万科城项目营销推介方案（精选2篇）

万科城项目营销推介方案 第1篇

一座城改变一座城市

万科城项目营销策划方案

一、背景分析

万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。

万科入驻徐州，全城瞩目。万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。

二、策划思路

徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。

徐州邮政营业局将根据万科城项目特点，结合自身的业务特征，以宣传推广万科城品牌，提升企业形象，扩大公司楼盘知名度为目的，整合邮政资源，为万科城品牌形象的推广，提供一整套全方位、多角度的精准营销方案，实现整体推广万科城项目品牌的最终目的。

我们主要采用直邮的形式给贵公司进行推广宣传，主要有数据库商函、直邮通、DM投递和夹报。

三、直邮商函媒介概况

（一）什么是直邮商函媒介

直邮商函是一种通过相关数据库筛选有针对性的目标客户群，以信函为载体，将相应商品、服务等信息，通过邮政服务网络送达目标客户群的一种融广告、互动交流于一体的针对性媒体，是商业机构利用各类信息数据库向目标消费者有针对性的寄发服务、产品宣传广告，进行信息交流与推广的宣传媒体。与报纸广告、电视等公众媒体相比，直邮商函广告是进行实质性营销推广的精准媒体。

（二）直邮商函媒体优势分析

直邮媒体因其目标明确、针对性和互动性强等优势，作为企业整合营销传播体系的一部分，发挥着重要的作用。

1、能够提供个性化的内容，个性化的产品，同时给不同客户提供不同的价

格和促销手段，满足其个性化需求。

2、能够呈现短信、电邮所不能呈现的、层次丰富的内容，直接带来视觉、听觉等多感官的体验，可阅读性强且易于长期保存反复阅读。

3、覆盖人群更广，无论收入高低、年长年幼，人们都可以收、读邮件且单位个体推广的成本低。

4、针对性强，可根据产品或服务的特性，“自由”选择目标受众、确定投放范围和投放数量。

5、保密性好，不易被竞争者察觉模仿。

四、房地产行业数据产品简介

我局拥有三大类信息数据库：基础地址库、组织机构库及个人精品库，有效数据量400余万条，并配备了专业的数据库建设分析人员，对数据库信息实行实时的建设、维护和管理、更新。数据库分析人员通过专业系统工具能够精准筛选目标人群信息数据，锁定目标客户群体，再通过完善的邮政投递网络实现信函的精准投递，实现过程可控、效果可测量的广告推广。我局数据服务咨询中心的数据分析人员从20余个专业数据库的海量数据中通过整合、挖掘提炼出万条具有购房需求的潜在目标客户数据,可推介给房地产行业客户，通过直邮商函的宣传推广有效进行数据库营销。

（一）数据（目标受众）分析定位

1、从个人消费需求的角度考虑：

定位于徐州商旅人士、中高收入阶层、个体私营业主、公务员等，注重个人生活品味，具有一定的事业基础和社会地位，经济条件较好，收入较高，消费能力强。

2、从商业经营拓展的需求角度考虑：

定位于中小型私营企业、大型连锁企业、餐饮服务机构、娱乐服务机构（KTV，酒吧，会所等）、教育培训机构、个体经营商户等。

五、房地产行业项目推广策略

（一）营销策略简介

根据客户不同的购房需求，把潜在消费者分成首套房刚需客户和非首套房改善型客户两块客户群体市场进行推广：

1、首套房购房客户推广计划

针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以潜在刚需数据目标客户为直邮寄递对象数据资源，围绕新盘销售，根据楼盘销售生命周期，阶段性地提供区域品牌宣传、开盘告知、以老带新优惠等宣传内容；另一方面围绕存量房销售，通过购房意向再调查、社区活动邀请等方式提供意向客户唤醒服务，实现市场推广。直邮产品形式可为开盘告知函、开盘活动邀请函、楼盘信息推荐函、二手房信息比价册、购房答谢函等。

2、非首套房市场推广计划

针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以改善型及投资型购房者潜在客户目标为直邮寄递数据资源，通过展示社区生活品质、宣传投资价值理念以及介绍教育资源优势等，促进楼盘的销售。直邮形式可为楼盘社区活动邀请函、房产交易政策信息导读册、楼盘周边资源分布介绍册等。

（二）房地产直邮投放策略规划

1、活动预热期

向目标人群寄发看房邀约，多种渠道响应方式（电话、网络等）；

2、响应处理期

加入诱因限时响应，并对已响应的客户数据进行整理，便于后期的二次跟

进营销；

3、直邮攻略期

以直邮商函的方式，分多次向已响应的客户寄发产品介绍、房型图册、配套设施介绍等内容的商函，最后一次直邮产品加入强有力的促销诱因。

4、销售期

强有力的促销诱因：是直邮商函宣传销售效果成功与否40%的决定因素。

六、直邮效果分析

1、利用数据库的分众传媒效果，有针对性的寄发，减少信息传递过程中的客观挥发，使广告效果达到最大化,推动销售量的提升。

2、直邮展示添加新元素，可根据房地产商的个性化需求灵活选择，形成低成本低风险高收益,帮助企业达到最大的可衡量效果。

3、增值服务提高客户满意度

——可设计带标识的个性化二维码，链接更丰富信息，直邮广告不再“平面”，更容易触动潜在客户响应。

——搭建服务平台、实现线上与线下宣传的结合互动，提供潜在客户的反馈信息数据。

中国天津台湾城项目的营销解读 第2篇

关键词：营销,房地产,台湾城

“把营销一个项目提升到营销整个城市, 为城市植入一个品牌的高度。”这正是中国天津台湾城项目的营销目标。该项目力求跨越产业的边际, 整合不同的行业资源, 以创意为基础, 以差异化为手段, 为市场提供一个新的产品, 满足消费者的需求, 进而使生产者的边际利润提高。营销的本质是什么, 营销的本质就是满足消费者的需求, 通过发现需求、创造价值、传递价值来满足需求。

首先房地产要解决归属感。房地产作为商品, 它的区域价值是营销需要重点规划的。区位价值的背后是城市, 究其根源还是归属, 表达的方式可以多样, 可以是项目主题化带来的归属暗示, 也可以是区位联动, 更可以是城市运营的高度吸引, 或者更高的上升至国家定位, 以国家竞争力来推动项目营销。虽然方式多异, 但大抵都归纳为归属感的创造。

其次房地产要规划功能性。这里说的功能性, 已不是简单日常起居概念, 涉及对这个城市最细分人群的深入理解。做得好-点未必有竞争力, 这是市场丛林法则下新的思考。营销关键是我们需要做得不同, 功能性的问题是如何建立差异化竞争力的问题。

最后房地产要创造符号性。产品具备功能性和符号性两大特征, 这是当前市场营销环境下的基本认识。房地产项目也不例外.这是一个创造符号化需求以对应阶层的年代, 符号代表着一种前所未有的消费感动。

综上所述, 这就是房地产营销在当下的新思考:归属感要精准, 功能要创新, 符号要感动。下面我们可以通过天津台湾城来解读这个项目的营销策划。

“台湾城”顾名思义就是把整个项目作为一个城镇来开发。城镇是个城市规划名词, 城镇的结构包含工业, 农业, 居住, 商业等构成要素, 这些要素通过整合形成一个社会群落。城镇一旦形成, 自身的优势必先会把这种吸引力辐射到周边的地区, 提升该地区的区位价值。

“台湾城”概念的提出迎合了目前海峡两岸局势的积极变化, 自2008年以来, 两岸恢复了中断九年的协商谈判, 而且实现了三通与直航。随着开放相互投资和高科技交流, 建立两岸经济与合作机制和两岸共同市场, 大大拓宽了台湾产业的发展空间。

一个大胆的构想浮出水面, 即引入台湾产业与房地产结合形成一个新的产品, 这个产品结构将是一个全新的概念, 以产品带动产业结构全面开发。什么产业在大陆地区有发展空间呢?我们首选IT产业。台湾IT产业有很大优势, 不仅创新机制健全, 而且技术优势明显, 但是发展空间不足, 环境资源有限。和大陆IT发展状况比, 其优势正是大陆不足之处, 其不足正是大陆优势所在, 因此海峡两岸IT产业具有很强的互补性。

产品概念提炼后需要找一个合适的市场, 这个市场应具有新兴的潜力才会给产品一个较好的准入度。天津具备这个条件, 它是中国环渤海区域综合实力最强, 影响力最著名的特大型直辖中心城市, 海、陆、空交通运输极其发达。刚开通的京津刚开通的京、津轻轨更是带动天津的繁荣与提升。而且天津有实力和优势, 处于环渤海地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽地位, 综合实力高, 尤其发展IT产业的优势十分明显。

经过上述分析, 我们形成项目的完整构想:建立IT技术和IT产品国际交易市场为特色的地产, 配套以具有台湾元素和台湾概念的酒店、餐饮、社区、商业街、休闲娱乐中心, 国际医院和学校等功能服务设施和建筑, 使天津台湾城成为祖国环渤海地区台商投资兴业, 台胞旅游观光的“家”, 成为密切两岸同胞情谊的新纽带。

下一步对产品结构的细化, 中国天津台湾城建设内容主要包括企业研发中心和经营中心, 写字楼、酒店及酒店式公寓, 附属住宅, 数码国际交易中心, 购物中心, 槟榔广场, 台北会馆, 健体康乐中心, 国际医院和国际学校等十大工程类别。

(1) 写字楼及软件园:

通过提供宽频设施及资讯系统科技, 为业主、租户提供先进、卓越的增值服务, 构筑台湾IT科技进驻大陆的桥头堡。

(2) 日月潭大酒店及公寓:

酒店风格以日月潭湖光山色为基调, 烘托、彰显一种台湾环境, 给台湾商旅以宾至如归的亲切感、舒适感, 给中外游客以双潭秋月般恬静安然而具现代感的审美享受。

(3) 数码国际交易中心:

汇集中国台湾及全国、全球各类IT产品和服务, 并提供相应技术、咨询、服务和售后服务, 使其成为中国各类IT产品的集散地和IT技术交流、交易中心。

(4) 购物中心:

打造出一个集购物、休闲、娱乐、艺文厅一体的生活空间, 空间设计的核心是自然、海洋概念与生活的全新融合。汇集海峡两岸品牌商店, 并引进国外连锁百货, 向顾客提供一个一次购足、创造幸福与梦想的购物中心。

(5) 槟榔广场:

槟榔是台湾流行的文化元素的一个典型形象, 既涵商业意蕴, 更孕宝岛风情。因此槟榔广场以展示台湾特色商铺, 台湾风情产品为主, 着力打造一条天津地区最大, 台湾特色最浓的集群式购物街区。

(6) 台北会馆:

台湾会馆是台湾城集商务、社交、餐饮、康乐为一体的顶级私人俱乐部, 是台湾商贾、IT精英和天津各界显贵名士宴请宾朋和商务酬酢的最佳去处, 将为俱乐部会员提供最完善的餐饮、康乐和商务服务设施。

(7) 金沙碧浪湾:

这里是一个大众化的健康休闲、餐饮娱乐的集群街区, 是从紧张激烈的市场竞争、技术拼杀中抽身出来的IT一族放松身体, 放飞心情的乐园。

(8) 玉山雅居:

以台湾“灵山”玉山命名的台湾城附属住宅发展部分, 寓高阁之意, 显超凡之概, 更体现IT人卓尔不群、领科技新潮的风流雅致。

(9) 国际医院:

集合国内、国际的优秀人才, 尖端技术和先进设备, 在就医条件、服务环境、管理模式、运营机制等方面达到国际一流水平, 为台湾城提供高水准的全面医疗保障, 为社会提供“可享受”的优质医疗服务。

(10) 国际学校:

集学前教育、小学、初中、高中和出国预备教育于一体, 着力打造“国际”特色, 拟建环渤海区域现代化、国际化程度最高, 规模最大的基础教育基地, 以适应台湾城发展和天津建设国际大都会的需要。

经过项目细化后, 项目的目标日趋明朗, 迎合当下房地产的升级演变, 中国天津台湾城以一种新的商业地产模式面向市场, 这就是城市综合体。充分发挥产品复合, 能量聚集功能, 涵盖商业、商务、居住、投资等多元属性, 集多种物业形态于一体, 能满足消费者居住、商业构物、休闲娱乐、商务办公等多重需求, 消费者所有生活相关的活动均可在项目内完成。

城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置, 这种集中布置规划手法, 使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。在综合体内, 各种功能的商业建筑互为补充组成“24小时不夜城”, 大型商业中心与商业街区是城市活力之源, 充满激情与商气, 写字楼使城市充满青春与魅力, 酒店的进驻提升了消费档次, 公寓和住宅区从白天到黑夜充满生气与活力, 城市广场又极大地聚集了城市的能量与人气。