物业公司着装要求（精选9篇）

物业公司着装要求 第1篇

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物业公司秩序维护人员的着装要求

服装

（一）服装款式与配臵

1、制式保安服配臵为：秋冬、春夏制服各2套、大盖帽1顶（含帽徽）、精神带和领带各1条，肩章1对，臂章一副。

2、秩序维护服配臵为：秋冬装标准为上下装系蓝色制服尼和普通长袖白色衬衣各2套。春夏上装为制式短袖白色衬衣2件，男下装为深蓝色平纹长裤2条，女下装为深蓝色平纹裙子2条。佩饰为精神带和领带各1条，肩章1对，臂章一副。男为贝雷帽1顶，女为卷沿帽1顶，全年通用。

3、白手套视情况需要配臵。

4、黑色皮鞋自配。

（二）服装的使用期限

1、秩序维护员服装冬季、夏季制服的使用期限均为2年。

2、帽子和领带使用期限2年。

3、精神带、领带、肩章、臂章等佩饰使用期限为2年。

4、秩序维护人员对服装应爱护并妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损，应按折旧交纳折旧费。因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损，可视破损程度进行更换。

（三）服装的制作与尺寸设定标准

1、秩序维护人员的着装由行政人事部根据小区或各盘项目的要求，统一定款制作，并造册登记。

2、秩序维护人员服装制作的尺寸按加大、大、中、小号为制作标准，除特别情况外，一般不量身定做。

（四）保安秩序维护人员服装折旧扣减

1、秩序维护人员入职后，不收取服装押金，但因个人原因提出辞职，或因工作表现违更多免费资料下载请进：http://

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反公司规定被辞退的，应扣减服装折旧费用。

2、秩序维护人员入职服务不足6个月的（含6个月），离职时扣回全部服装费的100%；服务满6个月，不满24个月的，按服务月数计算减扣服装折旧费用。超过24个月的，按新发的标标准和继续服务月数计算减扣服装折旧费用。

3、试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反秩序维护管理规定的，亦按上述标准办理。因公司经营管理发生变化，缩减秩序维护岗辞退人员的，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司。

4、扣回的服装费从秩序维护人员辞职的结算费中扣取。

5、服务时间从试用期入职之日开始计算。

6、服装折旧费用应由行政人事部计算结算工资时负责扣减，并通知计财部发放清算工资。

7、属保安公司管理的保安员，按保安公司规定办理。

五 冬季进入公司的秩序维护人员，4月1日前配发夏装。夏季进入公司的秩序维护人员，10月1日前配发冬装。

六

行政人事部按照人员总量保留10%-15%的服装存量，以应临时补充人员需要。七 服装价格参考标准

1、冬装（制服尼）一套98元，普通白衬衣30元，领带（拉链式）8元。

2、夏装一套85元。

3、佩饰（男69.6元、女79.6元）：精神带12元；男式贝雷帽连帽徽43元；女式卷沿帽53元；臂章6元；肩章（1对）8.6元。

4、以上价格标准如有变动，按程序报请批准后实施。

队衔

（一）队衔是公司秩序维护员的级别标志，具体通过肩章来体现，着制式保安服务的保安员同样适用本规定，但不通过肩章体现其级别。

（二）队衔的使用

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1、试用期队员佩载试用期队衔；

2、试用期满后佩戴一级队员的队衔；

3、任职超过一年的队员，佩戴二级队员的队衔；

4、任职两年以上的队员，佩戴三级队员的队衔。

5、队长佩戴队长专用队衔。

（三）队衔的晋级

1、队衔的晋级原则上一年自然晋升一次，最高可晋升至三级队员。

2、一年内的月度考核中有三次评为差、六次评为不合格的队员，或犯有重大工作失误、给管理中心（处）造成不良影响的队员，经秩序维护部主管审核后，可延缓晋级。

3、工作一贯表现突出、为管理中心（处）做出重大贡献的队员，经管理处中心（处）主任审核后，可提前晋级。

4、二级以上的秩序维护员作为秩序维护队的骨干培养，在提拔队长时优先考虑。

（四）发生各类突发事件，队长或管理处管理人员不在现场时，由队衔高的队员负责临时指挥突发事件的应急处理工作，队衔低的队员必须服从于队衔高的队员。

（五）队员晋级应当由各管理中心（处）在队员达到晋级年限时，向公司提出晋级申请，公司职能部门审核无误后，发布晋级文件。

（六）队员晋级时，应由秩序维护部主管亲自主持召开晋级会议（也可在例会召开时进行），通常按以下程序进行：

1、宣读晋级文件；

2、授予队衔；

3、秩序维护部主管讲评。

（七）公司职能部门根据秩序维护队员的队衔制度，另行制定相应的级别工资待遇标准。

（八）秩序维护员在离职时，队衔应作为回收物品交回管理中心（处）。

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队容风纪

（一）着装

1、秩序维护员上岗值勤时必须穿着公司统一发放的全套着装，佩戴精神带、臂章、肩章（队衔）、帽徽，系领带、佩带胸卡。

2、秩序维护员值勤时，应当戴秩序维护帽。戴大檐帽时，男秩序维护员帽檐前缘与眉同高，女秩序维护员帽稍向后倾。戴贝雷帽时，帽徽位于左眼上方，帽口下缘距眉一指，帽顶向右下倾斜。大檐帽松紧带不使用时，不得露于帽外。

3、秩序维护服应当保持整洁，衣钮齐全扣紧，配套穿着，不得混穿。不得在秩序维护服外罩便服。不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，扣好衣扣。着长袖衬衣（或内衣）时，下摆扎于裤内。秩序维护服内着毛衣、绒衣、棉衣等内衣时，下摆不得外露，并系配发的领带。着冬装时，内衣领不得高于外衣领，女秩序维护员内衣领外露部分颜色应当与秩序维护服颜色相近。长、短袖制式衬衣与夏裤、裙配套穿着时，通常戴贝雷帽，不系领带，不扣第一个钮扣；各种正规场合戴大檐帽或贝雷帽，系领带。

4、训练、值班和集体活动时通常着黑色皮鞋。鞋跟高度男秩序维护员不超过三厘米，女秩序维护员不超过四厘米。除工作需要外，不得在公共场合着拖鞋、赤脚。

5、训练、值班和集体活动时通常着工作服。

6、参加大型活动执勤时，除按正常要求穿戴外，还应扎外腰带、戴白手套、戴精神带。

7、每年4月1日、10月1日为冬、夏装换装时间，特殊情况由行政人事部另行通知。

8、秩序维护员因私外出，应着便装。

9、秩序维护服及配套帽徽、肩章和领花等专用标志不得变卖，不得擅自拆改或者借（送）给他人。秩序维护员离职时，服装按折旧归个人所有，各类专用标志一律上交。

（二）仪容

1、秩序维护员头发应当整洁。男秩序维护员不得留长发、大鬓角和胡须，蓄发（戴假发）不得露于帽外，帽墙下发长不得超过一点五厘米；女秩序维护员不得披头散发。秩序维护员只准染与本人原发色一致的颜色。

2、秩序维护员不得纹身。不得在外露的腰带上系挂饰物，不得戴耳环、项链、领饰、更多免费资料下载请进：http://

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戒指等首饰。女秩序维护员着工作服时，不得化浓妆，不得留长指甲和染指甲，不得围围巾。

3、秩序维护员着工作服时，应当按照规定佩带公司统一制发的胸卡，不得佩带其他徽章。

（三）举止

1、秩序维护员必须举止端正，谈吐文明，精神振作，姿态良好。不得袖手、背手和将手插入衣袋，不得边走边吸烟、吃东西、扇扇子，不得搭肩挽臂。

2、秩序维护员参加例会、培训、汇操等大型活动时，必须按照规定的时间和顺序入场，按照指定的位臵就座，遵守会场秩序，不得迟到早退。散会时，依次退场。

3、秩序维护员着秩序维护服进入室内通常脱帽。脱帽后，无衣帽钩时，立姿可以将大檐帽夹于左腋下（帽顶朝外，帽徽朝前）；坐姿臵于桌（台）前沿左侧或者膝上（帽顶向上，帽徽朝前），也可以臵于桌斗内。宿舍内秩序维护帽可以统一放在床铺上。戴贝雷帽脱帽不便放臵时，将帽左右向内折叠，臵于左肩袢下（帽顶向上，帽徽朝前）。因特殊情况不适宜脱帽时，由在场最高领导临时规定。

4、秩序维护员外出，必须遵守公共秩序和交通规则，遵守社会公德，自觉维护公司的声誉。不得聚集街头、嬉笑打闹和喧哗，不得携带违禁物品。乘坐公共汽（电）车、火车时，主动给老人、幼童、孕妇和伤、病、残人员让座。

5、秩序维护员不得酗酒、赌博和打架斗殴，不得参加各类迷信、传销等非法活动。

6、秩序维护员在公共场所和其他禁止吸烟的场所不得吸烟。

（四）队容风纪检查

1、队容风纪是秩序维护队和秩序维护员的仪表和风貌，是秩序维护队伍作风纪律和战斗力的表现。公司职能部门和各管理中心（处）在经常进行队容风纪教育的同时，必须建立健全检查制度。各管理中心（处）进行秩序维护员月度考核时必须进行一次队容风纪检查，及时纠正问题并讲评。

2、公司职能部门不定期对各管理中心（处）秩序维护队的队容风纪进行检查，每年进行汇操时队容风纪作为一项评比内容。

3、对违反队容风纪的队员，应当令其立即改正，对不服从管理可以给予批评教育、责更多免费资料下载请进：http://

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令写书面检查等措施，情节特别严重的可以采取立即停职反省的措施。

作息

（一）时间分配

在工作日内，秩序维护员在保持八小时工作以外，还应至少保证不少于八小时的睡眠，并按规定参加管理中心（处）组织的日常训练、培训活动。

（二）值班安排表

由各管理中心（处）秩序维护队长按照本手册的规定，依据各管理中心秩序维护岗位的不同特点和人员编制情况制定。

（三）休息时间管理

各管理中心（处）秩序维护队员在非上班时间，不得影响他人休息，有电视机的宿舍由队长制定电视开放时间，上晚班的队员必须保证在上班前有不少于8小时的睡眠时间，上白班的队员在夜间必须保证8小时的睡眠时间。

（四）训练、培训安排

各管理中心（处）秩序维护队必须结合自身的实际情况，保证每周2—3次训练、培训时间，并制订每月培训、训练计划表，该表的计划、执行情况作为月度考核的内容之一。

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物业公司着装要求 第2篇

公司所属各部(室)、各小区管理处：

一、为更好树立公司整体形象，自20**年11月18日(星期一)起，全体员工统一规范秋冬服着装，具体安排如下：

1、公司及管理处管理人员

(1)男性：周一、三、五、日穿深蓝色西服配青色衬衣，佩戴领带;

(1)男性：周二、四、六穿深蓝色西服配白色衬衣，佩戴领带。

(2)女性：周一、三、五、日穿黑色西服配白色衬衣;

(2)女性：周二、四、六穿青色西装裙配白色衬衣。

(3)其他工种(绿化工、清洁工、食堂厨工、**花园机电工)员工制服根据实际情况由各部门自行安排。

二、为节约开支费用，经研究，自20**年11月份起试行小区文具用品、清洁用品及用具、电话费每月定额管理。各管理处应根据实际情况按定额自行购买文具用品、清洁用品及用具，每月凭购物发票向公司核销定额费用，电话费由集团办公室统一缴纳后交物业公司办公室按定额核销。各小区在试行中如发现问题应及时向办公室反馈。

附：《小区文具用品、清洁用品及用具、电话费每月定额表》

三、为庆祝zz公司成立十周年暨11月18日-24日房产促销活动，各小区管理处要立即行动，全力搞好小区清洁卫生，保安员要搞好礼仪礼貌，各小区霓虹灯、喷水池灯按原来规定时间于促销期间(17日晚开始)全部开放。

物业公司着装要求 第3篇

我曾与一家开发商签订过一份购房合同，该合同系开发商提供的格式条款，其中指出购房者不得在外墙擅自安装防盗门窗、空调、晾衣架等。但开发商当时就此内容没有对我特别提醒，我也没有太在意。后开发商委托一家物业公司负责小区前期物业服务。一周前，我在自己房屋外墙不损害其他业主利益、不危及房屋安全处安装了两台空调，可物业公司以我违反协议为由要我拆除。并强硬表示，如我拒不拆除，将向法院提起诉讼。请问：物业公司的理由成立吗?

读者：李莉

李莉读者：

虽然合同已有约定，但物业公司无权要求你拆除空调。

一方面，你的行为并不违法。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”虽然一般来说房屋的外墙归全体业主共有，但你是在自己专有房屋的外墙安装空调，目的仅是为了满足自己生活的合理需要，完全当属其列。

另一方面，你的行为并不违约。虽然你与开发商所签购房合同中有着特别约定，但该内容系开发商提供的格式条款，鉴于开发商对排除你权利的限制性的内容并没有对你作出特别提醒，决定了其自始便对你没有法律约束力，因为《合同法》第三十九条、第四十条已明确规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。”“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

物业公司着装要求 第4篇

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室 颜梅生

物业公司着装要求 第5篇

司属各部门：

为树立公司对外形象，体现公司员工良好的精神风貌，结合公司实际和节气现状，现对员工上班期间、会客、出外工作等情况着装进行规范。

一、办公室员工着装要求1、2、男员工着装：款式和颜色以庄重、得体，深色或中性色为主；女员工着装：就以庄重素雅的装束为主；

二、车间生产人员根据实际工作情况按照有关规定执行。

三、上班工作时间内禁止穿着以下服装

花式休闲衬衣、各类运动装、圆领T恤、其它公司文化广告衫、超短裙、无袖上衣、吊带装、短裤、托鞋等。

四、本规定从2014年7月21日执行

五、公司管理人员或总经理将不定期检查，违反规定者将按###元/次罚款并责令整改。

广东杰纳士机床设备服务有限公司

佛山市柔阳精密五金配件制造有限公司

物业公司着装要求 第6篇

各部门、车间：

为确保生产现场员工安全，树立公司良好形象，倡导文明健康的着装习惯，结合公司实际情况，现对员工上班期间着装进行规范：

一、凡是已领工作服的员工，上班期间必须穿工作服，员工要爱护、妥善保管好工作服，保持工作服整洁。

二、上班期间男士严禁穿背心、短裤、披衣、敞胸、挽裤腿，女士严禁穿超短裙、低胸衫等奇装异服。

三、严禁穿拖鞋、凉鞋、高跟鞋进入生产现场。

四、上班前，要注意将头发梳理整齐，男士发型保持清洁，整齐不乱；生产线上女士需要将头发盘在工作帽内，办公室女士应应保持发型整齐端庄。

五、上班期间，不得浓妆艳抹，各种饰品佩戴得当，生产现场员工不得将饰品露在工作服外，腰间不得悬挂钥匙链、手机包等物品。

六、进入特定区域必须按照规范正确穿戴劳保用品。

七、对违反规定者将按100元/次惩处并责令整改，直接领导负管理责任，按50元/次处罚。

八、本规定从2016年5月5日起执行

物业公司人员任职要求 第7篇

一、项目物业管理经理

1、文化程度：大专以大学历或相当学历。

2、任职经验：在较大物业或相近行业从事同等职位 5 年以上，有丰富的办事和管 理经验。

3、语言能力：流利普通话。

4、熟练使用电脑。

5、健康情况：良好，精力充沛。

6、特殊要求：成熟稳重，具备良好的思想素质，有冷静和果断处事的能力。

二、保洁员

1．文化程度：初中以上学历

2．任职经验：一年以上工作经验，熟练操作各类保洁设备。3．语言能力：流利普通话。

4．健康状况：良好，能胜任超时工作。5．特殊要求：具有良好的素质。

三、安保部主管

1．文化程度：大专或相当学历。

2．任职经验：在较大物业或相近行业负责保安、消防工作，有丰富的办事和管理 经验，任同等或相近职位 5 年以上，业绩良好。

3．语言能力：流利普通话，略懂英语。4．熟练使用电脑。

5．健康状况：良好，稳重刚毅、精力旺盛，能应付超时工作。

6．特殊要求：具有良好的政治素质，法制观念强，熟悉政府有关治安管理的政策 和规定，有较好的办案、破案经验。

7．特别说明：对突发事件能沉着果断处置，有较强的处事能力。

四、文员

1．文化程度：高中以上学历。

2．任职经验：有两年以上工作经验，有文字与档案管理工作经验，熟练使用电脑 和办公软件。3．语言能力：流利普通话，懂英语。4．仪表：端庄大方，有良好的气质。5．健康状况：良好，能胜任超时工作。

6．特殊要求：具有良好的政治素质和业务素质，对工作认真细致，能协调各层关 系，保证上传下达任务的完成。

7．特别说明：在保安行业工作两年以上，懂保安部的各种工作程序。

五、消防领班

1．文化程度：大专或相当学历。

2．任职经验： 曾在大型物业或相近行业从事消防管理工作 3 年以上，具有丰富的 消防管理经验和现场指挥才能，并具策划和管理才能，业绩突出。3．语言能力：流利普通话，略懂英语。4．熟练使用电脑。

5．健康状况：五官端正、良好，精力旺盛，能应付超时工作。

6．特殊要求：据良好的西向须知，有冷静和果断的处事能力，有高层建筑灭火经 验。

7．特别说明：对突发事件能沉着果断地进行处置，有较强的处事能力，有高层建 筑灭火经验。

五、保安领班

1．文化程度：高中以上学历 2．任职经验： 在较大物业或相近行业从事同等职位 2 年以上，有一定的消防管理 经验。3．语言能力：流利普通话，略懂英语。4．健康状况：良好，能应付超时工作。

5．特殊要求：有良好的思想素质，具有有冷静和果断的处理突发事件能力，有高 层建筑消防管理及设备运行知识。6．熟练使用电脑。

六、消防监控员

1．文化程度：高中或相当学历。

2．任职经验： 在大型物业或相近行业从事同等工作 2 年以上，有消防监控室上岗 证。3．语言能力：流利普通话，略懂英语。4．仪表：稳重大方，身高 1 米以上 5．健康状况：良好，强壮。

6．特殊要求：有一定的防灭火知识，对突发事件能及时准确的进行先期处理，熟 悉各类突发事件的先期处置程序。

7．特别说明：对突发事件能冷静、果断地进行处置。

七、保安人员 1．文化程度：初中

2．任职经验：从事保安工作六个月以上，工作表现良好。3．语言能力：流利普通话。

4．仪表：稳重大方，威武雄壮，身高 1.7 米以上。5．健康状况：良好，健壮。

6．特殊要求： 具良好的思想素质和组织纪律性，能认真完成岗位责任，一丝不苟； 具极强的对客服务意识。

7．对突发事件有一定的应变处理能力，具较高的业务水平，有保安工作知识。工程部岗位任职要求标准

八、工程部主管

1．工程相关专业本科学历，或相当学历。

2．高级技术职业技能或助理工程师职称、取得物业管理从业人员岗位证书； 3．熟悉国家及本地区物业管理法律、法规、政策，掌握物业管理行业动态； 4．具有较丰富的工程管理实际经验；

5．熟悉成本管理、工程预算和各种定额的核算，了解工程项目的招、投标及核算 的基本程序； 6．制定设备维修保养计划并组织实施，有计划地对各种运行设备进行更新改造； 7．具有较强的沟通、协调能力和管理能力。8．熟练使用电脑。

九、工程部领班

1．工程相关专业大专学历或相当学历。

2．中级以上技术职业技能，取得物业管理从业人员岗位证书；

3．熟悉国家及本地区物业管理法律、法规、政策，了解物业管理行业动态； 4．具有一定的工程管理实际经验，了解成本管理、工程预算和各种定额的核算； 5．协助部门经理安排组织相关人员解决处理各系统存在的问题及故障； 6．协助部门经理制定重大维修保养计划并组织实施； 7．具有一定的沟通、协调能力和管理能力。8．熟练使用电脑。

十、强电技工

1．电气专业、中技学历或相当学历。2．取得物业管理从业人员岗位证书；

3．具有较丰富的电气设备运行、维修管理的专业知识和实际操作经验； 4．具有处理紧急事故、排除系统故障的能力； 5．具有一定的沟通、协调能力和管理能力。6．熟练使用电脑

十一、强电值班工 1．中技或职高以上学历； 2．取得电工高低压操作证书； 3．本岗位任职经验三年以上；

4．具有一定的实际工作经验和动手能力； 5．具有处理紧急事故、排除故障的能力

十二、强电维修工 1．中技或职高以上学历。2．取得电工高低压操作证书； 3．本岗位任职经验三年以上；

4．具有一定的实际工作经验和动手能力；

5．具有电气维修、保养的专业知识，熟悉维修、保养的安全操作程序。

十三、弱电技工

1．自动化专业、中技或相当学历。2．取得物业管理从业人员岗位证书；

3．具有较丰富的实际工作经验；本岗位任职 3 年以上。

4．具备楼宇自控、消防系统、综合布线的专业知识和实际操作调试检测技能； 5．具有一定的沟通能力、协调能力和管理能力。6．熟练使用电脑。

十四、弱电维修工 1．中技或职高以上学历。2．取得电工低压操作证书；

3．本岗位任职 3 年以上；

4．有一定的实际工作经验和动手能力；

5．具有楼宇自控、消防系统、综合布线维修、保养的专业知识及操作维修技能。

十五、暖通技工

1．暖通专业、中技或相当学历。2．取得物业管理从业人员岗位证书；

3．具有较丰富的暖通设备运行、维修管理的专业知识和实际操作经验； 4．有处理紧急事故、排除故障的能力；

5．具有一定的沟通、协调能力和管理能力。6．熟练使用电脑。

十六、暖通、空调领班 1．中技或职高或相当学历。

2．取得空调操作等证书，专业职位任职 3 年以上；

3．具有一定的暖通、锅炉、制冷设备系统的运行、维修的专业知识和换季维护保 养实际操作经验。4．具有处理紧急事故、排除系统故障的能力； 5．具有一定的沟通、协调能力。

6．熟练使用电脑。

十七、综合维修领班 1．中技或职高或相当学历。2．专业职位任职 3 年以上；

3．具有一定的给排水、消防设备运行及瓦、木、油维修的专业知识和实际维修经 验和装修施工的监管经验

4．具有处理紧急事故、排除系统故障的能力； 5．具有一定的沟通、协调能力。6．熟练使用电脑。

十八、空调、锅炉运行工、综合维修工 1．中技或职高学历或相当学历。

2．取得空调操作证书、锅炉操作证书、水化验证书； 3．专业职位任职 3 年以上；

4．具有土建、机械、五金、木器等专业知识并有较强的动手能力； 5．具有暖通设备运行、维修的专业知识和操作技能。

十九、行政部主管

1．大专本科学历或相当学历。

物业公司着装要求 第8篇

物业纠纷实际上是物业管理服务关系纠纷, 物业管理服务关系受我国合同法调整, 故其本质上属于法律纠纷。随着我国房地产业的迅速发展, 物业管理纠纷案件逐年成倍增长, 纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、收费标准以及解聘物业公司等引发的纠纷发展, 如何减少和化解这类纠纷, 已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们关心的问题。

一、物业纠纷的概念

物业纠纷, 是物业管理服务的相关当事人, 围绕物业管理服务而产生的立场观点行为等方面的分歧或争议。从物业管理立法和物业纠纷的现实情况来看, 我们可以对物业纠纷作狭义和广义两种理解。狭义的物业纠纷指物业管理区域内业主或者业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动而发生的民事纠纷, 也即物业管理纠纷。广义的物业纠纷则指围绕物业及其管理服务而产生的矛盾纠纷, 包括业主与开发商之间因物业的面积、质量、保修和配套设施设备等引起的商品房买卖纠纷, 业主或者物业使用人与物业服务企业之间的物业管理服务纠纷, 业主与业主之间因物业的使用维护保养而产生的纠纷, 业主与业主委员会之间、业主委员会成员之间因物业小区自治事务产生的纠纷等。本文所探讨的物业纠纷仅指狭义的物业纠纷, 即业主或者业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动而发生的民事纠纷。

二、物业纠纷的类型

关于物业纠纷的类型, 目前理论界、实务部门有不同的理解。如中国人民大学周珂教授主编的《物业管理法教程》一书中, 将其分为管理权纠纷、管理费纠纷、管理责任纠纷、代收代缴纠纷和其他纠纷五种类型;而奚晓明主编的《物业管理纠纷》一书则将其分为物业的维护与使用管理纠纷、物业服务标准纠纷、物业服务费收缴纠纷、紧急避险纠纷、人身伤害纠纷这五种类型。本文试图从多维角度对物业纠纷作如下分类:

(一) 按照物业纠纷的法律性质分类, 可以分为合同纠纷和侵权纠纷两大类。凡是当事人之间存在合同关系, 围绕合同的效力、履行、变更、解除等产生的纠纷都属于合同纠纷, 如业主与物业服务企业之间的物业管理服务产生的纠纷就属于合同纠纷。凡物业管理服务的相关当事人违反法律规定、分割他人合法权益而引发的纠纷, 法律属性上就是侵权纠纷, 如物业服务企业殴打业主、业主打砸物业服务企业办公场所等都属于此类。

(二) 按引发纠纷的原因分类。可分为开发商遗留问题引发的纠纷、物业服务企业服务不到位引发的纠纷、业主不当行使权力引发的纠纷、业主拒交物业管理费等不配合物业管理引发的纠纷以及业主团体内部因自治事务引发的纠纷, 等等。这是一种常见的分类方式, 对探究物业纠纷的起因意义重大。实务部门和学术界在进行有关物业纠纷起因的剖析和纠纷类型统计时, 常常以此分类为依据。

(三) 按纠纷当事人身份不同分类。可以分为开发商与业主之间的纠纷、业主与物业服务企业之间的纠纷、业主与业主委员会之间的纠纷等。

三、物业纠纷的特点

从当前已经发生的物业纠纷来看, 物业纠纷呈现以下特点:

(一) 物业纠纷是一种新的纠纷形态。物业纠纷是伴随着我国城市住房制度的改革和房屋管理方式的转变而产生的新型纠纷形态, 产生时间较短。就物业纠纷案件发展情况来看, 这种纠纷于上世纪九十年代产生, 但那时数量较少。2000年以来, 特别是2003年《物业管理条例》颁布以来, 纠纷数量才呈迅猛上升趋势。与传统民事纠纷不同, 物业管理纠纷围绕建筑物区分所有权这种新型权利展开, 与不动产的使用管理紧密相连。此外, 从纠纷牵扯面广、法律关系错综复杂、纠纷解决面临机制和法律依据困境等方面来看, 物业管理纠纷都体现出与其他纠纷不同的新特点。

(二) 物业纠纷具有普遍性, 且在短期内呈现持续增长的态势。调查表明, 凡是采用社会化、专业化、市场化物业管理模式管理的住宅小区, 无论物业的性质特点有何区别, 物业纠纷都普遍存在, 只不过是纠纷发生的数量、引发纠纷的原因、矛盾纠纷的激化程度等稍有不同而已。物业管理纠纷在短期内集中而且大规模爆发, 其原因是错综复杂的, 是综合性因素造成的。人们可以从立法滞后、业主素质参差不齐、自治能力较低、开发商违法违规、物业服务企业服务不到位、政府监管不力等多方面找出纠纷形成的根源。

(三) 物业纠纷的群体性明显, 容易引发群体性事件, 影响社会秩序和社会稳定。现代物业小区, 业主人数众多, 利益的分化与统合相互交织。物业管理纠纷, 尤其是开发遗留问题、物业服务标准、收费休憩、公共设施的管理使用等业主利益的纠纷, 由于处于相同的事件背景、有着共同的利益诉求, 业主极易联合起来, 结成利益共同体, 通过群体行为进行抗争。

(四) 物业纠纷解决难度大。物业管理纠纷绝大多数牵扯经济利益, 各方当事人高度关注, 纠纷通常具有群体性特点, 现有法律难以为各方当事人乃至物业管理纠纷解决机构提供具体而明确的规则依据。物业管理纠纷属于新型纠纷, 解决此类纠纷的知识储备、经验积累等尚有不足。凡此种种, 增加了物业管理纠纷的解决难度。因此, 在物业管理纠纷解决的实践中, 传统人民调解组织在调解涉及巨大经济利益, 专业性、技术性、涉法性较强的物业纠纷时, 普遍感到力不从心, 政府职能部门介入物业纠纷的行政调处时也有些棘手, 仲裁机关和人民法院裁决物业纠纷案件时往往左右为难。

四、物业纠纷调解的一般要求和注意事项

(一) 物业纠纷调解的一般要求

1、遵循调解工作的基本原则。即依据法律、法规、规章和政策进行调解, 法律法规等没有明确规定的, 可以依据社会主义道德进行调解;在双方当事人自愿平等的基础上进行调解;尊重当事人的诉讼权利, 不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人向人民法院起诉;预防与调解并重的原则。

2、履行告之义务。即应在调解前告知纠纷当事人律师调解的性质、原则和效力以及当事人在调解活动中享有的权利和承担的义务。

3、了解纠纷事实。并据此促成当事人达成调解协议。调解应当通过向当事人双方询问、对当事人提供证据材料进行审核判断、向有关方面调查核实等多种途径, 查明案件事实, 分清各方责任, 在此基础上, 根据当事人的特点和纠纷性质、难易程度、发展变化的情况等, 采取灵活多样的方式方法, 开展耐心、细致的说服疏导工作, 促使各方当事人互谅互让, 消除隔阂, 引导、帮助当事人达成解决纠纷的调解协议。

4、做好善后工作, 履行解释、引导和督促职责。在调解过程中, 对虽经调解但无法达成调解协议的物业纠纷案件, 应当对纠纷当事人作出必要的解释说明, 引导当事人通过理性的方式选择纠纷解决途径, 对疑难复杂难以调解的纠纷, 应报当事人民调解组织进行调解, 对随时可能激化的矛盾纠纷, 应当在采取必要的缓解疏导措施后, 及时提交有关机关处理;对调解成功的物业纠纷, 应当注意其履行情况。对经督促仍不履行调解协议的, 应当告当事人可以请求居委会或基层人民政府处理, 也可以就调解协议的履行、变更、撤销向人民法院起诉。

(二) 调解物业纠纷时应注意的事项

1、在有关物业费、物业公司收费标准等类似物业纠纷的调解中, 为避免产生连锁反应, 尽可能采取不公开方式调解。目前, 因各种原因引发的物业纠纷最容易在物业管理费的收集和物业公司收费标准等问题上集中体现出来, 物业管理费之争连续多年居物业纠纷之首。在现实的物业管理费纠纷中, 欠费的业主一方往往人数众多, 欠费的理由各不相同。不管是进行调解还是诉讼解决, 物业服务企业普遍担心对部分业主的调解退让可能导致连锁反应, 引发其他业主仿效, 因而一般不予妥协, 增加了以调解方式解决此类案件的难度。有鉴于此, 在调解物业管理费、物业公司收费标准等类似物业纠纷案件时, 一方面采取“分而调之”策略, 尽量缩小业主一方的规模, 或单个或分组分别与物业服务企业进行协调;另一方面采用不公开方式调解, 避免业主之间的相互攀比、效仿, 也避免信息在传递过程中的失真可能对此类纠纷的调解带来不利后果。

2、在对案件事实的掌握上, 不必凡事非要弄个“水落石出”, 只要把握纠纷案件的基本事实即可。对物业纠纷案件事实的认知过程, 其实就是通过纠纷当事人的陈述、对相关证据的认定、进行必要的调查核实等途径, 对发生在过去的案件事实进行艰难的回溯或再现的过程。在物业纠纷的许多场合, 时过境迁, 当事人的记忆模糊、证据的灭失等, 只能接近纠纷的客观真实, 而无法完全达到客观真实。因此, 在调解物业纠纷案件时, 完全可以按照“法律真实”的证明要求, 根据现有证据材料, 结合逻辑推理、经验法则 (生活常理) 对纠纷事实进行评判, 并据此展开调解工作。

3、密切注意纠纷激化的苗头, 通过调解活动防止纠纷激化。如前所述, 物业纠纷具有群体性纠纷的特点, 一旦调解处理不当、不及时, 纠纷极易激化、升级, 进而引发暴力冲突或群体性事件, 对物业小区的生活秩序和社会的和谐稳定造成严重破坏。因此, 在调解物业纠纷时, 应密切注意物业纠纷激化的苗头, 坚持抓早、抓小、抓苗头, 努力把矛盾纠纷化解在萌芽状态, 消灭在激化之前。

4、及时调解, 防止久调不结。就物业纠纷而言, 发生纠纷的各方当事人生活在一个小区内, 纠纷长期在小区内存在、蔓延, 势必使当事人之间的权利义务关系或利益关系处于不确定或失衡状态, 严重影响纠纷当事人权益甚至整个小区的物业管理服务, 如物业管理费纠纷迟迟得不到解决, 必然影响物业服务企业的正常运转, 进而影响小区的物业管理服务;新老物业移交纠纷迟迟得不到解决, 小区的物业管理服务必定大打折扣。故此, 物业纠纷的调解“贵在及时”。

5、积极争取基层组织和社会各界的支持, 为调解工作的顺利开展寻找资金、智力等多方面的资源。调解工作必须在基层政府组织和司法部门的领导下才能大有作为;只有获得社会各界的关心扶持, 才能保证物业纠纷的较好解决。在必要时, 可以吸纳会计师事实所、物业服务质量认证机构、价格评估机构等社会中介机构参与到物业纠纷的调解活动中来。

摘要：物业纠纷是随着我国房地产市场的繁荣而引发的一种新型纠纷。本文旨在通过分析物业纠纷特点的基础上, 对调解物业纠纷中的一般要求和注意事项做出探讨。

关键词：物业纠纷,一般要求,注意事项

参考文献

[1]章月萍.物业纠纷产生的原因及对策[J].福建商业高等专科学校学报, 2008.4.

[2]张涛.物业纠纷解决路径探析[D].上海:复旦大学, 2011.

物业公司着装要求 第9篇

物业公司对业主室内财产被盗的责任认定

[要点提示]

物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

[案情]

抗诉机关：山东省人民检察院。

申诉人(一审被告、二审上诉人)：山东永大物业管理公司(以下简称永大物业公司)。

被申诉人(一审原告、二审被上诉人)：胡勇燕、吴澍。

1999年10月，吴澍、胡勇燕购买了山东永大房地产开发有限公司开发建设的济南市历城区洪楼南路23号永大百花园9号楼4单元302室房屋一套。山东永大房地产开发有限公司已将该小区的物业管理事宜委托永大物业公司。吴澍、韩勇燕在入住时，由该房地产开发公司与永大物业公司共同为其出具了永大百花园业主公约、永大百花园住户手册等入住手续。吴澍、韩勇燕入住该小区后，一直向永大物业公司交纳物业管理费。

2005年9月13日早，吴澍、谢胡勇燕发现其家中部分财产被盗，随即向永大物业公司的值班人员报警。次日上午，又向山大路派出所报警称：其家中被盗现金7000元左右、手提电脑一台、三星手机和摩托罗拉手机各一部，建行、中行卡各一张。另据永大物业公司提供的值班记录和值班人员的证言材料证实，事发前一天晚23时50分许，派出所工作人员曾到该小区查岗，认为永大物业公司的值班人员太少，要求增加人员。事发当日凌晨3时56分许，与吴澍、胡勇燕住在同一单元的101室业主曾向永大物业公司的值班人员报警称其家中被盗。值班人员又随即向110报警。2005年9月22日，永大物业公司针对该小区发生的盗窃事件召开了专门会议，会议的主要内容为进一步加强物业管理工作，加强小区的夜间巡逻。

就被盗财产的赔偿事宜，吴澍、谢胡勇在与永大物业公司协商未果的情形下，遂提起诉讼。

[审判]

山东省济南市历城区人民法院经审理认为，吴澍、胡勇燕和永大物业公司虽然未签订物业管理合同，但房地产开发商已把其所住小区的物业管理事宜委托给永大物业公司，事发前吴澍、胡勇燕一直向永大物业公司交纳物业管理费，双方之间存在事实上的物业管理关系。永大物业公司应按其对业主的服务承诺，负责小区内日常安全巡逻工作。永大物业公司安排的夜间值班人员较少，对此当地派出所工作人员也提出了批评和建议，要求其增加人员。事发后，永大物业公司召开专门会议，决定进一步加强物业管理工作，联系当地警务区和治保会，加强小区的夜间巡逻，说明永大物业公司在夜间巡逻这一环节上没有尽到职责，应当对吴澍、胡勇燕被盗的财产损失承担主要赔偿责任。吴澍、胡勇燕对住宅内的贵重

物品没有尽到切实的安全保障义务，应承担一定的责任。根据双方的过错程度和责任大小，酌情确定吴澍、胡勇燕承担20％的责任，永大物业公司承担80％的赔偿责任。

依照民法通则第一百零六条及第二款之规定，判决：被告永大物业公司赔偿两原告被盗的三星牌手机损失2304元、摩托罗拉手机损失1444.8元、笔记本电脑损失9719.7元、现金7000元，以上四项共计20468.5元，限被告永大物业公司于判决生效之日起10日内付清。

宣判后，永大物业公司不服一审判决，提起上诉。

山东省济南市中级人民法院经审理认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决后，永大物业公司又向济南市人民检察院提起申诉。

山东省人民检察院抗诉称：本案永大物业公司与吴澍、胡勇燕之间形成一般的物业管理合同。双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定。根据国务院《物业管理条例》，永大物业公司没有保护业主室内财产的义务，对业主室内财产丢失无须担负赔偿责任。参照济南市物业管理办法第17条规定，永大物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安。再参照济南市物业服务收费管理实施办法(试行)第12条的规定，物业管理收费项目中并不包括对业主室内私人财产的保护或赔偿的费用。本案损害结果的发生系因犯罪行为所致，且本案涉及的盗窃案尚未侦破，对于是否发生过盗窃事件、被盗窃品的价值等事实均无法证明。法院根据单方报案记录作为定案依据，系认定案件基本事实缺乏证据证明。综上，一、二审判决由永大物业公司对业主室内财产被盗的损失承担主要责任系认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，请依法再审。

山东省高级人民法院经再审认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。本案永大物业公司与吴澍、胡勇燕虽未订立物业管理合同，但永大物业公司一直对该小区进行物业管理服务，并收取吴澍、胡勇燕的物业管理费，双方之间存在事实上的物业管理服务关系。由于双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，永大物业公司没有保护业主室内财产的义务，不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。本案损害结果的发生系因犯罪行为所致，参照《济南市物业管理办法》第17条规定，永大物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安，并不能取代公安机关的职能，且本案涉及的盗窃案尚未侦破，一、二审法院根据单方报案记录作为定案依据，证据不足。因此，检察机关抗诉理由充分，对于吴澍、胡勇燕关于永大物业公司应承担损失赔偿责任的诉讼请求，应予驳回。判决：

一、撤销一审、二审判决；

二、驳回吴澍、胡勇燕的诉讼请求。

[评析]

一、物业管理服务合同的性质和法律效力

物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。

1．物业管理服务合同的性质

我国合同法尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中多认为物业管理服

务合同是委托合同。就物业管理服务的内容来看，物业管理公司提供的大部分物业管理义务不是对单个业主而言，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物业管理义务，该义务由物业管理公司自行独立完成。

委托合同的性质，是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，委托合同由委托人承担责任。由此，就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任，这显然违背物业管理服务的目的。从合同目的进行解释，物业管理服务合同不是单纯的委托合同。在物业管理公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。这样极易造成物管服务合同的性质与保管、租赁、承揽、委托等法律关系相混同。

2．物业管理服务合同的法律效力

在物业管理法律关系中，物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订，然而物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不一定是合同当事人，物业管理服务合同的双方是作为委托方的业主委员会和受托方的物业管理公司。业主委员会签约的行为属表见代理，法律后果最终归结为全体业主。

二、无书面物业管理服务合同的效力认定

实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无合同可依的情形下，法院在处理物业管理服务合同纠纷时，应注意审查以下问题：

1．物业管理公司的资质问题。物业管理公司从事物业管理服务，除应办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门核发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司发生物业管理纠纷的，在开庭审理前，物业管理公司若补办了相关证书，则视为具有从事物业管理服务的资质，按双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的，可以认定双方物业管理服务合同无效，也可认定双方存在事实上的物业服务关系，物业费用只能按合理成本收取。司法实践中，可以建议业主委员会解除物业服务关系，重新签订物业管理服务合同。

2．物业费用的收取。物业费用的收取应遵循合理、公开及收费与服务相适宜的原则，合理收取物业费，区别不同物业的性质和特点，按照行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中作出约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价，确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、缴费方式进行约定，物业管理公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用，应当给予相应的经济补偿。因此，在物业公司收取了合理的物业管理费用，并承担了物业管理服务义务的前提下，一般应认定合同有效。

三、物业管理公司的违约责任认定

合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。审判实践中，对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则

不够明确。

双方当事人可以在合同中明确约定物业管理服务合同中的违约责任，没有约定的应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业管理公司的违约行为，并督促其限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同；违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费；还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。

本案虽然物业管理服务合同双方未订立书面物业管理服务合同，但可以认定双方形成了事实上的物业管理服务关系，参照永大公司与其它业主之间的物业管理服务合同，根据合同法和国务院物业管理条例，参照济南市物业管理办法，确定永大公司是否违约。