物业设备设施管理培训（精选6篇）

物业设备设施管理培训 第1篇

一、物业设备管理概述

（一）物业设备管理意义：

满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

（二）物业设备所涵概内容：

给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。

具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供暖、供燃气、通风、空调、４建筑电气化；

二、物业设备管理的内容

（一）物业设备运行管理：

1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。

2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。

设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。

运行成本管理一般包括：

1、能源消耗的经济核算；（例如使用的电费、水费等）

2、操作人员的配置；

3、维修费用的管理；

设备运行管理做到以下几点：

（1）各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；

（2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作；

（3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员；（4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。

（二）物业设备维修管理：

要做好设备的维修工作，物业公司的早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利；

《物业管理条例》第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告 1

与建议，并协助开发商维修。

物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。

物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。

（三）物业设备更新改造管理：

设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原则、可行性原则；

在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。

物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成: •

1、开／关周期的次数 •

2、运行时间。•

3、平均负载

4、最初安装或最后一次大修后起算时间 •

5、空气泄漏和净化的程度。•

6、设备日常维护保养的水平.（四）设备固定资产管理

设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。

设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。

凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 当设备达到一定的条件后，要办理设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。

（五）物业设备资料管理：

包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、《设施设备台账》、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。

在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和 3

若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下： DQ——电气设备 JP——给排水设备 KN ——空调供暖设备 XJ——消防监控设备 AF----安防设备

三、物业设备管理的要求

（一）设备保养维护的要求 主要有四项：

（1）清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；

(2)整齐 工具、附件、工件(产品)要放置整齐，管道、线路要有条理；

(3)润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；(4)安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

（二）设备“四定工作”的使用维护要求

(1)定使用人员。按定人定机制度，各设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定；

(2)定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修人员，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理；(3)定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行；

(4)定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。

（三）、动力设备的使用维护要求

动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求：(1)运行操作人员必须事先培训并经过考试合格；

(2)必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录；(3)运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位；

(4)在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级；

(5)保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠；

(6)动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除；

(7)定期进行预防性试验和季节性检查；

(8)经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。

（四）设备的三级保养制

三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的一种保养修理制，它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。三级保养制的工作实施分为：

1、“一级保养”

也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工作，通过擦拭、清扫、润滑、坚固、防腐、防冻、调整及外观表面检查等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，是设备的基础保养方式。一部机器能否正常地使用。在很大程度上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。

2、“二级保养”

通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。

3、“三级保养”

一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运转。如果说公司条件无法完成，通常与专业维保单位签定检修协议，并定期至本公司保养检修。

3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。

（五）设备巡回检查的方法要求：

归纳为“一看二听三触四闻” 一看：（1）设备内外的清洁、完整；（2）表、油位、指示灯是否正常；（3）阀门、开关启闭是否正常；（4）无漏水、漏气、漏油等现象；（5）照明、通风、电线绝缘体等是否正常；

二听：（1）转动设备转动声是否平稳，有无异声；（2）电气元件有无噪音；（3）风机、风管有无噪音；

（4）控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常；

三触：（1）操作机构是否锈蚀；

（2）电动机泵散热器外壳温度是否正常；轴承温度是否正常；

四闻：（1）有无绝缘漆的味道；(2)有无塑胶、塑料、保温棉等的焦味；

（六）电气系统维修维护保养标准及要求

（1）配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整洁。警示牌完好，并置于醒目处。

（2）配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。7

各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。（3）配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。

（4）定期对各设备的配电系统（配电柜、配电箱）的和电机进行紧固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于2M欧姆。（5）高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的防护用具（绝缘靴、绝缘手套、验电笔等）应按要求进行检验。（6）对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确保设备正常运行。

（7）对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境（设备周围的湿度、温度和通风情况）而定，原则上每月最少保证一次。

四、提高设备维护水平的措施

（一）设备维保工作的“三化”

为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。

规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。

工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。

制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。

（二）设备的区域维保

设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维护。操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划。(三)设备维保的监督检查

企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”，即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。

（四）维修维护保养对人员、设备环境和设备要求: 对人员要求：三严:严查、严管、严控 四会:会操作、会保养、会维修、会记录

对设备环境要求:三干净:设备干净、机房干净、工作场所干净 对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好

物业设备设施管理培训 第2篇

1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。

2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。

3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。

4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。

5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。

6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。

7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。

8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。

9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。

设备设施检查管理

1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。

2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。

3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。

设备设施值班管理

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

4、交接班规程

（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

（5）下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。

③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。

④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

设备设施维修保养管理

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。

（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员按时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。

4、保养

（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。

（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理

（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。

（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。

（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

设备设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。

2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。

3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。

4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

设备资料管理

1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。

2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。

5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。

发电机使用管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。

2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）

3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。

5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。

6、发现漏油、漏水现象应及时处理。

7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。

2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。

3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。

7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。

3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。

4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。

高压运行工岗位职责

严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。

努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。

认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。

负责与开闭所的业务联系，并做好登记。

事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。

工作票制度

在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。

低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： 工作的必须性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正确完备；

工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好； 工作负责人（监护人）所负安全责任； 正确安全地组织工作；

工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；

工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。

工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。

操作票制度

一张操作票只能填写一个操作任务。

操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。

进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。

操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。

操作票应按ISO9000标准保存。

工作间断、转移和终结制度

工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。

在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。

检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点；

收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。

在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。

工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。

只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。

已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。

保证安全的技术措施

在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：

一、停电。

二、验电。

三、装设接地线。

四、悬挂标示牌和装设遮栏。

上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。

电梯事故应急处理措施

一、当火灾发生时

维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站； 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯； 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。

二、当发生地震时

轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：

司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；

运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；

当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用； 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；

当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。

三、当电梯进水时

底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；

电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

电梯紧急故障处理预案

如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。

维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。

如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。

如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。

电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。

若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。

所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。

水泵房停水及事故处理措施

1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。

2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。

3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。

4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。

有蓄水池（箱）设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以保障业户生活。

5、水泵房水浸应急处理：

（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。（4）封堵水源同时应立即排水。

（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。

（6）确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。

水泵房运行规程

1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。

2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。

3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。

4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检

（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。

（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。

（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。

6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）

（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。

（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。

（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉房设备紧急事故处理措施

一、锅炉事故应急措施

锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。

1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。

2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。

3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。

4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。

5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。

6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。

二、电动葫芦事故应急措施

1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。

2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。

三、事故消除后，将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。

四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。

锅炉应急事故救援预案

为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：

一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。

二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。

三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。

四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。

五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。

六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。

七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。交换站操作规程

（1）运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。

（2）运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。

（3）运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。

②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。

运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

（5）停止运行：

①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。

②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。

（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。锅炉运行规程

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。

2、巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：

锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。

3、巡检内容主要包括：

①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。

②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。

④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。

⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。⑧循环泵运转正常，无异常现象。

⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。⑩软水箱储水充足。

⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：

——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。——设备运行中发现可疑现象时。

4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。锅炉操作规程

1、运行前准备

①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。

③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。

④锅炉运行控制柜是否能正常工作。⑤锅炉受压元件的检查：

——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。——天然气/油管道及阀门。⑥准备工作：

——调整阀门到启动状态。——向锅炉注水，达到规定数值。——开启循环泵。

——检查水箱水位达到满水位值。——系统检漏、排气，达到工作压力。

2、正常运行

①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。

②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

3、关机停炉 ①正常停炉

——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。

——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。②紧急停炉

——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止循环泵运行。

——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。锅炉维修保养规程

（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。

（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。

（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。

（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。

物业设施管理与暖通空调探讨 第3篇

由于社会的发展非常迅速, 目前世界经济除了以农业和工业作为发展的支柱外, 更多的是依赖于第三产业的发展。第三产业的发展促使了都市中办公室楼群的兴起。现在企业变得越来越好, 办公设备形成了庞大而又复杂的网络系统, 进而引发新的行业诞生。这个行业的名字叫做物业设施管理, 它的工作就是需要管理好企业内部的建筑设备, 能够让设备安全稳定的运作。根据数据分析发现良好的物业设施管理能够为企业创造更多的利益, 因为员工对工作区域环境质量、健康意识尤为关心, 所以这时候物业设施管理的成效就显现出来了。再者节约成本上看, 专业的物业设施管理, 能够通过专业人员的工作, 使得设备使用周期变长, 工作年限增加, 而且能够保证它运行期间能够正常有效的工作, 这样不单单是提高了工作人员的效率, 直接的增加了企业的效益, 还间接的降低了企业的成本支出, 因此可以说物业设施管理在设备的寿命周期成本上有非常重要的作用。

二、暖通空调与物业设施管理的关联

暖通空调在物业设施管理中占有非常重要的地位, 在物业设施管理中的几大模块都和暖通空调有着密不可分的联系, 例如:能源管理、室内空气质量管理等。能源管理方面:能源节省与消耗很大程度上都取决于暖通空调的工作模式和状态;而室内空气质量的好坏和暖通空调有直接的关系, 如果暖通空调出现故障, 那么室内空气质量必定受到影响, 暖通空调良好的工作为室内的空气质量做了保障, 企业员工的工作效率就能够大大的提高, 可以说明暖通空调是物业设施管理的重点。由此而见, 物业设施与暖通空调是密切相关的。

三、暖通空调设计要求

暖通空调的设计首先的满足于物业设施管理的需要。只有在最初的设计就能够满足于物业设施管理需要才不会出现消耗过大的情况, 也不会出现故障频发现象。通过数据显示表明:实际上设备自身的价值远远小于在它运行期间的费用, 周期的循环使用的耗材资金都是比设备购置费用高出数倍之多。

由此可以看出:为什么说优良的物业设施管理能够节约经济成本, 使得企业的效益最大化。节约成本, 让企业效益越高, 这就是物业设施管理的一个主要目的。而暖通空调就是物业设施管理的重点, 因此针对于暖通空调, 设计人员不仅仅只是考虑最初的成本投入, 还要为以后它的运行周期内的所有成本考虑, 更加有利于物业设施管理。暖通空调与物业设施管理息息相关, 它从不同的方面影响着企业最终的利益。

企业的需要通过物业设施管理来降低企业的运作成本, 物业设施管理是在降低设备的损耗, 因此设备就需要有优良的质量和高效的工作模式, 下面来探究一下怎样才能保证设备的质量和如何做到高效的工作模式。

1. 暖通空调设计节能选择

针对暖通设计, 优选高能效的设备肯定是不会受到异议的, 但是并不表示单机的能效高就说明系统的能效比高。由于暖通空调的系统组成需要几个方面:冷却装置, 散热装置, 启动装置等。有这些装置集合在一起, 形成一个系统, 它们之间存在着相互依存又相互遏制的关系, 因此不仅仅只是考虑某一个设备的满负荷的能效比, 而是要注意所有的设备系统能够稳定持续的运作下的最佳能效比。

2. 暖通空调设计初期投入

在暖通设计初期不能吝啬投入成本, 若是初期投入高成本运用有效的节能措施和新型的高科技技术, 即使在开始的投入会大于预期, 而且不能在短期内将其全部收回, 但是能够减少寿命使用周期的运作成本, 这样比较下来, 初期的高投入还会降低整个设备寿命周期的成本。

3. 减少消耗和提高能效

目前通过物业设施管理, 减少消耗提高能效已经受到越来越多的人重视。一是由于现在的经济发展速度加快, 用户对于住房和办公区域的舒适度要求更加的高, 健康的意识也不断地增加, 对于空间质量非常的关注。一方面需要减少消耗, 另一方面又需要满足需求, 这两者相互矛盾的状态下, 就必须采取合理的措施为他们寻找一个平衡点。例如:在能源消费的终端设备上投入1元钱的节能措施费用, 但是在生产中能够比原来的能源利用率提高1%, 那么就真正的为减少消耗和满足需求找到一个平衡的中心。

四、暖通空调节能方法的探讨

暖通空调的节能不是孤立的, 是建立在建筑结构主体上的, 只有建筑主体采用节能规范的标准来设计和施工, 空调设备的节能才能达到最佳效果。由于节能规范标准出台前建设的高层建筑占相当比例, 不符合当前建筑空调节能要求, 如墙体没有保温隔热层, 单层铝合金窗变形关不严, 在中央空调系统中, 办公室内不能调节空调温度。

以上现存的问题可通过如下方法解决:一是有经济条件的机关、企事业的办公楼、写字楼, 在条件许可时, 分阶段彻底改造不合格的节能项目。二是把单层变形的铝合金窗改为真空隔热玻璃窗, 做到既隔热又隔音。三是办公室风机盘管管道上加装电磁阀控制流量和温度, 可以按人的舒适度来调节空调温度。四是做好节能宣传工作, 提高节能意识, 出台相关节能奖惩考核措施。

五、科学化管理暖通空调设备

在设备的寿命周期内可以采用预防和保养能够延长设备的使用寿命。专业的物业设施管理人员非常了解设备的特点, 知道设备在早期出现故障有可能是在哪些易损的零部件上, 当出现故障的时候他们就能够通过简单的看查就能找到问题的所在。要做到这样的程度, 对于物业设施管理人员来说首要的是对于整个大楼的施工和安装都非常的熟悉, 学习过怎么样运行操作和设备保养的方法。

从根本上的要达到减少设备故障, 让设备的使用寿命增加, 需要做一些系统改变。暖通空调在物业设施管理中引起的连锁反应是非常重要的, 它直接影响到企业的发展。

六、总结

综上所述, 只有让暖通空调科学化、规范化的工作才能够使得物业设施管理能够更加完善化;相反专业化的物业设施管理能够让暖通空调设计得更加完美, 迈上新的台阶。

摘要：空调是现在办公室必不可少的设施, 就连家庭住户房也几乎都配有空调, 它就是为了让人更加舒服的工作和休息。空调的使用非常简单, 但是暖通空调工程复杂, 需要有专业的工作人员施工操作, 才能够保证工程的质量, 以提高物业设施管理的效率从而更好的节约企业成本。本文以此为背景, 针对暖通空调对于物业设施管理有什么样的影响。

关键词：物业设施管理,暖通空调,节能方法,质量控制

参考文献

[1]赵奕, 于世平, 陈焰华, 等.基于层次分析法的铁路客站暖通空调系统控制技术适用性综合评价[J].暖通空调, 2011, (31) :87-90.

论小区物业管理的设施设备管理 第4篇

关键词：物业；管理制度；高层楼宇；设施设备

设施设备管理是一门应用性科学，具有丰富的理论性与切合实际的操作性。为了实现物业管理在设施设备方面趋于现代化。从业人员需要掌握扎实的理论知识，并将其投入的生活实践当中。在此过程中，培养科学的思考问题和解决问题的方法，树立现代化管理的理念。

一、设施设备管理的重要性

高层楼宇的迅猛发展使得现代物业管理制度与方法进入了一个新的阶段，其物业价值不仅取决于地段，楼层的建筑结构，室内布局，而且很大程度上决定于所配备设施的质量及性能。因为物业在管理过程中对这些设备的使用和依赖程度越大，则设备的作用就越明显。换个角度来说，现代物业对设备设施如何合理利用与管理，对小区的正常生活起到了重要的意义。

（一）决定物业服务的发展前景和未来

物业管理对设施设备的管理制度与管理方法是否科学，关系到物业服务的荣誉与前景，因为对于居民来说，一栋住房就是最重要的资产，保持和提高房屋设施的质量和性能对于户主来说，显得尤为重要。所以，物业管理就要做到对设施和设备的保值和增值；如果物业设施经常出现质量问题，不能及时的解决户主提出的物业问题，就会逐渐影响到公司的发展。可见，物业在设施设备方面怎样进行科学管理，对物业公司的声誉起到至关重要的作用。

（二）关系物业服务的成本和资金利用

物业管理对设施设备的科学利用与管理，也会影响到物业服务过程中的成本，当小区物业出现问题的时候，没有一套质量合格、性能优异的设备会在解决问题时，不仅处理起来棘手，而且耗时耗力，造成物质与资金上不必要的浪费。随着现代科学技术的发展，那些设备设施在固定资产中占有越来越大的金额。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备的科学管理无疑是最关键的。换言之，就是设施设备管理的制度与方法是否达到最佳。

二、设施设备管理应达到的基本目标

设施设备能否正常运作，直接影响到高层楼宇居民的生活，也间接地反映到小区物业管理制度。现代建筑的特点是楼层高，室内结构多样化。其中居民日常生活用电用水频繁，有时在用电不正确的情况下，很容易发生火灾。因此，消防设施就显得尤为重要，所以，物业方面就要做到定期检查，一旦设备与设施出现问题，要第一时间去维护。防止发生意外时，因设备质量和性能不过关，导致更大的财产损失。安全通道，包括走廊，楼梯，大厅也要做到按期检查，看这些地面是否平整，护栏是否牢固。

一个良好的设施设备管理应具备以下几点：

（一）建立先进的设施设备管理制度

1.按照物业管理的区域和所使用设施设备的数量，复杂程度、管理业务的水平，维护设备人员的能力，并且结合企业的特性，实事求是，科学合理的设置设施设备的管理体制，制定不同问题的解决方案。管理制度力求高效，具备一定的先进和预测性。

2.物业管理人员要熟悉国家的政策、法律以及相关条例，能够掌握一定的理论知识和实践能力。

3.加强物业管理人员的培训与实践工作，物业管理重点在于将理论和实践相结合，通过平时培训让管理人员熟悉业务的流程

三、实现设施设备管理目标的影响因素

（一）现代设施设备带来的新问题

科学技术迅猛发展的今天，设施设备在性能和技术方面日趋更新，消耗也在不断增大。很多新的问题也在使用过程中暴漏出来。例如，电梯故障频繁，存在较大的安全隐患；消防设施过于陈旧或者损坏严重，这是火灾面前是极大的安全隐患；监控系统存在死角，这让不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易寻找犯罪证据，增大了案件侦破的难度。

（二）目前设施设备管理的局限性

面对现代化的设施设备新的技术难题，传统的管理方案显得落后。其局限性开始逐渐暴漏出来

1.一般的设施设备只在维修阶段进行集中的管理，而在日常过程中不予重视，较少注意设施设备全过程的管理。这在科技发展的今天，这种管理方式存在各国经济传统的设施设备在管理过程中不能进行环节之间有机的结合，使用和保养之间是分家的，平时只注重使用，一旦出现故障就赶快维修。却忽略了日常保养得环节，这样会大大降低设备的使用寿命，使其性能降低，不能发挥社时设备的最大作用。

2.传统的设施设备在技术、经济、组织方面的管理，只侧重于技术管理，而忽略经济管理，导致不必要的资金流失和浪费。

3.传统的设施设备只注重相应的管理机构和专业技术人才，而不把群众联系在一起，缺乏牢固的基础。

四、设施设备管理的内容

（一）设施设备管理的范围

设施设备在正常的寿命周期中，一直处于运转状态。分别变现物质运动和价值运动两种状态。所谓物质运动指的是设施设备在工作过程中，因物理因素或化学因素造成的磨损，疲劳、腐蚀及老化等性能恶化。因此在设施设备服役过程中要不断的改造，升级、维护和保养。设施设备的价值运动指，使用和维护设施设备中的资金流转，即将设施设备的原有价值与维修费用通过提取折旧成服务费用，逐步转化为五福的成本过程当中，从而导致设施设备净值不断下降。这两种形态形成两种不同的管理模式：技术管理与经济管理。所以整个设施设备在管理过程中受到技术规律和经济规律的支配。只有做好这两种管理模式下规律的探索，才能更有效的管理设施设备，使其价值得到充分的体现。

（二）设施设备管理的具体内容

设施设备管理围绕着两种状态进行运转，具体应开展以下各项工作：

1.组织管理：主要包括设施设备管理工作目标的制定与展开，相应组织机构人员的业务培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

2.设施设备固定资产的管理：主要包括设施设备的资产的验收、编号与调试。

3.设施设备的前期管理：包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、初期调试和信息反馈。

4.设施设备使用与维护管理：包括设施设备的维护制度，操作规程的制定；日常维护与定期维护、组织维护的检查评比等

5.设施设备的修理管理：在维修设施设备过程中，需制定的修理方案，所需的材料和费用、涉及到相关的修理文件和资金使用情况。

6.设施设备的状态管理：包括设施设备状态完好的规章制定，对设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断和评估。

7.設施设备技术改造与更新管理：包括设施设备的技术性能的改造，相应的技术方案，更新项目以及文件的编制。

8.设施设备的经济管理：包括设施设备的投资、固定资产的折旧、修理和保养费用以及更新所需的资金。

五、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件

在当下，物业在设施设备管理方面，有较多的地方还做得不能让户主感到满意，归结到底是设施设备在管理方面的思想理念、技术能力还不够成熟和先进。同时对相关的专业人才培训不能很好的跟上时代发展的步伐，成为制约物业管理前进的瓶颈。要解决以上的问题，就需要探索新的科学成果，改变以往的管理模式，充分发挥设施设备的效能，只有达到设施设备管理的现代化才能从发展和前进的瓶颈中跳出来。

综上所述，物业在设施设备的管理要达到现代化与科学化应从以下几点做出努力：

（一）树立科学的管理思想和发展理念

设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济管理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。

（二）完善设施设备管理的制度

在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。

（三）探索先进的设施设备管理方法

现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。

参考文献：

[1]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D]. 北京交通大学： 北京交通大学，2011

[2]吕培进. 物业管理若干法律问题探讨[D]. 兰州大学： 兰州大学，2011.

[3]杨晓庄. 21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J]. 物流科技，2004，（3）.

[4]陈广华，刘撰. “物业管理区域”划分研究——从“物业管理区域”划分的行政案件入手[J]. 华东经济管理，2009，（6）.

物业设备设施安全管理制度 第5篇

为加强对设备设施的安全管理，提高设备设施运行的安全性和可靠性，确保设施安全、稳定、长期满负荷运行，特制订本制度。

一、设备设施选购

（1）设备设施管理人员应根据本企业特点、工艺要求广泛收集信息（包括：国际、国内本行业的生产技术水平，设备设施安全可靠程度、价格、售后服务等），经过论证提出初步意见报总经理比准实施。

（2）安装、调试、验收、建立档案等。

二、设备设施使用前的管理工作

（1）制订安全操作规程、设备检维修方案。

（2）制订设备设施维护保养责任制，设备定期检查和考核记录。（3）安全管理人员负责监督安装安全防护装置。

（4）做好员工培训工作。内容包括设备设施原理、结构、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等。经考核合格后，方可持证上岗。

（5）特种设备的操作人员应持有有效地操作资格证书，否则不准上岗。

三、设备设施使用中的管理工作

（1）严格执行本制度，由公司领导和设备设施管理人员负责检查落实。

（2）设备设施操作工人须每天对自己所使用的机器做好日常保养工作。作业过程中设备设施发生故障应及时给予排除。

（3）设备设施管理人员应根据设备设施零件的使用状况，组织作好设备设施的安全检修工作，落实专人负责实施。将设备设施故障消灭的萌芽状态，确保设备设施本质安全。

四、设备设施维护保养制度（1）、设备设施运行与维护坚持“设备设施专人负责，共同管理”的原则精心养护，保证设备设施安全。

（2）操作人员要做好以下工作：

①自觉爱护设备设施，严格遵守操作规程，不得违章操作。②及时消除跑冒滴漏。

③做好设备设施经常性的润滑、紧固、防腐等工作。④做好设备设施的运行、维护、养护记录。

⑤保持设备设施清洁，场所窗明地净，环境卫生好。

（4）设备设施管理人员要建立设备台帐和档案，包括原始资料和检维修资料、检测资料，对防雷防静电设施等按照规定进行检测且证件齐全。

消防安全管理制度

一、目的

为了贯彻落实消防工作“预防为主，防消结合”的消防工作方针，防范火灾事故发生，确保公司的安全生产和员工的人身安全，促进企业持续健康发展，制订本制度。

二、管理内容和方法

1、防火检查

（1）经常性的消防安全检查。由班组每天进行的上下班自查和值班人员的夜间巡查、消防管理人员每日进行的日巡查构成。检查主要内容：

A．用火、用电有无违章情况。

B．安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好。C．消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整。D．其他消防安全情况。

（2）结节性消防安全检查。由安全管理人员组织，春季检查以防雷、防静电及电气设备线路为重点；夏季以检查危险化学品为重点、秋季以检查物资储存情况为重点；冬季以检查用火情况为重点。做好重大节日前的检查，确保节日安全。

（3）专业性的检查。主要根据公司经营、储存和设备存在的问题，组织专业性检查。专业检查主要内容：

A．火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。

B．安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况，消防车通道、消防水源设施运行情况。

C．灭火器材配置及有效情况。D．用火、用电有无违章情况。

E．从事易燃易爆岗位人员消防指示的掌握情况。F．消防安全重点部位的管理情况。

G．易燃易爆危险物品场所防火防爆措施的落实情况。H．防火巡查情况。

I．其他需要检查的内容。

（4）对消防检查中发现的问题要逐项登记，落实整改措施。

（5）对严重威胁安全生产的消防安全隐患，应及时组织力量予以解决。对一时解决不了的，要采取临时性措施，由公司召开专门会议，制定整改计划掀起解决。对一些重大隐患，制订整改计划，报上级主管部门审批实施。

（6）对无故拖延或拒不执行整改计划而导致火灾事故发生的人或单位要追究责任。

2、消防宣传教育

（1）凡新进厂的员工应进行消防安全知识教育，考试合格才许进入岗位，所有员工要做到：懂本岗位的火灾危险性、懂预防火灾的措施、懂基本消防指知识；会报警、扑救初起火灾、会组织人员疏散。

（2）做好对临时工、外包工和参观或进厂办事人员入厂的消防安全教育。（3）利用各种会议、标语、简报、办培训班、消防安全展览、挂放消防安全标志牌等形式开展经常性的消防安全教育，提高广大员工消防思想意识和预防火灾事故的能力。（4）加强消防安全重点岗位、从事有可能引起火灾危险的特殊工种人员的消防安全教育。定期组织开展消防技能演练。

3、消防器材管理

（1）灭火器应放在醒目、便于取用的地方，不得放在露天或高温场所。（2）室内外的消火栓、灭火器附近不准堆放任何物品。室内外消火栓箱内水带、水枪、扳手必须配齐，保持完好。水带定期晾晒保持干燥，防止霉烂。

（3）消防器材实行“三定”管理，即定人、定位、定时检查保养，发现不符合要求的应及时更换，冬天要做好防冻保暖工作。

（4）消防水源要保持充足，确保消防用水的需要。

（5）保证消防通道和路面畅通。确因建材需要占用道路的必须经过比准，并采取其他措施。

（6）任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得压埋、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。

4、仓储消防管理

仓储消防管理除按照仓库防火管理规定要求外，在消防管理上的要求是：（1）未经许可，无关人员禁止入库区和库房。（2）仓储消防管理要做到“五不准”、“五留距”、“一整齐”即在库房内不准设电炉，不准乱拉、乱接电线，不准抽烟，不准点油灯，不准易燃物品或性质相抵触的物品混存；货物堆放要留墙距、柱距、顶距、垛距。堆放要整齐划一。

（3）必须轻拿轻放，严防震动、撞击、高压、摩擦和倒置。不准使用能产生火花的工具开启容器，不准穿带钉的鞋子进入库内，在可能产生静电的设备上安装可靠的接地装置。

（4）受阳光照射容易燃烧、爆炸的化学易燃物品，不得在露天存放。遇水容易燃烧、爆炸的化学易燃物品，不得存放在潮湿和容易积水的地方。

（5）闪电在45℃以下的桶装易燃液体不准露天存放。如果需要露天存放时，在炎热季节必须采取降温措施。

（6）库区和库房内要经常保持整洁。对散落的易燃、可燃物品和库区的杂草应当及时清除。用过的油棉纱、油抹布、沾油的工作服、手套等用品，必须放在库房外的安全地点，妥善保管或及时处理。

（7）库内应配备消防设备和器材，并确保完好备用。

安全检查及隐患整改管理制度

为加强安全管理，发现和查明各种危险的隐患，督促整改；监督各项安全规章制度的实施；制止违章指挥、违章作业。结合公司实际情况，特制定本制度。

一、安全检查的组织形式内容

1、综合性安全检查是以落实岗位安全责任制以重点，各专业共同参与的全面检查。

（1）公司级安全检查，由公司总经理负责组织有关人员进行，每月不少于一次。

（2）班组级安全检查，由仓库负责人组织有关人员进行。检查每周不少于一次，并将检查结果和整改情况上报综合办公室。

2、专业性安全检查（主要按电气设备、特种设备、安全装置、危险化学品、厂房建筑等以及防火防爆防中毒等专业开展检查）、季节性安全检查（根据各季节特点开展防雷、防静电、防洪防汛、防冻保暖、防火防爆等检查）可与公司级综合性安全检查结合进行。

3、节日前检查。节日前应组织人员进行一次安全、保卫、消防等针对性检查，以消除隐患，确保节假日期间安全生产。

4、日常安全检查。操作人员必须严格进行交接班检查和作业过程中的巡回检查，认真执行操作规程，认真填写原始记录，发现问题及时报告公司领导。

5、各级安全检查均应编制安全检查表，内容应包括检查的项目、标准、结果等，以便于为检查热源提供依据，规范安全检查，减少检查的随意性。

二隐患整改

1、各级检查组织和人员，对查出隐患和不安全因素，要逐项分析研究并落实整改措施，下达《隐患整改通知书》，做到“四定”（即定措施、定负责人、定资金来源、定完成期限）、2、对所有的隐患问题和不安全因素都必须立即整改，不得拖延。有些限于物质技术条件暂时不能整改的问题，必须采取应急的防范措施或监督使用，并纳入计划，限期解决，做到条条有落实，件件有交待。

3、对严重威胁安全生产的重大隐患项目应立即安排整改，对暂不具备整改条件的重大隐患，必须采取应急的防范措施，并书面向安监部门报告。

物业设备设施管理培训 第6篇

设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。

一、设备设施维保计划的建立

1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划

1）制定维修保养计划的准备工作内容：

确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划

2）确定保养的内容：

保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。

2、《设备设施维护保养计划》制定原则:

1）设施设备使用频率

2）设施设备运行状况（故障隐患）

3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间

4）维修保养项目及内容

5）备品、备件计划，预计费用

设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。

二、设备维护保养的类别：

设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修

（一）设备的维护保养

1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。

2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作

（二）设备的计划检修

设备计划检修是建立在设备点检基础上的

1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。

2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检

修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修

三、设备保养管理规程

（一）、实施目的：

规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。

（二）、职责：

1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。

2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。

（三）、保养管理规程

1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。

2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。

3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。

4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。

5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。

7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。

8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。

9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。

10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。

11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。

12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。

13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。

14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。

四、设备设施的保养计划实施：

设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。

一、水泵房设备维修保养：

比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

1、电动机维修保养：

a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。

b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：

c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密；

d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承

e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；

f)电动机机壳保护接地线是否良好，紧固

g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

2、水泵维修保养：

a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：

b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；

c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。

3、控制柜维修保养：

强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；

2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

4）交流接触器维修保养：

A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

B.清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

C.清洁铁芯上的油污及脏物；

D.检查复位调簧情况；

E.拧紧所有紧固件。

5）自耦减压启动器维修保养：

A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

6）热继电器维修保养：

A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：

B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

7）自动空气开关维修保养：

A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；

B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；

D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。

8）中间继电器、信号继电器维修保养：

对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

9）信号灯、指示仪表维修保养：

A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡；

B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

10）远传压力表维修保养：

A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接；

C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。

二、高压配电维修保养：

1、干式变压器维修保养。

1)清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。

2）拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

3）检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。

4）检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。

2、高压开关柜维修保养。

高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。

3、低压配电柜维修保养。

1）断路器（自动空气开关）维修保养：

A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。

B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

C.断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

2）电容器维修保养：

A.清理外壳灰尘，使电容器散热良好；

B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

C.检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

D.检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

3）交流接触器维修保养：

A.清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

B.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

C.清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

D.清洁铁芯表面的油垢及脏物；

E.紧固进出线联结点。

4）热继电器维修保养：

A.检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；

B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换；

E.检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

F.检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；

G.检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；

H.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。

5）二次回路维修保养：

A.号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管；

B.接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

6）主回路维修保养：

A.标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

B.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

C.母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。

三、对分包项目的设备设施维修保养管理：

1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容；

2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作；

3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收；

4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。