房地产经纪行业调查（精选8篇）
房地产经纪行业调查 第1篇
参加2008年首届经纪人年会情况汇报
于2008年1月15日参加由搜房集团组织的首届全国经纪人年会。
参会主要企业和相关企业代表有：搜房控股董事长莫天全、搜房二手房集团总经理张志宏、美联中国行政总裁郭应龙、北京我爱我家董事长刘田、北京链家董事长左晖、上海中联房地产总裁杜欣、上海汉宇总经理施宏睿、21世纪不动产中国区副董事长卢航等。
与会期间，业内有代表性的企业集中讨论了08年房产经纪行业关注的问题，并参观我爱我家交易中心和其组织的“千家网店开业”新闻发布会，此外参观北京链家总部并与北京链家董事单一纲进行了长时间的单独沟通。
第一部分：会议期间五个方面的观点。
一、对08年一些关注问题的代表性意见1、2008年中国房地产市场的所谓拐点主要集中在交易量上。
2、在竞争态势和市场的调整期，增强对中介资源的使用效率和强化客户维护就显得各位重要。
3、企业的发展（尤其是市场调整期中谋求发展）要与自身的人力资源、财力和经营措施相匹配。
4、市场出现调整期对于行业发展长期来开是有利的，对规范化的大型企业是有利的。
5、在市场调整期，房产中介的服务产品要尤其注意均衡发展，要重视租赁业务的发展。
6、引入VC的条件。
1）、VC认同企业的战略、目标、管理模式。
2）、VC认同企业的管理团队。
3）、VC为企业带来国际视野和规范化的管理，同时提升公众对企业的信心。
二、07年下半年有典型性的市场动态
1、深圳有50%的中小企业退市。
2、广州从业人员下岗近1万人。成交量与上半年对比萎缩一半。
3、深圳中联地产07年成功引入“VC”。
1）、02-03年大规模拓展，同时加快管理体系建设，聘请国际化的财务公司、品牌公司HR公司协助推进规范化管理进程。
2)、引入ISO9001质量认证系统。
3）、规范业务操作模式。
三、我爱我家“网上开设千家店铺”的背后
1、其主要目的为更有效的开发和利用网络获取的资源。我爱我家通过网络获取的资源量每天有几百条。
2、以社区为组织单元，更有效的接近客户。
3、给经纪人提供更加自由的工作方式（可以自由选择商场、社区、甚至星巴克内）。
4、网络是网络经纪人工作的主要场所，网络的操作模式有助于一步步引导顾客提供真实需求，建立网络沟通的专门板块。
5、三网合一的资源管理方式，使店面（水泥）、鼠标、呼叫中心的资源得到合理有效的利用。
四、对我爱我家交易中心参观
1、设有专门的签约中心，对客户的钱款进行专门管理。管理款项的行为集中，合同可以在店内签订。
2、所有后台的人员大概在300人左右，约占所有员工总数的10%。
3、租赁和买卖业务接近1：1。
4、企业的资源总量大致在北京年交易量的25%-30%之间。
5、交易中心经理设有助理岗位，职能人员集中在公司总部。
6、按照租赁和买卖业务，设有专门的经纪人负责。
7、一单经纪业务涉及前台经纪人和后台经纪人，其职能为提供交易信息、权证交接服务、物业服务等明显划分。经纪人管理划分级别，并对于相互转化有制度上的约定。
8、财务中心人员约60名。
9、年末有较为丰富的经纪人和职能人员的评比活动。
10、正在开展“千次社区奥运活动”。
五、参观链家总部并与其高管沟通
1、链家职能人员大致在150-200人之间，职能人员与全体员工的占比小于10%。
2、07年扩张百余家店面。
3、08年月均成交2000套左右，7月份达到高峰，收入达7000万元。人力资源质量指标大致为1：2。
4、08年的具体计划未定，主要由于市场不太明朗，公司还未形成判断。
5、设有商业运营部，但效果不理想，业务量很少。
6、设有市场中心，10人左右，主要负责品牌推广和市场研究。
7、运营中心负责公司的计划推进和经营分析工作。
8、信息中心10人左右，主要负责内网的管理、研发以及网络、电脑的日常维护。
9、开设有天津和大连两个分公司，店面均在40家以上，运营一年有余，至今仍处于亏损状态。
10、在北京公司有4000名一线员工和400家店面的规模下，选派外埠管理人员依然面临瓶颈。据了解外埠的两个公司的主要管理人员有公司派驻很少，基本全是当地启用的人员。
11、在对外埠管理的控制上处于粗放阶段，钱款的管理更多的是依据对相关负责人员的个人信任。
12、一线员工的平均司龄不长，大致在半年到一年之间。公司需求和招聘比例大致在1：3。
13、后台人员的平均年龄在30岁以上。
第二部分市场判断
1、精细化操作就成为解决集团明年快速发展和市场观望这一看似矛盾问题的必经之路。
2、网络获取资源的强化和开发与之适应的操作模式的研发应该加强。
3、坚决贯彻人力资源优先的发展策略。
4、客户管理和客户服务策略要做有计划地安排。
5、坚决强化对一线人员的要求，对不合格的人力资源坚决剔除出队伍。
6、强化集团化操作的经营模式输出、人力资源输出、资金输出和财务管理。
08-1-21
房地产经纪行业调查 第2篇
1、房地产经纪是什么？
经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。特点：提高效率；降低成本；服务有偿。房地产中介包括：房地产经纪、房地产评估、房地产咨询。房地产经纪是房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或代理等专业服务。包括房地产居间和房地产代理。
房地产居间：向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金的行为。是现阶段房地产经纪的主要存在形式。房地产代理是指已委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。
2、房地产经纪行业存在与发展的基础
人们往往简单的认为房地产经纪就是中介，是不成行的行，并不认为这不是一种光明正当的行业，是可有可无的。房地产经纪的必要性：
1、使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。
2、有效降低房地产交易成本。
3、降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。房地产商品信息、交易价格、专业信息、交易心理的复杂性对房地产具有明显的阻滞效应。
3、正确认识房地产经纪行业
在发达国家房地产经纪是很受人尊重的行业，他们打官司就找律师，生病了就找家庭医生，自然要买卖房子、租房子或投资房地产就找房地产经纪人，在国外律师和医生的社会地位是很高的，同样房地产经纪人在他们眼里是房地产行业的专家、顾问，在他们眼里房地产经纪人和律师、家庭医生和教师一样，受人尊重。相信不久的将来，房地产经纪人一样会得到社会的认可，受人尊重。
4、北京房地产经纪的发展机遇
房地产行业一直是中国十大最有发展前景的行业。随着城市建设的进一步成熟，可开发的土地越来越少，所谓房地产就是二三级市场，在发达的城市（如：纽约、香港等）一级市场的新楼盘开发量很少，绝大部分是二三级市场，一般能占房地产市场份额的80－90％，这是所有城市的发展趋势。
5、竞争对手分析
中大恒基 千万家 顺驰 我爱我家 链家中原21世纪
6、易安捷公司的优势
美国学者怎样研究房地产经纪行业 第3篇
在为期3天的63场小组讨论中 (第一天是大会, 没有小组讨论) , 有一场是讨论房地产经纪的, 这让我感到很振奋, 因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文, 兹录如下。
Paper 1:“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents?The Effect of Agent Specialization in Real Estate Transactions” (专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗?在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果) 。在我国的房地产经纪行业, 专业化经纪人这个概念虽然有, 但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务, 并无专业分工的意识。当然, 在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市, 早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务, 还有一些专做豪宅的租赁业务, 这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型, 这四种类型是:一是针对业主的专业化, 比如专做个人业主, 或银行、或政府、或公司业主;二是针对不同价格范围的专业化, 比如专做豪宅或者专做便宜住宅;三是专做卖方经纪人;四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势, 所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时, 专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方代理的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人, 但专做买方代理的经纪人并没有这样的优势, 所以不建议买方特地找专业化的买方代理经纪人。
Paper 2:“How Many is Too Many?The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties” (多少才是太多?挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响) 。这篇文章得出了一个比较简单的结论:一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话, 对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样, 在中国, 经纪人为了吸引买房者前来询价, 往往会尽量加大自己的盘源数量, 甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的, 所有的盘源都是真实的。而在中国, 虚假盘源往往是用来“钓鱼”的, 这些盘源往往是“价廉物美”, 但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段, 有必要尽早大力推广MLS系统, 而盘源真实性应该是首先要做到的。
Paper3:“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions” (可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果) 。这篇文章提到了两个概念, 一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到, 一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单” (即委托人逃避支付佣金) 问题时, 不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示:做为客户, 如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金, 就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是:虚拟展示技术 (即用电脑等工具三维展示物业内外部情况) 能够让客户“观察”到经纪人所做的工作, 从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到:虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。
Paper4:“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices” (挂牌价格策略对成交价格的影响) 。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题:业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。
Paper5:“School Choice and Housing Values:Evidence From Vermont” (学校选择和住宅价值佛蒙特州的证据) 。这篇文章讨论的是一个常见的问题, 也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同:学生可以自愿选择跨学区上学, 这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪, 而是研究房地产估价问题的。
学术研究离不开数据, 在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难, 更难以获得全面的数据, 这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。
上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统, 我向几位学者了解他们获取数据是否方便, 他们也提到:过去可以比较容易地免费获取MLS数据, 但现在越来越难了, MLS数据过去对学者免费, 现在也要收费了。当然任何商业模式下, 收费都是大势所趋。这也说明:MLS系统不光是可以规范行业规则 (这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过) , 同时也可以通过数据挖掘获利。
说到数据挖掘, 这次在会议上也有专门的数据公司前来参会, 他们就是专门销售数据产品的。这些数据产品不光是学者研究的时候需要, 业界在分析自身和行业状况的时候也是需要的。我问过这些数据公司, 他们的数据来源和数据销售对象其实都是业界的公司每家公司都需要了解全行业的数据。
房地产经纪行业剧变将要开始？ 第4篇
房地产咨询研究中心主任
4、6、7、8月的本专栏文章一直都在讨论房地产经纪与互联网问题，本月专栏仍将继续这个话题，因为事态仍在持续发展，简直有点让人应接不暇。
先直接引用羊城晚报2014年7月21日上的一篇文章的开头一段——
羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生麦迪安报道：上周，房产电商的老对手搜房网与乐居皆有重磅大动作，7月16日，前者斥资10亿元入股国内第一大与第四大房产中介世联行、合富辉煌战略合作；后者联手17城百家经纪公司签署合作协议，一场卖房模式的剧变已然启动。而作为广大消费者，在这场硝烟中或可渔翁得利：虚假房源这个集体的“痛点”有望消除，今后经纪公司提交的网上房源真实度将大大提升。
羊城晚报的这篇稿件刚好写于本专栏每月例行截稿日（20日）之后一天。对比一下这篇稿件的观点——“今后经纪公司提交的网上房源真实度将大大提升”，和本专栏8月稿件的观点颇为吻合：“真实的、快捷的信息发布能够降低二手房交易成本，使二手房的交易双方和居间的房地产经纪人都得益……要解决这个难题，只能是有一个第三方的信息发布平台，这个平台发布的信息具有真实、完整的特点”。
网站信息发布的真实性一直存在较大问题，这源于目前已经形成的房地产经纪的网上经营模式：业主在多家经纪机构放盘，经纪机构（具体是由经纪人操作）在通过互联网平台发布信息的时候，为了使自己代理的盘源信息能够始终处于网站页面的最顶端，就要用看上去很诱人（优质低价）的盘源来吸引浏览者，于是网上的信息往往就是失真的；并且经纪人还需要不断刷新信息，才能保证自己的信息不被其他经纪人的信息排挤到网页的后面去，而刷新信息是要向网站付费的，于是为了让自己发布的信息能够被浏览者看到，经纪人就会在网站平台上展开激烈的竞争，这样的竞争是以每个经纪人都不断向网站付出更多的费用为代价的。这也是导致经纪公司和互联网公司发生争拗的直接原因。
恰好在这样的背景下，8月1日起，成都市存量房交易服务平台在成都中心城区全面正式运行，其目的正是通过具有政府背景的存量房交易服务平台使得二手房交易全过程变得更加公开、透明、规范、诚信。
根据成都市相关管理部门发布的规定，经纪机构首先需要获得业主的正式授权委托，并且在交易服务平台输入房源信息，交易服务平台会自动查询房管局的档案信息库对房源情况进行核实，不是真实的房源或者存在问题的房源都将无法通过该系统对外发布。由于存量房交易服务平台与房管局后台其他系统联网，还能对已核实房源信息进行实时更新，信息将变得双向和透明，有效杜绝了虚假房源、交易中因为房源查封等临时不能交易而引发纠纷等情况。
据笔者对成都这个二手房交易服务平台系统使用情况的初步了解，大型品牌经纪机构都很支持使用这个平台，因为允许业主在多家经纪机构放盘，所以发布在平台上的房源信息会出现报价不同的情况，其直接结果当然就是会让浏览者首先选择报价低的经纪机构进一步查询了解情况。这样的价格差异是否也属于不真实信息，应该如何界定和如何解决这些问题？相信随着平台建设的不断完善和经纪机构及买卖双方等各方参与者对系统接受程度的不断提高，这些问题是可以逐步解决的。
上述两条消息反映的是一个共同的可喜现象：无论是现有的房地产互联网平台还是政府监管部门，都在朝真实房源发布的方向迈进，而这可能正是房地产经纪行业即将发生剧变的一个重要信号。
中国房地产经纪行业现状报告 第5篇
房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。我国房地产经纪行业在管理层面上的现状
1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。
1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。
1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。
1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状
2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。
2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。
2.3 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。
2.4 部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。房地产经纪行业的发展对策
3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。
3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。
3.3 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。
3.4 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。
品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。
房地产经纪行业调查 第6篇
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、产权属于国家所有的房屋，其房产税。A：由经营管理的单位和个人缴纳 B：由房屋的所有者缴纳 C：无需缴纳
D：由城市房地产主管部门缴纳 E：权利型房地产投资信托
2、房地产登记制度的类型中，产权登记制可分为两种。A：契约登记制和托伦斯登记制 B：契约登记制和权利登记制 C：权利登记制和异议登记制 D：权利登记制和托伦斯登记制 E：权利型房地产投资信托
3、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的处罚标准是，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以的罚款。
A：5000元以上1万元以下 B：1万元以上2万元以下 C：1万元以上3万元以下 D：5万元以上10万元以下 E：权利型房地产投资信托
4、房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。A：交易的数量、交易行情、交易金额 B：交易金额、交易行情、交易方式 C：交易的数量、交易金额、交易方式 D：交易的数量、交易行情、交易方式 E：客户资金代收代付风险
5、下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是。A：房地产开发关系 B：房地产交易关系 C：物业管理关系
D：房地产行政管理关系 E：权利型房地产投资信托
6、一般较高档的物业适合选择的计费方式。A：包干制 B：酬金制
C：先包干后酬金制 D：先酬金后包干制 E：权利型房地产投资信托
7、关于耕地占用税的表述中，错误的是。
A：耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额分阶段计算征收
B：军事设施占用耕地属于免征耕地占用税范围
C：课税对象即占用耕地建房或从事非农业建设的行为
D：凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人
E：权利型房地产投资信托
8、关于房地产经纪机构设立的分支机构，下列表述中，不正确的是。A：分支机构能独立开展房地产经纪业务，也具备法人资格
B：国外房地产经纪机构的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序都按照我国法律进行
C：境外设立的分支机构是否具有法人资格视分支机构所在地法律而定
D：国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立分支机构的境外当地政府主管部门批准，也可在境外设立分支机构 E：客户资金代收代付风险
9、景观设计是指在某一地域范围内创造一个具有因素构成的较为独立的，具有一定社会文化内涵及审美价值的景物。A：形态、形式 B：科学、艺术 C：结构、功能 D：性能、特点
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、主要为机构客户和大宗房地产业主提供服务的房地产经纪机构，其经营模式通常是。
A：无店铺经营模式 B：有店铺经营模式 C：直营连锁经营模式 D：特许加盟经营模式 E：客户资金代收代付风险
11、在城乡规划中，是城市发展的蓝图，是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。A：镇规划 B：乡规划 C：城市规划
D：城镇体系规划
E：权利型房地产投资信托
12、陈某于2002年购买一套别墅，2008年因出国定居将其转让，根据现行税收规定。
A：应全额征收营业税 B：经申请可免征营业税 C：减半征收营业税 D：按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税 E：权利型房地产投资信托
13、依法不能免征房产税的房屋是。A：政府机关的办公楼 B：武警部队的营房 C：个人自住的住房 D：百货公司的商场
E：权利型房地产投资信托
14、现场销售的基本原则是。
A：要准确提供信息，及时完成销售业绩 B：不要超范围承诺，不提供虚假信息 C：要及时提供信息，针对问题从严查处
D：要在允许范围內承诺，针对问题从严查处 E：工厂的生产设备
15、关于房屋预告登记的说法，错误的是。
A：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力
B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C：预告登记仅适用于预售商品房的登记
D：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记 E：权利型房地产投资信托
16、在一些财务监管制度不够完善的公司，房地产经纪人的“可乘之机’，较多，风险发生的机会也就较大，这属于引起的风险。A：房地产经纪人道德 B：承诺不当 C：操作不规范 D：客户道德
E：工厂的生产设备
17、对抵押房屋进行是防范相关风险的关键措施，对银行与购房者都非常必要。A：保值准备 B：保证金措施 C：财产保险 D：绩效管理
E：工厂的生产设备
18、关于企业业务流程改造的基本原则，下列表述中，正确的是。A：执行流程时，插手的人越多越好 B：执行流程时，插手的人越少越好
C：在流程服务对象(顾客)看来，越繁琐越好 D：在流程服务对象(顾客)看来，越复杂越好 E：客户资金代收代付风险
19、关于城市房屋拆迁估价的说法，错误的是。
A：同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估 B：房屋拆迁估价时点一般为接受估价委托之日 C：房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开市场价值 D：房屋拆迁估价一般由拆迁入委托进行 E：权利型房地产投资信托 20、在新建商品房售楼处，房地产经纪人与看到媒体广告后主动到售楼处咨询的客户的面谈属于。A：正式面谈 B：开放性面谈 C：非正式面谈 D：系统性面谈 E：工厂的生产设备
21、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100平方米，甲公司应当返还张某元。A：50000 B：67000 C：83500 D：100000 E：权利型房地产投资信托
22、房地产市场商圈调查方法中，是商圈调查使用最多的方式，也是最主要、最有效的方式。A：现场勘察 B：访谈法 C：抽样调查 D：典型调查
E：工厂的生产设备
23、下列选项中，本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。A：遵纪守法 B：规范执业 C：诚实守信 D：尽职尽责
E：客户资金代收代付风险
24、下列选项中，是委托业务能否操作成功的重要步骤，对房源进行市场推广，而推广的前提是对买卖双方信息的充分把握。A：筛选购房客户 B：寻找客户
C：收集物业信息 D：展示房地产 E：工厂的生产设备
25、非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。A：200 B：350 C：400 D：550 E：权利型房地产投资信托
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、住宅项目的投资型客户关注。A：保值增值空间 B：花园、景观 C：公共设施配备 D：房屋价格
E：关注物业性价比
2、个人风险是个人和家庭面临的各种风险，可以分为等。A：信用风险 B：收入风险 C：责任风险
D：医疗费用风险 E：实务资产风险
3、非银行业金融机构是指那些经营金融业务但不冠以银行名称的金融机构，包括等。
A：金融资产管理公司 B：信托投资公司 C：财务公司
D：金融租赁公司 E：商业银行
4、以下每组的房地产中，为替代关系的是。A：经济适用住房与普通商品住宅之间 B：宾馆与住宅
C：新建商品房和写字楼
D：大城市郊区的住宅和普通住宅
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
5、从贷款风险的生成原因来看，房地产贷款风险可以分为。A：信用风险 B：管理风险 C：市场风险 D：操作风险 E：间接风险
6、我国的《民法通则》对处理相邻关系的基本原则作了一定的规范，即不动产的相邻各方，应当按照的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。A：有利生产 B：方便生活 C：团结互助 D：互惠共利 E：公平合理
7、根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从外侧退后建设。A：用地红线 B：城市紫线 C：道路红线 D：城市黄线
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
8、对客户信息资料的是客户信息资源有效利用的前提。A：收集 B：记录 C：更新
D：跟踪服务 E：整理
9、下列选项中，是指通过某种法律事实从原来房屋所有权人处取得房屋所有权。A：原始取得 B：买卖取得 C：继受取得 D：租赁取得
E：客户资金代收代付风险
10、在房地产产品建筑策划定位法流程中，内部条件调查里的内部条件主要是指建设项目自身条件，其中包括。A：技术条件
B：工业化标准条件 C：使用者条件 D：管理条件
E：建设者的设计要求
11、客户关系管理可以从层面理解。
A：客户关系管理是一种企业管理的指导思想和理念，为企业提供全方位的管理视角；赋予企业更完善的客户交流能力，实现企业和客户利益的双赢
B：客户关系管理是创新的企业管理模式和运营机制，是自动化的以客户为中心的商业过程
C：客户关系管理是企业管理中信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案的总和
D：客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略 E：客户关系管理以信息技术为手段
12、属于委托人在代理合同中的义务的是。A：承担赔偿损失的义务
B：向被代理人报告处理事务情况的义务 C：按照指示处理事务的义务 D：亲自处理事务的义务 E：客户资金代收代付风险
13、房地产经纪人合理使用客户信息应做到。A：保持客户联系 B：实现信息共享 C：保守客户秘密
D：对信息恰当分类和保存 E：对客户信息及时调整和更新
14、依据《商品房销售管理办法》的规定，违反房地产交易管理规定行为的处罚标准，说法正确的是。
A：未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，由县级以上房地产行政主管部门责令停止销售活动，处1万元以上5万元以下的罚款
B：采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
C：一房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款
D：分割拆零销售商品住宅的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以下的罚款
E：委托没有资格的机构代理销售商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
15、我国立法上对房地产买卖的主、客体条件作的限制性规定包括。
A：只有房屋所有权人才有权出卖房屋，非所有权人在没有取得房屋所有权人授权的情况下不得出卖他人房屋
B：凡是经过改建、扩建的房屋，所有权人应当在房地产行政管理部门办妥变更登记手续之后方能投入市场交易
C：对于已经出租的房屋，如果出售必须提前2个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权
D：共有房地产如果要出租或出售必须提交共有人同意或委托出卖的证明，在同等条件下共确人有优先购买权
E：对于享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，必须有公证机关或人民法院的法律文书证明方能投入市场交易
16、房地产经纪机构的设立应符合等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。A：《中华人民共和国公司法》 B：《中华人民共和国合伙企业法》 C：《中华人民共和国个人独资企业法》 D：《中外合资经营企业法》 E：《中外合作经营企业法》
17、从法律文书角度来看，合同的内容是指。A：法律的条款 B：行为的约束 C：合同的条款 D：道德的规范
E：客户资金代收代付风险
18、一般情况下，房地产经纪服务合同应包含的内容是。A：交易标的的价值
B：当事人各自的责任以及希望履行的标准 C：当事人对风险造成损失分担的事先预定 D：当事人之间互惠互利的表现形式 E：对履约过程中发生障碍的处理办法
19、房地产中介服务机构的业务管理主要包括。A：中介服务行为管理 B：财务管理
C：承办业务管理 D：信息管理 E：业务委托管理
20、住房公积金管理的目的是。A：促进住房分配机制转换
B：保障住房公积金规范管理和安全运作 C：提高职工购房的支付能力
D：实现住房公积金的保值、增值 E：维护住房公积金所有人的合法权益
21、以下关于缴存住房公积金对象的表述中，正确的有。A：国家机关可以缴存住房公积金
B：城镇个体工商户不可以申请缴存住房公积金 C：民办非企业单位职工不可缴存住房公积金 D：自由职业人员可申请缴存住房公积金
E：有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金
22、注册建筑师制度包括严格的。A：资格审查制度 B：考试制度 C：会员制度 D：注册制度
E：相应的管理制度
23、房地产经纪业务根据标的房地产的用途类型进行划分，其划分类型不包括。A：商业房地产经纪业务 B：产业房地产经纪业务 C：住宅房地产经纪业务 D：工业房地产经纪业务 E：客户资金代收代付风险
24、委托人在居间合同中的义务包括。A：承担后果的义务 B：承担赔偿损失的义务 C：支付报酬的义务
D：承担处理事务的费用的义务 E：支付必要费用的义务
房地产经纪行业调查 第7篇
（共106家）
1.深圳中原物业顾问有限公司
2.深圳市世华房地产投资顾问有限公司
3.美联物业代理（深圳）有限公司
4.深圳市创辉租售房地产顾问有限公司
5.深圳市招商置业顾问有限公司
6.深圳市金地置业顾问有限公司
7.深圳市星彦地产顾问有限公司
8.深圳市海王房地产经纪有限公司
9.深圳市通泰房地产经纪评估有限公司
10.深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司
11.深圳市星联地产顾问有限公司
12.泛城房地产顾问（深圳）有限公司
13.深圳市中联房地产企业发展有限公司
14.深圳市景河田实业有限公司
15.戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.33.34.港置地产代理（深圳）有限公司 深圳市超贤行房地产经纪有限公司深圳市新峰地产顾问有限公司 深圳市顺驰不动产网络有限公司 满堂红(深圳)置业有限公司 深圳市成宏房地产经纪有限公司 深圳市前海置业经纪有限公司 深圳市龙城房地产经纪有限公司 深圳市物业通房地产经纪有限公司 深圳市万科物业服务有限公司 深圳世联地产顾问股份有限公司 深圳市天行易居房地产经纪有限公司 深圳市英联国际不动产有限公司 深圳市海峡实业有限公司 深圳市汉龙房地产经纪有限公司 深圳置业行房地产经纪有限公司 华南中港地产顾问(深圳)有限公司 深圳市家园房地产经纪有限公司 深圳市汇丰房地产交易有限公司
35.36.37.38.39.40.41.42.43.44.45.46.47.48.49.50.51.52.53.54.55.56.57.58.59.60.61.62.63.64.65.66.67.68.69.70.71.72.深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司 深圳市同致行物业顾问有限公司 深圳市金盾金世纪房地产经纪代理有限公司 深圳市德思勤置业有限公司深圳市世方商业地产顾问有限公司 深圳市安佳置业顾问有限公司 深圳市尊地地产咨询有限公司 深圳市城市策略地产顾问有限公司 深圳市泛珠江房地产投资顾问有限公司 深圳市金港房地产顾问有限公司 深圳市联冠地产顾问有限公司 深圳市世纪兰德置业顾问有限公司 深圳市全策行地产顾问有限公司 深圳市三联房地产经纪有限公司 深圳市星雅舍物业咨询有限公司 深圳市龙房地置业顾问有限公司 深圳市华联置业顾问有限公司 深圳市海方实业有限公司 深圳市美格行房地产顾问有限公司 深圳市天骜投资策划有限公司 深圳市国联物业代理有限公司深圳市儒骏达房地产经纪有限公司 深圳市信保房地产经纪有限公司 深圳市信诺房地产经纪有限公司 深圳市鼎泰投资咨询有限公司 深圳市涛益地产顾问有限公司 深圳市天友地产顾问有限公司深圳市黑马房地产顾问有限公司 深圳市金方圆房地产交易评估有限公司 深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司 深圳市华振地产顾问有限公司深圳市金鹏城置业咨询有限公司深圳市建诚信土地房地产评估咨询有限公司深圳市永伯乐房地产评估顾问有限公司 深圳市雅玛房地产经纪有限公司 深圳市爱地时代地产顾问有限公司 深圳市新宏厦房地产营销策划有限公司 深圳市中发房地产经纪有限公司
73.74.75.76.77.78.79.80.81.82.83.84.85.86.87.88.89.90.91.92.深圳市筑网地产顾问有限公司 深圳市盛大房地产经纪有限公司 深圳市港都房地产经纪有限公司 和巽房地产经纪(深圳)有限公司 深圳国际房地产咨询股份有限公司 深圳建华地产顾问有限公司 深圳市长城置业有限公司深圳市超美房地产经纪有限公司 深圳市广天地房地产交易评估有限公司 深圳市国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司深圳市家家发房屋理财中心有限公司 深圳市美庭房地产经纪有限公司深圳市仁雅房地产经纪有限公司 深圳市世鹏房地产土地评估有限公司深圳市世鑫房地产经纪有限公司 深圳市四正物业顾问有限公司深圳市泰阳房地产经纪有限公司 深圳市特力房地产交易有限公司深圳市香江地产经纪有限公司 深圳市新世豪房地产经纪有限公司
93.深圳市阳光置业房地产投资顾问有限公司
94.深圳市亿文达房地产经纪有限公司
95.深圳市玉丰房地产经纪评估有限公司
96.深圳市置禾房地产经纪有限公司
97.深圳市置佳房地产经纪有限公司
98.深圳市中城置地投资顾问有限公司
99.训修实业(深圳)有限公司
房地产经纪行业调查 第8篇
自去年全国范围内的若干大型房地产经纪公司发起抵制某些互联网电商公司以来,这些房地产经纪公司以此为契机开展了实质性合作,建立了会商制度(这实际上就是商会的雏形,只是未经民间组织管理部门登记注册,不能算正式的商会),并在会商的基础上进一步打算合股成立公司,这个公司将取代原来的电商平台、成为这些经纪公司的网络平台。
有趣的是:这些公司是从建立类似商会的实体起步,这个“类商会”的主要目标就是合股成立一个网络平台公司,而他们在讨论成立合股公司的过程中突然发现:一旦这个合股公司成立了,“商会”的作用就终结了。
笔者长期从事行业协会工作,当即一语道破了其中的奥妙:行业协会的宗旨是为行业谋利益,因此具体的工作目标是可以调整的。或者换句话说,行业协会所做的工作是根据会员的需求随时可以调整的。惟其如此,行业协会才能永续存在——只要行业内的企业存在,只要这些企业需要有一个独立的第三方组织来从事行业内的公共事务,就会存在对行业协会的需求。
而这些经纪企业共同形成的“类商会”的目标却相对单一:就是要成立一个合股的互联网平台公司,因此一旦这个目标实现,当然原先这个“类商会”的使命也就终结了。
所以说,这个由若干房地产经纪企业聚合而成的“类商会”其实更像一个合股公司的筹备组,一旦合股公司成立,“筹备组”当然也就结束了自己的使命。
当然,笔者也看到,这个“类商会”组织也开始举办一些行业内的论坛活动,如此发展下去,并且完成了民间组织登记注册的话,这个“类商会”是有机会成为一个正式的商会组织的。
笔者所在的广州市房地产中介协会还曾经“孵化”出一个类似的商会——广州市房地产中介协会按揭分会,笔者曾经在本专栏中介绍过(原文载本刊2012年10月号,标题为《房地产专业服务的重要一环——按揭服务》),这个分会是专门在民间组织管理部门正式注册的。因为这个分会是由按揭服务企业自发成立的(对比广州市房地产中介协会,当初是在政府主管部门的主导下成立的),笔者曾经对其寄予厚望。但后来发现:这个分会的发展还是有些磕磕碰碰,其主要原因在于某些大型按揭服务机构其实是希望通过成立分会形成对行业的垄断,而笔者对此是充满警惕的。
另外,因为按揭分会是企业自发成立的,因此笔者建议由其中的企业老板来担任分会的会长,但两年多的实践发现:很少有企业的老板能够对分会工作倾注持续的热情,甚至作为会长的企业家也几乎对分会的工作不闻不问,开会也多数时候都不到场。
对比前面提到的“类商会”,笔者认为这又是所谓的宗旨和目标的问题——经纪公司组成的“类商会”具有明确的商业目的:希望成立一家互联网平台公司,而按揭分会虽然也有一些明确的商业诉求(例如开展房地产按揭服务人员职业水平评价,并以中介协会和按揭分会的名义向金融机构和客户推介),但相对来说这类商业诉求的紧迫性不算很强,可做可不做,不像前面说的互联网平台公司,现在几乎是房地产经纪公司不可或缺的。
于是就形成了一个悖论:如果商会的目标是商业性的,那么当商业目标实现之后,商会的作用就随之消失了;如果商会的目标是行业性的,因为没有商业目的的激励,会员的积极性又提不起来,于是对参与商会的活动不够积极。
