物业资产范文（精选6篇）
物业资产 第1篇
关键词：物业资产,资产管理,发展方向
物业资产是企业维持正常经营管理的必要条件。企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。物业资产的价值一般主要体现在对于主营业务的支持, 而非投资价值。这些资产的使用和管理常常被放于次要位置。随着经济全球化和信息技术革命的推进, 许多企业因联合、并购、重组及财务危机等进行了战略和结构调整。在调整的过程中, 企业物业资产管理的作用和地位被日渐重视。
1 企业物业资产管理概述
1.1 企业物业资产
现代企业中, 企业物业资产以被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。
在企业的资产负债表中, 物业资产包括以下细目:
(1) 建筑物:包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用;
(2) 在建工程:未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额;
(3) 土地:用于生产的土地费用;
(4) 租赁费用:租赁物业、厂房、设备的折现值;
(5) 自然资源:不可替代的自然资源, 包括矿山、油田和森林等;
(6) 其他:无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。
由于会计准则和处理方法的不同, 物业资产的确定也有差异, 但基本为以上6类。
1.2 企业物业资产管理
企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动, 其目的在于调整资产管理的目标, 以符合企业战略并使资产增值。大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产, 因此物业资产管理在企业发展战略中有着举足轻重的地位。企业的发展战略决定了物业资产的经营效率, 反之又受其影响。中高层管理人员往往把眼光仅放于市场营销、财务管理、信息技术之上, 一定程度上主观忽略了对于物业资产的管理, 影响了企业和投资者利益进一步的实现。企业要获得长远可持续的发展, 必须要深刻考虑物业资产管理的方法和步骤。
通常, 企业物业资产管理涉及三个领域的活动:
(1) 购置或剥离物业资产:包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处理、设计确定和施工监督等;
(2) 财务:包括资本预算、财务分析及物业税评估等;
(3) 管理人员职能:包括物业管理和物业资产信息记录等。
2 大型企业物业资产管理现状
企业物业资产管理在我国尚属一个新领域, 随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧, 对于物业资产管理的需求也会随之增加。但是各方面因素, 导致我国在此方面并没能和国外保持相同的步调。而且由于各企业拥有的物业资产和整个环境的特殊性, 成功企业的物业资产管理方式方法是难以被复制模仿的。所以在物业资产管理方法上很难有一个统一的能指导整个行业的金律。
2.1 物业管理行业的资产管理瓶颈
2.1.1 物业资产管理市场不健全
中国物业资产管理服务对象主要还是以消费性与自用型为主的住宅类物业资产, 而投资性与经营型的商业地产类, 仅占物业资产10%至20%之间。以上说明我国物业资产管理市场化还处在初级的萌芽阶段, 市场化程度不高, 整体市场处于不完全竞争状态。
2.1.2 物业资产管理业务开展缺乏必要的资本金
物业服务企业缺乏足够的自有资金和必要的原始积累, 又没有相应的金融资本介入, 要想通过整合、收购、兼并等方式做大做强企业, 进行物业投资、资产经营、设施管理、资产评估、资产处置以及财务管理等资产管理活动难度很大。
2.1.3 物业资产管理专业化人才不足
据不完全统计, 中国物业管理行业的绝大多数从业人员与绝大多数物业服务企业, 从事的是基础性物业管理与物业维护方面的工作, 了解物业资产管理, 从事实务操作物业资产管理的从业人员, 保守估计不到3万人, 较为系统研究物业资产管理的专业人士不到300人。我国物业资产管理的专业研究还处于起步阶段, 专业人才紧缺, 专业知识、专业技能、专业培训还没有起步。中国物业资产管理专业化与职业化人才队伍没有形成。
2.1.4 法律和政策环境有待加强
在我国, 交由专门机构大规模处置不良资产属于全新业务, 涉及到的法律问题诸多, 各种业务手段缺少明确的法律支持, 甚至于现行法律相抵触。而国内、国际资本市场的融资情况也不容乐观。
2.2 大型企业物业资产管理问题
2.2.1 缺乏系统完整的物业资产信息
企业通常在出售、租用或开发某种物业时, 才紧急搜集相关信息, 信息因此缺乏全面性、完整性, 降低了工作效率, 最终妨碍了决策, 企业面临失去一些更好发展机会的风险。
国外许多企业采用物业资产管理的专业软件极大了提高了物业资产管理的效率。现实表明, 缺乏独立的资产管理信息系统, 企业要想做出精细的决策, 非常困难。但是我国在此类软件的开发上尚属起步。
2.2.2 管理理念模糊
多数企业只是将物业资产视为生产资源, 而不作为费用中心和利润中心。这样, 资产的剩余价值无法得到更好的利用, 缺少多样化投资带来的效益。
2.2.3 管理形式保守
我国物业资产管理部门大多与会计核算部门合并, 企业保留了物业产权的处置权。在实施管理时做法还是过于保守, 管理收益也被推居次要地位, 最大化利润无法实现, 有时还会分散企业的注意力。
2.2.4 物业占用形式失当
企业对于物业资产占用形式的选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。但是经验不足的企业往往不能作出最优选择, 仅仅是一味控制物业资产费用, 而一定程度上影响了主营业务。
3 我国企业物业资产管理发展思路
3.1 物业资产管理市场发展趋势
3.1.1 越发看好的市场前景
国十一条的出台, 打击了住宅产业, 但是给商业地产带来了新的机遇。物业资产管理必将越来越被重视。物业资产管理市场化与产业化研究正在深入。
3.1.2 注重人才储备和培养
2005年11月人事部和建设部联合下发的《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考核实施办法》和《物业管理资格认定考试办法》, 在逐步推行物业管理师资格考核, 加上已有对物业资产保值、增值, 进行货币价值评估的专业机构与专业人才队伍不断发展与壮大, 为物业资产管理规模化、市场化、社会化发展提供了专业化人才保障。待到条件成熟时, 可以推出注册资产管理师资格论证考试办法。
3.1.3 法律法规进一步完善
法律、法规部门规章相继出台。处置不良资产时时常遇到法律难题也在着手解决。在法律界已经有专家呼吁制定《金融资产管理公司条例》。
3.2 大型企业物业的资产管理发展方向
3.2.1 紧握市场发展动向
建立企业物业资产管理信息数据库, 配有有专业的行业研究员, 负责分析数据, 每季度出具专业的市场研究报告, 以支撑公司的决策与业务战略。
3.2.2 编制物业资产清单
物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。为决策提供数据, 辅助战略规划。当一个企业的资产面积达到约50000m2时, 就应该编制物业资产管理清单。
3.2.3 设定管理目标
根据企业的整体发展战略, 把物业资产作为费用中心或利润中心, 来设定合理的管理目标。以求达到控制成本、获得剩余价值的目的, 甚至可把物业资产变为房地产业务作出多样化投资。
3.2.4 控制成本
采用具体管理人员处置物业资产, 各部门与物业资产管理部门协商达成租用协议的方式进行管理。从而有效的降低物业运营成本。同时, 需要考虑其他机会成本。
3.2.5 适时处置资产
把握政策动态、市场走向, 根据企业物业资产具体情况进行合理资产组合处置, 采用可获利的资产剥离方式, 获得超额现金收入。
3.2.6 进行多样化的物业投资
企业应对企业物业资产进行专业管理, 开发没有被充分利用的物业资产的投资潜力, 并且挖掘房地产市场中潜在投资与开发项目。
3.2.7 根据主营业务选择物业占用形式
将企业业务与物业资产占用形式分开考虑, 从而降低物业资产费用, 进而保护企业主营业务活动。
3.2.8 建立合理的物业资产管理机构
走出陈旧、保守的管理部门形式。企业物业资产经营可以成立子公司、专门机构或部门, 从事企业的物业资产剥离、重组和置换工作, 行使多样化职能和开展房地产经济业务等。子公司考虑到承担破产后果, 从公司寻求最大效益的目的出发, 势必能够提高物业资产管理效率, 获得最大化利润。
3.2.9 谨慎选择物业资产管理顾问
由于物业资产管理涉及面广, 问题复杂, 企业一般会聘请专家担任顾问。专家拥有专业知识, 能够帮助制定计划和执行已经安排好的项目, 而对于该项目是否具有长期意义缺乏判断。很少对如何使物业资产管理项目利益对大化进行深入探讨。同时要甄别华而不实的建议。
4 结语
有效的物业资产管理才能提升我国大型企业的竞争力, 促进其健康发展。但是具体工作非常繁杂, 需要各方面的努力。大型企业牵头, 与物业管理企业沟通合作, 在实践中摸索有效发展途径。物业管理企业以自身优势渗入地产产业链。行业相关的理论要跨领域、跨部门整合相关专家、学者、政府官员和包括邀请国外同行进行系统的比较研究, 以求促进国内物业资产管理健康有序的发展。
参考文献
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物业资产 第2篇
随着物业管理行业的快速发展，物业管理覆盖面不断扩大，庞大的物业（不动产）和客户群体，对于都市村庄改造后物业资产经营管理，已成为物业服务企业最大的经营资源。
突破传统的物业经营管理模式，引入资产经营、商业运营的理念，充分整合和经营物业管理相关资源，构建物业管理全新价值链和盈利模式，将成为调整和优化物业管理产业结构，提高企业和行业创富能力，推动物业服务企业做强做大，实现从劳动密集型行业向现代服务业转变的重要途径之一。对于创新物业管理行业的发展理念，提高物业行业的能力，深化行业物管工作，促进物业管理科学协调的发展，更好的为都市村庄改造后物业资产经营管理的基本模式进行探讨.一、经营型物业管理模式的内涵和核心思想
经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合，是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式，物业管理企业不仅要做好物业管理工作，而且为业主、客户策划并实施物业经营方案，实现物业资产的经营效益；同时将服务由物业管理委托期，延伸到物业资产整个寿命期，为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。
经营型物业管理模式适合写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其它可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。
二、经营型物业管理模式存在广阔的市场需求
(一)国际上和香港地区非凡注重物业管理工作中的经营行为。
笔者 2001 年在考察美国的物业管理时，了解到美国普天寿（Prudential）公司的运行模式。在美国，经历多年市场历练的物业管理企业，多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。
近年来，在我国内地迅猛发展业务的外资物业管理企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外的以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。他们都以提供物业经营和物业管理//综合服务为特色。(二)我国的房地产市场对经营型物业管理的需求旺盛。
房地产行业迅猛发展，拓展出了房地产服务领域巨的市场空间。租赁代理、物业交易、物业估价、交易咨询的中介市场需求和物业管理企业有着必然的联系，显示出经营型物业管理模式的市场需求旺盛。
(三)我国市场上一定量的物业资产缺乏专业管理和合理的规划与经营。
现代的物业资产不再是业主终生相守的昂贵家产，而是一种在流通中体现价值的商品，物业管理企业当然应该关注新经济时代物业资产这一非凡商品的游戏规则。在当今的市场环境下，物业管理企业假如以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性、行业微利性而承受巨的市场压力。
三、经营型物业管理模式的利弊分析
从市场需求和香港同行企业的运作经验来看，采用经营型物业管理模式企业不但要为开发商、业主、客户当好管家，还应在物业资产的整个寿命期中有偿性的担当其物业经营的顾问，向开发商、业主和客户提供综合性物业服务，这种服务所涵盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致。
但是，经营型物业管理模式的推行是否会因其多元经营而导致不良后果？可以肯定地讲，经营型物业管理模式不完全属于多元化经营，参与物业经营本身应该是现代物业管理概念的应有范畴。
(一)经营型物业管理模式的好处主要体现在 :
１．可以更好地满足市场需求和客户需要。如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务一样，是与时俱进。
２．更好地体现了经营、管理的一条龙服务，对客户来讲，减少了投入的精力和资源，提高了效率。
３．扩了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。
(二)面对不断变化的市场，经营型物业管理模式面临的问题有以下几点 :
１．企业经营压力加。物业管理企业承担了一项物业资产的经营管理权，同时也就承担了物业经营管理的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远于管理佣金的波动，加了物业管理公司的经营压力。
２．企业经营风险加。一个物业资产的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个
环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼。
３．组建专业队伍困难。物业经营是一项专业性强的工作，不仅要有富有实战经验的人才，更要有具备良好职业道德的人才。况且形成一个与物业管理配合默契的团队更不轻易。经营工作一旦出现严重偏差和失误，物业管理公司难以承受。
四、经营型物业管理模式的实践
在实施经营型物业管理模式的实践中，要注重以下几点：
(一)注重培养物业经营的人才队伍。
在传统的概念中，物业管理属于劳动密集型工作//，随着我国经济的发展和改革开放的进一步深化，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、[FS:PAGE]物业管理市场规模不断扩，这就需要量的租赁、法律、估价、测量、咨询、维护等专业人才。物业经营具有知识型、信息化、市场化的特点。现代物业租赁营销已进入到个性化、网络化的时期，没有丰富的经验和高素质的经营销售人才，经营型物业管理模式就无从谈起。(二)注重向专业公司学习。
目前，我们在物业经营专业上与境外先进的企业还存在较的差距。几年来，我们一直与戴德梁行、仲量联行等境外优秀的管理企业，保持在业务上的合作，建立了稳定的业务联系。在汲取他人的经营管理经验的同时，培养了自己的专业人员和实力。
(三)根据不同的物业项目，处理好经营和管理的关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。
要严格区分物业管理收支与经营收支，保持各类业务的相对独立和规范性。形成经营引导管理、管理促进经营，管理和经营有机结合共同成长的局面。要非凡注重，物业管理企业要具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。
物业资产 第3篇
摘 要：作为一种20世纪60年代发轫于美国并在新世纪初开始在全世界蓬勃发展的新型融资工具和投资手段，REITs在我国的发展面临着一系列的现实难题。在此背景下，近年来越来越多境内物业资产选择通过REITs形式在新加坡和香港上市。本文按照常规操作路径将对于境外上市过程中可能面临的中国法律问题分为七类进行了梳理总结，并结合典型案例进行了分析。
关键词：概念探析；本土困境；境外上市；法律问题
一、REITs概念探析
美国国会在1960 年立法通过的《不动产投资信托法案》后，REITs得以诞生，并在随后几十年凭借其独特的税收优惠及流动性高的优势在全球范围内发展迅猛。作为一种新式的融资工具及投资渠道，其在各国的具体表现形式存在着较大差异，如何把握其本质属性，并分析其与其他投融资工具的异同，笔者认为应首先从其基本概念着手。具体而言，概括如下：
（一）REITs本质上是一种运用信托方式的投资对象为房地产领域的基金
REITs的全称为Real Estate Investment Trusts，中文一般翻译為房地产投资信托基金，也有翻译为房地产投资信托。笔者认为前一种翻译更为准确。就“房地产投资信托基金”这一概念而言，包含了三个重要的内涵，其中“房地产”较易理解，为其投资对象。而“基金”则是一种投资安排，系指不特定数人将资金以一定形式聚集在一起，按照一定方式去投资并共同享受收益的方式。按照组织形式来进行划分，我们可以将私募股权基金分为如下几类，即契约型、有限合伙型及公司型。在以上三类基金中，基金管理人都是不可或缺的角色。不同的是，契约型基金的管理人一般是基金管理公司或信托公司、证券公司等，有限合伙型基金管理人则是普通合伙人。投资者将自身资金交由管理人进行管理投资，换取信托受益凭证，在此过程中形成的正是第一次的信托法律关系。基金管理人若再将此基金委托给基金托管人，又会发生第二次的信托法律关系。但在公司型基金中，因投资者作为公司的股东与公司之间并无信托关系，基金管理人受董事会委托对基金进行管理，此处仍然存在着一层信托法律关系。可以说，以上三种基金均属于广义上的“信托基金”。
因此，我们将REITs最终定义为通过发行信托受益凭证向广大中小投资者募集资金，并将所募资金交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值为目的的一种基金形态。
（二）不同语境下的REITs差异较大，国内至今不存在标准的REITs产品
目前国内以REITs为名的项目很多，最早的可以追溯到由天津天房集团主导、天津信托作为管理人的廉租房项目，但最终还是由于政策的限制并未达到预计效果。事实上，由于国内缺乏可以流通的二级市场，国内的许多打着REITs旗号的产品在实质上仍属于以债权形式为主的房地产信托，其资金主要用于房地产项目开发，项目融资的特点比较明显。而美国的REITs则通过资本创新，将本来无法流动的不动产转化为能够被广大公众投资交易的流动资产，从而在房地产行业提供低成本融资工具的同时，为公众提供可稳定的投资回报。根据相关业界专家的观点，国内的REITs基本上可以分为三类：“①第一是标准REITs，也就是在香港、新加坡等境外市场上市的符合国际REITs通用标准的产品；②第二类是准REITs，主要是指租售比、净租金回报率等REITs关键指标能够达到标准REITs的要求，仅由于政策等原因无法做成公募标准REITs的境内交易所或银行间产品；③第三类是类REITs，主要包括租售比和净租金回报率等指标显著低于标准REITs要求，参考REITs架构或形态，做了类似于抵押信托或者是抵押债实质的产品”。
二、REITS境内上市困境下的境外选择
国内REITs的试点运作开始相对较早，2008年开始逐步扩大的保障性住房建设中，资金的需求问题逐步凸显，通过REITs方式引入社会资本参与保障房的建设也是地方政府和中央政府的共同想法。REITs在这种背景下渐渐开始了中国化试点。2008年金融危机前后，国家在天津、上海等地已经开始REITs的试点产品推出过程，后来由于种种原因（产品设计、风险分析等）此项工作搁置。从最早的越秀REITs香港上市，从国内的“联信宝利”到“中信启航”，截止目前为止国内尚无真正的REITs产品。
三、REITS境外上市过程中法律问题分析
在众多房地产企业选择通过REITs形式境外上市的背景下，多重法律障碍在这一过程中也逐渐显露，如内地物业所有权转移到境外的问题和税收优惠政策问题等。为此，我们将内地资产通过REITs形式在新加坡和香港上市实务过程中可能面临的各类现实问题，按照常规操作步骤分为七类进行了梳理总结，并结合近两年成功案例对这些问题的解决方案进行探讨，在此基础上分析境外上市实务中可能面临的中国法律问题。
（一）底层物业资产的选择
1.相关法规
（1）新加坡，《房托基金指引》。
（2）香港，《房地产投资信托基金守则》。
2.主要限制
从底层物业资产产权角度来看，境内地产物业首先需要满足中国法的相关规定， 除具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋所有权证》等基础证照外，还需根据物业类型（如酒店、商场、写字楼）取得相应的运营资质。在实践中，由于同一建设用地规划中上存在多处在建工程（如酒店与别墅）的情形，在全部工程竣工验收前，入池资产可能存在无法取得《房屋所有权证》的情况，影响底层物业资产入池。 此外新加坡及香港法规也对项目开发进度、产权成熟度有要求。
3.解决方案
对资产项下项目进行审慎核实。底层物业资产（如酒店）上可能存在着许可经营协议、服务管理协议、租赁协议等多种权利义务安排。在底层物业资产入池时，需要关注现有合同条款与未来REITs交易结构安排是否存在冲突。
4.典型案例分析-北京华联新加坡上市项目
华联选择新加坡上市的5项资产分别位于 北京、合肥、成都、大连、西宁五个城市，这些社区购物中心均位于人口稠密区，总建筑面积达到26万平米，市值6.1亿元新币，属于公司较为优质的资产。
（二）担保及信用增级
1.相关法规
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》；《担保法》。
2.主要限制
保证项目后期稳定的盈利能力
3.解决方案
发起人参与人次级受益凭证和提供担保。采取境内或者境外支持方式，与第三方或者关联方签订租赁与管理协议。酒店租赁及管理协议可以为REITs提供可见的稳定收入来源，以固定租金方式尽量减少承受酒店业的风险（包括周期性风险），其实质上是一种流动性支持措施。
4.典型案例-开元信托酒店物业香港上市
上市过程中关联公司开元旅业就承租人及酒店管理人提供担保，中国银行浙江省分行提供不可撤销担保，大股东放弃派送，进行酒店资产重组等措施增强投资者信心。
（三）底层物业资产境内重组
1.相关法规
《外商投资产业指导目录（2015年修订）》；《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
2.主要限制
房地产业从限制类项目中整体删除，房地产业已经没有限制类。 但在重组时，需要解除第三方在底层资产上的权利负担。
3.解决方案
境内重组方式有两种，一种是底层物业资产的直接转让，另一种是物业所属项目公司股权转让。在境内重组时，涉及到底层物业资产产权或项目公司股权等权属的变更，在前述权属变更时，需要解除权属上的权利负担（如抵押权或质权）。在解除权利负担的方法上，可以考虑借用过桥资金或与银行协商变更抵押物等具体措施。此外，仍应坚持商业存在原则、项目公司原则及备案管理原则三大原则。
4.典型案例—越秀地产香港上市
越秀REITs的四项物业没有进行分拆产权销售，产权清晰且只存在单一的业主。越秀城建集团在筹备上市的一年多时间里，完善了四项出租物业在土地、施工、验收、资产权属和设备购置、保养及保险等方面的手续和文件；将原以抵押给银行的物业进行解押，使产权结构完整。
（四）境内和境外的SPV等架构搭建审批
1.相关法规
《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》；《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》。
2.主要限制
由于外资属性和税收减免政策，境内SPV的设立和无偿划转相关资产可能会需要本地国资委审批。境外SPV的设立则还可能需要受当地商委、外汇局的监管备案。
3.解决方案
按照要求履行本地国资委、商委、外汇局的登记备案的手续。
（五）跨境资产转移
1.相关法规
《关于外国投资者并购境内企业的规定》。
2.主要限制
（1）境内资产注入境外拟上市主体内的方式。跨境重组的核心内容之一，是通过股权并购，将境内主体旗下的物业资产权益注入到境外上市主体下，并将其他无关公司予以剥离。因受“10号令”（《外国投资者并购境内企业的规定》）的限制，境内居民（包括企业和个人）通过其所控制的境外公司并购境内公司，属于关联并购需要经商务部审批。实践操作中，获得商务部门审批存有难度。因此在境内资产权益向境外转移过程中，由实际控制人控制的境外公司直接收购境内主体的关联并购模式存在法律障碍。
（2）解决方案：通过外商投资企业股权变更，将资产注入境外。通过搭建红筹架构或利用现有架构获得资产控制权可以有效规避该规定，可采用以下步骤：①境外无关联方收购境内主体部分股权，将境内主体变更为中外合资企业；②实际控制人的境外公司，收购境内主体剩余股权（外商投资企业股权变更不适用10号令），或境外无关联方收购境内主体剩余股权；③境内主体收购体系内境内其他包含物业资产的公司，成为境内其他公司的控股母公司。剥离其他无关公司的股权。
（六）税收筹划
在上述四大主要交易环节中，根据具体的交易机制安排的不同，所承担的税负成本也存在着差异。 例如，在流动性支持资金的支付与分配方面，若该流动性支持安排在境外，则可避免流动性支持资金在境内SPV及其向境外股东分红等环节的税赋。再如，在境内资产重组的方式选择上，有偿转让与无偿划转在税务负担上也存在着较大差异。
1.相关法规
《国家税务总局关于执行税收协定股息條款有关问题的通知》；《非居民享受税收协定待遇管理办法（试行）》；《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（“698号文”）；《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（“7号文”）；《外国企业所得税法》。
2.主要限制
公司作为中间实体要收营业税及所得税。资产购买环节，转让方需承担营业税、土地增值税等，受让方需承担契税和交易手续费。信托财产的转移还涉及重复征税。
3.解决方案
税收筹划包括境内资产重组、境内底层物业资产跨境转让、境内SPV向境外股东的分红、流动性支持资金的支付与分配等阶段。在税收方面，通过境内公司持有物业，需要缴纳33%的所得税，通过海外公司持有物业，需要缴纳10%的预提税。
4.典型项目分析
越秀项目。《外国企业所得税法》规定，BVI公司作为在中国无常设机构的外国企业，按租金收入以10%的税率缴交预提所得税（除营业税外，其他费用不可扣减收入后计算预提所得税），且根据香港有关规定，BVI公司自香港以外地区所得的租金收入一般被视为香港以外地区或源自香港以外地区的收入，免缴香港利得税。“越秀投资”注入“越秀REITs”的物业单位此前是根据内地企业所得税标准，按税前利润33%的税率缴交企业所得税，仅此项税收优惠，就将为之带来约4300万港元的净利润贡献。越秀的BVI公司注册地在国外，因而不需缴纳国内33%的所得税，只需缴纳10%的预提所得税。这种离岸上市结构简单，税务负担较少。
（七）分红次数限制、回报率要求
1.相关法规
《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国外汇管理条例》
2.主要限制
由于外汇管制的限制，一般需要进行年度的所得税汇算后才能将收入汇往境外，因此在分红上无法保证每6个月分红一次。海外以净现金流入作为红利来源，而国内公司法规定，股东分红需以会计利润为来源。但房地产的折旧数额大，净现金流入通常高出利润一截，造成大量现金堆积在REITs体内无法分红。境外上市REITs对回报率要求较高。
3.解决方案
通过年终分红，增加流动性支持资金的保证。
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作者简介：
闵业明，汉族，籍贯湖北，研究生。
曾雯欣，汉族，籍贯贵州，研究生。
刘延洋，汉族，籍贯山西，研究生。
冯维世，汉族，籍贯河北，研究生。
物业资产 第4篇
一、企业经营管理目标的提出
我们的物业经营已经比较成熟, 目前没有可开发的新项目和发展空间可言。现阶段的工作是通过争创“一流管理、一流服务、一流人才”三个一流的管理模式, 实现企业经营目标的, 始终使出租率保持在95%以上, 完成集团公司下达的经营工作目标, 从而达到国有资产保值增值的目的。
二、羊城大环境对市场的影响分析
通过了解公司物业所属区域写字楼、商铺、住宅等结构变化状况, 对写字楼、商铺、住宅市场发展趋势进行分析判断, 以便及时调整、制订符合公司所属物业条件的租赁策略, 保持理想的出租率, 获得满意的回报。
(一) 经济发展模式对租赁市场的影响
近期的租赁市场悄然发生变化。一是不少在穗或准备入穗的大型中外资企业与跨国公司, 正面临规模化扩张或分区扩张的趋势。这种新动向, 给广州海珠、白云甚至是芳村、番禺等非主流商圈的写字楼、住宅市场发展带来新机遇。二是IT电讯业成为广州写字楼最大吸纳者。IT及电讯业的升级需求甚大, 占了目前租用新写字楼需求的四成一。三是大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁热点。尤其是服装、餐饮业和家电业的扩张比较明显, 象江南西这样的成熟商圈, 早已成为不少商家关注的焦点。四是住宅受房贷新政的持续影响, 买卖双方观望情绪更加浓厚, 因此对租赁市场也造成了较大影响。新年过后, 短租热出现, 不少在近期转换工作的人士、新年后返回广州的务工人员或者已提前落实就业的准毕业生都有租房需求。
(二) 其它相关因素对租赁市场的影响
其它相关因素不容忽视, 对租赁市场的形成影响。一是加入世界贸易组织的积极作用将进一步显现, 将有力地推动广州进一步融入国际经济社会。二是家长租房供孩子读书和高校学生校外租房, 使住宅租赁市场的一居室、二居室或三居室较受欢迎, 导致这两个房型的月均租金提升较多。三是投资风的兴起影响广州租赁市场, 这部分投资者的入市在抬高了房价的同时也抬高了投资片区的租金水平。
三、公司物业所属区域的市场分析
物业所属区域的地理位置、商圈的成熟度、交通便利度以及配套设施的完整程度, 影响了商务格局。
(一) 商务格局分析
随着广州“城市东移和南移”战略的实施, 海珠的地位由边缘挤入新城市中心。特别是随着琶洲会展中心的启用和地铁二号线的开通, 海珠的商业地产获得了强有力的基础, 在近几年发展迅速。华海大厦、新疆证券大厦、天一文化广场等, 都以租赁为主。这一带的周边配套和商业氛围相当成熟, 写字楼整体供应量不大, 因此目前出租率相当高, 海洋石油大厦的规模、租金水平在同地段物业中属于偏上。
(二) 商铺住宅写字楼市场分析
大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁市场的热点, 服装、餐饮业和家电业的扩张, 多选择江南西路段、体育中心、北京路商圈、农林下路、中华广场以及等成熟商圈, 位于该商圈内的商铺都比较容易出租。春节过后学校开课, 务工者回流, 租赁市场开始变得非常红火, 单间、一房一厅和两房一厅非常受欢迎。
广州江南大道中区域是海珠较早期传统的写字楼中心, 以租赁为主。这一带的地铁、公交线路众多, 周边配套和商业氛围也相当成熟, 并且由于写字楼整体供应量不大, 因此目前出租率相当高。
海洋石油大厦的规模在附近众多的写字楼中属于较大的;从租赁价格及近几年来租金的变化情况来看, 其性价比较高。
(三) 公司物业经营管理情况优势分析
1、无可取代的地理位置优势。公司的海洋石油大厦, 南油写字楼, 广园物业 (商铺、住宅) , D楼商铺和江南大道中与江南西路附近的住宅等, 位于地铁沿线、各交通要塞和发展潜力的商业路段, 主干道位置无出其右, 具有一流的理想位置, 是客户选择的首选地段。
2、配套成熟。公司经营的物业周边的商业环境及文化氛围都非常浓厚, 学校、医院、邮政、银行、街市、百货商店、餐饮、宾馆一应俱全, 满足多方面的需求。特别是公司的职工食堂和招待所, 可对进驻公司写字楼、商铺、住宅的租户提供就餐和住宿接待的便利。
3、国企效应。在市场经济中国有企业的口碑、信誉, 规范的作业程序等优势对租户具有较好的吸引力。
四、物业定位规划分析
广州写字楼市场正逐步细分。海洋石油大厦目前的电梯、空调、楼高、通讯等高科技硬件技术, 包括停车场都不能完全满足外资机构、大型国企设立总部以及新型产业的要求。但由于地段、广州市历史发展、城市规划等原因, 我们的物业绝对属于优质物业。作为长期物业租赁, 我们需要不断改进环境, 进行物业设备的更新换代, 外立面的保持维护等也需要加大资金的投入, 以保持良好的形象。
(一) 经营定位分析
吸引优质客户是提升房产品质的必然要求。优质的企业进驻会带动物业的知名度提升, 由于大型客户需求较多、要求较高, 对完善物业的管理有很好的促进作用。只要物有所值, 对租金、管理费等不会斤斤计较, 可以使业主对物业进行更好地维护, 形成一种良性循环。
根据对周边写字楼的考察和对自身条件的评估, 我们认为, 海洋石油大厦合理的定位应该是甲级写字楼;南油写字楼合理的定位应该是乙级写字楼;江南西附近的商铺、住宅属于中高档房产;广园物业属于中档房产;番禺物业属于中等房产。
(二) 经营策略分析
通过上述分析, 公司物业的市场目标是:逐步清理外租户, 留下实力较强、层次较高的企;吸引中海油的各系统公司进驻, 公司总部附近的住宅, 不再对外租赁, 主要用于中海油系统公司人员配套入住。
五、成本管理
为提高公司经济效益, 我们本着从管理要效益的理念, 最大限度压缩成本, 主要实施以下措施:
(一) 规范公司的各项规章制度, 提高制度执行力, 让各项制度落到实处。
(二) 做好财务管理, 尤其是落实计划和预算管理。
(三) 经济指标分解到各个下属部门, 由各部门负责人做为各指标的责任人, 分别控制指标。
六、HSE管理
近年来, 公司不断继续完善OHS管理体系, 加强OHS管理体系的运行效果, 加大OHS检查监督的力度, 加大各级领导的责任追究。
(一) 严格执行东部公司岗位OHS责任制, 层层落实OHS目标管理;
(二) 强化对OHS专兼职人员的管理、教育培训、加大奖惩力度;
(三) 加强直接作业环节的OHS管理工作, 继续开展多种形式的安全检查, 加强事故隐患治理, 及时发现和整改问题;
(四) 加强车辆交通安全管理, 规范承包商安全管理。
(五) 完善东部公司突发事件应急预案, 进一步加强预案的演练。
七、人事劳资管理
(一) 人员目标和人工成本。规范劳动用工管理, 从业人员保持在300人左右, 人工成本控制在集团公司要求的指标范围内。
(二) 落实规范基地集团上市和小改制工作, 完善社会化用工管理规定;处理好各类员工群体的利益关系, 特别是人员整体上市后的调整安排。
(三) 以强化教育培训为手段, 提高企业的整体竞争力。结合实际需要, 明确培训目标;针对不同对象, 确定培训内容;因地制宜, 探索适合公司特点的培训模式;完善各项机制, 确保学习培训取得实效。
八、建立健全采办程序及合同管理档案
(一) 审核第三方 (各类承包商和供应商) 的相关资料, 按公司相关方管理规定选择第三方报公司批审, 建立和完善第三方的档案资料。
(二) 落实各项合同的签定, 同时按公司合同管理要求建立合格档案。
(三) 各项采办工作, 严格按照公司相关采办程序处理.
物业资产 第5篇
导言
物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。
首先：物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。
随着国家新一轮的房地产宏观调控拉开序幕，多年以来以住宅为主导的中国房地产市场开始发生转移和变化，市场资本流向以及各大开发企业开发策略向商业地产领域倾斜将是顺应市场变化迎接新机遇和挑战的必然结果，作为房地产产业链重要一环的物业服务行业也必须面对这一客观实际。
由于大多数物业服务企业只能通过提供传统物业服务以及有限的业主共有资源的利用创造收益，收入有限而成本却不断攀升，市场竞争越来越激烈，利润空间越来越薄。基于此，拓展物业服务利润空间，寻找新的市场空白点将成为物业服务企业从劳动密集型向技术密集型；从低利润率向高利润率转变的必然途径之一，商业地产市场的加快发展无疑将为物业服务企业提供这样一个新的发展契机。
其次：商业资产化运营的环境及发展趋势。⑴、房地产市场新一轮调整，住宅开发扩展受阻碍。⑵、商业地产影响较小，稳步发展。
最后：物业管理公司在商业资产运营的策略：
（一）商业资产运营专业规划 细分市场：
市场细分可以帮助做好商业物业的市场定位、经营产品定位与客户定位。从租户的行业背景、租价承受力、租期长短、租赁面积大小、扩张潜力等方面对租户进行细分，可以在剧烈竞争的市场中找准自己的目标客户，根据特定细分市场的需求，对出租物业作出相应的调整，提高物业出租效果。
合理的商业空间规划
和目前的住宅大盘一样综合化、多功能化也是商业的一个重要发展方向，特别是对于大型商业地产开发项目。从规划设计出发建立商业与其它行业共生的综合服务体系，实现商业与其住宅生活配套等的整合，是发挥多种资源优势、实现商业、物业服务价值最大化的重要手段
对于商业而言自由、灵活的规划形态以及宜人的空间尺度是考虑的重点。例如一些商业依附于高层住宅的底部，带有明显的底商特色，如缺乏合理的商业空间规划几极容易形成很大的局限，并且易形成商业与住宅的互相干扰。尽管前期销售势头不错，但并不能保证日后的商业良性经营及后期的物业管理。
（二）商业资产运营专业规划 商业推广：
1.多种途径宣传树立物业良好的形象与口碑。在这方面，商业物业经营管理者应尽可能通过灵活的媒介（根据物业规模、市场定位选择电视、报纸、楼盘现场广告、车厢广告、灯厢广告及车站广告牌等）宣传物业形象、特色和特定价值，可以通过举行有影响的租户集中进场入住仪式，报道一个公众、潜在租户有兴趣的成功交易案例，宣传物业的附加服务功能等营造物业良好的形象，聚集市场对物业的关注度，为吸引各方客户打下基础。
2.以物业特定的价值和功能打动客户。为此，负责租赁的招商人员应全面深入检查并熟悉待租物业，掌握出租空间的特征和布局情况，明确与周边同类物业的优势与劣势，确保每一待租的空间均处于良好的服务状态，清楚待租空间可能给客户提供的特定价值。只有这样，才能针对性向客户推销、介绍自己的产品，说服对物业有一定兴趣的客户，使其确信此物业是本地区同类物业中对其最适合的租用对象，能满足其特定的需求；当了解到客户对当前物业空间有不满之处后，迅速纠正。
3.充分利用现有租户的推荐介绍做到以商引商，通过蓝光富丽城社区商业、蓝光香槟广场等项目的成功运营证明可能性最大的物业出租方法是来自对当前物业服务感到满意的以承租客户的推荐。因此，物业出租经营者应将现有客户的感情培养与优质服务上升到策略高度，通过多种途径满足现有客户的服务需求，增进与他们的联系，以便现有客户变成义务推销员。从某种意义上，这也是物业促进租赁最低成本的策略。
（三）商业资产运营专业规划 商业差别定价
差别定价策略包括两个方面。对所经租的物业根据租期、租赁规模、是否单独承担维护费用等，在租金定价上作出区别；对所经租相邻相近的不同楼栋，或同一楼栋的不同楼层或单元，根据其唯一性或特质性等采用拉高价格，或对较差楼层采用较低价格的策略，以价格差吸引租客、分隔租客。原因在于高档消费者对价格不敏感，更关注质量、景观、适用性与服务等，低档消费者，对价格差很敏感，拉开价格可以促进犹豫不决的租客，本着图便宜或占有独到地位的心理，加速租赁成交。
商业资产招商及运营
招商人员可根据负责招商项目的不同区域、不同的商业定位采取相应招商策略对项目进行招商执行：
招商模式选择
1.委托出租。如果物业的拥有者不具有自主经营能力，或物业产权较为分散时，物业管理方的招商经营团队可以通过委托招商的形式负责商业物业的出租经营及产权产籍管理。
同时需协调好授权范围和经营者的招商佣金。
2.包租。当业主拥有者对租赁市场不熟或无暇顾及时，物业管理方的招商经营团队可以通过专业的市场调查承包的方式包给专业承包商出租，由承包商负责租务、推广及日常管理工作。这样既能将经营风险转移给专业承包人，省去业主亲历亲为的辛劳，节约己方人力物力，又能保证物业有稳定的租金收益。但这种情况难免要在租金上做出一定的让步。
3、组合招商
包括长租与短租组合，大小租户匹配，不同经营类型租户匹配，不同形式、层次店铺的组合，不同货品、服务、商业结构的组合等。对于零售业务来说，这种组合可以创造、强化购物氛围，形成商户间互惠共生关系，使其凭借临近性获益。在位置分配上，应充分考虑各类零售业务、各不同机构间的效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为等因素的影响和效果。
4、借势造市招商。
有一些市场机会是不经意而来的，如旧城区统一拆迁改造（拆除大批临街商铺）、附近修建大型公共建筑、举办大型活动、大学扩招、禁止住（宅）改商（用）等。物业出租经营者应抓住机遇，迅速采取行动，适应市场，赢得商机。如新广交会会展中心附近的楼盘，针对广交会客商云集，酒店宾馆房价奇高的商机，推出短租公寓套房，就获得很好的收益。
5租售结合招商。对于可租可售的物业，面对那些欲购物业资金不充裕且不愿背负利息的客户，可以实行以租代售的办法出租，以减轻他们的供房资金压力，方便他们盘活资金经营。同时让这些潜在买家切实体会到物业的生财能力和价值，感受到房屋质量的可靠性和物业服务的高水平，最终促成由租到售的转换。
5转换用途招商。许多中小公司，对办公地点要求不高，不愿租用专用写字楼。因此，对于一些滞租商铺，在不影响物业整体招租的情况下，可以对其内部布局做分隔改造，改作适合中小公司使用的办公用房，吸引中小客户前来租用；也可将空置商铺改做展销场地或其他用途出租。
6、谈判和签约
谈判策略应用的好坏事关签约成败和租约风险大小。物业出租人员要学会引导客户，如在陪同客户看现场时，应根据客户的性格倾向确定看楼路线。对于感性色彩浓的客户应先看条件好的部分，对于理性色彩浓的客户，应先看差的后看好的部分。在具体签约谈判时，应以结束性问题对话，强调物业独有的价值，准备好完整的已填好的租约，在非核心利益上多做让步。并在这一过程中要有充分的自信，让客户从内心感受到你也是站在他的立场上为其利益考虑，并且让价幅度不宜太大。
商业资产运营服务
商业物业出租经营过程中，物业招商经营人平时应多与客户联系，勤于走访，一旦发现对物业服务（用电、用水、维修、保洁等方面）的要求，尽可能及时帮助解决；及时消除物业办公、经营环境中的各种隐患，配合租户需要，在商机寻找、信息提供、客商联系、促销活动安排等方面主动提供帮助。总之，以优质周到的服务可赢得客户信任，促进物业租赁、及商业附加值提升
物业资产 第6篇
大数据管理——智慧能源管控的坚实基础
现在的绝大多数物业公司都没有对所管建筑物的耗水、耗电等数据进行系统地搜集和研究, 因而对于所管物业的能耗情况并没有一个清晰的概念, 要谈到对于能源的智慧管控就不太现实。基于企业的这种状况, 政府所提供的基本数据在很大程度上也并不准确, 因此整个物业管理市场中并没有形成一套完整的能源消耗数据, 也就没有一个关于能源管控的权威标准。
郭连忠解释道:“由于物业公司对于能耗这一块儿的知识知之甚少, 就有可能造成所管物业的能源浪费。即便是找了所谓的专业公司来进行节能, 也可能在某种程度上会被蒙骗。现在跨界打劫的事情很多, 对于物业公司来讲, 如果没有准确而独立的判断, 也许利益已经被瓜分, 却还是浑然不觉, 甚至对‘打劫者’仍然感激涕零呢!”而如果建立了大数据, 物业公司通过对数据的分析就可以清晰掌握物业管理中的能耗情况, 那么在哪里来省、哪里来控、哪里可以重复使用、哪里还有节能潜力, 就都了然于胸。可见, 建立行业大数据是进行智慧能源管控的坚实基础。
大数据管理主要针对的是高能耗的高端物业, 一般包括三个方面:第一, 工业物业;第二, 商业物业, 比如甲级写字楼、商业购物场、餐饮酒店和城市综合体等;第三, 政府物业或者称之为公共建筑, 主要涉及政府办公大楼、学校、医院、体育场馆、展览馆等。
为了搜集大量相关数据, 郭连忠走访了全国大大小小数十个城市进行实地调研。以华南区两个城市的高端写字楼项目的能耗数据为例, 华南区1#每平米的最低能耗75k Wh、最高能耗139k Wh, 而华南区2#的最低能耗91k Wh、最高能耗148k Wh, 两个城市中所调研项目的最高和最低能耗差在70k Wh以上, 这是一个惊人的数字。
在商业购物中心, 以新华书店和燕岭购物为例, 纵观新华书店2008~2010年连续三年的每平米能耗量分别为181k Wh、133k Wh、220k Wh, 每年平均每平米能耗量为178k Wh。而燕岭购物2010年的调研数据显示每平米的能耗量仅为53k Wh。同为商业购物场所, 能耗量竟相差3倍以上, 值得深思。
再对比医院、酒店和餐饮类物业能耗, 依旧可以发现这一问题:为什么同样的物业类型, 能耗差距竟如此之大?
介于此, 郭连忠提出了“节能技术”这一理念。他认为, 其实物业管理不仅要懂得管理知识, 也要在建立大数据库的基础上形成技术思维, 即充分了解节能技术, 通过在物业管理的各个环节、各个细节中践行技术改革, 在最大化程度上节电、节水、节气, 杜绝一切不必要的浪费, 从而达到真正的“智慧能源管控”。
节能技术——智慧能源管控的中坚力量
在高端物业管理中, 节能技术主要应用于供电系统、供水系统和中央空调系统几个关键部分, 而供电技术又分为变配电系统和照明系统以及电梯系统的节能管理。
要降低“变配电系统和照明系统”的能耗, 必须知晓几个相关因素:电压、频率、三相平衡和谐波。“一般情况下, 我们国内使用的电压是380/220V, 但是因为一到晚上, 整个建筑物的用电量急剧减少, 电压也就相应升高了, 要是能把晚上23:00至次日早晨6:00这段时间的电压降下来, 事情就好办多了。因此, 我们给所管企业下放的节能指标是把电压控制在正常电压的7%左右, 而所用的方法就是通过变压器进行自动调压控制夜间电压。另外, 照明中尽量选用节能灯, 避免冷光源, 减少发热源。”
据了解, 商场里的餐饮、服装和影院等不同业态的商铺, 其用电时长、用电时间段和用电量大小区别是很大的, 这就很容易导致三相不平衡。因此节能技术提倡将发热度比较高的线和其他热度比较低的线进行调平, 比如照明、动力、插座用电、各业态的设备用电确保三相平衡, 防患于未然。再比如, 在物业公司里, 同类型的设备一般都有备用的, 由于管理人员的节能意识不足, 有些设备经常开, 有些则常年闲置, 这样做就会使经常开的设备被过度消耗, 而闲置太久的设备又会长锈, 如果设备内部一旦锈死 (如水泵) , 一开机就可能跳闸甚至爆炸, 后果不堪设想。而如果能够经常有意识地轮流着开启同一类型的设备, 通过设备运行的时间合理平衡, 就能实现延长设备使用寿命。
非专业的人士对于“谐波”这一概念可能比较陌生, 但是大众基本都有一个常识:所有的电气设备都有不同程度的污染, 就是电的纯净度并没有我们想像得那么高, 都有杂质, 这些杂质就是所谓的谐波。谐波会影响到整个供电系统的质量, 因此, 减少谐波污染、实现绿色供电非常重要。
谈到电梯节能, 郭连忠讲了两个值得借鉴的故事。第一, 深圳南山的某商场在管理的过程中根据人流量的变化对于商场扶梯进行自动控制, 早晨刚开始营业时为了检测开启扶梯, 过半个小时后将下行扶梯关闭, 上行扶梯调节至低速运行状态, 如果有人靠近则通过感应再度恢复正常速度。而且旁边的标识牌上温馨提示道:多用电会影响气候变化, 请节省用电。第二, 升降电梯启动时会产生热量, 在上升过程中要停在某一层, 动能需转换成机械能, 那么电梯的热量就会通过散热的形式散掉白白浪费。而深圳不少公司就在机房里安装了相应的能量回馈机, 将电梯产生的热量存储下来, 然后循环利用, 这样就实现了升降梯的节电效果。
节水技术的应用也是节能的一个重大工程。比如, 四星级及以下星级酒店就可以在供水管处增加一个阀门, 把这个阀门关小一点调低水压, 因为水压太大不但浪费水, 容易损坏供水设备, 而且还经常会溅顾客一身水, 洗澡时水压太大也会打疼顾客皮肤。而且自来水公司的市政水管供给的水压比较高, 这也叫叠压供水技术 (无负压供水技术) , 可实现高效供水, 减少能源损耗。
利用冲马桶的水箱节水也不容忽视。如将装满水的矿泉水瓶子丢进水箱减少水箱蓄水量, 这样每次冲马桶的水也会相应减少, 达到节水的目的。再如将上一楼层的洗手水直接用水管引入到下一楼层的储水箱 (节能改造) 及马桶水箱, 这样皆可以直接废水利用。如果有人觉得带有洗手液的水并不干净, 那么可以为储水箱安装纱网进行过滤, 即增加一部分干净水源进行稀释, 这样使用的水源只达到原来用水的10%左右, 节省了大量宝贵的自来水。
高层楼宇的雨水回收和空调冷凝水的统一回收可以充分补充绿化用水。
中央空调的节能也有很多诀窍。在国家政策上进行电价调节, 实施峰谷电价, 鼓励电力用户在低谷时段多用电, 而在高峰时段少用电, 主动参与移峰填谷, 提高电力资源利用效率。在主机节能上, 提倡没有接待任务时关闭相应区域冷气, 过渡季节不开冷气, 提高冷冻水温度。
此外, 利用余热回收技术, 将中央空调的余热或部分回收以后通过热交换后免费获得45℃~70℃的热水, 再经过蓄能水箱为用户提供热水, 这样不仅使得机组耗电量减少5%~15%, 提高原机组工作效率, 减少故障率。还可以让变频技术实现循环泵的高效运行以及清洗球技术实现制冷主机节能。
顶层设计——智慧能源管控的上层建筑
虽说大数据基础上的节能技术能够在很大程度上实践“智慧能源管控”, 但在郭连忠看来, 这些还不足够, 用哲学的术语来说, 这些数据和技术都只能算“器”, 而前期的节能设计才算得上“道”, 是整个智慧能源管控工程的导师。在这个意义上, 顶层设计值得深入研究。
园林环境是顶层设计首先考虑的问题。“其实在我们生活的这个地球上, 环境优化产生的效益才是最大的效益, 经常超于人们的预期。”因此, 在设计写字楼或者商场之类的建筑物时, 如果能够在大厦顶层设计空中花园和建筑外墙实现立体绿化, 园子里的花草植物不但能够有效遮挡太阳光对于建筑物的直接暴晒, 而且可以将下雨的雨水进行部分吸收, 有效避免下大雨时排水管的排水压力。整个生态的立体绿化带来的效益也很突出。郭连忠举例说, 深圳中心城的早期设计就很到位, 考虑到西晒问题, 设计师在大厦西侧设计了一道水景, 这样西晒的太阳热量能就会被水景吸收掉一部分。而在大厦东侧, 设计师匠心独运设计出一道绿色植物景观, 不但和西侧对称形成美感, 还有一个秘密作用——开发商在招商时将东侧部分集中出租给餐饮商铺, 这样大量的油烟可以更环保地排放, 在绿色的环境中增加食客的就餐体验和良好的心态, 一举两得。
智慧能源管控也青睐绿色能源的使用, 地热能就是深受欢迎的一个角色。由于地下建筑不受风霜雨雪和太阳辐射的直接影响, 工程内的温度波动范围小, 冷负荷均比地面建筑少, 因此具有保温隔热、冬暖夏凉的优势, 可以减少暖气和冷气的设备耗能, 节省石油、煤炭等矿藏能源, 具有一定的节能效益。目前在商业购物广场及交通类物业比较普及地热能的使用。
在水资源的回收利用方面, 香港的设计做得最好:香港冲洗马桶的水都是海水, 而并非自来水, 香港最高的写字楼香港环球贸易中心也是如此。当然, 大陆的不同地区也可以从自身具体情况出发积极去创造水资源回收利用的做法, 例如利用游泳池的水冲洗马路, 回收水景观的水浇灌马路花圃等。
郭连忠还指出要通过机电设备的规划进行智慧能源管控。例如, 不要将冷却塔安装在大厦楼顶, 因为安装高度越高, 设备承受的压力越大, 能耗越高。如果可以调低冷却塔高度, 能耗就能降下来。如果受工程条件的限制, 一定要安装在高处, 还有一个特别简单的技术手段, 在冷却塔周围摆放高大的绿色植物, 实现绿色环境, 或者为冷却塔罩上一个遮阳设施, 有效减少太阳的暴晒, 让机电设备在更安全、更好的温度条件下运行。
