优先承租权范文（精选5篇）

优先承租权 第1篇

一、承租人的优先购买权概述

( 一) 承租人优先购买权的概念的界定

哈里斯的《法哲学》中写到: 法理学是个大口袋, 各种法的一般思想都可以往里放。在讨论房屋承租人优先购买权之前, 要先弄懂什么是优先购买权。对于优先购买权的概念, 法学界有着百家争鸣的情形, 下面针对几种不同的概述, 展开讨论:

首先值得探究和学习的是王利明先生的定义: “特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。”

其次值得探究和学习是蔡福华先生: “优先购买权是指特定人, 依法律规定, 在特定的买卖关系中, 于所有人出卖财产 ( 动产或不动产) 时, 依法享有在同等条件下, 优先于其他人购买的权利。优先购买权的主体是特定的人, 即特定的公民、法人或政府。”1王利明先生和蔡福华先生的定义中有相似的地方, 两人均认为优先购买权的权利来源只能来自于法律规定, 而不能由当事人约定, 这一点明显区别于王泽鉴先生的定义。

然后值得探究和学习是郭明瑞先生和仲相、司艳丽在《优先权制度研究》中的阐述: “优先购买权, 又称先买权, 是指义务人于出卖标的物时, 权利人享有在同等条件下优先购买该物的权利。即先买权利人得请求先买人义务人与之订立买卖合同并转移其标的物归己所有。”这一定义区别于以上两点, 是因为这里的权利人不是特定的人, 而是一般的主体。

在法律概念中较为重要的是权利、义务、责任, 而在优先购买权的定义中, 笔者认为应该着重定义主体、购买的对象以及实现条件。在以上四种观点中, 权利主体规定为特定人比较合适, 因为优先购买权作为一种优先权, 其行使也因有一定的限制, 之所以规定特定的人去行使优先购买权, 说明特定人与出卖人之前特殊的法律关系, 可以为优先购买奠定基础。其次购买对象的规定为财产, 包括动产和不动产。但是在我国的《公司法》中第71条的规定: “经股东同意转让的股权, 在同等条件下, 其他股东有优先购买权。”也就是说, 现在的立法并不将优先购买权的对象限于动产和不动产, 而是扩展到了权利。最后是实现的条件, 在这一点上大家有着极为相似的见解, 即实现条件是同等条件下。综上所述, 笔者将优先购买权定义如下: 对于所有权人出卖的财产 ( 包括动产和不动产) 或者转让的权利, 在同等条件下, 特定的民事主体享有先于他人的购买权利。因此房屋承租人的优先购买权可以定义为: 对于出租人出卖的出租物, 在同等条件下, 承租人享有先于他人购买的权利。

( 二) 房屋承租人优先购买权的意义

与其说是房屋的承租人行使优先购买权的意义, 倒不如说是房屋承租人有其优先购买权的价值。法律的价值有很多, 如: 正义、自由、平等、人权、公平等。这里所探讨的是房屋承租人优先购买权中体现的两个个法律价值: 公平价值和秩序价值。

诺内特塞尔兹尼克说: “好的法律应该提供的不只是程序正义。它应该既强有力又公平; 应该有助于界定公众利益并致力于达到实体正义。”在中国房地产市场过于膨胀的年代, 加之城镇化的进程加快, 再加之流动人口的增多, 房屋租赁成为了大部分人的选择。承租人是相对弱势的群体, 因此在房屋出租人出卖出租屋时, 承租人优先购买权可以有效的保护弱势的一方, 有利于社会公平的实现。

同时, 由于经济秩序发展的基础是财产流转的有序性, 如果财产的流转出现了矛盾和混乱, 那么经济秩序的发展将遭到破坏, 规定了承租人的优先购买权, 有利于维护既有的法律关系, 在此法律关系 ( 共有关系、租赁关系) 的基础上, 可以转化为买卖关系, 这样更有利于经济的稳定, 从而体现了其秩序价值。

( 三) 房屋承租人的优先购买权的构成要件

1. 承租人和出租人之间有合法有效的租赁合同, 这是最为主要的构成要件, 因为承租人的优先购买权是承租人作为特定的人基于租赁合同的成立而享有的一项特殊的民事权利。若租赁合同无效或者终止, 承租人无法享有优先购买权。

2. 必须是出租人将房屋出卖给第三人时, 承租人的优先购买权才能实现。之所以规定这一条, 是因为根据最高法的司法解释第24条第2款的规定, 出租人将房屋出卖给近亲属, 承租人不得行使优先购买权。我国从古至今都是靠亲情和人情等等各种人际关系为纽带从而联系起来的熟人社会, 大家在社会的交往中, 亲情关系往往是交换价值确定的不可替代的考虑因素, 具有浓厚的传统特色, 这又与单纯的的买卖关系存在着很大的区别。

3. 在同等条件下购买, 承租人的优先购买权不是优于第三人购买出租人的房屋, 而是在同等条件下享受优先购买。在学界有两种争论即: 绝对的同等条件还是相对的同等条件。关于同等条件在下面将进行专门论述。

4. 必须在一定期限内行使, 最高法的司法解释中对于除斥期间有着规定, 《解释》24条规定: 出租人履行通知义务后, 承租人应当在15日内明确表示购买, 否则视为放弃。由此可见, 承租人行使优先购买权的除斥期间为15日, 若承租人未在此期限内主张自己的权利, 则丧失了该项保护利益。

( 四) 房屋承租人的优先购买权的法律性质

1. 形成权说。形成权是依照权利人单方面的意思就能使一定法律关系发生、变更、消灭的权利。形成权的特点在于依权利人单方面的意思表示就能发生特定的法律效果。2该说认为, 房屋承租人优先购买权是形成权, 即指基于当事人一方的意思, 就可以使现已成立的法律关系发生变化的权利。

2. 请求权说。请求权是指权利主体可以要求他人为特定行为的权利, 债权为典型的请求权。3该说认为, 房屋承租人的优先购买权是房屋承租人所享有的一种因为买卖契约订立而成立的请求权。请求权说是目前我国台湾地区内对承租人的优先购买权普遍采用的解释方法。这种学说认为, 优先购买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立的请求权, 而依据买卖合同订立请求权的具体法理, 买卖合同尚须经出卖人之必要的承诺才能成立。同时, 也有相关学说认为, 承租人的优先购买权是一种具体的债权请求权, 房屋的出租人负有在同等条件下不将房屋转让给其他第三人的义务。

笔者认为, 承租人的优先购买权不符合形成权的特征。形成权的权利人有权单独以意思表示而使法律关系因之而发生、变更或消灭, 相比之下承租人的优先购买权只是在一定条件下优先购买的权利, 并不是使已经成立的租赁关系发生变动的权利, 同时, 形成权的行使是一种单方的法律行为, 无需他人行为的介入, 因而没有受侵害的可能, 而承租人优先购买权显然有被人侵害的可能。基于以上分析, 承租人享有的优先购买权是一种具体的请求权, 即当房屋出租人出卖自己的房屋时, 如果在同等条件下, 房屋的承租人就可以对房屋的出租人提出双方来订立买卖房屋的合同的请求的权利。

二、2009 年《解释》中关于承租人优先购买权的效力问题

著名大法官卡多左说: 法律就像旅行一样, 必须为明天做准备。它必须具备成长的原则。也就是法律不仅要禁得住时间的考验, 也要在时间的流逝中成长, 以便适应当代高速发展的社会。2009年的《解释》的制订符合了当今中国社会的发展, 这四个条文的制订解决了多年来实务中的很多问题。但是, 值得我们思考的仍有几个效力问题:

根据2009年《解释》, 承租人享有的优先购买权有三种例外情况: 1. 上述所说的承租人优先购买权与第三人善意取得的冲突。2. 房屋的共同所有人行使其优先购买权的。3. 房屋的出租人将自己的房屋出卖给其近亲属的情况。在房屋承租人的优先购买权的构成要件第二点已经进行了论述, 在此不再赘述。

三、房屋承租人优先购买权立法的建议

“没有哪个社会可以制订一部永远适用的宪法, 甚至一条永远适用的法律。”针对房屋承租人优先购买权的相关法律规定, 笔者提出两点建议。

第一、《合同法》第12条规定, 一个合同一般应包括以下条款: 当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任和解决争议的办法等。笔者建议明确而又清晰的去界定“同等条件”在这里面的法律内涵, 承租人仅仅只能在同等条件下才可以去行使其房屋的优先购买权。笔者认为, 在现实生活中, “同等条件”的法律内涵明确为主要是指“同等价格”就很符合实际情况和大众心理, 这样一来就能够在房屋承租人、房屋出租人和善意第三人的利益之间找到一个共同的平衡点, 从而更有效地去衡 量各方利 益, 做出公正 的判决和裁定。

第二、房租承租人优先购买权制度的初衷是为弱势群体提供一次购房的机会, 但买房有时候并非是生活所需, 对某些人来说, 也是投机需要, 对于这种情况, 考虑到某些无保护必要的承租人, 立法者就应该在立法上有明确的区分, 笔者建议: 在房屋的承租人购买租赁房屋确实用于居住的情况下, 对于房屋承租人其名下已拥有两套以上 ( 包括两套) 住房的房屋承租人, 就不得再享其优越的房屋优先购买权。我们说一部法律, 首先要明白的是立法目的, 承租人优先购买权是为了保护弱势群体, 拥有两套或者两套以上住房的人, 背离了最初的立法目的, 只有对其进行合理的限制才能使得法律之公道得以实现。

参考文献

[1]王泽鉴著:《民法学说与判例研究修订版》[M].中国政法大学出版社2005年版.

[2]蔡福华著:《民事优先权研究》[M].人民法院出版社2000年版.

[3]孙宪忠著:《德国当代物权法》[M].法律出版社1997年版.

[4]宋宗宇著:《优先权制度研究》[M].法律出版社2007年4月第1版.

[5]郭明瑞, 仲相, 司艳丽著[M].《优先权制度研究》, 北京大学出版社2004年版.

[6]刘云生:《中国古代优先权研究》[J].载《法理学法史学》2002年第9期.

[7]杜万华, 冯小光, 关丽[N].《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用, 人民司法.应用2009年.

房屋承租人的优先购买权 第2篇

据《合同法》第230条、《民法通则意见》第118条及《房屋租赁合同解释》第21条、第24条，房屋承租人有优先购买权。需注意的要点有：

1．仅限于房屋租赁场合，其他物品的承租人并无此权利，这是与共有人之优先权的一大区别；

2．出租人出卖出租房屋，应提前15日通知承租人；

3．出租人侵害承租人优先权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

4．次承租人的优先购买权。在转租的场合，次承租人与转租人（承租人）都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优于后者。

（四）房屋抵押权人无优先购买权（特别注意）

（五）优先购买权的冲突解决

共有人与房屋承租人在房屋这一特定标的物转让场合下，有可能存在冲突，依物权优先于债权的原理，其权利顺位为：共有人>承租人。

（六）优先购买权的限制

依据强制执行程序（拍卖程序）或破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，应提前申明，否则，人民法院不予支持。

承租人的优先购买权 第3篇

我国房屋承租人优先购买权制度存在的问题

承租人优先购买权的性质

虽然《合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）都对房屋承租人优先购买权进行了相应的规定，但是没有明确界定房屋承租人优先购买权的性质。因此，在司法实践中不同的法官对房屋承租人优先购买权的性质有着不同的理解，最终导致审判实践中“同案不同判”的现象。所以，笔者认为需要对房屋承租人优先购买权的性质加以明确，使其在司法实践中得到统一。

承租人优先购买权的主体范围

作为房屋承租人优先购买权主体的承租人当然享有该权利，但是次承租人是否属于承租人的范畴享受优先购买权呢？

房屋承租人优先购买权是由法律规定的，它的承租人主体范围是否应该包括次承租人，法律没有作出明确的规定。笔者认为在合法转租的情况下，出租人对于承租人与次承租人之间的转租行为是认可的，如果出租人在处分租赁房屋时，不考虑次承租人的利益就会给次承租人在使用租赁房屋上的权利造成损害。另一方面，次承租人是租赁房屋的实际占有人，如果次承租人享有优先购买权的话，在出租人出卖租赁房屋时，次承租人行使优先购买权就能简化法律关系，变使用关系为所用关系，节省了双方交易成本、简化了交易程序、提高了交易效率。鉴于次承租人才是房屋的实际占有使用人，赋予其优先购买权就能尽到物尽其用。

出租人的通知时间

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。该条文对于出租人通知承租人的时间虽有规定，但一旦出租人不履行通知义务，该如何处理，法律并未作出明确规定。

同等条件涵义不清

《合同法》第230条与《房屋租赁解释》第22条均规定，在同等条件下承租人可以行使优先购买权。但是对于“同等条件”的规定并未具体化，在实践中很难把握何谓“同等条件”。

有学者认为，所有人出卖房屋时主要考虑的就是房屋的卖价，而至于交款的方式、时间等条件都可以归结到卖价上，是卖价的履行问题。因为房屋的卖价可以用货币来衡量，货币的多少能够非常直观地表现出来，便于出租人比较承租人与第三人所提条件的优劣，也便于承租人考虑是否行使优先购买权。双方不会因为购买条件的优劣而产生分歧。

承租人优先购买权的行使期间

房屋承租人行使优先购买权会对出租人和第三人之间的买卖关系产生阻碍作用，一旦承租人行使其权利，则出租人无法向第三人履行房屋买卖合同。然而，承租人行使其权利的期限法律法规并未作出明确规定。

只在《房屋租赁解释》中第24条规定，在出租人履行了通知义务以后，承租人行使优先购买权的期限（15天）。如果出租人在出卖租赁房屋的时候，没有通知承租人，承租人的优先购买权行使期限又该如何计算，对此法律没有明文规定。

笔者认为房屋承租人优先购买权是一种形成权，因此，承租人行使优先购买权的期限应受到除斥期间的限制。

完善我国房屋承租人优先购买权制度的建议

明确房屋承租人优先购买权的性质

法学博士王泽鉴先生也认为承租人优先购买权最基本的问题，就是关于优先购买权的性质。因此，明确房屋承租人优先购买权的性质是继续研究该制度的基本要求，笔者认为房屋承租人优先购买权应当定性为形成权。

明确承租人的范围

次承租人应当包含在承租人的范围之内。因为无论是承租人还是次承租人，他们相对于出租人而言都是承接出租房屋的相对人。法律既然要对承租人的利益进行保护，必然也要对次承租人的利益进行保护。再者，次承租人是租赁房屋的直接占有人，与租赁房屋的联系更为密切，所以法律应当赋予次承租人优先购买权。在制定法律时可以规定次承租人优先购买权优于承租人优先购买权，或者直接规定在转租的情况下，承租人仅限于实际占有房屋的次承租人，次承租人享有优先购买权。这样既有利于保护次承租人的法律地位，也减少了出租人的负担。

明确出租人的通知时间，并明确出租人不履行通知义务时的责任

法律应当明确出租人履行通知义务的时间。出租人希望出卖租赁房屋的话，可以直接询问承租人是否购买该房屋。或者出租人综合考虑市场价格及房屋状况后，可与第三人商讨房屋价格等具体买卖条件之后，双方暂未形成正式的合同之时，由具有权威性的中介机构出具一份评估报告，评估该房屋的买卖价格等条件，然后去通知承租人询问其是否行使优先购买权。因为此时中介机构的评估报告是具有可参考性的，承租人可以参照该评估报告，来考虑是否行使优先购买权，这样才能够保护承租人的利益。

明确同等条件的内容

法律应当明确“同等条件”包括同等价格及付款方式、付款时间等。将同等条件理解为同等价格，便于衡量。同时把付款方式、付款时间等作为考虑相同价格情况下的重要比较因素。因此，将“同等条件”理解为同等价款和付款方式、付款时间等与价款密切相关的条件可以更明确的比较出购买方所提供条件的优劣。

明确房屋承租人优先购买权的行使期限

目前法律对房屋承租人行使优先购买权的期限没有太多具体规定，仅有出租人通知承租人的情况下，承租人15天内作出是否购买的表示。

在出租人履行通知义务的情况下，15天应当看作是一个除斥期间。而出租人没有履行通知义务的情况下，笔者认为应当加以具体规定。例如，出租人没有履行通知义务的，承租人应当从知道或应当知道出租人与第三人签订房屋买卖合同的内容之日起1年内行使优先购买权。承租人行使优先购买权的期限，自出租人和第三人签订房屋买卖合同之日起，不得超过2年。

明确房屋承租人优先购买权受到损害的救济

《房屋租赁解释》第21条规定了出租人没有通知承租人，或者出租人的其他行为导致承租人无法取得房屋所有权时，承租人可以请求法院判决出租人向其承担损害赔偿。但是赔多少、怎么赔，没有具体规定。

笔者认为，在这种情况下，出租人应当承担的损害赔偿的范围包括承租人的实际损失和期待利益损失，以及因不能直接成为租赁房屋的所有人而支付的额外费用，如另行寻租、搬家等额外费用。

随着房价的不断攀升和越来越多的人口涌入城市，人们对租房的需求不断地扩大。房屋承租人优先购买权是调整此类法律关系的一种重要权利。我国现行法律对房屋承租人优先购买权制度中的承租人优先购买权性质认定、行使条件、承租人行使优先购买权所遇到问题的解决等规定比较模糊，缺少可操作性，导致在社会实践中房屋承租人优先购买权制度难以实现其立法目的，不能适应现实社会的需要。

（编辑：刘娟娟）

优先承租权 第4篇

深圳市盐田区李生陈述:

我租住了房主的房屋已经3年,但是在不久前他以低于市场价格很多的价格将该房屋卖给他的妹妹,如果我知道他以这个价格出卖房子的话,我也会购买,现在我能不能向法院起诉主张我的优先购买权,并且要求确认其买卖合同无效呢?

答:1.《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。第230条规定:出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知在一般情况下原房主卖房需要通知承租人,以便承租人实现其优先购买权,但是由于该种情况下原房主将房屋出卖给其近亲属,故你不享有优先购买权,更不能因此而主张他们之间的买卖合同无效。

二、最低工资是否包括

个人应该缴纳的

社会保险?

佛山市南海区曾生陈述:

我与单位签订劳动合同约定的月工资略高于我所在城市的最低工资标准,但是每月我实际得到的工资竟然比最低工资要低很多,对此,单位给出的解释是要扣除社会保险中我个人需要缴纳的部分,请问:最低工资是否包括了个人应该缴纳的社会保险在内呢?

答:所谓的最低工资是指职工在法定的工作时间内提供正常劳动所必须取得的最低劳动报酬。

1.《中华人民共和国劳动法》第四十八条规定:國家实行最低工资保障制度。最低工资的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定,报国务院备案。

2.中华人民共和国劳动和社会保障部颁布的《最低工资规定》第六条规定:确定和调整月最低工资标准,应参考当地就业者及其赡养人口的最低生活费用、城镇居民消费价格指数、职工个人缴纳的社会保险费和住房公积金、职工平均工资、经济发展水平、就业状况等因素。确定和调整小时最低工资标准,应在颁布的月最低工资标准的基础上,考虑单位应缴纳的基本养老保险费和基本医疗保险费因素,同时还应适当考虑非全日制劳动者在工作稳定性、劳动条件和劳动强度、福利等方面与全日制就业人员之间的差异。月最低工资标准和小时最低工资标准具体测算方法见附件。

3.《广东省工资支付条例》第十四条规定:用人单位按照有关规定从劳动者工资中代扣下列款项:(一)劳动者应当缴纳的个人所得税;(二)劳动者个人应当缴纳的各项社会保险费和住房公积金;(三)人民法院判决、裁定代扣的抚养费、赡养费、扶养费;(四)法律、法规规定或者双方约定应当代扣的其他款项。

综合上述法律法规的规定以及你的陈述,可以得知最低工资已经包括个人应该缴纳的社会保险费用在内,即在扣除个人应该缴纳的社会保险费用之外,劳动者得到的工资可能低于最低工资。因此,你单位的做法符合相关法律法规的规定。

特约主持:吴枫

优先承租权 第5篇

答：1.公房也称公有住房，国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（使有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有，是我国特殊体制下遗留的产物，一般来讲，只有本单位职工才享有公房承租权，在法律规定范围内可以处分该权利。

2.承租权人享有承租权和有限处分权并不代表其配偶对该房不享有任何权利。最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》规定，夫妻双方共同居住的公房，在法定的八种情形下，离婚后双方均可承租，李某作为公房承租人的配偶即属于享有承租权的情形。如此时李某要求承租，应依照照顾抚养子女、照顾残疾或生活困难的一方、照顾无过错一方和男女双方在同等条件下照顾女方的原则进行处理。最高法院的《解答》同时规定，对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。根据上述规定，即使张某撤销了公房购买申请，在离婚时，李某仍然有权要求承租，张某单位可以决定将房屋租给李某。如果房屋由张某继续承租，张某则应给李某一定的经济补偿。同时因张某撤销公房购买申请而退还的购房款，张某应将其中一半分给李某。

因离婚诉讼尚未终结，张某未经李某同意，擅自退购公房，期望以此来断绝李某承租或居住该公房的可能性，是对李某合法权益的损害。李某虽无权再购买该公房，但有权要求承租，并有权就张某的行为给其造成的损失要求张某进行赔偿。

律师 杨颖