土地出让金范文（精选12篇）
土地出让金 第1篇
由于我国《土地管理法规定》:“城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地, 除法律规定属于国家所有外, 属于农民集体所有;宅基地、自留山, 属于农民集体所有。”所以我国土地所有权与使用权可以实现资本形态与所有权形态分离, 这使地方政府可以划拨、出让土地使用权来获得财政收入。1994年分税制改革的实施使得出现了财政收入纵向集中的趋势, 占财政支出一半以上的县、乡两级政府提供农村绝大部分公共服务和基础设施, 而财政则捉襟见肘。整个数字前后变化对比呈反向剪刀状, 由于事权划分不规范, 常常出现上级政府集中财力, 而下级政府“埋单”的情况, 加剧了基层政府的财政困难。
总的来看, 在中国工业化、城市化的进程中, 土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是, 随着改革的深入, 其制度弊端也越来越明显、突出, 已经成为今后中国可持续发展的障碍。
一、土地出让金现状
19992011年, 地方政府国有土地使用权出让收入从639.76亿元增加到27010.66亿元, 增长率高达36.6%, 占地方财政一般预算收入、地方政府财政收入总量的比重分别从11.43%、5.6%提高至51.51%、29.25%。以下是土地出让金近十年来数据 (根据当年财政决算报告) :
注:数据来源于中国财政部网站。
据国务院发展研究中心的一份调研报告显示, 在一些地方, 土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%, 而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。而上表也可显示土地出让金所占比重之重, 已经成为地方政府财政收入的主要来源。
土地财政是一把双刃剑, 一方面对于地方经济的发展, 地方城市化进程的加快有显著的积极效应, 通过土地出让为城市扩张提供了基础和保障, 推动了房地产业和建筑业的发展, 土地的高价可以为金融资本提供相应的担保, 扩大了金融资本的投入规模;另一方面土地财政也导致暴力拆迁、耕地减少和房地产泡沫等各种社会问题、经济问题产生, 对于地方经济的可持续发展、社会的安定和谐有负面影响。日益递增的土地出让金缓解了地方政府的财政压力。但与此同时, 随着地方财政对土地出让金的依赖和偏好日趋增强, 其潜在的风险也日益突出, 我们必须直视这些风险, 并从制度层面加以规避。
三、风险隐患与争论
土地出让金在国家宏观调控虽然可以调节土地的利用, 改进和调整产业结构, 为调整市场经济关系的经济杠杆, 在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益, 调节市场竞争关系等。但现今, 地方政府对土地出让金的强烈偏好却带来了诸多风险, 弊大于利。
(一) 不可持续性
土地出让金是若干年土地使用期的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任和未来地方政府角度看, 则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入, 是一种对土地收益的“透支”。
在目前的土地出让金制度下, 现任届政府将土地出卖, 卖地收益都由本届政府支配, 这样, 就使得各届政府无法实现收益共享, 令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化, 往往也导致了土地滥用。
(二) 政府短期行为带来恶性的区际竞争
改革开放后, 我国地方官员政绩考核指标体系主要是以GDP和财政收入等指标为主, 这种考核指标体系导致了政府行为的短期化与预期不足。由于GDP的增长依赖于投资与出口, 所以“招商引资”成为政府的重要工作。成效的高低与所提供的“优惠条件”相关。地方政府追求GDP的增长转化为优惠条件的“区际竞争”, 且这一竞争因政府行为短期化以及对企业进入“快见成效”的渴望进一步“加剧”。
优惠条件竞争的一个重要方面是政府利用其土地一级市场的垄断权与建设用地的管制权竞相提供“低地价”甚至“零地价”以及其他低门槛准入, 于是“区际竞争”又转化对土地的侵蚀及其租金收益的“竞赛”, 进而导致了资源的浪费与环境的破坏。以上政府短期行为都会引发将来许多问题。
(三) 不公平的“分配”扩大贫富差距
据国务院发展研究中心报告显示:征地后土地增值部分价值被开发商拿走40%50%, 被政府拿走20%30%, 被村级组织拿走25%30%, 而受损失最大的农民只在这项财富再分配政策中获得只占5%10%的补偿款。
根据马太效应所述, 这样不公平的分配会剥夺穷人的财富滋养富人。土地出让制度中的分配不公平会使中国已经严峻的贫富差距雪上加霜, 极易引发社会动荡, 破坏社会和谐。
(四) 政府寻租行为引起的无效率和腐败
我国的国有土地可直接进行开发。而集体土地在现有制度框架内不能直接进入市场, 必须先由政府“低价征用”, 然后才可以由政府进行出让, 而这“一征一出”就产生了土地市场中政府、农村集体、土地需求者之间的利益博弈, 进而产生了广阔的寻租空间。而寻租空间的大小又与购房百姓福利牺牲的大小密切相关, 寻租空间越大, 也就意味着购房百姓牺牲的福利越大。
寻租造成垄断, 致使无效率。并且, 由于权力监督机制的缺失与权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用, 这些必然导致了腐败的产生。
(五) 地方债务滚雪球
土地财政滋生了卖地收入暴增与地方债务日益沉重的矛盾。地方政府为建设基础设施等目的建立政府投融资平台, 并不断向金融机构举债, 债务数额十分庞大并且大部分债务数额以土地出让金作为还款保障。以四川省为例:2013年发行13只城投债, 累计金额178亿元。存续的城投债中, 大约有23%的资金直接用于偿还银行贷款, 当土地出手顺畅且行情看涨时, 政府可以通过丰厚的土地出让收入归还银行贷款, 但是, 一旦土地价格看跌, 政府将深陷债务危机。
一旦经济发生波动, 房地产泡沫破裂, 土地大量贬值, 地方政府沉重的债务包袱就“原形毕露”, 直接影响到国家的金融稳定和财政安全, 这是最让学者和政府官员担心的风险。要先解决“土地依赖症”必须及时清偿地方债务, 防止债务雪球越滚越大引发不可收拾的风险。
(六) 土地泡沫风险倒逼金融
金融贷款对政府基础设施建设和开发区建设而言都是资金的主要来源。地方政府以储备的土地作为抵押物, 向商业银行贷款, 为发展地区经济提供持续的资金支持, 土地发挥融资工具功能。政府进行土地抵押融资的载体主要有:土地储备中心、政府性投融资平台 (公司) 和开发区。[7]土地储备中心、开发区和政府性公司这些依托政府信用的贷款, 其还款能力既取决于政府对经营性用地的运营收入, 又取决于当地政府的财政收入状况。
新一轮的城市扩张主要由银行资金投放支撑, 而银行贷款又是通过土地撬动的。这就形成了一个资金杠杆、风险杠杆。一旦由于政府寻租行为造成土地泡沫超过了其实际价值就会带到金融机构出现坏账风险, 更严重会导致金融机构倒闭已经恐慌, 导致经济衰退阶段的开始。
(七) 涉嫌重复征税
土地出让金是可以明确地从房价中剥离的货币地租部分, 同时土地出让金又成为土地价格和房屋价格组成部分的一部分, 转换成计税基础, 当土地首次进行交易时, 土地出让金将被征收5.5%的营业税及附加和4%营业税及附加和相应的契税。就房地产开发商而言, 收取地租是履行代收代缴义务, 但却必须在承担义务时为这种义务缴纳营业税和契税。土地使用消费者在向政府支付地租的同时, 也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税。这样, 土地使用者是实实在在的承担是一而再, 再而三的被重复征税后的地租。这使得土地出让金涉嫌重复征税, 不公平也不科学。
(八) 危害耕地和粮食安全
近年来政府凭借其在土地交易市场中是唯一供给方的垄断地位出让了大量的土地, 出让范围从“城市中心”扩展到“城市郊区”, 再延伸到“征用农地”, 取得了丰厚的土地出让金。与此同时, 耕地面积却在不断下降。
在过去的20年里, 中国耕地以年均20万公顷的速度递减, 相当于每年减少了500万人口粮。一旦18亿亩的底线被突破, 国内粮食不能自给自足, 我国在粮食问题上将面临受制于人的风险。同时, 减少的耕地绝大部分是城镇乡村周边产出能力较高的良田好地, 即使通过“占一补一”的方式在耕地数量上保持平衡, 整体的产粮能力也在不断弱化。所以, 无论从数量上, 还是质量上, 地方政府对耕地的过度占用将会严重危害到我国的粮食安全。[8]
(九) 房地产困境
有许多专家觉得高房价与高地价还是存在高度相关关系, 所以地价不断推高不仅增加房地产开发成本使普通百姓对房子望而却步, 而且助长房地产泡沫。由于中国特殊的国情及人事任命考核制度, 很多地方政府着重关注GDP, 而没有把精力放在民生上, 使得经济适用房、廉租房的供应远远不够, 这都使得中国房地产业陷入了很大的困境。房地产市场受土地出让制度影响过大, 使得其风险关联性大, 两者其一产生问题另一方都会遭受连带影响。
四、风险因素分析与解决思路
针对上述9点显著风险, 作者借鉴Risk Matrix风险矩阵模型分析土地出让制度潜在风险, 制作了土地出让金风险矩阵图。
按掺杂了周期性因素的风险可能性与一旦发生风险引起社会影响的大小将9个风险进行分析与排序。在红色区域的风险, 则应该不惜成本阻止其发生。在橘红色区域的风险, 应安排合理的费用来阻止其发生。在黄色区域的风险, 应采取一些合理的步骤来阻止发生或尽可能降低其发生后造成的影响。绿色部分可准备应急计划, 该部分的问题是反应型, 即发生后再采取措施。当前三类问题妥善解决后, 大部分绿色问题将随之自然解决。
地方政府与政府投融资平台以土地作为抵押举借的债务越滚越多, 每期的债务又需以当年的土地出让金进行偿还, 必然使地方政府患上了“土地财政依赖综合症”。而一旦某天中央的土地政策有所变动, 无法一时间找到可以还债的大笔资金, 许多财政支出项目必不得不喊停, 甚至许多国有资产将变现还债, 更可能引起一系列经济动荡, 拖累我国经济发展速度。所以, 债务危机是最大最棘手的风险, 也是最需要重点关注、解决的方向。地方政府一定要减少继续借债, 及时清偿现有债务, 避免债务雪球越滚越大无法控制, 土地出让像吸毒一样越陷越深。
刨除债务危机, 需要将改革深入至制度层面, 改变政府官员以GDP为主要考核标准的激励措施, 改变地方政府事权财权不一致的尴尬局面, 改善优化我国土地管理条例。要化解土地财政引发的矛盾与问题, 应该从财税体制、政绩考核体制和土地制度改革的顶层设计入手, 系统构建分类治理土地财政的区域差异化制度体系和管控对策。
摘要：土地财政, 是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。在中国工业化、城市化的进程中, 土地财政曾发挥过重要的、积极的作用。但随着改革的深入, 其制度弊端也越来越明显、突出, 已经成为今后中国可持续发展的障碍。
土地出让金支付规定 第2篇
本网讯近日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号，下称通知）。通知明确指出，开发商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
通知要求，要加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。这是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
（二）确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。
（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
（四）严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书。市县国土资源管理部门要加强土地出让（租赁）合同、划拨决定书执行管理，督促土地受让人依法履行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，严格按照土地出让（租赁）合同和划拨决定书约定条款缴纳土地出让收入。对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。对于2009年审计调查发现的个别地方越权减免缓缴或者变相减免土地出让收入的现象，省级财政、国土资源管理、监察、审计等部门要依法采取措施予以纠正，并限期补缴应缴的土地出让收入。
土地出让金是“唐僧肉” 第3篇
内地持续、快速的城镇化和工业化，还有吸引外资、地方领导人的政绩需要靠其GDP来拉动、支撑以及被上级考核，还有中央与地方的“分税制”等多种因素与压力，都需要地方政府不得不大批的卖地。否则，上述的任务、目标和责任等都会变成“无米之炊”。
事实上，各地的土地出让金收益，早就已经成为中央施政目标的资金重要来源。此外，日益膨胀的地方融资平台债务，又只能指望土地财政的维系。因为绝大多数地方政府和所属的平台公司，之所以敢于大量向银行举债，其底气还是来自于对“土地财政”的掌控。
最根本的原因，还是中央与地方政府需要花钱的地方太多有关，就像那句名言所讲，“没有钱，万万不能!”今年的中央一号文件和近日刚闭幕的中央水利工作会议，计划在未来十年水利投资将达到4万亿元，年平均4000亿元。农田水利建设欠账多、资金短缺，是困扰水利发展的重要瓶颈，包括近期如此多的一二线城市，因为突发暴雨而产生的严重内涝。
缺资金、没有办法兴修水利的窘境，当然需要在“十二五”期间得到改观与缓解。这些巨额投资，一方面来自于中央的财政投入，另一方面，今年一号文件特别提出了地方政府土地出让收益的10%用于农田水利建设。中央提出加强水利建设的十年目标，其具体落实的关键，还是在于资金从何而来？显然，地方土地出让金成为中央施政目标的“唐僧肉”。
还有规模同样庞大的保障房建设，今年必须有1000万套住房的开工，也需要地方土地出让金10%的配套资金。按照住建部此前的估算，1000万套保障房至少需要1.3万亿元，中央财政出1000亿，省市县政府承担约4000亿，其余8000多亿需要通过社会机构投入、被保障对象及所在企业等渠道筹集。
对此，一方面，在地方政府多年处于财政赤字的背景下，能否拿出这笔钱？是业界严重质疑的焦点之一；第二方面，拿得出、或拿不出，政府自然都会把目光盯上土地出让收益上，这是必须的。最近国务院又决定“土地出让金按10%的比例提取教育经费”。据说是为了实现早先提出的全社会“2012年财政性教育经费支出达到GDP4%的目标”。
水利、保障房和教育都是全国性的“举国大事”，还有本周三国务院常务会议出台的土地市场“国五条”提出，要开展建立“耕地保护补偿机制试点”，完善土地收益基金制度，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。这些资金投入同样需要从土地出让收益中提取。
在地方上，上海的市委书记俞正声曾经说，近年来上海社保亏空巨大，财政每年要拿100多亿填补，包括其正酝酿用国企收益和土地出让金来充实社保基金；重庆市将“国企经营”和“地方土地收益”绑在一起，绑出了一个“第三财政”等。随便掰手指一数，政府在这么多的方面都需要花钱，巨额土地收益能够因为舆论的质疑而叫停下来吗？简直就是天方夜谭！
国务院为此在本周三再度祭出土地市场调控的“国五条”。笔者以为，一、提出了一个新口号叫“加强和改善土地调控”；二、真正与楼市调控直接有关的新措施，还是其中的第四条，即要推进商品住房用地供应“由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”。
加强地方土地出让金收支管理的思考 第4篇
一、地方土地出让金收支管理存在的问题
(一)土地出让金收支难以精准预测,无法精确编制土地出让金收支预算
出让一宗土地,首先要向省争取用地指标,然后进行征地、拆迁、补偿、安置,需要土地、规划、建设、财政等各个部门的通力合作,各节点环环相扣,哪一个环节稍有疏漏,地块就无法最终挂牌出让。其次,由于种种原因,部分地块存在先占后批现象,后期只能出让给占地业主,出让价格存在很大不确定性,难以参照市场价格预测出让价格。再次,由于出让金额较大,地方政府领导经常亲自主导出让,出让哪宗土地,什么时候出让,出让底价多少,偶然性很大。上述原因导致年初制定土地出让金收支预算时只能粗略的框算,收入预算精准性很差,支出更是依据收入规模估算;实际执行土地出让金收支预算时,经常以追加临时预算弥补年初预算不足,年末再做调整预算处理,最终调整预算和年初预算差距很大,年初预算对土地出让金收支管理的约束力十分有限。
(二)对部分地块成本费用考虑不周,导致收缴的土地出让金收不抵支
出让土地需要大量的成本费用,包括前期征地和拆迁补偿、对被征地农民补助、土地开发,“七通一平”、新增建设用地有偿使用费、破产及改制企业职工安置;中期出让业务经费安排,计提农业土地开发资金、国有土地收益资金、铁路建设费;后期从净收益中安排教育资金、农田水利建设资金、保障性住房资金等一系列支出。部分地区国土部门由于对政策专研不透,把握不深,对各项成本费用考虑不够全面,以至于部分地块出让价格过低,收入尚不足弥补出让成本费用,政府不仅没得土地出让净收益,还得倒贴钱,形成事实上的负收益。
(三)土地出让支出严重向城建方向倾斜,挤压支农项目支出
根据《国有土地使用权出让收支管理办法》规定,土地出让收入既可用于城市“拆旧”,又可用于“建新”,土地出让收入为大规模的城建提供着资金动力,加速了城市拆旧建新的步伐;地方城建支出严重依赖土地出让金,这已成为共识。地方土地收益大部用于拆迁补偿、退城进郊、旧城改造、城市基础设施建设、城建工程还欠、道路整治、保障性住房等一系列与城建相关的支出;但用于对失地农民的补偿和补助、用于农村基础设施建设的资金相对有限。众所周知,土地是农民的命根子,城市扩张过程中,农民失去了赖以生存的土地,他们理所应当成为优先保障的对象,应当成为土地出让的最先受益者。实际操作过程中,城建支出对支农支出挤占现象时有发生,部分地方不愿一步到位落实失地农民征地补偿费用,却乐意大手笔投资城市建设。
(四)地方土地出让“零收益”政策虚增收入,导致土地出让有财无力
出于招商引资或推进项目建设目的,个别地方对部分土地出让金采用先征后返政策,将本应政府应得的土地净收益以奖励或其他名目返还给项目业主,政府净收益实际为零。“零收益”政策只是增加了政府性基金收入数额,财政并没有获得土地净收益可供支出,出让土地没有增加实际有效的财力;相反“零收益”造成了大量国有资产流失,个别领导在决策过程中话语权很大,难免腐败现象发生。
二、加强地方土地出让金收支管理的建议
(一)科学预测土地出让金收支情况,合理编制土地出让金收支预算
首先,国土部门要根据城市发展总体规划和已储备土地状况预测下年度可供出售土地,科学编制年度供地计划,并对供地类型进行分类;其次,根据供地计划和以前年度土地出让情况,分类测算出让地块单价,汇总预测年度出让金收入总额,并对欠缴和延期缴纳进行合理考虑;第三,根据《国有土地使用权出让收支管理办法》和预算收支分类科目规定对土地开发、复垦等成本进行测算,统筹考虑城建、支农、补偿等各种费用,科学制定土地出让金支出预算。
(二)增强预算对土地出让金收支的约束力,切实维护财经法律的严肃性
新修改的《预算法》已公布,从2015年1月1日起执行,其中明确规定“政府性基金预算应当根据基金项目收入情况和实际支出需要,按基金项目编制,做到以收定支”;预算、预算调整、决算、预算执行情况的报告及报表须经本级人大批准,而且应当由财政部门向社会公开;人大可以撤销本级政府预算、决算的不适当的决定、命令和决议。上述法律规定对严格落实土地出让金收支制度是利好政策,对滥用行政措施左右土地出让金收支形成了有力约束。首先,地方对新《预算法》应给予充分重视,严格落实新《预算法》相关规定,谨慎实施预算调整;人大应充分发挥审核、监督职能,未经人大批准的支出预算调整不得执行。其次,要根据新《预算法》制定科学规范的预算调整审批制度,对预算调整的范围、方法、程序做出详细规定,完善预算调整操作流程。第三、财政部门应严格执行财经法律,不打插边球,不搞变通,对预算调整实施有效管控,依法拒绝违法违规现象。
(三)全面考虑工业用地出让成本费用,合理确定土地出让价格
房地产用地、商业用地一般出让价格较高,收入足以弥补出让成本费用,不必考虑收不抵支问题;工业用地一般以基准地价出让,价格偏低,需仔细测算其成本费用。出让工业土地可实施分宗核算,对具体地块通盘考虑其出让前期、中期、后期各阶段成本费用,确定一个合适的成本利润率,用成本加成法计算出土地出让价格,以此作为出让底价,严禁低于底价出让土地。
(四)严格落实现有土地出让金支农政策,积极扩展其他支农措施
浅谈土地出让金收支管理 第5篇
一、土地出让金收支管理存在的问题
(1)核算管理不规范
我国有很多地区的土地出让金收支核算不合理，土地出让金收支主要分为收支两条线进行管理，基本的土地出让金收支管理程序就是由国土部门出具通知单，然后依据通知单按时到相应的银行缴到财务部门专门开立的土地出让金专户，或者缴款人也可以直接将具体款项纳入国库。如今的土地出让金收支管理体系中，土地拍卖者纳入的竞拍保证金将会在规定的时间内转变成土地出让金。但是有很多地区现在还在实行由国土局开设的专用帐户，这种形式的土地出让金收支管理方式存在很多问题。还比如说有些地方政府会将出让金专用帐户中钱滞留、截取，并且将其投入到地方其他项目的建设中，这种行为严重影响了土地出让金收支的管理。
(2)国有土地出让金大量虚增
近几年，我国国有土地出让金虚增的现象越来越严重，由于地方房地产事业的迅速发展以及其他企业用地需求的不断增加，导致地方有很多土地都要拆迁。按照规定，用于商贸和房地产事业的土地，其拆迁安置以及土地补偿都由开发企业负责，但是，由于拆迁问题越来越难解决，政府部门解决拆迁问题采用的先用后返的政策，且不说这些资金能不能返回来，将这些资金拨出之后，政府部门的流动资金就大幅度减少，不可进行大动作的运行。其次，政府出让给企业的土地都是采用先征后返的政策，这更是大大提升了国有土地的虚增。
(3)收支预算编制粗放
我国土地出让金收支预算编制粗放，有一部分出让金收支没有纳入同级人大的监督视野。土地出让金收支属于地方政府收入的范畴，按理说，地方政府每年都会有对下一年的工作项目的预算工作，他们会对土出让金收支作出适当的预算，但是，一般情况下，土地出让金的收入都会高于地方政府的预算，而这部分资金就无法纳入同级人大的监督范围，从而就无法保证这部分资金的去向。
(4)违反规定返还土地出让金
土地出让金连续两季度负增长 第6篇
过去10年来，土地出让金一直是地方政府财政收入的主要来源之一。持续低迷的房地产市场是土地市场下滑的原因，虽然近期房地产需求有所回暖，但对房地产投资传导依然不明显，房地产开发投资、土地购置面积、房地产企业本轮到位资金，均没有出现明显的改善趋势，因而土地出让收入同比大幅下跌趋势尚未看到改善迹象。
许多城市的土地出让金收入都在回落。据第三方研究机构中原地产的数据显示，2014年40个城市合计土地出让金1.62万亿元，同比下降23.4%，40个城市只有7个城市出现上涨。中国指数研究院的报告也称，2014年全国300个城市土地成交面积10.28亿平方米，同比减少31%；土地出让金2.3万亿元，同比下降28%。
虽然土地出让金呈下滑趋势，但总体而言，各地对于土地财政的依赖程度还是很高。根据Wind资讯以可统计数据的20个省份来看，有12省国有土地出让占财政收入比重超过50%。其中，海南、江西2014年国有土地出让占财政收入比重在75%。以城市而言，据同策咨询研究，2013年土地财政依赖度中，杭州、佛山、南京和长沙等4个城市超过100%，依赖程度较高；三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都等也超过80%。一线城市中，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，深圳甚至只有27%。但是，北京、上海和广州土地财政依赖度在50%-60%之间，对于土地财政的依赖仍然较大。此外，一线城市之外土地财政依赖度超过50%的城市有31个，大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度也比较高。
土地出让金审计中的审计重点分析 第7篇
关键词：土地出让,审计工作,审计重点
在我国的土地出让过程中土地出让金审计一直是其重要的组成部分, 而土地出让金审计的进行离不开审计重点的有效支持。因此在这一前提下对于土地出让金审计中的审计重点进行研究与分析就具有极为重要的经济意义与现实意义。
一、土地出让金审计简析
土地出让金审计是一项系统性的工作, 这主要体现在建设用地资金审计、基准地价审计、占地征用审计等环节。以下从几个方面出发, 对土地出让金审计进行了分析。
(一) 建设用地资金审计
建设用地资金审计是土地出让金审计的重要组成部分。通常来说在建设用地资金审计的过程中, 审计人员应当重点对建设用地以及征收占用土地所需要遵守的有关审批制度进行确认, 从而能够在此基础上更好地执行我国土地利用的总体规划。除此之外, 在建设用地资金审计的过程中, 为了更好地确保年度计划的执行和贯彻, 并且确认是否存在违法违规的批地和征地以及用地情况, 从而提升土地征收的可靠性。另外, 在建设用地资金审计的过程中, 审计人员应当对于建设用地是否存在总体规划和年度计划或者是经省批准后下达的指标的完成情况有着更加清晰的了解。
(二) 基准地价审计
基准地价审计是土地出让金审计的要点之一。通常来说在基准地价审计的过程中, 审计人员应当以是否建立基准地价和标定地价为基础来对地价体系进行完善。除此之外, 在基准地价审计的过程中, 工作人员应当对于基准地价是否在三年的价格存在变动与更新有着清晰的判定。即对可能存在的更条子地、人情地、权力地等地价进行有效的分析。另外, 在基准地价审计的过程中, 审计人员应当对于可能存在的零地价问题和负地价问题进行及时的判定, 从而能够更好地减少变相减免土地出让金和租金问题存在的可能性。
(三) 占地征用审计
占地征用审计是土地出让金审计的关键环节之一。在占地征用审计过程中审计人员应当对于可能存在的占少批多问题和征而未用等问题进行及时的审核。例如对于经济适用住房的用地情况是否符合当地的规定, 并且是否具有经济适用住房许可证等都应当进行细致的审计。除此之外, 在占地征用审计过程中, 审计人员应当对于已经出让的土地是否已经按照相应的规定使用, 或者是有无擅自改变土地用途或者是非法转让并且倒卖土地问题的出现。这些都是占地征用审计的重要工作内容。
二、土地出让金审计中的审计重点
土地出让金审计中的审计需要相应重点的有效支持, 其内容主要包括了土地租金审计、资金使用审计、补偿安置审计等内容。以下从几个方面出发, 对土地出让金审计中的审计重点进行了分析。
(一) 土地租金审计
土地租金审计对于土地出让金审计有着重要的影响。众所周知在土地租金审计的过中, 工作人员应当针对征收土地出让金的具体金额和相应的土地租金数额进行有效的判定。即在这一问题上, 政府应当对于符合收回调解和相应收购条件的土地是以进行了收回和收购工作进行有效的审计。除此之外, 在土地租金审计的过程中是否按照相应的规定来建立一定数量的土地收购储备资金, 并且土地的专项储备金的使用是否符合我国相关的规定。另外, 在土地租金审计过程中审计人员应当对于首次资金的缴费比例是否违反了我国相关规定进行合理的审计, 从而能够在此基础上促进土地出让金审计中的审计重点得到有效的应用。
(二) 资金使用审计
资金使用审计对于土地出让金审计的重要性是不言而喻的。通常来说在资金使用审计的过程中, 审计人员应当对于土地出让金的数额以及其他土地费用的征收有着清晰的了解, 并且对于其管理的效率也应当注意提升。除此之外, 在资金使用审计过程中, 审计人员应当对于是否存在财政预算外的违规资金专户存储情况有着清晰的了解, 并且需要对于土地出让金和租金收入是否全部上缴地方国库进行细致的审计。另外, 在资金使用审计过程中审计人员应当对于专项基金是否全部用于城市的基础建设和土地资源的开发并且是否存在着较为严重的资金截留问题进行合理的审计, 从而能够在此基础上促进土地出让金审计中的审计重点实用性的持续进步。
(三) 补偿安置审计
补偿安置审计是土地出让金审计的核心内容之一。通常来说在补偿安置审计的过程中, 对于具体的征地补偿安置情况审计人员应当重点的进行盘点。除此之外, 在补偿安置审计的过程中, 重点审计的内容包括了征地过程中对于有关失地农民补偿安置的落实程度, 以及相应的社会保障政策的落实情况, 即有关方面是否已经严格的执行经了相应的征地补偿安置方案, 又或者是审计是否存在截留并且挪用、拖欠相应的征地补偿费用和安置补助费的情况。另外, 在补偿安置审计的过程中, 审计人员应当对于从土地出让金收入中划出的农业土地开发资金的比例是否符合规定, 是否缴入同级和省级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账等问题进行持续的审计工作, 从而能够在此基础上促进土地出让金审计中的审计重点可靠性与精确性的持续提升。
三、结束语
随着我国国民经济建设水平的持续发展和土地出让工作发展速度的持续加, 土地出让金审计中的审计重点的分析有着越来越重要的意义。因此在这一前提下土地出让审计人员应当对土地出让金审计工作的重点有着清晰的了解, 从而能够在此基础上通过实践工作的进行来促进我国土地出让金审计工作整体水平的有效提升。
参考文献
[1]孙本广.浅谈土地出让金审计重点[J].北方经贸.2011, 08 (15) :142-145.
[2]隋玉明.土地出让金审计问题研究[J].行政事业资产与财务.2014, 10 (08) :17-20.
[3]胡健.土地出让金审计风暴来袭[J].党政论坛 (干部文摘) .2014, 09 (25) :35-37.
[4]王晓荣;孙伟航;骆哨兵.土地出让金支出合规性的审计方法[J].理论观察.2011, 04 (20) :56-58.
土地出让金 第8篇
在2002年国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中指出：土地价格，它的内涵是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。
地方政府国有土地出让收入是指我国市县人民政府以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入，主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入，包括划拨土地时依法收取的拆迁安置等成本性的收入、依法出租土地的租金收入、以及向改变土地使用条件的土地使用者依法收取的收入等。
二、土地出让金的作用
自1987年至今，土地出让金的取得为我国现代化经济建设作出了巨大贡献。主要有以下三个方面：
第一、从产权经济学的角度来看，土地出让金实际上是土地所有者即地方政府出让土地使用权所获得的资金收益，即土地受让人为获得土地使用权所需支付的资金。土地出让金的存在弥补国有土地产权不足，促进了国有土地优化配置。
第二、降低土地交易成本，为土地开发提供了激励机制。土地出让金制度，为土地有偿使用提供制度平台，降低了交易成本，并以条文的形势明确规定了开发商获取土地使用权的途径、方式、价格等。
第三、促进地方政府增加投资和支出，加快城镇化进程。土地财政带来地方政府投资和支出增加，也加快了各地城市化进程的步伐。
三、土地出让金带来的缺陷
第一、现存的土地征收方式加剧城乡二元结构的分化，严重损害了农民利益。土地出让金与对农地的补偿之间的“剪刀差”严重损害了农民的利益，阻碍了经济社会的协调发展，并且产生了危害社会安全的诸多不稳定因素。
第二、阻碍了现代公共行政建立和市场经济发展。土地财政政策构成和经济发展模式制约了政府公共收支的稳定化、持续化和法制化。由于其仍带有较为浓重的计划经济色彩，与由税收收入占据绝大多数份额的现代政府公共收支结构相悖。
第三、导致实体经济空洞化，诱发金融风险。“土地财政”将地方政府、房地产企业和居民个人以无形的方式，有机地捆绑起来，那么如果在该利益链条中只要某一环节出现问题，就会引发整体性的风险。
第四，透支居民未来的消费能力，加大贫富分化，影响社会和谐。土地出让金的节节走高，会对房价产生推动作用，这样会使得高企的房价成为压制居民消费的主要因素，不利于我国经济结构的调整。
四、土地出让金制度的政策建议
土地出让收入作为地方政府的一项资源性收入，具有开发周期长、价格预测难、成本变数大等特点，它不同于其他财政收入，在管理上具有一定的特殊性。因此，对于土地出让收入的政策，既要遵循财政收支管理的基本原则和要求，又要充分考虑其特殊性和复杂性。
第一、着眼土地持续利用，建立“国有土地收益基金”。政府获得的土地出让金有很大比率是在预支未来的土地收益。“国有土地收益基金”是按照一定的比例提取土地出让金所建立的，地方政府每年只可以提取使用一定比例的土地收益基金。“国有土地收益基金”的建立，不仅能限制地方政府的可用财力，遏止地方政府套取未使用土地的非理性圈地行为，而且为后代的土地发展留下资金支持，体现代际公平。
第二、充分发挥行政监察机关在国有土地使用权出让制度改革中的监督作用。加强监督，构建长期有效的监管机制，严肃查处各种违规违纪行为。进一步明确各部门的监管职责，由政府牵头建立联席会议制度，及时研究、通报、协调土地出让中出现的有关问题，充分交流意见，形成监管合力，建立健全监管工作，严肃查处各类违法问题。纪检监察审计机关要不断提高监督水平，要不断剖析土地使用权出让违纪违法案件的深层次原因，提出好的建议和解决对策。行政监察机关要积极协助土地管理部门建立和完善土地出让审批程序规定、挂牌出让交易规则，进一步完善征地补偿和安置制度、国有土地招标拍卖挂牌制度。
第三、严格土地挂拍管理，进一步强化土地收入预算约束力。一是细化预算编制，提高预算编制的准确性，增加预算编制的透明度。二是要完善土地挂拍操作流程。严格执行国家有关招拍挂的规定，加强国有土地出让管理工作，完善和规范土地交易行为。地方政府应根据土地出让市场的供求状况、国家的产业政策和土地利用总体规划等来编制出一套完整的土地出让计划，建立完善快捷高效、公开透明的招牌挂出让操作程序。三是早日推行预算公开，使土地出让收支管理在阳光下进行。
第四、改革土地出让金收取方式。将目前统一收取的70年的土地出让金改为土地使用权金额与75年内每年征收的使用地租。一方面可以降低土地开放商的买地门槛，增加土地买卖市场上买方数量，带来一定的竞争效应，另一方面可以配合房价限制涨幅的双控模式，降低房价的过快上涨。
第五、着眼城乡协调发展，加大土地出让金支农惠农的力度。土地出让金是国家作为土地所有者获得一项国民性资源收入，但现在的土地出让金没有将农民的土地承包权、耕作权纳入其中，这其实是剥夺了农民在土地出让金分配的话语权，他们失去了土地，却没有得到相应的补偿。因此，应将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中，建立起一套完善的农业用地征用为建设用地的对农民进行补偿的机制。
参考文献
土地出让金 第9篇
国际上一次性收取土地出让金的做法相当普遍,但是若让开发商缴纳土地出让金,会提高开发门槛,不能使更多的开发商进入房地产市场以提供更多的房屋,所以建议土地出让金在保留的同时,由消费者缴纳,而且要在购房时一次性缴纳,不应该并入物业税中分期缴纳,其原因在于:
(一)土地出让金的分期支付将会影响到地方政府的短期财政收入。
根据2006-2007年《中国国土资源公报》披露,2006年土地出让价款7 676.89亿元;2007年出让土地22.65亿平方米,出让价款未披露。根据2006年招拍挂出让均价的增幅,测算得2007年招拍挂土地出让金为11 475.23亿元(出让均价995.25元/平方米);根据2006年协议出让均价的减幅,测算得2007年协议土地出让金为1 288.27亿元(出让均价115.85元/平方米);合计2007年全国土地出让金总额为12 763.5亿元,同比大幅增长66.25%。虽然2008年受房地产市场低迷影响,全国土地出让收入缩水,但2008年全国大、中、小城市土地出让金相加金额也已超过9 000亿元,仍然维持在高水平上。从这些数据可以看出土地出让金是地方政府固定的重要财政收入,而土地出让金并入物业税后,地方政府的短期财政收入将会受到严重的影响,各级地方政府的城市建设将会失去资金来源,政府改善公共服务和城市基础建设的能力在物业税征收初期必将有所降低,我国的城市化建设进程将受到重大影响。
(二)消费者每年缴纳的物业税是根据物业的评估价值计算得出,随着经济和城市的发展,物业的评估价值会不断提高,也就是说物业税在不断增加。
现在工薪阶层购房大多采取按揭方式,供楼的负担和压力已经很大,如果土地出让金并入物业税分期缴纳,当出现楼价和利率大幅波动的情况,随时都会出现断供的危险,土地出让金的收取就得不到有力的保障,甚至会出现收取不到的局面。从另一方面说,若由于土地出让金并入物业税,扩大了计税依据而增加了物业的评估价值,从而导致消费者的断供,也是一个很不合理的现象,而且银行也会由于不能回收贷款出现金融风险。
根据以上分析,土地出让金在不分期缴纳的情况下,最好由消费者在购房时一次性以货币地租的名义缴纳。
二、如何协调好新、旧购房者缴纳税费的问题
物业税开征前购房者的房价包含了土地出让金,物业税开征后新的购房者也需要在购房时一次性交纳土地出让金,这样新旧购房者都缴纳了土地出让金,也就是都一次性交纳了以后40年至70年使用年限的地租。但是,虽然消费者在购房时已经缴纳了属于地租的土地出让金,但随着国家经济发展和对城市建设的不断投入,人们的居住环境不断在改善,地租也应该提升,所以,建议考虑土地出让金的年度增加额,土地出让金的年度增加额根据本年度地方政府的公共设施投入额、环境治理额等有关使土地增值的支出、物价指数、币值变动等因素确定。当以后每年地租增加时,新、旧购房者还需补缴本年增加的土地出让金,这样新、旧购房者如何缴纳土地出让金的问题自然会得到很好的协调,处理方法也统一。
土地出让金 第10篇
2006 年,为规范国有土地使用权出让收支管理,国务院办公厅发布了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100 号)等有关通知。规定从2007 年1 月日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。即收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。近年来,甘肃省土地出让步伐加快,土地出让收入大幅增长。
(一)土地出让宗数、面积不断扩大,土地出让收入规模快速增长
近年来,随着土地市场的活跃,土地出让宗数、面积、收入规模不断增加,分别从2007 年的2 528 宗、6 298.98 公顷、29.27 亿元增长到2013 年的3 847 宗、19 116.53 公顷、266.03亿元,增长了52.18%、203.49%、808.88%。土地出让收入增速从2008 年的48.17%震荡上升至2013 年的118.90%。见图1。
(二)土地交易以出让方式为主,交易收入主要来源于拍卖和挂牌
土地储备中心收储土地并开发整理后,按政府批准的用地计划,分期在土地交易中心交易。土地出让收入包括划拨收入、出让收入(协议、招标、拍卖、挂牌)、租赁收入、其他供地方式收入、变更补缴收入。就甘肃省而言,实际缴纳价款以拍卖和挂牌两种方式为主。2010 年、2011 年、2012 年、201年仅拍卖和挂牌两类交易金额就占土地出让收入总额的89.82%、87.51%、82.32%、84.98%,占比均在80%以上,金额占出让总额的绝大部分。分开看,拍卖交易方式出让占比逐年下降,从2010 年的47.85%下降到2013 年的12.98%,而挂牌交易方式出让占比逐年上升,从2010 年的41.97%上升到2013 年的71.99%,到2013 年挂牌交易已成为土地出让中最主要的交易方式。见表1。
(%)
二、土地出让金收缴入库中存在的问题
(一)地方财政对于土地出让收入的依存度不断增强,影响地方财政收入的可持续发展
近年来,伴随着土地市场的活跃,土地出让收入成为地方财政收入的重要来源,土地出让收入占地方财政收入的比重有所提高:2007 年这一比重仅为12.22%,2013 年已提升至27.09%(见表2)。一是地方财政增长对土地依存度的增强,使土地出让金具有的分配和调节功能没有得到体现。土地资源的稀缺性决定了其是不可能无限期持续供给,在可预期的将来所获得的卖地收入将不能得到持续保障,影响地方财政收入的可持续发展。二是土地出让金容易引发地方政府的债务风险。在地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额比例较大,使一些地方财政和金融体系面临较大考验。三是土地出让金是构成商品房价格的重要组成部分,土地价格的高涨进而导致商品房价格的不断攀升,既影响中央对房价的调控效果,又加剧房地产泡沫的形成,激化社会矛盾,引发社会不稳定。
单位:亿元
(二)土地出让收入多采用专户汇缴形式,且缴库时滞较长
《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财[2009]74号)规定,土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式,商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地收入收缴至非税收入汇缴专户的,要严格执行10 个工作日划转地方国库的规定,不得超时滞留已收缴的土地出让收入。但在实际收缴过程中,大多数土地出让收入先缴入商业银行的财政专户,由财政部门开具一般缴款书将资金划转国库,至于何时划转、划转金额多少则由财政部门综合考虑收入进度和财政库款情况来控制入库时间,很多土地出让收入在财政专户停留期限较长,有的超过了1个月,甚至更长,严重影响了土地出让金收入入库进度。同时,开设的用于核算土地出让收入的财政专户数量较多,而且存在未经批准和报备违规开设等情况。据调查,2013 年,嘉峪关市财政局下发了《关于调整非税收入汇缴结算专户的通知》(嘉财字[2013]3 号),批准开设非税收入财政专户4 个,实际开设非税收入结算专户共6 个。其中,在嘉峪关市建行开设的62001600108050429602 账户和在嘉峪关农村合作银行开设的660030122000069690 账户,未经批准和报备。天水市本级2011 年初土地出让结余34 717.70 万元,2011—2013 年共征收土地出让金143 070.15 万元,3 年累计入库154 986.80万元,至2013 年底,天水市非税收入管理局土地出让金结余22 801.05 万元未上缴地方国库。
(三)土地出让收入欠缴问题严重,未能做到应收尽收
一是出让合同约定或政府承诺分期付款。为了切实推进地方经济发展,减轻企业项目落地的资金压力,在土地供应中,按照国家政策规定,在签订合同时,土地出让金采取分期缴纳的方式,造成部分企业土地出让金暂缓缴纳。例如,崇信县支库在2014 年底应缴纳出让金1 119.65 万元,但实际缴纳了1 104.26 万元,少缴15.39 万元,主要原因是企业按照合同的约定分期进行缴纳。二是土地已供应,合同已签订,但由于拆迁未完成,在土地出让条件并不成熟的前提下“带病”出让土地,影响竞买者(开发商)对土地的开发,造成无法供地或因规划调整地块发生变更导致欠缴出让金。三是由于国家宏观政策调整、企业资金紧张、经营不善等原因,土地使用权人无法按照合同约定支付土地出让金,造成土地出让金欠缴。据统计,截至2013 年底,甘肃省土地出让收入合同价款为280.96 亿元,实际缴库价款为266.03 亿元,欠缴14.93 亿元。
(四)土地出让制度执行力弱,未按规定收缴违约金
《甘肃省国有土地使用权出让收支管理办法》(甘肃省人民政府令第42 号)第十一条规定,国有土地使用权受让人不按照土地出让合同和征地协议等约定时限缴纳土地出让收入的,国土资源部门应根据其欠缴金额按日加收1‰的违约金。《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综[2006]68 号)第三十四条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条也有相关规定。而实际情况是,部分地区国土资源部门并未按规定收缴违约金,这就为受让人欠缴土地出让收入提供了“温床”。据调查:2011—2013 年期间,嘉峪关市国土资源局99 宗土地的出让金未按规定时间缴纳土地出让金,也未按规定加收滋生的违约金。
(五)不按规定上解中央农田水利建设资金,少提“教育资金”
根据《财政部、教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》(财综[2011]62 号)及《财政部、水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金的有关事项的通知》(财综[2011]48 号)文件规定,各级财政应统一按照当年实际缴入地方国库的土地出让金收入,按照10%的比例计提两项费用。由于教育资金属于政府性基金,专款专用,而计提的农田水利建设资金20%应上划中央,一些地方财政为了资金使用方便和给自己多留资金,尽量少提“两项费用”或不按规定上解中央农田水利建设资金。据调查,2011—2013年嘉峪关市少计提“两项资金”3 253.6 万元(教育资金1 626.3万元,农田水利建设资金1 626.3 万元),其中影响中央财政统筹的农田水利建设资金226.57 万元。
(六)土地出让收入管理不透明,监管难到位
长期以来由于缺乏必要的监管措施和手段,难以发挥相应的职能作用对土地出让金的收缴、入库、流向及真实使用情况实施有效地监控。地方政府相关职能部门对土地出让收支情况一般不作官方的公布,相关信息不公开、不透明、不对称,土地出让收支过程缺乏社会性、公众性的应有监管,为某些土地出让相关管理部门进行暗箱操作提供可能性。如我国政策明文规定,任何地区、部门和单位不得以“招商引资”、“旧城改造”等各种名义减免土地出让收入。但受拉动地方经济发展、城市建设等利益驱动,通过土地换项目、先征后返、财政补贴等多种形式变相减免企业缴纳土地出让金的现象时有发生。另外,各地的土地出让金使用与政府融资平台有着千丝万缕的联系,部分资金去向的合规性也值得商榷。
三、相关对策建议
(一)减少对土地收入的依赖,增强财政收入的可持续性
建立科学长远的土地出让收支管理机制,按照科学发展观的要求,改革现行对政府政绩考核的机制,遏制地方政府偏赖以地生财、以地融资的动机。以土地政策为杠杆,积极培植税源,利用好各类产业政策,发展既符合国家产业政策又具有地方特色的支柱,优化产业结构,转变经济结构发展模式,促进地区经济发展和地方经济增长方式的转变,实现土地利用和财政收入的可持续发展。
(二)强化土地出让收支监管,严格执行责任追究制度
强化对落实土地出让收支管理政策的监督检查,切实维护土地出让收支管理政策的严肃性,对于违反规定拖欠土地出让收入、越权减免缓缴或变相减免土地出让收入等行为,要严格依照相关规定进行处罚,并依法追究相关责任人员的行政责任。强化部门之间的联动,加大对土地出让金及滞纳金的征收和催缴力度,确保土地出让金及时足额上缴国库。
(三)优化土地出让收缴流程,提高缴库效率
土地出让金作为目前主要的财政资金,其缴拨流程应遵循“集中、便捷、安全”的原则,改变部分地区汇总商业银行财政汇缴专户再划缴国库的方式,使土地出让收入直接缴入国库,从而简化缴库流程,杜绝在财政专户中的时滞、延压现象,全面清理财政专户,加强收入缴库管理,加快土地出让金收缴入库的速度。
(四)加强土地出让金收支管理透明度,接受社会监督
地方政府应切实增强土地出让金收支管理透明度和控制机制,定期公开土地出让金收支情况,并进行政策披露,受社会监督,杜绝各种形式的非公开出让土地造成国家财政资金流失现象的发生。
(五)建立信息资源共享平台,提高征管电子化水平
采用现代化的征管手段,建立由规划部门、国土、土地储备机构、建设、房管、财政等部门的部门相互联网、信息共享的管理平台,通过信息共享平台对土地征收、储备、报批、供地及出让收支等环节进行全面的监测,确保信息对称,程序规范,有效防范风险。
摘要：土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,是国家土地所有权在经济上的体现。随着我国土地有偿使用制度改革的深化,土地出让总量及其土地供应中所占比重不断扩大,国有土地出让金已成为我国财政收入的一项重要来源。为此,对土地出让收入在甘肃全省范围内进行调查,分析收缴入库中存在的问题,提出相应的对策建议,从而促进国有土地出让金缴库工作的有序开展。
关键词：土地出让金,收缴,问题
参考文献
[1]蔡菊英.国有土地使用权出让收支管理实践与探索[J].新会计,2009,(7).
[2]刘湘.强化土地出让金收支的监管[J].决策与信息,2008,(5).
[3]冯祖祥,王龙明,樊伟.规范土地出让金收支管理的实证分析[J].农村财政与财务,2013,(5).
土地出让金 第11篇
近日，业内某权威机构公布的数据引起业界广泛关注。2013年前三季度，全国300个城市共推出11.8亿平方米，较去年同期增长8.9%，其中住宅用地推出4.3亿平方米，同比增长21.3%。300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元，同比增加近70%。
在300城市中，上海前三季度卖地收入最高，全国排名第一，近1568亿元。涨幅方面，卖地收入前十名的城市，与去年前三季度相比，十个城市同比全部上涨，除武汉外，涨幅均超过10%，其中还有6个城市的涨幅超过100%。在这些城市中，深圳的涨幅最大，为475%，其次是广州，涨幅为431.2%。
数据显示，2013年以来，全国成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的最高值；成交总面积达到171万平方米，为去年前十名的1.4倍。而十大代表性房地产企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。
相应的，各地“地王”神话也此起彼伏。例如，9月4日，北京农展馆地块成交，溢价率16.67%，折合楼面价每平方米7.3万元，加冕北京单价“地王”；9月5日，上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元被竞得，溢价率24.4%，刷新了上海总价“地王”纪录；随后，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块狂揽47.25亿元，分别创造当地“地王”新纪录；9月中旬招商地产以65亿元巨资获得深圳蛇口地块，29000元/平方米的楼面地价几乎与附近商品房的价格相当，等等。
前三季度土地出让金创新高，归其原因，无非以下两个方面。
一是很多城市今年土地供给量显著增长。今年，各地方政府都在积极推地，其中住宅地块供应量超过去年，尤其是推出了相当多的优质地块供市场争夺。如北京，国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总面积达157.8万平方米。在已经挂出出让的土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到230万平方米。加上已经出让的土地814万平方米，预计全年住宅类土地出让可能突破1400万平方米。而2012年前三季度的住宅类土地成交仅453万平方米。
二是房企资金充足，补仓意愿强烈。国家统计局公布的数据也显示，今年前7个月，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。如今的房企“不差钱”，一方面是由于商品房销售同比增速处于高位，企业销售资金回笼顺利，加快了企业资金周转。另一方面，很多房企尝试在海外融资以缓和资金链。如保利在今年首尝海外融资，在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，折合年收益率4.713%。越秀集团今年也首次发行美元债券以拓宽融资渠道，并将全年融资目标调高了10%。不仅如此，国内的资金也纷纷重新聚集在房地产领域。房企出于对未来市场的乐观预期，纷纷砸重金抢地。
房企拿地意愿与政府推地可谓互为表里。当前土地出让金额大幅增长与土地市场“热烧”不退有着密切关联。此番土地出让金创新高与“地王”频出，再次证明了一些地方政府对土地财政过度依赖。地方政府卖地出现 “井喷”，一个无法绕过的原因是，随着经济增速减缓，其财政收入出现下降。卖地已经成为地方政府推动项目投资的捷径，土地出让金已经成为地方政府不折不扣的 “钱袋子”。
但这种一时的繁荣，对目前仍在坚持的房地产市场调控构成了一种反作用力，对中央正在积极推进的政府职能转变也是一种消极因素。政府卖地的生意越是兴旺，政府离它的职能要求也就越远。土地财政制度的存在，不仅使房地产调控处于悬空状态，而且使我国的土地市场出现高度扭曲，为今后社会经济的可持续发展埋下巨大的隐患。
解决土地财政这个顽症，固然需要地方政府遏制卖地冲动，但更重要的是进行税制改革，为地方政府找到一个可以能够持续的并且有可能逐渐取代的“替代物”，从这个意义上说，房产税无疑是比较理想的。
公积金“钱荒”来袭
近期，由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态。杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，却闹起了“钱荒”。
今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的1倍。在江苏泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长办理周期，一些地区的公积金出现了年度“赤字”。
另一方面，房地产市场交易量快速增长，带动公积金净流出加快。今年1—6月，上海新建商品住宅和二手存量住宅交易面积分别同比增长56%和126%，受此带动，上半年累计发放公积金个贷333.8亿元，同比增长115%。
事实上，公积金“钱荒”也只是今年以来的情况。有数据显示，2011-2012年，全国公积金年结余约有四五千亿元，沉淀资金数额巨大。
“公积金也闹起了‘钱荒’？”舆论传递出的焦虑情绪引发了连锁反应。
公积金告急，很多购房者只能转向商业贷款，并为之承受沉重的房贷负担。以上海夫妻双方公积金最高可贷款额度80万元计算，与等额本息还款方式20年期的商业贷款相比，公积金贷款共少支付利息约22.2万元。
有业内人士指出，“造成公积金‘沉睡’的原因是中低收入者作为缴存公积金的主力，其对公积金的提取和使用较少。而楼市火爆导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金‘入不敷出’。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不畅的弊端。”
也有部分专家认为，公积金“沉睡”与吃紧并存归根结底在于难以全国统筹使用，造成楼市火爆的城市吃紧，而其他一些城市的公积金沉睡。
苏州市公积金管理中心副主任朱建明表示，《住房公积金管理条例》距上次修订已经有10余年时间，很多内容已经不适应经济社会发展需要，特别是行政执法手段缺失，队伍、细则、解释缺乏，都影响了公积金制度的推行。
由于公积金贷款供求矛盾异常突出，部分城市已采取降低贷款最高额度、“公转商”贴息贷款等方式减轻公积金资金压力。
“从长期看，还需要从根本上完善公积金制度，开源节流、依法缴存，并建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。”上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波说。
创新公积金投融资功能才能更好地发挥资金效益。上海市公积金管理中心主任沈正超认为，完善公积金制度，还必须赋予住房公积金参与保障性住房建设的投融资功能，充分利用公积金结余资金或增值收益以直接投资或贷款融资等方式支持保障性住房建设，以达到提高效率、保值增值和促进城市保障性住房建设的目的。
土地公开出让简析 第12篇
关键词：土地,公开出让,简析
自1986年菏泽市 (县级市) 土地管理局建立至2000年, 土地以行政划拨或协议出让, 土地市场机制不能发挥作用, 土地资产价值不能充分显现。2001年菏泽市国土资源局严格落实国土资源部第11号令, 对“商业、旅游、娱乐和商品住宅”四类用地开始实行公开出让, 土地市场机制开始发挥作用, 最大限度地增加了政府土地收益, 它标志着菏泽市城镇国有土地使用制度改革迈出了关键一步。
本人将从土地公开出让的重要性, 土地公开出让现状、当前主要问题及解决办法等几个方面对菏泽市土地公开出让工作进行简单分析, 以提高思想认识, 自觉维护和坚持中国土地公开出让制度。
一、土地公开出让的重要性
1. 充分发挥土地市场机制, 大大减少了腐败案件的发生。
土地公开出让前, 菏泽市国土资源局首先发函征求菏泽市规划局的意见, 待收到拟出让地块的规划设计条件后, 市国土局再与原土地使用者以评估价作为参考, 协商签订《国有土地使用权收回协议书》, 对于约定的补偿费用及时足额支付, 从不打白条, 不开空头支票。收回土地后, 出让地块的起始价、底价, 竞买保证金, 加价幅度由菏泽市土地储备委员会集体研究确定, 实行科学民主决策。土地公开出让全过程由菏泽市公证处公证, 做到政务公开, 依法操作, 阳光操作, 土地交易透明, 建立了“公开、公开、公平”的用地秩序。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地一律公开出让, 在中国土地市场网及《菏泽日报》上发布公告, 公告内容没有设置有失公平的限制性条件, 以价高者得的原则确定买受人, 真正形成了要地来市场, 不再找市长的局面, 大大减少了土地隐性交易等腐败案件的发生。近年来, 各地房地产开发企业踊跃来菏参与土地竞争, 土地资产价值得以充分体现, 土地价格节节攀升, 菏泽2001年平均地价每亩12万元, 现在平均每亩230万元, 是2001年地价的19倍。
2. 促进土地集约节约利用, 提高土地利用率。
土地是一种不可再生的自然资源, 对于中国来说土地更加宝贵, 对于城市来说更加稀缺。以行政划拨方式取得城市国有土地的土地使用者, 无偿使用土地, 致使土地利用低下, 土地利用率普遍偏低。菏泽市国土资源局通过加大储备城区内国有存量土地, 收回闲置、低效利用的土地使用权后, 分批分期对此公开出让, 建筑容积率由收回时的1.0提高到现在的3.5, 出让价格是收回价格的2~5倍, 促使房地产开发企业自觉提高土地利用率。这样就促使整体土地使用者少占了建设用地, 间接地保护了耕地。
3. 提供大量城市建设资金, 为城市发展提供资金保障。
业内人士普遍认为, 中国各地地方政府的土地收入多, 且常期稳定, 被称作地方政府的“第二财政”或“土地财政”。菏泽市土地收入就市区的公开收入即政府土地纯收益为例。2001年为350万元, 2002年为1亿元, 2003年为1.5亿元, 2004年为2.5亿元, 2005年为3.5亿元, 2006年为4.6亿元, 2007年为6.8亿元, 2009年为8.2亿元, 2010年为13.1亿元。由此可见, 政府土地收入每年节节攀升。这些土地收入绝大部分用于菏泽城市建设, 菏泽城区内的环城公园、赵王河公园、演武楼、大剧院, 菏泽开发区的路网建设等大型城市基础设施配套建设, 均有来自土地方面的收入。可以说, 土地公开出让加速了城市的发展步伐。
二、菏泽市土地公开出让的现状分析及主要问题
经调查, 近三年来, 菏泽市国土资源局公开出让国有土地67宗, 出让土地面积330.3公顷, 以用途计算, 其中商业比例为30%, 主要是沿街及小区配套商业, 住宅用地比例为68%。以“毛地”、“净地”两类计算, “毛地”土地面积共计223.06公顷, 净地土地面积107.24公顷;以存量与新增土地计算, 属于国有存量土地所占地重为84.9%, 新增建设用地所占地重为15.1%。由此可见, 菏泽土地公开出让存在以下四个方面的问题。
1. 毛地出让比重过大, 形成了新的土地闲置。
毛地公开出让, 源于县级市的菏泽市政府部门城市综合开发办公室。那时, 菏泽市城市综合开发办公室主要职能就是和房地产开发企业签订旧城区改造建设项目, 然后房地产开发企业拿着城市旧城改造项目协议书再到国土管理局办理用地手续。2000年, 菏泽撤地设市, 菏泽市综合开发办公室保有原来职能, 负责土地公开出让的前期工作, 只是城市综合开发项目协议书与土地成交确认书同时签订。2007年至今, 旧城区改造要先竞得毛地土地使用权, 然后再与市综合开发办签订旧城区改造项目协议书。毛地出让, 菏泽市政府一次性收取纯收益, 主要包括土地出让金, 城市配套费、防空费、墙体节能费等行政收费, 其价格较低。2002年平均每亩约4万元, 2010年平均每亩约18万元。毛地出让的建筑物、土地补偿由毛地的竞得人在开发时再给予原土地使用者具实补偿。
由于补偿费是由开发企业和被拆迁户者之间协商解决, 政府收取土地成交价款后就不再管理, 致使部分拆迁户漫天要价, 开发成本居高不下, 开发楼盘无利可图, 部分公开出让的毛地无限期地闲置。这种闲置因为政府或没有可开工条件的原因, 按照《闲置土地管理办法》规定, 它又不在闲置土地范围之内。经初步统计, 菏泽市区内约有40%的毛地还没有开发利用。
2. 新增建设用地出让比重较小, 限制了城市的快速发展, 抑制了城市化进程。
城市化, 应体现在城市人口的增加和城市地域的扩大。城市区域的扩大体现在农用地征收为建设用地, 建设用地增加意味着农用地的减少, 耕地的减少。菏泽市国土资源一方面要确保全市1 800万亩耕地不减少, 保障人民吃粮的问题, 另一方面又要增加城市建设用地指标, 充分保障城市发展空间。这两方面严重影响土地公开出让的供给能力。由于近年来公开出让中新增建设用地所占比重太小, 土地供给能力弱, 城市地域的扩展与经济发展不协调。
3. 立法滞后, 土地补偿费用相对较低, 被征收土地的农民不满意。
公开出让净地地块的出让成本主要是补偿费, 它包括土地补偿费, 建筑物、附着物补偿费, 安置补助费, 青苗补偿费。按照山东省最高补偿标准计算, 土地补偿总费用在每亩6万元左右。如今, 净地公开出让平均价格在每亩130万元, 土地出让金收入90%以上纳入市财政。被征收土地的农民对此不满, 抱怨土地补偿低, 在补偿的过程中不配合政府工作, 拖延了项目开工时间, 更有甚者, 群众聚集起来阻止房地产开发企业打围墙、施工。
4. 公开出让土地结构不符合实际, 土地调控力度不够, 促进了住房价格的拉升。
菏泽市城市定位在“水邑、花城、林海、商都”, 菏泽市规划局在出具公开出让地块规划设计条件时, 商业用地的总体比例偏大, 住宅用地比例相对偏少, 住宅市场供给能力受限。菏泽城区人口逐年增加, 由2002年的15万人, 增加到45万人, 由于人口对住宅的刚性需求量大于住宅的有限供给, 致使菏泽住宅价格由原来的平均每平方米400元上升到如今的每年方米4 200元。菏泽的住房价格上升固然有建筑成本、行政性收地方税收等成本增加的原因, 但其根本原因在于有限的供给能力不能满足实际的住房需求量。
三、解决当前问题的办法
1. 禁止毛地出让, 防止土地被动形成新的闲置。
毛地出让地方政府省事省时, 利于政府眼前利益, 但是它却有很大的副作用。一是造成了新的闲置, 大量社会资源浪费或不能利用。二是不利于社会的安定团结, 开发企业与被迁户之间的往往因为补偿费多少问题争执的不可开交, 不能达成一致意见。三是房地产开发项目不能开工建设, 削弱了住房供给能力。解决的办法在于上级政府下达文件, 禁止再次出让毛地, 并且追查出让毛地人的责任。此外, 建立专门小组, 到各县区检查是否依然存在毛地出让的情况。
2. 加大土地征收力度, 保障城市发展空间。
具体方法从两方面着手。一是加大城乡建设用地增减挂钩工作力度, 加快步伐, 努力把挂钩用地指标落实到位;二是加大城市郊区村庄改造, 通过村庄改造把增加的建设用地作为城市发展用地。
3. 根据经济发展实际情况, 完善部门规章, 提高土地补偿
标准, 菏泽市国土资源部门根据土地收益情况, 建议市政府逐年提高农民土地补偿标准, 可由现在的平均每亩6万元, 提高到平均每亩20万元。市政府下达政府令公布新标准, 从规章制度层面保障失地农民的切身利益。
4. 加大住宅用地的调控力度, 从根本上解决供需矛盾。
市国土局应当加大住宅用地数量, 缓解供需矛盾, 特别是新增建设用地市场投放量, 同时优化供地结构, 增加住宅用地比重。另外, 在公开出让时可探索“限房价, 竞地价”的出让新模式。
四、结束语
土地公开出让虽然有其不完备不完善的地方, 但实践证明它在中国土地有偿使用制度方面发挥了重大的作用, 我们必须坚持和不断完善这项制度, 为社会经济的不断发展作出更多的贡献。
参考文献
[1]山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法[Z].
[2]闲置土地处置办法[Z].
[3]国土资源部令第11号[Z].
