，同比增长2.2%，逐季度大幅回落，结束往年利润高速增长态势。
（三）银行业税收增速超过全行业平均水平，但经营压力加大使其营业税增速持续回落
2015年前三季度，银行业税收收入8433.57亿元，同比增长5.0%，今年来增速有所回落，但是超过全行业税收增速0.6个百分点；对全行业税收的增长贡献率为10.1%，超过多数服务行业；占税收收入的8.9%，较2014年比重提高0.4个百分点。其中，银行业营业税收入2320.65亿元同比增长8.3%，较上年同期回落6.3个百分点，增速自今年3月份以来持续下降，为2011年以来新低，显示银行业经营压力加大。
二、当前我国银行业“营改增”主要困难
（一）难以确定改革方案
国际上尚未有统一的、广泛适用的银行业增值税计税方式可以适用，大部分国家为了降低征管成本，对银行业主要营业收入来源的贷款利息收入等隐形收入实行免税或零税率，仅对保管费用、中介费等直接收入按标准税率征收增值税。但是我国银行业仍处于初级发展阶段，贷款利息收入仍是我国银行业最主要营业收入来源，银行业营业税是我国地方政府重要收入来源，改革初期不适合对银行主营业务实行零税率或免税。另一方面，因为无法准确计算每一笔金融服务的增值额，所以，无论在实践中还是理论上，都难以实行与其他行业相同的标准的增值税计税模式。
（二）系统改造难度大、周期长、影响广
1、政策未明确，难以实施系统改造
调查中商业银行反映，“营改增”工作已进入系统改造研发和税控设备采购阶段，但由于有关银行业“营改增”政策尚未出台，难以全面推进系统改造工程。同时，税控设备供应商在政策出台前无法提供明确的设备采购清单和报价，使得采购工作难以推进。
2、系统改造需要预留6个月以上调试时间
银行业电子化程度非常高，对业务系统的改造面临风险高、影响广、改造和调试周期长等问题。由于不同银行之间业务系统差异大，改造成本和时间会因银行不同而不同。
从系统改造来看，银行业“营改增”系统改造工作主要包括生产交易系统的改造、增值税管理系统的建设以及数据集市的加工处理等三部分。生产交易系统改造工作包括明确每一笔损益对应的税率、价税分离的账务核算以及明确每一笔交易的对手，调查中某银行仅核心系统交易类型就达1800多种。银行业需新建增值税管理系统，在“营改增”政策不明确的情况下，系统建设返工可能性较大，后续的滚动式研发将长期存在。同时由于没有成熟的增值税管理系统可供借鉴，逐笔交易引发的海量流水记录将大幅增加系统开发难度，难以用除电子外的其他手工方式替代，风险显著加大。数据集市用于加工处理增值税开票和索票流水数据，需面临上下游复杂的系统结构和时间要求，个性化问题突出，改造难度很大。
（三）增值税发票管理难题
当前增值税发票管理系统仍然实行“以票控税”、“票票比对”模式，大量工作需要手工录入和核对，难以适用于银行业。一是银行业交易的绝对数量和规模非常大，交易对象变更、交易取消或价格变化都面临复杂的处理过程和海量数据的加工，手工管理发票难以实现所有操作。二是银行网点数量多、分布广，从业人员素质参差不齐，增值税专用发票申领、认证、抵扣、保管、录入和开具都需要专业人员来管理，大规模的分散的网点需按重要空白凭证管理专用发票，对银行业务操作流程提出了更高要求，银行业务风险难以控制。
（四）核算方式改变影响财务管理
一是增值税是价外税，不在损益表中体现，银行要实行与营业税不同的财务管理方式，增值税账务处理上的变化将会贯彻银行所有的财务处理过程中，也会带来报表体系结构和数量的变化。二是银行与税务核算原则有差异，银行垫付税款情况仍未解决。二者核算方式差异主要体现在对银行利息收入处理不同，银行需要提前缴纳应收未收利息。三是现有的增值税征收管理要求就地缴税，需要银行各级分支机构自行缴纳增值税，但是银行的收入成本分布结构与其他行业存在很大区别，多数成本由总行统一采购和支出（如IT系统支出、客服成本支出、柜面受理总行统一作业支出、债券发行成本等等），但收入主要集中在各地分行及其他分支机构。就地缴税模式将导致各级行税负不均，也增加各分支机构现金流负担。四是金融机构间分润业务往来频繁，现行营业税制下，各金融机构在实务操作中均按实际收取的收入净额缴纳营业税。营改增后，按照增值税的原理，金融机构应全额按收支两条线核算，并计征增值税。但是这种核算方式将影响征缴效率。
三、我国银行业“营改增”的建议与思考
（一）实行对全部收入课税，允许按一定比例抵扣进项税额
短期看，为推动改革，实行简易征税方式，以适应系统改造时间需要；系统和管理制度完善后，推进按全部收入课税，并按固定比例抵扣进项税额，促进税负公平，以推动银行业发展。与此同时，明确对逾期应收未收利息、处置抵债资产、理财产品收益、地方债利息收入、金融机构分润业务的征税方式、范围和免税政策；扩大初次购买税控系统费用抵扣范围，将技术维护费、配套咨询费、硬件采购、系统实施费用纳入进项抵扣，降低改革阻力。
（二）给予银行业充足准备时间和过渡期，降低银行系统改造风险
在政策出台后给予银行业6个月以上的过渡期和准备时间，以降低系统改造风险；在系统改造后，给予银行一定时间的试点期和系统测试期，实现新旧机制良好衔接，以顺利推进银行业“营改增”。同时，开放企业组织机构代码全量数据，明确交易对手，以降低系统改造难度。
（三）创新发票管理模式，适时推进电子发票
创新银行进项抵扣发票形式，允许以银行票据作为进项抵扣凭证，降低改革初期发票管理难度和规模；与此同时推进系统改造，升级发票管理系统，以实现数量庞大的逐笔交易电子发票开具和管理，将现有税控系统升级为支持电子发票的新系统。
（四）对银行业采用总机构汇总纳税模式
为实现各地分支机构收支匹配及税负公平，降低现金流负担和核算难度，采用与所得税一致的总机构汇总缴税方式，由总机构统一申报纳税和抵扣。
（五）适时开展辅导培训，推动政策顺利实施
政策出台前后应组织专业人士开展培训和辅导，降低改革推行后对银行业冲击，适时完善系统改造需求，也传导和规范实务操作，提高征管效率和政策执行力。
参考文献：
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“营改增”房地产行业 第7篇
房地产行业“营改增”, 是指房地产行业由现在的征收营业税改为征收增值税。房地产行业没有施行“营改增”主要是因为房地产开发周期长, 房地产行业成本抵扣困难, 房地产征收增值税的税基大等很多难题。
一、“营改增”的必要性以及面临的问题
1.“营改增”的必要性
我国房地产行业进行“营改增”很有必要。首先, 房地产行业是国民经济发展的根基, 任何行业的发展都需要房地产业, 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一, 已经成为国民经济的支柱产业。其次, 现行营业税政策制定较早, 税制相对复杂。现在大部分行业都在进行“营改增”的税制改革, 而房地产行业依然实行营业税必然会影响房地产行业与其他行业的增值税抵扣。再次, 统一征收增值税有利于优化目前营业税和增值税并行的税制结构, 减少房地产行业重复征税, 实行统一税收制度, 简化了税务机关征税的程序, 方便企业对进项税额的抵扣。
2.“营改增”面临的问题
2012年上海开始“营改增”试点, “营改增”逐步推进, 2013年开始调研房地产业“营改增”方案, 但到目前还没有实施, 主要原因在于房地产行业的“营改增”难度比较大, 主要存在以下问题:
(1) 税率的确定。营改增过程中关键问题是税率的确定。一直以来房地产行业主要征收营业税, 税率稳定, 主要对建筑业、转让无形资产、销售不动产和租赁等征收营业税建筑业的营业税率是3%, 转让无形资产、销售不动产以及租赁的营业税率是5%, 涉及营业税的税率比较低, 目前“营改增”行业的税率是17%、11%和6%等, 对房地产行业而言, 17%的税率可能会加重房地产行业的税收负担, 确定税率是个难点, 仍需进一步探讨。
(2) 抵扣链条不完善。房地产行业上下游增值税和营业税两种并存的流转税制度使增值税抵扣链条中断。具体表现为:一是增值税的应税行业在购进营业税应税服务时, 购进物已缴纳的税款不允许抵扣, 使抵扣中断。比如, 房地产开发商取得土地使用权过程中没有增值税发票。二是从营业税应税行业在购进增值税应税产品或劳务时, 购进物已缴纳的税款不允许抵扣, 使抵扣中断。比如, 目前房地产建设工人的工资不能抵扣。三是从产业整体流程的角度, 房地产行业上下游涉及行业比较多, 增值税不能在征收营业税和增值税的两个行业之间进行抵扣。房地产行业上下游企业, 比如, 建筑业、金融业等目前不征收增值税, 限制了房地产行业进项税额的抵扣, 从而增加了成本。
(3) 财务人员对增值税的处理不熟悉。房地产行业的财务人员对营业税处理非常熟悉。征收增值税后会出现相应的问题。首先, 财务人员对增值税业务不熟悉, 增值税需要对进项税额进行抵扣, 财务人员必须对销项税额和进项税额的抵扣十分熟悉才能做好增值税缴纳工作, “营改增”增加了财务人员处理增值税的难度。其次, 财务人员对增值税进项发票管理难度大。征收增值税要抵扣进项税额, 需要专门人员对进项专用发票进行管理, 增加了财务工作量。再次, “营改增”对财务人员的税务处理能力要求更高, 征收增值税增大了房地产行业税收管理的难度, 财务人员容易出现涉税风险。
综上所述, “营改增”能避免重复征税, 有利于优化税制结构, 但是房地产行业“营改增”存在税率确定难、抵扣链条不完善以及财务人员对增值税业务处理不熟悉的问题。
二、“营改增”的SWOT分析
房地产行业的“营改增”还处在探索阶段, 有必要对房地产行业“营改增”将面临的外部环境以及内部环境进行分析, 以顺利推进“营改增”, 同时也能使房地产企业较快适应“营改增”政策。以下通过建立SWOT分析模型分析“营改增”对企业的影响。SWOT分析是基于内外部环境和竞争条件下的态势分析, 其中S (strengths) 是优势、W (weaknesses) 是劣势, O (opportunities) 是机会、T (threats) 是威胁, 这四种不同的内外部环境是房地产行业四种战略组合, 如表所示:SO战略、WO战略、ST战略和WT战略是房地产企业面临不同内外部环境时的有机组合, 把各种因素加以匹配和整合, 以寻求制定最佳的发展战略、计划和对策。
1.“营改增”过程中企业面临的内外部环境分析
(1) “营改增”的优势。一是征收增值税有利于房地产行业的税收公平。根据公平纳税论中的纳税能力原则, 税收公平原则是指国家征税应使各个纳税人的税负与其负担能力相适应, 并使纳税人之间的负担水平保持平衡。税收公平包括横向公平和纵向公平两个方面。前者是指经济能力或纳税能力相同的人应当缴纳数额相同的税收, 亦即应以同等的课税标准对待经济条件相同的人;后者是指经济能力或者纳税能力不同的人应当缴纳数额不同的税收, 亦即应以不同的课税标准对待经济条件不同的人。增值税属于中性税负, 会通过税收调节房地产企业税收公平, 征收营业税不考虑企业的盈利水平, 如果亏本的话税负依然很重, 但如果征收增值税, 前期的进项税额能抵扣。房地产企业的盈利越大缴税相对越多, 房地产企业的盈利水平很低, 在商品的最后一个环节, 交很少一部分税, 甚至不用缴纳。
二是“营改增”有助于房地产企业优化税制结构, 避免重复纳税。营业税属于价内税, 征收依据是房地产企业的营业总额。“营改增”以后, 房地产企业是以增值额进行纳税, 增值税属于价外税, 它的征收依据是房地产企业的增值额, 房地产企业所缴的税是按国家税款抵扣制度进行, 对房地产企业已缴纳的税款进行扣除, 这样就避免了国家对房地产企业的重复征税。
(2) “营改增”企业的劣势 (W) 。“营改增”过程涉及税制改革, 房地产企业已经适应了原来营业税的财务处理方式, 改革初期加大了公司财务人员的工作量和工作难度。房地产企业的业务包括房地产开发、建筑和销售, 链条比较长, 征收增值税, 需要所有与企业相关企业能提供抵扣的进项专用发票。如果上游企业不能及时获得这些发票, 就增加了企业税负。同时, “营改增”加大了企业税票管理难度。营业税的征收方式依据营业额确定, 税收=营业额×税率。“营改增”后, 应纳税额=本期销项-本期进项, 进项和销项税额则分别通过应交税金进行核算, 税金的核算、收入核算、购入服务发生了变化, 这样会导致发票处理流程的改变, 财务人员进行进项税发票管理时需要区分可抵扣与不可抵扣进项税项目。
(3) 房地产企业“营改增”的机会 (O) 。“营改增”是房地产行业的一次税制改革, 在改革中会给企业带来一定的机会。首先, 房地产行业的“营改增”过程更注重房地产行业各个环节增值税的进项税额抵扣。如果注重成本控制细节有助于增加企业整体利润, 增值税每一个环节都能抵扣, 只要每个环节注重取得增值税发票, 同时注重进项税额的抵扣和销项税额的抵扣, 那么企业将会整体减轻税负。其次, 合理的税务筹划有利于房企的发展。如果缴纳营业税, 最终的税务筹划只是最后一个环节。各个环节进行税务筹划进而最终整体减轻很大一部分税负, 只要房地产行业重视增值税的税务筹划, 将会减少房地产行业整体税负。
(4) “营改增”的威胁 (T) 。房地产行业涉及土地使用、建筑行业、设计、勘察、金融等行业, “营改增”后税负与进项税额有很大关系。如果上游行业“营改增”进项税额抵扣不足就会增加企业税负。比如, 建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票、金融行业没有增值税发票等。企业的链条长, 房地产企业涉及取得土地、建筑房屋、出租房屋和销售房屋等一系列链条, 在“营改增”前在最后一个环节缴纳营业税, 但缴纳增值税涉及取得土地和建筑房屋过程的增值税发票的抵扣, 增加了企业增值税处理难度。
2.“营改增”的战略选择
(1) SO战略——利用国家税收政策进行税务筹划。征收增值税有利于税负抵扣, 同时“营改增”也能使房地产企业进行整体成本控制。通过税务筹划减轻企业的税收负担, 提高整体盈利水平。第一, 企业要做好增值税的抵扣工作, 在经营期间获取增值税专用发票, 购买原材料的时候选择能提供增值税发票的供应商。第二, 施工过程中可以选择施工外包, 尽量减少零星用工, 选择能提供增值税专用发票的施工单位, 获得增值税专用发票进行抵扣。第三, 要做好税收筹划的整体规划。对财务人员进行“营改增”的培训, 确保每一项账都记录到位, 在材料采购与劳务建设中及时索要发票, 同时设立专门的税务人员对税收筹划进行统一管理, 开发过程重视增值税专用发票的索要。
(2) WO战略——对财务人员培训。首先, “营改增”试行时, 对财务工作人员进行企业所带来的核算处理和涉税风险进行培训。可以通过公共课、移动课堂等方式向企业的财务人员普及“营改增”知识, 并针对具体内容进行考核, 确保每个员工都熟知新制度的各项条例, 从而加强“营改增”理论知识。其次, 组织学习能力强、表达能力强的财务工作人员到已试行“营改增”税改的企业进行实践性学习, 指导和带动其他工作人员掌握财务税收“营改增”的知识。再次, 管理人员、财务基层工作人员、财务核算部门以及监管部门都要充分做好增值税票据的管理和跟踪工作。3ST
(3) ST战略——强化企业内部管理和控制。房地产企业涉及的链条比较长, 管理人员素质良莠不齐, 内部管理制度不健全, 面对“营改增”的挑战, 企业要改变经营理念, 加强内部控制制度建设, 实行精细化管理模式。财务部门要做好本部门工作, 及时取得增值税发票, 加强财务的监督与管理工作, 严格审计现金业务, 及时缴纳相关税费。同时可通过企业网站、讲座培训等多种形式组织全体员工学习有关部门“营改增”的知识, 让员工对增值税税率、纳税环节、纳税时间的认识加深, 从而在采购原材料、机器设备、运费、分包环节积极索要增值税专用发票, 形成企业内部管理的规范化。
(4) WT战略——全面推进“营改增”改革。如果只有房地产行业进行“营改增”, 其他行业不进行“营改增”, “营改增”很难进行下去。只有全面进行“营改增”, 尤其是建筑业和金融业, 才能完善企业的增值税抵扣链条, 从而减税, 达到优化税制结构的目标。同时也需要地方政府在“营改增”初期对企业进行引导, 帮助企业顺利进行改革。
三、建议
首先, 将房地产企业“营改增”的税率确定为11%。11%的税率有利于房地产企业, 应积极做好税率的变化给企业带来的税负影响。其次, 国家要积极推动与房地产行业相关的金融业和建筑业的“营改增”, 从而实现全行业增值税中进项税额的抵扣, 房地产企业积极做好增值税发票的抵扣。再次, 房地产企业积极配合“营改增”的推进, 培训相关的财务人员学习“营改增”的财务知识, 做好增值税的税务筹划, 从而减轻企业的税负。
摘要：本文主要研究了“营改增”对房地产行业的影响。通过SWOT分析法分析房地产行业“营改增”过程中扩张性战略、扭转型战略、多种经营战略和防御型战略, 对房地产行业在不同的外部和内部环境下进行综合评估和分析, 从而得出“营改增”中企业做好税务筹划、成本抵扣以及财务人员的培训有利于企业更好地适应“营改增”。
关键词：房地产行业,“营改增”,SWOT分析,经营战略
参考文献
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“营改增”房地产行业 第8篇
一、营业税与增值税
营业税一般以营业收入额全额作为计税依据,实行比例税率,是价内税。“营改增”之前房地产企业销售不动产,适用营业税销售不动产税目,税率为5%。增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税,是价外税。增值税税制的核心是税款的抵扣制,在企业计算其缴纳的增值税时,以不含税的销售额乘以税率计算销项税额,允许抵扣其购入的应税货物、劳务或者应税服务取得的进项税额。“营改增”前,房地产企业计算缴纳营业税,计入“营业税金及附加”,会影响企业所得税的计算。“营改增”后,房地产企业缴纳增值税,计入“应交税费———应交增值税”。表面上看不会影响企业所得税的计算。但是以增值税、消费税、营业税(以下简称“三税”)为计税依据的城市建设维护税、教育费附加以及地方教育费附加(以下简称城建税及教育费附加)仍计入“营业税金及附加”,“营改增”后会影响“三税”的金额,从而进一步影响企业所得税。
二、“营改增”对房地产企业税负和现金流的影响
(一)具体分析。
假设1:房地产企业的应税收入为S(含税收入),发生的除“营业税金及附加”以外的成本费用为C,城市建设维护税的税率为7%,教育费附加为3%,地方教育费附加为2%,企业所得税的税率为25%。销售房产占到房地产企业营业收入的绝大部分,企业整体的税负仅考虑营业税或者增值税和企业所得税,计算结果保留小数点后四位,不考虑其他影响因素。如表1所示。
假设2:同假设1,“营改增”后,该房地产企业被认定为小规模纳税人。根据现行增值税法规定,小规模纳税人按照应税收入缴纳增值税,不允许抵扣进项税额。如表2所示。
通过表1可知,在“营改增”前,房地产企业的税负率为28.6%-25%C/S,通过表2可知,在“营改增”后,房地产小规模纳税人企业的税负率为29.62%-25%C/S,“营改增”使房地产企业的税负率上升了1.02%。
通过表1可知,在“营改增”前,房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C,通过表2可知,在“营改增”后,对于房地产小规模纳税人企业来说,其现金流量净值为69.81%S-75%C,“营改增”使房地产企业的现金流量净值下降了0.99%。
房地产行业的产业链条较长,生产环节较多,与很多行业有着密切联系,如交通运输业、金融保险业、建筑材料、建筑施工、工程设计等。而上游企业所涉及的行业适用不同的税率,如金融保险业适用6%的税率,建筑施工适用11%的税率,建筑材料适用17%的税率,上游企业可能还会取得小规模纳税人由税务机关代开的税率为3%的增值税专用发票。因此我们不能简单地认为房地产行业的进项税率为11%,这里需引入加权平均进项税率。计算公式为:加权平均进项税率=∑不同税率水平的进项税额/∑外购业务的含税金额。因此提出:
假设3:同假设1,进行“营改增”后,该房地产企业被认定为一般纳税人,假设房地产企业的加权平均进项税率为B,能够取得的增值税可抵扣金额占成本的比例为N。
通过表1可知,在“营改增”前,企业的税负率为28.6%-25%C/S,通过表3可知,在“营改增”后,对于房地产一般纳税人企业来说,其税负率为34.61%-25%C/S-C×N×B/[(1+B)×S]×97%,令两者相等,得到N=6.20%×(1+B)/B×S/C。当N<6.20%×(1+B)/B×S/C时,“营改增”后的税负率高于“营改增”前的税负率,当N>6.20%×(1+B)/B×S/C时,“营改增”后的税负率低于“营改增”前的税负率。
通过表1可知,在“营改增”前,房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C,通过表3可知,在“营改增”后,对于房地产一般纳税人企业来说,其现金流量净值为64.2%S-75%C+109%C×N×B/(1+B),令两者相等,得到N=6.06%×(1+B)/B×S/C。当N<6.06%×(1+B)/B×S/C时,“营改增”后的现金流量小于“营改增”前的现金流量,当N>6.06%×(1+B)/B×S/C时,“营改增”后的现金流量大于“营改增”前的现金流量。
(二)结论分析。
“营改增”后,房地产企业如为小规模纳税人,其整体税负上升,但是上升的幅度较小;现金流量减少,但是减少的幅度不大。“营改增”对房地产小规模纳税人企业来说,影响不大。
“营改增”后,房地产企业如为一般纳税人,其税负率和现金流量的影响因素有:成本与收入的比(C/S)、加权平均进项税率(B)和可抵扣的成本占成本的比(N)。在C/S和B不变的情况下,N越大,企业的税负率越低,现金流量越多;在C/S和N不变的情况下,B越大,企业的税负率越低,现金流量越多;在N和B不变的情况下,C/S越大,企业的税负率越低,现金流量要视具体情况具体分析。
三、房地产企业相应的筹划建议
(一)合理选择纳税人身份。
如果房地产企业的规模较小,其从上游取得增值税专用发票较为困难,可以选择成为增值税小规模纳税人。如果房地产企业的上游企业多为一般纳税人,或者虽然是小规模纳税人,但是可以取得由税务机关代开的增值税专用发票,则可以选择成为一般纳税人。
(二)加强增值税发票管理。
“营改增”实施后,房地产企业要加强增值税发票的管理和使用。加强与上游企业的沟通协调,及时取得增值税抵扣票据,使得增值税的抵扣链条完整,税收环环相扣。在建筑业和金融保险业也进行“营改增”之后,房地产企业进行建筑施工可以取得相应的增值税专用发票,因此,房地产企业在选择施工企业时,应尽可能地选择建筑业一般纳税人,不仅可以确保工程质量,还可以为企业抵扣增值税进项税额创造条件。房地产企业在日常的生产经营过程中,要实施增值税发票专人保管和专人开具,在销售收入实现后,及时认证取得的增值税专用发票,提高企业内部的管理水平。
(三)合理选择收款方式。
由于房地产企业开发时间较长,在销售时可以采取分期收款的方式,现行增值税对纳税义务发生时间的规定是:纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。因此,房地产企业在签订销售合同时,可以约定采取分期收款的方式销售,而不是直接在合同中约定总的销售价款。这样,可以通过分期收款销售方式,在收到款项时再开具发票,而不是将要收取的款项一次性开具在一张发票上。这样可以获取递延纳税的时间价值,间接减轻了企业的实际税负。
(四)合理划分企业的经营业务。
房地产企业的业务范围涉及较多行业,适用不同的税率,要分别核算销售额,现行增值税法对兼营的规定是:兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,如果不能分别核算销售额,从高适用税率。因此,房地产企业要合理划分其经营业务,分别核算适用不用税率的销售额,以降低企业整体的税负。
参考文献
[1]桑广成,焦建玲.“营改增”后建筑企业定价策略研究[J].财会通讯,2015,(10).
试论营改增政策对房地产行业的影响 第9篇
房地产行业生产周期比较长,一个完整的开发项目一般需要两到三年左右时间才能完成,是兼具资金密集型和劳动力密集型的产业。
房地产行业的主要特点:
第一,周期性。房地产业是基础建设行业,它属于固定资产投资领域,极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此,房地产行业的发展和国民经济有着很强的相关性,属于较为显著的周期性行业,在国民经济的发展中具有一定的先导性。
第二,关联性。房地产产业的产业链条很长、环节很多,它的发展会带动一大批相关产业的发展。房地产业和其他许多行业之间都有着密切的关系,表现出很强的产业关联性,最明显的是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业,它们都与房地产业密切相关。统计数据表明,在这些产业的年产量中,钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%,都投入到了房地产的开发建设中,可以看出,房地产业对这些产业的发展影响重大,具有非常大的促进作用。并且,房地产业的发展也能催生一些新的行业,如物业管理、房地产评估、房地产中介等。因此,由于房地产业所具有的这种“牵一发而动全身”的很强的产业关联性,使其能够在国民经济发展中具有很高的贡献程度。
第三,协调性。因为房地产业与国民经济发展具有高度相关性,所以房地产业的发展必然要同国民经济的发展水平相协调。房地产业开发产品的流通量取决于有支付能力的社会需求,而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此,房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模,不能肆意开发,过于超前。
第四,支柱性。房地产业是国民经济的支柱产业。
(1)它为国民经济中各行各业的生产经营活动提供最基本的物质条件;
(2)它为劳动力提供住宅和各项配套服务设施等生存和发展最基本的条件;
(3)它是财政收入的主要来源,为经济发展和城市建设提供了大量的财政支持,并能带动多个行业共同发展。
第五,风险性。房地产业是一项风险产业,对于开发商来说,既有来源于外部的因素,也有来源于内部的因素:外部因素主要是政治、经济形势的变化,政策的调整,城市规划的变化等等;内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等。
二、房地产行业营改增前后的税收影响
房地产行业是最终的产成品完成环节,房地产行业营改增的前提是为房地产业提供劳务、施工的行业必须也是营改增的行业,否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。
由于增值税是价外税,营业税是价内税,企业在正常运营情况下,其“营业收入”、“营业成本”和“营业利润”水平都会有所下降。主要原因是,确认营业税收入时,按照会计准则规定,“主营业务收入”核算的是包括营业税的“含税销售额”;营改增后,确认增值税收入时,“主营业务收入”核算的是不含增值税的销售额,“主营业务成本“的核算与“主营业务收入”类似。
举例说明:
某房企开发产品售价为每平方米10,000.00元,其成本为每平方米6,000.00元,其中,土地成本为2,000.00元,七通一平、建筑安装等成本为3,800.00元,设计费用为200元,在现营业税环境下和营改增后的营业利润(每平方米)计算如下表(假设销售不动产的增值税税率为11%):
营改增前房地产开发企业的税负主要体现在土地增值税、营业税和企业所得税上,营改增后,营业税被增值税替代,土地增值税中的计算依据房屋销售价格在不变的情况下其计税收入将下降,而扣除项目中由于存在不同税率的情况以及可能没有进项税额的土地成本,其总体下降幅度很可能会小于收入下降幅度,则营改增后土地增值额将很可能减少,导致土地增值率下降,进而减少土地增值税税额。另外,如果企业能够做好采购规划,持续合理取得符合规定的增值税扣税凭证,那么在营改增后企业的税负将会有所下降。
三、房地产业营业税改征增值税的意义
(一)有利于完善税收链条
增值税制度的改革过程,是增值税链条不断完善的过程。营业税改征增值税,使增值税链条基本完整,使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。由于营业税的计税依据是销售额全额,同一项销售或劳务因为分工而要在其所处的环节征税,因而存在多环节重复征税的问题。营改增后,在最终消费以前的各个环节,税收环环相扣,从理论上来讲基本上消除了重复征税。
(二)规范财务税收管理,提高会计核算水平
营改增后,会计核算体系将发生变化,对企业会计核算水平的要求将大大提高。增值税业务对会计核算要求较高,只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报,如果企业会计核算制度不健全,可能就会加重税负,甚至造成涉税风险。
(三)有利于提高各行业竞争能力
房地产业营改增后,打通、延伸了各行业的增值税抵扣链条,助于进一步提高行业的分工与专业化,同时减轻行业消费者的负担,从而进一步刺激需求,以此种方式形成良性循环。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材料业务与劳务业务,从而节约施工环节的成本,这样可降低建筑成本,提高自己的市场竞争力。
(四)有助于促进房价回归合理平稳
目前对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题,改征增值税后,可以消除住房销售中的重复征税问题,减轻购房者负担,从而有利于进一步促进房地产业健康发展。同时,房地产业营改增后可以促进房地产市场交易活跃。营改增后,如果房屋销售客户是一般纳税人,且允许其凭房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额,那么,这必然有利于房屋销售规模的扩大,房地产企业通过获取规模经济效益,降低房价扩大销售,获取收益。
(五)有利于提高经济效率,降低通胀压力
商品和劳务流通过程中各个环节的税负下降,企业的生产成本也相应地下降,从而有利于控制物价,降低通胀水平。房地产业营改增后,各产业环节间紧密联系,很大程度上避免了重复征税,促进了房地产业经营成本的降低,因而在一定程度上抑制了通胀压力。从长远看,营业税改征增值税,可以促进产业间、产业内的分工与合作,有利于从总体上提高经济效率,而经济效率的提高,则可以对总体物价水平起到有效控制作用。
(六)促进地方政府进行房地产相关税收政策的改革
营改增后对中央和地方政府间财政收入的分配势必产生影响。目前,除少数行业外,营业税收入基本全部划归地方政府收入,增值税收入的25%划归地方,尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府,但从长期看,试点期或过渡期结束后,这部分收入仍会最终面临中央、地方政府分配的问题。营业税在地方税收收入中占有较大的比重,这就要求尽快推行地方税制度改革,创新地方税税制,弥补因营业税改征增值税而造成的地方税收收入损失。
摘要：增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新,它是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。营改增,是对过去征收营业税的销售商品或提供劳务行为改为征收增值税,从制度上解决营业税制下“道道征收,全额征税”的重复征税问题,实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”,税制更科学、更合理。我国自2012年一月在上海对交通运输业和部分现代服务业启动营改增试点工作。2013年8月1日,交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开。房地产营业税改征增值税是今年我国税务领域的一个热门话题,但什么是房地产增值税,对房地产业实施营业税改增值税有什么样的意义,营业税改增值税后对上游企业产业链如何,都成为房地产业普遍关心的问题,对房地产营业税改征增值税后的税收影响多少,也是纳税人最关心的问题。
“营改增”房地产行业 第10篇
一、营改增对房地产行业的影响
本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。
(一) 营改增对房地产企业税负的影响
营改增的相关政策表明, 房地产企业在销售开发不动产时, 以取得的全部价款和价外费用, 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额, 按11%的税率缴纳增值税。
以应税房地产企业为例, 假设当期的营业额为100万元 (含税额) , 土地成本占40%, 建安成本占30%, 毛利润占30%。附加费 (城建税、教育费附加) 为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税, 应交税负=营业税+附加费=100*5%* (1+10%) =5.5万元。
营改增实施后企业按11%缴纳增值税, 但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除, 因此销售额= (100-40) / (1+11%) =54.05万元, 销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元, 进项税额=30/ (1+11%) *11%=2.97万元, 增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元, 应交税负=增值税+附加费=2.98* (1+10%) =3.28万元。
从以上的简单计算可以看出, 实行营改增后房地产企业的税负相对减少, 这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除, 这个政策大大降低了企业的税收负担。
(二) 营改增对房产市场的影响
由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成, 且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除, 因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说, 在建安成本不变的情况下, 土地成本越高的企业在营改增后获益越大, 因为营改增将土地成本扣除, 大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担;在土地成本不变的情况下, 建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大, 也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多, 企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。
由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%, 并且可以分两年在销项税中予以抵扣, 因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产, 可抵扣的税额=1000/ (1+11%) *11%=99.1万元, 其中第一年可抵扣60%为59.46万元, 第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情, 有助于商业地产和产业地产的销售, 对办公写字楼去库存起到了促进的作用。
(三) 营改增对二手房的影响
此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定, 具体方案如下:对北上广深一线城市, 购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税, 购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税, 普通住房免征增值税;对非一线城市, 购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税, 购买两年及以上免征增值税。
从税率上看, 营改增前的营业税税率为5%, 附加税为0.5%, 综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%, 同样有0.5%的附加税, 因此税率不变, 区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子, 在征收营业税时, 应交税负=100*5.5%=5.5万元, 改交增值税后, 应交税负=100/ (1+5.5%) *5.5%=5.21万元, 实际上略微减轻了税收的负担, 这有利于降低二手房的流通成本。同时, 方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。
二、房地产企业营改增的应对策略
5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注, 房地产业作为国民经济新的增长点, 为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献, 如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析, 提出如下建议:
(一) 做好财务培训工作
对于成为营改增试点的房地产企业, 应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策, 做好政策的培训和宣贯, 从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看, 应注意适用的税率和计税基数的变化, 增值税专用发票的开具、审核与认证, 按时申报和缴纳增值税税款, 同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看, 增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高, 财务人员应在“应交税费—应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6个借方栏目, 设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4个贷方栏目, 建立完善的增值税会计核算体系, 做到收入、成本和费用的价税分离, 以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。
(二) 做好税务筹划工作
在做好财务培训工作的基础上, 房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作, 建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商, 以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额, 节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分, 做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度, 以提高进项税额与销项税额的匹配度, 控制企业的税务风险, 实现企业效益的提升。
(三) 做好发票管理工作
增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生, 而且凭发票注明税款扣除, 具有完税凭证的作用。营改增方案实施后, 企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣, 因此在销项税额不变的情况下, 可以抵扣的进项税额越高, 所缴纳的税负就会越低, 所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理, 发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作, 对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣, 以确保进项税额可以顺利抵扣。
(四) 实现经营策略多元化
在建立完善的财税控制制度的前提下, 房地产企业可以借着税制改革的东风, 充分利用进项税额可以抵扣的优势, 转变产品开发模式, 扩展业务范围, 实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式, 在从事一般性房地产开发的同时, 加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度, 从而降低市场风险, 实现企业效益最大化。
综上所述, 房地产业纳入营改增试点范围后, 会对整个行业带来广泛而深刻的影响, 企业账务处理难度提高, 发票风险加大, 企业管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法, 做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作, 实现经营策略多元化, 以便平稳顺利度过营改增时期。
摘要：根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署, 从2016年5月1日起, 房地产业将纳入营改增试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战, 因此本文结合实际情况, 从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析, 为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。
关键词：营业税,增值税,房地产行业,应对策略
参考文献
[1]李启太.房地产企业“营改增”后的税负分析[J].经济研究导刊, 2016 (4) :72-73.
[2]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济, 2015 (11) :52-53..
“营改增”房地产行业 第11篇
关键词：烟草行业；营改增；会计应对
全面推行“营改增”，是加快我国财税体制改革的重要内容，也是国家实施结构性减税、保持经济平稳较快发展的一项重要措施。从2016年5月1日起，国家全面实施“营改增”政策，随着“营改增”范围的逐步扩大，将对烟草企业经营和管理产生重要影响。本文提出在“营改增”过程中应采取的财务管理措施。
一、“营改增”对烟草企业会计核算所产生的影响分析
（一）“营改增”对财务核算的影响分析
“营改增”对企业核算的影响主要表现在如下几个方面。一是销售税金方面，企业的营业税通过“营业税金及附加”核算，减少企业的利润总量。而增值税是价外税，相关的税款核算不形成成本核减项，从而对企业的利润总量不产生影响。因此，在“营改增”之后，进行纳税业务的核算发生较大变化，对企业的利润额产生影响。二是“营改增”实施前，主营业务收入中含有营业税的销售收入，“营改增”后主营业务收入反映的是不含增值税的销售收入；三是增值税不反映在损益表中，在在会计实务中的账务处理上也与现行营业税不同，不影响企业财务报表的数据结构。
（二）“营改增”对企业所得税的影响分析
企业所得税核算是企业会计核算的重要内容之一。那么“营改增”对企业会计核算所得税的影响主要表现在以下几个方面：一是企业所得税前可抵扣的流转税将会进一步的减少。二是企业可以扣除的成本费用额将会有所减少。三是则是对购进固定资产的计税基础有所影响，进而影响到企业的所得税。
（三）“营改增”对企业发票使用的影响分析
“营改增”带来的关于增值税发票的问题主要体现在以下两点：一方面，作为会计人员，处理“营改增”之前的营业税核算和全面推行后的增值税核算上的发票不同时会产生一定的技术上的处理问题。需要经过一定时间来调整其会计核算，以适应“营改增”的需要。
二、烟草企业应对“营改增”的有效对策
（一）加强学习税改政策培训
认真组织开展“营改增”相关财税政策培训，对“营改增”政策背景、相关税目税率设置、抵扣政策、发票变更事项等重点知识进行全面系统学习，帮助财务人员及相关业务人员吃透“营改增”相关政策要求，确保“营改增”平稳过渡。同时与主管税务机关保持良好沟通，密切关注税改政策变化，及时获得最新的政策信息。积极参加有关座谈及培训，通过“走出去，引进来”的形式，为公司推行“营改增”工作创造有利条件。
（二）做好“营改增”过渡衔接期间的账务处理
一是烟草企业自行建造的房屋建筑物等固定资产，营改增之前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目拖欠材料款，营改增后，才支付供应商的材料款，而获得了供应商开据的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%交营业税，第二，执行3%的税率简易增值税。营改增之后，新老项目交替出现，共同经营，共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。二是出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 三是在收费公路通行费抵扣及征收政策方面，2016年5月1日至7月31日，支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额，高速公路通行费可抵扣进项税率3%，一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税率5%。
（三）规范增值税相关财务处理
“营改增”后，如果会计核算制度不健全，企业内控制度不完善，可能会加重企业税负，甚至造成涉税风险。首先，要注意收入和成本费用核算方法的变化，正确划分收入、成本费用和销项税、进项税；其次要按照财政部“营改增”会计处理相关规定，设置会计科目，建立增值税明细账。
（四）加强增值税发票管理
发票的规范管理和正确使用直接关系到企业减税的效果。烟草主业企业及相关多种经营企业要结合自身特点制定增值税发票开立、领用、核销和使用的管理制度。一方面，要对取得的增值税发票区分可抵扣和不可抵扣，并要求在规定时间内进行进项税发票抵扣鉴证，严把抵扣关；另一方面，要严格执行发票管理相关制度，防微杜渐，严禁虚开增值税发票，坚决杜绝增值税违法犯罪行为。
（五）灵活运用税收政策
首先，要加强供应商资质管理，在选择供应商和服务商时，应尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商，通过进项税抵扣来降低增值税税负。其次，可以通过合理的定价策略调整来转嫁税负。如果下游企业也属于增值税一般纳税人，由于购买试点服务产生的进项增值税可以抵扣，实际采购成本也会下降，双方都可以从中获益。第三，实施主辅分离。“营改增”从税制上解决了企业长期以来存在的“大而全”、“小而全”问题，可以考虑将生产性服务业务外包，调整成本费用结构，推动烟草企业实现转型升级。
参考文献：
[1]王珮，徐潇鹤，郑珩《营业税改征增值税试点方案》及相关政策解读[J].财务与会计（理财版），2012.
[2]陈哲平.烟草企业如何开展“营改增”[J].《中国烟草》2013.
[3]汪华林.“营改增”会计处理及其对企业财务影响分析[J].财会通讯，2013.
“营改增”房地产行业 第12篇
关键词：营改增,房地产开发业,税负
随着我国“营改增”政策的不断实施, 国内不断有人研究营改增的利弊及建议, 有很多可以研究及借鉴的文献。其大致可以分为三类:施文泼、贾康等主要对“营改增”的必要性和可行性进行了研究, 他们认为将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务, 国际上早就有增值税的实施, 增值税替代营业税符合经济的发展, 与国际接轨;潘文轩、樊其国等对“营改增”对税负的影响进行了研究, 认为营改增在某种优惠条件下会降低企业税负;陈少克, 樊其国等主要研究了“营改增”的配套改革, 根据抵扣问题提出配套改革建议。此次房地产营改增难度大, 是整个营改增改革的重点。
一、营改增税率是关键
3月5日李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上的政府工作报告中称, 将从5月1日起将全面实施营改增。
税率是全面进行营改增的关键, 是整个改革实施的中心环节。 (见表1)
为了增加企业收入, 促进经济发展, 政府将加大对企业支持, 适当扩大财政赤字, 加大对民生的支持, 以及加大薄弱环节的强化力度。优化财政支出的方式和结构, 保住有利的, 改革有弊的。
房地产营改增将改善房地产的发展环境, 有效的调节税负扩大利润, 增大对房地产投资的信心, 并且给房地产业带来了新的机遇和挑战。我们试对房地产业在不同成本结构下的税负进行了分析, 以进一步评估房地产营改增带来的影响。
为了更直观有效的进行分析, 本文的测算需建立在一定假设条件下:
(1) 我们假定税负转嫁顺畅, 建筑业进项税额转嫁到房地产企业再到缴费者的传导顺畅。
(2) 测算采用的是购进扣税法, 应纳税额计算公式为增值税=销项税 (营业收入*增值税率) -进项税额 (成本*税率) ;
(3) 某房地产开发企业营业额为100万, 其中土地成本占35%, 建筑安装成本25%, 财务成本占3%, 其他成本占10%。
(4) 当出让土地时, 不征收土地增值税, 其他成本增值税率为6%。
(5) 营业额的5%为营业税, 城市维护建设税以及教育费附加等为流转税的12%。
二、房地产“营改增”在不同成本结构下的税负变化
(一) 不同建安成本对营改增后企业税负影响
当购买出让的土地时, 因为政府不能开出增值税发票, 因此产生的进项税额不能抵扣。在土地成本不能抵扣的状况下, 建安成本就会大大影响税负, 建安成本在企业的成本中所占的比例不同, 对税负的影响也会不同。我们用上述假设进行推算。当建安成本占营业收入50%以上的时候, 税负会基本保持不变。 (见表2)
在房地产开发业竞争加剧的局面下, 要使房地产开发业不断发展, 仅仅在开发销售环节下功夫是远远不够的, 房地产业的竞争逐渐出现差异化, 更加强调了质量品质以及产品的创新和物业等等的重要性, 消费者考虑购房的指标也多样化, 要求也更高。因此, 建安成本所占比重就需要得到重视。
我们推测营改增后建安成本所占比重将十分影响企业的税负变化。因此以精装修为主的高档住宅将获利, 商家会将商业重点转向高端市场, 由简装到精装, 来促进房产开发企业的发展。
(二) 不同财务成本对营改增后企业税负影响
财务成本主要是企业的借款利息方面的支出。从2015年房地产开发企业的财务报表上看, 企业的财务成本一般占营业额的比重在1%到15%之间。营改增后, 财务成本的抵扣也对企业的税负产生一定影响。 (见表3)
财务成本所占的比重较小, 所以对税负的影响是有限的。对于大型企业, 贷款利率较低些, 其可以抵扣的财务成本较少, 对大型企业的影响不明显。对中小企业而言, 贷款利率较高, 其可以抵扣的财务成本也就相对较多, 理论上看对中小企业来说营改增是利好的, 但是就整体而言还需从各方面因素综合判断。
(三) 不同土地成本对营改增后企业税负影响
土地成本占总成本比重逐年增长, 而且所占比重较大, 尤其像北上广这样的一线城市土地价格更是持续增长, 所以土地成本的抵扣是企业税负变化的重要因素。 (见表4)
土地成本与建安成本对企业的税负影响较为明显。不同企业的主要发展方向及发展城市不同, 导致企业的成本结构也就会有所不同, 在营改增后企业的税负变化也就出现了差异, 对企业的发展会产生不同的影响。 (见图1)
三、相关建议
我们认为企业要应对营改增应做到以下几点:
1、保证流动资金充足。房地产开发业一般是预售制, 在确认预售收入时, 营业税就要上缴, 十分占用流动资金。而营改增后, 房地产建设材料等预先购入, 导致进项税额大于销项税额无法完全抵扣, 因此企业应减少在开发时期流动资金的使用, 减轻企业的资金压力。
2、调整产品结构。营改增后的建安成本土地成本将成为抵扣的重点, 因此精装修高端商品将十分有益。企业应调整产品结构, 发展高端精装修公寓, 降低税负增加盈利。
3、区域布局调整。土地成本占房地产业成本的比重较大, 因此怎样调整土地成本在成本结构中的比重显得尤为重要。一二线城市的土地成本较高, 因此大力发展一二线城市房地产可能会给企业带来更大的机遇。
4、加强企业管控水平。营改增后, 企业应加强管控水平, 有效利用营改增后的有益条件来增加利润。一方面, 既然进项税额可以抵扣, 那么如何最大化的抵扣进项税额就尤为重要了。这就要求企业要精选供应商, 提高对采购环节的控制水平。根据上游供应方的不同报价, 企业会选择不同类型的供应方, 而企业能否获得增值税专用发票及专用发票的抵扣率是多少, 将会影响企业的税负及现金流。另一方面, 加强税负的转嫁能力, 将税负向下游转嫁来减少税负压力。这就需要加强企业在上下游之间的谈判议价能力。同时, 营改增后各项成本的抵扣制度对企业加强成本控制提出了更高要求, 目前来看大型的发展较好的龙头企业管理也较好, 未来随着对企业管控水平的要求提高, 龙头企业也将继续发挥自身的优势, 取得更大的发展。
5、加强涉税业务培训。营改增税收政策发生变化, 企业相关工作人员应紧跟政策变化, 培训涉税业务, 合理避税, 为公司做好纳税筹划, 从而达到合理的减少税负水平。
四、总结
房地产开发过程较为复杂, 房地产营改增一直被认为困难较大。在不同的成本结构下营改增是利是弊各有不同, 房地产开发企业应做好纳税筹划, 适当调整成本结构合理避税, 促进长远发展。
参考文献
[1].施文泼, 贾康.增值税“扩围”改革与中央和地方财政体制调整[J].财贸经济, 2010 (11) :46-51.
[2] .潘文轩.增值税“扩围”改革对行业税负变动的预期影响[J].南京审计学院学报, 2012 (04) :47-54
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