物业怎样完善管理制度（精选8篇）

物业怎样完善管理制度 第1篇

怎样去做好物业管理

首先必须熟悉自己的业务，还有要细心观察，了解自己下属和业主的想法，小事一定要做好，考虑周全。有责任心，站在业主的角度，将心比心，换位思考。勤勤恳恳，任劳任怨，将业主的事情当做自己的事情来办。多站在业主的角度设身处地的为业主早想，及时为业主做好服务，让业主放心满意。能及时为业主解决问题。为人真诚。但也要充分认识到自己该干的事,工作内容有哪些,不用过度揽活。当然,该干的,不推卸!牢固树立服务意识、了解业主需要、全面掌握业务范围、尽可能公开应该公开的各项内容。

（一）物业管理服务要做到“五知”

1、知人――知道我们服务的对象是谁。

2、知心――要了解为主服务的心理需求。

3、知爱――我们要用爱的伟大力量去爱业主

4、知事――知道物业管理服务工作具体事务。

5、知为――知道每件服务工作怎么去做。

（二）做好物业服务，保证服务质量的五个方面：

１、追求物业管理服务质量――做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔： ２、树立物业管理服务形象――语言带微笑的亲和力，行为县文明的感染力：

３、提高物业管理服务能力――力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

４、讲究物业管理服务特色――根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务： ５、注重物业管理的服务效果――业主的满意率＋惊喜＋社会口碑：

（三）做好物业管理服务四点要求：

１、坚持物业管理服务目的的一致性。

２、物业管理服务要有透明度。

３、要保持物业管理优质的持久性。

４、加强物业管理服务的规范性。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物得管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。“把温馨留给业户”，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。

物业怎样完善管理制度 第2篇

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在以下十个方面：

一、服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

二、服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

三、服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

四、服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

五、服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

六、服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。

七、服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以

及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

八、服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

九、服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

十、服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务。

物业管理要在服务中加强管理，在管理中更好地服务。

物业怎样完善管理制度 第3篇

1. 物业税的概念界定

物业税 (Poperty Tax) 称谓沿自香港地区, 也称“财产税”或“地产税”, 一般以土地、房屋类不动产为课税对象, 在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款, 如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。目前我们所讨论物业税的基本内涵是:将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等主要在房产开发环节征收的多种税费合并为在房产保有阶段统一征收的物业税。

(1) 物业的含义。物业一词来自香港, 是粤港方言。在我国香港、澳门地区是作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。香港《差饷条例》规定:“物业”指任何土地 (包括水淹部分) 、或任何楼宇、建筑物、或其中部分, 作为独立或个别租赁单位或拥有单位, 或因获得许可而拥有或使用者。房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。这一概念中的不可分离的部分, 包括房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产的使用价值而设置的部分。前者如水、暖、电、卫生、通讯等;后者如这宗房地产周围的树木、花草水池等。房地产附带的各种权益同样依附于房地产, 与房地产物质实体密不可分, 包括房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产有三种存在形态:土地、建筑物和房地合一。房地产按用途可划分为:住宅房地产、商业房地产、工业房地产、农业房地产 (如农场、林场、牧场等) 、公益性房地产 (如政府办公楼、学校、医院1等) 、特殊房地产 (如教堂、寺庙等) 、混合房地产 (同时具备两种或两种以上用途的房地产) 。房地产由于其位置固定、不可移动, 通常又被称为不动产。90年代初物业以及物业管理的概念引入内地, 1997年制定的《上海市居住物业管理规定》对物业的定义是“住宅及其相关的公共设施”, 1998年《广东省物业管理条例》对物业的定义是“已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”, 2002年《天津市物业管理条例》对物业的定义是“指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。

(2) 物业税的实质。我国的物业税是一种什么性质的税呢?是所得税, 还是财产税?判断一种税是所得税还是财产税, 依据是该税的课税对象。所得税的课税对象是所得, 如个人所得税的课税对象是个人所取得的各项所得。财产税的课税对象是财产, 是对纳税人所拥有或支配的财产征税。财产分为不动产和动产, 不动产包括土地和地上建筑物, 动产是指人们所占有的除不动产之外的所有财产, 包括有形动产和无形动产两大类, 如固定资产、存货、股票、债券、银行存款等。按财产税的征收范围, 财产税分为一般财产税和特种财产税。一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征。但实际上, 由于许多动产无法征到税, 故各国对征收查实过于困难、征收费用过高或不宜作价的财产, 一般不列入课税范围中, 如家具、艺术收藏品、著作权等均不在应税范围之列。特种财产税是对纳税人所拥有的某一类或某几类财产课征, 如土地、房屋、不动产等。分析可得出对不动产开征的, 由不动产的拥有者纳税, 所以物业税实质上是一种特种财产税。

2. 物业税的基本特征

物业税是一种财产税, 它是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一, 通过比较我国现行房地产税制现状和西方物业税制度, 可以得出物业税具有以下特点:

(1) 从税种地位来看, 物业税是地方主体税种。以地方财政收入所占的比例来考察我国房地产税收的现状, 以2005年北京为例, 具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占政府收入的比例约为4.2%。与发达国家成熟的财产税体制相比较, 美国的物业税收入一直是各地方政府财政资金的支柱性来源, 一般要占地方财政收入的50%~~80%之间。20世纪90年代后, 美国州政府更是逐渐退出了房地产领域, 将几乎全部物业税留给地方政府, 地方政府财政收入中有近九成来自于物业税, 日本财产税收入占地方政府财政收入的1/3以上。可见, 我国的财产税在地方财政收入中的比重要远远低于国外财产税在地方政府财政收入的比重, 因此把物业税作为地方税种是我国现行房地产税制状况的要求, 同时也是为了更好的与国际财税体制接轨。

(2) 从税负水平来看, 物业税坚持“宽税基, 少税种, 低税率”的原则。宽税基是指除了对涉及公共利益和国家安全等机构的不动产免征物业税外, 其余的均要征税;少税种是指设置的房地产税收种类较少, 一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生, 另一方面又可以降低税收征管成本, 提高税收效率;低税率是指一般物业税需要根据使用性质的不同确定不同的税率, 总体上保持低税率。而我国现行的房地产税制状况中存在着项目繁多、规范程度低的税外收费, 名目林林种种, 数量因地而异, 多的地方甚至可达数百种, 征收范围狭窄、税基覆盖不全, 计税依据和税率设计不合理, 税率过高等情况。

(3) 从征收环节来看, 主要集中在房地产保有环节征税。这一点明显区别于我国现行房产税收制度。目前, 我国的房产税收制度保有环节税负偏轻, 流转环节税负偏重。如针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每平方米10元, 针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房的一律免税。而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~~60%, 同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税, 使企业的平均税负达到40%以上, 高于世界许多发达国家和地区水平。而美国的房地产, 在开发经营环节的税负相对较轻, 仅有交易税和所得税, 并享有税收优惠。而购置物业后的所用者、占有者则必须每年缴纳房地产税, 且一般实行统一的税率和征管办法。

二、如何构建完善的物业税法律制度

我国现行房地产税收体制中正是因为相关配套措施的缺失, 导致税收体制不能适应市场经济体制的需要。因此, 要构建完善的物业税法律制度还需要做好以下几个方面:

1. 健全房地产评估制度

按国际上通行的做法, 财产税一般是从价计征, 即按市场价值计征。采取从价计征方法的关键是合理确定财产的计税依据即税基, 所以评估机构设立的依据、职权范围的框定在物业税征管中就显得尤为重要。物业税立法应对房地产评估制度予以重视。具体而言, 可以从组建评估机构、明确评估机构性质、保障评估资金来源、加强评估人员资格认证及职业管理、完善评估技术以及增强评估工作透明度等几方面入手。

(1) 建立不动产评估机构, 明确税基评估责任。由政府税务部门牵头组建专职的不动产评估机构, 也可整合现有的政府部门的评估机构, 并由财政预算独立安排资金, 以确保其组织和经济上的独立性, 有效地排除政府和其他部门对评估活动的干扰。评估机构属于非盈利性的政府机构, 不同于其他房地产估价机构, 负责区域内应税房产计税价值的评估工作。为提高评估效率, 可以按照严格的筛选程序, 聘请符合条件的社会评估机构参与评估。物业税属于地方税, 地方政府应承担税基评估责任, 但具体到哪一级地方政府, 如何落实责任主体, 要取决于评估的效率性、公平性和经济性之间的比较。

(2) 完善房地产评估技术体系。房地产评估具有多种价值类型:市场价值、租金价值、实际价值和重置价值等, 而市场价值是最主要、最常见的一种。房地产的评估市场价值并不是纳税人各自拥有或承租不动产的个别评估价值, 而是由专门评估机构采用专业评估技术, 根据预定评估周期, 按税收关系区域所评估确定的计税评估价值。所以, 应从物业税税基评估的专业性、周期性、批量性等特点入手, 完善我国不动产评估技术体系。首先, 选择适合的专业评估方法。常见的方法有可比交易法, 即寻找与待估房地产类似的实际交易, 分析实际交易房地产与待估房地产的差异, 进而调整实际交易价格来确定待估房地产的评估价值;收入现值法, 即将实际或预期从待估房地产取得的收入 (租金或其他形式) 资本化为其在评估基准日的价值;重置成本法, 即由重新取得土地使用权或建造房屋所需成本扣除各种贬值得出的待估房地产的评估价值。税务部门在税基评估时, 可以根据不同应税房产选择不同的评估方法。其次, 规定合理的评估周期。由于不动产市场价值是一个动态的市场变量, 因此, 为提高税基评估的准确性和保证物业税税负的公平性, 评估应当定期进行。决定评估周期的因素主要有两个:一是房地产市场价值变化的幅度及频繁程度;二是重新评估的成本。我国物业税法应当明确规定恰当的评估周期, 避免因周期过长或过短而发生评估失准、怠于评估或评估成本过高等现象。一般而言, 以两年为一周期比较合适。最后, 运用批量评估方法控制评估成本。物业税税基评估是同时覆盖管辖区域内所有应税房产的价值评价, 工作量巨大, 所以, 在充分利用计算机等辅助技术的基础上, 应按照批量评估步骤进行评估工作:首先是收集和整理基础信息, 将区域内所有应税房产项目的位置、土地占用面积、建筑面积、建造时间、建筑结构、建筑材料、使用状况以及产权归属等基本信息归类整理并建立专门的数据档案;其次是获取和处理市场信息, 及时收集、分析房地产市场的销售价格、租金价格以及建筑成本价格变动等相关信息;再有是建立测试估价模型, 研究各种可能影响房地产价值因素之间的变量关系, 建立估价模型, 并进行实验性测试, 调整误差值;最后是一般性估价与特征性复查, 将待估房地产的有关信息输入估价模型, 得到一般性评估价值, 然后由评估人员根据待估房产的具体情况进行特征性复查, 提高评估结论的准确性。

(3) 增强评估工作透明度。为保护纳税人的知情权, 及时将房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。建立评估异议机制, 设计简便易行的异议程序, 指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请。

2. 建立财产登记信息制度

物业税的征收管理是个系统工程。在这个系统中, 各类信息的取得, 传递以及反馈是形成税收决策、履行征管职能的关键。世界各国的一个显著特征是注重信息收集、整理和分析, 也可以说信息的掌握和处理是税务管理和控制偷税漏税的基础环节。正如马其顿财产税改革所反映的, “在整个过程中的所有夹断, 征纳双方关于税制实施的信息沟通和共享都是很关键的”。而凡是物业税成功实施的国家、税务机关对于有关信息的收集、整理和分析又具有全面、多渠道、准确和信息处理手段现代化的特点, 使得对纳税人的征管产生某种威慑力。综观世界各国, 基本上都是通过建立完整的征税目录为信息收集提供依据的。

完整的征税目录应该包括所有应征税的地块、土地所有者及每块地的纳税额等在内的所有信息。从目前对于房地产管理的信息源分析, 物业税所需要的大量信息分散在政府各部门之中。我国目前多元化的不动产管理模式, 最为薄弱的不是基本信息的收集, 因为每个部门都存在一定范围、角度的信息来源渠道, 关键缺乏的是信息的交流与整合。我国要建立完善的物业税法律制度, 就必须借鉴其他国家的信息交流机制, 着手对涉税信息的收集制定一整套的实施办法和操作流程, 逐步取得基本税源信息, 建立地方物业税源库。

3. 建立有效的公众沟通机制

税收实践代表一种政治态度, 成功实施物业税的关键要素就是要取得纳税人的支持。如果纳税人既感到纳税后获得了令人满意的服务, 又看到税收的征收过程是公平而又可靠的, 那么他们就更有可能支持改革。然而, 在许多国家, 特别是国家主导性的税收制度改革都忽略了这一点, 从而导致改革的困难。在物业税制中建立有效的公众沟通机制, 有以下通行做法:

(1) 将评估和税收信息告知纳税人。现今普遍流行的做法是将这些信息公布在政府的网站上, 从一些财产税协会的网站可以直接链接到政府官方网站。从这些网站上, 纳税人至少可以了解到财产总额、评估价值以及税收负担这些基本信息。

(2) 经济全球化要求相关信息的发布不允许是多语言的, 财务信息在不同国家间的货币转换也必须简单快捷。在软件上, 已经达到了语言和货币的同时转换, 沟通也要达到这样的要求。这样, 即使房产的所有者和使用者与房产所在地使用的是不同的语言和货币, 税收管理部门也可以直接从他们身上获取所需要的信息。

(3) 可以通过电话或因特网找到纳税人的助手来获取相关信息。纳税人或者纳税人代表 (例如顾问、代表律师) 应该有权约见权威评估人员, 商讨评估价值或评估过程的相关问题。

物业税应当立足于现有法律框架, 在符合财税法律制度整体改革构想的基础之上, 借鉴国际物业税立法经验, 以改革土地使用制度为突破口, 采取统一立法、系统设计、分步实施的渐进模式。为保证税制统一和税负公正, 体现税收法定主义, 采取最高权力机关制定全国性法律的立法模式, 由我国全国人民代表大会及其常务委员会制定《物业税法》及《实施细则》。并以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则, 借鉴国际经验, 拟订物业税的纳税人、征税对象、税率、计税依据、减免税条款等实体性内容, 并遵循简便、明确和新旧税制相衔接的原则设置物业税的纳税时间、期限、地点、纳税申报、稽查及违法处理等程序性内容。

物业税法律制度从设计到实施, 会经历一个复杂的过程, 需要各个部门互相配合, 制定相配套的制度, 才能不断完善。通过不断探索和实践, 我们相信物业税制度定能够不负众望, 实现其应有的功能和价值。

参考文献

[1]许一:“我国开征物业税初探”, 《.财会研究》

[2]韩世同:“对开征物业税的研究与思考”, 南方网

[3]隆国强:《美国的财产税制度及对中国的启示——以德克萨斯州为例》, 北京:法律出版社, 2005年版

[4]国家税务总局税收科学研究所、中国税制改革与发展编辑部编:《2002年中国税官论税制改革 (上卷) 》, 北京:中国城市出版社, 2002年版

[5]耿星:“开征物业税中的评估问题”, 《税务研究》, 2004年第4期

关于物业管理制度的构建及其完善 第4篇

物业管理制度依据建筑物所有权而产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，甚至影响到社会的和谐稳定。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和諧的人际关系以及高效的工作效率，真正实现物业的价值。

讨论物业管理这个话题，首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务。首先说业主的权利义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。

物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

就现阶段来说，由于国民人均收入不高，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序

长期以来，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，许多物业过早破损，所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定。关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

物业怎样完善管理制度 第5篇

关于这个问题，目前至少有以下三种观点  ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。

笔者认为，三种观点各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一种观点提出的问题在《物业管理条例》出台以后已经在一定程度上得到缓解，由于《物业管理条例》的效果还没有完全表现出来，所以目前并不应急于将《物业管理条例》上升为法律。第二种观点比较可行，也具有可操作性，但是不够全面。尤其是容易出现中央与地方、地区与地区之间立法的冲突的问题。第三种观点提出建立行业协会进行管理具有创造性、新颖性。但是对物业管理进行立法的问题已经有很多学者进行过探讨，并认为立法是必要的  。

4.2  我国未来物业管理立法的发展方向

鉴于此，笔者提出以下观点：第一，加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二，各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；第三，在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。第四，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。

目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管

理的法治化任重而道远。

5  结 语

我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘：以北京市为例：居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的

32.1％。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势，同时公房制度改革也是一支催化剂。另外，商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大。无疑，随着物业管理法律制度的完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期。

音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐。物业管理法律制度就是现代建筑这场交响乐的最精彩的一篇乐谱。随着物业管理法律制度的深化和完善，必将演奏出一篇现代建筑美妙、精彩的雄浑乐章！

谢 辞

本文在写作过程中得到了耿焰老师、冯毅法官、王明红法官、刘昌华律师的细心指导和帮助，以及青岛市物业管理办公室、青岛市天泰物业管理有限公司的大力协助。在此表示诚挚的谢意。由于这篇论文是在实习期间完成的，所以时间和精力都是有限的。之所以能按时、保质保量的完成，很大程度上应该归功于我的父母，冷如平先生和刘玉美女士在生活上的照顾和在精神上的鼓励，在此我向他们表示衷心的感谢。另外我还要感谢我尊敬的老师，我亲爱的同学和朋友对我的支持、鼓励和帮助。

参考资料：

1、程信和、刘国臻编《房地产法学》，北京大学出版社，2月版

2、夏善胜主编《物业管理法》，法律出版社，4月版

3、何培华主编《房产法》，法律出版社，204月版

4、杨育林主编《房地产案件审判要旨与判案评析》，人民法院出版社，1月版

5、《济南时报~20购房完全手册》，济南时报年1月14日出版。

6、美国  《UNIFORM  CONDOMINIUM  ACT》

7、中国社会科学院法学研究所主办，《法学研究》(年第1~6期)。国内统一刊号：CN11-1162/D

8、  山东省政法管理干部学院主办，《政法论丛》(各期)。国内统一刊号：CN37-1016/D

9、恩格斯著：《论住宅问题》，人民出版社，1972年5月版

10、《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日实施

11、《物业管理条例》，2003年9月1日施行

12、梁慧星：《关于物权法草案》(西南政法大学五十周年学术讲座)演讲稿，摘自law-thinker.com/detail.asp?id=1782

13、王小莉主编《土地法》，法律出版社，2003年4月版

14、《中华人民共和国宪法修正案》，2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过，全国人民代表大会公布。摘自www.law-thinker.com/detail.asp?id=2083

15、中国法律思想网，www.law-thinker.com/。

16、中国民商法律网，www.civillaw.com.cn。

小区物业管理工作总结完善版 第6篇

从2013年8月17日至今快一年时间，首先要感谢各位业主的支持，在过去的时间里，积极配合，共同致力于小区的发展，现在，我将从以下几个方面对过去一年的工作做出阐述。

一、完善配套设施方面

1、自我公司接手物业以来，增设了道阐杆子，更换了地下车库设备系统，设置了门禁等，发行远距离卡200张，门禁卡300张，实行一库一卡制，使车辆进出井然有序。

2、在各重要地段，安装监控，对往来人员予以记录，使违法犯罪消除在萌芽之中。

3、对之前已损坏的单元门锁进行了修复。

4、在7栋、8栋、10栋进行了管道疏通，保护了小区卫生，方便了业主。

二、维修管理方面

1、电梯系统，专人维护，定期保养，有故障及时排除，保证系统的正常工作。

2、道路灯或其他照明随坏随修。

3、排水管，水泵发现问题及时维修。

4、污水池、化粪池定期清理。

三、环境卫生方面

2013年，刚接手这个小区时，窗户、楼梯扶手都是一抹灰，生活垃圾也随处可见，垃圾桶也配备不全，自我接手后，请了专门的保洁人员，实行一天两扫制，同时，补全了部分楼栋所缺少的垃圾桶，另外，聘请了专门的环卫人员，按时清运垃圾，保证了小区的干净。

四、绿化方面

之前小区杂草丛生，树木也无人修剪，显得乱而杂，后来，我集中了各部门人员进行了初步的除草，随后聘用了专业的人员对其打理。此外，还增设了其它树种，丰富了小区的植被。

五、治安方面

安装道阐杆子，设置门禁，安装监控等，在很大程度上遏制了盗窃等犯罪行为的发生，同时安排保安进行巡逻，特别针对节假日盗窃案件高发时段，实施重点布控，加派队员蹲守、避免无关人员进入小区、材料出入必须到值班室进行登记，截止目前为止，从未发生过一起盗窃事件。

此外，我也要对各位业主说声抱歉，因合同未签，导致部分工作不好开展，如：

1、对车库进行整顿

2、对各单元门锁再次进行修复

3、对绿化花坛进行修补，树木进行维护

4、在各单元门门口增设专门信息栏

5、联合业主委员会与前期物业进行交接，退还前物业公司拖欠的部分业主的物业费、水费、装修保证金等

6、建议使用封闭式管理，电梯也已经用了好几年，经常使用不当会造成电梯维修率上升，建议电梯使用刷卡制，这样杜绝外来人员随意进入小区，造成电梯频繁使用及安全隐患。

7、部份地方增加摄像头。

最后，我也想在这说说我的委屈。我在这之前也是通过竞标被广大业主选举出来的，在接手初期，我对小区的投入和改造大家有目共睹。大家都知道，业委会是在今年4月20日才成立的，那就是说，我们在没有业委会的情况下，一直在摸索努力做到最好，在这个过程中，服务存在瑕疵在所难免，我相信各位业主也是可以理解的，一口怎么可以吃成大胖子，是吧。现在小区管理已经走上正轨，重新选举物业直接影响到业主的利益，当然也包括我的利益，所以个人觉得有些小小的不公平，对那些已缴会缴物业费的人更加不公平。俗话说，和气生财，和谐发展，业委会和我都是为广大业主服务的，所以我还是很一如既往的支持业委会的工作。在此同时，也要谢谢各位业主以往的支持与合作，希望你们能继续支持我，说句煽情的话，我对这个小区是有感情的，也是这次竞标物业公司中最了解这个小区的，我会改善自身的不足，为各位业主提供更加优质的服务，所以请大家继续支持我，支持长鸿，谢谢大家！

怎样做一名优秀物业管理员 第7篇

一、志存高远

1、中华民族百年来佳的创业期。

〃在这个黄金时代真正有才学的人不会淹没。

〃年轻是最大的优势，珍惜每一天，奋斗每一日。

2、你的奋斗目标是什么？

〃世上从来没有过胸无志向的人能够持续取得成功，即使碰运气暂时成功，也是昙花一现，转眼即逝。

——成功学之父拿破仑〃希尔

〃人们最常见同时也最高昂的一个错误，是认为成功有赖于某种天才、某种魔力、某些我们不具备的东西。而成功的真正要素其实就掌握在自己手中，其第一要素，就是人首先要有超越常人、也超越自身的人生目标。

——管理大师布科

3、坚持就是胜利，千万不要半途而废。

〃一个人倾十年之功是可以成就一件大事业的！

李时珍、司马迁、张瑞敏、广东无数个年轻的创业英雄…… 〃患难困苦是磨练人格的最高学府。

二、真诚做人

1、德才兼备，首要是德。

〃公民守则20字：爱国守法，明礼诚信，团结友善，勤奋自强，敬业奉献。

〃老老实实做人，踏踏实实做事。

〃“人之初，性本善；性相近，习相远。”与正直有料的优秀人物交朋友。

2、任何时候不能放弃做人的原则。

〃正直忠诚，光明磊落。

〃滴水之恩，当涌泉相报。

〃精忠报国，谨守孝道，与人为善。

3、工作的意义不仅仅在于领取一份工资养家糊口，更重要的在于学习做人，增长本领，体现个人对社会的价值。

〃李嘉诚至今勤奋工作为了什么？

〃周恩来个人在银行没有一分钱存款。

〃雷锋：人的生命是有限的，为人民服务是无限的。我要把有限的生命投入到无限的为人民服务之中去。

三、勤奋做事

1、三心可贵：进取心，责任心，自信心。

〃心态决定一切。消极树与积极树案例。

〃责任心：肩负重任，坚守岗位，智能双全。

〃信念是抱着坚定不移的希望与信赖，奔赴伟大荣誉之路的热烈感情。

2、细节

〃勿以善小而不为，勿以恶小而为之。简单的事情最难做好，更

难持久做好。

〃素质高低的真正区别是什么？细微之处的认真，最后一分钟的认真。种瓜得瓜，种豆得豆。

〃伟大在于细节的积累。从小事做起。

3、以勤补拙，勤能补拙。

〃上帝给大多数人的智商相差不大，关键在努力，在环境。〃怀着学习的心情做事。

〃学习日本人、韩国人、手脚不停，主动补位。

四、法律意识

1、法规的重要

〃法制观念〃消防知识〃擒拿格斗本领 〃今非昔比的客户

2、安全首要

〃防患于未然〃安全就是效益。

五、客户沟通

1、服务客户，最高原则。

〃客户导向〃客户卫士〃客户朋友

2、沟通技巧

〃大多数发怒的客户需要一个台阶下，先说道歉，马上协调解决。任何情况下不应骂人、动拳脚。

〃注重客户的心理感受和心理满足。

〃你会说话吗？（善解人意，设身处地为客户着想）

3、同事沟通（内部客户）

〃尊重——现代人的基本素质。

〃理解——严于律已，宽以待人。

〃交流——团队效率的润滑剂。

六、天天学习

1、快速变革的时代

〃〃物业管理知识

〃全球巨大的培训市场（1700亿美金）

2、终身学习的概念

〃保持竞争传热的唯一源泉。

3、每年最少读十二本好书，听五次高级讲座。〃读书人比不读书人多活了两辈子：过去和未来。〃“三日不读书，面日可增”。

〃争取和创造展示自我的机会，自找苦吃！

物业怎样完善管理制度 第8篇

物业管理, 指业主通过选聘物业管理公司, 并按照共同制定的相关服务合同, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 进行卫生与活动秩序相关区域的维持。物业管理作为服务产业中的一种新兴的产业在社会中迅速普及和发展, 但在物业管理的相关法律法规条例中, 出现了与实施不符, 不够完善的法律条例, 所以物业管理中存在的矛盾和问题正逐步的的显现出来。由2003年5月28日国务院审议颁布实施的《物业管理条例》, 这一法规填补了立法的空白, 有利于解决物业管理纠纷, 但在实践操作中有一定的局限性。全国人大十届五次会议在2007年3月16日召开并通过的《中华人民共和国物权法》对物业管理问题做了一些原则性规定, 进一步向物业管理法制化前进。但是, 我国的物业管理法律制度仍然存在着许多待解决的问题, 需要我国相关的法律部门在物业管理法律法规中加以完善。

二、我国物业管理法律制度现状

1. 从立法层面看

从我国的立法体制上来看, 迄今为止我国目前没有一部专门关于物业管理的法律法规。在当前法律关系效力最高的《物权法》中, 由于法律在实施的过程中可操作性很差, 在物业管理的规范方面很大程度上都借助于其他相关方面的法律法规。《物业管理条例》是专门规范和管理物业方面的行政法规, 在物业服务管理的过程中有利于法律法规的进一步落实, 能够对物业管理方面的相关法律进行规范, 通过法律解决物业管理中的民事纠纷,

违背了物业管理的正常立法程序, 应当先有《物权法》, 而后是配套法规。《物权法》出台后, 《物业管理条例》必然要顺应服从《物权法》的规定, 加以修改完善并与《物权法》相协调统一。地方上, 各地结合本地情况出台的规章制度, 在物业管理条例内容上会有很大的差异, 在这其中还会与国家的相关法律规定不相符, 导致了我国在物业管理在立法方面的不统一性。

2. 从法律制度层面看

业主委员会的身份和地位从相关的法律制度上看是不够明确的, 因此在法律上也没有相应的民事主体资格。人民通过业主大会的民主选举中产生的民主组织就是业主委员会, 其中的成员是由业主民主选举出的代表构成, 所以业主委员会能够充分广大业主的利益。业主委员会的选举是一项广大业主履行业主公约的一项权利, 具有监督管理物业的性质。另外, 业委会也被赋予处理外部关系的权利与职责。物业管理服务收费的政府指导价机制不够完善。《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等这些物业管理方面的行为规范是物业管理服务收费情况的相关法律。

《物业管理条例》中相关的法律规定了, 在物业服务费收取的相关方面, 物业公司应制定合理的费用标准, 其制定的过程应该是公开进行的, 并要为广大业主提供与费用相适应的服务水平。从条例中可以看出, 在我国物业管理的收费都是由政府来定价, 并提供相应的指导价格来规范费用制度。所以物业公司与业主们共同约定的价格不能超过指导价格的范围。物业管理作为一种市场行为, 应当适应市场环境的变化, 根据经济市场的具体情况改善现存的、不完善的物业服务的相关收费制度, 适应国家对于市场价格的宏观调控, 进而对物业管理服务价格通过完善市场竞争机制的方式对价格进行调节。

3. 物业管理模式单一

物业管理模式主要包括两种, 一种是物业管理公司管理, 另一种是业主自营式管理, 由业主对建筑区划内的物业进行直接管理。我国在《物权法》出台之前, 实行的是物业管理公司通过委托管理的单一模式提供相关的物业服务。这种单一的委托模式一般情况下是针对整个小区的物业相关工作进行集中的管理, 所以这种管理模式是非常专业的, 其管理效果在实施后也是突出的, 其中不足之处就是费用较高, 像一些收入偏低的居民是很难接受的。而且这种模式也不适宜在旧小区推行, 也没有给业主选择的权利。而《物权法》的规定肯定了物业管理的自我管理模式。所以, 现行的单一委托管理模式已经不能够适应社会的发展需要, 与《物权法》的原则性指导不符。

三、我国物业管理法律制度之完善

1. 保障物业管理立法内容的一致性

按照《物业管理条例》的有关规定, 在不同地方各级立法部门和政府应该全面且系统地梳理和调整自己的物业管理法律法规和规章, 在形式上和内容上保持与全国《条例》的统一。首先要将各地的条例统一称为《XX省 (市) 物业管理条例》。其次还要统一基本法律概念和物业管理法规中的一些基本概念的涵义, 并与全国《条例》的相关规定保持一致。最后还要统一立法内容。地方立法要修改与《条例》规定矛盾的条款, 使地方立法和全国立法保持一致性的原则。

2. 明确业主委员会的法律地位

在现有的《物业管理条例》的实施中, 由广大业主通过民主选举产生的业主委员会是业主大会的权利执行部分, 它是一种无经费来源、无固定场所和专门的执行人员组成的机构。它在组成之后需要向相关的行政部门报备存档, 在法律上业主委员会的地位是非常不明确的, 由于业主委员会不能够独立承担民事责任, 所以在现实中是很难进行实际操作的, 基于地位的原因, 业主委员会很难真正实现维护业主的合法权益的职责。大部分业主处于弱势地位, 应该增设具有法人地位的业主代表机构, 体现“业主自治”精神。与此同时, 更应该明确在业主人数非常少的情况下, 是否同意业主聘请个别的物业管理专业人员来对管理物业中产生的大小问题进行管理。

3. 规范物业管理规定

在相关的物业管理服务法律法规突出表现的关系中, 其中表现的主要方面就是民事法律关系, 这种关系凭借的是权利与权利之间的制约关系, 通过这种关系的自行制约实现法律条例对于社会关系的调整, 这就是二者的自行调节方式, 也就是常说的私法自制。我们在法律关系中应进一步明确各方主体的相关责任, 并积极发挥在物业管理方面民事主体的自觉和主动性, 进而减弱政府在物业管理法律关系中的主体地位, 对各个主体进行公平公正的规范, 进而使民事主体通过自己的实际行动, 对主体进行关系上的调节。在私法自制方面, 它是由人们在法治社会中的不断实践所得来的智慧结晶, 也是防止民事纠纷和恶化的手段。

4. 完善相关配套法律法规

在完善《物业管理条例》的基础上, 我们必须尽快出台并且完善与它相配套的相关法律法规, 同时还要结合各个地方的实际情况, 进行相关条例细则的颁布和实施, 加强相关条例的执行力度, 进而发挥物业管理相关法律的实施作用。配套的法律法规或者规章制度要能规范所有的流程, 还要突出业主在物业管理上的地位, 既要有利于维护业主的合法权益、也要便于业主履行自己应尽职责, 在政策管理要能充分体现出政府偏向弱势群体的表现。这时还必须有计划的增加法律法规中可实施性质高的法律条款, 进而使法律条文中的依据和办法, 应用到物业服务管理生活中出现的问题中, 加强法律的实施效率。在法律的监督方面, 应进一步加强对于执法的有效监督, 尽量做到执法必严, 对于那些严重危害和侵犯业主权益的物业管理公司, 要坚决予以取缔让其承担法律责任。

摘要：随着我国房地产业的迅速发展, 越来越多的人成为小区里的业主, 业主和物业公司之间的矛盾也越来越多。目前, 我国的物业管理制度还不完善, 相应的法律法规也有待完善。本文从物业管理法律制度的现状以及存在的问题出发, 进而提出了完善我国物业管理法律制度的方法。

关键词：物业管理,法律制度,管理模式

参考文献

[1]牛玉璞.我国物业管理相关法律问题研究[J].辽宁行政学院学报, 2010, (7) :36-37.