物业服务管理工作细则（精选10篇）

物业服务管理工作细则 第1篇

第四条 四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。市(州)、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。

第七条 政府指导价由市、州(或者授权县)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第八条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第三章 物业服务收费计费形式

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用(包括政府指导价和市场调节价)。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业服务收费按法定产权面积计算(以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

物业服务管理工作细则 第2篇

一、公共服务 1、接待

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

2、值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

3、服务时限

急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

1、巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作； 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每两日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次； 业主已委托管理的空臵房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 巡检有记录；

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、装修管理

（1）将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；（2）对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议；（3）业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；（4）装修结束组织验收；

（5）验收合格2个月后组织复验；

（6）复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

（7）对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。３、油漆粉饰

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；6年油饰1次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每6年应粉刷1次。

4、建筑物外立面

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。５、给排水系统及其配套设施（１）给水设施

冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ；填写水泵运行记录，建档备查；

每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。（2）排水设施

化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；

每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

6、弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

7、避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

8、电梯运行与管理（1）、安装、维修、保养人员均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

（2）安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位臵张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。

（3）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

（4）电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

（5）保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

（6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

（7）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

（8）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。（9）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

（10）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

9、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施、道路维修与养护 制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； 按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁管理

1、共用楼道保洁

每周打扫3次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗1次；每周清洁1次楼梯扶手；每30日擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每30日楼梯间墙面、顶面除尘1次；每30日擦1次共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、浮尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦无积灰；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。

２、电梯及电梯厅保洁 每日清洁2次；每周夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。

3、停车场、共用车库或车棚保洁

每2日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每2个月进行1次地下室消杀工作；每月擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。

4、道路保洁

每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路无垃圾、杂物，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径2cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每季度清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无积灰。

5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

6、绿化带保洁

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2果皮、烟头、纸屑等不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留地面不超过1小时。

7、休闲、娱乐、健身设施保洁

每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒1次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

8、门卫、岗亭、监控探头保洁

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每旬擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

9、垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱：每日清运1次；每2日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

10、垃圾收集与处理

垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次，保持垃圾筒清洁，建筑垃圾定点堆放；垃圾日产日清；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落等现象。

11、卫生消杀

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5％。

四、园林绿化养护与管理 １、草坪

成活率在90％以上，生长正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病虫害；

绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运； 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。２、园林树木

生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；

枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物； 缺株在2％以下；

管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下； 有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。３、花坛

花卉长势良好，较好体现花坛设计要求；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；

宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下； 有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。４、人工湖、喷水池

每周清洁2次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；池底鹅卵石每季度清洗1次；目视池水清澈，水面无杂物、池底无明显沉淀物、池边无污迹。

５、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

每季度清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每年擦洗1次。

五、安全防范

1、人员组织

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；

接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力； 思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录； 当班时应佩戴明显标志，仪容仪表规范整齐；

安全护卫人员配备对讲装臵和其他必备的安全护卫工具；

上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋；

举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；

每班工作时间不超过8小时，交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫

各出入口24小时有人值班看守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

3、巡逻

白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；

高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度； 按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。

5、其他防范措施

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；

涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

建立空臵房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

6、交通、车辆管理

有较为完善的车辆管理制度； 小区设臵明显的交通标志；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设臵露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；

封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。

7、消防

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配臵相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设臵路障； 制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥； 每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；

消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；

每日填写工作记录，建档备查。

6、档案资料

档案资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，账物相符。

六、专项服务

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。

专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。

七、特约服务

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

附录A（规范性附录）

文明用语

A.1 因人称呼（如老伯、大妈、同志、师傅、女士、小姐、小朋友）A.2 您好

A.3 请进、请坐、请讲、请问 A.4 请稍等 A.5 谢谢 A.6 对不起 A.7 请原谅 A.8 很报歉 A.9 没关系 A.10 不客气

A.11 请您排队等侯 A.12 请不要着急

A.13 很高兴能为您服务 A.14 请您先看一下须知

A.15 您有什么愿望，请告诉我

A.16 对不起，请注意保持环境（室内）卫生（请您不要吸烟）A.17 请把您的需求告诉我

A.18 我能为您提供什么帮助吗？ A.19 我理解您的心情 A.20 我会尽量帮助您 A.21 请您按规定填写表格 A.22 有不懂的地方您尽管问 A.23 很抱歉，让您久等了 A.24 不用谢 A.25 请放心 A.26 我们帮您办

A.27 请留下保贵意见 A.28 您慢走

A.29 请走好,再见

A.30 为您服务是我应该做的！A.31 您的需求就是我的职责 A.32 对待业主（业主（使用人））语言应该表达恰当、声调温和、亲切自然。附录B（规范性附录）

服务忌语

B.1 带有蔑视性、侮辱性的称谓，如：老头、老太婆、神经病等等 B.2 喂,干什么 B.3 喊什么,等一会儿 B.4 少啰嗦，快点讲 B.5 你管不着（你少管闲事）B.6 喂，叫你呢 B.7 不关我的事 B.8 急什么，还没上班呢 B.9 找别人去，我管不着 B.10 墙上贴着，自己看 B.11 就你急，怎么不早来

B.12 给你讲过几遍了，怎么还拎不清 B.13 急什么，没看我正忙着吗？ B.14 你能怎么样（你看着办）B.15 没看快下班了吗，早干什么了 B.16 烦不烦 B.17 这么晚了明天来 B.18 你问我，我问谁？

B.19 这事我管不了，你去找我们领导。B.20 你这人是不是有毛病？ B.21 你这人真啰嗦。

B.22 你找谁，他不在，跟你说过了，他不在，你耳聋啦？B.23 有意见，找领导。B.24 我就这态度。有本事你告去 B.25 叫什么，等一下。B.26 我就这种态度，怎么啦？ B.27 不是我管，我不晓得。B.28 不知道，你问我，我问谁。

物业服务管理工作细则 第3篇

国家安全生产监督管理总局前不久公布了《海洋石油安全管理细则》 (以下简称《细则》) , 该《细则》共有9章、120条, 将自2009年12月1日起施行。《细则》规定, 要对海洋石油作业设施和生产设施进行备案, 对石油生产设施进行发证检验, 以充分体现作业者负责、第三方把关、政府监督的指导思想。《细则》规定, 在中华人民共和国的内水、领海、毗连区、专属经济区、大陆架以及国家管辖的其他海域内从事海洋石油 (含天然气, 下同) 开采活动的安全生产及其监督管理, 适用本细则。

国家安全生产监督管理总局海洋石油作业安全办公室对全国海洋石油安全生产工作实施监督管理, 海油安办驻中国海洋石油总公司、中国石油化工集团公司、中国石油天然气集团公司分部分别负责各集团海洋石油安全生产的监督管理工作。

该《细则》出台前, 我国的海洋石油安全管理主要依据1986年公布的《海洋石油作业安全法规汇编》。

重视监理细则　做好监理工作 第4篇

首先，应重视准备阶段的监理工作。

1熟悉合同文件，设计文件及有关技术资料，明确工程采用的塑钢门窗的技术指标。

2紧固件、五金件、玻璃垫块、嵌缝膏的性能应与PVC塑料具有相容性。

3塑钢门窗异型材、密封条、增强型钢、金属衬板、固定片、玻璃应符合国家现行产品标准的规定。

其次，加强门窗加工阶段的监理工作。

1总包单位应具有加工生产塑钢门窗的资质，方可加工生产塑钢门窗。

监理机关要对各种《监理工作联系单》、《分包单位资格报审表》、《工程材料／构配件／设备报审表》及有关资料及配套产品的有关资料等进行认真审核，对不符合的要退回和重新报审。

2门窗的外观、外形尺寸、装配质量、力学性能应符合国家现行标准的有关规定。

3门窗不得有焊角开焊、型材断裂等损坏现象，框和扇的平整度、直角度和翘曲度以及装配间隙应符合国家现行标准的有关规定。

4当安装五金配件时，宜在其相应位置的型材内增设3mm厚的金属衬板；五金配件的安装位置及数量应符合国家现行标准的有关规定。

5门窗表面不应有影响外观质量的缺陷。

6密封条装配后应均匀、牢固；焊接口应粘接严密、无脱槽现象。

7门窗成品包装应符合国家现行标准的有关规定。

第三，加强门窗安装阶段的监理工作。

1总包单位组织加工好的塑料门窗框、扇进场，自检合格，填报《工程材料／构配件／设备报审表》，附上门窗合格证，向监理报验，监理人员根据规范的有关要求，对进场的塑料门窗框、扇的质量进行检查，合格者签返《工程材料／构配件／设备报审表》，同意施工单位进场安装；不合格则退回《工程材料／构配件／设备报审表》，要求总包单位进行整改，重新报验。必要时签发《不合格工程通知》，施工单位整改后填报《监理工程师通知回复单》，重新报验。

2门窗安装应采用预留洞口法施工。

3安装工程中所使用的塑料门窗部件、配件、材料等在运输、保管和施工过程中，应采取有效措施防止其损坏或变形。

4当安装门窗时，其环境温度不宜低于5℃。门窗及玻璃的安装应在湿作业完工且硬化后进行，当需要在湿作业完工前进行，应采取保护措施。

5门窗与墙的固定：混凝土墙洞应采用射钉或塑料膨胀螺钉；砖墙洞口应采用塑料膨胀螺钉或水泥钉，并不得固定在砖缝处；加气砼墙洞应采用木螺丝将固定片固定在胶粘圆木上；设有预埋铁件的洞口应采用焊接的方法固定，也可在预埋铁件上按紧固件的规格打基孔，然后用紧固件固定。

6组合窗的拼樘料与洞口的固定：与砼梁或柱连接时，应预先预埋铁件；与砖墙连接时，应先将拼樘料的两端插入预留洞然后应使用C20细石砼浇灌固定。

7窗的组合：两窗框与拼樘料进行卡接，然后用紧固件双向拧紧，紧固件的端头及拼樘料与窗框间的缝隙应采用嵌缝膏进行密封处理。

8塑料门窗在安装过程中及工程验收前，应采取防护措施，不得污染、损坏。

9监理人员在施工单位半成品进场、门窗框安装、门窗框塞缝、门窗扇安装、玻璃安装、五金件安装、构件接缝打胶等工序过程中进行巡查，发现问题。及时要求施工单位进行整改，必要时签发《监理工程师通知单》，施工单位整改后填报《监理工程师通知回复单》，监理人员确认整改合格后签返《监理工程师通知回复单》。

第四，对验收阶段的监理工作也不能放松。

1质量标准执行JGJl03，96《塑料门窗安装及验收规程》、JG/Tr180-2005《未增塑聚氯乙烯《PVC-U)塑料门》、JG/T140-2005《未增塑聚氯乙烯(PVC-U)塑料窗》的有关规定。

2施工单位完成单位工程的塑料门窗后，自检合格，填写《塑料门窗安装分项质量检验评定表》，填报《塑料门窗安装工程报验申请表》。监理人员根据施工单位的质量检验评定表对塑料门窗分项质量进行检查，核实施工单位的质量自评结论，合格者签返《塑料门窗安装工程报验申请表》并签署质量等级；不合格则退回《塑料门窗安装工程报验申请表》，签发《监理工程师通知单》，要求施工单位进行整改，重新报验。

3检验方法和数量如下：

检验方法：观察、卷尺、深度尺、弹簧称、线坠、水平靠尺、对角测尺、锲型塞尺，

检查数量：按施工单位抽查数抽查其中的30％，但均不少于3处，或与施工单位共同检查，监督施工单位的评定结果。

四川省物业服务收费管理细则 第5篇

第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发展改革

建设部《物业服务收费管理办法》特制定本管理细则。

第二条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业管理工作量化细则 第6篇

一、巡逻保安工作量化细则

早班7：30接班与夜班巡逻保安两人同时巡逻整个小区做好交接班记录，8：00前完毕。

8：00进行第一班巡逻，范围为整个小区（一、二期）庭院，关闭所有单元门，9：30巡逻完毕。

9：50进行第二班巡逻，范围为整个小区，对未关单元门的单元，要巡查地下室并关闭所有单元门，做好巡更记录，11：50完毕。

12：00进行第三班巡逻，范围为整个小区，对于下班住户车辆乱停乱放予以劝告；孩子放午学后在庭院摘花折树、攀爬假山等行为予以制止；检查装修是否停工，扰民则要求立即停止。12：10至14：00期间重点为二期地下室巡查，做好巡更记录，14：00完毕。

14：20进行第四班巡逻，范围为整个小区，关闭所有单元门，15：00完毕。15：30接班时，早、中班巡逻保安同时巡逻整个小区，16：00完毕做好交接班记录。

16：10进行第五班巡逻，范围整个小区，重点巡视二期地下室并关闭所有单元门，做好巡更记录，17：50完毕。

18：10为第六班巡逻，范围整个小区，对于下班住户车辆乱停乱放放予以劝告；孩子放午学后在庭院摘花折树、攀爬假山等行为予以制止，做好巡更记录，19：40巡查完毕。

20：00为第七班巡逻，范围整个小区，巡查地下室关闭所有单元门，做好巡更记录，24：40巡查完毕。

22：00为第八班巡逻，范围整个小区，注意小区活动人员，进行询问，关好单元门做好巡更记录，23：10巡查完毕。

23：30中班、夜班巡逻保安同时巡逻整个小区，0：00完毕并做好交接班记录。0：10为第九班巡逻，范围整个小区，首先从二期开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录。然后巡逻到一期院内，关闭所有单元门，在巡逻期间，要求巡逻保安用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。1：10到前门卫换前门卫值班岗人员进行下班巡逻。

1：20前门卫值岗人员进行第十班巡逻，范围整个小区，首先从一期开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。然后到二期巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录，2：20到后门卫室换后门卫值岗人员进行下班巡逻。

2：30后门卫值岗人员进行第十一班巡逻，范围整个小区，首先从二期开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录，用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。然后巡逻到一期院内，关好所有单元门，用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。3：30到前门卫换前门卫值班人员进行下班巡逻。3：40前门卫室值岗人员进行第十二班巡逻，范围整个小区，首先从一期庭院开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，关闭单元门，用探照灯扫视楼体及黑暗角落等，然后巡逻至二期院内，巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录，4：40到二期门卫室换值班人员巡逻。

4：50二期门卫室值班员进行第十三班巡逻，从二期开始巡查地下室，关闭单元门至一期院内巡查，做好巡更记录，5：50到一期门卫室换值班人员巡逻。5：00一期门卫室值班员进行第十四班巡逻，从一期开始巡查，关闭单元门，做好巡更记录，6：00到二期门卫室换值班员巡逻。

6：10二期门卫室值班员进行第十五班巡逻，从二期开始巡查地下室，关闭单元门，注意小区活动人员并询问，巡逻至一期院内关闭所有单元门，做好巡更记录，7：30巡逻完毕。

商铺保安服务管理细则 第7篇

1 治安管理

商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下：

安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。

商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置;

运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。

在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。

人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。

商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内保安人员加以注意。流动岗应不间断、流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。

对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。

2 防窃防盗的管理

建材市场的出入口多，管理分散，管理难度大。在商品出入口应设置保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为;大型商铺在进货和为顾客送货(大件)时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗;

一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要提醒经营户仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻;

对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。

市场入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的保安员加以注意。

商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时

3 监控中心管理

监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视。

如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。

露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。

这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。

4 消防管理

商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道(尤其是放火楼梯、通道)相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难;

市场商品多(且大多是易燃品)，火种容易迅速燃烧;面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快;烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的.重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置(烟感探测器和温感探测器)和自动灭火装置(喷淋装置)。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。

制定切合本商铺实际的消防管理制度(包括几套火灾应急处理方案);商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置;如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

物业服务管理工作细则 第8篇

再生资源是指社会生产和生活消费过程中产生的, 已经失去原有全部或部分使用价值, 经过回收、加工处理, 能够使其重新获得使用价值的各种废弃物。

《细则》提出, 政府扶持和鼓励再生资源回收处理的科学研究、技术开放和推广, 鼓励多渠道、多方式筹集再生资源开发利用资金, 按照谁投资谁受益的原则, 鼓励单位和个人投资再生资源综合利用项目建设。

《细则》要求再生资源回收经营者, 应当在取得营业执照后30日内, 按属地管理原则, 向所在市、县 (市、城区) 商务主管部门备案。同时还应在取得营业执照后15日内, 向所在地县级人民政府公安机关备案, 领取备案证明。

班主任班级管理细则 第9篇

一、探寻完善班级管理细则的原因

1.完善班级管理细则的客观原因

班级管理要与时俱进。国家各项政策的落实，各级地方教育行政部门对班主任工作制度建构力度的加强，加大了班主任工作力度。各学校都制定了切合本校实际的班主任工作制度，赋予班主任一定的职责和权力搞好班级工作。班主任的角色决定了他的教育责任，要全面关心、了解学生，这决定了班主任工作的特殊性。

2.完善班级管理细则的主观原因

班级管理工作不仅是一门科学、一门艺术，更是一种创造。所以，班级的管理与教育一定要触摸学生的心灵，获得学生的认同。这就要求班主任要不断吸取新的知识，总结新的经验，积极探索切实可行的班级管理细则。在班级管理工作中，班主任必须以身作则，这样才有底气以同样的标准来要求学生，才能增强教育效果。

二、掌握班级管理工作的原则和内容

班级管理原则是班主任在工作推进的过程中，对学生进行教育、指导和管理必须遵循的基本要求，以及处理工作中的矛盾和关系的基本准则，也是班级管理学这一领域的必然要求。班级作为一个教育实体，应该发挥其综合教育功能。班级管理工作涉及班级内外的各个方面，包括对学生的思想品德教育、学习策略辅导、个人生活辅导、人生规划辅导、班级文化建设以及班级财务管理多方面。

三、班级管理的具体方法

班主任应结合班级实际情况，积极发挥自己的聪明才智，摸索总结班级管理的每一项措施。在具体的班级管理中，主要用到的管理方法有以下几种。

1.说理教育法。选择优秀的学生或者先进典型作为典范，在教育学生时要注意启发他们的自觉意识，让他们充分发表自己的意见和看法，从而引导他们往正确的方向发展。

2.角色模拟法。让学生担当不同的角色，去感觉、体验、理解，领会活动要义，在不同的角色中总结，从而规范自己的行为。

3.突出学生的自主管理模式。这是以学生的自我约束为基础，自我管理为手段，自我发展为目的的班级管理模式的一种。让学生担负起班级管理的某一项职责，也将其工作成效纳入班级量化管理细则中。学生在完成任务和参与组织活动的过程中体验到自己所处的地位，认识到班级成员各自的权利和义务，不仅在实践中增强了民主作风，强化了民主意识，而且促进了自身多方面才能的发展。

4.师生打成一片。在工作实践中，我发现，经常和学生沟通交流，同甘共苦，教学相长，关怀理解，因材施教等，更有利于开展班级工作。学生与班主任之间像朋友，班级工作效率大大提高，班风大大好转。

5.权威的合理利用。在班级管理中，常常以简单的方式运作，有时候甚至一个字也不说，学生就能清楚而迅速地懂得教师要表达的意思，这是一种高效率低成本的管理方式，在班级日常协调、监控、评价、决策等方面效果明显。

四、深化研究，提升班级管理理念，强化实践

当今教育形式、班级管理模式的改革已是势不可挡。所以，在前面研究实践的基础上，我将继续研究并深入了解我国各省（区）的教育机构在班级管理方面的举措，尝试借鉴运用，制定出适合自身班级管理的细则。将班级管理工作进行到底是当今每一位班主任的责任和义务。对教育事业的信仰及对学生的爱，使我充分认识到此次研究意义的重大。我所行动的主要内容，是为了让每一个学生、教师、班级充分感受良好管理模式带来的正面影响。

作为一线班主任，我把班级管理工作认真落实到实践中，反复修正，对每一条细则进行验证，使我本人的班级管理水平、学生的综合素质不断得到提高，班级教育教学成果不论在本校还是在同行中均日趋凸显。研究表明，推进班级管理模式就是与时俱进，探究班级管理细则，运筹帷幄管理班级就是告别旧有尝试新知。一线班主任要通过自身的努力获得班级管理的经验教训，进而深化认识，提升理念。从实际出发制定班级管理细则，是我们每一位热爱本职工作的班主任义不容辞的一项义务。现在我已经意识到了这一点，也必将继续去努力。

物业公司电梯安全管理工作细则 第10篇

物业公司应当加强对本单位使用电梯的安全管理，严格执行特种设备安全技术规范的规定，对电梯的使用安全负责。

一、机构设置和人员配备

物业公司应当根据公司实际设置电梯的安全管理机构或者配备电梯安全管理人员，至少有一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员承担相应的管理职责。

二、电梯安全管理人员职责

（一）进行电梯运行的日常巡视，记录电梯日常使用状况；

（二）制定和落实电梯的定期检验计划；

（三）检查电梯安全注意事项和警示标志，确保齐全清晰；

（四）妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌；

（五）发现电梯运行事故隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并且立即报告本单位负责人；

（六）接到故障报警后，立即赶赴现场，组织电梯维修作业人员实施救援；

（七）实施对电梯安装、改造、维修和维保工作的监督，对维保单位的维保记录签字确认。

三、物业公司电梯管理职责

（一）保持电梯紧急报警装置能够随时与使用单位安全管理机构或者值班人员实现有效联系；

（二）在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的《安全检验合格》标志；

（三）将电梯使用的安全注意事项和警示标志置于乘客易于注意的显著位置；

（四）在电梯显著位置标明使用管理单位名称、应急救援电话和维保单位名称及其急修、投诉电话；

（五）医院提供患者使用的电梯、直接用于旅游观光的速度大于2.5m/s的乘客电梯，以及采用司机操作的电梯，由持证的电梯司机操作；

（六）制定出现突发事件或者事故的应急措施与救援预案。每年至少进行一次救援演练；

（七）电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，组织电梯维修作业人员实施救援；

（八）在电梯出现故障或者发生异常情况时，组织对其进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用；

（九）电梯发生事故时，按照应急救援预案组织应急救援、排险和抢救，保护事故现场，并且立即报告事故所在地的特种设备安全监督管理部门和其他有关部门；

（十）监督并且配合电梯安装、改造、维修和维保工作；

（十一）对电梯安全管理人员和操作人员进行电梯安全教育和培训；

（十二）按照电梯安全技术规范的要求，及时采用新的安全与节能技术，对在用电梯进行必要的改造或者更新，提高在用电梯的安全与节能水平。

四、电梯日常检查内容

（一）电梯安全管理人员在每周工作开始前，应到机房内对机械和电器设备作巡视性检查；

（二）使用电梯前，电梯安全管理人员应对电梯进行逐层停靠运行，在运行中观察电梯是否有异常现象。如以下情况：

1、电梯的照明及风扇工作是否正常；

2、电梯的启动：停车和平层情况；

3、听有无异声和异常震动；

4、闻有无异常气味出现。

（三）检查制动器、继电器、接触器等动作是否正常；各级电压是否在正常工作范围内；

（四）机房内的温度、湿度是否正常；电动机、减速器、制动器温升是否正常；

（五）操纵箱的按纽、开关工作是否正常；指层及方向指示是否正常；

（六）做好防风、防雨、防霉、防火措施，及时清理机房杂物；

（七）不要让水流入电梯井道，不要让水淋湿电梯部件；

（八）电梯安全管理人员若发现问题应及时报告有关部门并作好记录电梯操作人员或电梯日常运行安全负责者下班时，应对电梯进行检查，将工作中发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表和交接班记录簿中，并交给接班人。

五、电梯安全管理制度

物业公司应根据本单位实际情况，建立以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度，并且严格执行。安全管理制度至少包括以下内容：

（一）相关人员的职责；

（二）安全操作规程；

（三）日常检查制度；

（四）维保制度；

（五）定期报检制度；

（六）电梯钥匙使用管理制度；

（七）作业人员与管理人员的培训考核制度；

（八）意外事件或者事故应急救援预案与应急救援演习制度；

（九）安全技术档案管理制度。

六、电梯维护保养

物业公司应当根据电梯安全技术规范以及产品安装使用维护说明书的要求和实际使用状况，组织对电梯进行维保。

物业公司应当委托取得相应电梯维修项目许可的单位进行电梯维保，并且与维保单位签订维保合同，约定维保的期限、要求和双方的权利、义务等。维保合同至少包括以下内容：

（一）维保的内容和要求；

（二）维保的时间频次与期限；

（三）维保单位和使用单位双方的权利、义务与责任。

维保单位变更时，物业公司应当持维保合同，在新合同生效后30日内到原登记机关办理变更手续，并且更换电梯内维保单位相关标识。

电梯报废，物业公司应当在30日内到原使用登记机关办理注销手续。

电梯停用1年以上或者停用期跨过1次定期检验日期时，物业公司应当在30日内到原使用登记机关办理停用手续，重新启用前，应当办理启用手续。

七、电梯技术档案

物业公司应当建立电梯安全技术档案。安全技术档案至少包括以下内容：

（一）《特种设备使用登记表》；

（二）设备及其零部件、安全保护装置的产品技术文件；

（三）安装、改造、重大维修的有关资料、报告；

（四）日常检查与使用状况记录、维保记录、自行检查记录或者报告、应急救援演习记录；

（五）安装、改造、重大维修监督检验报告、定期检验报告；

（六）设备运行故障与事故记录。

日常检查与使用状况记录、维保记录、自行检查记录或者报告、应急救援演习记录、定期检验报告、设备运行故障记录至少保存2年，其他资料应当长期保存。

物业单位变更时，应当随机移交安全技术档案。

八、电梯定期检验

物业公司管理的在用电梯每年进行一次定期检验。物业公司应当按照安全技术规范的要求，在《安全检验合格》标志规定的检验有效期届满前1个月，向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

九、电梯正确使用要求

电梯乘客应当遵守以下要求，正确使用电梯：

（一）遵守电梯安全注意事项和警示标志的要求；

（二）不乘坐明显处于非正常状态下的电梯；

（三）不采用非安全手段开启电梯层门；

（四）不拆除、破坏电梯的部件及其附属设施；

（五）不乘坐超过额定载重量的电梯，运送货物时不得超载；

（六）不做其他危及电梯安全运行或者危及他人安全乘坐的行为。

十、电梯使用与管理记录表

物业公司电梯使用与管理的记录表主要包括：

（一）电梯日常检查记录表；

（二）电梯安全每周检查记录表；

（三）电梯运行记录表；

（四）电梯故障修理登记表；

（五）电梯维护检查记录表；

（六）电梯值班记录表；

（七）电梯应急演练记录表；

（八）电梯检查记录表。

物业公司电梯安全管理工作规定

每日工作：

一、进行电梯安全日常巡查；

二、进行电梯试运行；

三、检查电梯清洁卫生；

四、维护电梯清洁卫生；

五、安排电梯安全人员岗位值班；

六、协助电梯维护保养；

七、发现、协调、配合电梯安全隐患排除工作；

八、做好电梯巡查、运行、维护、交接班记录。每周工作：

一、组织召开电梯安全工作周会；

二、对机房内电梯机械和电器设备作巡视性检查；

三、检查电梯救援设备；

四、检查电梯机房温控设备；

五、做好电梯机房防风、防雨、防霉、防火措施，及时清理机房杂物。每月工作：

一、组织召开电梯安全工作月度会；

二、协调、配合电梯维护保养工作；

三、收集电梯巡查、运行、维护、交接班记录； 每季度工作：

一、组织召开电梯安全工作季度会；

二、进行电梯安全知识培训。工作：

一、组织召开电梯安全工作会；

二、制定、完善电梯使用管理制度；

三、组织电梯自检、年检的申报以及协助年检；

四、制定电梯管理人员和操作人员培训计划；

五、做好特种设备管理人员和操作人员资质证复审工作；

六、与维护公司签订维护保养合同；

七、做好电梯应急救援和演练工作；

八、对电梯巡查、运行、维护、交接班等记录进行分类、归档、保存。