物权法培训范文（精选6篇）
物权法培训 第1篇
物权法讲课稿
各位人大代表、领导、同事们，大家好：
今天我来跟大家一起学习新修订的物权法。《物权法》在我国立法史上创下了多项记录，一部法律草案由全国人大常委会审议了7次，创下了法律审议之最；从起草到审议通过耗上时13年。由此可见，对这部关系人们切身利益的法律国家是何等的慎重。
下面我首先介绍一下什么是物权？物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。所以物权首先是一种财产权，将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容，所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。物权只不过是财产权的一种类型，所以我们说物权法就是财产权法，但是它不能包括所有的财产权法，所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。
其次物权是一种有形财产权。它和知识产权这种无形财产权是区分开来的，不包括知识产权等无形财产权。具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。
第三，物权是一种对财产的支配权，支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。我们简单地举一个例子来进行区分：比如说买卖，如果我要买一批货物，今天签订了合同，规定交货期在2月1日，合同一旦成立买受人就享有债权，但并不是实际占有货物，因为货物并没有交付，他享有的权利是请求债务人在规定的交货期交货的权利，这是请求权。货物在交货前仍然是由出卖人控制，到了交货期之后，出卖人交付了货物，根据物权法
一个重要的规定“因交付而移转所有权”，出卖人因为交付而移转了物权、支配权，相应地取得了对价金的请求权，所以交易过程就是支配权和请求权相互转化的过程。民法就是采用这种通过将各种交易的元素提炼出来用物权、债权、支配权、请求权这样的概念来进行解释，所以最本质地概括了交易的基本规律，故支配权和请求权是对各种交易中最基本要素的高度概括。
下面再学习一下《物权法》的三项原则：
第一项原则是物权法定原则。
按照法律规定，物权的种类和内涵要由法律规定。具体包括两个方面，一个是物权的种类必须要由法律规定。任何行政法规、司法解释都不能创设物权。但是在物权法通过之后，如果收费人质押没有写进物权法，那么司法解释就有问题了，就没有依据了。同时当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为种类必须法定，《物权法》和《合同法》的重大区别就表现在合同法有所谓的无名合同，物权法中是不存在无名物权的。
《合同法》中规定了买卖、租赁、承揽合同，这些合同都叫做有名合同，但是在这些合同之外如果当事人创定的合同和有名合同规定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原则，当事人可以自由创设任何法律没有规定的任何原则，只要不违反法律的规定、强制性规定以及公序良俗就都是有效的。但是物权法不是这样的，如果当时约定的类型不符合法律的规定的物权类型它不能产生物权的效力，是不受保护的。另一方面物权法规定的物权内容必须法定，我个人理解这可以从两个方
面考虑：第一个方面是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；另一方面是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。
物权法定原则违反了以后能够产生怎么样的效果？是否违反了物权法定整个合同就没有效力了？在法律没有承认是物权的情况下，是否所有的约定都是无效的。究竟怎么理解违反物权法定的效果呢？在合同法里面，违反法律规定会导致整个合同无效，在物权法中，如果物权法没有承认当事人约定的物权是物权，这时合同仍然是有效，只不过导致当事人约定的权利不能产生物权的效果，在这种情况下只能将这种权利看成债权。所以我们没有承认按揭是物权，但是银行仍然可以根据合同来进行安排，如果不涉及到其他债权人购房人所购买的房产主张的权利，这时银行仍然可以根据合同来行使按揭的权利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在当事人之间产生拘束力，只不过不能享有优先于其他债权的效力，不能产生物权的效果。这就是我们说的违反物权法定的效果。
物权为什么要法定？法定的原因是什么？在《物权法》中概括起来主要有几点：
1、物权大多涉及到社会的基本经济制度，反映了社会的基本财产关系，是非常重要的，所以只能用法律来明确规定，而不能由当事人随意创设。
2、为了保护交易安全。假如一个债务人只有一套房产，他却欠了很多人的债务，可是他房产的价值远远不能清偿所欠的这些债务。那么这套房产究竟怎么分配？如果不存在物权的话，那么就在债权人之间平均分配，但是只要其中一个债权人涉及到了物权、抵押权，要优先受偿的话，可能他一个人可能就将这套房产全部拿走了，其他的人都得不到了，所以优先性就直接关系到其他债权人利益的保护，而不仅仅只是涉及到一个特定债权人和一个特定债务人之间的问题。假如物权不能法定，抵押权的设定完全可以由当事人通过合同自由设定，那就会产生很多麻烦，交易就没有秩序了。物权的优先性、对抗性的问题涉及到其他人就超出了当事人通过合同所能安排的内容和范围，如果当事人通过合同安排的事务只能约定他们自身、两个人之间的事务，如果涉及到第三人，而他们再来安排就会妨害交易的秩序。这就是为什么物权要法定的一个重要原因。
3、要充分发挥《物权法》的基本宗旨：物尽其用。这是物权法的一个宗旨，也就是如何使物权更有效率。比如说我们的空间权是具有非常大争议的一个问题，我国法律目前还没有承认空间是一种权利，那么登记机关对根本不会对涉及到空间的问题进行登记，这种结果就造成了空间不能有效利用，如果想利用地下的空间建造成停车场或者想单位买下地下的空间建造地下停车场，都会在法律上遇到障碍。如果单独买下地下的空间，地上的土地使用空间是别人的，一旦发生了转移，那么新的受让人就不一定会允许在地下继续开设停车场。如果我们承认它是一种权利，可以单独登记的话，那么土地所有权人要将土地使用权转让就可以对资源进行一种非常有效力的利用和安排。所有的物权，特别是像土地承包经营权、海域使用权等等，物权法要承认它是一种物权，要形成为一种长期稳定的财产权利，才能鼓励人们全力地投资，才能形成合理的利益的期待，才能鼓励人们大胆地投资，才能真正使它成为一种稳定的财产，受到法律的保护。这就是为什么要物权化的一个重要好处。
第二个原则是公示、公信原则。
《物权法》明确规定物权必须公示，这就确定了物权的公示原则。所谓公示就是应当将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。比如说设定抵押权必须要办登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查阅。物权为什么要公示？首先是由物权的性质、属性所决定的，物权是一种对世权，对世就是要对抗除权利人之外的所有人，那么这种权利的设定也应该要让大家都能知道，从理论上说也应该公开，合同债权是不需要公开的权利，但是物权是一个需要向社会公开的权利。
2、是要维护交易安全。只有通过公示的方法公开才能维护社会秩序，才能维护交易安全。很多企业在兼并其他企业时根本不知道被兼并的企业的什么财产被抵押了，而且也查不到，当抵押权人来追诉时就将财产都拿走了，支付了几千万可能都血本无归了，风险非常大，这是因为我们的登记制度很不健全。这就影响了交易的顺利进行。还有一个原因是从效力考虑。只有通过公示才能最有效力地利用资源。比如说企业的名称、品牌。当将整个企业担保的时候，这些价值就可以计算进去，整个企业的价值就提高了，如果是整体的担保，最后可以整体拍卖、变卖，财产的整体出售一定要比拆散的财产价值更高，而且整体的出售可以形成整体的接管，买受人可以整体利用这个企业。企业担保的前提是要有一套良好的登记制度来配套，但是我们目前还做不到，所以我们现在的登记制度是分散的，有十几个登记部门，如果要担保的话，到什么登记部门去登记都会遇到麻烦，很难操作，所以这次《物权法》写上必须要实行不动产统一的登记制度，也是为了更有效率地统一登记，有效力地
利用资源。
这一次专门规定了预售商品房的登记，其效力如下：
1、按照现在物权法的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。
2、可以对抗其他人。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人（包括出卖人及其他的买受人）、其他物权的效力。
3、如果预售登记和现房登记发生了冲突，应当以预售登记为准。
现在讲一下公信原则。
所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后，对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。举个简单的例子：有单位花了几百万在海南买了一套房子，后来让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，公信原则主要是通过善意取得制度来实现的。
我国善意取得制度的特点：
1、统一适用动产和不动产的善意取得制度；
2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样，对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车，但是这
辆车可能不是出卖人的，如果买车的价格远远低于市场价格，不受善意取得的保护。
3、强调要求交付和办理登记才能是善意取得。之前所举的例子中，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。可能将来会大大限制适用善意取得适用的范围。
在这里我们讨论关于赃物的问题。一些公安机关强烈要求必须要坚持一追到底的追赃政策，但是也是有要例外的。假如拍卖行拍卖一幅字画，贴了拍卖的公告，大家都来竞标，经过拍卖的程序之后买到了，结果公安说是赃物，要收走，而且没有任何补偿，那么没有人会相信拍卖行了。例外的情况是：
1、从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得的保护，不能再追赃；
2、如果是从拍卖行买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法的拍卖手续购买的，应当受善意取得的保护不能再追赃。不能将拍卖行审查不严的风险转嫁到买受人的身上，这样对买受人非常不公平，因为拍卖行可以审查，买受人是无法审查买到的东西是否赃物，如果从买受人那里追走，这样的话对交易安全非常不利。所以既要打击犯罪，也要注重维护交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采纳了一个通行规则，现在一些人对善意取得非常强烈地反对，但是如果去掉了善意取得制度那么会有很多麻烦。假如说我买了一件棉衣，有人说棉衣里面的棉絮是赃物，要将衣服拆掉把棉絮拿走，这是不可能的。公司盖了一栋大楼，有人说公司盖楼的材料是偷来的，要将整栋楼拆掉把材料拿走这也是不现实的。都可以无限追缉，那么社会就会乱套了，交易确定的是生活的秩序，如果一旦被打乱那么社会就会乱套，所以物权法的善意取得制度就是要确立这样的秩
序。
第三个原则是平等保护原则。
这可以说是物权法最重要的原则，但是引发了很多人激烈的争论，有人认为平等法是违宪的，理由有两个：
1、我国宪法只规定了“公有财产是神圣不可侵犯的”，没有说私有财产是神圣不可侵犯的，如果说是平等保护就是违宪；
2、现在社会两极化比较严重，平等保护只是针对富人。第一个理由完全是对宪法的误解，这并不是对我们经济制度的基本表述，我国宪法对经济制度的表述是“以公有制为主体，多种经济形式共同发展”。只能通过平等保护才能实施共同发展，平等保护是市场经济的规则，只有平等保护才能有公平的交易、市场的竞争，才能维护市场的秩序。现在衡量我们国家是否市场经济也要看是否平等保护。平等保护也是我们的基本司法原则，所以我们首先要讲平等保护。如果法官不搞平等保护，那就意味着损坏了公共财产与损害私有财产的后果是不一样的，这就不能体现司法公正了。而且说只保护富人是完全错误的，实际上穷人是更需要保护的，我们的《物权法》专门规定了建筑物区分所有，其实就是保护广大城市居民最基本的产权。因为对于我们广大城市居民来说，最基本的财产、财富就是我们的房子，房子就是安身立命之本。
下面讲一下关系人们切身利益的几个问题：
1、建筑物区分所有权问题。
我们将所买的商品房称为建筑物区分所有是因为现在在城市里买的商品房与过去独门独户的房子是不同的，这套商品房是把建筑物进行了纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有
权是要与一般的所有权、共有权区分开。这种权利不同于一般的所有权，是在区分的基础上形成集合的权利，由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。一家一户的所有权就是一般的所有权，不存在共有的问题，我们买的商品房的产权关系是非常复杂的，首先对套内面积有一般的所有权，又享有对建筑物共有财产（如楼梯、走道、绿化地）的共有权，同时还享有管理小区的共同财产、共同事务的环境，它是一种新的物权。“建筑物”这三个字严格地说是不太确切的，因为我们国家商品房的开发不像国外仅仅是建筑物的开发，而是成片小区的开发，业主的权利已经不限于建筑物内，而是小区，但是找不出更好的词来表述，而且这种专有权、共有权主要是附随在建筑物内的，所以就称呼为“建筑物的所有权”。
2、关于地下车库的归属问题。目前我国的《物权法》采用约定的方式这种模式，理由是：首先考虑到这样会缓解停车难的问题，如果简单地规定车库归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的，如果房子好卖，车库的价值就会升值；如果房子不好卖，车库本身没有什么价值，开发商不会建那么多的车库，可能将车库搭送或者以比较低的价格送给业主。所以这个问题相当程度上是取决于房屋的销售市场，至于开发商能否将车库卖给第三人可以在物权法上作出限制，如要求开发商必须将车库、车位满足业主需要，也可以通过有关的行政管理的办法来解决，通过物价部门价格管理的限制，管理部门对车库转让的限制，也可以考虑规定业主有优先购买权来保障尽量不使车库卖给
第三人，但是从权利的归属上由当事人约定比较好。至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是因为绿地的共有到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，就会严重损害业主的利益；其次是从环境的角度考虑，绿地是和城市的环境是非常密切的，如果改变了绿地对环境的破坏也是很大的。如果由开发商保留所有权，随便改变道路的用途，对业主的损害也是非常大的。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由业主通过业主大会来决定，而不是由开发商决定。物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3、保护“阳光权”问题
物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。
物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
4、征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿
物权法规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿
近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地；物权法诞生之后，私权利将拥有一道保护墙。
对于8亿农民来说，其最大的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。在物权法中，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿成为人们关注的焦点。
公共利益如何界定
《物权法》第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”何为公共利益？尽管界定各有标准，但房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。
补偿标准如何确定
《物权法》第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。“之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。
补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。
对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，这个居住条件起码不低于原居住条件。
5、住宅建设用地的年限问题。
满70年住宅建设用地使用权将自动续期。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是物权法作出的明确规定。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。
我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。
物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。
物权法培训 第2篇
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，通常叫做城镇房屋租赁合同司法解释（以下简称司法解释），最高人民法院审判委员会于2009年6月22日讨论通过，7月30日公布，9月1日实施。城镇房屋租赁问题不是物权法而是合同法的问题，但是由于与商品房有关，所以又通常把它叫做商品房的司法解释，与物权法有一定关系，也可以将其作为《物权法》的司法解释。
关于商品房和土地权属问题，到目前为止，最高人民法院一共颁布了五个司法解释，即建筑物区分所有权司法解释、物业服务合同司法解释、城镇房屋租赁合同司法解释、商品房买卖合同司法解释和关于土地使用权纠纷司法解释。这五个司法解释合到一起，关于商品房以及相关的土地权属问题的法律适用规则基本上完备，形成了一个比较完整的体系，在开发土地、建设商品房，商品房买卖问题，怎么行使所有权，如何进行管理使用，怎么去租赁，都有较为完善的规则。
在2009年颁发的三部司法解释，比较简单的是物业服务合同司法解释，解决的是合同范围、合同效力、违约责任和合同权利义务终止等问题。建筑物区分所有权司法解释更多的是补充《物权法》规定的不足，大部分也是具体规定。而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂，内容很多，涉及很多理论上争论、实践中没有定论的问题，内容丰富，法理蕴含深刻，只在个别细节上还有值得斟酌的问题。我作为起草三部司法解释的积极参与者，更欣赏这个司法解释。
这部司法解释共讲了七个问题。
一、关于城镇房屋租赁合同的效力问题
司法解释在城镇房屋租赁合同的效力问题上，主要从以下四个方面加以规定：
（一）城镇房屋租赁合同的概念如何界定
司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。
司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。
租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预{1]。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房；另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。
是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效？我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢？因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。
（二）关于城镇房屋租赁合同效力的三种特殊情况
司法解释还规定了三种租赁合同效力的特殊情况：
第一，司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同一律无效。这是说建房没有规划批准，或者没按照规划批准去建的，这样的房屋出租是没有效力的。但是司法解释也给了一个弹性，即如果发生这种情况，在一审法庭辩论终结前，已经取得的工程规划许可证，或者经过有批准权的行政机关批准建设的，这个合同也认为是有效的。
第二，司法解释第三条规定，出租人以其未经批准或未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，经有审批权的行政机关批准了，就可以认定为有效。
第三，当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期间，例如临时建筑是经过批准的，可以使用十年，但是租赁合同的期限已经超出这个期限了，那么超出部分无效。但如果在一审辩论终结之前，经过批准延长的，租赁期限只要在延长期限内的，都是有效的。
（三）关于城镇房屋租赁合同登记备案的效力问题
房屋租赁合同的登记备案到底具有什么样的效力，在司法实践中一直不明确。按照现在的规定，城镇房屋租赁合同签订之后一定要登记备案。那么，这个登记备案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解释对此做了规定，说得比较巧妙，一方面它没有去公开评论说登记备案到底是什么，但事实上确认也就是个登记备案，不是房屋租赁合同必须经过登记备案才生效，不是生效条件。司法解释规定了两个方面的规则：
首先，第四条第一款规定，当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。这就明确了登记备案的性质不是生效的要件，没有备案不发生不生效的后果。实事求是地说，备案就是“备”一下而已，合同订立了，把合同放到政府一“备”，就行了。比较巧妙的是，司法解释并没有说它不是生效要件，而是说以房屋租赁合同没办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持。
其次，如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，它当然是一个生效条件，这是附生效条件的合同。房屋租赁合同中的登记备案不是生效要件，但当事人把它约定成一个生效要件，当然可以。但这个生效要件不是绝对的，司法解释规定，“但当事人一方已经履行合同主要义务，对方接受的除外”。双方当事人尽管约定了登记备案是生效要件，但没有登记备案，房子已经交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租赁合同已经在事实上履行了，当然生效，原来约定的备案生效的约定被实际履行行为所否定。这就像房屋租赁期限已满，承租人继续交房租，出租人继续收房租，就认为成立了新的租赁合同，从过去有期限的租赁合同变成了未约定期限的租赁合同。在这种情况下，一方当事人主张因没有备案而合同没有生效，为无理由，法院不支持这样的请求。
二、关于城镇房屋租赁合同无效及其责任问题
司法解释关于城镇房屋租赁合同无效及责任的规定内容较多，主要问题是：
（一）租赁合同无效可以要求支付房屋使用费
司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应当支持。这里说的是，房屋租赁合同无效已经确认了，承租人一方要腾房，这没有问题，但承租人已经使用了这么长时间的房子，难道腾房就完了，就算恢复原状了吗
[1]？司法解释规定，尽管合同是无效的，但是使用了租赁房屋，不要求交租金，但要交房屋使用费。司法解释这样规定，是出于对出租人占有利益的保护，对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式{2]，是公平的、合理的。合同无效的法律后果，是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产，合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子，如果不交使用费，就不公平。
房屋使用费用按什么标准来算，司法解释规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院一般应予支持。那就是说，房屋使用费的标准相当于租金的标准。这样做的原因，在于避免不必要的评估对当事人增加负担，因而为之{3]。对此，我的想法是，完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。如果按照我的这个想法办，效果可能会更好。这就像保证合同，保证合同无效，保证人也要承担责任，只是根据过错程度来承担责任，而不是按照约定承担保证责任。
（二）房屋租赁合同无效的赔偿损失责任
房屋租赁合同因合同无效而请求赔偿损失的，司法解释规定，按照《合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定来处理。这就明确了房屋租赁合同无效时请求赔偿损失，法院应该支持的三种损失：
1．承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效的，如果没有构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失。比方说，承租人租了房子，租赁合同无效，出租人当时是同意装饰装修，但装饰装修物没有构成附和，也就是没有与租赁房屋构成一体不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一种损失，应当赔偿。如果已经构成附和，已经与租赁房屋这种不动产构成一体，无法拆除或者拆除必然影响不动产价值的，出租人不同意利用，还得拆除。这个拆除造成的损失也是一种损失，必须赔偿。
2．承租人没有经过出租人同意装饰装修，或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人的同意，这个损失也是损失，是给出租人造成的损失，应当予以赔偿。
3．承租人经过出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效而终止履行，双方当事人对扩建费用没有办理合法建设手续的，当事人双方对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用造成的损失，也是损失，应当赔偿。经过约定，原来也经过批准的，就按照约定处理。
这三种损失怎么赔偿，司法解释做了原则性规定，即按照过错程度确定赔偿责任，该谁的过错谁就承担，谁的过错比例大就多承担，谁的过错比例小就少承担，按照过错原则承担责任。一方过错一方承担，双方过错双方承担，按照过错的比例来承担。
（三）房屋双重租赁的效力问题
司法解释第六条规定，出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：第一顺序，是已经合法占有租赁房屋的；第二顺序，是已经办理登记备案手续的；第三顺序，是合同生效在先的。然后规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。这是关于双重租赁的完整规则。
在合同领域中，涉及双重关系的主要有两种，一种是双重租赁，还有一种是双重买卖。双重也可以是多重，三个以上的重合的关系是多重。在现实中，经常会用“一女二嫁”来表示这个意思，当然，《婚姻法》规定一夫一妻制、婚姻自主，当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西，既要卖给甲，又要卖给乙，当然只能卖给一个人。只有一间房，既要租给甲，又要租给乙，也只能租给一个人。
双重买卖的规则，出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一个，要遵循两个原则：第一，是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同，由出卖人的意志决定，可以卖给甲，也可以卖给乙，只能卖给其中一个人。第二，是债权平等原则，先手合同的买受人不能主张其有优先权，应当按照债权平等原则，每一个债权都是平等的，只能由出卖人决定卖给哪一方{4]。
对于后一种原则，很多人不同意，认为一定要有先有后，先者优先。但是，债权法的规则和物权法的规则是不一样的，债权法的规则是债权平等，不管先后；物权法的规则是不平等的，应当是先设立的物权优先，在一个建筑物上先后设立了两个物权，是完全可以的，在行使物权时，设立在先的物权优先行使，这就是物权优先原则{5]。既然如此，在双重买卖的两个买受人中，没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是，尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人，但只能履行一个合同，那么，对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任，要赔偿损失。双重买卖的违约责任，出卖人是没有办法逃避的。
租赁合同大体如此，构成双重租赁，也应该实行这样的规则，即：第一，契约自由，第二，债权平等。但是，在租赁合同当中有一些特殊的情况，尽管两个租赁合同的效力是平等的，但由于存在特殊情况，而使某一个合同具有了优先权。司法解释规定双重租赁，有三个顺序要遵守，顺位在先的优先：第一，已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后，有一个承租人已经占有租赁房屋，基于占有，或者说基于已经履行的合同，具有优先权，因为后手合同已经无法履行了。所以，已经占有房屋的承租人的合同优先，确认合同效力。第二，已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有，但有一方的合同先登记备案，备案的合同优先，确认其效力。第三，是合同生效在先。对此，我有不同意见，理由是，两个承租人的债权平等，没有在先在后的问题。司法解释认为生效在先而效力优先，就要履行前手合同，违反债权平等原则。不过，司法解释已经这样规定了，在司法实践中可以先执行，总结经验教训，以后还可以研究解决。
不论出现上述哪一种情况，对于没有履行的那个合同的承租人，出租人都要承担违约责任，赔偿违约行为造成的损失，或者赔偿违约金，或者定金不退。
（四）出租人的法定解除权
房屋租赁合同在履行过程中，出租人在什么情况下享有租赁合同的解除权，司法解释第七条做了规定，即：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
按照这个规定，出租人的解除权的产生条件是擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人要求合理期限内仍不予恢复原状。符合这个要求，就构成承租人的根本违约，出租人就享有解除权。出租人主张解除合同，法院应该支持。
（五）承租人的法定解除权
司法解释第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”按照这一规定，承租人产生法定解除权的条件是：第一，在租赁过程中，司法机关或者行政机关依法查封了租赁房屋，承租人无法使用，承租人可以请求解除。第二，租赁房屋出现了权属争议，租赁房屋到底是谁的都不知道，承租人当然可以要求解除合同。第三，不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，只要有其中一个违反就行了。在上述三种情况下，租赁房屋没有适住条件，承租人享有解除权，可以要求法院解除租赁合同。
三、房屋租赁期间的添附问题
司法解释规定的第三个问题，是房屋租赁期间的添附问题。添附是所有权取得方式之一，具体内容有三种：第一是附和，第二是加工，第三是混合。这三种情况都是发生所有权的原因，但《物权法》在所有权取得的原因中对此没有规定，但在现实生活中普遍存在，特别是在房屋租赁合同中更普遍。在司法实践中究竟应该怎样处理，必须作出规定。司法解释对此做了比较好的规定，能够比较妥善地处理房屋租赁的添附纠纷。
（一）处理房屋租赁期间添附问题的三个原则
在处理城镇房屋租赁合同中的添附问题时，应该遵守三个规则：
第一，承租人对租赁房屋添附的主要形式是装修、装饰、改建、扩建，是承租人将自己的动产添附在出租人的不动产上使其增值，承租人的不动产添附在出租人的不动产上，变成出租人的不动产权利。这种添附的性质是附和，是动产附和于不动产，是承租人把自己的动产即建筑材料附和在出租人的不动产之上。
第二，房屋租赁期间原则上承租人不得对租赁房屋进行添附。简言之，在租赁期间，承租人能不添附就不要添附，能不装修就别装修，能不改建就别改建，应当保持租赁房屋原状。这是一个基本原则，但有例外。
第三，承租人要求添附须经出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附双方达成合意，当然不违反前一项原则。未经出租人同意进行添附，就是违约。双方约定可以添附的，应当确认合意的效力，按照合意约定的规则处理。
（二）处理房屋租赁期间添附的具体规则
在具体规则上，司法解释规定了七种情况：
1．出租人同意添附租赁合同无效的
司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效，添附部分的处理分为两种情形：第一，未形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第二，已形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2．出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的
司法解释第十条规定的是出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的规则。承租人经出租人同意进行装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定，则应当按照约定处理。
3．出租人同意添附在租赁期间合同解除但形成添附的
租赁双方当事人经合意进行添附，承租人的添附当然没有问题。对于装饰装修构成添附，在租赁期间合同解除时，当事人对解除后的装饰装修费用负担又没有约定的，处理比较棘手。司法解释根据究竟是谁在违约的因素确定处理规则。
第一，由于出租人违约导致合同解除的，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间添附残值的，法院应予支持。因为出租人违约，在合同履行期间被承租人解除，承租人添附的价值并没有使用完，原因在于出租人，因此，出租人应当赔偿承租人添附的残值。
第二，由于承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间的添附残值的，法院当然不能支持其请求，因为是承租人违约而导致合同解除。这是由于自己的过错造成的损失，承租人无权请求赔偿。但存在三个问题：一是出租人继续使用该残值的，好像出租人占了好处，这并不是不当得利，因为是由承租人过错所致。二是出租人不利用添附残值，需要拆除，承租人还应支出费用。三是如果双方协商，对于添附的残值出租人愿意适当补偿，未尝不可。
第三，由于当事人双方违约导致合同解除的，对于剩余租赁期间内添附的残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任。处理的方法，要看过错的大小，按照过错程度承担相应责任。
第四，因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期间内添附的残值应该由当事人按照公平责任原则分担，每个人适当分担，但法律另有规定的，按照规定处理。
4．出租人同意添附租赁期满承租人请求出租人补偿装饰装修费用的
承租人经出租人同意装修装饰，在合同履行期满时，承租人请求出租人补偿装修装饰费用的，法院对此请求不予支持。其理由在于，双方当事人装饰装修都是经过合意的，按照一般情形而言，应当推定承租人的装饰装修价值在合同履行期满时使用完毕，租赁期间与装饰装修的费用应该相一致，承租人作为一个理性人应该有这个预期。在租赁合同期满，承租人要求补偿添附的费用的，当然不应支持。但是，如果双方当事人原来就约定在合同履行期满后还给承租人一定补偿的，当然没有问题，可以按照约定办。
5．推定出租人同意添附
推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但没有明确表示异议，法官依此推定出租人同意承租人装饰装修。出租人知道而没有去制止，没有反对，那么就推定其同意。如果出租人请求承租人恢复原状、赔偿损失的，法院也不予支持。出租人“明知”的证明，应当由承租人举证。
6．未经出租人同意承租人进行添附的
承租人没有经过出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人同意，当然应当由承租人自己负担，理由是承租人违反了不得添附的原则。而出租人请求承租人给恢复原状或者赔偿损失的，应当予以支持。
7．租赁期间承租人进行扩建的
承租人承租后对租赁房屋进行扩建，是更大的添附，必须经过出租人同意。如果合同无效，或者有效后被终止，双方当事人对扩建费用没有约定的，按照两种情况来办理：第一，扩建已经办理了合法的建设手续，扩建部分的权属归属于出租人，享有所有权，扩建造价费用由出租人承担。第二，没有经过办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。
四、关于租赁房屋转租问题
转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系{7]。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。如果承租人将租赁房屋完全转租给第三人，自己退出租赁关系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租赁关系，就不是转租，而是房屋租赁合同的债权债务概括转移{8]。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。
司法解释对于转租规定了六个问题：
（一）转租须经出租人同意
承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租{9]，为无效。对此，《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
（二）转租期限应当在本租剩余期限之内
司法解释第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。
因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。
（三）出租人的异议权和同意转租的推定
出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。
（四）次承租人可以参加本租发生的诉讼
转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。
值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用？按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。
（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辩权
承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。
至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。
（六）次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务
房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。
本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。
五、城镇房屋租赁合同的效力延伸
城镇房屋租赁合同的效力延伸有与继承相似，但不是继承。继承是一个人死亡后，他的财产由其继承人继承，继承人取得遗产的所有权。在房屋租赁合同中，转移的不是物权，而是租赁权。这就是当代民法物权债权化和债权物权化的问题。债权物权化的典型，就是租赁合同产生的租赁权，房屋租赁合同的这些问题，其实都是租赁权，租赁房屋本来是出租人的，但承租人根据租赁合同的债权而取得租赁权，可以使用、收益，还可以转租。这个租赁权就是物权化的债权。有的国家的法律承认租赁权是物权，但大多数国家还是仅把它作为一个物权化的债权对待。既然租赁权不是财产权，就没有继承问题，当承租人是自然人并且去世后，合同的租赁期还没有完成，《合同法》第二百三十四条明确规定，与承租人生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这就是租赁合同效力延伸问题。司法解释参照这一规定，第十九条规定了另外两个效力延伸的规则：
第一，个人租赁房屋如果是给个体工商户的家庭使用，不是自己使用，承租人在租赁期间死亡或者失踪的，其他家庭成员作为个体工商户的经营者，有权主张继续租赁合同的效力，一直用到合同约定的租赁期满。按照合同相对性原则，出租人、承租人是当事人，承租人死了，合同就应该消灭。但是由于租赁权具有物权化的效力，由于承租人是个体工商户，这时就准许个体工商户家庭的其他成员把合同的效力延伸到合同约定的租赁期结束后再消灭。这就是效力延伸的问题。
第二，个人租赁房屋从事合伙经营，即合伙人个人租赁房屋给合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失踪，其他合伙人说想把合同继续延续到租赁期满，也是可以的，其他合伙人有这个权利。
这两个规则，即使出租人不同意，个体工商户和其他合伙人也有权要求合同履行到租赁期限完成为止。这是强制性的规定。本来，民事法律关系主体消灭而消灭{10]，合同当事人一方死亡的，合同消灭，但在租赁中，由于租赁权带有一定的物权性质，所以它的效力可以延伸到合同期限届满。
六、买卖不破租赁原则的适用
买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移{11]，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
第一，承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
第二，规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
第三，如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
七、承租人优先购买权问题
关于承租人优先购买权，是司法解释重点规定的一个问题，写得很好，作为重点问题研究。
民法上的优先购买权，一是共有人的优先购买权，一是承租人的优先购买权，三是股东优先购买权，四是合伙人优先购买权等{12]。共有人之一出卖其共有份额，其他共有人有优先购买权。股东出让股权，其他股东享有优先购买权，是一个道理。出租人要出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权。这两个优先购买权设置的目的不同：共有人优先购买权的目的是尽量保持共有的状态，保持共有人之间的关系和谐。在同等条件下，共有人有优先购买权，能够继续维持共有的关系，承租人优先购买权的目的是对承租人的照顾，除此之外没有它意。比较而言，两种优先购买权的立法目的不同，共有人优先购买权的目的比承租人优先购买权的目的更重要，必要性更强。
在司法实践中，承租人优先购买权的适用比较混乱，缺乏准确的规则。例如，出租人没有尊重承租人的优先购买权，承租人主张侵害了其优先购买权，有的法院保障承租人的优先购买权，判决出租人和第三人的买卖合同无效；有的法院判决继续买卖，承租人有优先购买权，有的法院甚至直接判决争议房屋的所有权归属于承租人。
司法解释在承租人优先购买权问题上做了统一的规定，可以归纳为五个规则：
（一）承租人优先购买权的性质是债权
司法解释规定承租人优先购买权，确认这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同，效力有所差别，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效力低于共有人优先购买权，司法解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力{13]。
（二）侵害承租人优先购买权的救济方式为赔偿损失
正因为承租人优先购买权的性质是债权，是优先缔约权，而不是物权性质的权利，因此，司法解释规定，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买。这个规定与以往的理解是不同的[2]。我认为，这个做法大体可行，是有道理的，就是因为承租人的优先购买权的效力较弱，与共有人的优先购买权效力不同的结果。因此，不能再适用对侵害优先购买权的采取宣告买卖合同无效的做法了。
怎样确定侵害承租人的优先购买权，解释确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”，就构成侵害优先购买权。
这个规定有一个问题值得斟酌，就是有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，都不通知承租人，最后了不起就是赔偿损失而已。其后果，可能会使承租人的有效购买权成为一句空话。
（三）对以协议折价变卖方式实现抵押权的租赁房屋承租人享有优先购买权
司法解释第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”在对租赁房屋以协议折价、变卖方式实现抵押权时，出租人应当在合理期限内通知承租人，承租人主张优先购买权的，在同等条件下，可以优先购买，保障承租人的优先购买权。其条件是，租赁房屋原来是设置了抵押权的，出租人要把该房实现抵押权，是用协议折价和变卖的方式，才可以主张承租人优先购买权。这个规定还要和第二十条规定的实现抵押权不受买卖不破租赁原则限制联系起来。以租赁房屋实现抵押权不受买卖不破租赁的约束，承租人不可以主张继续保持租赁合同的效力，但在这里对承租人用优先购买权的方法来保护。
但是，应当注意，如果是用拍卖的方式实现抵押权的，不在此限。
（四）以拍卖方式出卖租赁房屋对承租人的保护
司法解释对以拍卖方式对租赁房屋实现抵押权的，专门作出规定，即第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”按照这一规定，以拍卖方式出卖租赁房屋，不论是抵押权人为了实现抵押权而出卖，还是出租人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的保护，就统一适用这样的方法，即出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，出租人和拍卖行都有义务在拍卖五日前通知承租人，如果承租人不参加拍卖的，就视为放弃优先购买权。这样规定是完全对的。
在司法解释的草案中，还规定了这样的内容：在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示高价购买的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理，保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的，应当予以损害赔偿。这样的规定是不正确的，司法解释将这些内容删掉，是完全正确的。
（五）对抗承租人优先购买权的法定事由
司法解释第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。
1．房屋共有人行使优先购买权
共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。
2．房屋卖给出租人的近亲属
出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系发生的优先购买权，是不是一个新的优先购买权，产生这种优先购买权的法律基础是什么？
3．承租人放弃优先购买权
出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。
4．第三人善意取得租赁房屋所有权
如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权，就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。
司法解释规定，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的，但如何确定损失，如何确定损害赔偿责任，司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。我的想法是，可以按照产生优先购买权那个时候的房价是多少，受到侵害后的房价是多少，其差别可以算作损失。还有一个办法，就是参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。
一、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
建筑物区分所有权制度，在2007年10月1日期实施的物权法中用专章进行了规定，充分表明我国民法学界及立法者已经认识到建筑物区分所有权制度的重要价值及其现实意义。因应了物业服务企业对小区、公寓、大厦进行物业管理服务及该项服务迅速发展的现实需要，对规范和协调我国物业管理服务关系、解决物业管理服务纠纷、提供了基础性和原则性的法律框架。应当认为，将对法院审理该类纠纷案件起到积极的作用。但不可忌讳、回避的问题是，建筑物区分所有权制度，作为我国首次以立法方式确立的一项物权制度，当中存在的问题仍然不少，在理解和适用上操作性仍然不够强。为此，最高院出台司法解释实在是其必然。笔者以下试图借理解解释内容的同时，指出其中仍然存在的有待解决实际问题。
1．解释关于业主的范围的认定。根据解释第一条第一款的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，均应当认定为物权法第六章所称的业主。即业主的范围包括通过依法登记、依据生效法律文书、继承、受遗赠等方式取得建筑物专有部分所有权的人，同时，该解释第一条第二款还规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。2．解释关于车位、摊位等特定空间作为建筑物专有部分进行认定的条件问题。根据解释第二条的规定，车位、摊位及其他房屋只要能够满足以下条件就应当认定为建筑物专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。但规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，则应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
3．解释关于对“住改商”问题的处理。“住改商”既包括专用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根据解释第十条的规定，业主将住宅即其专有部分改变为经营性用房，须经全部有利害关系人一致同意。而在解释的第七条就共有部分住改商进行了的规定，对改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，明确了必需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4．解释关于业主表决权问题的处理。根据物权法，业主的表决权的统计方式包括两种，一种是按业主人数进行统计；一种是按业主专有部分的面积比例进行统计。但就对业主购买两套甚至多套房屋，其表决权统计方式规定不甚明确，按专有面积当然不会存在争议，但是否应当按一个业主还是多个业主进行统计就不无争论。解释第九条对此有了明确规定，即出现前述情形时，在业主人数的统计上，仍然按一人计算。当然，笔者认为，该统计方式仅仅解决了技术上的问题，而对表决结果的影响为零。因为，业主的表决权的实现，人数或专有部分不是仅其中之一就可以决定的，而是必须两者都同时达到法定要求方可。
5．解释关于业主大会、业主委员会诉讼主体资格问题。根据物权法第七十八条及解释十二条的规定，业主大会、业主委员会可以作为案件的被告；结合物权法第八十三条的规定，似乎也排除了业主大会、业主委员会作为案件原告的可能性。笔者认为，不管是物权法、还是该解释的规定，将在很大程度上限制业主的维权工作，给业主维权带来了现实的困难。对损害全体业主共同利益的侵害行为，如果业主大会、业主委员会都无权作为原告进行告诉，而需要全体业主办理新的授权委托，或各个业主分别诉讼，不仅在成本上不合理，而且作为业主大会、业主委员会的职权也根本无从体现。这样的规定，显然弊大于利。
6．解释关于车位、车库应当首先满足业主的需要的认定。根据解释第五条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。从解释规定文义进行理解，该规定包含两层含义，即一是开发商可以将车位、车库采用出售、附赠或者出租等方式处分给业主；二是开发商必须按照配置比例进行前述处分。该解释内容存在的问题是，如果发展商的前述处分行为不符合前述规定，是否必然导致认定其处分行为为不符合“应当首先满足业主的需要”的情形，而可撤销或无效；而且该解释内容仍然没有解决好后面几个问题，一是“满足业主的需要”中“业主的需要”是指业主现实的需要为限还是也包括业主未来可能的、潜在的需要；二是“满足业主的需要”中的“业主”应作何种理解，如果根据该解释第一条之规定，结合物权法第七十四条第二款的规定，这里的业主就包括购买房屋的业主，也包括纯粹购买车位、车库的业主，如果作此理解，开发商就可能将车库、车位出售给房屋业主以外的人，而导致车库倒买倒卖甚至房屋业主买不到车库、车位的现象发生，也一定程度上给小区的物业管理带来难度。因此，此处的业主笔者认为应作限定解释，即限定其范围为房屋业主；三是对“业主的需要”是否应当作必要限制，特别是时效方面的限制，即在多长时间内业主行使购买、租赁车位、车库权利方可得到满足和法院支持，如果无期限限制，必然导致资源浪费，也导致其他业主利益受损，如需要多个车位的业主因无法得到满足而导致不便，该部分的物业管理费用长期无法收取而增加管理成本等。
（二）《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
伴随房地产业的蓬勃发展，物业管理作为新兴的服务产业也步入快车道，既给广大购房入住的业主带来极大的便利，也顺应了社会分工进一步细化的需要。然而，与此同时所引发的问题也越来越多，甚至矛盾有加深的迹象，以致专门形成一类以物业管理服务纠纷为法院审理对象的案件。即涉及民事诉讼、也不乏引发行政诉讼。最高院本次出台解释，既具有前述背景因素，但更多的是结合了新颁布实施的《物权法》的规定，以指导各级法院正确审理该类案件。解释共十三条，主要解决了以下几个问题：
1．关于物业服务合同法律效力的认定问题。解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释内容解决了两类合同的效力认定问题，一是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，由于此类合同主体为建设单位和其选聘的物业服务企业，业主不参与其中，而且多数情况下也没有向业主公示，因此常出现业主对该类合同不予认可并拒绝履行合同中约定的业主义务纠纷，解释直接肯定了该类合同的法律效力，一定意义上可以使纠纷得到解决，但笔者认为，由于该类合同侵害了业主的知情权，法律也没有就合同内容必须进行公示进行强制要求，不能不说是一大缺憾。二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，这类合同由于业主委员会、业主大会所代表的是全体业主的利益，其法律效力当然应当得到承认。
2．关于物业管理费收交中争议的解决。解释首先解决了房屋空置时是否具有交纳物业管理费的义务问题。由于现实存在业主收楼或视为收楼后一直空置的现象，而导致该部分业主提出其未享受物业服务而拒交物业管理费，为此解释做出了需要交纳的规定，即“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据物权原理，发展商已将房屋交付给业主控制，而无论该房屋处于何种状态，该业主当然具有和其他业主同样的交纳物业管理费的义务。其次解决了业主将房屋出租、出借情况下，物业管理费交纳主体问题，解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。此外，解释还就物业服务企业是否有权向业主委员会主张物业管理费进行了规定，明确指出，物业服务企业应当向业主主张。
3．关于物业服务合同未获续聘或终止、解除情况下相关问题的处理。主要包括两个内容，一是业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。二是物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
对《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）》的认识和建议
一、物业服务企业没有维修专有部分的义务
征求意见稿第二条：“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。” 这一条文有三个问题：
1、物业企业没有维修专有部分的义务。专有部分自交付以后，风险转移给业主，保修期内由建设单位承担保修责任，保修期后业主自行维护和保养。业主可以就专有部分的维修委托物业服务企业，但这属于另一个法律关系，不是物业服务企业法定的或者物业服务合同约定的义务
2、共有部分的维修养护，费用本来就是由业主承担的（管理费或者维修资金），而不是物业企业承担。权利人自行维修后由责任方承担费用只适用于责任人有保修义务的情形，物业企业不是保修单位，它即使未履行维修职责，应承担的是违约责任和赔偿责任，而不是承担维修费用。
3、“经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准”，如同“经多次治疗未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能属于建筑物先天质量缺陷，有的可能因为业主使用不当，不能一概归责于物业企业。确实属于物业公司不胜任，业主可以解聘，可以请求它赔偿损失，但不应当是自行维修后让它承担费用。
二、物业服务企业不应承担“安全保障义务”
征求意见稿第八条：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”我国民事侵权责任法上的安全保障义务来源于最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”从法理上看，义务人应当是经营性的或者是社会活动的组织者；面对的是不特定的对象；通常有自己的经营场所；它与被保障人之间的关系应当是消费场所与消费者的关系，或者是组织者与被组织者的关系，它对自己经营场所内的不安全因素具有控制、预防、改善、提示的能力。而物业服务企业不符合这些条件。
1、物业服务企业与业主的关系是雇佣关系。物权法第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2、物业服务企业没有管理业主及其活动的权利与能力。《物业管理条例》第二条：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、物业服务企业没有自己的经营场所，它是在业主的不动产之上为业主提供服务，服务的对象也是特定的。
4、法规明确规定物业服务企业在安全防范方面的职责是“协助”。《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”协助的对象，一是业主，二是有关行政机关，它们才是安全防范的责任主体。
综上，物业服务企业不应当承担安全保障义务。如果物业企业没有履行合同义务造成业主的损害，应当依照《物业管理条例》第三十六条承担损害赔偿责任：
“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这仍然是违约责任。违约责任以未履行合同为基础，安全保障义务只要受害人没有过错就不能减轻或免除义务人的责任，两者在实务中会导致不同的法律责任。而后者既无法律依据，也不合情理，会在实务中产生混乱，建议删除。
三、车辆丢失或者毁损的责任，应以合同为依据处理
征求意见稿第九条：“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”
这个条文第一款讲侵权责任，第二款才讲违约责任，顺序不大符合逻辑。“业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任”，等于先将物业服务企业置于赔偿义务人的地位，这既无法律依据，也不合情理。现实中这类纠纷越来越多，而在社会治安形势日趋严峻的情况下，作为汽车这种大宗财产的所有人，自己应当采取适当的风险预防措施，而不能只依赖于物业服务企业。事实上物业企业也不具备这个能力。
如果承认物业企业没有安全保障义务，那么本条第一款就不能成立。建议在这个问题上，仍然以《物业管理条例》第三十六条为原则来处理，具体条文建议修改为：
“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，车主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当依据车辆停放或保管协议的约定处理。没有车辆停放或保管协议的，按物业服务协议中的相关约定处理。没有物业服务协议的，按物业服务企业有无履行法规要求的保安义务，判断其是否承担赔偿责任。”
四、对从事物业服务的“其他管理人”应作出界定
物权法第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”而《物业管理条例》第三十二条明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”按建设部规章，不具有相应的资质，不能从事物业服务活动。故物权法所说的“其他管理人”，应当是指具有从事专项服务资质的服务商，而不是物业服务企业以外、却能从事物业服务的机构或者个人。否则，必然会导致物业服务的市场严重混乱，在恶性竞争、鱼龙混杂之下，严重损害业主利益的情况不可避免。故对“其它管理人”应当加以界定，并且它只能从事其有资质的专项服务。
建议增加一个条文：物权法第八十一条所说的“其他管理人”，是指具有相应资质的园林、机电维修保养、清洁、消毒、保安服务等专业经营者。其他管理人在经营范围内，受业主委托从事专项的物业服务。
五、业主转移房屋时恶意欠费的，继受的业主有清偿义务
现实中许多以投资为目的的买房人，直到将房屋出手，也不到物业服务处交费，而我国现行的不动产登记制度中，又没有权利瑕疵登记的手段，故物业企业对这种情形无可奈何。这不但是对物业服务企业的损害，也是对全体业主共同利益的损害。由于物业企业的员工大部分是农民工，欠费还会引发社会问题。鉴于此，建议确立“卖方欠费买方清偿”的规则，其理由和意义如下：
1、甲卖房给乙时，乙并不是简单地购买房屋，而是全面继受了甲所转让的不动产的权利义务。台湾《公寓大厦管理条例》第二十四条：“区分所有权之继受人应继受原区分所有权人依照本条例或规约所定之一切权利义务”，法理鲜明，可资借鉴。
2、甲乙双方交易时，就房屋是否存在欠费负担，即使没有恶意串通，乙也有注意义务；未尽注意义务，当然应当承担责任。
3、物业企业在甲长期欠费并找不到债务人情况下继续履行管理职责，已经构成无因管理，乙作为受益人也有偿还义务。
4、如果确立了这一规则，此类因房产转让而产生的欠费纠纷将大大减少。水电费较少欠费纠纷，就在于水、电供应者采取了甲欠乙还的规则。
论《物权法》中的“物权” 第3篇
一、物权的主体
罗马法时期和日耳曼法时期对物权主体均有限制, 罗马法上享有全部或部分人格的自然人可以成为物权的主体, 行使完全的物权需要有完全的人格, 奴隶作为物权客体, 不能作为物权主体。日耳曼法时期对物权也有着严格的等级限制, 日耳曼法物权主体资格依据自然人的自上而下的等级身份予以划分, 不同等级身份的人, 包括国王、大土地所有者、领主、自由民、农奴等, 其享有的物权的权能、数量和效力不同, 但都视为物权主体。中华民国以前, 夏商周时期以王为代表的统治阶层是物权主体, “普天之下, 莫非王土”, 其后的封建时期受儒家思想的影响, 物权主体也有严格限制, 家长和族长是物权主体的代表。近代以来, 随着社会的进步, 物权主体已经摆脱了等级的限制, “法律上的人, 是一个形式上的概念, 构成这一概念的必要条件只有权利能力”。我国《物权法》用权利人一词概括物权主体, 没有对物权主体设限, 笔者认为目前我国物权主体主要包括国家、集体、法人、非法人组织和个人。在我国, 国家所有权和集体所有权是最为重要的所有权种类, 构成我国经济制度的基础, 法人是独立的民事主体, 自然可以作为物权主体, 但是国有企业法人的财产性质目前存在争议, 笔者认为应肯定国有企业法人的财产属于国家, 以防止国有资产的流失。非法人组织主要有合伙等, 《合伙企业法》第二十条规定合伙人的出资、以合伙名义取得的收益和依法取得的其他财产均为合伙企业的财产。这样在解散前对合伙财产的支配的主体为合伙企业而非合伙人。物权概念的最大意义在于肯定了个人可以作为物权主体, 个人所有权与国家和集体所有权具有相同的效力, 受法律同等的保护, 这样不但使国家财产神圣不可侵犯, 个人财产也不得随意侵犯。长期以来我国坚持的是国家本位主义, 国家利益至上, 对个人利益不够重视, 《物权法》打破了绝对的国家本位主义, 坚持权利本位, 具有一定积极意义。
在我国《物权法》起草的过程中, 有部分学者提出《物权法》“在形式上是平等保护全国每个公民的物权, 核心和重点却是在保护极少数人的物权”, 而没有强调公有财产神圣不可侵犯, “是一部背离社会主义原则, 开历史倒车的法律”。笔者认为, 《物权法》调整的不是分配的过程和分配的方式, 而是分配的结果, 对社会的弱势群体有其他相应的法律进行特殊保护。在私法领域, 平等是基本原则, 在《物权法》中就体现为物权主体平等。每个物权主体所享有的物权可能并不相同, 如在我国土地只能由国家和集体享有, 但是当物权发生冲突时针对各个主体都应当适用平等的规则解决纠纷, 即使是国家与其他主体发生产权纠纷, 当事人也都有权请求法院明晰产权, 确认归属, 任何一方都不应有优越于他方的权利。在物权受到侵害后, 各个物权主体都应当受到平等保护, 《物权法》的精神是只要属于合法所得的财产都要受到《物权法》的保护, 公有财产要予以保护, 私人的合法财产也要保护。就经济制度来说, 宪法第六条规定我国目前处于社会主义初级阶段, 在所有制上实行公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。财产关系是最主要的经济关系, 各种财产权正是这种财产关系在法律上的体现。法律通过确认和保护各种形式的合法财产权益, 以使其适应经济发展的需要。《物权法》作为基本的财产法, 必然要求以维护基本经济制度为首要任务, 《物权法》所确认的平等保护就是对我国基本经济制度的正确反映。
二、物权的客体
《物权法》采取以物作为主要客体, 权利在法律有特别规定下作为例外客体的做法。《物权法》规定物包括动产和不动产, 以对物的分类取代了对物的界定, 这将给司法实践带来一些困难。按传统的理解, 动产和不动产的分类是日耳曼法上首先采取的做法, 这种划分是基于物的物理性质进行的, 指称的是有体物。依学者研究以有体物作为物权的典型客体有很多合理之处:一方面, 它界定了物权的内涵, 物权是以有体物为客体的, 因而物权就是有体财产权。这也使得物权与知识产权、债权、人身权等权利区分开来。另一方面, 物权以有体物为客体, 所以, 《物权法》就围绕动产和不动产的归属、移转而展开, 这就明确了《物权法》调整对象的范围, 有关无体财产就应当由其他法律来调整, 而不属于《物权法》的范畴。但是在现代社会, 随着科学技术的高速发展, 有体物已经并非物权的惟一客体。权利质权、权利抵押权等物权现象可以作为例外来弥补“物权概念的有限性”。但即使这样也不能解决无体物作为物权客体的现象, 所谓的“准物权”概念也只是学者的见解, 不能作为严格的法律概念。笔者认为必须打破物必有体的认识, 对作为物权客体的物进行广义解释, 既包括有体物也包括可以支配管理的无体物, 但不包括知识产品。这种意义上的物就可以包括电、气、热等人类可以支配的自然力, 可以包括网络上的虚拟物, 甚至可以包括空间和环境物权等正在研究的物权现象。开放的物的概念也可以包括将来可能出现的其他新的物权现象。
三、物权的两翼
支配与排他是物权的本质特征, 构成物权的两翼, 必须在物权定义中加以明确, 否则物权定义必是不完整的。
物权人对物的支配是一种直接支配, 所谓直接支配“系指物权人得依自己的意思享受物的利益, 无待他人的介入”, “对物的直接支配, 从本质上讲, 是指不管物处于何种状态, 不管物权人对物的管领、处分是否需要他人的意思或行为的介入, 物权永远是一种特定的人与特定的物之间的一种特定关系状态, 物权人与物都有某种权利义务上的关联性, 物权人能够直接影响物的地位和命运” 。笔者认为, 直接支配体现了物权关系中物权人对物的关系, 在某一特定的物权关系中, 特定的物权主体对特定的物采取何种措施, 进行何种行为在法律许可的范围内有自主选择和自主决定的权利, 不需要其他任何人意思的介入, 他人也不能以其自己意思支配他人物权。
在排他性的理解上, 我国学者存在争议。物权的排他性不是财产本身所具有的属性, 而是法律强行规定的。许多学者认为, 物权的排他性是指同一标的物上不容许性质互不两立的两种以上物权同时存在。也有不少学者认为物权的排他性即指“排除他人干涉”的效力, 一方面是指物权具有不容他人侵犯或直接排除他人不法妨碍的效力;另一方面是指同一物上不得同时成立两个内容不相容的物权。我国《物权法》的表述采取的是“排他”, 没有说明是排除其他物权种类, 还是排除他人干涉。笔者认为同一标的物上不容许性质互不两立的物权同时存在是物权的基本性质所要求的, 排除他人干涉则是对人关系说的成果, 在《物权法》没有明确所指的情况下应当认为“排他”包括上述两方面的内容, 物权成立上的排他效力、实现上的排他效力、对债权的优先效力、物上请求权效力等均属物权的排他性的应有之意。
《物权法》既然是关于物权的法律, 那么, 物权应是权利人支配动产和不动产所享有的权利。物权的直接支配、享受利益和保护的绝对性, 最终来自于法律将该物直接归属于权利主体, 物权在此前提基础上才有可能成为直接支配特定物而享受其利益的绝对权利。故而, 权利主体获得了法律赋予的特定物归属权后, 对该特定物直接支配、享受其利益, 并同时排除他人对支配与享受利益的侵害干预, 是物权的本质。物权的特性在于它是一种可以直接支配物的财产权;物权是一种对世权, 它是可以对抗权利人之外的世间一切人的绝对权利;物权是一种对财产的直接支配权, 这种支配权无须借助他人行为, 仅依照自己的意思就可以支配财产。
摘要：我国物权主体主要包括国家、集体、法人、非法人组织和个人。但是国有企业法人的财产性质目前存在争议, 应肯定国有企业法人的财产属于国家, 防止国有资产的不当流失。《物权法》所确认的平等保护就是对我国基本经济制度的正确反映。必须打破物必有体的认识, 对作为物权客体的物进行广义解释, 既包括有体物也包括可以支配管理的无体物, 但不包括知识产品。我国《物权法》的表述采取的是“排他”, 但没有说明是排除其他物权种类, 还是排除他人干涉。
关键词：《物权法》,物权主体,物权客体,物权的排他性
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物权法培训 第4篇
物权法教案 第5篇
教学目标：通过物权法的教学，使学生比较系统地了解和掌握物权法的概念和分类，基本原则，掌握物权法的基本理论和基本方法，认识物权法产生和发展的一般规律，领会和掌握我国物权法的基本精神和它的规范内容，从而为学好法学的其他分支学科奠定坚实的基础。
教学重点：物权法的概念和分类，学会用物权法分析具体案例 教学难点：学会用物权法分析具体案例
教学方法：课堂讲授，案例分析与讨论，结合多媒体的教学手段 教学过程：
一、导入
大家好，欢迎来到我们的课堂，这节课接着给大家讲物权的概述。前面，物的概念已经清晰了，什么是物，判断什么是民法上的物，标准已经出来了，物是物权的课题，沿着物找到物权，物权上升到一个层次，属于民事权利的一类，而民事权利又分为财产权和人身权，财产权又分为物权和债权，所以说物权属于民事权利中财产权的一种。正因为物权是财产权的一种，所以物权受到侵害以后可以通过损害赔偿实现完全救济，也正因为物权是财产权的一种，其受到侵害以后即便权利人受到精神损害也不得要求精神损害赔偿。下面我们就来看看物权的概念。
二、讲授
（一）物权的概念
物权体现了一种价值，根据《物权法》第2条第3款规定物权的概念，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。那么就从法律上规定了物权的概念。权利人是主体，针对的对象是特定的物，而不是所有的物，是特定下来的，比如说你有一辆车，你对这辆车就享有一种权利，这种权利就是物权，你对这辆车享有一种什么权利，享有一种支配的权利，你支配你的车，你可以开着你的车去商贸，你可以开着你的车去北京，可以吗，都是可以的，那么你对你的车享有支配权利的时候，就具有排他性，物权就是权利人依法对特定的物享有直接支配的权利，在支配的时候就要排除其他人的干扰，也就是说，我支配我财产的时候，别人只能消极地配合，怎么个消极配合法，就是不排斥不干扰我支配权利就OK了。
物权延伸出三个特征：
1、支配性
物能够被人控制，能够满足人的需要，怎么体现物能够被人控制呢，就是通过人对物的支配，怎么证明物能够满足人的需要，也是通过对物的支配。如果我不能对它进行支配，就谈不上它满足我的需要，所以说支配性体现了一种满足人的需要，是完全按照自己的意愿进行对财产的支配，第三人无权进行干涉。
2、排他性
你对财产支配时，排除他人对财产的支配，比如说你有一辆车，你要开车，别人也要开车，你要开这辆车去商贸教书，别人要开车到汉口学院教书，可不可以，这是不行的，除非得到你的许可。
3、绝对性
物权是对抗所有人的一种财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为一种绝对权，也称一种对世权。什么叫做对世权，就是指权利主体是特定的，义务主体不是特定的，除了权利主体义务，都是义务主体。这与债权特征是不同的，债权人是特定的，债务人也是特定的，债权人和债务人都是特定的，债权人的债权相对于债务人而言，债务人的债务相对于债权人而言，所以债权体现的是一种对人权，这是大家要区别开的。
（二）物权的种类
1、自物权与他物权
根据物权的权利主体是否是财产的所有人，可以把物权分为自物权与他物权。自物权是指权利人依法对自己所有的物享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权是惟一的自物权种类，因此自物权就是所有权。他物权是指非所有人根据法律或合同的规定对他人财产享有的物权，也称限制物权。所有权以外的其他物权就是他物权。
简单来说，自物权，是指权利人对自己所有的物享有的物权，他物权，是在他人所有物上所享有的物权。可见一个问题，你如果能在别人财产上享有一种权利，那么可见这种财产对你的利益和价值来说具有特殊的意义，讨论(三)物权的种类
1．民法典上物权的种类大致有以下几种：
(1)所有权，是指民事主体在法律规定的范围内对其物进行包括占有、使用、收益、处分并排他性的全面支配的物权。
(2)用益物权，是指依法对他人所有物享有以使用、收益为内容的物权。它是从所有权中分离出来的一项物权形式。传统民法通常包括地上权、地役权、永佃权、典权等。
(3)担保物权，是指为了担保债务的履行，在债务人或者第三人特定的财产上设定的具有变价权和优先受偿权为内容的物权。它包括抵押权、质权和留置权。
(4)占有，是指对物的占领、控制。
2．学理上物权的分类。在学理上，目前可以按不同的标准进行以下分类：(1)自物权与他物权。
(2)用益物权与担保物权。根据设立的目的不同，他物权还可进一步分为用益物权与担保物权。用益物权是以物的使用、收益为目的而设立的物权。如我国民法通则规定的全民所有制企业经营权、国有建设用地使用权、采矿权、农村集体土地及其他生产资料的承包经营权、等等。担保物权是以保证债务的履行、债权的实现为目的而设立的物权。如抵押权、质权、留置权等都是担保物权。
(3)主物权与从物权。这是根据物权是否从属于其他物权而存在所作的分类。主物权是指本身能单独存在，不需要从属于其他权利的物权。如所有权、使用权等。从物权是指从属于其他权利，并为所从属的权利服务的物权。如抵押权、留置权等。
(4)动产物权与不动产物权。根据物权标的是动产还是不动产所作的分类。以动产作标的的物权是动产物权。如动产所有权、留置权、动产质权等。标的是不动产的为不动产物权。如不动产所有权、地上权、地役权、典权等。
2、用益物权和担保物权
我们在他人物体上设定物权，我们的目的何在？用益物权和担保物权最大的区别在他人物体上设立的目的不同。设定用益物权，用的是物的使用价值；设定担保物权，用的是物的交换价值。举例说明。
3、动产物权、不动产物权与权利物权 动产物权是指以动产为标的物的物权。动产所有权、动产质权和留置权属于动产物权。不动产物权是以不动产为标的物的物权。不动产所有权、不动产抵押权和地役权属于不动产物权。
4、独立物权与从物权
独立物权是可以独立存在的物权，它与其他权利没有从属关系。所有权、地上权、永佃权、采矿权、取水权和捕捞权等属于独立物权。
从物权是从属于其他权利而存在的物权。抵押权、质权和留置权从属于债权而存在，属于从物权。
三、难点讲解与讨论
1、抵押权和质押权的区别
2、如何区别动产和不动产的登记
3、练习讨论：
下面不能作为抵押财产的（）Ａ正在在建的船舶 Ｂ在建工程项目 Ｃ城市土地使用权 Ｄ被法院查封扣押的车辆
物权法案例 第6篇
甲(债务人)向乙(债权人)借款1000元 并以自己的牛质押，并交付。(没签订书面合同) 一日丙路过乙家，见该牛强壮，便问来由，乙称自己所有，丙随愿意以1200购买该牛，乙同意，约定三日后付款。乙又提出付款时方可交付该牛
第二日该牛被丁盗走转手(在公开市场)卖给不知情的戊，戊刚牵牛，牛被雷劈死 备注(质押合同为要式合同)
问题1，甲乙之间的质押，因合同没有书面而无效 是否正确 为什么?
2，该牛意外灭失的风险由谁承担，为什么?
3，该牛的所有归属请做说明
4，乙丙之间完成交付了吗?如果是属于哪种交付?如果没完成交付 为什么?
第一问，不正确，质押合同虽然是要式合同，但因为已经交付质物了，因此可以消除形式上的瑕疵(参加物权法210条第一款，合同法第36条)!!
第二问，公开市场没有交代清楚，因为是盗窃物比较复杂(现假定为有资格的经营者)!牛灭失的风险虽然由戊承担，但不是因为善意取得，因为根据新物权法规定，我国对盗窃物不适用善意取得(虽然盗窃物合法取得情况下所有权人有权追回，但也要给付取得人支付的相应费用，这并不是善意取得，而是出于对取得合法占有之人的`一种补偿制度)，而本案之前的情况是，质权有效，因此乙取得质权，虽然丙和乙的买卖合同成立，但由于没有实际交付，因此该买卖合同成立但不生效!出质人承担意外灭失的风险，但被丁盗走后属于恶意非法占有，因此此时风险转移到了丁，所有权人和质权人都有权要求丁承担赔偿责任(现实中可刑事附带民事诉讼)!总结，第二问风险虽由合法取得人戊承担，但甲，乙的损失有权请求丙承担!!!
第三问，理由同上，牛的所有权仍然是甲(戊是支付了相应费用的合法占有人，并不是善意取得人)!!!
