物业名词解释范文（精选6篇）
物业名词解释 第1篇
物业管理专业术语
1、物业管理：指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序进行管理，并提供相关服务的活动。
2、物业：是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。
3、在管物业：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。
4、物业管理前期介入：物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
5、前期物业管理：即物业从开始交付给业主到业主成立业主大会之间这段时间的物业管理。
6、房屋建筑主体：指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
7、业主：是指物业的所有权人。
8、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。
9、业主公约：指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。
10、物业共用部位：指物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
11、房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式： 房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋建筑面积×100%
12、专项维修资金：是国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。
13、业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
14、物业费：物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
15、物业管理企业：指受物业所有人的委托,依据物业管理合委托同,对物业的房屋建筑及共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。
16、包干制：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
17、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的
物业服务计费方式。
18、针对性的专项服务：指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
19、委托性的特约服务：指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。
20、物业管理纠纷：指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。
21、秩序维护员：指受聘于物业或安防管理企业，按有关规定、行业规范（标准）或管理企业规章制度，具体实施维护管理区域公共秩序的工作人员。负责维护管理区域内的公共秩序，协助做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作。
22、危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建设面积×100%
23、使用人：指房屋的承租人和实际使用人。
24、物业管理企业：是指受物业所有人的委托,依据物业管理合委托同,对物业的房屋建筑及共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。
25、专有部分：指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。
26、部分共用部分：指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
27、全体共用部分：是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
28、房屋及配套的设施设备和相关场地：指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施(包括水塔、锅炉房、配电室等)和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。
29、物业管理的法律关系：是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。
30、物业管理活动的监督管理：是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。
31、物业管理区域：是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
32、投票权：是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。
33、选聘物业管理企业：是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。
34、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。
35、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。
36、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。
37、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。
38、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。
39、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。40、协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。
41、物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。
42、共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。
43、物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。
44、物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。
45、独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。
46、物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。
47、装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。
48、物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。
49、责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。50、警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。
51、罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。
52、建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。
53、物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。
54、挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用。
55、入住：指房屋建筑完工并交付使用后,房屋业主住进新住宅。
56、智能管理：就是指物业管理范围内，通过智能化设备进行管理，比如保安巡逻可以通过24小时监控，有问题保安到场，设备就更别说了可以通过智能化的进行管理。
57、设备点检：为了维持生产设备的原有性能，通过人的五感（视、听、嗅、味、触）或者舰队那的工具、仪器，按照预先设定的周期和方法，对设备上的规定部位（点）进行有无异常的预防性周密检查的过程，以使设备的隐患和缺陷能够得到早期发现、早期预防、早期处理，这样的设备检查称为点检。
58、物业管理档案：是国家机构社会组织和个人从事物业管理活动中直接形成对国家和社会及物业管理有价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
59、房屋维修与养护：房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进
行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。60、物业环境：是指物业管区内的周围环境及公共设施。物业环境是指楼宇、住宅周围的明确征用、占用、租用地域，有的有明显的界限标志围墙。
61、物业环境管理：物业管理公司通过执法检查履约监督制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。
62、物业管理服务质量：物业管理活动达到规定要求满足住户需求的能力和程度。
63、房屋买卖中的入伙：是指物业管理企业向业主／用户移交户内管理责任的过程，是业主(用户)首次接收自己的物业，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。
64、缴款通知书：物管通知业主在办理入伙手续时应缴纳的款项及金额的文件。
65、治安管理：是各物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故而对所管物业进行的一系列管理活动。
66、招标投标：指采购人事先提出货物、工程或服务的条件和要求，邀请必要数量的投标者参加投标并按照法定或约定程序选择交易对象的一种市场交易行为。它包括招标和投标两个基本环节。
67、物业管理招标：是指物业所有权人或其开发建设单位、业主大会，在为物业选择管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开，由多家企业竞投，从中选择最好的企业并与之订立物业服务合同的过程。
68、物业管理投标：是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。
69、标底：是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格。70、招标文件：又称标书，是招标机构向投标人提供的为进行招标工作所必需的文件。71、投标函：是指投标人按照招标文件的条件和要求，向招标人提交的有关报价、质量目标等承诺和说明的函件。
72、接管验收：接管验收包括房管部门、物业管理公司或建设单位自身以及个人对物业接管验收。物业公司的接管验收是指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或者原有房屋等物业的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。73、物业管理协会：是指经社会团体登记管理机关注册登记、隶属于行业行政主管部门、主要由物业管理企业和相关人员自愿参加组成的行业自律性组织。
74、停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工，原辅材料费用等。
75、综合管理服务费：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。76、特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。77、物业消防管理：是物业为搞好区域内的防火灭火工作，保护业主和使用人的生命财产安全所进行的一系列管理活动。
78、物业车辆管理服务：对机动车、摩托车、自行车等车辆进出物业管理区域内的行驶、停放等管理服务。
79、物业租赁：指房屋所有权人为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
80、住宅管理：按照城市统一规划建设，达到一定规模基础配套设施比较齐全，已建成并投入使用的相对封闭独立的住宅群体和住宅区域。
81、房屋租赁：由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房
屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
82、写字楼：就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 83、高层建筑：超过一定高度和层数的多层建筑。
84、交房：是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。
85、房屋使用面积：指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
86、物业安全管理：是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。
87、物业管理体制：对物业按照市场化、社会化、专业化要求进行管理的模式。
88、物业管理机制：物业管理的服务产品，按照进入市场所遵循的价值规律和竞争规律而建立的发展机制。
89、物业管理委员会：经物业产权人大会选举产生，由产权人和使用人代表组成，代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。
90、房屋完损等级：用于综合反映建筑物可供使用状况的指标，根据建筑物的结构、装修和设备三个组成部分的实际完损程度确定。
91、翻修工程：原有房屋须全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。
92、大修工程：需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除的工程。93、中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模和结构的工程。
94、小修工程：为了保持房屋的原有完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。95、综合维修工程：指成片多幢(大楼可为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程。96、在管物业建筑面积：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积（含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积）。97、5万平方米以上的住宅小区：是指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。98、物业管理房屋覆盖率：是指报告期内实施物业管理房屋的建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：
99、物业管理房屋覆盖率（%）=物业管理房屋建筑面积÷全部房屋建筑面积×100%
100、经营管理人员：是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。101、管理处主任（项目经理）：是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任（项目经理）、管理处副主任（项目副经理）。
房屋及设备维护人员：是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。
保洁人员：是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包
括专门从事业务管理的人员。保安人员：是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。
绿化人员：是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。
其他人员：是指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。
房屋修缮：是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：
房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋建筑面积×100% 危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式： 危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建设面积×100% 【1.房地产名词解释：基础知识】
1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。6.房屋的产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。8.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。※【2.房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层】
1.低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
2.小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。
3.多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
4.板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
5.跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
6.复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。※【
3、房地产名词解释：套内建筑面积】
一、成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地
下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
※【
4、房地产名词解释：建筑面积】
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。※【
5、房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式】 住宅的结构有哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
※【6.房地产名词解释：商品房的销售面积如何计算】 商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)※【7.房地产名词解释：朝向和楼层】
在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。
在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡，而终年不见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最须与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。
一般来说，一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光
直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向，因此，有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户，一梯四户，由于套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善，有时候，会出现有较大缺陷的朝向。低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能？有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
基础知识
【已购公房 】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房
【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“
【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设
置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和
通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
【层高】层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
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【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。
【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。“户“以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。
【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口
【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口
【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数
【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率）= 自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。
【地籍】是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。
【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
【房屋用地面积】
（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；
（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
（4）其他按规定不计入用地的面积。
【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地
【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行
社、旅游商店、友谊商店等用地。
【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。
【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。
【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。
【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。
【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。
【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。
【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
【存量房】 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建
造、购买的房产。
【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】 指一层至三层的住宅。
【多层住宅】 指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。
【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。
【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。
【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的
空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
1．房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。2．房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。3．土地类型
1．房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。
2．房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3．土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
4．房产：指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。
5．地产：指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。
6．房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。
7．房地产买卖：指房屋所有权和土地使用权的买卖。
8．房地产租赁：指房地产使用权的零星出售或分期出售，房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和实现利润。
9．房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。
10．房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和；从狭义来讲是指房屋本身的交易，也称非常市场；从广义而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。
11．一级市场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
12．二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
13．三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
14．三通一平：是指土地在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
15．七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
16．土地使用年限：是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
17．土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/M2●占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。
18．国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
19．公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。
20．产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
21．发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。
22．代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供。
23．佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《深圳市经济特区房地产行业管理条例》规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。
24．商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可爱猫扑.爱生活房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（我公司现时只接受此类房地产委托销售）
25．福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
26．微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。
27．自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定己补交地价的除外）
28．房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。
29．商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼无需此证）
30．外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。
31．深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
32．房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。
33．银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
34．房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
35．楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
36．用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。
37．总建筑面积：项目用地内所有建筑物面积之和。
38．房屋建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。
39．实用率：房屋实用面积与建筑面积之比乘以100%。
40．容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和用地面积的比值。
41．覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与用地面积的比值。
42．公摊面积：公共面积按各单元面积大小不同而分摊的面积。
43．绿化率：绿化面积与用地面积的比值。
44．层高：层与层之间的空间距离。
45．净高：单元内从地面到室顶之间的空间距离。
46．物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。
47．物业管理费：小区内、物业管理公司向业主提供物业管理服务而每月收取的费用。
48．建筑结构类型；
1）砖混结构：一般用低层建筑，防震性能较差，墙体受力，如一些普通多层房；
2）框架结构：一般用于多层或小高层建筑，防震性能较好，建筑墙体不受力，可自由间隔；
3）框剪结构（框架剪力墙结构）：建筑物的一部分外墙受力，一般用于高层建筑；
4）砖木结构：主要承重构件所使用的材料为木材；（单层民房、传统民居）
5）桶中桶结构：中间立体为桶状，外墙为剪力墙。桶状由钢筋混凝土灌浇而成，防震性能较好，深圳国贸大厦及深房广场为典型代表；
6）钢结构：一般用于超高层，建筑物自身较轻，但造价较高，如赛格广场、地王大厦，钢结构又分全钢结构和钢混结构。
49．预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。
50．样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商交楼标准的样板间。
51．示范单位：与样板房的装修有区别，目的为提供给客户装修参考而经过精心设计装饰的。
52．复式房：上、下两层标准层二合为一单元房屋。
53．跃层：单元结构内设计成2种以上不同平面的房屋。
54．楼中楼（房中房）：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入容积率的规定高度，使客厅挑高，看似二层
物业名词解释 第2篇
1、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。（）行政系统始终处于主导地位
2、物业管理企业在管理期限内，发生业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。()
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定
3、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。（）在物业服务的合同规定内，并符合相关法律和道德的情况下
4、当业主转让房屋所有权时，结余维修资金应该退还该业主。（）房屋转让所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户
5、住宅小区最大特点是相对封闭独立，居住功能单一，居民居住集中。（）
6.在收到中标通知书后，投标人应在60日内与招标人签订物业服务合同。30日
1、《物业管理条例》第二十九条规定的资料是建设单位向物业管理企业移交的全部资料，物业服务合同终止时，物业管理企业应按规定交还给业主委员会。具体包括以下资料（）。
A竣工总平面图，单体建筑结构设备配套设施地下管网工程竣工图B设施设备安装使用维护保养资料
C物业保修，使用说明文件
D物业管理是所必须的其他资料。
2、物业管理企业开展各项活动必须（）A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的3、物业管理区域内安全保卫的重点是（）。
A、防火、防盗，B、防雷、防电C、防交通事故D、防意外伤害
4、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（）。
A、现代管理知识B、现代管理手段C、物业管理专业技能D、遵守纪律，奉公守法
5、房屋装修监督管理的主要内容包括（）。
A、审核装修设计图纸
B、审核装修作业是否构成物业结构墙面和楼板等的损害
C、派员巡视施工现场，监督施工人员是否规范作业
D、对完工的装修工程进行检查验收
6、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须（）。A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段
7、业主委员会的义务有（）。
A、召集，主持业主大会或业主代表大会
B、向业主大会或业主代表大会汇报工作
C、支持，配合和监督物业管理企业的工作
D、积极创建文明物业小区
8、住宅小区物业管理公司实行（）的服务原则。
A、有偿B、低价C、高档D、高效
9、物业管理人员接待客户当面投诉时，需做到()。
A、态度友好诚恳
B、提问要用委婉的方式
C、对给客户带来的不快表示歉意和同情
D、保持眼睛与客户对视，以示尊重
10、《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循()等原则。
A、合理B、公平
C、费用与服务水平相适应D、费用与业主承受能力相适应
11、《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采用()形式约定物业服务费用。
物业名词解释 第3篇
参加本次测试的是笔者所在学校的2014级物业管理两个平行班,共51名学生。根据刘润清、韩宝成(2010)的测试成绩分析方法和公式,现对51名学生的成绩进行具体的分析。51名学生的成绩按从低到高排列如下。
12,18,23,23,29,29.5,35.5,36.5,39,41,42.5,45,45,46,48,48,48,
49.5,50,50,51,52,52,53,54,54.5,55,55,56,56,57,57,57,57,
57,57,58,58,60,60,60,60,60,61,61,62,62,62,63,66,67.5
1 集中趋势分析
集中趋势通常是由平均数,中位数和众位数来体现的。平均数的公式是:
中位数是将成绩按顺序排列时最中间的那个数,因此是54.5;众数是出现次数最多的数,因此是57。
这次测试是期末测试,属于成绩测试,主要是检测教学效果和学生对所学知识的掌握情况的。平均数只有50.2分,有些偏低。这说明此次测试有点偏难,没能很好地符号成绩测试的目的,试题有待进一步调整。再看看平均数,中位数和众位数这三个数字,它们之间的差异还是比较大的。根据刘润清、韩宝成(2010)的观点,这三个数字越接近,数据曲线就越接近正态;相差越大,越接近偏态。这三个数字差异较大,因此它的曲线会接近偏态。而正常的较好的试题的测试结果基本都是成正态分布的,这样的结果说明试题的质量有待提高。下面来看看这组分数的正态分布情况。
2 正态分布分析
一组数据是否成正态分布,可以用特殊的软件绘画出分布图,看图形可以观察出。也可以用公式计算穿偏态值和峰值来说明情况。下面就用公式计算出偏态值和峰值可以算出分数是否成正态分布:
g1是计算偏态值的公式,根据刘润清、韩宝成(2010)的描述,g1大于0,表明分数是正偏态,即分数分布曲线的锋偏向了左边,说明低于平均分的人数超过了总人数的50%,g1小于0,表明分数是负偏态,即分数分布的曲线偏向了右边,即得分高于平均分的人数超过了总人数的50%。这里的g1是-0.13,小于0,说明分数的分布是负偏态。
G2是峰值的计算公式,如果峰值大于0,说明曲线的锋比理想的锋高尖,也就是高分集中在中间段。如果峰值小于0,表示曲线的锋比理想的锋矮平,也就是说考试的分数过于散开。而这里的g2是1.07,是大于0的,说明分数集中在中间。当然,最理想的值应该为0。一次考试的偏态值和峰值如果能控制在±1之内,其分数的分布可认为基本符合正态分布的。而这里算出的峰值超出了这个范围,说明此次考试成绩的分布不是正态分布,是偏态分布。这和上面的平均数、众数和中位数所展现出来的情况是相一致的。
3 离散趋势分析
离散程度主要通过全距和标准差来进行判断。下面分别算出这51个成绩的全距和标准差。
全距是最高成绩减去最低成绩,因此,本次测试的全距是67.5-12=55.5。全距大,说明分数分布比较分散;全距小,说明分数分布比较集中。本次测试的全距是55.5,说明分数分布还是比较分散的。
为了更好地判断分数的分散状况,需要用标准差。下面用标准差的公式来计算本次测试的标准差:
经过计算,得出的标准差是12.54根据刘润清、韩宝成(2010)的描述,标准差越大,说明分数的分布离散程度越大;其值越小,说明分数分布集中,离散程度越小。本次测试的标准差比较大,说明此次测试的分数分布比较分数,离散程度较大。
4 各分项得分情况分析
以上分析是对此次测试结果的总体状况的分析,但是各分项的情况不能从以上分析中看出。根据武尊民(2002,221)的描述,可以根据各部分的得分的平均分来判断学生对各部分的掌握情况。本次试卷主要测试的部分包括词汇拼写、语法、词汇变形、阅读理解、英译汉和组句的六部分内容。下表是这六部分的得分的平均分。
从各分项的得分情况来看,阅读理解、词汇变形和语法的平均得分情况是最不好的,也说明学生对这部分掌握情况比较差。而这部分在试卷中占了50分,这也是总体得分情况较低的原因之一。这对以后教学的重点也有很好的指示作用;以后对物业管理2011级的物业英语教学要侧重多加强语法和阅读方面的训练。
5 总结
从以上的分析可以看出,本次测试成绩平均分较低,说明试卷偏难;成绩分布成负偏态,峰值大于1,说明成绩集中在中间;全距较大,标准差较大,说明成绩分布较分散;而各项得分的情况表明学生对语法、词汇变形和阅读理解的掌握较差,而这部分占了整个试卷的一半分数,说明试卷的难度分布不合理。总体而言,此次试卷的难度较大,对于学生掌握较差的部分在试卷中所占比重有点偏大,这样总体得分不高。这一方面说明学生对教学内容的掌握不理想,另一方面也说明试卷的内容和结构有待进一步修改提升。
由这次期末考试试卷分析的结果,笔者意识到一个问题:作为高职的英语教师,大部分都是授课教师自己出试卷考察学生的,这就需要授课教师必须要对测试理论有所了解,否则所出的试卷就有可能不能达到测出学生真实水平的目的。从刘润清、韩宝成(2010,1)的描述中可以看出,有些授课教师没有专门的测试理论知识,在出试题时从市场上的试题集中找一些题拼凑成试卷。这样的试卷测出的结果很难达到测试目标,这也是上面这份试卷不太理想的很重要的原因。笔者号召所有老师要行动起来,加强测试理论的学习,出合格的试卷,测出学生真实的水平,这样才能很真正发挥测试成绩的回波效应。
摘要：测试对教学有反拨作用。对测试结果的分析能反映命题质量的优劣和教学效果的好坏。为了检测物业英语期末测试试卷的质量和物业英语教学的效果,文章根据测试成绩分析的方法和公式,分析了杨凌职业技术学院物业管理2014级两个平行班共51名学生的物业英语试期末考试成绩。分别分析了分数分布的集中趋势、正态分布、离散趋势和试卷各分项的得分情况。总体分析结果表明:1)所出的试卷的结构不太合理,总体偏难,未能达到期末试卷的标准;2)出题教师要加强测试理论的学习;3)教学方法有待改进,在以后的教学中需要加强语法和阅读的教学力度。
关键词：命题质量,教学效果,测试成绩,分析与解释,物业英语试卷
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[5]刘润清,韩宝成.语言测试和它的方法[M].外语教学和研究出版社,2010.
新司法解释背景下的物业管理问题 第4篇
关键词：新司法解释；物业管理；纠纷
2007年我国出台了《物权法》，其中明确规定了业主的权益，对于解决物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题提供了很好的救济途径。物权法实施一年多之后，最高院又出台了两部关于物权法的司法解释，规定司法解释从2009年10月1日正式施行。然而新司法解释的出台更加具体化了建筑物区分所有权和物业服务方面的处理方法，使得物权法更加具有可操作性。
一、物业费缴纳问题
当前业主和物业管理公司之间的权利、义务主要是通过物业服务合同来约束，物业管理公司的义务就是向小区业主提供一切合理的物业服务管理，而小区业主享有来自物业管理公司服务的前提是向物业公司支付合理的报酬。关于物业费的缴纳问题，因为物权法已经明确作出了规定，所以基本上没有很大的争议。物权法中关于物业费的缴纳内容①，但是针对是否缴纳物业费问题，当前存在相关业主认为不需要物业服务或者自己没有享受到物业服务而不应该缴纳物业费而产生的纠纷。为此最高院出台了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》②，解释中针对此种现象作出了明确的规定。因此当现实中再出现业务以不实际享有物业服务或者无需接受相关物业服务为理由的抗辩时，法院是不会支持的。新司法解释的出台对于解决物业费用纠纷问题有着明显的成效。
二、物业公司解聘问题
由于物权法明确规定了小区业主对于建筑物及其附属设施享有自主管理权，因此小区业主既可以自行管理建筑物及其附属设施，亦可以委托物业服务企业或者其他人进行管理。在实践中对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主更加有权利进行更换。现实中主要存在的物业公司解聘问题是物业公司在遭受业主解聘之后不撤出之前的管理区域，以仍然存在事实服务为由，起诉业主不缴纳物业费。如果法院支持物业公司的主张，那么物权法第81条将形同虚设，严重侵害业主的自主管理权。新司法解释对于这个问题的解决作出了明确的态度③，对物业服务企业的义务进行了严格的限制。新司法解释废除了事实服务这一概念，对于实现业主自主治理权有着重要的意义。
三、住改商问题
关于住改商的问题，在物权法出台之前，业主只要取得了规划和工商自己公安等方面的许可即可。物权法出台之后，法律明确规定除遵守法律、法规以及管理规约外，需要取得有利害关系业主的同意。实践中对于利害关系人的规定不具体，为此通行办法就是取得大多数近邻的同意，或者通过举行社区听证会，业主共同参与讨论，遵循“少数服从多数的原则”结束。但是往往“住改商”的行为损害的是那些其他未征求意见的业主的权益。“住改商”的行为产生的影响力具有整体性，影响了相邻业主权益的同时，对于非相邻业主的权益也造成了不良的影响。而新司法解释的出台很好的解决了这个问题，规定了：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系业主的同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”新司法解释明确了利害关系业主的范围，加大了住改商的困难的同时对于保护业主权利和有效避免纠纷有着重要的意义。
四、总结
近年来我国各地区的物业管理纠纷案件数量呈现快速增长的趋势，新司法解释应势出台，对于有效解决物业公司和业主之间的矛盾有着重要的意义。文章主要围绕着新司法解释背景下的物业管理问题进行了探讨和分析，论述了其对解决物业管理纠纷案件的重要作用。
注释：
①《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”
②此解释的第六条规定：“经书面催交，业主仍无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
③新司法解释中规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事實上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
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[5]白磊.“住宅商用”法律规制研究[J].民商法学，2010（8）.
关于物业费收取的具体解释 第5篇
物业费又称物业服务费或物业管理费，是指物业服务企业按照物业管理规定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
物业费不包括啥？首先，住宅内部设施设备维修费用。其实就是说，如果业主家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，物业公司是不会管的，因为这不归物业管，而且即使物业为业主提供了这些维修服务，也是可以收费的。
其次，因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。比如渗水、漏水、裂缝等，不是物业的责任，但物业有义务替业主向开发商反映，然后业主可以再与开发商协商处理这些问题。但是如果建筑过了开发商的保修年限，该建筑出现的问题就应该业主自行承担。
再次，公共区域设备的大中修费用及重大部件更换费用也不包含在物业费里，但是可以申请使用物业维修资金解决。所以，以后家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了，电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是咱自己的事，不是物业公司的事。不过，这些事也可以委托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。
很多时候，许多业主把与住房相关的责任全部强加到物业公司身上，把物业当成“筐，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费，导致业主与物业之间矛盾不断、纠纷不断。其实不然，拿房屋维修的问题来说，这里面就有有多种情况。业主应事先分析属何种情况，再采取不同措施进行维修。
一是房屋在保修期内的情况，无论是共用部位还是专有部分存在问题，均由开发商履行保修责任；二是保修期届满的情况，共用部位及共用设施设备的维修养护，由业主共同承担，可从维修资金中列支，而业主专有部分的养护维修，由业主自行负责；三是专业经营设施设备的维修养护，应由专业经营单位负责。所以，一旦房屋出现裂缝，楼顶防水没做好，如果遇到这类问题，你也不用和物业“急眼”了
查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事。这些事情与物业公司没有直接关系，物业公司有责任配合和协助相关部门工作，物业公司有责任监督、制止或向主管部门报告。
关于空置房物业费的解释 第6篇
各位业主：
什么是空置房：一般现实中把以下3类都习惯性的称为空置房，一类是开发公司未售出的房屋，自交房日开始计收物业费，由开发建设单位按约定交纳；一类是购买或安置房分配后，未办理交房手续的房屋，这应该由购买人或安置户自交房日开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算；一类是购买后或安置分配后，已经办理入住手续，但是后来一直未装修或未入住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房(严格意义上，这已经不算空置房)。
以上3类，按物业管理条例等法律依据，均应该全部交纳物业费，因为物业管理是针对公共区域的整体服务，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置房的业主没有住进小区，但物业公司各项服务工作并未停滞，同样要维护小区绿化、环境卫生、公共秩序、公共设施设备等。只要你买了房或安置分了房就要支付物业服务等费用，哪怕你不住也要产生费用，也不会因为你不住费用会减少。
“对空置房物业费减免，会直接影响物业公司的整体服务水平，不管业主有没有入住，小区的公共设施维护等，不可能因部分业主没入住而停下来，物业公司投入的人力、物力是一样的，因此空置房物业费需全额缴纳。”公共能源消耗哪怕你不住也是要产生费用的。你不住在这里，物业照样会到你门前去搞卫生，而不是你不住就不去打扫。路灯、电梯、绿化、消防等公用水电费是由物业垫付的，这个也不会因为你不住而使小区不使用公用电。
作为物业公司的物业服务宗旨是通过正规（规范）、扎实、有效的管理服务行为，为小区广大业主营造一个整洁有序、安全舒适的居住环境，而这一点也正是小区业主的共同期待。因此，物业公司和各位业主的目标是一致的，都是为了美化小区居住环境，提升物业品质。物业管理费是支撑物业公司正常经营、运转的基础，空置房物业费的少交或者不交都将制约物业公司的健康发展。作为我们豪之运物业在进驻小区期间，在极其困难的情况下开展小区管理服务工作，并在这期间为公共设施设备的增设、改造等已投入大量的人力、物力和财力，使小区的面貌得以根本性的改观，但是如果公司的运作资金无法得以有效的补充，今后的物业服务将举步维艰，物业公司作为一种商业运作行为，也会出现无以为继的现象，会导致公司经营困难。所以恳请各位业主能够理解小区和物业公司所面临的困境，也请各位业主能够多多的理解支持物业公司的工作。您的一份支持，我们将会以十分的服务，万分的努力去投入工作，也相信通过我们的共同努力小区的明天会更加美好。
豪之运物业管理有限公司
