统一登记制度范文（精选12篇）
统一登记制度 第1篇
关键词：不动产统一登记制度,政治,经济,文明,法治
早在2007年, 《物权法》就明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”, 但这一规定六年多来一直悬而未决。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定, 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。国土资源部除在其官网上发文, 明确给出时间表外, 近日, 标志着我国统一的不动产登记机构———不动产登记局正式挂牌成立。这一千呼万唤始出来的政策制度, 在万众期待中终于有了着落。在公众热烈反响的同时, 我们不得不理性思考, 不动产统一登记, 到底登出了什么?
不动产统一登记制度, 登出了政府公信力。实行不动产统一登记制度, 是建设服务型政府, 提高政府依法行政水平, 提高政府公信力的必然要求。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责, 基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。一方面, 结束了多年来各地的不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门, 平台有异, 多头管理, 往往事倍功半的局面, 强化了登记机关的责任感, 真正实现登记的实质审查权利与登记责任相统一;另一方面, 对于一些高度依赖土地财政的地方政府来说, 不动产统一登记意味着消除了自由裁量甚至暗箱操作的空间, 进一步厘清了政府与市场关系, 完善了政府运行机制, 接受人民群众的监督, 提高了政府登记的公示和公信功能。
不动产统一登记制度, 登出了经济健康发展。首先, 实行不动产统一登记是我国市场经济发展的必然要求, 是完善社会主义市场经济体制、建设社会信用体系的必然要求。我国目前正处于社会主义市场经济初级阶段, 不动产统一登记对健全现代产权制度, 实现归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅, 夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。其次, 在现代市场经济中, 房地产业作为国民经济的支柱产业, 不仅是连接国民经济诸多产业的重要环节, 而且是连接政府与市场、投资与消费、眼前利益与长远利益、公共利益与个人利益之间关系的关键环节。只有实行不动产统一登记, 才能用制度, 确认和保护产权, 为房地产业健康发展保驾护航。最后, 实行不动产统一登记, 有利于缓解住房民生问题, 提高人民福祉。不动产统一登记制度配合合理的限购政策, 有利于个别城市盲目高涨的房价回归理性价位, 抑制炒房投机行为, 促进房价的随行就市。依据不动产登记结果, 有利于各级政府针对各地实际情况, 制订合适的调控政策, 跳出长久以来房价愈调愈涨的怪圈。真正使住房惠及民生, 进一步提升全国人民的“幸福指数”。
不动产统一登记制度, 登出了现代工业文明。迄今为止, 工业文明是最富活力和创造性的文明。工业文明集工业化、城市化、法制化与民主化之大成, 能有效增强社会阶层流动性、普及教育、加速消息传递、大幅度增长非农业人口比例、保证经济持续增长。然而寻中华文明之脉络, 千百年来, 以渔樵耕读为代表的农耕文明, 使国人或多或少都有一定程度的土地情结、房地产情结、收藏情结、藏富情结, 一定程度上助长了房地产市场持续的“高烧不退”。不动产统一登记的规范化程序, 可真正降低交易成本、提高交易效率, 减少社会运行成本。而且, 不动产交易的政府监管, 将使房产税、地产税、遗产税等个人应承担的社会责任也更为明清晰。不动产统一登记, 能有效地从制度上, 引导以土地和房产为基、自给自足、复杂关系型的农耕文明过渡至规范化、标准化、制度化的现代工业文明, 真正实现社会理念的进步。
不动产统一登记制度, 登出了法治进步。建立不动产统一登记制度, 这样可以更好地落实《物权法》, 保障不动产交易安全, 有效保护不动产权利人的合法财产权;对于当下产权性质复杂、品种繁多的不动产, 通过不动产统一登记, 有望对性质复杂的小产权房、农村宅基地等进行确权, 真正实现法律上的产权明晰;此外, 对于一定社会阶段, 预防和惩治腐败, 弘扬民主法治, 也有着更为实际与深远的意义。
显而易见, 不动产统一登记, 在一串串的数据之外, 登出了更为丰富的内涵。我国的历史状况和社会现状决定了不动产统一登记是一项动态系统工程。当前的不动产登记工作中, 同步出台保证措施, 保证登记备案的真实性, 是一切工作的灵魂。不动产登记工作初步完成后, 对不动产实行终身追踪制是重点。借助社会信用体系, 将个人收入与个人不动产交易间建立挂钩机制;通过相关立法, 规定一定数额以上的不动产交易支付结算, 必须以第三方监督机构作为中介机构, 对不动产实行终身追踪制, 除对不动产进行后续追踪之外, 对该不动产交易中的大宗交易资金的转账、转借、消费进行后续追踪;第三方监督机构、司法监督与社会监督多种监督手段相结合;对违反相关规定的行为, 给予警告并处以罚款, 情节严重、构成犯罪的, 应依法追究相关人员的刑事责任。
不谋全局者不足以谋一域, 不谋万世者不足以谋一时。不动产统一登记的积极稳妥推进, 必能登出诚信、登出发展、登出文明、登出法治, 功在当代、利在千秋, 为实现中华民族伟大复兴的中国梦添上浓墨重彩的一笔!
参考文献
[1]辛闻.不动产统一登记走快走好[N].人民日报, 2014-4-23.
我国构建不动产统一登记制度 第2篇
2013-04-01 | 作者： 吕苑鹃 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】
3月28日，国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，对《国务院机构改革和职能转变方案》提出的各项任务进一步细化，并明确了部门分工和时间表。《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。
《通知》指出，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，各地区、各部门要统一思想，精心组织，认真抓好改革实施。国务院机构改革和职能转变事关重大，任务艰巨，需要统一部署、突出重点、分批实施、逐步推进，通过坚持不懈的努力，用3至5年时间完成各项任务，加快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。具体任务共72项，《通知》明确提出，2013年完成29项任务，2014年完成28项任务，2015年完成11项任务，2017年完成4项任务。
《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等，中央编办负责于2013年4月底前完成。出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例。
《通知》明确，减少和下放一批投资审批事项。列明取消审批的投资项目(含按照行政审批制度改革原则取消的国家规划内需要审批的项目)、下放地方审批的投资项目(含下放地方的国家规划内需要审批的项目)，列明国务院投资主管部门保留审批的，涉及其他地区、需要全国统筹安排或需要总量控制的项目以及需要实行国家安全审查的外资项目。加强对投资活动的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，发挥法律法规和发展规划、产业政策的约束和引导作用。对确需审批、核准、备案的项目，要简化程序、限时办结。发展改革委会同工业和信息化部、交通运输部、水利部、农业部、商务部以及国土资源部、环境保护部等有关部门负责，2013年6月底前发布新修订的政府核准投资项目目录，修改出台投资项目审批、核准、备案管理办法。
论我国不动产统一登记制度的建立 第3篇
【关键词】不动产登记；制度建立；分析
从我国不动产登记的本质上看，这属于事实行为的一种，从表面上并不能赋予任何人以任何形式的权利，也就是其本身无法创设一定的物权。登记机关的主要职能就是对不动产的相关物权进行公示。这样才能够保证权利人权利的存在，并且对交易安全进行高效维护。对于同一登记行为来说，当事人和登记机关的双方在意思上要表达一致。
一、我国不动产登记制度的现状评述
在我国的不动产顶级制度上看，受到诸多历史原因的影响，尤其是在现有经济体制的影响下，我国各个职能部门都和行政管理之间存在着较为密切的关系，登记制度也逐渐实现主体多样化，层级较低的方向发展。效力也相对较差。在立法模式上表现的比较涣散。不仅登记事项不统一，而且登记的程序也体现出明显的不科学性。另外，从登记内容的查阅上看，现如今的社会不动产变动公示也呈现出一定的客观性。
第一，不动产登记范围比较混乱。现如今我国的不动产范围比较大，除了国有土地、集体所有土地之外，还有房屋所有权等等方面。可见，我国在不动产登记的范围上看，存在着较为严重的混乱性。所以说，在以后的登记以及名称的确定上都需要进行斟酌。对于不同的不动产形式需要办法不同的证书，这对先进的经济发展也是具有一定的促进作用。
第二，不动产登记的规则体系比较混乱，各自为政。由于不动产的登记制度贯彻落实的力度不够，而且对于不同的不动产形式应该按照不同的登记制度来进行。但是，我国在这一点上还有较大的发展空间和完善的空间。所以，在我国的不动产统一登记制度中，需要严格按照科学的规则来进行。
第三，不动产登记机构分散。由于现如今我国不动产的登记机关种类繁多，土地行政主管部门的责任和权利也不同，工作范围也有所差别。所以，在具体的工作中，应该对这种现存的登记部门和登记结构分散的现状进行改进和完善。各个部门所采用的登记程序和登記效力和存在着明显的不同，不动产登记的障碍性比较突出。
二、构建统一的不动产登记制度
首先，应该尽力以土地登记为中心的登记制度。我国的物权制度比较明确，土地作为一种比较典型的不动产形式，需要经过法律的确认而得到保护。另外，土地上的房屋具有较强的多样性。需要根据已有工作的形式和工作的状态来对土地的使用权进行明确。不断对土地登记制度进行完善，按照科学的登记程序，到制定的登记机关来办理登记行为。还需要将这部分法律进行改进。
其次，建立不动产统一登记机构，减少流通障碍。现如今的统一登记机构的设置需要进行高效的改革，从实际的工作中可以看出，典型的三种模式为机构合并、机构单设、集中办理等等。从第一种情况上看，就是将涉及不动产的各种相关部门进行合并，统一办理不动产的手续。从现如今的实际情况上看，房屋和土地就可以归结到统一个部门当中。从第二种模式上看，机构单设模式就是对相对比较独立的不动产进行统一登记，将其视为统一不动产登记。但是，在具体的实施过程中会出现不同方面的问题，设置不动产登记的机构比较简单，要做好诸多的前置工作，要对各种数据信息进行记录和整理，同时还需要对土地登记的相关内容来进行整理，并且对具体的的内容进行核实。这种情况下会造成大量的资料和资源的浪费，也会给日常的不动产登记工作带来一定的影响。第三种模式就是在进行集中办理的模式实行的过程中，需要设置专门的管理中心结构，在进行不动产管理的过程中，严格按照科学的顺序来对相关的提议进行审批和核实，然后根据工作的需求以及管理的需要来进行最终的不动产登记和管理，这样不仅可以解决人们生活中关于不动产的各类矛盾，还能够提升不动产管理部门在人们心目中的形象。
从各种不动产管理模式上看，需要以各地的政务服务中心为依据，设计不动产的登记中心，然后根据工作人员的工作内容来对不动产的登记工作进行改进和完善。同时，还要对相关的工作人员提出应有的要求，在掌握专业的不动产登记相关知识的前提下，还需要具有较高的职业素质。
第三，对不动产的登记程序和登记办法进行改进和完善。首先，要提升登记程序的法制化趋势。具体来说就是在程序形成的过程中对程序的设置、主体等进行规范，尽量减少重复的现象出现。同时还应该对登记步骤进行明确地规定，对现行的法律制度进行总结和参照，严格按照以下几个步骤来进行：申请，申请受理，缴纳费用。审查，公告以及核准登记，颁发证书。立卷归档等等。从不动产的公告上可以看出，公告权只适应于固定的登记类型。其次，要对不动产登记的办法进行优化和改进，参照我国已有的物权法来明确不动产登记的范围、名称等等。并且对这些内容进行统一的规定，同时对其进行严格地法律规定。不动产登记模式也应该进行完善和优化，但是要尽量避免出现登记形式一刀切的现象出现。在法律法规的制定上要做到公正、公开，不能由政府部门自行决定。
三、总结
总之，我国现如今已经对不动产登记的制度进行了改进和优化，相关的法律规范已经出台，从今后的发展趋势上看，我国的不动产登记政策将会越来越完善，最终会以法律的形式来对已有的规章和文件进行明确。可见，我国的不动产登记制度会和社会发展的趋势相符合，具有广阔的发展前景。
参考文献
[1]梁亚荣，王崇敏.不动产登记机构设置探析[J].法学论坛，2009（01）.
[2]陈淑端.谈不动产登记资料信息的公开查询工作[J].云南档案，2008（08）.
论不动产统一登记制度的意义 第4篇
关键词：不动产统一登记,《不动产登记暂行条例》,职能整合
2014 年11 月24 日, 国务院总理李克强签署国务院令, 公布《不动产登记暂行条例》, 自2015 年3 月1 日起施行。自此标志着不动产统一登记制度的正式建立。随着全国第一本不动产权证的发放, 不动产统一登记工作在各地陆续开展开来。《不动产登记暂行条例》的实施对规范我国不动产登记、管理, 保护不动产权利人合法财产权, 方便企业、群众, 都具有重要的意义。
1 不动产统一登记的内容
1.1 不动产统一登记提出的背景
随着我国社会的迅速发展和现代市场经济发展的不断推进, 以前实行的不动产分散登记体制的各种弊端逐渐出现, 显然已满足不了我国社会经济活动的要求。原先的分散登记, 在农村, 当事人就要到多个不同的部门办理不同证件, 在城市, 当事人最少也要办两个证。各种各样的证书, 直接造成了群众办证的各种不便, 间接地增加了时间和金钱上的成本, 同时, 降低了相关单位的办事效率, 造成了社会管理效益和资源资产利用效益的低下, 并且交易活动不安全等。因此, 多个部门管理造成的职能重叠、权利归属不明、重复登记等现象的存在, 损害了权利人的合法权益。在《物权法》中虽然明确提出了不动产统一登记制度建立, 但此制度一直未能真正建立并实行。
在国家确定整合不动产登记职能以前, 国土资源部已开展了相关研究, 组织相关单位收集整理亚洲、欧洲、大洋洲等世界各个国家和地区的不动产登记法律法规资料, 对此展开深入研究, 形成了我国自己的理论基础和立法基础。
2013 年3 月, 《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、土地登记、草原登记、林地登记的职责, 统一由一个部门负责。2013 年11 月, 国务院常务会议明确提出由国土资源部负责指导监督全国房屋、土地、林地、草原、海域等不动产统一登记职责, 做到登记簿册、登记机构、登记依据和信息平台的“四统一”。 2014 年7 月, 国务院常务会议讨论征求意见稿, 决定向社会公开征求意见。9 月、10 月, 有关部门先后通过召开座谈会、部门协调会及实地调查研究, 不断优化和完善征求意见稿, 并形成暂行条例草案稿, 报送国务院。同年11 月24 日, 国务院总理李克强签署国务院令, 公布《不动产登记暂行条例》, 于2015 年3 月1 日起执行。
1.2 不动产统一登记的内容
根据《暂行条例》, 不动产登记是指依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《暂行条例》中不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物, 不动产的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等都适用于本《暂行条例》。《暂行条例》规定以下不动产权利要办理登记:
(1) 集体土地所有权;
(2) 房屋等建筑物、构筑物所有权;
(3) 森林、林木所有权;
(4) 耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(5) 建设用地使用权;
(6) 宅基地使用权;
(7) 海域使用权;
(8) 地役权;
(9) 抵押权;
(10) 法律规定需要登记的其他不动产权利。
实施后, 在登记职责上, 《暂行条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作, 同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作, 接受上级不动产登记主管部门的指导和监督;不动产登记原则上由所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级登记机构统一办理所属各区的不动产登记;跨县级行政区域的不动产登记, 由所跨县级行政区域的登记机构分别办理。
不动产统一登记制度实施后, 不动产权利人已经享有的不动产权利, 不会因登记机构和登记程序的改变而受到影响, 《暂行条例》实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
2 不动产统一登记制度的意义
2.1 提高政府办事效率和水平, 维护不动产权利人合法财产权
2015 年4 月13 日, 国土资源部、中央编办联合下发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》, 要求地方各级人民政府要切实落实好不动产登记职责和机构整合工作任务。整合不动产登记机构和职责、建立不动产统一登记制度, 是国务院机构改革和职能转变的重要内容, 对提高政府办事效率和公信力, 尤其是对保护不动产权利人的合法财产权, 方便企业和群众, 都具有非常重要的意义。同时也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。
原有的不动产分散登记, 因是由不同部门管理和登记的, 很容易造成农林、农牧以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不清, 从而引发各种矛盾纠纷;或者因各部门登记方法及规程技术等的不同, 造成不动产权利的重叠遗漏等问题。而不动产登记制度的实行明确了不动产权利的划分和归属, 并记载于登记簿上公示。不动产登记统一实施后, 可以更好地明确当事人的不动产权利界线, 减少矛盾纠纷, 更好地维护当事者的不动产物权, 保障不动产交易安全, 维护正常的市场秩序。
不动产登记机构和职责的整合实现了不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”, 大大减少了其中的办证环节, 群众不必再跑来跑去在一个窗口就可以实现办理, 轻松拿到证书, 为企业节约了时间和金钱成本。
2.2 实现不动产信息共享
根据《暂行条例》, 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台, 各级不动产登记机构登记的信息应纳入这一平台, 实现了国家、省、市、县四级登记信息的互通共享, 有利于依法查询不动产信息, 带来工作上便利。
不动产登记信息的共享, 能够有效遏制官员在房地产领域的腐败。通过该平台可以依法查询到某个人的不动产信息, 这必然会对打击官员腐败起到一定的积极作用。同时, 因房产信息能够准确地查询到, 从而为国家对房产进行调控提供了真实客观的依据, 国家可以通过调整利率等货币政策, 可以使房产资源配置得到优化, 有效调控房地产市场。
3 不动产统一登记面临的困境
3.1 不动产登记机构和职责整合工作滞后
从全国来看, 市、县级不动产统一登记机构和职责整合的工作进度严重缓慢, 成为制约《暂行条例》实施推进的最大难题。由于实行多年的不动产分散登记, 国土、农林业等一些主管部门登记记录了大量的不动产数据信息, 这些信息更多地保存在市、县级的不动产登记机构。这些地方中, 一些地方的登记信息还是纸质的资料, 没有电子数据, 而有些地方登记的信息是电子数据, 数据标准不统一, 成为整合这些数据并建立统一信息平台的障碍。同时, 国土、农林业等部门之间信息化水平不一, 并且每个地区之间也存在差异, 从而加大了数据整合的难度, 致使不动产登记机构和职责整合出现滞后。
此外, 在进行信息联网建立信息统一平台的过程中, 出现一些地方、部门不情愿进行联网的现象。在我国, 房产仍然是我国公民的主要财产, 有些拥有私有财产的业主, 不愿意进行信息联网担心自己的私有财产暴露于大众眼前。
作为不动产统一登记制度的实施主体, 市、县级的登记工作是关键。如果这两级的机构和职责整合工作缓慢或滞后, 那么《暂行条例》就无法全面实施, 不动产统一登记这项重大改革在全国市县两级就无法具体落实。
3.2 不动产登记面临的法律难题
在法律层面上, 《暂行条例》的实施需要有相关配套的制度和法律来保障和辅助, 但在土地管理法、城市管理法、矿产资源法等法律方面, 存在与《暂行条例》规定不匹配的问题。此外, 对于农村土地的统一登记方面, 由于有些地方的登记方法不一致或标准不统一, 《暂行条例》的规定也存在很严重的问题。
4 总结
统一登记制度 第5篇
【摘 要】不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。本文阐述了不动产统一登记制度的模式及中国目前不动产统一登记制度现状，分析其与反腐的关系。
【关键词】不动产统一登记制度；反腐
Real estate can become a unified registration system corruption weapon
Li Xiu-ming
(Foshan, Guangdong Province, the center of the Housing Register Foshan Guangdong 528000)
【Abstract】Real Estate unified registration system can play a role in anti-corruption, anti-corruption but it does not become a weapon.This paper describes the model and the real status of a unified registration system of real estate registration system unified China now analyze its relationship with anti-corruption.【Key words】Real Estate unified registration system;Corruption
2013年11月20日，十八届三中全会后的会议上李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”； 2014年3月28日，由国土资源部、财政部等就九部门组成的不动产登记工作第一次部联席会议召开，提出将用3年左右时间，全面建立不动产统一登记制度。与此同时，在部分大中城市出现了豪宅、别墅等二手房“抛售”的现象，动辄降价几百万元以吸引买主。广州市番禺区某知名楼盘的二手房交易市场亦格外红火。在国家反腐力度不断加大的背景下，以上两种现象联系起来，很容易就引发人们的疑问：不动产统一登记制度能否成为反腐利器？ 本文将对此进行初步探讨。
1.什么是不动产登记制度？
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上的不动产等级制度主要有权利登记制、托伦斯登记制及契约登记制三种模式。而我国的不动产登记制度则体现为双重主义：兼有权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性。
1.1 权利登记制权利登记制又称“登记生效主义”或德国登记制（德国首先创立），指不动产物权的变动必须履行法定的登记形式才生效力的登记制度。目前权利登记制度为德国、瑞士、奥地利、匈牙利等国家所采用。权利登记制主要有以下几个特点：登记生效主义、实质审查主义、登记有公信力、登记具有强制作用、物的编成主义、登记不动产物权静的状态以及不颁发权利凭证。
1.2 托伦斯登记制托伦斯登记制又称“登记发证制度”或“地券交付主义”，指经实质审查，用政府所发的凭证确认产权以便物权移转的物权制度。该制度由澳大利亚托伦斯爵士设计提出，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于同年7月施行。托伦斯登记制度被澳大利亚所有的州、新西兰、英格兰、苏格兰、爱尔兰、加拿大大部分分省、新加坡、马来西亚以及美国科罗拉多、夏威夷等12个州采用。托伦斯登记制度有以下特点：登记不完全强制、实质审查主义、登记具有公信力、颁发权利凭证、登记机关负有赔偿责任、物的编成主义、登记土地的静的状态。托伦斯登记制度目前在立法技术上被认为是最好的一种。
1.3 契约登记制契约登记制又称“登记对抗主义”，或法国登记制（法国首先创立），指不动产物权的变动，经当事人订立契约，即已生效，但非经登记，不得对抗第三人的登记制度。目前，契约登记制为法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州以及南美一些国家所采用，中国香港地区也采用这一制度。契约登记制度有以下特点：登记对抗主义、形式审查主义、登记无公信力、登记非强制主义、人的编成主义、登记不动产物权动的状态以及不颁发权利凭证。
1.4 我国不动产登记制度：双重主义。
1.4.1 我国现行的不动产登记制度体现了权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性。这主要表现为，不动产权属变动的登记生效主义、兼有形式审查及实质审查、物的编成主义以及登记发证等方面。
1.4.2 我国不动产登记制度的登记生效主义体现在《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
1.4.3 我国不动产登记制度兼有形式审查及实质审查，体现为《物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：
（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。
（2）就有关登记事项询问申请人。
（3）如实、及时地登记有关事项。
（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
1.4.4 我国不动产登记制度物的编成主义体现为《土地登记规则》第六十条规定：土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装土地登记薄。宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。
1.4.5 我国不动产登记制度的登记发证由《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。
2.我国目前的不动产登记情况
（1）1978年改革开放以来，基于行政管理的需要，不动产的各类登记分别由不同的行政机关负责，形成了不动产登记领域“诸侯割据”的局面，持续至现在。然而，分散的不动产登记制度不仅不能满足现在市场经济的需求，甚至演变出滋生腐败、助涨房价等等社会问题，因此2014年初国土资源部、财政部等就九部门提出加快完善我国的不动产统一登记制度，以适应市场需求。
（2）我国涉及不动产登记的法律法规及规章制度不仅繁多，而且分散，处于较为混乱的状态。据不完全统计，自改革开放以来，我国涉及不动产登记的分散法律有11条、涉及不动产登记的分散行政法规有7条、涉及不动产登记的分散部门规章有13条，其中还不包含涉及不动产登记的各种横向及纵向的分散地方立法。
（3）此外，不动产登记机构至少包含了土地管理机构、房产管理机构、草原管理机构、林业管理机构、海洋行政管理机构、地质矿产管理机构、渔业行政管理机构以及水行政管理机构。不同的不动产登记机构单独建立不动产登记薄，形成了各式各样的登记薄；不同部门间信息互不相同，导致各种手续繁杂。我国的不动产登记涉及多个部门，不仅造成重复登记、资源浪费等问题，也致使申请人获得了五花八门的不动产权属证书。
（4）以广东省佛山市为例，本人在佛山市禅城区房屋登记中心工作多年，即便是公检法前来查询，本单位也仅能提供佛山市禅城区内的房屋登记信息，其他地区的房屋登记信息则无法提供，房屋登记信息十分分散。
（5）总体而言，我国目前的不动产登记制度较为分散，不便于申请人检索法律法规，难以维权；多头执法、各自为政，申请人难以取得登记；多机构管理，容易造成重复登记，浪费行政资源；登记资料分散，未能起到良好的公示效果，致使不动产登记的公信力下降。
3.不动产统一登记制度与反腐有什么联系？
（1）不动产登记的目的有两个：其一，公示不动产物权，保障交易安全，这可以称为物权公示目的；其二，借助于登记来对不动产交易实施监管，并为不动产交易征税、不动产规划等行政管理活动提供依据，这可以称为行政管理目的。其中物权公示目的，正是贪腐官员惧怕不动产统一登记制度的原因。
（2）近年房价飞涨，房产成为贪官受贿洗钱、增值保值的工具。贪官搜刮了不少油水后，最头痛的是如何将所贪财产隐藏不露，又能保值增值。在所有渠道中，炒楼、购置不动产显然是不错的选择。将非法所得转变成房产，不仅安全性提高，租金亦可观，还能享受房价飙升带来的快感，完全用不着担忧财产在通胀下缩水。每个贪官倒下，除持续刷新纪录的贪腐金额外，大凡都有多套房产的贪腐罪证一并罗列，在让人大开眼界的同时，又令人黯然伤神。浙江省药监局原局长黄萌有房产84套，原山东省副省长黄胜有房产46套，广东茂名原市委书记罗荫国落网后查获其有数十套房产，广东茂名市副市长杨光亮也有房产数十套，安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套，山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊有房产36套，上海房管局第一副局长陶校兴有房产30套，原杭州市副市长许迈永有房产25套，原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……以上数据让我们有理由相信拥有多套房产是贪官们的一大特色。就我国目前的不动产登记制度现状，若贪官们的房产分散在各个地方，那么登记记录必然分散，需要耗费大量的人力物力才能找出一个贪官手中到底有多少套房产。正是因为我国不动产登记制度的不完善，贪官们的房产才能如此隐蔽，不到事发的时候都不会曝光于众。
（3）一旦不动产统一登记制度得到完善与实施，房屋登记信息得到集中管理，不动产物权得到公示，必然能牵扯出一系列拥有多套房产的贪腐官员，起到反腐的效果。同时，通过严惩拥有多套房产的贪腐官员，起到杀鸡儆猴的作用，告诫其他官员严于律己，及时扼杀腐败的念头。
4.不动产统一登记制度能否称为反腐利器？
（1）习近平就任中共中央总书记以来，多次在重要公共场合谈到反腐倡廉。2014年1月22日，中纪委第二次全体会议上，习近平强调指出：要坚持“老虎”、“苍蝇”一起打，加强对权力运行的制约和监督，把权力关进制度的笼子里，形成不敢腐的惩戒机制、不能腐的防范机制、不易腐的保障机制。由此可以见，国家的反腐力度越来越大。不动产统一登记制度的完善的确有助于国家反腐工作开展，然而这一制度能否真的称为反腐“利器”仍是未知之数。
（2）不动产统一登记制度要称为反腐利器的一大前提是该制度得到完善并落实实施，然而实际操作存在诸多困难。目前涉及不动产登记的机构众多且各自为政，若要实现统一登记，如何协调各个机构的利益关系？统一不动产登记机构的成本能否控制在合理范围内？还有，推进不动产统一登记制度必然触及部分官员的利益，从而遭受各种反对之声，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等等阻力下，该项改革能否在各种阻力下坚持下去？此外，技术上的瓶颈也阻碍了统一登记的顺利推进。虽然从技术上看，住房信息录入、联网并不困难，但实际上，由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一，在实际操作中还是会遇到很多困难。
（3）即便不动产统一登记制度能到完善并实施，“反腐”只是其中的衍生品，该制度的最大目的依然是完善物权法，达到物权公示目的。而且，贪腐官员依然可以通过将房产转移到他人名下来规避风险。因此，不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。
5.总结
我国现行的不动产登记制度体现了权利登记制度和托伦斯登记制度的双重属性，虽然集中了两种制度的优点，但是目前我国的不动产登记制度无论是相关法律法规还是涉及机构都较为分散，资源难以集中且公信力不足。虽然完善不动产统一登记制度面临着成本高、各机构利益冲突及技术瓶颈等难题，但该制度的完善的确能使不动产权得到公示，从而抑制官员拥有多套房产的现象，起到一定的反腐作用。然而，反腐只是该项改革的衍生品，不动产统一登记制度并不能最大限度地抑制官员贪腐。因此，不动产统一登记制度能起到一定的反腐作用，但并不能成为反腐利器。
参考文献
统一登记制度 第6篇
【关键词】不动产；统一登记制度；实施问题；对策
一、前言
不动产统一登记制度登上历史舞台，是人类社会发展的必然趋势，通过制定和完善该项制度，能够更好落实《物权法》和保障部分人的合法权益，同时还能够有力的推动我国反腐倡廉进程，促进税收改革等工作的实施。但是，不动产登记制度在实施过程中，存在着诸多问题，对社会产生不良影响。因此，应进一步对制度实施问题和原因进行阐述，并提出合理的实施对策。
二、不动产登记制度的实施问题
不动产登记制度实施过程中，存在诸多问题，主要表现在以下方面：一是《物权法》的实施以来，明确规定统一登记范围、登记机构和登记办法，但仅仅停留在原则性的层面上，缺乏明确的方法规定，直至出现多头登记现象（国土、住建、林业、农业等相关部门都是登记部门），造成混乱。时至今日，《不动产登记条例》已出台，但各相关职能部门，因职能职责划分不明确，人员去留等多方原因，至使机构组合人员迟迟不能到位。二是重机构组合，未认真清理研究各职能部门流程再造，统一技术规范，新组合不动产登记工作团队存在各自为政的习惯。三是不动产登记工作人员的综合素质水平有待进一步提升。四是登记软件与登记业务要求不相匹配，造成登记项目缺损，给权利人造成损失，出现登记纠纷。五是登记查询制度相对不够完善，不能满足现状需求。
三、不动产登记制度不合理的原因
2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》进一步明确建立不动产统一登记制度，并明确各部门分工，但在实施中，仍存在以下不合理问题：一是行政主管部门之间因利益博弈，协调难度大，对统一登记管理工作带来阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新旧制度未能有效衔接。三是动产登记制度实施过程中，缺乏有效监督。四是不动产登记制度实施过程中，国家未能及时建立统一信息平台，与住建、林业、农业、公安、民政等相关部门未实现信息共享，登记机构审查难度加大，尽管国家规定不允许在办理登记中出现相关证明，但为登记机构为减少登记纠纷，仍存在要求权利人提供必要证明，且因未实现信息共享，仍存在权利人重复提交申请及相关资料。五是制度规定与登记机构权利责任不相匹配，如：继承房屋登记由登记机构审查继承人，一是工作量大；二是登记机构如何把控怎样调查继承人，一旦调查有缺失，出现登记错误难承担责任等问题。
四、新形势下不动产统一登记制度有效实施的对策
新形势下，完善不动产统一登记制度尤为重要，有利于推动我国法律体系的发展进程。
1.完善不动产统一登记法律体系
在完善不动产统一登记法律体系时，应对法律体系加以科学合理的设计，形成多层级的体系，有利于推动该制度的实施进程。一是围绕《物权法》相关规定，针对不动产登记专门制定《不动产登记法》，为登记工作提供明确的规范。该法律中，应针对不动产登记的范围、机关、程序、相关人员责任、登记方式、信息查阅等方面进行明确规定，保证不动产登记的有效性。二是对现行的相关法律进行整理，消除与《不动产登记法》脱节或冲突的法律条例，以达到消除法规矛盾的目的，保证法律权威性，促进社会交易活动的深入开展。三是制定不动产登记配套的行政和地方性法规，使其更具法律效力。四是在立法允许的范围内赋予相关部门完善系列法规或规章等。
2.完善相关配套设施
新形势下，我国不动产统一登记制度的完善，建立在立法、司法、执法基础之上，具有法律效力，且与各项规章制度之间有着必要的协调性。要保证不动产统一登记制度的有效实施，应完善相关配套设施，使不动产统一登记制度趋于规范化。
一是加强不动产登记管理部门硬件建设，并构建信息联网系统，使不动产登记信息能够保持高度共享性。以房地产信息联网系统为例，从2010年起，个人住房信息系统、保障性住房信息系统、住房公积金监管系统等加以整合，构成有效的联网系统，实现不动产登记信息的高度共享，既提高不动产登记管理的水平，又为我国不动产登记信息联网系统构建提供可行的经验。
二是提高不动产登记部门人员准入门槛，力求工作人员能力素质水平的达标，对提高工作效率和质量发挥着重要作用。通过提高行业准入门槛，有利于组建一支高素质队伍，并减少登记信息失误等问题，维护人民的财产安全。
三是加强登记中有效监督，设立相应的赔偿储备金，对登记部门人员给予规范性引导，从根本上提高其工作效率。
四是加强提供登记软件公司登记政策水平培训，力求开发软件符合登记要求，并对软件公司信息管理安全问题用法的形式予以明确。
五、结论
不动产统一登记制度的有效实施，能够维护财产所有人的合法权益，同时对推动反腐倡廉进程发挥着重要作用。通过不动产统一登记制度的实施实践可知，存在一定问题，对其原因进行分析后，作者从两方面提出促进不动产统一登记制度有效实施的策略：一是完善不动产统一登记法律体系；二是完善相关配套设施，为该制度有效应用营造良好的环境条件。
参考文献：
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作者简介：
分析我国不动产统一登记制度的建立 第7篇
受我国经济体制的影响, 我国房产行业与政府的关系越来越密切。随着登记制度的实施, 我国在房产方向成多元化和底层化发展。在经济发展的带动下, 越来越多的人参与到房产买卖中。由于我国在法律上对产权概述不全面, 导致房产登记不统一, 房产登记程序不科学。因此, 在不动产统一登记方面显现出不足, 也不能对产物权有很好的界定。在我国目前的登记制度下, 登记部门工作量大, 时间紧迫, 工作种类过多, 因此, 导致我国的不动产统一制度没有起到好的带动作用, 使我国处在现有经济发展缓慢的状态下。另外, 从登记内容的查阅上看, 现如今的社会不动产变动公示也呈现出一定的客观性。
1.1 不动产登记范围比较混乱。
我国在不动产登记范围上有很大的混乱性。除了国有土地、集体土地外, 我国的不动产还包括房屋所有权。因此, 由于其范围大覆盖面广, 在登记时对名称的界定都需要细心斟酌。随着不动产登记的普及, 不同的不动产形式需要办理不同的不动产证书, 因此, 在不动产实施中经常感到混乱, 使其不能有效的促进经济发展。
1.2 不动产登记的规则体系比较混乱, 各自为政。
我国对不同的不动产形式进行不同的登记制度, 这不仅使不动产登记制度的贯彻落实不够充分, 也使来办理登记的人感到程序复杂。由于我国在不动产登记制度上实行时间较短, 因此在未来还有很大的发展空间。我国在实行不动产统一制度过程中, 必须不断的完善和创新, 要充分利用好科学化技术使不动产登记形式更加有规律。
1.3 不动产登记机构分散。
由于我国不动产登记涵盖范围广、种类多, 导致我国的土地行政部门工作多、责任大。因此, 根据不同的不动产登记项目应该建立不同的登记部门, 这样既能使各个部门分工明确, 也使登记程序有所简便。对不动产登记进行分散管理, 不仅使各个部门的工作量有所降低, 也使政府土地部门的工作效率大大的提高了。因此, 分散的登记机构不仅使登记更加容易, 也使不动产登记的障碍得到有效的减小。
2 构建统一的不动产登记制度
不动产统一登记制度的建立是我国经济发展的必然趋势。不动产统一登记制度应解决的主要问题, 一是登记范围, 二是登记机构, 三是登记程序和登记办法。随着经济的发展, 土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用, 各种空间的利用权也应获得法律确认。因此, 建立统一的不动产登记制度十分重要。
2.1 应该尽力以土地登记为中心的登记制度。
我国的物权制度比较明确, 土地作为一种比较典型的不动产形式, 需要经过法律的确认而得到保护。另外, 土地上的房屋具有较强的多样性。需要根据已有工作的形式和工作的状态来对土地的使用权进行明确。不断对土地登记制度进行完善, 按照科学的登记程序, 到制定的登记机关来办理登记行为。还需要将这部分法律进行改进。我国在不动产统一登记制度中所缺少和不足的是法律对不动产登记制度的保障。在我国改革开放以来, 法律逐渐融入到社会各个领域, 法律不仅是我国对人民利益进行维护的有效手段, 也是阻止违法行为发生的重要方式。不动产登记的主要内容是对土地的所有权证明, 因此不动产统一登记制度应该贯彻落实以土地登记为中心的登记方式。
2.2 建立不动产统一登记机构, 减少流通障碍。
现如今的统一登记机构的设置需要进行高效的改革, 从实际的工作中可以看出, 典型的三种模式为机构合并、机构单设、集中办理等等。从第一种情况上看, 就是将涉及不动产的各种相关部门进行合并, 统一办理不动产的手续。从现如今的实际情况上看, 房屋和土地就可以归结到统一个部门当中。从第二种模式上看, 机构单设模式就是对相对比较独立的不动产进行统一登记, 将其视为统一不动产登记。但是, 在具体的实施过程中会出现不同方面的问题, 设置不动产登记的机构比较简单, 要做好诸多的前置工作, 要对各种数据信息进行记录和整理, 同时还需要对土地登记的相关内容来进行整理, 并且对具体的的内容进行核实。这种情况下会造成大量的资料和资源的浪费, 也会给日常的不动产登记工作带来一定的影响。第三种模式就是在进行集中办理的模式实行的过程中, 需要设置专门的管理中心结构, 在进行不动产管理的过程中, 严格按照科学的顺序来对相关的提议进行审批和核实, 然后根据工作的需求以及管理的需要来进行最终的不动产登记和管理, 这样不仅可以解决人们生活中关于不动产的各类矛盾, 还能够提升不动产管理部门在人们心目中的形象。
通过以上不动产的管理模式可以看出, 不动产登记是政府以服务为中心, 在对不动产进行登记的过程中不断发展和改进, 使其更加完善的过程。为了使不动产登记制度更加合理化, 对工作人员的要求也很重要。在不动产登记工作中, 不仅要求工作人员熟练掌握不动产登记的专业知识, 也要求工作人员在登记过程中操作规范, 较高的职业技能和文化素养是不动产登记人员所必备的条件。因此, 我国要想使不动产统一登记制度更加完善, 在工作人员的选择上也要严格按照要求筛选, 争取从不动产登记的各个环节都加以改善。
2.3 对不动产的登记程序和登记办法进行改进和完善。
首先, 要提升登记程序的法制化趋势。具体来说就是在程序形成的过程中对程序的设置、主体等进行规范, 尽量减少重复的现象出现。同时还应该对登记步骤进行明确地规定, 对现行的法律制度进行总结和参照, 严格按照以下几个步骤来进行:申请, 申请受理, 缴纳费用。审查, 公告以及核准登记, 颁发证书。立卷归档等等。从不动产的公告上可以看出, 公告权只适应于固定的登记类型。其次, 要对不动产登记的办法进行优化和改进, 参照我国已有的物权法来明确不动产登记的范围、名称等等。并且对这些内容进行统一的规定, 同时对其进行严格地法律规定。不动产登记模式也应该进行完善和优化, 但是要尽量避免出现登记形式一刀切的现象出现。在法律法规的制定上要做到公正、公开, 不能由政府部门自行决定。
结束语
不动产统一登记制度, 不仅促进了我国的经济发展, 也为我国的房产事业发展奠定了很好的基础。在我国建立不动产制度的较短时间内, 虽然出现了很多不足之处, 但在未来的发展中, 我国的不动产制度发展空间较大, 能够更加完善。因此, 为了我国不动产登记制度的长远发展, 必须建立健全的法律保护机制, 在实际工作中, 对登记程序和制度进行不断的完善和改进, 使我国的不动产登记制度为国家经济建设增加动力。
摘要：不动产统一登记是我国产权管理体制的重大改革。该制度的建立不仅使我国在不动产权上予以公示, 也使我国的房产交易更加安全。由于我国的不动产统一登记制度建立的时间较短, 因此在实施上还有很多不足。随着我国的房产交易越来越普遍, 建立统一的登记制度是时代发展的必然产物。因此, 本文就我国不动产统一登记制度的建立来进行分析。
关键词：不动产,统一登记制度,保护机制
参考文献
[1]郭铁栋.论我国不动产统一登记制度的建立[J].科技与企业, 2015 (12) .
统一登记制度 第8篇
一、不动产统一登记的重要作用
(一)不动产登记是一项国际通行的基本物权制度,是完善社会主义市场经济体系的重要内容
当前,发达国家都建立了较为完善的不动产登记制度,为市场经济发展奠定了产权基础。我国自上世纪末开始实行住房制度改革以来,房地产等不动产也逐步走向市场化,不动产市场交易的核心是权属,不动产登记是确认权属的法律依据。因此,明晰不动产物权是市场经济的前提和基础, 只有实行不动产统一登记,避免重复登记、交叉登记等现象,才能确保不动产权属清晰,保证不动产登记的公信力和公示力,为市场经济保驾护航。
(二)实施不动产统一登记有助于保护公民合法权益
实施不动产统一登记,通过建立完整、准确的不动产信息查询平台,实现不动产信息公开、透明, 能够为不动产交易提供准确的不动产产权信息,减少伪造证件、诈骗等违法现象,避免不动产交易双方的损失,保证不动产交易安全和产权人的切身利益。
(三)实施不动产统一登记能够提高政府行政办公效率,降低社会成本
通过推行不动产统一登记,一是可以减少办公行政人员,能够最大限度地整合资源,减少政府的行政成本。二是通过整合登记机构和职能,将过去需要到几个部门分别办理的程序精简为“一站式”服务,减少办证环节,大大节省社会公众的办理时间,有利于提高企业、群众申请和办理不动产登记的效率,节约时间成本和经济成本, 进而实现政府和社会的双赢。
二、不动产登记制度实施现状
根据国土资源部制定的不动产统一登记时间计划表,2015年要完成统一登记制度的实施过渡,2016年在全国全面实施统一登记制度,最终于2018年运行不动产登记信息管理基础平台。但是国土资源部不动产登记局公布的数据显示,截止到2015年3月, 全国300多个地市、2800多个县市区中,只有50个左右的地市完成了不动产登记职责整合,而县市级仅有4% 完成了职责整合。 当前的工作进展主要体现在以下方面。
(一)不动产统一登记制度的制度酝酿
2007年,《物权法》明确规定 “国家对不动产实行统一登记制度”。从制度层面提出统一登记, 但并未进行实质性规定。2013年十八届三中全会明确提出实行不动产统一登记的要求,直至2014年11月《不动产登记暂行条例》公布,完成了不动产统一制度初步建设,基本确定不动产统一登记的范围和基本内容。
(二)不动产统一登记制度完善
统一登记制度涉及的内容多、 范围广、利益重,故此,单一的《不动产登记暂行条例》并不能满足实际工作的需要,因此2015年以来,国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》以明确统一登记相关细节;发布《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》以推动基层制度和机构改革;发布《不动产权籍调查技术方案(试行)》以确定不动产调查相关规程和原则;发布 《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》以保证统一登记行政管理和市场经济有效衔接;发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》以推进不动产登记信息管理。
(三)不动产统一登记制度试点实践
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行,同时在徐州我国颁发了第一本不动产权证书, 此外还有四川泸县、山东青岛市、 重庆长寿区同时作为试点进行不动产统一登记。制度实行过程中, 原不动产证书依旧有效,不强制换证,将会出现不动产证书多样、 新旧版证书并存现象。
总体来看,不动产统一制度的整体进度要缓于时间计划表,即使在短时间内,国土资源部频频推出诸多相关辅助性政策,不断借由行政效力加快推进速度,但效果并不明显,各地方区县级制度推行依旧缓慢,可见在实际工作中存在诸多困难。
三、我国不动产统一登记制度实施过程中的阻碍因素
不动产统一登记的目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。由于不动产统一登记的实施会涉及到诸多部门的职责整合、利益划分,是一项复杂庞大的系统工程,在具体的推行过程中面临诸多阻力,主要包括以下几方面。
(一)法律层面
不动产登记涉及到社会公众的切身利益,关乎财产安全、房地产市场稳定,必须要有完善的法律法规作为依据保驾护航,但是相关政策法规在出台过程中遇到诸多困难。国务院原计划要求在2014年6月底之前出台《不动产登记条例》,但是一直推迟到2014年11月20日才正式颁布《不动产登记暂行条例》。《不动产登记暂行条例实施细则》到目前为止仍未出台, 这些无不说明在法律层面存在诸多争议。
一方面,虽然我国早在2007年就出台了《物权法》,从2014年陆续出台《不动产登记暂行条例》 和《不动产登记暂行条例实施细则 (征求意见稿)》,但是仍不够完备, 还缺少更具指导意义的登记办法, 细化各类登记的具体要求和依据。
另一方面,当前不动产登记相关法律冗杂,如《土地管理法》《土地登记办法》《房屋登记办法》《海域登记办法》《森林法》等诸多法律分别为各类不动产登记提供依据,但同时也造成登记依据不一致、登记内容重复等问题,也给工作实际操作带来困扰。
(二)组织层面
我国不动产登记长久以来一直处于多头登记状态,较为混乱, 负责各类不动产登记的机构就有六家之多,各部门在其领域内各自形成稳定的利益体系。登记收取的费用占各部门财政收入的较大比重,一旦实施统一登记,各部门原有的这部分收入将被重新分配。 由于地方政府不愿配合,最终导致不动产登记形成碎片化现象。
(三)操作层面
有数据显示,仅土地和房屋两类登记就各自拥有30万相关行政人员,如果增加森林、海域等登记人员,涉及的人员数量将更大。实行统一登记后,登记程序简化、工作岗位减少,必然会有大量人员闲置下来,如何安置这些人员也是政府需要考虑的问题。另外,统一登记后,不论选用哪部分登记人员, 都会出现对其他登记类型业务不熟的问题,能够让这部分员工全面掌握新的登记要求必然要进行大量的岗位业务培训,将是不小的行政成本,也形成一定的实施压力。
(四)技术层面
1.不动产单元划分难
《不动产登记暂行条例》规定不动产登记单元为宗地和宗海,以这两者为基础登记其他定着物的所有权、承包经营权、抵押权等相关物权,不动产登记的核心内容主要包括不动产的权属、面积、界址, 不论是面积还是界址都取决于不动产登记单元的划分。因此,明确不动产登记单元的划分成为实施不动产统一登记的重要技术环节。 虽然《不动产权籍调查技术方案 (试行)》已出台,但是在实际的登记单元划分中存在诸多技术难题没有涉及,例如宗海划分时,面临涨潮与落潮时海面与地面交线不一致的问题,容易在使用过程中引起纠纷。另外由于监管不严等诸多原因在广大农村存在大量超标准建房现象,当前的主要做法是按照现状记录面积和界址,但是实际上并不能确认宅基地的合法界址, 无法确定哪部分属于超标面积哪部分属于合法面积,这也将给今后权利转移留下隐患。
2.不动产基础数据整合方面困难较大
一方面,不动产登记信息平台各地不统一,需要攻克技术难关。 长期以来,全国各省市土地、房屋等不动产登记基本各自为政,各地多数自主研发登记信息平台和数据库,在登记内容、登记数据存储等方面也不尽相同,如何实现地区间的数据库兼容和数据的转换则需要计算机技术方面的突破。
另一方面,在不动产调查测绘过程中,各地采用的基础标准不同,有地方采用2000国家大地坐标系为标准,也有地方依然使用1980国家大地坐标系为标准。 另外,各地测量精度要求也不尽相同,这就造成测量结果不同,使得最终在信息平台搭建和数据汇总过程中出现更多问题。
(五)社会意愿方面
当前,社会公众对不动产统一登记作用的认识普遍存在两种观点。
一是反腐作用,不动产统一登记后,通过信息公开虽然能够有效震慑部分腐败官员,降低腐败机会,但是与广大社会民众自身关系并不密切,多数民众较为莫然。
二是不动产统一登记的实施是为房产税征收做铺垫,然而征收房产税对民众尤其是拥有多套不动产的民众而言,更是加重自身经济负担,故而支持者不多。
这两种观点表明,民众对不动产统一登记制度的认识还较为肤浅,既得利益者则担心统一登记后开征房产税会对自身更加不利,因此,社会公众意愿方面存在部分阻力。
四、加快不动产统一登记制度推行的举措
不动产统一制度的实施是利国利民的改革举措,符合社会经济发展要求,必须从各方面确保该制度能够稳妥推进,为减少改革实施的阻力,建议从以下几方面给予支持。
(一)完善相关法律和组织建设,为不动产统一登记提供基本保障
一是全面完善不动产统一登记的法律体系。虽然《不动产登记暂行条例》等专项法规已经出台, 但是与原《土地管理法》等法规的相关内容有所冲突,为此,加快相关法律法规的修改进度,继续完善统一登记相关规程,才能使不动产统一登记有法可依。二是加快基层不动产统一登记机构整合,克服原登记部门间职能重合、人员重叠等现实问题,推进区、县级行政部门统一登记机构的成立和职能划分, 为不动产统一登记实施提供组织保障。
(二)加强舆论宣传,引导社会公众正确认知不动产统一登记制度
一直以来,多数人认为不动产统一登记以反腐、征收房产税为目的,引起部分社会成员对该制度执行存在抵触心理,不利于社会各界全面配合统一登记推广。以广播、电视、宣讲等多种形式开展不动产统一登记知识普及活动,尤其针对基层百姓和农民群体,使广大群众正确认识不动产统一登记的目的和意义,积极宣传统一登记制度实施后可以有效提高行政效率、降低行政成本。同时,搭建统一登记信息平台实现信息共享后, 能够降低不动产交易的市场隐患, 有助于维护不动产交易者利益,提高百姓维权意识,从而更好地配合不动产统一登记制度的推行。
(三)提高科研投入,解决登记过程中存在的理论与技术难题
一是积极学习借鉴国外先进管理经验和理论研究,将德国等近似我国登记模式的精华内容有效引入我国不动产登记制度建设中, 打破制度制定过程中理论依据的瓶颈和制约,加快制度完善进度。 二是鼓励国土资源行政主管部门与高等院校、网络技术企业等相关行业广泛合作,集中优秀人才共同攻克技术难题。由于行政主管部门日常行政性工作繁多,缺少时间精力进行技术研究,可以将技术要求以科研课题的形式进行立项并提供科研经费,由高等院校提供专业的师资人才进行研究, 并吸纳网络技术企业提供技术,由三方共同攻克技术难题。
(四)加强专业人才的培养,为不动产统一登记奠定实施基础
一是在高等院校开设不动产登记专业,培养不动产统一登记所需的不动产产权产籍、不动产测绘、不动产调查、不动产交易、不动产权属确认等岗位技能和法律法规的专业人才。二是对原有工作人员广泛开展不动产统一登记培训,提高现有工作人员的工作能力和综合素质,为全面推行不动产统一登记打下基础。
(五)深入总结现有登记制度和实际工作的不足,降低不动产统一登记实施后续隐患
当前不动产登记过程中,存在较多问题,如经常出现由于登记申请人、登记机关行政人员等多方面主、客观因素造成登记错误的现象,不但严重损害相关权益主体利益,也容易引发社会矛盾。必须实施严格的实质审查登记制度以保障登记信息的准确,并建立完善的不动产登记错误损害赔偿制度, 以支付登记错误造成的经济损失, 避免统一登记实施后出现登记错误难以解决的行政难题。
参考文献
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统一登记制度 第9篇
鉴于此, 通过对比两大法系主要国家诉讼是如何启动的?制度表象蕴含的效力及原理又是什么?这一原理可否助益于我国立案登记制度的完善?因此本文遵循, 域外制度概括———原理分析———本土化制度构建的逻辑理路, 梳理立案登记制度。
一、域外制度概括
在民事诉讼中, 根据不告不理和处分原则, 各国法律规定公民都能够自己决定是否启动诉讼来保护自己的权益不受侵害。法院不能主动地开始诉讼, 只能被动地接受。正如古罗马的法谚所言, 没有原告也就没有法官5。审判权的启动必须是被动的, 各国对于当事人诉讼立案都有不同的规定。
英国。英国新民事诉讼规则于94年4月开始实行。按照英国新民事诉讼规则第7.2条, 法院基于原告之申请签发诉状格式时, 为诉讼提起, 法院完成案件的受理6。提起诉讼的方式统一为诉状格式。《英国民事诉讼规则》第16.2条是诉状格式的具体要求: (1) 原告主张诉讼请求的性质; (2) 明确原告诉请求的救济; (3) 如果原告提起给付金钱之诉, 应载明请求额 (4) 载明有关诉讼指引规定的其他事项。由此可见其内容涵盖诉讼请求, 救济以及诸如当事人的自然状况, 受诉法院等有关诉讼程序的规则。法院只对当事人的起诉, 即起诉状是否符合格式要求进行形式审查。
美国。美国联邦民事诉讼规则第3条规定, 民事诉讼以原告向法院提交起诉状开始7。《美国联邦地方法院民事诉讼规则》第8条规定: (1) 简明扼要地向该法院陈述起诉的理由及依据; (2) 简明扼要地说明当事人有权使其请求获得司法救济; (3) 诉辩人所要求获得救济判决的请求。其涵盖了诉讼请求, 事实救济等, 由此可见起诉状只需通知被告关于原告的诉讼请求的内容及相关事项即可。基于当事人进行原则, 原告将诉状提交法院后, 还必须由原告将诉状连同法院的传票一起送达给被告, 法院对当事人的起诉不会进行实质审查。
德国。德国民事诉讼法第261条第1款规定:诉讼案件于起诉后即发生诉讼系属。诉讼系属, 即因诉的提起, 在特定的当事人之间, 就争议的民事权利和法律关系, 受有管辖权的法院审判的状态8。一般而言, 原告提起诉讼状时, 即诉讼系属发生之时。《德国民事诉讼法》第253条, 包含了各方当事人和起诉的法院, 诉讼请求以及法律依据。德国实行强制律师制度原被告皆要求有律师代理, 法院在立案后向被告送达诉状之后, 诉讼在法律上才算正式开始, 即进入实质审理阶段。
日本。诉讼以原告进行起诉开始, 并系属于法院9。起诉以向法院提交诉状为原则, 在日本起诉状记载的事项分为必要记载事项和任意记载事项, 欠缺任意记载事项, 起诉状照样适法, 欠缺必要记载事项起诉状不产生起诉效果。其中必要记载事项: (1) 当事人或法定代理人; (2) 请求的宗旨和原因。经法院受理诉状, 审判长对其进行形式上的审查, 将诉状副本送达被告而完成整个过程。
二、域外制度原理分析
一切制度都是在历史中存在过的, 只是后世再次发现而已。大陆法系的民事诉讼法源自于罗马法, 英美法系的民事诉讼法脱胎于日耳曼法。无论是大陆法系还是英美法系诉讼或裁判包含着“事实”要素与“规范”要素。罗马民事诉讼的特征就是从规范出发来推导出事实从而把握诉讼进行即规范出发型诉讼, 这种构造影响了大陆法系的民事诉讼法, 当实体法规定的权利难以实现或遭到了损害时, 公民向法院提起诉讼。实体法上的权利人, 义务人延伸到程序法上成为诉讼的双方, 诉讼采用两当事人对立主义。从德国民事诉讼法, 以及在日本民事诉讼中可以看出起诉除产生一般效果外, 还对法院, 当事人及诉讼标的的确定, 权利保存, 权利扩张, 权利强化的效力产生一定的效果。由此可以看出, 对于不直接涉及实体权利的程序问题, 由法院直接依职权决定。对于实体问题, 则直接排除法院的干预。而立案要件的审查属于程序性问题, 法院会积极性的介入。立案要件即所谓的起诉要件, 起诉要件与诉讼要件的区分, 即起诉要件是法院受理该案件的必然结果, 如德日, 诉状的完整及将诉状送达被告。起诉要件欠缺则不会启动诉讼程序, 但诉讼要件的欠缺并不会影响诉讼的成立和案件的进一步审理, 因为其只是案件判决所需要的条件。
日耳曼的裁判和诉讼规则, 首先存在事件, 裁判者从中发现法。从事实出发来把握诉讼即事实出发型诉讼, 这种构造影响了英国乃至美国, 当发生侵害事件后, 公民即向法院提起诉讼, 法院通过对事实的探究, 发现应有的权利。诉讼的对象即为事件本身, 只有当事人对事实本身更加清楚, 诉讼只是当事人私人的事务, 由当事人自己主导, 因此将诸如程序问题在内的起诉要件交由当事人自行处理, 比如美国由原告将诉状连同法院的传票送达被告, 法院不依职权送达且对于不具备诉讼要件而驳回起诉, 也是依当事人申请进行的, 仅由法官作出裁决。
三、本土化制度构建
(一) 本土模式分析
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 (以下简称:司法解释) 第208条规定:“人民法院接到当事人提交的民事起诉状时, 对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定, 且不属于第一百二十四条规定情形的, 应当登记立案……”其中《民事诉讼法》 (以下简称:民诉) 第119条10, 第121条○11, 通过司法解释第208条的规定, 可以看出其目的是试图用民诉第121条起诉状所记明的事项来印证民诉第119条的起诉要件。民诉第119条的起诉要件却含有实体性条件, 而民诉第121条的起诉状记载的事项只是法院需要审查的程序性条件。将实体性条件通过程序性条件来实现, 或者说用程序性要件来印证实体性条件, 这无疑将起诉要件与诉讼要件混同, 或者说将实体审判提前了。民诉第119条第1款:原告是与本案有利害关系的公民法人和其他组织。其一、案件中, 原告是否与本案有利害关系, 或者说是否具有实体法上的权利义务关系, 本就应当在审理中才能得到确定, 其二、新民事诉讼法修改后增加了多种新型诉讼, 在一些案件中当事人本就由法律拟制如公益诉讼, 财产代管人参加的诉讼, 当事人并非与案件有利害关系, 若对其进行审查是否具有利害关系则必然不能进入到诉讼当中去。第二款, 有明确的被告。司法解释209条原告提供被告的姓名或者名称, 住所等信息具体明确, 足以使被告与他人相区别的, 可以认定有明确的被告。也就是说只要确定有被告即可, 至于被告是否适格并非在立案阶段审查。在日本, 职业, 年龄, 住址属于任意记载事项。而当事人作为必要的记载事项须是特定的本人, 不能与他人混同, 写明其姓名, 名称, 商号但不要求像户口薄那样事无巨细。在这一点上《关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理问题的批复》规定:“……原告因客观原因不能补充或依据原告补充的材料仍不能确定被告住址的, 人民法院应当向被告公告送达诉讼文书。人民法院不得仅以原告不能提供真实准确的被告住址为由裁定驳回起诉或者裁定终结诉讼。”只规定了住址, 应扩大至职业、年龄等其他非必要记载事项上。第三款, 有具体的诉讼请求和事实, 理由。在日本需要记载请求的宗旨和原因, 所谓请求的宗旨是指原告在诉讼里的请求以及所要请求的内容, 也就是诉之声明, 也就是我国通说所谓的诉讼请求。而所谓的请求的原因, 即原告提出的诉讼请求所依据的法律基础。在美国并不要求, 对法律基础, 即诉讼原因的陈述, 只要简明扼要地说明当事人所要求的诉讼请求及事实。对方能够知道原告向其起诉的是哪件事即可。不能因为不知法而将拒人门外, 法律的适用本就是法院的任务。尤其在我国尚未推行强制律师制度, 对公民尤其是非法律专业的公民要求其在纷繁复杂的法律条文中找出准确实体法律作为起诉的依据, 是不现实的。
如果说民诉第121条的前三款可以反映出起诉条件的前三项, 那么民诉第119条第4款是无论如何也不能反映出来的, 且其本身又只是实体审查的范围民诉第3条:“人民法院受理公民之间, 法人之间, 其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼, 适用本法的规定。”第3条以封闭式的立法规定了法院的受案范围, 然而随着社会的发展, 大量的新型民事纠纷出现, 如公益诉讼等仅仅比照民诉第3条进行程序上的审查已经难以判断。只有在立案之后, 对其进行实质审查才能明细是否由法院主管。另外, 管辖并非只是程序问题, 但在具体案件判定的时候就不可避免的涉及实体法律关系, 如原告为了获得对自己有利的法院管辖, 而变造或伪造协议中的管辖条款以达到目的, 此事对实体问题的审查是有必要的。法谚:法院不得拒绝裁判。民诉36条:“对不属于本院管辖的, 应当移送有管辖权的法院……“可以看出将管辖权作为立案登记的条件是毫无意义的, 在日本, 原告向没有管辖权的法院提起诉讼, 若法院驳回诉讼, 则会对原告产生另行起诉的费用和其他诸如丧失时效中断等利益的危险。因此日本民事诉讼法规定, 在原告向非管辖法院提出诉状后, 可以在该法院产生诉讼系属, 并将事件移送至管辖法院。对于民诉121条第4款规定, 起诉状要记明, 证据和证据来源, 证人姓名和住所。证据是用来自己提出的诉讼请求。而证据的提出是在举证期限内提出的。根据司法解释99条:”人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限……“而审理前的准备阶段是在民事诉讼程序中的立案阶段之后。那么民诉121条第4款的规定所起的作用与举证期限的作用重复, 或者说提前实现, 然而当事人因客观原因提供证据有困难的或法院认为需要由人民法院调查收集的, 以及逾期提供的新证据。在立案阶段如何在起诉状中反映?法律不能强人所难。
(二) 本土化建构
立案审查是否合理, 是纠纷能够进入诉讼的关键, 是当事人诉权能否实现的关键, 是司法改革与完善的关键。原有的立案审查制度已经不能满足司法实践的需要, 通过对比两大法系主要国家的立案登记制度以及我国目前立案登记的现状。对民诉法第119条及121条进行统一梳理, 将实体性条件从程序性条件中剥离出去, 将剩下的程序性条件作为立案登记的条件, 即起诉要件。由法院作出程序性审查, 真正告别立案难的问题。
民诉第119条作为起诉要件只需1、有明确的当事人2、有诉讼请求和事实。相应的起诉状记明的事项也只需1、原告的姓名, 法人或其他组织的, 名称, 法定代表人或主要负责人的姓名2、被告的姓名, 法人或其他组织的名称3、诉讼请求和所根据的事实。同时将职业、年龄、住所等作为任意记载事项, 在司法解释中另行规定。那么只要符合以上条件, 在缴纳案件受理费用之后即可登记立案。
立案登记制度实行之后, 人民法院“案多人少“的矛盾将更加突出。正如张卫平教授所说:不能因为少数问题的繁琐, 却放弃整个司法改革。因此, 在考虑改革我国民事诉讼立案登记制度的时候, 应当认识到民事诉讼的整个程序应当是作为一个整体在设计时进行考虑的○12。或许正是这种制度的转变, 将会倒逼法院审判方式的革新○13, 发挥审理前准备阶段的案件分流功能, 完善案前证据交换功能等制度。立案登记制度, 还只是刚刚落地, 是理论先行于司法改革实践的产物, 能否生根发芽, 开花结果, 还要在理论上、实践上进行摸索。但可以肯定的是, 立案登记的实行将会是司法独立的一块敲门砖, 也必将推动司法的改革与完善。
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统一登记制度 第10篇
一、不动产登记制度的发展历史
不动产登记即经权利人申请, 国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之, 不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记[1]。
在西方社会, 罗马法经历了由拟诉弃权到占有转移的变化历程;日耳曼法建立了类似制度即:土地所有权发生转移时, 所涉及双方当事人须在证人见证下订立契约, 同时仍需具备交付行为, 两者缺一不可。直到十八世纪, 受制于经济发展的强劲需要, 法国等西方国家开始恢复了土地抵押权等级制度。
而在中国出现了不同的发展路径, 在民国之前样式繁杂的“登记”制度, 主要是为了满足封建王朝对税收的渴望以及对人民流动性的控制, 仅在极小的程度上体现出公示的作用。换而言之, 民国之前我国不存在实质意义上的现代登记制度。新中国成立后, 我们错误的将登记作为行政管理的职权划归行政机关所享有, 而未能将其视为私权保护领域的一种公示方法, 导致了极其复杂的登记制度。
二、不动产登记制度的现状及原因分析
2007年颁布实施的《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。“, 但至今已6年有余, 实践操作层面的相关配套措施迟迟难以出台, 造成法律实施难的困境, 多头登记现象 (土地及建设用地使用权的登记由土地管理部门管理;林木及有关林木所有权的登记由林业管理部门管理;房屋及其产权登记由城建部门管理) 难以有效破解。大体现状如下:
(一) 不动产登记制度的现状
1. 不动产登记的法律效力与登记机关不统一。
从现存世界状况来看, 德日及我国台湾等多数国家和地区均制定了统一的不动产法, 建立了统一的不动产登记制度。但反观大陆, 《物权法》仅仅做出原则性规定, 未制定统一的不动产登记法。现行的单行法律、法规规定缺乏整体协调和统一性, 既不系统, 又互相交叉重复甚至冲突。而且各部门之间的“多头登记”现象也使得登记主管混乱。
2. 缺乏登记主管机关的过错赔偿责任制度。
纵观各国法律, 对于因登记主管机关的登记错误而给当事人造成的损失, 各国法律一般都设有登记机关的赔偿责任制度。这不仅有利于提高登记机关的行政效率和行政质量, 也有利于防止登记机关及其工作人员恶意损害当事人利益的恶性事件的出现, 即兼具事后救济和事后监督的职能。
3. 登记查询制度不健全。
依据不动产登记的公示功能, 其主要目的即保护权利人的合法权利和交易安全, 保护第三人能够通过登记机关的登记薄来判断物权的基本状况;此外也为房产税、遗产税改革甚或官员财产申报监督制度提供基础性保障。我国现存的土地登记查询制度和房产登记查询制度无法满足现实状况的需要。
(二) 不动产登记制度的不合理发展的原因
1. 各相关行政主管部门间”利益“博弈, 难以协调。
如上所述, 多头登记的状况下, 不动产的各组成部分其行政主管部门不愿割舍利益, 足见统一登记的难度。这必须依赖于我国大部制改革的大趋势, 由国务院从机构改革和职能转变的角度出发, 进一步理顺各机构职能分配, 进而实现统一登记。
2. 监督机关监督不力, 法律、法规之间冲突明显, 未能和谐统一。
继《物权法》颁布后, 其余相关法律、法规未能达到与之协调, 糟糕的是各相关部门相继出台有利于本部门的登记条例, 如国土资源部于2008年颁布实施的《土地登记办法》, 住房和城乡建设部于2008年颁布的《房屋登记办法》等都是对不动产登记这块“大蛋糕“的抢夺。
此外, 虽然是新法优于旧法, 但在新旧法衔接的空档期, 一些旧法的规定仍然发挥效力。比如, 担保法第42条规定:“办理抵押物登记的部门如下: (一) 以无地上定着物的土地使用权抵押的, 为核发土地使用权证书的土地管理部门; (二) 以城市房地产或者乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的, 为县级以上地方人民政府规定的部门; (三) 以林木抵押的, 为县级以上林木主管部门; (四) 以航空器、船舶、车辆抵押的, 为运输工具的登记部门; (五) 以企业的设备和其他动产抵押的, 为财产所在地的工商行政管理部门。”上述部门的做法以及旧有的与统一登记制度相矛盾的法律规定的存在严重阻碍了统一登记制度的发展与, 但不可否认的是上述部门规章在一定程度上为统一的立法提供了立法基础和实践经验。
3. 技术规范不一致, 登记信息难共享。
一是在地类划分标准方面, 林业部门依据其标准划为宜林地, 颁发林地所有权证, 土地部门依现状及土地利用分类标准, 划为耕地, 颁发土地证等;二是在测量技术及标准方面, 采用的坐标系、允许的精度误差等均不一致, 各类登记测量成果多有重合或漏缝现象, 难以共享;三是建立信息系统的标准不统一, 采用的平台及数据格式不统一, 不仅在部门之间, 即便在部门内部也难以达到共享互通[2]。
三、建立多层级的登记法律体系和相关配套措施
(一) 建立以法律为核心, 行政法规为辅助的多层级的登记法律体系
《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。”同时, 完善的不动产登记制度要做到规则统一、体系兼容、覆盖全面, 且要留出地区间甚或未来操作空间, 这需要合理的法律体系设计。所以, 笔者坚持应该形成多层级的登记法律体系。具体建议如下:
1. 制定一部《不动产登记法》, 确立不动产登记的统一规范。
《物权法》第十条的规定仅仅是关于不动产登记的原则性规定, 以《不动产登记法》的形式来规定具体程序与操作规程, 主要是对不动产登记的具体范围、登记机关、具体程序、登记责任、登记方式、登记资料信息的查阅与使用等多方面做出细致的规定。
主要理由:首先, 有关不动产登记的现行法律、法规数量庞杂而且内容多有矛盾之处;同时, 启动修法程序较为严格, 耗时耗力。其次, 相关法律修改完毕之后新制定的法律、法规仍未出台, 则将出现一个空档期, 导致登记的无法可依。再次, 我国在立法实践中往往采取制定新法的措施;这一做法的立法成本相对较低, 时间周期较短, 社会效果较好。所以, 笔者坚持制定一部新法即《不动产登记法》来建立统一登记制度。
2. 及时清理其他相关法律与《不动产登记法》相冲突的法律。
在我国, 诸如《担保法》、《合同法》、《房地产法》等诸多法律法规中都有关于不动产物权登记的相关规定, 由于很多规定间存在很多矛盾之处, 所以, 必须及时清理以维护法律权威以及促进社会交易的顺利进行。
3. 完善配套的行政法规和地方法规。
《不动产登记法》作为具有普遍适用效力的一部法律, 无法在一些具体问题上做出全国统一的标准, 比如, 登记收费标准问题, 因我国幅员辽阔, 地区间发展不平衡, 所以要制定符合全国的统一的收费标准不符合显示, 同时也不符合科学立法、民主立法的需要。所以, 应在《立法法》的允许范围之内, 在不违反上位法的法律规定的前提下, 赋予有关部门制定不动产登记法规或规章。
(二) 完善各项配套措施
不动产统一登记制度的建立设计立法、司法、执法等多环节的制度构建, 在建立统一的不动产登记法律制度的前提之下, 还需要其他方面的各项制度的协调与统一, 只有完成各系统的良性运行和合理配合才能使得不动产统一登记制度规范化运行。
1. 加强不动产主管部门硬件建设, 完善覆盖全国的不动产登记信息联网系统。
自2010年以来, 住房和城乡建设部开始推行覆盖全国的房地产信息联网系统。其涵盖个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统等三个子系统组成, 住建部的的作法为统一登记制度的完善提供了先行经验[3]。
2. 提高登记人员准入门槛和业务素质。
行政队伍专业化不仅仅是提高行政效率和行政质量的需要, 也是依法行政、合理行政的保障。我国人口众多, 登记事项繁杂。而且随着市场经济的发展不动产交易愈加频繁, 加之涉及金额较大, 如过多出现登记错误之情形, 势必影响交易安全。为此, 笔者建完善登记机关登记人员的职业准入机制和职业培训机制。进而降低发生登记错误的可能性, 从而管控预防风险。这不仅有利于维护不动产登记的公信力和当事人的合法权益, 同时也有利于减少行政诉讼纠纷, 缓解社会矛盾。
3. 设立不动产登记机关赔偿储备。
《物权法》第21条规定:当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任;因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。此条文确立不动产登记主管机关对登记错误承担的损害赔偿责任以及追偿权。但未规定赔偿资金的来源、使用等具体规则。司法实践中, 当事人因登记错误所遭受损失大多数通过行政诉讼获得救济, 鉴于国家赔偿标准较低, 无法弥补权利人的真正损失, 也不符合登记错误赔偿责任的民事侵权性质[4]。据此, 笔者认为应设立不动产登记机关赔偿储备金, 资金来源于申请登记所收取的费用, 并确立使用规则以及对登记错误人追偿的具体规则。
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我国不动产统一登记坎坷路 第11篇
《物权法》——短暂的欢喜
在法学界，最早提出建立不动产登记制度是中国社科院法学研究所的孙宪忠教授。早在上世纪90年代中期，孙教授就撰写文章和著作，大力呼吁建立统一的不动产登记制度，并就如何建立这一制度提出了自己的若干设想。此后，法学界就这一问题展开的研讨，并逐步形成共识，认识到建立统一的不动产登记制度是建立我国现代物权制度的一个有机组成部分。
学者的认识和呼吁，要在立法得以体现还需要一个过程。尽管早在上世纪90年代中期，一些学者就认识到建立不动产统一登记制度的必要性，并就如何建立统一不动产登记制度提出了相应的建议，但真正在立法得以体现，还是在2007年通过的《物权法》中。
在《物权法》起草的过程中，孙宪忠教授负责《物权法（专家建议稿）》中总则条文的撰写，他在总则中写入了建立不动产统一登记制度的内容，这也就是后来的《物权法》第10条第2款。该款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
《物权法》虽然规定了建立不动产统一登记制度，但这只是一个原则规定，并不具可操作性，且有关部门也没有制定出实施这一制度的条例或细则，使得这一制度在《物权法》实施后的很长一段时间里，事实上处于搁置状态，没有真正的落到实处。建立不动产统一登记制度的呼吁者在经历了短暂的欢喜后，重又陷入失望之中。
七年后的重启
2013 年3 月14 日，第十二届全国人民代表大会第一次会议表决通过了《关于国务院机构改革和职能转变方案的决定（草案）》，该《决定》要求加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。这个决定的出台，意味着我国不动产统一登记制度的正式启动。
2014 年1 月21 日，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》，通知规定国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，建立不动产统一登记制度，制定不动产权属争议的调处政策；推进不动产登记信息基础平台建设。
2014年3月10日，全国人大代表、国土资源部部长姜大明在两会上表示，不动产统一登记制度是落实《物权法》的要求，国土资源部今年要做好四件事，一是建立部际联席会议制度；二是地级市要挂不动产登记局的牌子；三是6月出台不动产登记条例，启动不动产统一登记；四是建立信息共享的平台。
至此，不动产统一登记制度正式从《物权法》中的长期静止状态，重又回到人们的视野，并引起广泛关注。
不动产统一登记，涉及到诸多部门的机构和人员，同时也有许多技术性问题需要提前解决，这就有必要通过试点来发现问题、积累经验。2014年3月，南京、宁波、郑州等城市被确定为我国首批不动产统一登记试点城市。
此外，一些省、市、自治区也确定本行政区域内的一些市、县作为本辖区的试点城市。今年6月初，湖南省启动不动产统一登记试点工作，确定浏阳市、澧县、芷江县，作为本省首批不动产统一登记试点单位。据媒体公开报道，湖南省是全国首个明确部署不动产统一登记试点工作的省份。除湖南省之外，浙江方面也表示将在杭州和宁波两地进行试点。此外，云南和海南也透露，将视情况确定一些城市作为试点。
确定试点单位仅是试点的第一步，但由于相关立法的滞后，以及部门利益冲突的现实存在，使得试点工作困难重重、阻力巨大、难以有效展开。
步履艰难的不动产登记立法
从年初国土资源部高调推动不动产统一登记制度、确定试点城市，到年中《不动产登记暂行条例》的征求意见的热闹，再到下半年的归于沉寂，不动产统一登记制度的推进可谓是步履艰难。
按照国务院的要求，《不动产登记条例》应于今年6月出台。但由于各种原因，国土资源部于今年5月调整立法计划，《不动产登记条例》由6月底前出台改为6月底前力争报出《不动产登记条例》送审稿，年内完成立法。但至6月底，国土资源部也未能将《不动产登记条例》送审稿提交。《不动产登记条例》的出台时间再次爽约。
7月，国土资源部终于将《不动产登记条例》送审稿提交国务院.国务院法制办公室经征求有关方面的意见，修改形成了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》共30条。7月30日，国务院常务会议讨论《条例》征求意见稿，决定向社会公开征求意见。8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》由国务院法制办公布向社会广泛征求意见。有关单位和各界人士可以在9月15日前，通过登录中国政府法制信息网、信函、电子邮件三种方式提出意见。
根据最新的消息，《不动产登记暂行条例》即将正式颁布。
从《条例》变成《暂行条例》，远不只是多了两个字这么简单，而是反映出立法者对《条例》的认知和《条例》本身的成熟程度。在我国，《条例》是行政法规的主要表现形式，一般是针对较为成熟的行政规则进行法律表述。《暂行条例》则主要是针对现实急需但又尚不成熟、仍需要实践检验的行政规则所作的一个带有临时性的规范形式。
可见，在《条例》制定者的眼里，现公布征求意见的《暂行条例（征求意见稿）》，是不成熟且带有临时性的。这从《暂行条例（征求意见稿）》的条文也可看出，这个征求意见稿只有短短的30个条文，许多规定语焉不详。在许多人看来，这一《暂行条例（征求意见稿）》还远远满足不了不动产统一登记的现实需要。
同时，从《条例》到《暂行条例（征求意见稿）》一些条文具体内容的变化，也可看出《条例》制定过程中背后的权力角逐和利益博弈。
还应指出的是，不动产登记作为一项重要的民事法律制度，其内容已大大超出了行政管理的范畴，由全国人大或其常委会制定法律来加以规范更为科学也更具权威性。当然，由于制定行政法规更为快捷简便，先制定出行政法规性质的《条例》或《暂行条例》加以试行，待条件成熟时再制定出正式的法律，也不失为一种权宜之计。
（作者单位：中南大学法学院）
统一登记制度 第12篇
关键词：不动产登记
2014年11月24日,国务院发布《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号),确定由国土资源部承担不动产统一登记职能。国土资源部为贯彻落实这项制度,相继发布了《国土资源部关于贯彻实施<不动产登记暂行条例>的通知》(国土资发〔2014〕177号)、《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》(国土资发〔2015〕50号)等一系列文件。同时,截止2015年底,全国90%以上的地区建立了省、市、县三级不动产统一登记机构。不动产统一登记制度的真正实施,需要具有统筹性强、可操作性强的落实制度。但是,在当前的不动产统一登记工作中,仍然存在一些实际问题。本文以青海省不动产统一登记工作为例,提出了不动产统一登记工作中需要注意的几个问题。
一、青海省不动产登记制度落实基本情况
1、机构人员到位早,制度出台推动快
(1)成立青海省不动产登记局。青海省不动产登记局筹谋于2013年底,并于2014年7月正式成立,机构内设人员编制6人,将住建等相关部门负责的房屋、林权、草原和耕地承包经营权登记职责划转至省国土资源厅不动产登记局,机构成立走在全国前列。
(2)积极推进职责整合和机构建立。青海省政府于2014年4月成立全省不动产统一登记工作领导小组。2014年7月在省不动产登记局成立后,2015年11月全省完成省、市(州)、县三级不动产登记职责机构整合工作。青海省的第一本不动产产权证于2015年9月30日颁发。
2、机构行政事业双配置,业务督导培训齐加强
(1)青海三级不动产登记机构由行政和事业机构组成。全省省级、8个市(州)和46个县(市、区、行委)全部由地方党委政府或机构编制管理部门发文明确各级不动产登记职责整合和行政、事业机构组建事宜,在机构配置上实现行政机构和事业机构的双配置,市(州)级和县级分别调剂增加了1名副处级和1名副科级领导职数。全省有278名干部职工到位从事不动产登记工作。
(2)青海省组成督导调研组,加强业务培训。在2015年9月,国土资源厅会同省政府督查室组成8个督导调研组,任务是赴各市(州)、县重点督导不动产职责整合及机构建立工作,重点协调解决各地工作中存在的困难和问题。2015年,青海省国土资源厅先后组织3个批次共30名各级不动产登记机构业务骨干分别参加了国土资源部不动产登记业务培训,同时赴甘肃、江西等地进行实地观摩考察,启发和推动了基层不动产登记工作。
3、制度落实紧张有序,工作重点具体把握
青海省不动产登记局对2016年的工作进行了有序安排。全省不动产登记工作确定了以机构人员落实、工作场所落实、登记流程落实、资料移交落实、人员培训工作、信息平台落实的五项重点,并进行了具体和细致的安排工作。
一是要求机构设置、人员划转尽快落实到位。要求在业务人员划转上要保证以往从事各类不动产登记的骨干划转到位。二是合理设置工作场所,主要是充分利用政府办事和原土地、房产登记大厅,将登记、各类不动产交易、缴费、纳税等各项服务全部纳入,设置窗口,便民利民。三是科学设计登记流程,研究制定不动产登记从导询-申请-受理-审核-登簿-缮证-归档等各个环节。四是要求各部门资料档案移交工作要根据实际情况,将各类不动产登记成果资料整合入库,制定出工作计划,按年度、分步骤有序完成。五是开展人员培训,熟练掌握不动产登记政策、业务规定要求和工作流程。六是建立各级不动产登记信息平台,各地做好相关硬件、网络配置,软件调试运转。
二、青海省不动产统一登记制度落实工作存在的问题
1、各级工作思路和认识不够一致
在省级不动产统一登记管理部门,对于不动产统一登记制度的落实、工作推进、重点把握、思路认识方面较完整和具体,以及对于不动产统一登记工作的实际意义和实际工作有较高认识。同时在州级工作管理上,基本上可以落实省级管理部门对本项工作的思路和认识,形成对本地区此项制度落实的工作管理思路和理念。但是,在县级不动产统一登记机构调研中,个别地区不同程度存在等、靠、要的思想,对于本地区登记工作基本停留在等上级管理部门指令、靠上级管理部门推动、要上级管理部门支持的状态。
2、基层业务人员业务素质不一
基层不动产登记机构存在业务人员知识专业背景较薄弱,业务工作经历少的实际情况。导致这种状况的原因有二:一是不动产登记机构是事业编制,原来在相关部门从事登记业务的人员有一部分是公务员编制,在统一机构时,无法转换原来的编制,因此,一部分业务人员无法到新成立的登记中心工作;二是基层业务人员较少,相关部门原来的业务人员有的不是只担任登记工作,还兼任其他业务,因此,有一部分业务人员也不能到不动产统一登记中心工作。加之基层技术和业务人员力量本就薄弱,因此,造成不动产登记机构基层业务人员业务水平较低的现状,很大程度上依赖第三方技术机构支撑,这些将可能对不动产登记工作顺利推进产生影响。
3、基层信息平台建设进展不一
不动产统一登记信息管理基础平台(简称“信息平台”)建设是一项财力和技术共同支撑的工作。青海省正在进行省级信息平台搭建和开发工作,是在部信息平台基础上的二次开发,包括6个不动产登记信息化标准建设和8个不动产登记信息平台系统建设,预计在2016年3月底前完成,并投入使用。根据省级数据平台建设情况,州级信息平台在等省级信息平台完成,然后开展实际工作。而下属县、市的不动产登记信息平台搭建工作进展不一。实际情况是大部分县级管理部门都在等省级、州级信息平台搭建好了以后,先使用免费软件平台,再根据实际情况进行平台建设的再次开发。而个别财政基础好的地区,已经在进行信息平台实际搭建工作。目前基层管理部门信息平台搭建工作存在的主要问题有二:一是当地财政支持力度小的贫困地区,主要依赖州级信息平台搭建完成的免费使用;二是有财政支持的个别地区,由于其信息平台搭建与省级、州级几乎同步进行,而软件标准、技术支撑单位等又不统一,接口的标准化、规范化等并没有明确,因此,会对将来平台使用产生具体影响。
4、成果档案资料移交细节问题颇多
目前青海省相关部门成果档案资料移交工作尚未真正开展,对于档案资料的完整度、电子化程度等存在了解不够的实际情况。主要存在如下实际问题:一是相关部门当前成果资料以纸质档案为主,只有房管部门档案近些年形成的是比较完整的电子档案,在移交过程中电子化工作量比较大;二是档案资料电子化过程需要较多人力,按照目前县级部门的编制(4-6人),工作量远远超过其能力,需要借助第三方技术支撑,也需要大量财政投入。据了解,每件资料电子化需要5元的成本,而各地情况不一样,大概需要几十万到百万不等的财政投入;三是档案资料完整度不一。档案资料移交前的考察工作并不能全面准确判断资料完整程度如何,对于移交后不完整的档案资料以及带来的问题如何处理,亟需有原则性制度管理;四是档案移交过程实际是相关部门对以前管理权力的移交过程,如何妥善移交亟需协调。
5、“一地多证”大量存在
青海省地理特征形成了大量草原、林地等,农牧民手中既有耕地,也会有一些牧场和林地。但是,实际情况中存在同一地块同时具有集体土地使用权证、草原使用证、林地使用证,这是历史原因形成的。这一情况在海西州大量存在,在乌兰、都兰地区占到80%以上比例。当前县级登记部门大量面临这种情况,需要上级管理部门制定统一规范的管理制度,以便妥善解决“一地多证”在登记过程中产生的问题。
三、建议
1、统一认识,加强不动产登记全局管理
建议加强推进不动产登记工作省、市、县统一认识,尤其加强对不动产登记工作推进的年度重点工作和计划安排的认识,在统一思想认识基础上,重点落实基层管理部门不动产登记工作。省、市、县要对不动产登记工作有全局管理意识,对相关部门协调工作、推进工作层次、开展工作进度要能从当地政府到主管部门形成全局管理,逐级、分类、有序推进不动产统一登记工作。
2、建立基层不动产登记业务管理规范
针对不动产统一登记业务工作中具体的登记流程、登记程序、服务窗口建设、档案资料移交及电子化、信息平台建设等工作,建议建立适用的不动产统一登记流程(程序)指南、对外服务窗口建设规范、档案资料移交管理规范、信息平台建设管理规范等相关工作规程和业务规范,实现不动产登记工作的规范化制度化管理。
3、加强基层业务人员实际业务操作培训
针对基层业务人员素质现状以及不动产登记工作进展现状,建议在当前一段时间集中开展针对省、市、县不同特点的业务培训,培训内容要具体、可操作,指导性强,尤其是针对具体开展业务工作的流程、程序、资料归档、平台使用、具体业务环节进行培训,提高基层人员的业务水平。
4、中央、省、州按比例财政补贴基层登记部门
针对经济不发达地区财政困难,在不动产统一登记工作推进中,建议在前期(1-3年)内,由国家、省、市(州)按一定比例给予基层不动产登记部门财政补贴,减轻其财政负担,允许拿出一定财政资金增加人员聘用,同时加快信息平台搭建和正常运行工作。
5、有序规范解决“一地多证”登记问题
在多民族聚居地处理“一地多证”问题上,要充分考虑民族地区观念、经济等差异,给予一定的照顾,在解决“一地多证”问题时,要选择具有公信力的基础数据,对各种权证按照期限、类别等有序开展权证的注销、登记工作,实现特殊问题的妥善解决。
参考文献
[1]海西州不动产登记局2015年工作总结及2016年重点工作安排.
[2]《青海省人民政府办公厅关于成立青海省不动产统一登记工作领导小组的通知》.
[3]《青海省不动产统一登记工作实施方案》.
