土地问题范文（精选12篇）

土地问题 第1篇

但是, 究竟给农民多大的土地权利才能保护农民利益, 并可以提高土地资源配置效率?农民土地权利越大, 就越能保护农民利益吗?从近10多年的农村调查来看, 给农民更大的土地权利, 可能不是保护了农民利益, 而是损害了农民利益。农民更大的土地权利可能并不是提高了土地资源的配置效率, 而是降低了土地资源的配置效率。

为什么会出现这种情况?我们不应该仅仅抽象地讨论土地权利与农民利益和资源配置效率的关系, 而需要深入到土地制度运作的具体语境与处境中, 深入到土地权利的内在逻辑中去。

一、中国小农经济长期存在的合理性和必然性

中国当前的土地制度是承接人民公社“三级所有、队为基础”而来的, 由生产队演化而来的村民组是农村土地最基本的所有权单位。分田到户时, 生产队以户为单位, 按人口均分土地。为了做到公平, 土地分配一般按远近、肥瘦和水源条件好坏来搭配承包, 由此形成中国农户人均1亩3分、户均不过10亩, 且往往分散为七、八上十块的小农经济格局。中国农民承包的土地, 不仅规模小, 而且十分细碎。这是我们讨论中国农村土地制度的一个基本前提。

在可见的将来, 中国农村人口向城市转移是一个漫长的过程, 因为中国农村人口太多。当前中国农村户籍人口达到9.4亿, 即使将所有进城务工的约1.5亿农民都算作城市人口, 农村人口数量也有将近8亿。而我们知道, 进城务工农民的绝大多数都无法在城市获得稳定的就业与收入, 从而无法在城市体面地生活下来。当前中国农民往往通过家庭代际分工来同时获得务工和务农两笔收入, 即年龄比较大的父母在家务农, 获得农业收入, 年轻子女外出务工, 获得务工收入。年龄比较大的父母在家务农, 务农收入可以解决一家人的温饱问题和应付日常开支, 年轻人的务工收入就可以作为闲钱积攒下来。若没有务农收入, 务工收入就只能用于解决一家人的温饱和应付日常开支, 这个家庭就很难积攒闲钱, 家庭生活因此可能跌到温饱以下。也就是说, 在未来三、五十年, 中国大多数农户家庭要维持一个超出温饱、相对体面的生活水准, 就还需要依靠务农收入。

在农户家庭还要依靠土地获得农业收入, 及农民从农村转移出来还有一个漫长过程的前提下, 中国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小农经济就还有长期存在下去的合理性和必然性。这是我们讨论中国农村土地制度的又一个基本前提。

二、“反公地悲剧”与农民的土地权利

在以上两个前提下讨论中国农村土地制度和土地权利, 就十分有趣。给农民更大的土地权利, 显然不是专给某个农民更大的土地权利, 而是要给村社集体内所有承包土地农户更大的土地权利。假定一个村民组有30户, 有300亩土地, 每户承包10亩土地, 则给农户更大的土地权利, 就是给所有30户农户更大的土地权利。给农户更大的土地权利, 谁的土地权利变小了?是村民组的土地权利变小了。村民组是谁?村民组是由30户农户共同组成的一个最基本的土地所有权单位, 也是一个基本的农田灌溉单位, 是用来解决一家一户“办不好和不好办”的事情的最小集体单位。

农户更大的土地权利, 意味着个体农户有更大的不服从村民组集体的权利, 也就意味着个体农户有更大的对抗村民组内大多数农户决定和利益的能力。因此, 在村民组集体内, 无论对大多数人多么有利及大多数人有多么强烈愿望去做的事情, 只要少数农户反对, 这些事情都可能无法做成。村民组是一个很小的单位, 是一个最基本的灌溉单元, 也是一个最小的维持农业生产基础条件的单位。中国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小规模且细碎的土地, 离开村社集体的协作, 将难以获得顺利进行农业生产的基础条件。农户更大的土地权利, 也就意味着农户有为了自己的利益而不顾其他农户反对的能力。农户更大的土地权利显然是所有农户都有不顾其他农户反对的能力。在村民组内, 维持农业基本生产条件的、一家一户“不好办和办不好”的公共和公益事业, 如集体灌溉、机耕道修建、植保等, 都容易因人反对而无法办成。结果是, 所有农户都因为更大的土地权利, 而更加难以获得基本的进行农业生产的条件。农民的土地权利增加了, 但农业生产的基础条件更加难以获得, 农业生产更加不方便了。这是近年来在全国农村调查的真实情况反映。

不久前, 清华大学崔之元教授提到“反公地悲剧”的观点。“公地悲剧”是大家熟悉的, 意指公共资源因被过度使用而被破坏的悲剧。“反公地悲剧”是美国经济学家黑勒教授提出的理论模型。在“公地”上存在着很多权利所有者, 为了达到某种目的, 每个权利所有者都有权阻止其他人使用该资源或相互设置使用障碍, 而没有人拥有有效的使用权, 导致资源的闲置和使用不足, 造成浪费, 由此所产生资源不能被充分使用的悲剧即为“反公地悲剧”。当前中国农地制度安排尤其是取消农业税后的农地制度安排, 正是“反公地悲剧”的一个极好的例子。

每一户农户有更大的土地权利, 则田块在上游的农户就希望在灌溉中搭下游农户的便车;有农业以外收入的农户就希望在农业生产基础条件改善中搭主要依靠农业收入农户的便车;进城农户就希望在基础设施建设中搭仍在村庄生活的农户的便车。当前的中国农村, 农民已经发生极大分化, 从收入来源来看, 既有纯农户, 又有兼业户, 还有已经转移进入城市但在农村仍然有承包地的农户。从收入多少来看, 有经济条件好、中、差的不同农户。农民的分化, 使农民利益诉求差异极大。在改善农业生产基础条件的任何集体行动中, 农民所获得利益或所受到的损失总会有所差异, 因此, 就容易产生持反对意见的少数。这个持反对意见的少数因为有很大的土地权利, 而足以阻止任何大多数人的决定, 从而导致在村民组范围内的集体行动困境。农业基础条件的改善也就不可能实现。

农民更大的土地权利, 比如党的十七届三中全会规定“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”, 就使得有些转移进城的农户不必退出自己的土地。这些进城农户并不关心土地收入, 他们也不会随意将土地流转出去, 而是会让土地“有”在那里。随着越来越多农民转移进城, 从事农业生产的农户就会发现, 为了方便生产而计划进行基础设施建设时, 他们根本就找不到讨论基础设施建设的商议对象。

对于从事农业生产的农民来讲, 更大的土地权利并不意味着更多的收入和利益。相反, 更大的土地权利却往往意味着更高的集体行动成本, 更少的集体妥协, 更难对付“钉子户”和更加无法防止搭便车, 从而使农户更难获得进行农业生产的基础条件。取消农业税前, 农村集体灌溉还普遍可以进行, 取消农业税后, 大多数地方农村的集体灌溉体系迅速解体, 农户不得不通过打井来灌溉水稻。

相对于更大的土地权利, 从事农业生产的农民最需要的是耕作方便, 是旱涝保收。而在中国如此小而细碎的土地规模下, 离开农户协同一致的行动, 离开作为基本灌溉单元和土地所有权单位的村民组, 农户根本不可能获得进行农业生产的基础条件。站在 (从事农业生产的) 农民的立场, 农民不是要更大的土地权利, 而是要耕作方便。

三、从资源配置看土地流转和经营规模

从资源配置的角度来看, 农民更大的土地权利也并不意味着可以更快地推动土地流转和扩大土地经营规模。农地的价值只能依据其农业产出来计算, 而农业产出主要是大宗农产品的产出。种植粮食的农地价值不可能很高, 从我们的调查来看, 1亩地永久流转出去的价格也就在数千元到1万元。农民拥有更大的土地权利, 如果是表示农民可以自由买卖 (“流转”) 土地的话, 则只有那些进城之后生活仍然艰难的家庭, 才会因为小孩上学、生病住院或缺少流动资金等原因, 而将乡下的土地卖掉, 但这样的家庭即使有了卖地收入, 他们仍然可能无法在城市体面生活下去。一旦无法再在城市体面生活下去, 在农村的土地又已卖掉, 他们便无家可回, 不得不沦落到城市贫民窟中。在城市有稳定就业与收入的家庭, 他们恰恰又因为在城市有了收入, 而不急于将农村的土地卖掉 (流转出去) , 他们就会将农村的土地“有”在那里, 留作“乡愁”, 或等待土地升值。

这些有城市收入来源的农户并不关心土地的产出, 也不关心土地上的基础设施建设, 农村的土地也就不仅难以做到成规模的流转, 而且连最基础的农业生产条件也难以获得。也因此, 农民更大的土地权利可能不是提高了土地资源的配置效率, 而是降低了土地资源的配置效率。

对于从事农业生产的农户来讲, 土地权利不重要, 土地产出和耕作方便最重要。倒是转移进城不再依靠土地产出也不再从事农业生产的家庭要求有更大的将土地“有”在那里的权利。能够转移进城的家庭显然是农村中的强势群体。更大的土地权利, 只是让农村中更加强势的不再从事农业生产的群体获益, 而留在农村真正从事农业生产的弱势农民群体, 则因为更大的土地权利而利益受损。

四、征地冲突源自土地利益分配

城郊和沿海发达地区, 因为经济发展、城市扩张, 越来越多的农地被征收为建设用地。由农地变为城市建设用地, 土地价值大幅度增加。如何分配土地收益就会成为各方关注的焦点, 正是因此, 为征地而引发冲突已成为当前中国社会矛盾的显著特点。

从土地被征用农民的角度来讲, 他们当然希望可以分享更多土地增值收益。若农民有更大的土地权利, 他们就可以在与政府征地的谈判中占据更加有利的位置, 就可以分享到更多的土地增值收益。

但是, 土地非农使用的收益主要来自工商业的发展, 来自经济的发展和城市的扩张, 而与农户的努力无关。征地要给土地被征农户以补偿, 但土地非农使用的增值收益显然也不能完全给到农户。农户、集体和国家如何分享土地收益, 应该有一个合理的均衡点。土地被征收农户当然希望有更高的土地补偿, 但我们也应该知道, 城郊农民征地所获的补偿远高于一般农地流转所获得的收益。

当前的土地征收中, 给失地农民更高补偿是应该的, 合理的, 城郊农民希望有更大的土地权利从而可以更多分享土地收益也是可以理解的。但我们必须明确, 这部分农民是中国9亿农民中的强势群体, 他们的状况已经较从事农业生产的农民状况好得多, 且他们只占农民总数的不足5%。这部分农民的土地权利诉求与一般农业地区的农民是完全不同的。同时, 按照中国法律, 农业用地属于集体所有, 城市建设用地属于国有, 将农地征收为城市建设用地, 也是变土地集体所有为土地国有。是因为工商业的发展和农地非农使用才产生出土地的级差收益, 这部分收益的大部分理应归国家占有。国家正是占有了土地收益, 才有能力为全国大多数农民提供大规模的转移支付, 才有能力进行大规模的城市基础设施建设。使国家可以用土地非农使用的增值收益进行社会再分配。

五、从国情出发, 深入讨论土地制度走向

从以上讨论可以看到, 土地权利问题并非我们一般所认为的那样简单。从道德角度看, 更大的土地权利并不是抽象地保护了农民这个弱势群体的利益, 而可能只是保护了农民中的极少数强势者的利益, 却损害了占农民绝大多数的弱势者的利益。从效率上看, 在中国农民人数众多、人均耕地狭小的国情下面, 更大的土地权利往往意味着农业生产基础条件更难改善, 和土地资源配置更加无效率。

当前学界和媒体鼓吹的给农民更大土地权利, 其结果可能恰恰会损害农民利益。我们必须深入到土地制度背后的机制与逻辑中, 在中国当前国情的语境下来讨论中国农村土地制度应该向何处去。任何抽象的、意识形态的、道德批判式的讨论, 都是应该警惕的。

遗憾的是, 当前关于中国农村土地制度的讨论, 既缺少关于中国农村土地问题的基本常识, 又完全不理会中国农村土地内在的逻辑。尤其是一些旅居海外的华人经济学家, 在完全不懂中国农村土地制度甚至没有做过一次农村调查的情况下, 以想当然的态度对中国土地制度大发宏论, 这些以普世价值、抽象真理来发言的海外华人经济学家, 只是用西方经济学教科书的知识来图解中国农村土地制度, 而根本不愿深入探究中国土地制度复杂的实践逻辑, 不管中国土地制度所面对的中国特殊国情。这种图解望文生义, 迎合大众情绪, 并因此形成了关于中国土地制度安排上的扩大农民土地权利的神话, 这个神话的极端形式是:只要土地私有化, 中国一切问题都可以迎刃而解。 (编辑:王露)

中国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小农经济就还有长期存在下去的合理性和必然性。这是我们讨论中国农村土地制度的又一个基本前提。

站在 (从事农业生产的) 农民的立场, 农民不是要更大的土地权利, 而是要耕作方便。

摘要：当前学界和媒体鼓吹的给农民更大土地权利, 其结果可能恰恰会损害农民利益。我们必须深入到土地制度背后的机制与逻辑中, 在中国当前国情的语境下讨论中国农村土地制度应该向何处去。任何抽象的、意识形态的、道德批判式的讨论, 都是应该警惕的。

土地革命战争时期农民的土地问题 第2篇

摘要：在国民革命时期，中国共产党对农民问题的认识逐渐深化。中国共产党领导了农民运动，也认识到土地问题是农民问题的根本所在，但是，对农民问题的重要性认识存在着表面化，有国民革命失败时才认识到农民问题的极端重要性，并下决心解决农民最关心的问题——土地问题，从而展开了土地革命。

关键词：土地革命、土地问题 引言

一、提出解决农民土地问题的原因和主张

二、土地革命的含义、背景、原因、区域、阶级路线

三、土地革命战争时期土地革命的路线方针政策

四、土地革命的影响和作用

一、提出解决农民土地问题的原因和主张

1、土地问题的来源：

像对中国农村的大多数问题一样，解决土地问题并非是共产党独有的主张。在中国历史中，自古代的“井田制”后，有若干朝代曾实行“均田”或类似的制度； 其后也有多次农民暴动提出过土地的要求；仅近代以来，孙中山即明确提出“平均地权”和“耕者有其田”的口号。为此毛泽东评论说∶“耕者有其田”，是一切革命民主派的主张，并不单为共产党人所有。所不同的，只有共产党人把这看得特别认真，不但口讲，而且实做。由此看来，这一主张也不是在本世纪才由外国传入，尽管当时中共受到共产国际和苏联的很大影响；归根结底，土地问题是中国自身存在的一大问题，既现实又古老，国际因素的介入给它平添了某些色调。

2、土地问题是中国革命的基本问题之一，在中国革命中有极端重要性（１）封建地主占有土地制度严重阻遏着农村生产力的发展，成为半殖民地半封建中国经济长期落后的一个主要原因，成为中国政治走向民主化的一个严重障碍。因此，对封建土地制度实行彻底的革命性的变革，推毁封建剥削的土地制度，实现“耕者有其田”，满足广大农民的土地要求。

（２）中国共产党成立后，在将主要精力放在城市的工人运动的同时，党内已有一部分同志开始到农村去开展革命斗争，随着党领导的农民运动的兴起，党对农村工作的重要性有了新的认识。李大钊、瞿秋白、澎湃、毛泽东等党的领导人发表一系列文章，进一步阐述农民土地问题是中国革命的基本问题，土地革命是中国革命的基本任务。

3、农民是中国革命的主要力量，中国的革命实质上是农民革命。农民是中国革命军队的主要来源，人民军队离开了农民，人民战争离开了农民，都将一事无成。所以，共产党及其领导的革命力量要生存和发展，要农民积极投身于革命中，就要解决农民的切身利益-----解决农民的土地问题。

4、主张：共产党成立初期，有些共产党员回家乡发动农民，成立农民协会，开展减租减息斗争。国民革命开始后，共产党继续坚持减租的主张，在南方普遍实行“二五减租”。1925年10月，中国共产党发表第一个关于土地问题的公开文献《中国共产党告农民书》，提出要实行耕者有其田的办法，谁耕种的土地归谁所有，不再向地主交纳地租：指出革命的工农只有取得了政权，才能够没收军阀、官僚、寺院、大地主的田地，归耕种的农民所有。

二、土地革命的含义、背景与原因、区域和阶级路线

1、含义：指在中国共产党领导的新民主主义革命中，废除封建地主土地所有制、实现农民土地所有制的革命。

2、背景：工农武装割据思想形成；蒋介石发动围剿，中共在根据地发展起来的土地革命。

3、（1）原因：封建土地所有制阻碍生产力发展；

（2）获得土地是农民最根本的要求，也是中国民主革命和中国共产党的中心任务；

（3）只有进行土地革命，才能调动农民革命和生产积极性，巩固和发展农村革命根据地，取得战胜敌人的最基本条件。

4、区域：革命根据地

5、阶级路线：

（1）内容：依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。

（2）制定的依据：国内主要矛盾（阶级矛盾即中国人民与大地主大资产阶级的矛盾）。从此，农民和土地问题，便成为两党的分界，和斗争的一个关键点。在中共的领导下，土地斗争也不再停留在字面上，而进一步与武装斗争和夺取政权联系起来，了解这一点，对全面理解中共的土地革命是十分必要的。

三、土地革命战争时期的方针政策 1、1927年国民革命失败后，中国共产党在农村革命根据地领导农民开展了轰轰烈烈的土地革命，初步形成了一套土地革命的路线方针政策。

（1）1927年11月，中国共产党制定了一个土地问题的决议案，提出没收一切土地，实行土地公有的主张。1928年7月，党的六大对土地革命作出了许多重要的规定，将“没收一切土地”的主张改为“没收地主阶级的一切土地”。毛泽东在领导根据地斗争的过程中，不断总结土地革命的实践经验，先后制定了多个解决农民土地问题的法规。1928年，12月，毛泽东主持的湘赣边界特委制定了《井冈山土地法》，其中规定： 没收一切土地归苏维埃政府所有，或分配给农民耕种，或由苏维埃政府组织农场耕种;一切土地经苏维埃政府没收分配后，禁止买卖。

（2）没收一切土地，引起了拥有土地的中农特别是富裕中农和富农的不满；农民只有使用权，而土地所有权属于政府而不是属于农民，农民还是没有真正获得土地，禁止土地买卖，难以满足农民对土地的渴求。所以毛泽东于1929 年 4 月制定《兴国土地法》，改“没收一切土地”为“没收一切公共土地及地主阶级的土地”； 1931 年，妥善解决了农民对土地的私有权问题。保护了中农利益不受损害；明确了农民对土地的所有权。

四、土地革命的作用和影响

1、作用：使广大贫雇农在政治上翻了身，经济上分到土地，生活上得到保证；为保卫胜利果实，农民积极参军参战，发展生产；调动了一切反封建力量（如贫农、雇农、中农、富农、中小工商业者）。

土地问题 第3篇

一、土地使用权落实不到位是土地问题的根源

《物权法》规定，土地承包经营权人“依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”，“有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”。可见，目前法律赋予农民的土地使用权是指农民对承包土地占有、使用、收益以及流转的权利。然而现实当中，农民土地使用权却存在不稳定和缺乏保障等问题。此外，完整的土地使用权还应该包括土地的抵押和担保等权利，而中国的法律尚未赋予农民这些权利。因此，中国农民的土地使用权落实明显不到位，而这也正是土地问题的根源。

1使用权不稳定：承包期内经常进行土地调整

承包期内可能发生的土地调整导致农民承包地的使用权很不稳定，农民无法预期承包地究竟能够在自己手中呆多长时间，他们没有保护土壤肥力的动机，也没有对土地进行中长期投资活动的激励，其结果是农业生产的可持续性降低和农户增收困难。实施家庭联产承包责任制以来，土地承包期在不断延长，已经从第一轮土地承包的15年变成了第二轮土地承包的30年，2008年以来更是提出土地承包关系“长久不变”。然而，承包期内土地调整仍然时有发生，农民对自己土地使用权的稳定性预期仍不乐观，调查结果表明只有102%的农户认为承包期内土地肯定不会调整。丰雷等：《中国农村土地调整制度变迁中的农户态度——基于1999～2010年17省份调查的实证分析》，《管理世界》2013年第7期。也正因如此，农户对土地进行中长期投资的热情依旧不高，进而产生了不利影响。一方面，土地耕种过程中农户更多的使用化肥（被视为短期投资）而不是有机肥料（被视为长期投资），导致土地退化，不利于农业的可持续发展。世界银行数据显示，中国每公顷耕地的化肥使用量高达全世界平均水平的4.1倍。另一方面，尽管种植传统粮食作物的收益很低而从事中长期副业生产活动的收益很高，大多数农户仍然选择了前者。

2使用权缺乏保障：农民土地被廉价征收

为了满足工业化和城镇化对土地的大量需求，地方政府不断征用农民的土地，导致社会上产生了大量失地农民。2012年失地农民已经达到了7500万左右，而且每年还在以300万人的速度增加，2020年失地农民将达到1亿人。资料来源：《中国国际扶贫中心，失地农民与减贫》，《中外减贫信息摘要》2013年第12期。由于地方政府在征地过程中对农民权益的保护和补偿严重不足，再加上失地农民没有稳定的工作和收入来源，导致失地农民的生活质量显著下降。一方面，农民获得的征地补偿明显不足。另一方面，政府没有给失地农民提供必要的就业岗位和社会保障，很多农民失去土地后也就失去了唯一的收入来源，在耗尽仅有的征地补偿后生活日趋贫困。

3使用权不完整：农民土地流转不畅

随着工业化和城镇化水平的提高，农民除了种地，还可以进城打工，农资价格的迅速上涨和农产品价格持续偏低导致家庭小规模农业生产活动的经济效益降低，“种地不挣钱”成为多数农民的共同感受。很多青壮年选择进城打工，他们也希望将自己的土地流转出去，这样可以获得更多的收入，但是由于使用权不完整，农村土地流转并不顺畅。一方面，很多地方土地承包经营权没有确权，农民担心土地权益受不到保护，因此不敢将土地流转出去而宁愿撂荒。另一方面，由于土地使用权不能抵押，很多农业大户想接手农民的承包地，但是受制于融资难而难以开展规模经营。2013年浙江登记各类家庭农场7500余家，但是多达87%的农场主因为资金不足无法扩大农场规模，农场主融资难的主要原因是土地使用权不能抵押，因此缺少贷款抵押物。资料来源：《家庭农场遭遇融资难》，凤凰网，2014年4月11日。

二、农民土地使用权难以落实的原因分析

1农民土地使用权难以落实的直接原因是相关法律尚不健全，土地使用权并没有全面有效地赋予农民，农民土地权益没有充分的法律依据和法律保障。

第一，《土地承包法》有“承包期内，……特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，……”这样的描述，这意味着土地承包期并不是完全确定的。第二，《物权法》规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押”，由此导致农民所承包土地使用权的金融功能被限制住。第三，《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，“按照被征收土地的原用途给予补偿”。但是，法律没有明确“公共利益”的具体范畴，导致地方政府在征地过程中可以肆意发挥。而且，中国现行的征地补偿标准与国际通行做法不一致，没有考虑土地的市场价值，大大损害了农民权益。

2农民土地使用权难以落实的根本原因在于，地方政府能够在土地出让环节获得巨额收益而且自身权力约束较少，而农民谈判能力明显不足，因此地方政府有激励也有能力侵犯农民土地使用权。

第一，地方政府需要土地出让金推动地方经济增长，有侵犯农民土地使用权的动机。事权财权倒挂的财税体制下地方政府财力有限，为了给经济发展筹集资金，地方政府将目光投向了农民手中的土地。根据《土地管理法》的规定，农村集体所有的土地需要先转换为国有土地，然后才能在市场上流转，要想实现农村土地从集体所有到国有的身份转变，必须经过的环节是政府征地，因此政府在土地市场上处于垄断地位。地方政府在遵从《土地管理法》的规定以土地原用途为标准对农民进行补偿的同时，按照市场价值出让土地，从中获取极大的价差。据调查，失地农民平均得到的补偿款是1.7万元/亩，而地方政府出让被征土地的平均价格却高达77.8万元/亩。叶剑平、田晨光：《中国农村土地权利状况：合约结构、制度变迁与政策优化——基于中国17省1956位农民的调查数据分析》，《华中师范大学学报》（人文社会科学版）2013年第1期。之所以能够从征地环节获得如此巨大的收益，其根源在于地方政府受到的权力约束较小。这主要是由于只是审核上报的材料，审批部门很难发现其中存在的真实问题；同时审批部门往往听从领导安排，以经济发展为首要目标，纵容下级地方政府违规征地。国家土地督察公告（第7号）显示2013年各地群众信访、举报和媒体反映的违规征占土地事件多达26312件，而立案查处的案件只有3775件，占比只有14.3%，已追究的责任人只有872人，这意味着土地违法被追究责任的概率至多是33%。假设1个案件只有1个责任人计算得出，如果1个案件有多个负责人，那么违法征地被追究责任的概率比3.3%还要低。为了便于征地，地方政府还阻碍土地使用权确权的全面开展。因为一旦真正确权，颁发了土地承包经营权证，农民便得到了更有利的法律保障，他们的维权意识将会提高，这将会给未来的政府征地活动带来阻碍。

第二，农民话语权微弱、势单力薄，无力保护本该享有的土地权益。一是，农民缺少利益表达的代言人。全国人民代表大会是农民表达权益和寻求保护的重要平台，然而建国以来的很长一段时期城乡居民选举权不平等，1953年选举法规定农村与城镇每一名人大代表所代表的人口比例为8：1，1995年修改后的选举法将这一比例调整为4：1，2010年修改后的选举法才赋予了城乡居民平等的选举权。被选中当人大代表的农民少之又少。缺少了利益表达的代言人，农民的土地权益自然难以得到有效保护。第12届农民和工人代表占比之和仅为13.4%，这明显低于农民占全国人口的比重。二是，农民群体组织程度低，维权能力过弱，无力与侵犯其土地权益的单位和团体进行公平谈判。农民所直属的组织是村委会和当地政府，他们本来有义务保护农民的土地使用权免受侵害，然而现实当中他们恰恰是农民土地权益最大的侵害者。相比之下，美国、日本和台湾等国家和地区农民的谈判能力则明显高于中国：美国农民拥有农民协会、农民联盟和农场局三大维权组织；日本农业人口占比不足5%，但控制了全国25%的选票；台湾99%的农户都加入了农会。

三、确保土地使用权落实到位的政策建议

解决农村土地问题的关键是确保農民的土地使用权真正落实到位，基于上文对农民土地使用权难以落实原因的分析，笔者认为未来中国农村土地制度改革过程中应该重点关注以下几个方面：第一，尽快完善《土地管理法》和《土地承包法》等法律文件：删除“承包期内，……特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，……”等漏洞；赋予农户土地承包经营权的抵押和担保权；明确“公共利益”的具体范畴，并且以土地的市场价值和未来收益为补偿标准，提高农民获得的补偿额度。第二，约束地方政府权力、严格规范地方政府征地行为。建议中央政府上收事权，减轻地方政府财政压力；完善考核机制，减轻地方政府推动增长的压力，并考虑将对征地农民的安置状况加入考核体系，削弱地方政府的征地动机。此外，法律部门切实提高执法力度，以增加地方政府违法征地的成本。第三，进一步提高人大代表中农民所占的比重，并借鉴美国和台湾等地区的成功经验，成立农民组织，提高农民的集体谈判能力。

作者单位：中国人民大学经济学院

土地置换与土地估价相关问题分析 第4篇

一、土地置换的分析

(一) 土地置换的目标与效率

由于置换目的不同, 且用于置换的两宗土地的性质、用途、权利状况和实体状况可能有差异, 土地置换表现出多种形式, 工作流程相应也有所区别。

土地置换事关利益分配, 置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休, 久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼, 或协商无望而中止置换的现象屡见不鲜。可以用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1中曲线A代表损害曲线, 它向右下方弯曲, 表示随着利益冲突的减弱, 损害总量趋向减少, 相应置换效率会上升。管理冲突的主要目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生, 降低冲突的负面影响, 即将置换点沿曲线向下移动。当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下, 也可以通过管理与技术措施提高交易效率, 即将损害曲线A移动到A’。

土地置换实质是对土地资源重新进行功能定位和优化配置, 促进城市和农村的协调与可持续发展。如果土地置换不能为置换双方带来经济和社会福利的提升, 不能尽量减小外部性的负面影响, 则置换是没有意义的。置换效率的高低取决于为实现这种优化, 对置换过程成本、进度与质量的管理状况。

(二) 置换方式

置换方式常用的是“等量置换”, 如在相同用途的建设用地间的置换。如属于同一区域或同一等级, 则一般选择面积相近的土地作为可置换地;如考虑规划利用强度的不同, 则选择建设规模 (如可建面积) 相近的土地进行置换。如处于不同区域或等级土地间的置换或用途性质不同的土地间进行置换, 也可以在“价值相当”的情况下选择面积接近的土地。另一种方式是出于节约集约用地的目的, 将不宜利用的待置换地置换到集约利用度高、投资强度大的区域, 这一般会根据置换对象的实际情况核减土地面积。有时候因为可供选择的可置换地数量太少或土地不适合划小转让的, 也存在超面积置换的情况。因为不等量, 所以也俗称为“等价置换”。两者的实质是相同的, 都以评估价为基础, 按价值相当原则进行交割。

二、土地置换对土地估价的影响

(一) 估价时点

估价时点一般应根据估价目的确定, 按照公平公开的原则, 在土地置换时两宗地应采用相同的评估基准日。但现实中两宗用于置换的地块往往没有在同一时点交割, 即待置换地收回的时点与可置换土地出让的时点不同。这种情况经常发生, 如出于公共设施统一规划实施或仅仅是建设大型市政工程的需要, 待置换土地往往集中在公共工程建设初期内被集中收回, 以保障公共建设的顺利进行。而可置换土地一般不会马上就储备并整理好, 尤其是待置换方往往要求在同一区域或同一等级进行置换时, 可供选择的土地更加有限, 完成置换准备工作需要大量时间。

如果估价时仍采用相同的时点, 就会出现下述问题。假设市场处于景气周期 (在经济景气周期内, 由于乙方被提前收回土地使用权或所有权, 为了持续经营的需要, 更倾向于进行土地置换) , 地价上涨幅度为100%。设待置换地收回的时点为T, 可置换土地出让的时点为T+s。

如表1所示, 甲方倾向于在T时点进行置换, 差价为0.5, 而乙方倾向于在T+s点进行交易, 差价为1。在市场处于非景气周期时, 结果则相反。

由于上述情况的出现, 就可能出现两宗地采用不同估价时点的方法。仍如表1所示为例, 即对甲方选择则待置换地收回的时点为T, 对应价值为1;对乙方选择可置换土地出让的时点为T+s, 对应价值为3。则双方的价差为2;当然乙方还要考虑甲方在S时间里的直接损失 (资金的时间成本与机会成本) , 假设为C。则实际差价为2-C。当然由于C<1, 则甲方可能仍倾向于按T时刻进行结算。显然, 置换双方基于不同的利益取向, 对评估时点有完全不同的倾向性, 这将影响最终的交割价格。

(二) 估价原则

《城镇土地估价规程》中的估价原则包括:最有效利用原则、替代原则、预期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视:

(1) 合理原则:一般来说, 协议出让的价格评估也应采用公开市场价值标准。任意两宗地的市场价值都不可能完全相同, 需要土地估价机构依据两宗地的公开市场价值标准做出合理的价格评估, 从而置换双方可依据两宗地的价格差进行交割。可以说在土地置换中如果没有采用公开市场价值也就没有公正补偿问题。另一方面, 以置换为估价目的进行评估时, 评估结果是否合理的一个重要检验标志就是置换双方对土地价格的认可程度, 这是估价方以客户为本, 遵守委托合约的基本要求。如客户认可度高, 则可减少置换双方无谓的利益冲突。当双方就评估价格达成了一致, 该价格也就具有了现实的合理性。

(2) 对等原则:土地置换具有“物物交换”的双向性, 置换双方具有身份上的双重性, 既是买方也是卖方。置换双方作为土地交易的双方当事人理应具有法律和事实上的平等地位。在置换评估时, 也应站在平等的立场上, 协商确定评估流程和各评估基本事项。对等原则的另一个表现, 是在可置换土地这一标的物的确定上应基于“等价值置换”原则。

(3) 互利原则:土地置换调整土地利用结构, 优化用地配置, 提高城市土地利用综合效率, 促进公共福利的增加。然而有时也会带来待置换方原有经营活动的中断, 造成收益下降、企业停产、职工待业等负面影响。在置换地评估中, 是否将外部利益货币化, 在估价时予以充分考虑, 甚至给予必要的平衡, 这是值得探讨的。

(三) 估价方法

利益冲突的双方, 对采用何种评估方法是相当敏感的。但根据现有国标, 首先是估价目的类型中缺乏“土地置换”这一项, 在价格类型中也没有相关规定, 这使得用于置换目的的土地估价缺乏技术依据;其次对利益冲突情况下估价方法的技术指引也没有, 因而在估价师的主观倾向、评判依据以及估价方法的选择上随意性增大, 相应其结果的科学与公正性遭到质疑也是难免的了。土地估价一般可采用市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

(1) 成本逼近法的应用范围。在资产评估工作中应用成本法是很一般的做法, 利用客观的取得费用进行核算, 并计算置换的补偿价差, 有利于充分利用现有的技术资料和信息, 在应用效果上可能优于其他方法, 并更容易为置换双方接受。如果土地市场中长期波动不大, 取得土地的历史成本基本符合客观事实, 那么以历史成本计价也体现了现实的依据性, 对置换双方也具有相当的说服力。

(2) 市场比较法的应用范围。首先, 如果置换被简化为是一种自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下的正常交易, 那么最终结果必将是“等价值置换”, 而这个价值就是“公开市场价值”, 但公开市场价值并不是一个可以通过技术手段就能无限接近的标定价格, 它是动态的、虚拟的、市场化的。实际上, 对置换地采用市场比较法确定土地价格, 符合要求的可比实例并不多, 可比实例相对数量少, 将使估价判断缺乏依据。在不成熟、不完备的市场中去寻求“公开市场价值”其差距可能更大, 是市场比较法的一个天然缺陷, 在土地市场不发达的县级区域内评估时应注意这一点。其次对基本符合要求的比较实例, 在交易情况修正上存在不确定性。对价格类型不同的案例进行比较本身不符合比较案例的质量要求。如果不得已必须选择非置换地案例进行比较, 那么基于“理性人”的假设, 类似借方对抵押价格评估, 置换双方都希望自己手中的土地更值钱, 待置换地和可置换地都可能被高估。

(四) 估价对象

关于地价定义, 拟置换地和可置换地因现实状况的不同, 可能存在迥异的地价定义, 这在估价报告中应予以完全的披露和说明。这种因价格定义上的不同而导致的结果差异非常容易被忽视。如实际用途一般以登记用途为依据, 由于评估目的是为了置换时计算交易差价, 而不是估计单宗地的价值, 为方便进行比较, 可以对地价定义做一些设定, 但必须正确区分实际开发程度与设定开发程度的关系。

由于土地置换受可供置换土地的现实局限性, 具有“定向置换”的特点, 从这个角度看, 待置换地的价值类型接近于在用价值, 即土地按其正在使用方式和程度及其对所属方的贡献的价值估计数额;而可置换地可用于置换, 也可能以挂牌出让等其他形式进入市场流通, 因而属于市场价值或投资价值类型, 即可置换地的价值具有某种自由市场性, 受权利约束的程度比待置换地相对要小。关于这一点, 置换双方往往并没有注意。在置换契约中, 根据合理、对等和互利原则, 应对此予以充分的披露。而且待置换地如果采用“公开市场价值”类型, 价格可能有所变化 (如待置换地为农地转为开发用地时价格增加, 开发用地转为绿化用地时价格减少) , 这在估价方法和技术处理上应保持逻辑一致性。

(五) 估价环节

土地置换是一种“等价交换”, 不同的土地需要土地评估来显化其市场价值并为交割提供依据。土地估价活动理应在客观、公正地考虑置换双方经济和社会效益变动的情况下, 将利益博弈方的合作与双赢作为成果考核的目标。土地置换的有偿性决定了置换过程中存在利益博弈, 置换双方对利益的识别与分配是置换的首要问题。因此包括估价委托方式、土地评估及补偿核算等在内的估价环节是土地置换的最关键环节, 也是冲突表现最集中、管理相对复杂的部分。

土地置换对土地估价的环节和基本事项产生了影响。 (1) 土地置换往往与政府修改经济发展规划、土地利用规划或城建规划有关。它具有政府主导性, 尤其在政府提前收回已出让土地时, 在原土地收回程序、可置换地确认选择上以行政审批为主, 待置换方属于被动接受置换, 几乎不可能退出置换进程或者退出成本非常大。由于置换主体的权力状态不一致, 待置换方往往处于利益博弈中相对弱势地位; (2) 土地置换一般通过置换双方的协商进行, 关于土地的收购和出让行为并不完全利用市场手段决定。如土地价格一般通过土地评估确定, 而不是通过土地市场以“无形的手”决定, 土地评估及评估结果也就成为了利益冲突的焦点和导火线, 事实上, 只有在置换双方对评估价格均满意的前提下, 才能顺利进行置换。 (3) 由于置换带有定向安置的成分, 存在排他性, 从这种角度看, 土地置换是一种土地的协议转让, 有时甚至是一种行政安排, 这种非市场性和建设用地通过招拍挂等形式转让存在本质区别。

三、土地置换冲突的解决方法

(一) 建立健全制度体系

在我国实行的土地管理制度背景下, 土地置换的各个环节都应遵循“有法可依、有法必依、违法必究、执法必严”的原则。合法性要求置换工作应法制化、程序化和透明化, 对置换涉及的各项行政审批和监管也必须依法进行。为此在加强制度建设方面提出如下建议: (1) 发展土地价格形成机制。应尽快开展对《不动产估价冲突调解办法》的研究, 并适时予以颁布实施。办法中应明确冲突的类型、强弱, 界定调解的范围、主体和程序, 并通过完善价格听证、价格审计和仲裁办法来指导和确认评估价格。这对在冲突环境下逐步规范估价活动, 对市场经济条件下顺利开展产权交易、不动产置换、土地作价入股等经济行为均具有重大意义。 (2) 对土地估价规程的修订。估价目的中应明确引入以土地置换为目的的估价行为, 以示对这种特殊土地流转形式的区别。相应也可界定一种新的价格类型, 即“置换价格”类, 从而区别于一般的买卖价格、抵押价格等。估价行业内应颁布统一的不动产评估准则和应用指南, 对土地置换适用的估价原则进行规定。如增加对等原则、互利原则等符合置换实际的估价原则。在加强估价技术的研究基础上, 针对不同置换类型推荐合理的估价方法和补偿计量方式, 收集并发布参考案例以指导估价实务。采取上述措施能够减少技术误差, 并提高估价结果的可比性和可接受性。

(二) 充分发挥非政府组织的作用

湖北省武汉市房产局曾规定, 如果对估价机构估出的价格有意见, 由该市房地产估价师协会来仲裁。这应该是一种有益的尝试。估价师协会是一种行业自律组织, 属于非政府组织 (NGO) , 其对争议与纠纷中涉及的估价报告的进行技术鉴定、进行纠纷调解和裁定都符合协会章程要求, 在土地评估执业活动中有维护公平竞争、进行行业自律、协调解决会员间合作与争端问题的职责。为保证置换过程中当事人的合法权力, 尤其是非政府一方的合法利益, 促进估价过程的公平参与, 建议在进一步完善仲裁流程和办法的基础上, 充分发挥行业协会这类NGO的作用。与之相对应, 建议加强行业协会在人员、资金上的管理, 树立法律地位、促进公共关系, 确保其相对于当事人的独立性。行业协会应考虑在统一的不动产评估准则下发布应用指南, 树立和完善估价规则和行为指引, 加强对会员和公众的培训和宣传力度。同时要注意, 协会与成员间并不是“上下级”关系, 对评估结果的仲裁权是不可被滥用的。如果协会仍然无法调解并促成某种价格妥协, 而当事双方又需要得到最终的裁决, 可借鉴发达国家的一些做法, 如成立一个更广泛组成的仲裁委员会来代替协会充当“裁判员”, 常设的仲裁委员会就可能演化为由政府资助的NGO。

(三) 加强估价师的自身建设

(1) 估价师执业道德标准的建立与维护。尽管职业道德标准在不同国家、不同地区存在差异, 甚至不同估价师也对道德标准有不同解读, 但职业道德是高于一般法律法规和估价规程等技术要求的一种行为准则。它是一种潜在的、发自内心的、高于物质利益的上层建筑。土地估价从业人员应严格恪守职业道德和操守。如果超出自身的管理能力, 应谢绝当事一方的委托, 并有义务对涉及公共利益的部分进行披露。因此应逐步完善《土地估价师执业道德规范》, 并在此基础上对利益冲突的管理加强培训和引导。 (2) 估价师执业范围的升级。原建设部2005年制定的《房地产估价机构管理办法》对估价机构的估价活动有严格限制。实际上, 协调利益冲突当事人各方的利益和所谓的“避免利益冲突”的通用行为准则之间并没有本质的矛盾。建议在现有基础上进一步扩大土地估价师的执业范围, 使估价师不再是一个单纯的土地估值者, 而成为一个可以为客户提供全方位服务的咨询顾问。如香港测量师可代表客户, 就征地、换地及法律诉讼等事宜中涉及不动产估价部分, 与政府或司法部门进行协商或担任专家证人。估价师如果在管理利益冲突上更富有技巧和专业知识, 能够为估价结果进行科学的鉴定, 提出客观、公正、合理的意见, 为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决冲突提供参考依据, 将会提高利益冲突下的估价委托的成功率。

参考文献

[1]付标等:《对我国土地估价机制的理性思考》, 《国土资源导刊》2004年第3期。

[2]谭术魁:《国外有关土地冲突及其管理的研究概要》, 《中国土地科学》2007年第6期。

有关土地问题 第5篇

土地招标出让方式是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。在公开招标中的投标单位不得少于三家，否则就会停止开标。

土地拍卖出让方式是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。在拍卖出让时，参加的竞买人不得少于3人，否则就会终止拍卖。

农村土地流转问题探析 第6篇

一、即墨市农村土地流转的实践

即墨市农业服务大厅是2014年10月8日设立的，共有开放产权交易、确权颁证、农药备案、质量安全查询、政策咨询等五大窗口，可办理农村土地承包经营权流转交易和抵押贷款登记、农药登记备案及农产品质量安全检测查询等业务。通过市农业服务大厅的产权交易窗口进行土地流转，不但程序规范，能最大限度保证双方利益，取得土地经营权的经营主体还可以到银行办理抵押贷款，解决资金难的问题，可谓一举多得。

村民要办理土地流转业务，首先，土地转让方向当地农村产权交易代办处提交申请。审核合格后，报农村产权交易中心复审。复审通过后，转让方与中心签署协议。村民可自己寻找土地承包方，也可以交由农交中心，依据转让方提交的材料制作挂牌信息，在农交网站发布信息，接受意向受让方咨询洽谈。以前农民大多私下进行土地流转，程序不规范，利益也得不到保证。有了农村产权交易中心的鉴证，手续齐全，村民也放心。

即墨市农村土地流转的成功实践，为解决我国农村土地流转存在的问题提供了借鉴。

二、规范农村土地流转的迫切性与必要性

（一）我国目前农村劳动力结构极不合理。国外的农业是大力培养职业农民，农民群体中很大一部分是大学生。而国内农业大军基本是由老人、妇女组成，越来越多的青壮年劳力不屑于从事农业工作，这在很大程度上限制了农业的发展。随着工业化和城镇化的不断推进，越来越多的农民离开土地，从事其他产业并获得高于农业生产的收入。越来越多的农户把农业当副业，有的不再精耕细作，甚至出现撂荒现象。与此同时，分散、细碎的土地经营规模，严重制约着现代农业生产的专业化、标准化、规模化和集约化。“谁来种地”和“怎样种地”的问题日益突出。解决这些问题的关键，就是提升农业经营规模，提高农业生产效率。土地流转势在必行，今后土地应向三个方面转变，即向种田大户、种田能手转移;向大的有技术资金优势的工商资本转移;向专业合作社转移。政府在农业发展上要放宽手脚，积极为其提供技术和资金支持。

（二）农村土地流转是大势所趋。通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，可解决农业投入不足的问题，改善农业生产条件，形成土地利用的良性循环。土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。可用于发展特色高效农业，形成一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经营，可解决传统的一家一户分散经营中出现的农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量安全难保证等弊端，降低质量控制管理成本。龙头企业通过流转土地，可以稳定原料供应，保障原料质量和产品质量。现实中，流转出土地的农户多数缺劳力、缺技术，且大部分种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。实践证明：流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%—30%。土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地分离的矛盾，使一部分农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。

三、高度重视农村土地流转出现的问题

目前，很多乡镇在土地流转过程中出现农民上访的现象，大多是因为补偿不满意、不合理。土地价格不能单纯以货币价格为标准，要参考种植作物的市场价。对于由此可能造成的老百姓收到的补贴不一样的情况，这需要强化农民的市场契约意识，让他们懂得土地流转是一种经营，也存在风险。但强制性的流转是绝对不行的，政府可以引导农民把土地集中起来，然后把流转产生的收益价格分给农民，解决他们的生活养老问题。不管有没有土地接收方，流转的前提都是要先支付补贴给农民，然后再转让。

农村土地承包经营权流转，本质上是农户土地权利和利益的大调整。涉及权利关系广泛复杂，遇到困难和问题较多，概括为以下几个方面：一是土地流转主体混乱。我国农村土地承包法明确规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，也就是说农户有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。但在实践中，不仅农户可以自主决定流转，村民小组、村民委员会，甚至乡（镇）政府、县（区）政府也可决定流转，有的县乡政府不经农户授权就与外商订立土地流转协议，然后由村民委员会、村民小组通知农户。这种“强制流转”或“被流转”，剥夺了农户的参与权、协商权、监督权。二是土地流转行为混乱。农户随意流转与基层政府强制流转并存，口头流转与书面流转共生，有偿、低偿、无偿流转同在。这不仅有违依法、自愿、有偿流转原则，也有违法律规定。三是土地流转结果混乱。按照规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，基本农田不得植树、挖塘养殖。不少地方土地流转后“非农非粮化”倾向明显，改变了农业用途。这势必突破18亿亩的耕地红线。四是土地流转市场混乱，运作机制不健全。大部分县市流转服务市场体系还未建立或初始建立，缺编制、缺经费、缺制度，在信息收集发布、咨询服务、合同服务、地价评估、纠纷调处等方面功能很不健全，从整体看流转处于自发、无序、混乱状态。五是政府服务监管混乱。主要是越位、错位、不作为。

四、规范农村土地流转的建议

（一）加强宣传，解放思想，消除认识误区。受传统观念的束缚，农民对土地依赖程度高，不愿或不敢流转。传统观念根深蒂固，即使外出打工比种田收入高出许多，在社会保障体系还不健全的情况下，对农民来说，土地依然是他们赖以生存的基本生产资料，农民不愿流转;另外，在一些地方个别调整土地的现象还存在，使农民群众容易产生一种错觉，即土地是集体的，不是农户的，土地怎么处置由集体说了算，不敢流转土地。必须认识到：在长期稳定家庭承包经营制度的前提下，在充分尊重农民意愿和利益的基础上，根据农业、农村经济的发展要求，通过建立农村土地流转机制，使农民手中的土地使用权得以流转，实现土地的有效利用，使农业和农村经济得到更快发展，这是对农村土地承包30年不变政策的的完善与发展。这种变革，不仅不会动摇土地的稳定性，反而会有助于这一制度的长期稳定和发展。为此，要加大宣传力度，引导土地流转。各级各有关部门充分利用广播、电视、报刊等传媒，，加大对农村土地流转法规政策的宣传，引导广大干部群众解放思想、更新观念、增强发展意识和服务意识，提高土地流转的自觉性，消除农民后顾之忧，引导农民主动参与农村土地流转。

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（二）因地制宜，形式多样。在流转形式上要机动灵活，除转包、转让、租赁、互换、入股等主要形式外，还可以通过委托流转、托管等方式进行。总的要求是“依法、自愿、有偿”，而且要确保稳定。土地流转形式的多样化，可以使广大农民充分根据自身的实际，选择最适合自身需要的方式流转土地。同时，要因地制宜，强化业务指导。土地流转既涉及农村经济的发展，又涉及农村稳定，因此，农村土地流转和集中连片要从实际出发，切忌一哄而上，要因地制宜，分类指导，稳定推进。在组织引导农户实施大范围的土地流转时，要充分考虑现有农村经济的发展水平和农村劳动力转移的状况。只有在农民人均收入较高、非农产业比重较高、从事农业的劳动力比重较低的情况下，土地才能进行较大范围的流转。在实施过程中，要坚持 “自愿、有偿、依法”的原则，不搞行政命令和强迫。应认识到，小范围的土地流转并不需要很多条件。一些经营能力不强的农户，同样可以将承包土地的使用权转让给种田能手或工商业主，自己同时又作为劳动力被雇佣，从而既获得转让收入，又获得劳动力的工资收入，远高于自己承包经营的收入水平。一些不适宜开展大范围土地流转的乡村，应为农户间的私下流转创造条件、提供方便和加以指导。

（三）加强监管，规模经营。开展农村土地承包经营权确权登记，夯实农村土地流转基础。通过确权登记，完善农民土地承包经营权权能，解除农民后顾之忧，放心土地流转。土地流转是一项复杂具体且涉及农民切身利益的工程，如流转土地地上附着物处理问题，实际地亩数与承包经营权证书登记的面积不统一问题，流转后社会保障问题，以及纠纷处理问题等，都需要政府加强监管。要强化监督机制，维护流转双方权益不受损失。健全土地流转备案制度，实现对土地流转的实时、动态、长效监管;加大纠纷调处力度，维护流转双方合法权益。农村产权交易中心要加速规模化经营，将农村土地流转、农民合作社、家庭农场等服务业务纳入农村产权交易中心管理，通过网络平台，实现对农村土地流转工作的指导和管理职能，提供信息、政策咨询、规范土地流转合同、土地承包合同鉴证等免费服务，引导和规范发展农村土地流转与适度规模经营。要培育规模经营主体，拉动农村土地流转。积极培植农业主导产业，推动农业经济向集约化、产业化方向发展，形成有利于土地流转的产业布局;加大农业项目的招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，为土地流转创造条件;鼓励有实力的农业龙头企业通过租赁土地投资兴办农业示范基地和种养加项目，鼓励工商企业投资效益农业，参与土地流转和农业基地开发建设。

（四）多方配合，大力支持。规范农村土地流转的目的归根结底是提高农业经济效益，这就需要植保站、植检站、农技站、种子站、果树站、农经站等农业部门，尤其是金融等非农业部门多方配合，大力支持。

（作者单位：山东省即墨市王村镇农业服务中心）

责任编辑：欣闻

纠结的土地问题 第7篇

谁是地价疯狂的幕后推手?

从供应角度来看, 地方政府长期以来形成的土地财政正是最重要的价格上涨的推动力量。总所周知, 无论是工业地产, 还是商业地产, 土地是地产开发中最基本的要素, 没有科学合理的土地供给, 就没有科学合理的地产产业。

本期“封面文章”中反映的一个案例不得不引起人们的反思。某物流园区在规划时就定位于建设绿色、环保、供应链管理型的物流园区, 其招商重点也是那些能够提供高端供应链服务的企业, 但最后碍于资金压力, 园区不得不改变原来的招商策略, 只能吸纳传统物流企业以提高园区入驻率。物流园区作为基础设施, 其公益价值不容忽视, 如果越来越多的园区迫于土地价格压力而不得不放弃升级之路, 那么, 中国物流业的转型升级将无从谈起。

政府应该具有社会服务和社会管理职能。然而, 现实情况却是政府变成了社会利益群体的一部分, 通过出售国有土地或征用集体土地, 成为土地交易市场中的一个参与者。这个参与者与市场中的其他参与者相比, 不仅身份特殊, 更是这市场中唯一的供应者, 成为没有任何风险的“初始垄断商人”。自2004年8月31日全国实行经营性用地出让全部实行“招拍挂”制度以来, 拍卖锤锤下的价格就一路飙升, “地王”不断。“地面价”最终要通过价格传导效应传递给终端客户和消费者。民怨沸腾由此而来。

土地问题 第8篇

1 土地征收中农民土地权益保护的现状及存在的主要问题

1.1 补偿原则缺失, “公共利益”范围不明确

依据现行法律, 国家为了公共利益需要可以依法对集体所有的土地实行征收, 但“公共利益”的概念过于模糊, 事实上, 为实施城市规划分批次征收土地后, 由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性, 往往是谁申请用, 就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。

1.2 土地征收中给予农民的补偿范围狭窄、方式单一

依照现行的《土地管理法》, 被征收土地的补偿费、劳动力安置补助费按照被征收土地前三年的平均年产值计算, 其补偿标准计算的基准是农地的年产值。很少顾及到现在的城郊农村农业集生态农业、精品农业等现代都市型农业, 补偿标准过于狭窄。

我国农村土地征收补偿方式只有货币补偿和劳动力安置两种方式, 由于我国企业生产经营的现状, 劳动力安置的补偿方式难以实现, 因此许多地方均采取货币安置的方式, 一次性给付, 单纯的金钱补偿无法使失地农民真正安置就业。

1.3 司法救济途径缺失

《土地管理法》规定, 如果对征地补偿的标准有疑义, 最终将由批准征地的机关裁量, 但是对裁量的程序和标准未作出具体规定。土地补偿程序救济手段不完善, 对征收过程最为关键的补偿价格的异议只能用行政复议解决, 而不能求助于司法程序, 农民的申诉等司法途径缺失。

2 农民土地权益法律保障的不足及原因分析

2.1 土地产权制度不明晰

土地产权模糊是造成失地农民利益受损的根源。《宪法》、《土地管理法》及《农业法》等法律都明确规定, 农村土地归乡、村、组三级经济组织所有。但实践中, 农民集体经济组织缺位, 村民小组不具备行使农村土地处置的权力。

2.2 土地征用补偿制度失缺

一是征收范围的界定不够明确。由于对“公共利益”的解释不够明确, 存在征地范围过宽过滥的现象;二是征用程序不够完善。我国的土地管理部门很多没有设立专门裁决土地征用中出现的争议以及纠正土地征用双方行为的监督机构;三是对失地农民的安置方式较为简单, 缺乏从根本解决农民后顾之忧的举措。

2.3 社会保障体制不健全不完善

农民失地后, 由于政府的社会保障制度和就业制度等严重短缺, 导致不少农民失地失业, 危及基本生计。一是养老、医疗等社会保障问题得不到妥善解决, 生活风险凸现。二是就业安置困难。统一安置就业数量少, 进城返乡回流人员多。

2.4 公权扩张, 政府职能错位

农村土地征收补偿从本质上来讲, 是政府公权力与农民私权利的一场博弈。人们重公权、轻私权的传统观念根深蒂固, 财产权观念相对薄弱, 缺乏保护农民土地财产权益的意识。因此在制度设计中往往不能保证公正, 以致损害相对人的利益。

3 进一步完善和加强农民土地权益法律保障建设的建议

3.1 明确农民集体土地所有权的主体地位

由于权利界定是土地产权交易的基本前提, 也是权利人获得利益的基本前提, 只有真正拥有土地所有权及其相应的使用权、处置权, 农民才有可能拥有土地征收过程中的知情权和参与权, 其合法利益才能得到真正保障。因此, 必须对农民集体经济组织主体地位有正确认识, 才能使农民的土地权益从根本上得到保障。

3.2 建立合理的补偿和利益分享机制

(1) 区分公益性征地和经营性征地的补偿, 提高征地补偿标准。改变传统的土地定价方式, 经营性用地和公益性用地应分别确定。

(2) 扩大征地补偿范围。在进行征地补偿时, 不仅要考虑作为生产、生活资料的补偿, 还要考虑作为社会保障的补偿, 增设“社会保障补偿”内容, 将失地农民纳入社会保障体系中, 解决被征地农民将来的生活。

(3) 征地补偿方式多样化。除了一次性货币补偿方式外, 还可以考虑其它补偿方式。例如, 在征地时按照一定面积比例留给集体使用, 由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民, 或建设标准厂房、服务设施等出租, 使农民获得长期利益保障。

3.3 推行高效公正的征地程序

(1) 建立独立于审批单位的仲裁机构, 防止政府部门在解决征地争议中既是“裁判员”又是“运动员”的非正常现象。

(2) 设立“公共利益”的认证程序, 对征地项目的公益性进行认证, 防止政府借“公共利益”之名滥用征地权。

(3) 完善征地公告程序, 增强政府征地透明度, 提高办事效率。

3.4 构建被征地农民权利的救济途径

(1) 司法救济途径, 即裁决和诉讼途径。农民认为征地行为的内容和程序不当的, 农民可以向有关行政机关申请行政复议和向法院提起诉讼。

(2) 征地方案必须征得被征地农民的同意, 否则不得进行征地。

(3) 被征地农民认为集体经济组织侵占、挪用了征地补偿费用或者补偿费用分配不均的, 被征地农民可以提起民事诉讼。

3.5 设立被征地农民的社保基金

征地补偿费用应该按合理的分配方案分配, 尽量做到不让被征地农民在失去土地使用权的同时还失去金钱和相关财产权益。在征地补偿费中拿出一部分作为被征地农民的社保基金, 确保被征地农民即使在没有或者尚未得到安置时也不必为生活所迫。不仅可以使农民的权益得到保护还可以减少纠纷的发生, 保证社会秩序的稳定。

土地是国家的垄断性资源, 其商品化在不断得到承认。因此农村土地征用问题公平合理的解决, 不仅涉及到宪法保障的财产权和土地资源, 而且涉及到整个社会的稳定、安定。司法机构既要尊重行政权力, 同时也要勇于正确表达对立法的理解和对行政合法性的判断, 努力坚持司法独立和公正, 对农村土地征用过程中的纠纷应加大司法审查力度, 维护广大农民的合法权益和是国家利益得到真正实现。

摘要：如何来完善现有的征地和补偿制度, 如何做到确实保护被征地农民的权益, 本文结合实际, 就土地征收征用、补偿制度等进行探讨。

关键词：土地征收,农民权益,法律保障

参考文献

[1]《中华人民共和国土地管理法》.1999年.

[2]《土地资源调查》, 陈焕伟.中国农业大学出版社, 1998年.

[3]梁慧星.《物权法》, 北京法律出版社, 2002版.

[4]廖小军.中国失地农民研究.社会科学文献出版社, 2005版.

土地问题 第9篇

随着时代的变迁, 人口爆炸式增长, 土地的碎片化和小规模生产已不能满足当今商业社会的需求, 农户们更多的是要走上小康之路。随着十八届三中全会中央土地改革政策信号的释放, 农地流转将进入新的发展阶段。农地流转即农村土地使用权流转, 是指拥有农村土地承包经营权的农户将土地经营权 (使用权) 转让给其他农户或经济组织, 即保留承包权、转让使用权[1]。国内学者对土地流转研究较多, 其理论体系也颇为成熟。有学者认为, 土地流转使农民从土地中“解放”出来, 集中精力从事第二产业或第三产业, 从而增加非农收入, 使农民收入多元化, 同时土地承租者通过农地流转取得土地使用权, 解决土地规模小的问题, 有助于发展现代农业[2]。进一步而言, 土地银行在没有触动土地家庭承包经营制度的前提下, 不改变其权属就实现土地要素的灵活流转, 其高效低耗的运作方式为土地流转提供了可借鉴的新范本[3]。对土地银行赋权, 给予它主导土地流转的权限[4]。实证调查研究后发现, 土地银行主要通过降低农地流转双方交易成本, 提高双方流转效益, 促进农地流转;农地流转进程加深, 带动土地银行存贷规模扩大, 促进土地银行持续健康发展, 农地流转与土地银行互动持续发展, 对于提高农村土地资源配置效率, 帮助农村经济发展意义重大[5]。

“土地银行”最早产生于西方, 一般主要指以土地为抵押的办理长期放贷业务的金融机构[6]。近年来, 为加快土地流转, 中国部分地区进行了农村土地银行试点工作。由于国情不同, 中外农村土地银行在组织形式和运作机理等方面存在着较大差异, 试点中的中国农村土地银行其实并不是真正意义上的土地银行[7]。

关于农村土地银行的内涵界定, 国内学者争议较大, 概括起来有土地流转中介论、土地金融机构论、土地储备机构论三种观点[8]。我国土地银行的出现是在土地流转的背景下, 所以我国土地银行为土地流转中介机构。

2 国外土地银行分析

自德国首先建立“土地银行”模式距今已有200多年的历史, 最初德国建立“土地抵押信用合作社”是为帮助农民摆脱高利贷的剥削, “土地抵押模式”是最早的土地银行核心职能。德国的“土地银行”从早期的以抑制高利贷行为为主要目到现在已成为协助农民买卖土地, 开垦田地, 兴修水利建设, 种植林地果园为宗旨的国家金融政策性机构[9]。瑞典的“土地银行”成立于20世纪初期, 瑞典政府为抑制本国国民移居美国的大规模移民潮, 决定建立适合本国国情的“土地银行”以便为国民提供价格优惠的大量的土地和住房, 从而达到土地储备的目的[10]。其土地银行的核心职能是储备土地, 为公共福利制度的本国居民营造良好的居住环境并提供舒适的住宅。相较于其他国家的“土地银行”更加侧重于土地的储备和土地的未来利用, 带有鲜明的政府运作模式。

此外, 美国也于1916年成立了土地银行, 其主要业务是提供长期的农地抵押贷款。政府通过财政购买土地银行的股票来扶持其建立和发展。印度于1920年成立土地开发银行, 其资金来源于中央银行和发行债券, 以土地抵押方式为农民提供贷款。菲律宾也于1966年成立土地银行, 政府持有86%的股份[9]。俄国的“贵族土地银行”, 南非的“南非土地银行”, 韩国的“土地开发社”等, 这些土地银行都大同小异, 其主要经营目标是利用土地银行为农村注入资金, 让农户摆脱高利贷的剥削, 促进农业持续发展, 引进新的农业技术, 使农业从传统的细碎化生转向规模化生产。这些国家和地区的土地银行对农地的流转、农业生产的发展、农村建设等都起到了重要作用, 突出表现为解决了农业发展和农村建设中资金的来源问题。

国外的土地银行大致有3个特点。 (1) 国外的土地银行模式大致有两种:一是土地抵押贷款模式, 二是土地储备模式。 (2) 国外的土地银行融资方式为农地抵押贷款, 发行土地债券、政府补贴、税收或贷款而获取资金。国外的土地银行并不开展农地的“存”“贷”业务。 (3) 国外的土地银行都是由政府自上而下发起并建立的。但是各国建立土地银行的目的却不相同。

3 国内土地银行分析

我国最早的土地银行成立于台湾, 距今已有50多年历史, 发展至今已经经历了4个阶段的变化。第一阶段的经营目标是帮助农民摆脱高利贷的盘剥, 重点发放农业贷款。第二阶段的经营目标为服务于土地所有权的改革, 主要接受政府的委托办理补贴地价和征收地价业务。第三阶段的经营目标为转向城市土地开发和农村资助工业区、示范农村建设。第四阶段的经营目标为商业性的土地金融机构, 为农户提供规模化用地, 土地改良, 技术引进等业务[9]。内陆地区最早的土地银行建立至今不过10余年时间, 大多数土地银行只开展土地的“借”“贷”模式和“以地参股”模式, 发展虽迅速, 但还存在着管理混乱、融资困难以及职能定位等诸多问题。

山东诸城“土地信托中心”和宁夏平罗“土地信用合作社”是我国较早的“土地银行”, 它们都是在当地政府的推动下, 由村集体发起并建立的。此外, 还有四川彭州“农业资源经营专业合作社”、贵州湄潭县的“土地金融公司”、湖北钟祥市“土地存贷合作社”、北京平谷区“百合兴盛土地专业合作社”、甘肃兰州皋兰“土地银行”等。这些合作社或机构大部分都属于中介机构, 其运作模式为, 由于大部分青年劳动力外出经商而搁置大量的农田或年迈的失去劳动力的农户无法继续种植土地, 将土地承包权存入机构并按照土地的质量、面积、距离远近收取利息。这些机构再通过招商引资, 将土地规模化整理或调整, 向种植大户或专业农业种植公司贷出土地承包权收取“贷地费”。土地使用者根据土地农产品的收益向机构交纳使用费。

我国的土地银行还处于探索和试点阶段, 所有的土地银行都是由地方政府发起并成立的。在管理和运作方面还欠缺经验, 在制度建设方面需要新的理念和思路, 在融资方面不能仅依靠地方政府的努力, 其特点有以下几点。

3.1 我国“土地银行”地方政府背景

我国“土地银行”和西方“土地银行”都具有政府背景。所不同的是西方土地银行是自上而下建立的, 我国土地银行是自下而上探索发展。我国的土地银行是根据我国中央政策提出的土地流转而由地方政府推动, 以村集体为单位进行试点的项目, 其经营主体多为村委会, 由村委会代表提出申请, 通过上层政府的审批来获取经营资格, 负责人大多为村委会成员。

3.2 土地银行功能单一

我国的土地银行的职能基本为“存”“贷”土地承包经营权。通过“存”“贷”土地承包经营权而获取的利息可以维持农村老龄化农户的基本生活需求, 这也是我国土地银行发展前期的必经之路。由于我国农户只享有土地的经营承包权, 并不拥有土地所有权, 所以我国的土地银行的核心职能是“存”“贷”土地。

3.3 融资困难

我国土地银行是由村集体出资或村委会招商引资而建立的。土地银行要承担土地的集中收购、集中整理、集中开发及土地的集中利用, 这些都需要大量的资金。仅依靠村集体的资金和私营企业的投资远不能满足土地银行的发展。

4 我国土地银行现存问题

在我国现阶段, 土地银行目前只是一个中介机构或是一个有限功能的金融机构, 这些合作社的业务大同小异, 主要是农民将土地“存”给土地中介组织, 再由合作社“贷”给生产经营户。虽然我国的土地银行已在全国各地生根发芽, 但这些合作社功能单一、组织混乱、缺乏有效的领导和中央政府的支持。总结起来, 我国土地银行有以下问题。

4.1 缺乏专业的土地估价机构

农村的土地价格多数是由农户和承包商口头商定的, 随意性较大, 没有专业的参照和评估定价标准。土地也分肥沃的土地和贫瘠的土地, 土地价格的合理制定关系到农户和承包商的利益。由此而带来的土地价格纠纷、土地使用纠纷、土地收回纠纷等无法解决。

4.2 主体的有限性

农村土地银行多数带有官方色彩, 由当地的村委会发起成立, 土地银行的负责人是当地的村长或村委会成员, 这无可避免的会引起权力寻租的问题和一人多职的问题。也有可能会因为地方政府追求规模扩张而导致效率低下, 甚至会损害农户的利益, 无法满足贷地者的需求。

4.3 获取资金的途径匮乏

我国农村长期处于资金匮乏状态, 虽然中央政策在一定程度上支持农村的发展, 但是土地银行是由下而上发起的试点机构。土地银行资金多数是由村集体出资, 吸引一部分外来资金成立。随着银行不断扩大, 所需金额也将逐步增加, 而此时土地银行的资金势必捉襟见肘, 如何从其他渠道获取资金是我国土地银行现存的问题之一。

5 相关对策建议

5.1 建立多元的融资平台

土地银行面临的最大难题是无法有效的、持续的、稳定的获取资金。首先, 土地银行离不开政府支持, 中央政府可仿效其他银行, 建立中央土地银行总管全国各地土地银行, 为各地土地银行融资, 主要是国家贷款或政府补贴。其次, 土地银行也可发行土地证券, 向全国人民融资, 吸引民间资本进入。最后, 土地银行股份化, 村集体可利用存入银行的土地按比例给予存地人股份, 享有收益分红和利息。

5.2 鼓励农户创办农业公司

村委会成员不再直接担任土地银行负责人, 但是村委会有监督土地银行的责任。土地银行的工作人员可向社会招聘专业的工作者。土地银行直属于上一级土地银行总管。区分为中央土地银行、省土地银行、市县土地银行。村委会不再直接领导。鼓励农户集体创办专业的农业公司并承担相关职务, 从事专业化生产和种植, 引进先进的农业技术, 购买农用机械等。此外, 农户也可创办估价公司, 以保证其权益不受侵害。发展现代农业是农户脱贫致富的重要途径, 所以, 规模化土地利用和集约化土地利用是现代化农业生产的重要标志。

5.3 土地银行业务的多元化

我国各大银行经营主体不同, 相关业务也不同。土地银行可参照其模式建立不同的业务。如:国家可考虑建立土地储备业务、土地集中征购业务、土地开发利用业务、土地技术发展引进业务等, 成立土地基金为农户的种植或建设房屋提供资金, 也可开展土地抵押业务, 为农户一次性提供大量创业或急救资金。此外, 还有农业专利技术使用、开展土地理财业务、开展土地上市等业务。

6 结语

我国正处于新时代的转型时期, 中央在十八届三中全会中明确提出土地市场的建立, 由此可见, 我国的土地市场势必迎来一场春天, 农户要在这次的历史机遇中把机会, 步上小康生活的关键是使我国农业走上现代化、机械化、规模化道路。土地银行的建立应当由中央发起, 逐级建立, 形成一套完整的土地集中征购、储备、出让体系, 减少土地投机, 稳定市场地价水平, 改进规划用地, 有序发展社区, 还可降低已开发土地的成本。村委会及当地政府不再干预土地银行的运作。农户可自发创办相关的土地公司, 例如:农业种植公司、土地估价公司、土地整理公司、土地技术引进公司、农业机械生产公司等、解决农村就业问题和温饱问题。

参考文献

[1]谢文.农村土地流转金融支持体系研究[D].长沙:中南大学, 2010 (6) :34.

[2]张存刚, 邵传林.基于“土地银行”视角的农村土地流转模式研究[J].甘肃金融, 2009 (7) .

[3]高永生, 朱连奇.农地流转制度的创新思考——土地银行[J].安徽农业科学, 2009 (37) :30.

[4]冯子标, 王建功.以土地银行主导农地使用权流转[J].当代经济研究, 2009 (11) .

[5]阮小莉, 彭嫦燕.农地流转与农村土地银行互动持续发展模式探析[J].农业经济问题, 2014 (6) .

[6]郭骊, 陈少强, 孙艳丽.论建立中国特色农村土地银行[J].中央财经大学学报, 2010 (4) .

[7]陈少强, 孙艳丽.农村土地银行的中外比较与借鉴[J].中国发展观察, 2010 (3) .

[8]邵传林, 霍丽.农村土地银行的运作激励与政策测度[J].财政金融, 2009 (7) .

[9]周晓林, 罗文斌.国外土地银行运作模式对我国农村改革的启示[J].农村经济, 2009 (6) .

土地问题 第10篇

(一) 农用地“非农化”和“非粮化”现象加剧

近年来, 我国家庭承包经营的耕地一直存在着流转问题, 而且流转的面积还呈现逐渐增加的趋势, 所流转的耕地多数流入到工商企业手中。再加之十八届三中全会提出了新的土地制度改革, 对农村土地流转给予了充分的推动作用。这在很大程度上有效的提高了土地的高效利用, 但另一方面也给我国的粮食安全带来了较大的隐患。自新的土地制度改革提出后, 在我国农村大部分地区土地流转的数量不断增加, 而且还存在着二次流转的现象, 大量农户承包的耕地被工商企业租用进行“非农化”经营, 还有大量的耕地流转到合作社手中进行“非粮化”经营, 这就导致大量的农用地在流转过程中开始向“非农化”和“非粮化”的方向发展, 给我国粮食安全带来了较大的危机。

(二) 土地闲置现象更加突出

在当前城镇化建设进程不断加快的新形势下, 大量的农民进城务工或是定居, 这就导致农村大量的耕地存在着撂荒的情况, 宅基地闲置。同时部分农村富裕农民在建新房时对老房并不进行拆除, 存在着一户多宅的情况。而且在当前农村合作社快速发展的情况下, 一些人利用政策空子, 建立空壳合作社对土地进行倒买倒卖, 利用合作社进行囤地, 从而赚取倒卖过程中的价差。这不仅会使农用地主体功能得不到实现, 而且也会导致土地闲置现象的发生。

(三) 土地权属纠纷问题显现

当前我国农村土地流转中多数是农民私下自行进行流转, 而且很少签订书面协调, 多以口头协议为主, 而且流转过程中经乡镇批准并进行备案的较少。特别是部分家庭在承包土地流转过程中存在着经营权的多次转移, 这就导致地块边界不清及土地档案记当不完整等情况的存在。而且在新土地制度改革下, 允许农村经营性土地出让流转, 经营租赁和投资入股, 农村经营性土地与国家土地同等入市, 同权同价, 在这种情况下, 需要对农民的土地进行确权, 避免流转过程中由于确权而导致诸多矛盾的产生, 并对流转过程中农民可能失去土地的情况进行防范, 尽可能的避免由于农民土地经营权流转可能给社会带来的不安全隐患的发生。

三、对策建议

(一) 探索建立耕地保护补偿机制

当前我国人均耕地面积远远低于世界平均水平, 而且随着我国人口数量的不断增加, 城市化进程的发展, 我国现有人均耕地面积还会呈不断下降趋势。就是在现有的这些耕地中, 还存在着部分耕地由于受到重度污染而无法进行耕种的情况, 能够稳定利用的耕地也就18亿亩。我国现阶段耕地的基本情况即是人均耕地数量下降, 优质耕地面积较少, 而后备的耕地资源存在着严重生的不足, 所以需要加强耕地保护, 建立耕地保护补偿机制, 将各项耕地保护政策进行落实, 对相关的耕地保护政策进行完善, 地方政府可以按照谁保护谁受益的原则并与耕地保护补偿激励机制有效的结合, 从而调动耕地保护者在保护耕地上的积极性, 使其在耕地保护过程中损失能够得到有效的弥补, 这不仅能够有效的保证我国粮食的安全, 而且对于经济发展和社会稳定都将具有极其重要的意义。

(二) 加强村庄规划与管理

科学编制村庄规划, 要以社会主义新农村建设为目标, 以城乡一体化、农村现代化为依据, 把民本思想体现在提高农村居民的生产和生活条件上, 配套完善农村基础设施建设, 尽可能地合理布局建筑物。

对于当前农村较为分散的居民点需要进行合并, 将一些规模较小而且人口不多的居民点合并在一起, 进行统一规划和治理, 同时还要对农村一些破旧闲置的宅基地进行清理。

另外, 村庄的规划与管理要因地制宜的走群众路线, 采用公众参与规划技术, 集思广益, 尊重群众意见, 同时增强法律法规宣传, 加深群众法律和规划意识, 使干部群众统一思想, 自觉监督与管理。通过向社会公开查处违法用地的反面典型, 以使村庄规划与管理走上健康的轨道。

(三) 加快农村土地确权, 合理解决纠纷

依法确认农民土地权利是土地流转的首要步骤, 加深全社会尤其是农民的土地物权意识, 有利于在城镇化、农业现代化推进过程中, 切实维护自身权益。确定土地权属关系、土地面积, 明晰集体土地财产权, 推进农村集体土地确权登记发证工作, 而这其中又要做到健全矛盾调和机制, 增强基层农经管理机构的队伍建设, 完善农地承包经营纠纷仲裁系统, 还要制定可行的试点操作规程, 区别对待纠纷难于解决的地块, 划定存在争议的区域。并且应尽快推行科学的地籍调查测量方法和农地承包经营权登记方式。作为农村土地承包经营权试点登记, 属于初始登记, 含有半强制性和不动产总登记的特点。而《土地登记办法》中没有具体列入土地承包经营权的登记, 这也是导致农村土地纠纷产生的重要原因之一。对于存在争议并在短时间内不能有效解决的土地承包纠纷, 则可以建立争议地区地籍档案, 争议问题解决后再对其进一步确认和登记。

结语

我国新的土地改革是一项系统工程, 具有全面性、庞大性和社会性的特点, 这项工程并不能一蹴而就, 其是一个循序渐进的过程, 而且需要多方面的共同努力才能实现。在新土地制度改革大背景下, 农村土地的发展并不能只顾自身的眼前利益, 而应重点考虑到集体利益和国家长远发展的需要, 通过对相关法律法规和规章制度进行不断清理和完善, 确保汗新土地制度能够顺利的实施, 使农村土地问题能够迎刃而解。

摘要：土地是人类生存和发展的重要物质基础, 也是农业生产的最基础生产资料。近年来在城市化建设进程不断加快的情况下, 农村土地问题已成为当前农村的最核心问题。我国农村土地经历了一系列的变革, 对中国社会的发展产生了较大的影响。特别是在当前新形势下, 农村土地制度改革的方向已提出来, 农村关于土地的一些新问题又开始出现, 对于这些新问题需要采取切实可行的措施进行解决, 从而更好的加快推动我国城镇化建设的进程。

关键词：农村,新土地制度改革,土地流转,耕地保护补偿机制,土地权属

参考文献

[1]赵秀华.浅议党领导下农村土地经营模式的变革历程[J].理论导报, 2010 (04) :23-24.

[3]汪衍玉, 胡亦琴, 吕惟攀.农村土地流转中介组织构建与发展问题研究[J].内蒙古农业科技, 2011 (03) :4-6.

土地节约利用问题研究 第11篇

【关键词】土地管理；土地节约；土地利用；关系分析

我国的土地面积十分广袤，但是人口也达到了十几亿，所以现阶段我国的人与地的矛盾也非常突出，土地问题是一个值得重视的问题。如何进行土地管理和节约利用，是这里所要阐述的观点。

1.土地管理与土地节约利用的关系

土地管理与土地节约利用都是促进社会经济可持续发展的基本要求的组成部分，两者之间是相辅相成的。对土地的优化管理，在政府的宏观调控政策和市场自我调控能力的推动下，土地资源得到优化配置，使土地得到充分的、最大限度地节约利用，缓解了人地矛盾。而土地资源的节约利用，又使可利用的土地资源能得到合理的利用，从而提高土地的使用率，取得较好的经济效益和社会效益，使人们对于土地管理的投入也会大大增加，促进社会经济的可持续发展。

2.土地管理和节约利用的原则

2.1以科学发展观为思想导向

随着人口的增加和经济的发展，土地资源形势日趋严峻。出现这种严峻的局面，是人们在对土地管理和利用的认识不足，对于土地的管理和利用措施实施不到位。所以，要利用科学发展观为思想导向，引导人们对土地管理进行优化，对土地节约利用的方法进行改进。我们要想在有限的土地上实现更好的发展，就必须树立科学土地资源观，坚持节约、集约用地，使有限的土地产出最大的经济效益、社会效益和生态效益。科学的土地资源观，不是禁止开发土地，也不是贪功冒进，胡乱开发土地，而是要使土地资源的开发和节约利用并重，实现土地经济的均衡发展。而现阶段我国的人地矛盾非常突出，土地资源异常紧缺，所以要以节约为主，把节约放在首位，合理开发利用土地资源，以科学发展观为出发点，加快经济增长方式的转变，使开发型的土地使用方式转变为节约型和经济增长型，促进经济社会的可持续发展。

2.2优先使用储备土地

土地是一种不可再生的能源，面对我国人多地少的困局，要充分发挥主观能动性，将土地资源充分地利用起来。当前我国虽然是人地矛盾很突出，但是有一些土地却因为其在某一阶段的利用价值没有凸显出来，就被废弃、闲置或者是被低效使用了。对于这些土地，要充分挖掘其使用价值，将之合理利用起来。在进行各类项目的建设时，国土、城建规划和招商等部门要充分认识到土地资源的宝贵，在同等的条件下，要优先使用储备的土地资源进行项目的建设，对于故意闲置土地、浪费使用土地资源的不法商人，要坚决依法收回其土地的使用权，从而盘活土地资源。

2.3合理利用土地资源

对土地资源的科学合理的利用，就是要严格控制土地使用规模，调控土地使用结构，合理规划土地的使用和产业的布局。在土地使用的规模上，不能大手大脚，盲目进行占地和圈地，要依法对一些恶意占地和圈地的行为进行惩处，不能随意浪费使用土地资源，也不能随意破坏农用耕地和自然土地，实现资源的节约利用。在土地的使用结构上，要鼓励乡镇企业向工业园区集中，鼓励农村居民建筑向乡镇或者中心村集中，工业厂房应该使用多层建筑等，向空中延伸发展，以节约土地利用。在产业的规划上，要鼓励一些投资商到一些闲置、废弃土地的地区进行投资，并给予相应的优惠政策，利用废地和荒地进行项目的建设，尽量占用耕地，有序地进行土地的开发和管理，从多方面实现土地的节约利用。

2.4利用科学技术

要充分利用一切可以利用的资源为社会主义建设服务，科学技术是第一生产力，要实现土地资源的优化管理和节约利用，就要利用先进的科学技术为我国土地经济的发展服务。如土地的调查、监测和规划编制，是土地进行集约节约使用的重要手段，进行土地资源动态监测的研究及其动态监测系统等的建立和建设，有利于对土地资源的利用进行检测和监督，并为国家对土地资源进行管理和决策提供有力的依据。如动态遥感监测技术，能实现对土地资源全方位全天候的管理和监测，并对城市土地利用总体规划基数进行核查，对于土地资源的管理和利用在技术上提供了强有力的保障。

3.加强土地管理，提高土地节约利用水平

3.1挖掘与合理利用闲置土地

要对土地资源的充分利用，最主要的方式就是土地资源的集约化使用。而集约化我国现阶段是通过迁村并点、建设农村住宅集聚区和旧城改造等形式，积极推进城镇化进程，实现土地资源最大限度地节约利用。而在城镇化进程的建设中，总会有一些土地被闲置或者废弃。如旧城搬迁后留下的旧城土地，企业搬迁后留下的闲置土地，学校合并之后留下的废弃或者闲置的土地等，都是可以进行再利用的资源，这些都要充分进行挖掘，防止土地资源被闲置浪费。除了要充分挖掘闲置土地之外，还要将闲置的土地进行合理地利用。对于非法囤积土地以谋取不正当利益的不法商人，要坚决依法进行惩处。对于闲置时长达到两年的土地，要依法无偿收回，对于一些闲置时长在一到两年之内的企业，如不符合无偿收回的条件，要通过改变用途、等价置换等方式进行土地资源的处理。还可以通过税收调控等手段，清理土地市场，让土地资源得到充分、合理地利用。

3.2建立健全土地市场配置机制

充分运用市场机制配置土地资源。充分发挥市场对土地资源的配置作用，是促进经济发展的基础。上文说过，集约化是土地市场合理配置的基本思路，而发展土地市场是实现土地合理配置、节约使用土地的根本方法。同时，为了提高土地市场的调控能力和水平，政府要加强对土地市场的宏观调控，进行统一征地和统一储备，积极推进农村集体建设用地流转，逐步建立统一、开放、规范、有序的土地市场体系。

3.3加强土地节约利用的宣传教育

要树立和落实科学发展观，实现科学的土地市场配置机制，对于我国来说，是一个严峻的挑战，要使珍惜土地、节约集约用地、切实保护耕地的科学发展观的意识深入人心，需要一个艰辛的过程，要完成这一过程的艰巨任务，加强宣传教育是一个十分重要的手段。一是要充分发挥舆论导向的作用，为优化土地管理和节约利用土地资源创造一个良好的社会氛围；二是扩大农村弱势群体的市场参与程度，大部分的土地在农村，农村的人口也占的比重也最大，所以要将农村弱势群体参与到土地市场来，就会使每个人都参与到土地的市场配置当中来，发挥主观能动性，积极推进土地市场经济的发展，这对于构建社会主意和谐社会也是有利的。

4.结论

根据十八大的目标精神，我国要建成全面社会主义小康社会，构建环境友好型和资源节约型的社会主义和谐社会，就要从各个方面做出努力，优化土地管理、合理使用土地和节约土地资源等，促进土地市场经济的健康发展，为建成全面小康社会提供推动力。

【参考文献】

[1]黄国清.落实科学发展观，推进土地节约利用[J].经济师，2007（5）.

农村土地流转问题研究 第12篇

促进和规范农村土地流转是当前农村全面建设小康社会和新农村建设的重要内容。笔者认为, 当前应积极促进农村土地流转的法制化, 完善政府的引导、管理和服务职能, 建立和规范农村土地流转机制, 建立和完善农村社会保障体系。

一、农村土地承包经营权流转的概念和特征

1. 农村土地承包经营权流转的概念。

目前, 理论界对农村土地承包经营权流转的概念理解和界定上不尽一致。有的人认为, “农村土地使用权流转, 就是指在保持集体土地所有权主体不变、确保家庭承包经营制度长期稳定的前提下, 土地使用权在不同市场主体之间的转移与交易”。有的人认为, “农地承包经营权流转指的是, 拥有农地承包经营权的农户保留承包权, 将土地使用权有偿转让给其他农户或经济组织”。也有人认为, “土地承包经营权的主动流转, 是指土地承包经营权在市场机制的作用下, 在集体组织内部承包经营户之间、非同一集体组织承包户之间以及承包经营户与非承包经营户的组织个人之间所产生的, 以转让、出资、出租、抵押、继承、赠与为主要方式的积极作为的土地承包经营权、财产权发生转移的行为”。笔者认为, 农村土地承包经营权流转是指在农村土地承包中的物权性质、土地承包经营权有效存在前提条件下, 在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类与农村土地农业用途的基础上, 原承包方 (即流出方) 依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人 (即流进方) 的行为。

2. 农村土地承包经营权流转的特征。农村土地承包经营权流转的法律特征概括为以下几点。

(1) 农村土地承包经营权流转必须以物权性质的土地承包经营权的有效存在为前提。

(2) 不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化。

(3) 不改变承包地之农业用途。

(4) 农村土地承包经营权流转具有自愿性。

(5) 农村土地承包经营权流转具有期限性, 即“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”。

(6) 农村土地承包经营权流转的二元性, 即包括物权性质的土地承包经营权让渡的流转和物权性质的土地承包经营权保留下的非物权性质民事权利流转两方面。

(7) 农村土地承包经营权流转, 其流进方享有的权利, 不得超过原承包方 (即流出方) 享有的权利。

(8) 农村土地承包经营权流转的流出方的特定性 (即原承包方) 和流进方的多元化 (即一切农业生产经营者, 包括法人、其他组织、自然人) 。

(9) 农村土地承包经营权流转的契约性。

(10) 农村土地承包经营权流转的合理补偿性。

二、影响农村土地流转的原因

通过调查分析, 农村土地流转缓慢, 既有转出方面的原因, 又有转入方面的原因。转出户积极性不高的主要原因有以下几方面。

1. 不愿转出。

有的是观念问题, 总认为务工经商虽然收入高, 但有风险, 担心自己经商办企业亏本、外出打工受骗, 明知种田效益低, 但觉得饭碗有保障, 这些人不愿转出土地外出务工。有的虽然外出务工但仍不放弃土地, 担心失业又失地, 生活没保障。

2. 不忍转出。

党中央落实多予少取方针后, 不仅取消了农业税, 而且还实行了惠农政策, 有些农户认为种田有小利可图, 虽然“嚼之无味”但又弃之可惜。

3. 不易转出。主要是有些农户的租金或转包费要价较高。也有的是因为土地边远或地块散转不出去。

4. 不急于转出。有些地方的农户是等待城镇扩建或实施国家重点工程, 自己的承包田被征用, 可得到一笔可观的补偿费。

影响土地转入的原因主要有两点:一是有些农村旱地多, 种田是靠天吃饭, 丰年薄收, 不愿转入他人的土地;二是有些地方是因为没有农业企业, 缺乏租入土地和吸纳农村富余劳动力的能力, 有些农户虽然想把全部或部分承包田转出, 但找不到合适的对象。

三、推进农村土地流转的对策

1. 加强宣传引导, 搞好服务工作。

把宣传《农村土地承包法》作为一项长期任务来抓, 不仅要使广大农民群众明白土地承包经营权流转的方式、原则和程序, 还要使他们明确推进土地流转于己、于人、于村、于国都有利。同时, 作为土地发包方的村委会要积极做好土地流转合同指导工作, 并为采取转让方式流转土地使用权的双方同时办理好合同终止和重新签订手续。

2. 积极发展种田专业大户和农业企业, 推进土地适度规模经营。

鼓励并支持种田大户或者工商企业投资农业, 兴办农场、林场 (果园) 、农产品加工等多种类型的农业企业。无劳力的农户可以将承包田出租, 收取租金, 也可以将土地入股, 参与企业分红;虽有劳力但不善经营的农户将土地出租后, 不仅可以收取租金, 而且还可以在企业打工, 得到两份收入。

3. 落实扶持政策, 推进土地适度规模经营。

对种田专业大户, 除了保证国家补贴政策兑现外, 还要在用电、用水方面给予保障, 要在农业项目上给予安排。对租用农户土地进行农业开发的工商企业, 可给予相关产业扶持政策。对投资规模较大, 带动农户较多、安排农村富余劳动力较多的农业企业, 可按照农业产业化重点龙头企业对待, 实现农户、企业、政府“三赢”的目标。

4. 抓好劳动技能培训, 促进农村劳动力向非农产业转移。

第一, 要加速发展职业教育, 当务之急是提高农村新增劳动力的创业就业能力。第二, 要加大培训力度和劳务输出工作力度, 多为城市输出一定专业技术水平的农民工。只要承包土地的农户特别是户主有了稳定的非农职业和收入来源, 他们必然会离土经营, 将土地承包经营权转给他人。第三, 要抓好现代农业科技培训, 使有文化、懂技术、善经营、会管理的一部分农民成为种田大户或企业家, 增强他们转入土地的欲望和能力。

5. 加强管理。