万科偿债能力分析（精选6篇）
万科偿债能力分析 第1篇
万科A 偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。
一、万科基本情况介绍：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
二、万科A偿债能力分析
（一）短期偿债能力分析 1.流动比率
2008年年末流动性比率= = =1.76
2009年年末流动性比率= = =1.92 2010年年末流动性比率= =205521000000/129651000000=1.59
分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率
2008年年末速动比率: = = =0.43
2009年年末速动比率: = = =0.59 2010年年末速动比率: = =（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56
分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。
3、现金比率
2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
（二）长期偿债能力分析 1.资产负债率
2008年年末资产负债率= = =0.674
2009年年末资产负债率= = =0.670 2010年年末资产负债率= =161051000000/2***=0.747
分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比
2008年年末负债权益比: = = =2.07
2009年年末负债权益比: = = =2.03 2010年年末负债权益比: = =161051000000/5458620000=2.95 分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数
2008年年末利息保障倍数: = = =10.62 2009年年末利息保障倍数: = = =16.02 2010年年末利息保障倍数: = ==24.68
分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。
万科A 偿债能力分析 企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。
一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
二、万科A偿债能力分析
（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008年年末流动性比率= = =1.76 2009年年末流动性比率= = =1.922010年年末流动性比率= =205521000000/129651000000=1.59 分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008年年末速动比率:= = =0.43 2009年年末速动比率:= = =0.592010年年末速动比率:= =（205521000000-333000000）/129651000000=0.56 分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。
3、现金比率2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95%2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
（二）长期偿债能力分析1.资产负债率2008年年末资产负债率= = =0.674 2009年年末资产负债率= = =0.6702010年年末资产负债率= =161051000000/2***=0.747 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008年年末负债权益比:= = =2.07 2009年年末负债权益比:= = =2.032010年年末负债权益比:= =161051000000/5458620000=2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数2008年年末利息保障倍数:= = =10.622009年年末利息保障倍数:= = =16.022010年年末利息保障倍数:= ==24.68 分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。
万科偿债能力分析 第2篇
(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
(2)现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。
(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。5.3 万科企业股份有限公司未来展望
房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。
2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。6 整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议 6.1 营运能力分析中存在的问题
上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。
(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。
(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。
(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21 世纪资产管理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运能力进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用【7】。
(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析。而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。
6.2 对企业营运能力分析的创新指标建议
目前,由于企业外部环境的变化,以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键部分,公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；创新能力,如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额【8】。归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。
6.2.1 员工满意度和保持力
员工关系着企业的成功运营和成长。流程、系统、计算机和外来顾问都可以作为辅助工具,并可能对其有所帮助,但使企业运转的核心最终还是企业的员工。员工推动客户关系,他们负责创新与提出新的理念。员工运营企业,他们与合作伙伴共同促进企业的成功。员工的工作成效是企业成功的核心要素。但是长期以来,很多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力成本,而忽视了员工的生产效率。并且,很多企业都要承担以各种方式保证人们就业的社会责任。因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单。随着社会的发展,这种态度需要加以改变。拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争。中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作。只有员工满意度和保持力得到保证,企业的管理才会显得更加方便和有效,整个企业的营运能力优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的。6.2.2 管理的有效性
随着人类的进步和组织的发展,管理所起的作用越来越大。概括起来说,管理的重要性主要表现在以下两个方面:第一，管理使组织发挥正常功能。管理,是一切组织正常发挥作用的前提,任何一个有组织的集体活动,不论其性质如何,都只有在管理者对它加以管理的条件下,才能按照所要求的方向进行。第二，管理的作用还表现在实现组织目标上【9】。在现实生活中,我们常常可以看到这种情况,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、善于管理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术,却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的管理,充分发挥其潜力,反而能更胜一筹,从而在激烈的社会竞争中取得优势。通过有效地管理,可以放大组织系统的整体功能。因为有效地管理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用
【10】
。所以，一个企业的管理有效性对整个企业组织的营运能力来说至关重要,企业应该把握其管理的有效性，并且重视这一指标的分析。6.2.3 市场占有率
市场占有率,也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比。在西方,当一个企业获得市场25 %的占有率时,一般就被认为控制了市场。市场占有率对企业至关重要,一方面它是反映企业经营业绩最关键的指标之一,另一方面它是企业市场地位最直观的体现。市场占有率对企业很重要,但其含金量对企业来说则更为重要。市场占有率并不是企业追求的目的,而是企业为达到目的所采用的手段。很多企业在“先市场后效益”、“先规模后效益”的误导下,变成了市场占有率的奴隶【11】。所以,把握适度的市场份额,分析市场份额，才不会使企业本身的行动目的过于麻木,影响了企业本身的经营业绩,以至于影响了外界对企业本身的营运能力的评价,使企业价值贬值,竞争力受到重大的影响,使企业蒙受损失。7 结论
总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是“人”的问题
【12】
万科偿债能力分析 第3篇
2006年初起, 上市公司股权激励计划开始兴起, 众多上市公司纷纷提交审批报告。2007年是中国经济的繁荣时期, 2006年已经审批通过的股权激励计划得以顺利实施。但是, 自我国股权激励制度实施以来, 出现了很多问题。高管的天价薪酬遭到质疑, 一些高管辞职套现的现象让人们开始怀疑股权激励制度的本质, 有些企业在引入股权激励后甚至在业绩报告中出现亏损, 这与我们的预期相差甚远。那么, 股权激励能够有效激励管理层追求股东权益最大化, 还是被管理层当作最大化自身权益的有效工具?上市公司是否应该放慢股权激励方案的进程, 等待时机进一步成熟?从美国引进的股权激励制度是否能够适应中国的土壤?是否应该引入股权激励制度来促进中国上市公司的良好发展?这些问题的探讨在中国股权激励的发展历程中具有非常重要的意义。下面将以房地产行业的领头企业万科为例, 探讨股权激励在中国的发展问题。
一、万科公司股权激励计划简介
深万科全名为万科企业股份有限公司, 其前身深圳市现代企业有限公司成立于1984年, 在1988年改制为“深圳市万科企业股份有限公司”, 以房地产为核心业务, 总股本为41332680股, 注册资本为人民币41332680元。1991年公司A股在深圳证券交易所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一, 股票简称“深万科A”, 证券代码“0002”。此后, 公司经营规模迅速扩大, 逐渐在中国大陆的房地产开发行业崭露头角。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业, 据2008中国房地产百强研究报告披露, 综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税6个方面的20个指标, 万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。
(一) 万科对于股权激励具体形式的选择
虽然股权激励计划有多种形式, 激励效果各有不同, 也各有利弊, 但是目前国内企业主要采用股票期权和限制性股票这两种形式, 其中又以股票期权为主。
万科的三年股权激励计划采用了无偿授予的限制性股票形式。
股票期权具有高风险高回报的特点, 比较适合处于成长初期或扩张期的企业。相对于股票期权, 限制性股票更接近于奖金, 着重于业绩等指标的完成, 从这种激励方式的特点来看, 比较适用于一些收益和盈利增长水平比较平稳的传统成熟行业。
虽然从万科在2006年及前几年的状况来看, 企业还有增长的潜力, 而成长需要大量现金, 即使利润的高速增长足以支付大量现金奖励, 但是基于短期目标而实施的现金鼓励并没有长期效果, 如果想促使管理层从股东利益的长远角度考虑, 可以采用股票期权的激励方式。但是出于种种方面的考虑, 万科采用了限制性股票的激励方式。万科之所以采用限制性股票的方式, 主要是因为股票期权定价模型的不确定性和不准确性。从另一方面讲, 限制性股票更有利于道德风险的控制, 因为业绩等指标在服务期限和业绩上对激励对象的约束较强, 使激励对象能把精力放在创造价值上, 而不仅仅关注股价的涨落, 能够更有效地激励管理层最大化股东价值, 尤其在资本市场不发达的情况下, 单是股价指标并不能起到有效的激励作用, 而授予限制性股票的考核指标可以把股价和业绩结合起来, 从多方面考察激励对象的努力。限制性股票另一个显著的优点是:在企业预计付出成本相同的条件下, 股票期权所需要的股票数量要大于限制性股票的数量 (因为股票期权以股价差额计算, 而限制性股票是以股价计算) , 也就是说, 奖励限制性股票对于现有股东价值的稀释效应要小于奖励股票期权所产生的稀释效应。
(二) 万科在业绩指标考核方面的要求和特点
万科激励基金提取的财务考核指标主要有三:一是年净利润增长率超过15%;二是全面摊薄的年净资产收益率超过12%;三是当年每股收益增长率超过10%。
净利润增长率超过15%的指标主要对于万科来说, 是比较低的。从2000年到2005年, 除了2002年, 其他年份的净利润增长率都大大高于这个指标, 而2006年达到了59.6%, 2007达到了124.8%, 相比之下, 15%这个指标是明显偏低的, 几乎可以确定地说, 只要行业状况没有太大变化, 净利润增长率绝对可以达到15%的考核指标。年净资产收益率超过12%的指标相对比较合理, 尽管2004年超过了14%, 2005年超过了16%, 但是12%这个标准在同行业中已属较高水平, 也可能是万科预期到成本 (土地价格等) 会在未来几年内上涨, 会降低净资产收益率, 因此适当调低标准到12%。事实上, 在股权激励计划的三年中, 净资产收益率都达到了这个标准。整体来看, 万科的财务考核指标总体偏低, 而万科在2005年就预期未来三年要进入快速增长期, 但还是把考核指标定为低于2004和2005年业绩, 这不禁让人怀疑股权激励计划究竟是不是一种变相的奖金, 而无关长期激励的目的。万科激励基金提取的股价考核指标是:只有下一年的年平均股价超过本年的年平均股价, 信托机构才能提取激励基金, 否则将此要求顺延到第三年, 如果第三年的年平均股价超过本年的年平均股价, 股权激励计划仍可实施, 否则取消。
二、万科股权激励计划中的不足之处
(一) 股权激励计划诱使管理层操纵会计利润
万科作为房地产企业, 可以合法操纵利润的空间很大, 也就是说, 管理层有可能利用职务之便操纵会计利润, 从而影响激励计划业绩考核目标的实现, 获取私人利益, 但是利润调控却会影响会计报表的真实性和准确性, 这些不合理的收入损害了股东利益, 甚至影响公司长远发展。从利润调控的角度来讲, 收入确认和存货跌价准备是两个可调控性最强的方面。
1. 销售收入的确认时间
在房地产这一特定的行业中, 开发项目的周期较长, 一年以上的项目占大多数, 生产和销售的周期都很长, 销售收入的确认比实际销售状况滞后很多, 导致账面上会存在大额预收账款, 在工程竣工、消除退房等不确定因素后才能计入销售收入, 也就是在随后几年才能确认收入, 因此包含有许多主观因素。不仅如此, 在项目数量、扩张速度等方面也存在同样的问题, 这是无法避免的。而正是房地产行业的这一特点, 给管理层合理调控利润创造了空间。这一点在万科公布股权激励计划的时候就遭到一些股东的质疑, 因为2005年已售未结的款项将在2006年确认为收入, 一些股东认为万科故意隐藏一部分利润在2006年确认, 使业绩考核内容达到标准更有保障。由于在会计处理中, 销售收入的确认是较难把握和鉴定的, 因而也很难判断万科对销售收入的确认是否合理, 只能从所披露的具体销售情况及审计报告中大致了解, 但即使是在合法的范围内, 销售收入也还是存在调控空间, 但却未必是最合理的处理方法。
2. 计提存货跌价准备
万科2007年购入高价土地, 尽管万科在2007年已经感知到中国房地产行业可能过热的现象, 并在中期报告和三季度报告中提出警示, 但是考虑到如果一个房地产企业停止购地, 就意味着限制了未来几年的发展, 而万科自2005年起就显示出购地速度不能满足开发项目需要的迹象。万科通过对购地成本过高和保证经营的持续性这两个方面的考虑, 决定以谨慎为主的态度, 在2007年销售额比2006年增长超过一倍的情况下, 购置土地的面积却低于2006年, 这表明万科在2007年下半年适量减少了高价土地的收购。但2008年市场开始降温的时候, 土地价格大跌, 问题随之而来, 万科在2008年计提了12.3亿元的存货跌价准备, 对净利润的负面影响是8.9亿元, 导致2008年比2007年净利润减少8.1亿元, 从会计处理的角度来说是合理的, 因为要根据存货的公允价值评估其账面价值, 在账面价值高于公允价值时要计提存货跌价准备。但是这个处理也给股权激励带来一定影响:按照股权激励计划, 在净利润增长率超过15%的情况下才能提取激励基金, 即使没有提取存货跌价准备, 万科2008年净利润增长率也不能实现15%的要求, 其实在2008年计提这部分损失是有好处的, 可以为2009年净利润增长打下基础。另外, 公司在2008年以低价购置了一些土地, 因此, 只要2009年的市场需求有所反弹, 净利润的增长还是有保障的, 因为2008年的净利润由于跌价准备的提取而受到负面影响。但可惜的是, 万科首期三年股权激励计划在2008年终结, 并且表示目前没有实行第二期股权激励的计划, 即使2009年净利润有了良好的增长, 高管们也无法从股权激励计划中获益。
(二) 股权激励计划诱使管理层在一定程度上影响股价
管理层能够在一定程度上影响股价。管理层如果想尽力让股价达到激励计划考核要求, 可以在适当的时候放出消息, 实现目标。但是这个方法对于股票期权比较有效, 因为管理层可以在确定行权价格日的附近压低股价, 在行权日推高股价, 从而直接增加个人获利的额度, 而对于限制性股票来讲就不是那么有效了, 而且万科在制定股权激励计划的时候考虑到了股价波动的不确定性, 所以要求以年平均股价作为考核标准, 这加大了操纵的难度, 从这一点上来说, 万科的计划考虑得还是比较周到的。
(三) 股价作为考核指标未必合理
从目前的情况来看, 2007年是资本市场极不理性的一年, 股价攀升到了无以复加的高度。2008年平均股价明显低于2007年平均股价, 要使激励计划的股价指标实现, 是非常困难的, 即使延后到2009年, 正常的股价水平也难以超越2007年。因此, 对于付出努力的管理层来说, 是很不合理的, 这是他们无法控制和预料的结果。万科设置这个考核指标的目的本来是想顾及到公司的中长期发展, 不把指标锁定在激励当年, 防止管理层过度追求短期利益。但从现实来看, 2008年的股价大跌跟管理层的经营能力相关性不大, 而是由占主导地位的宏观经济和资本市场的总体走势决定的。因此, 不理性资本市场上的股价也许还不能作为股权激励计划中的考核指标。
(四) 股权激励计划中考核指标不完善
考核指标主要包括财务指标和股价指标, 但是非财务指标的内容却几乎没有, 这未免有点顾此失彼的意味。一个企业能否持续稳定地发展, 并不仅仅取决于短期财务指标的实现, 虽然限制性股票的所有权促使管理层向股东利益靠拢。但是不得不承认, 考核指标过于单一会导致管理层过度关注短期财务状况, 因为只有达到短期指标才能够拥有限制性股票的所有权。如果激励计划实施这个前提没有满足, 让管理层关注企业的长期发展显然是一句没有保障的空话。而市场对于万科的判断, 并不仅仅出于短期表现, 更重要是出于企业管理者的素质、企业文化和企业信誉等方面的考虑。但遗憾的是, 这些指标并未体现在股权激励计划中。
万科2008年的净利润增长率为负, 但这是否意味着管理层没有尽努力关注企业发展呢?2008年作为房地产市场深度调整的一年, 管理层显然并没有把精力放在如何达到股权激励计划目标上, 而是以稳健发展为前提, 降价销售、低价收购土地、扩大市场占有率, 为将来万科的发展打基础。虽然2008年的业绩并不出色, 但是, 降价销售可以帮助让企业度过这个艰难时期, 市场占有率的提升有助于提高企业竞争力, 低价收购的土地同样可以在未来的几年提高净利润, 这些成绩虽然没有在财务指标中得到体现, 但确实是管理层在2008年创造的企业价值的一部分。遗憾的是, 由于没有达到考核指标, 管理层无法得到奖励, 这个股权激励计划对于处在行业低迷期的管理层来说, 积极性和工作努力都受到了打击, 不利于企业在困难时期稳定管理层。不仅如此, 原先固定的年薪也大幅下降, 虽然股东的情绪得到稳定, 但是管理层如果单从自身利益的角度考虑, 必定是不情愿的。
虽然非财务考核指标的缺失会打击激励对象的积极性, 但是, 把非财务指标加入到考核指标中并不容易, 必须控制好力度。如果比重过小, 起不到什么明显的作用;如果比重过大, 则会导致管理层忽视短期财务目标, 引起一些股东的不满。尤其是在财务指标并不理想的情况下, 能让股东心甘情愿地拿出钱来激励管理层是很困难的, 股东们很有可能不同意实施这样的激励计划。只有在力度刚好的情况下, 股权激励考核指标才能既满足股东的要求, 又能对管理层发挥最有效的激励作用。
三、启示和结论
从万科股权激励计划的具体内容来看, 在中国资本市场的条件下, 万科所选择的限制性股票显然是优于股票期权的一种股权激励方式。但万科的业绩考核指标明显偏低, 似乎使股权激励趋近于一种变相的奖金, 并没有起到促使管理层为最大化股东长期利益而努力的作用。而除此之外的另一个考核指标却充满了不确定性和不合理性, A股市场上的股价并不能有效反映管理层的努力程度, 因此并不适合作为考核内容。这两部分从完成难度和衡量有效性上非常矛盾的考核指标一起构成了万科的股权激励计划, 单从这点来看, 成功的概率本来就很小。
纵观万科三年股权激励计划, 本意是激励管理层创造股东价值, 重在长期激励, 但是从整体来看, 效果并不如人所愿, 并且表示暂时没有第二期股权激励计划的打算, 一方面是由于宏观经济不景气, 第一期计划实施状况并不理想, 如果采用更低的考核指标, 股东们肯定不同意, 如果采用相类似的考核指标, 从目前来看可能在未来的几年内很难实现, 万科目前的重点在于顺利度过金融危机, 保持自己的市场份额并稳健发展, 至于股权激励计划在重要程度上并不占优先地位, 可以暂缓;另一方面, A股市场的巨幅波动似乎让万科望而生畏, 可能是由于金融危机的影响, 也可能是由于市场的无效性引起的。
万科股份有限公司的利润质量分析 第4篇
在我国会计制度不断趋于国际化的大背景下，企业的财务工作也面临了新的机遇和挑战。随着知识的不断创新和延伸，新的财务分析观点不断被提出。对于传统财务分析的工作中过于注重指标数量的问题，许多学者建议对指标背后所包含的质量进行分析和研究，以此来弥补以往的不足和漏洞，更加全面地认识和看待公司的业绩。由于公司的利润是市场最为看重的一个方面，而且也是最容易被“操纵”的地方，所以对公司进行利润质量分析就显得比较重要了。接下来，本文就我国房地产行业大佬万科股份有限公司的财务数据进行利润质量分析，从中获得一些更加有用的信息。
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年，公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额 1215.4 亿元，同比分别增长 19.8%和 12.4%。已进入的54个城市中，公司在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。
针对一些知名学者对于利润质量分析的看法和观点，再经过对房地产行业一些特殊性的调查，下文将对万科从2009年到2011年三年的财务数据中进行三方面的分析以及最后的综合概括。
⑴利润真实性分析
主要指标：
收益现金比率 =
其中：
每股现金流量 =
每股收益 =
根据计算，万科从2009年到2011年期间，每股现金流量分别为0.84、0.2、0.31，每股收益分别为0.48、0.66、0.88，收益现金比率分别为175%、30.30%、35.23%。
由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流量应高于每股收益，即收益现金比率通常应该大于1，该指数是一个良好的警示性指标。若该指标值太小则应当关注公司利润的真实性。通过观察万科三年的收益现金比率，我们发现在2010年以及2011年的数值远远低于了2009年，其中影响最大的因素便在于每股现金流量逐年下降的幅度远远大于每股收益每年增长的幅度。所以，万科连续两年的下降对其利润的真实性产生了较大的不利影响。
⑵利润稳定性分析
主要指标：
现金流入量结构比率 =
根据计算，万科从2009年到2011年期间，经营活动产生的现金流量分别为9，253，351，319元、2，237，255，451元、3，389，424，571元，流通的普通股股数分别为9，656，094，910元、9，660，889，970元、9，661，828，370元，现金流入量结构比率分别为95.83%、23.16%、35.08%。
该指标评价企业自身经营创造现金的能力，该比率较高，说明企业的财务基础稳固，企业经营及获利的持续稳定性程度较高，利润质量较好。反之，说明企业的现金获得很大程度上依赖投资和筹资活动.财务基础和获利能力的持续稳定性程度较低，利润质量较差。同真实性分析的数据发展趋势一样，万科的现金流入量结构比率在2009年之后滑入低谷，连续两年的经营活动产生的现金流量都比2009年下降了许多，也显示了公司目前所处的一个不平稳状态。
⑶利润的现金保障水平分析
①主营业务利润现金保障水平分析
主要指标：
A：销售收现比率=
销售收现比率，是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际收到现金的收益。一般地讲，其值越大表明公司销售收现能力越强，销售质量越高。该比率等于或基本等于1。说明本期销售收到的现金与本期的销售收入基本一致。公司本期销售没有形成挂账，资金周转良好。
若该比率连续几期下降且都小于1，则预示可能存在大量坏账损失，利润质量的稳定性会受到不利影响。
根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务收到的现金分别为57，595，333，545.50元、88，119，694，493.30元、103，648，873，001.82元，主营业务收入金额分别为48，881，013，143.49元、50，713，851，442.63元、71，782，749，800.68元，销售收现比率分别为1.18、1.74、1.44。
万科三年的销售收现比率基本处于稳定状态，在小范围内波动。而且，三年的数值都大于一，说明了万科在销售收现能力上比较强，其销售质量比较高、，自己运转良好。
B、购货付现比率=
根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务支付的现金分别为34，560，212，561.89元、66，645，895，259.85元、84，918，243，555.06元，主营业务成本分别为34，514，717，705.00元、30，073，495，231.18元、43，228，163，602.13元，销售收现比率分别为1.00、2.22、1.96。
购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现的成本，该比率等于或接近等于1，说明公司本期购货现金与主营业务成本相当，购货成本基本上是付现成本，表明公司没有因购货形成新的债务。
通过万科2009年至2011年的购货付现比率来看，从2009年后其购货付现比率一路飙升，在2010年高达2.22，到2011年有所回落，不过仍然为1.96，接近于2。这说明万科在2010年和2011年两年中购货现金几乎是当年主营业务成本的两倍，也就是说购货成本是付现成本的两倍。表明万科在2010年和2011年因购货将会形成新的债务，并且该债务为付现成本的两倍。
nlc202309032306
②投资收益现金保障水平分析
主要指标：
投资收益现金回报率=
根据计算，万科从2009年到2011年期间，投资活动分得股利或利润收到的现金分别为392，060，350.54元、367，769，277.76元、865，369，953.54元，投资收益分别为1，168，811，979.33元、2，700，722，277.87元、865，369，953.54元，销售收现比率分别为0.34、0.14、0.02。
投资收益现金回报率越大，说明公司所实现的变现投资收益越多，投资收益的质量越高。针对这种问题有两种情况。
第一种是公司对外股权投资采用成本法核算，一般只在实际收到现金股利时才确认投资收益，故两者的适应性较好，此时该比率接近1。
第二种是公司对外股权投资采用权益法核算，被投资公司只要实现税后利润，投资公司就按其持股比例确认当期投资收益，而不是收到现金股利时才予以确认。借助该指标可以观察企业投资收益中变现收益的含量。
由上可以看出万科在2010年投资收益有爆发性的增长，然而投资活动分得的股利或利润收到的现金却较2009年有所下降，这使得万科的投资收益现金回报率从2009年的0.34下降至2010年的0.14。到2011年万科的投资收益和投资活动分得的股利或利润收到的现金均大幅度下降，这足以说明万科近年来所实现的变现投资收益逐年下降，投资收益的质量降低。
⑷利润质量趋势综合分析与总结
综合2009年至2011年万科的财务报表，通过利润的真实性，利润的稳定性，利润的现金保障水平三个层面对万科的利润质量进行了分析评估得出以下结论：
I万科利润表的真实性有较明显问题，通过收益现金比率来看，万科在2009年其数据高达175%，而在2010年和2011年却下降到30%左右。
II从利润的现金保障水平的角度来看，万科在近三年来的利润质量不尽意。由上图可知，万科在2009年至2010年的销售收现率逐年下降，而购货付现率却在总体上呈现上升趋势，这足以说明近3年来万科的主营业务利润的质量有所下降，这一点尤其值得引起投资者和万科管理者的关注。
III2009年至2011年万科的投资收益现金回报率也有较大幅度的下降，也充分说明其利润在现金保障水平上所出现的问题，进一步影响了万科的利润质量。
综上所述，通过对万科进行利润质量的分析，我们发现虽然公司总体利润和销售业绩在不断上升，但其中也存在着诸多不合理的问题和潜在的风险。这些观点在传统的财务分析中是不能够得到的。所以，一个新的分析视角能够给公司决策者、投资者以及整个市场带来新的建议和认识。这种更加全面的分析方法，会对我们整个经济运行发挥良好的带头作用。
参考文献：
[1]数据来源：新浪财经 http：//finance.sina.com.cn/stock/
[2]赵自强，朱茵，顾颖. 经济与管理研究，2009
[3] 范火盈； 张东. 辽宁教育行政学院学报 ，2005
万科财务报表分析 第5篇
公司金融课程论文2
郭红霞 11703班 学号1107534016
摘要：2013年2月20日国务院确定的“国五条”政策措施，虽然对房地产市场没有太大影响，但3月1日晚国务院发布调控工作的通知后，房地产界原先乐观的预期已不复存在。面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。
作为地产龙头万科，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，那么在“国五条”细则打压下，龙头万科还能继续保持高增长，高业绩吗？本文主要通过对万科2012年财务报表与2013年第一季度财务报表的对比分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。
关键字：房地产；万科；财务报表分析
引言
随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。
万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。
一、公司概况
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。
上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。
二、财务报表分析
（一）资产负债结构分析
表1 资产负债表（金额单位：人民币元）
项目 资产 货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货
流动资产合计 非流动资产合计 资产总计 负债及所有者权益 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 股本 资本溢价 留存收益 所有者权益合计 负债和总股本合计 2013年3月31日
2012年12月31日
2011年12月31日
52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75
299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75
52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37
259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37
34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05
200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。
从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。
从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。
（二）利润表分析
表2 利润表（金额单位：人民币元）
项目 营业总收入 营业总成本 营业利润 利润总额 所得税费用 净利润 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66
2012年
103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06
2011年
71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。
从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。
四、绩效评估
（一）偿债能力分析
表3 偿债能力相关数据表
偿债能力指标 流动比率 速动比率
应收账款周转天数 存货周转率 资产负债率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%
2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%
变动幅度-0.01 +0.04-2-149
+1.22个百分点
在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。
在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。12年万科实现了较好的存货周转。12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
（二）盈利能力分析 1.营业收入分析
表4 按投资区域划分
2012年 广深区域 上海区域 北京区域 成都区域 主要业务收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%
净利润比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%
结算面积比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%
营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。
2.期间费用分析
表5 期间费用表
项目 营业费用 管理费用 投资收益 所得税 2012（万）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67
2011（万）增减幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50
19.54% 7.84% 32.72% 28.56%
重大变动原因 销售规模增长
经营规模增长，人工费用增加 联营、合营公司结算收入增加 利润总额增长
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12年与11年相比，营业费用上涨19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。
3.营运能力指标分析
表6 相关盈利数据表
盈利能力指标 毛利润率 净利润率 净资产报酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%
2011年 28.80% 15.01% 18.17
变动幅度-2.95个百分点-1.93个百分点 +1.49个百分点
公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。
五、总结与展望
截止2012年末，公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。
公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。
2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。
参考文献：
万科SWOT分析 第6篇
1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。
3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
劣势
1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。
2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。
机会
1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。
威胁
1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
