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项目立项完整流程范文

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来源：盘古文库

作者：火烈鸟

2025-09-19

项目立项完整流程范文第1篇

1、准备阶段

(1)一窗受理。项目建设单位到行政服务中心办理有关立项审批服务手续时，须先到行政服务中心“综合代办窗口”统一登记。预登记后，“综合代办窗口”将本阶段所需申报材料提交相关窗口受理。

(2)定向辅导。行政服务中心会同经济发展局窗口确定联审部门，组织召开项目联审启动会，进行项目办理集中辅导，明确一次性告知的审批条件和所需材料。

(3)抄告相关。综合代办窗口将经济发展局窗口审核后的项目申请材料分派相关窗口，相关窗口负责对审批事项申请材料进行初审，对实质审查材料具备、缺少其他材料的，实行容缺受理，并当场向项目单位提出补齐补正要求。

2、联审阶段

(1)并联审批。行政服务中心会同经济发展局窗口召开联审会议，形成会议纪要，明确各参与窗口责任和完成时限并及时进入本阶段的审批。

(2)首席代办。首席代办员(各窗口负责人)全程代办本部门的审批服务手续。

(3)一窗发证。各窗口在以下规定时限内将审批文件、意见提交“综合代办窗口”，此阶段审批流程终结后，将所

有批复文件统一送达项目建设单位。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

(二)核准类

1、准备阶段

2、联审阶段

(1)并联审批。行政服务中心会同经济发展局窗口召开联审会议，形成会议纪要，明确各参与窗口责任和完成时限并及时进入本阶段的审批。

(2)首席代办。首席代办员(各窗口负责人)全程代办本部门的审批服务手续。

(3)一窗发证。各窗口在以下规定时限内将审批文件、意见提交“综合代办窗口”，此阶段审批流程终结后，将所有批复文件统一送达项目建设单位。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

(三)备案类

不使用财政资金，《政府核准的投资项目目录》以外的项目实行属地备案管理。

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

项目立项完整流程范文第2篇

许多开发商为了拿项目，立马想到的是先做一个规划方案。没有规划方案，不知道干什么，怎么能立项?是的，该问题想说的是，先做规划方案，再立项申请。这正确吗?

让我们参考一下房地产项目立项所需的资料：

1. 到国土局办理国有出让地的土地手续;

2. 办土地手续期间，土地储备中心会统一到规划局办理规划条件; 3. 具备工程咨询资质的工程咨询机构编制项目申请报告; 4. 具备节能评估能力的工程咨询机构编制节能评估报告; 5. 到环保局办理环评批复手续; 6. 到地震局办理抗震安全性评价意见; 7. 到该项目的行业主管部门办理行业审查意见; 8. 项目单位的立项申请文件;

9. 项目单位的营业执照和组织机构代码证。

该立项所需的资料中，第

1、2条要求，办理土地手续和规划条件。许多旅游开发项目，特别是旅游景区建设项目，何来办理土地手续和规划条件，因为许多旅游开发项目用地是集体用地的耕地、果园、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和国有用地的林地/林场、农场、牧场、荒山荒地、水域等，甚至自然保护区、风景名胜区内，不在城镇建设用地规划范围内，不完全按照城乡规划法实施。比如在林业部门主管的自然保护区内建设索道上下站管理用房、接待设施、游客中心(可能以其他项目名称报林业厅/局审批)、游览景点等和旅游相关的游览和服务设施，不可能都要找国土资源主管部门审批建设用地，也不会去找发改委按照其要求的立项审批流程进行立项报批，更不用说准确上述立项所需的资料。但是，并不是说旅游开发项目不需要立项报批，而是应该根据不同项目寻找不同的审批流程。

所以说，要讨论“先做规划方案，还是先立项申请”，应该根据不同用地所在的不同主管部门而定，且其立项报批的主管部门也应该依此选择不同的立项报批流程。但是，本文主要针对非自然保护区、风景名胜区、国有林场/农场/牧场等特殊用地范围内的旅游开发项目，按照发改委非限制行业项目的立项报批程序的旅游开发项目立项审批流程，进行系统性分析，以供旅游开发商参考。

立项申请应准备哪些材料

上一个问题还没有完全解决，通过提出“立项申请应准备哪些材料”这一问题，可以合并解决问题。该问题是在如下假定下提出的，即按照发改委非限制行业项目的立项报批程序，申请旅游开发项目立项审批。发改委首先对投资规模有个限定，一般不超过1000万元(该投资规模限定不同地区存在差异)的项目直接编制项目申请表并提交项目介绍，即可备案;超过1000万元(该投资规模限定不同地区存在差异)的项目，根据不同投资规模，需要具有相应级别以上工程咨询资质的工程咨询机构编制可行性研究报告，一般超过1亿元以上的，需要乙级以上工程咨询资质(甲级工程咨询资质可以全国通用)。其次，不同投资规模需要报不同行政级别发改委立项审批。

一般的旅游开发项目立项申请，需要聘请具有工程咨询资质的工程咨询机构撰写项目可行性研究报告，经旅游主管部门提交给发改委等相关部门，具体应提交的资料包括：

1. 项目单位(企业)提出立项申请报告;

2. 由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目可行性研究报告; 3. 旅游主管部门关于该项目的审批意见;

4. 项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见;

5. 国土资源部门(林业、海洋渔业部门)出具的项目用地(用林、用海)预审意见; 6. 环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见;

7. 节能评估报告(需工程咨询资质)或填写《固定资产节能登记表》; 8. 企业营业执照等其他资料。

在上述旅游开发项目立项申请所需的资料中要求“项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见”，要求的是项目选址意见书，不需要规划方案，即无需提交总体规划方案可以立项。因此，不存在先做规划方案才能立项的说法。但是，在实践中，对于不在城乡规划的城区/镇区范围内的旅游开发项目用地，一般开发商会先做个规划方案，可以使总体规划方案，或者概念规划方案，拿着该规划方案向政府汇报，地方政府及下属各部门以规划方案为依据来审批项目。反思上述程序，许多旅游开发项目总体规划方案编制不是旅游开发商的职责，而应该是政府的职责，但是政府没有动力机制去编制该规划方案，而由旅游开发商推动该规划方案编制工作，因为旅游开发商想投资开发该地块，需要规划方案。比如上面提及的千年皇后镇项目，对于该上万亩地块，涉及国有林地、荒山荒地、水域和集体的耕地、自留地、村庄宅基地等用地，以旅游开发商名义上报该区域的总体规划方案名不正言不顺。在最新的城乡规划法下，土地利用必须按照规划实施，没有规划下何谈建设项目选址是否符合规划要求。因此，该项目的总体规划应该由旅游主管部门委托相应级别以上旅游规划资质的旅游规划设计机构进行编制，并约束旅游开发项目申报旅游项目时复合该总体规划的要求。哪些旅游开发项目需要编制可行性研究报告

依照上述所言，并非所有的旅游开发项目都需要编制可行性研究报告，而是根据项目所在用地主管部门、项目用地性质、项目建设内容及投资规模而定。世界自然遗产、文化遗产保护区、自然保护区范围内，除了游览设施和少量旅游服务设施，一般不允许建设项目，因此不存在向发改委申请立项报批项目，而是由相应的主管部门审批建设内容。在实际操作中，在上述保护区内也有修建接待设施、索道等项目，投资规模在1000万元以上的一般需要报县级发改委审批或备案，超过3000万元以上或5000万元以上的投资规模(不同省份不同投资规模要求)需要上报市级发改委主管部门，超过1亿元或3亿元的，应由省级发改委审批。

项目立项完整流程范文第3篇

1、准备阶段

2、联审阶段

(1)并联审批。行政服务中心会同经济发展局窗口召开联审会议，形成会议纪要，明确各参与窗口责任和完成时限并及时进入本阶段的审批。

(2)首席代办。首席代办员(各窗口负责人)全程代办本部门的审批服务手续。

(3)一窗发证。各窗口在以下规定时限内将审批文件、意见提交“综合代办窗口”，此阶段审批流程终结后，将所

有批复文件统一送达项目建设单位。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

(二)核准类

1、准备阶段

2、联审阶段

(1)并联审批。行政服务中心会同经济发展局窗口召开联审会议，形成会议纪要，明确各参与窗口责任和完成时限并及时进入本阶段的审批。

(2)首席代办。首席代办员(各窗口负责人)全程代办本部门的审批服务手续。

(3)一窗发证。各窗口在以下规定时限内将审批文件、意见提交“综合代办窗口”，此阶段审批流程终结后，将所有批复文件统一送达项目建设单位。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

(三)备案类

不使用财政资金，《政府核准的投资项目目录》以外的项目实行属地备案管理。

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

项目立项完整流程范文第4篇

1、准备阶段

2、联审阶段

(1)并联审批。行政服务中心会同经济发展局窗口召开联审会议，形成会议纪要，明确各参与窗口责任和完成时限并及时进入本阶段的审批。

(2)首席代办。首席代办员(各窗口负责人)全程代办本部门的审批服务手续。

(3)一窗发证。各窗口在以下规定时限内将审批文件、意见提交“综合代办窗口”，此阶段审批流程终结后，将所

有批复文件统一送达项目建设单位。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

(二)核准类

1、准备阶段

2、联审阶段

(1)并联审批。行政服务中心会同经济发展局窗口召开联审会议，形成会议纪要，明确各参与窗口责任和完成时限并及时进入本阶段的审批。

(2)首席代办。首席代办员(各窗口负责人)全程代办本部门的审批服务手续。

(3)一窗发证。各窗口在以下规定时限内将审批文件、意见提交“综合代办窗口”，此阶段审批流程终结后，将所有批复文件统一送达项目建设单位。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

联审事项及办理时限：

规划二处：项目单位取得用地预审意见后，要在3个工作日内出具建设用地规划许可预审意见或提供建设项目地块规划条件;

国土分局：2个工作日内出具用地预审意见(在工业项目有用地指标的前提下);

环保局：20个工作日完成建设项目环境影响报告书、10个工作日完成建设项目环境影响报告表、5个工作日完成建设项目环境影响登记表;

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

安监局：7个工作日内出具工业建设项目安全设施“三同时”审查意见;

环评、节评、安评、公告等时间不计入本阶段部门审批时限。

(三)备案类

不使用财政资金，《政府核准的投资项目目录》以外的项目实行属地备案管理。

经济发展局：5个工作日内完成项目节能评估审查意见或节能备案证明;

项目立项完整流程范文第5篇

一、概述开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门(省市发展和改革委员会，简称：发改委)对项目的批准文件。

对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市发改委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本固定资产投资计划。(国家发改委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。) 房地产项目立项审批流程

二、实施程序 1.工程建设项目立项审批

(1)承办部门：所在市发改委投资处

(2)申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明(银行出示的资金证明)。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见;土地管理部门对建设用地的初审意见;环保部门的环评报告;有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见;依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明(企业法人营业执照副本复印件和资质证明).⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。

房地产项目立项审批流程 (3)申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料;无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。

(4)办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

(5)收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。房地产项目立项审批流程 2.建设项目投资计划审批

(1)承办部门：所在市发改委投资处

(2)申报资料：①书面申请;②国家或省、市发改委批复项目可行性研究报告;③规划部门出具的建设项目规划许可意见;④跨建设项目，需提供市发改委上下达的投资计划。

(3)申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料;无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市发改委。市发改委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。房地产项目立项审批流程

项目立项完整流程范文第6篇

(1)、项目状况

(2)、开发项目用地状况调查

(3)、市场需求和竞争分析。

(4)、成本估算

(5)、项目开发组织结构形式和研究

(6)、开发建设及销售计划

(7)、项目经济及社会效益分析

(8)、结论及建议

注：市场需求预测的方法

A、定性预测法

B、定量预测法



初步可行性研究的内容

初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下

(1)、初步可行性研究的角度与方法

(2)、识别各种限制条件

2，规划

定位宏观的和微观的区位调查、分析与选择;定性开发内容和主题的分析与选择;

定量开发规模(建设规模与投资规模)的分析与选择

地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于

商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。

在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲;广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关;高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

功能与形式的平衡

大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。

其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

可持续发展的空间

作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。

商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市

快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计

随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题与地域特点

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。

人性化与精细化

随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。

商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。

3,房地产项目推广

项目前期策划阶段

市场调研分析

资讯调查

地块环境

类比分析

项目初步发展阶段策划

项目策划阶段

产品策划

产品SWOT分析

项目优劣势综合评定

项目发展目标