办房产证流程范文第1篇

第一步、确认开发商已经进行初始登记

一般来说，开发商在将商品房交付使用的两个月内，就会将办理房产证额资料报送给相关主管部门，因此，业主在收房后的3个月左右就可以向开发商询问相关事宜，也可以到网站进行查询，有的开发商可能会故意推衍，所以在开始签订合同的时候，就要将初始登记的时间进行限制，以保护自己的利益。

第二步、前往主管部门领取并填写《房屋所有权登记申请表》

申请表是需要开发商盖章的，业主也可以直接在开发商处领取，并询问在哪里办理房产证以及一些具体的东西，一般开发商会有详细的这方面的资料。

第三步、领取测绘表

测绘表是相关部门确认标注面积的依据，业主可以前往开发商指定的房屋面积计量站领取，有的也可以直接向开发商领取。

第四步、领取其他文件

办理房产证需要领取许多文件，如购房合同、房屋结算单等，并再次确认《房屋所有权登记申请表》已经过开发商盖章。

第五步、缴纳公共维修基金、契税

这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，具体的缴纳方法可以向开发商咨询，记得一定要保留好缴纳凭证。

第六步、提交申请材料 这个才是重点，具体的申请材料有：a申请表(开发商盖了章);b房屋买卖合同;c关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;d测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;e专项维修资金专用收据;f契税完税或减免税凭证;g购房者身份证明(复印件和原件);h房屋共有的提交共有协议;i银行的提前还贷证明。

第七步、领取房产证

一般管理部门会给办理入领取证书的通知书，只需要安装上面的时间去领取就可以了。 注：这里有一点要特别注意，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时要仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

办房产证流程范文第2篇

一、所需全部文件材料：

1、已经备案并加盖备案章的《武汉市商品房买卖合同》。(原件2份)

2、加盖开发商发票专用章的二联购房发票。(原件1份，复印件1份)

3、湖北省住宅专项维修资金专用票据。(原件1份)

4、《武汉市商品房权属证明书》(佳兆业物业管理中心领取)。(原件1份，将附图按A4大小复印，房产证上只一个人名字就复印1份，有夫妻两人名字就复印2份)

5、房屋平面图(佳兆业物业管理中心领取)。(原件1份，自己复印1份)

6、加盖开发商公章的《房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表》(佳兆业物业管理中心领取)。(原件1份)

7、(如有银行贷款)贷款合同。(原件)

8、(如有银行贷款)加盖贷款银行公章的《武汉市期房抵押证明》(贷款银行处领取)。(原件1份)

9、(如有银行贷款)银行委托书。(原件)

10、(如有银行贷款，并委托他人代办)加盖贷款银行公章的《房屋他项权证办理委托书》(贷款银行处领取)。(原件1份)

11、购房人身份证原件。(复印件2份)

12、(如有委托他人代办)委托人身份证原件。(复印件2份)

13、(如证上有夫妻两人名字，但只一个人去办证)户口、结婚证。(原件，复印件)

14、(如有委托他人代办)购房人与委托人关系证明文件(公证书)。(原件，复印件2份)

15、现金200元支付房屋登记费、土地登记费、权属证照印花税。

16、预存购房金额3%的信用卡或借记卡支付契税和房屋维修基金(可刷卡或现金)。

二.《房屋所有权证》办理流程：

(一)到物业领资料

1、到佳兆业物业中心领取《武汉市商品房权属证明书》、房屋平面图、《房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表》。

(二)有银行贷款的

2、打电话到自己的贷款银行，问清办理房产证是到哪个分行或支行、以及营业时间。

3、持贷款合同、购房合同、身份证、佳兆业物业中心领取的三个文件(及复印件)到贷款银行。

4、银行审查资料后，退回资料，留下联系电话即可。

5、在二周内，银行会通知业主去办理房产证的时间，需银行提供的资料，由银行人员带去。

(三)提交资料、缴费

6、地点：武汉市房产交易和登记发证中心三楼(武汉市建设大道702号，香格里拉饭店对面)。

办公时间：周一至周五8:30-12:00，14:30-17:00，中午清场关门。

周六9:00-16:00，只办理发放二证业务。

7、按银行通知时间到达办证中心三楼总服务台取号，工作人员会初审资料，然后给号。与贷款银行工作人员联系，拿银行的资料。一般会收你200元押金，当天办完手续凭收件单退钱。

8、等待叫号，然后去叫号窗口办理房产证。提交并审核如下文件：

1)购房合同正本。(原件1份，不退) 2)购房发票。(查验原件，退第一联，收取第二联及复印件)

3)维修资金收据。(查验原件，退第一联，收取第二联)

4)《武汉市商品房权属证明书》。(原件1份，不退)

5)房屋平面图。(原件1份，复印件1份，不退)

6)在工作人员指导下填写的《房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表》。(原件1份，不退)

7)(如有银行贷款)贷款银行的《武汉市期房抵押证明》。(原件1份，不退)

8)(如有银行贷款)银行委托书。(原件1份，不退)

9)购房人身份证原件。(复印件1份，查验原件，收取复印件)

10)(如有委托他人代办)委托人身份证原件。(复印件1份，查验原件，收取复印件)

11)(如有委托他人代办)购房人与委托人关系证明原件(户口、结婚证、公证书)。(复印件1份，查验原件，收取复印件)

9、审核通过后，工作人员会开具缴费单。

10、持缴费单到指定窗口，工作人员会开具契税收费单、房屋登记费收费单。

11、持契税收费单到指定窗口，缴纳契税，一般刷信用卡或借记卡。

收费标准是：普通住宅必须同时满足三个条件:1)小区容积率≥1.5%;2)单套建筑面积≤140平方米;3)单价<7000元/平方米以下且总价≤100万元。否则为非普通住宅。

1)普通住宅：不足90平的，按购房金额的1%;90平及以上的按购房金额的 1.5%。

2)个人第二套普通住宅：加倍(即不足90平的，按购房金额的2%;90平及以上的按购房金额的 3%)。

3)非普通住宅：3%

4)单体和联体别墅：4%

12、持房屋登记费收费单到交通银行窗口交纳后(标准是房屋产权登记费90元)，回去换发票;再交10元钱领印花(1枚印花5元，房产证夫妻共同署名的需2枚印花)。

13、两项费用交完，持契税完税证明、房屋交权登记费收据再回到最初的窗口，工作人员会收取契税的第二联发票，退还第一联。然后开具《商品房买卖登记(个人已抵押)收件单》。

(四)取房产证

14、如果没有银行贷款，一个小时后购房人本人在指定窗口凭《收件单》和购房人身份证原件领取新房产证，并被照相和摁手印。

15、如果有银行贷款，十四个工作日后购房人本人到指定窗口凭《收件单》和购房人身份证原件领取新房产证，并被照相和摁手印。(房产证上署夫妻两人名字的，办理交资料、缴费用等手续时，夫妻一方去即可，但领证时，必须夫妻双方都到场。) 【本人办理到第13项，正在等14天后去取证!!!】

三、《国有土地使用证》办理流程：

1、领取到新房产证后，到洪山区政务中心一楼办证大厅办理土地证(地址：洪山区文秀街9号，洪山区丽岛紫园斜对面)。提交如下文件：

1)《武汉市商品房买卖合同》。(原件1份，不退)(如果没有购房合同原件，复印件必须加盖开发商公章)

2)《房屋所有权证》。(复印件1份，查验原件，收取复印件)

3)购房人身份证原件。(复印件1份，查验原件，收取复印件) 4)(如有委托他人代办)委托人身份证原件。(复印件1份，查验原件，收取复印件)

2、先叫号，然后到指定柜台提交资料。房产证是有夫妻两个人名字的要一同去。审核完毕得到。如果当天去时间还早，会要你等等就可以缴费、拿证。如果时间晚了(过下下午4点半)，就必须第二天才能取证。

3、持《房屋所有权证》原件、身份证原件和《武汉市个人土地登记申请表(立案表)》到19号柜台办理领证手续，领取土地登记缴费单。

4、持土地登记缴费单到二楼37号柜台现金缴纳33元《土地登记费》。

5、《土地登记费》二联发票再回到指定窗口，工作人员会收取发票的第二联，退还第一联。同时你还必须将新土地登记证复印一份交签上：土地证已领，签名和日期。

6、领取《国有土地使用证》。

注意：如果是证上有夫妻双方名字，而领证时只有一个人去，须填写一张委托书(有印刷好的，直接填就行)。

办房产证流程范文第3篇

1：销售员看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。(注意仪表和微笑)

2：在询问客户问题时，销售员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。

4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。(如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。

5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对

1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。

要求：A列出意向客户。

B按客户购买意向排序

C按客户购买力排序

D选定主要客户

E逐一打电话给主要客户，约定看房。

三：电话约客

1：拨通客户电话，告知客户房源信息

2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。 3：简单讲述房源基本信息。

4：和客户约定看房时间，地点。(注意2选1原则)

四：带看前准备

1：设计带看线路

2：设计带看过程中所要提出的问题。(合理安排问题的先后顺序)

3：列出物业的优缺点

4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。

5：整理该物业相关资料。

五：如何带看

1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

2：理清思路，按照自己的看房设计带看。

3：询问客户买房目的。

4：询问客户居住状况等。

5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。

六：内场操作

1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。

2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。(注意观察客户的举动及言行)

3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。

4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。

5：为客户做一下总结。(每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。)

6：结束看房。把客户带回公司或做其它约定。(注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。) 七：成交前的准备

1：对已产生购买意向的客户应立即带回公司。

2：再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。(增强客户的购买欲望)

3：到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。

4：主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。 5：和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进)

如：“陈先生，这个小区的环境好不好?”“好，不错，还可以”

“对这套房子的感觉怎样?”“不错，还可以”

“房型满意吗?”“挺好的， 不错”

“采光好不好?”“好，不错”

抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。

6：抓住客户的肯定回答，逼客户下订。

如：“陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受?”

八：守价阶段

1：要点：销售员没有对客户让价的权利。

如：客户：“房子的价格比较高，是不是可以低些啊?毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。”

销售员：“哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。”您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少?(掌握主动，了解客户的心理价格)

注意：对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。 2：在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。

3：15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给

出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。

4：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。(如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。

5：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。

九：杀价阶段

原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。

主要方法：1：市场因素

2：政策影响

3：客户的稀缺

4：客户还有第2选择

5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比

6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。

杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。

杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，(如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。

杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。

隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。

十：下订阶段

1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。

2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。

3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应“急客户所急”，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。

4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。 十一：售后服务

1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。

2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。

3：完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。

4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。

办房产证流程范文第4篇

委 托 拍 卖 合 同

合同编号：

签订地点：

根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国拍卖法》和其他有关法规，双方经协商一致，签订本合同。

第一条 委托人愿就下述拍卖标的委托拍卖人依法公开拍卖：

1、拍卖标的： 位于 房地产。 2、面 积：参考房产面积 平方米，参考土地面积平方米。

第二条 拍卖标的底价：人民币 元整(小写：￥ 元)。

第三条 拍卖方式： 有底价增价式拍卖。

第四条 拍卖时间、地点：拍卖人承诺在 XX 年 10 月 1 日前，在 广西北海市北海大道全景大厦8楼A座 举行拍卖会，对本合同所载的委托标的进行拍卖。

第五条 拍卖价款的支付方式及期限：

拍卖成交后，买受人应在 日内支付全部拍卖成交价款。拍卖人应在收到全部款项之日起个工作日内按委托人指定帐户支付拍卖成交价款，支付方式为 。

拍卖成交后，买受人不按约定支付价款的，买受人已交付的保证金部分按1：1比例分配，并于违约之日起5日内由拍卖人向委托人支付。

第六条 拍卖标的转移及费用承担：

1、委托人在买受人付清拍卖标的价款后，提交全部资料开始办理委托标的转移过户手续。

2、办理相关手续时需向国家有关部门缴纳的税费按照国家有关规定执行， 标的需缴纳的 等税、费由委托人承担。 等税、费由买受人承担。

第七条 双方的权利和义务：

1、委托人应保证对拍卖标的拥有无争议的合法处分权，并向拍卖人提供有关的证明文件和拍卖标的的详尽资料。必要时，拍卖人可随时向委托人要求提供咨询，委托人不得拒绝。

2、委托人可在法律允许的情况下确定拍卖标的的底价;拍卖人不得以低于该底价的价格进行拍卖。

3、拍卖人应对委托人的(1)身份(2)底价保密，不得委托或代理他人参加竞价;亦不得委托他人进行拍卖。

4、委托人在交付拍卖标的时，应向拍卖人指出其知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。否则，由此造成的后果由委托人负责。

5、委托人应按成交总金额的%向拍卖人支付佣金，支付方式为;该款项也可由拍卖人从拍卖所得的价款中扣除。

6、买受人办理好登记过户手续后，委托人和拍卖人即可办理最后结算。

7、拍卖成交后，标的需清场的，由委托人负责，在委托方收到全部成交价款后三日内进行。

8、拍卖标的的撤回与撤除

委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的。

委托人撤回拍卖标的的，应当按委托底价的1 %向拍卖人支付拍卖服务费。 拍卖人有确切证据证明拍卖标的存在下列情况之一的，有权撤除该标的，并不承担由此产生的法律责任：

A.拍卖标的的权属状况与委托人声明不一致的;

B.拍卖标的存在委托人未声明的重大瑕疵的;

C、其他 / 。

第八条 合同的变更和解除

若拍卖未成交，委托人与拍卖人可协商调整拍卖保留价或变更合同，重新拍卖。如委托人不愿再次委托拍卖，双方解除委托拍卖关系。

第九条 本合同一式二份，委托人执一份、拍卖人执一份。经双方签字、盖章后生效，不得违约。否则，由违约方向他方按拍卖标的底价的 5 %支付违约金。因合同履行产生纠纷，由双方协商解决，协商不成双方同意向 有管辖权的人民法院起诉。

第十条 其他需要约定的事项_______/_________________ _____________________________________ 第十一条 本合同有效期自年月日始，至 年月日止。 附件：有关拍卖标的的证明文件及资料影印件共件

1、

2、

3、

4、

委托人(签章)：

地址：

邮编：

法定代表人：

委托代理人：

电话：传真：

签约日期： 年月日

拍卖人(签章)：广西北海地产拍卖行有限公司 地址：北海市北海大道13号全景大厦8楼A座 邮编： 536000 法定代表人： 委托代理人： 电话：(0779)3086310 传真：(0779)3086353 签约日期：年 月日

篇二：关于购买法院拍卖房产的基础指南

关于购买法院拍卖房产的基础指南

目录 法院拍卖房产概述

一、 法院拍卖房屋定义

指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

注：法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有

二、 法拍屋的法律特点

1. 买方律师无法作出业权质询

2. 卖方不负责清理物业内的任何杂物

3. 不得转名或转售，除非得双方同意

4. 按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主。

竞拍法院拍卖房产的程序

一、 拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

二、 拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

三、 确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

四、 确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

五、 发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。

六、 审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。

对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。申请执行人、被执行人可以参加竞买。

七、 竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

八、 组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

九、 拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

购买法院拍卖房产的风险

法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”，信息沟通的不对称，为竞拍人带来无法预见的风险。

一、 房屋所有权证的办理难以确定-所有权证书经常出问题

开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

二、 房屋质量没保障质量和瑕疵告知欠详，自行承担质量瑕疵

后果

在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

三、 法律规定的执行回转法律文书撤销，竞得人丧失合法依据

通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。

四、 购房成本风险款项必须一次性支付、拍卖税费佣金成本高

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。

与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。

五、 实际居住人拒绝搬离房屋的麻烦-或引发新诉讼

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

例如：房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

六、 其他房屋遗留的杂物、琐事严重影响时效

法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场、清运等问题.可能处理起来有些麻烦，严重影响时效。

竞拍法院拍卖的房产的成本费用

一、 保证金

1. 保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2. 拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，

3. 拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

二、 拍卖费用构成

1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金

2、个人所得税20%及营业税(5%)

3、契税

4、登记费

5、房地产交易服务费(按规定照建设面积算)

6、《房地产证》贴花

7、拖欠的物业管理费

8、拖欠的水电费。

三、 资金成本、付款方式

篇三：拍卖协议书(三方)

协议书

甲方：

乙方：

丙方:

甲、乙、丙三方就乙方委托甲方通过拍卖方式为其取得坐落于上海市弄 号室房产(以下均简称：“该房产”)，并由丙方提供中介服务签订本《协议》，本《协议》的签订是甲、乙、丙三方真实意思的表述。

一，目标：甲方帮助乙方通过拍卖方式以 元(大写： )的价格取得该房产，此价格包括拍卖公司佣金，不包括乙方应向丙方支付的佣金，办理产权登记过程中应由乙方承担的税费.

二，付款方式：

1，乙方应于本《协议》签订当场支付甲方定金人民币叁万元整，应乙方要求该笔定金在甲方为乙方竞拍得该房产前由丙方代保管，并由丙方于甲方为乙方取得该房产《成交确认书》当日转付甲方。

2，乙方最迟应于年月日上午点前将拍卖保证金人民币貮拾万元整按甲方提供的拍卖公司账户支付给拍卖公司。

3，甲方若为乙方竞得该房产，乙方应按拍卖公司规定的期限支付成交款及拍卖佣金。 4，办理产权登记过程中应由乙方承担的税费，由乙方在办理产权登记时支付。

5，尾款为本《协议》第一约定价格与本条第

1、

2、3款合计实际发生金额的差额，乙方应在取得该房产买受人为乙方的《成交确认书》五日内支付甲方。

三，操作方式：

1，该房产有乙方出资，产权人登记为乙方，或乙方指定的亲属，或乙方与该亲属共有，乙方承诺该亲属对本《协议》无异议，乙方对亲属履行本《协议》义务承担连带责任。

2.乙方委托甲方员工先生(身分证号码： )代表其竞买，乙方应于本《协议》当日内将本人签署的委托人为乙方，受托人为李普先生，委托事项为竞买该房产的有效委托书以及乙方本人身份证复印件及原件提供甲方;若该房产产权人登记为乙方指定的亲属或乙方与该亲属共有，则乙方应在本《协议》二日内将该亲属签署的委托人为该亲属，受托人为李普先生，委托事项为竞买该房产的有效委托书以及该亲属本人身份证复印件及原件提供甲方.

3，拍卖现在的举牌价有甲方掌握，与拍卖公司以及相关方面的协调由甲方办理。

4，待取得办理产权登记所需的法律文书后，由甲乙丙三方共同前往房地产交易中心为乙方办理产权登记。

5，过户时间以及交房按拍卖公司规定执行。

四，除外事项：

鉴于拍卖的特殊性，如遇撤拍，或甲方未能为乙方竞拍到该房产，则由甲方书面通知丙方无息返还乙方所付定金及拍卖保证金(如乙方已支付拍卖公司，则由拍卖公司直接返还乙方)

五，违约：除本《协议》第四条约定的事项外，甲方若为乙方竞拍得该房产，但未经乙方同意擅自将其转让给其他第三人，则本《协议》终止并且甲方双倍返还乙方已付甲方的定金(含丙方将代保管的定金);乙方若未按本《协议》第二条约定如期付款，或未履行本《协议》

第三条第2款的约定，则本《协议》终止，并且甲方不返还乙方已付定金(即由丙方将代保管的定金转付甲方);任何情况下(包括本《协议》终止后)，乙方及其近亲属均不得通过甲方自行购买该房产，否则应赔偿甲方相当与本《协议》定金数额的款项;甲方不以任何理由与第三房分享上述款项。除本《协议》第二条第1款之约定事项外，丙方代保管的钱款非经

甲方书面许可，不得擅自返还乙方或支付给其他第三方;丙方按本《协议》第二条第1款之约定转付款项，无需经过乙方同意;丙方若未如期转付定金，则每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款额%的滞纳金;丙方代保管的钱款若发生遗失，导致的后果与相关责任均由丙方承担，甲方不承担连带责任。

六，其他：

1，若拍卖公司不承担该房产可能存在的欠费以及过户过程中上家的税费，则该部分款项包含在本《协议》第一条约定的金额中。

2，甲乙双方各承担本《协议》第一条约定金额1%的中介费，甲方在全额收到乙方支付尾款当日支付丙方，乙方在取得该房产买受人为乙方的《成交确认书》当日内支付丙方;不论任何原因若交易不成，则甲乙双方均不承担中介费用。

3，甲乙丙三方均以在本《协议》上所留地址为通知地址。

4，甲乙丙三方同日签订的其他文本若有与本《协议》约定不一致的地方，以本《协议》为准。

5，本《协议》经甲乙丙三方签订，并由乙方当场支付甲方定金人民币叁万元后生效。 七，补充约定：无。

八，《协议》一式三份，甲乙丙三方签订后各持一份。

(以下无正文)

办房产证流程范文第5篇

交诚意金(见附表)

2、开盘：

认购、把诚意金转成定金、填写定购单(见附表)、客户签字

3、交首付：

或全款。(收据注明**号房)

4、办理按揭：

住房公积金贷款流程

1、 按揭所具备的材料

2、 公积金申请审批材料(附后)

3、 首套房证明(房管局开具)

办房产证流程范文第6篇

房产估价师：中国房地产开发策划流程设计

中国房地产开发策划流程设计

古语有云：授人鱼，不如授之以渔。这句话我们并不陌生，授人以鱼只救一时之急，授人以渔则解一生之需。欲得鱼，不如得渔。

但现今世人却狂热地沉迷于对鱼的追逐之中，忽略了根本。房地产策划亦如是。本书跳出只授人以鱼的迷惑，以全新的手法，

从房地产项目的开发流程入手，分别从可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、销售组织、营销执行等六个阶段结合大量详实经

典的案例分解房地产项目的开发设计流程，为读者提供房地产开发策划流程设计的每个阶段的操作范本。

第一阶段 可行性研究/

2可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。/

一、房地产开发可行性研究的内容/

4二、房地产开发可行性研究的工作阶段/

4三、房地产开发可行性研究步骤/

5四、可行性研究报告基本框架图/

5范例01 哈市某项目可行性研究报告/7

1、项目的基本情况/8

2、哈尔滨市的概况和宏观经济/10

3、哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况/1

34、项目附近同类开发物业的市场状况/19

5、城市规划建设对本项目的影响/27

6、同类物业开发营销典型个案分析/28

7、项目地块开发条件/

328、对规划设计和建筑设计的建议/37

9、关于项目的市场定位问题/39

10、实施进度计划/39

11、投资构成、成本分析/

4212、可行性研究财务数据的预测和选定/

5413、项目财务收益分析/56

范例0

2、武汉某项目可行性研究报告/76

1、总论/77

2、市场预测/80

3、建设规模与产品方案/86

4、选址方案/89

5、节能节水措施/9

36、环境影响评价/96

7、劳动安全卫生与消防/99

8、组织机构与人力资源配置/10

19、项目实施进度/106

10、投资估算/106

11、融资方案/108

同程社区(club.toonedu.com)教育培训互动交流平台同人网()教育培训网络营销平台

12、财务评价/11

113、社会评价/11

314、风险分析/11

415、研究结论与建议/117

16、附图、附表/119

第二阶段 市场调研/128

市场调研是一种找出你的潜在顾客和发现他们的需要的过程和技巧。

一、房地产市场调研的主要阶段/130

二、房地产市场调研的主要流程/13

4范例0

1、徐州住宅宏观市场调研报告、/13

51、徐州宏观环境分析/136

2、徐州房地产市场分析/1

43范例0

2、重庆商业地产市场需求调研报告/147

1、项目调研概况/148

2、调研分析/149

3、 综合分析/1

53范例0

3、北京朝阳区高档公寓调研报告/15

51、调研概况/156

2、区域状况分析/156

3、调研分析/158

4、调研结论/17

2范例0

4、福州某项目市场调研报告/17

51、项目概况/176

2、福州市投资环境分析/177

3、福州市房地产市场环境分析/18

14、项目SWOT分析/186

5、市场调研分析结论及建议/187

附录、福州市重点楼盘调研表/188

第三阶段 前期策划/19

4策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。

一、SWOT分析法与DSTP模式/196

二、房地产项目前期策划的一般工作流程/197

范例0

1、上海某别墅项目前期策划案/20

11、上海宏观市场整体情况/20

22、上海别墅市场整体情况/20

43、重点竞争市场研究/21

34、产品基地研究/21

45、竞争分析/21

56、客源分析/2

217、SWOT分析/22

28、产品定位建议/22

39、营销概念构想/22

510、整体开发推广建议/2

3111、关于产品的具体建议/23

3范例0

2、T市老城厢项目策划案/237

一、老城厢与T市城市发展的关系/239

1、T市国民经济和社会发展现状/239

2、T市城市发展规划/2

413、老城厢历史与现状研究/248

4、老城厢与T市总体发展的关系/250

二、区域房地产开发研究/2

541、T市房地产业现状/2

542、T市房地产业发展趋势/256

3、老城厢人口密度研究/257

4、房地产开发容量分析/258

三、项目发展定位/26

31、项目及周边情况分析/26

32、发展定位/27

23、发展策略/27

34、区域战略地位定位/27

45、区域形象定位/279

6、城市功能与产业设置原则/280

7、区域城市功能与产业结构定位/28

2四、项目开发模式及策略/28

51、发展条件及对比分析/28

52、旧城改造开发模式/288

3、老城厢规划建议/290

4、老城厢人口容量分析/29

45、老城厢开发策略/29

5五、经济模型研究/299

1、项目地块地价估算/299

2、项目价差(市场价与成本价)/30

23、项目风险/30

34、小结/30

3六、整体包装及推广策略/30

41、招商引资策略/30

42、整体包装策略/306

3、招商引资模式设计/31

1第四阶段 营销策划/316

营销策划是房地产开发商的智力资源，为房地产市场健康发展指点迷津。

一、项目营销策划总流程/318

二、项目营销策划主要内容/319

三、项目营销计划制定步骤/320

范例0

1、、广州“望景花园”营销策划案/

3211、市场分析/32

22、项目市场定位/328

3、销售策略建议/3

324、宣传策略/33

4范例0

2、、成都“天府名城”营销策划报告/337

1、项目基本概况/338

2、成都房地产市场分析/339

3、“天府名城”项目分析/356

4、目标市场分析/358

5、营销策略/359

6、二次装修方案建议/36

57、营销推广及推介/368

8、首期销售量进度预测/37

49、结论/37

4范例0

3、 “贵阳1号花园”营销策划方案/37

5一、项目市场竞争环境分析 /376

1、区域市场现状与趋势 /376

2、竞争性楼盘点评/388

3、市场消费需求分析/39

24、营销推广环境分析/39

4二、项目竞争力分析/40

31、项目场地及其周边优劣势分析 /40

32、项目SWOT分析 /40

5三、项目营销推广及执行/410

1、项目总体营销目标/410

2、目标市场细分及客户特征/410

3、项目宣传推广策略/41

34、整体宣传、销售具体安排/42

3第五阶段 销售组织/426

一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导，没有严格的销售计划追踪和过程监控就不可能得到有效落实。

一、销售团队组织架构图/428

二、销售人员招聘选拔流程图/429

三、销售人员培训体系/430

范例0

1、、青岛某项目销售组织全案设计/43

5一、销售队伍组建及培训/436

1、销售团队的架构及组建方法、人才选拔机制/436

2、市场调研培训 /44

53、销售技巧培训/450

二、销售流程设计/46

51、售楼员工作程序/466

2、售楼员工作方法/467

3、具体销售方法/47

14、售楼文件办理程序/47

4三、管理制度设计/477

1、售楼员基本守则/477

2、销售现场管理/48

1附件：城市商品房预售管理办法/49

3范例0

2、、广州市某开发公司销售人员基础知识培训/49

51、房地产市场与一般商品市场特征比较/496

2、建筑与房地产/496

3、房地产专用术语及建筑基础知识培训/497

第六阶段 营销执行/520

营销执行是建立和保持项目竞争性优势的根本。

一、营销执行流程设计/52

2二、销售现场基本流程设计/52

3三、营销执行各时期业务推广策略设计/52

4四、营销执行的基本要求/526

五、销控管理/527

预热期/529

一、项目预热期内部认购流程图/530

二、项目预热期进行内部认购的必备条件/530

三、内部认购的三种方式及其优缺点/

532范本0

1、 南昌市“时代经典”项目预热期市场推广方案/53

31、背景提示/53

32、工作条件/53

33、时代经典的市场认知/53

44、市场预热推广策略/53

45、时代经典的品牌导语/53

46、市场预热活动方案/53

5范本0

2、 北京“琳琅湖畔”预热期活动方案/538

1、活动策略/538

2、活动时间/538

3、活动地点/538

4、人员邀请/538

5、 活动内容/539

范本0

3、 广州“西茵广场”内部认购销售方案/

5421、内部认购销售培训工作安排/

5422、内部认购/

5423、宣传策略/

5434、销售策略/54

45、工程进度/54

5范本04 南宁某项目售楼部开放期销售活动方案/546

1、方案一：“诚意金”选号/546

2、方案二：开放期内推出购房优惠卡/547

范本0

5、 长沙某项目预热期宣传推广计划/548

1、第一式：攻心术/548

2、第二式：定心术/548

3、第三式：提心术/549

范本0

6、 天津奥园预热期活动方案/550

1、活动目的/550

2、活动部署/550

范本0

7、天津奥园对外开放日活动策划案/5

521、活动目的/5

522、活动部署/5

52范本0

8、常州奥林匹克花园实操表格推荐/556

1、项目意向书/556

2、项目客户来访登记表/557

开盘期/559

一、开盘现场工作流程图/560

二、 卖场分区平面参考图/56

1三、售楼部交易区布局参考图/56

1范本0

1、 芜湖“滨江繁花园”开盘宣传计划/56

21、媒体/56

22、印刷/56

33、其它/56

3附件：开盘造势建议书/56

4范本0

2、 常州“世纪豪庭”开盘典礼活动方案/56

51、活动基本方案/56

52、会场布置/56

53、外场布置/566

4、具体流程/567

5、配合道具/568

6、其他准备工作/568

7、活动执行要点说明/568

8、活动亮点/569

范本0

3、 上海“时代国际城”开盘活动策划方案/57

11、销售篇/57

12、活动篇/57

33、广告篇/576

附件1：时代国际城开盘庆典工作执行方案/577

附件2：开盘期销售活动组织方案/579

附件3：摇奖活动工作执行方案/580

范本0

4、 昆明“香槟小镇”开盘活动方案/58

11、开盘活动预期目标/58

12、活动安排/58

13、活动流程安排/58

24、活动项目具体安排/58

45、活动配合/58

46、媒体配合/585

附件1：分时段抽取幸运嘉宾活动细则/585

附件2：现场下订客户抽取幸运大奖活动细则/586