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房地产政策与市场分析

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来源：文库

作者：开心麻花

2025-09-19

房地产政策与市场分析（精选6篇）

房地产政策与市场分析第1篇

房地产企业财税政策分析与操作实务

房地产政策与市场分析第2篇

主讲：钟岩

第一讲当前宏观形势分析

一、新时代中国面临的国际政治经济环境

1、中国面临复杂国际政治环境

2、全球进入后金融危机时代

3、全球政治格局出现了大变动、大调整

1）多极化趋势进一T***步发展。美国与他国分享国际政治事务的领导权成为大趋势；

2）多国和国家集团共治成为趋势；

3）全球公共品供给不足问题更为突出；

4）能源、资源安全挑战依然严峻，全球市场体系不确定性增强；

5）信息安全问题更为突出；

6）中国军事全面崛起挑战现有政治秩序

4、中国与世界关系的重大转变期

1）中国经济实力Q605556860显著提高，成为世界共治的核心国家；

2）我国科技实力迅速提高，成为世界科技大国；

3）政治影响力显著上升。中国在国际舞台上发挥愈来愈大的作用，并成为全球治理的重要领导者之一。

4）中国在东亚和东南亚逐渐恢复历史传统地位

5、中国发展模式受到挑战

1）社会道德价值体系崩塌导致的社会失序

2）社会公平公正的执政基础正在丧失

3）环境危机

4）国际贸易矛盾突出

6、小心谨慎坚决避免国家失败

二、当前的国内背景

1、中国仍处于发展的黄金时期

2、中国向科学发展模式转变的关键时期

3、中国经济增长的基本逻辑

4、价值判断出现多元化

5、权力扩张和权力腐败的挑战

三、当前经济环境分析

1、经济发展动力分析

2、汇率和对外贸易政策

人民币升值的因素

1）经常项目顺差

2）资本项目顺差

3）西方国家的压力

4）地下金融存在大量外汇流入

4、分配格局严重不公影响长期发展

1）分税制的的利益博弈

2）房地产市场的博弈

3）金融领域的博弈

4）政治权力集权和分权的博弈

第二讲政府经济政策分析一、十八大的经济政策

1、全面深化经济体制改革

2、实施创新驱动发展战略

1）政府高度重视创新机制和法律保护机制

2）企业依赖创新生存，技术研发成为发展关键

3）金融创新营造市场风险投资机制

4）创新的文化传统

5）创新环境优良吸纳创新人才

6）美国教育以人为本重视能力培养

3、推进经济结构战略性调整

4、推动城乡发展一体化

5、全面提高开放型经济水平

二、房地产政策分析

1、房地产业对中国经济发展贡献极大主导产业的特征：

1）依靠科技进步获得新的生产函数

2）形成高速增长的增长率

3）具有较强的扩散效应

2、政府调控房地产的历程

3、房地产还是好资产吗

1）房地产值多少钱

2）为什么中国房地产价格这么高

房地产政策与市场分析第3篇

一、目前我国出台的房地产政策

2010年4月17日, 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。建立了房地产市场体系, 增加房地产市场信息披露, 加强对房地产市场的监管。

2011年1月底, 国家先后将重庆、上海作为房产税试点。

2013年政府公布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》, 增加对房产的限购、限贷的要求;公开房地产信息;加强社会公众的监督, 细化房地产的调控措施。

2013年“两会”开幕前, 国务院常务会议发布了新的调控措施, 其中一条细则非常引人瞩目:“出售自有住房将按转让所得的20%征收个税”。

近些年房地产政策的实施, 是政府坚定的调控房地产市场, 短期来看对稳定房价有一定效果, 但长期看来收效甚微。因为尽管政府加大了对限价房的调控力度, 但实际只为削减新房供应量, 未来房价走势仍然不可乐观。主要原因是房地产市场的供应和需求的矛盾已经积累了很久, 政府应该从供应和需求方面, 根据实际情况做出更适当的措施。

二、房产税对房价的影响

房产税是以房屋为征收对象, 以房屋的税收剩余价值或租金收入, 向房屋持有人征收的一种财产税。房产税的征收, 是政府从宏观方面调控房价的有效途径之一, 对房地产行业的长期健康发展是有利的。

(一) 从需求方面分析

商业住房主要是指新房、租赁房和二手房。从消费需求的方向来看, 房产税的征收不影响那些具有消费需求的人。因为征收房产税并非影响消费者的刚性需求。然而租金的波动会影响住房人的消费需求, 租金与消费者的需求负相关, 越高的租金, 需求会越低。

从投机需求的角度看, 房产税的征收增加了投资的成本, 同时, 延长投资回收期会增加投资的风险。因而, 人们为了规避风险, 会出售房屋, 进一步导致房价下降。短期看, “房地产热”现象已经降温, 投机需求减少, 在一定程度上抑制了房价。但随之而来的是居民们逐渐转移到租赁市场, 消费的需求将会使房租价格上涨, 但人们的刚性需求却不会减少。

市场上的供给量和需求量最终使得房价会回升, 投机者将房地产税转嫁给买房者, 从而进一步提高住房价格。这样, 征收的房地产税是将税收负担转嫁给了消费者的购房需求, 并且进一步加大了贫富差距。

(二) 从供给方面分析

由于房地产市场的开发周期比较长, 短期内征收房产税还不影响已有房屋的供应量。然而, 当房价开始增长, 很多房主会开始销售房屋, 这意味着住房的供应会增加, 尤其是会增加二手房的供给数量。

所以我们同样不能忽视租赁市场中供给和需求的变化, 房产税的实施会使得人们不敢购买多套住房, 这样将会减少可租的住房供应, 加剧了租赁市场的竞争。租金上涨, 会反过来影响新房和二手房市场的供求。此外, 住房供应结构也发生了变化, 房地产企业将增加到开发负担得起的住房, 逐步转向更适合普通消费者的住房, 这是有利于改善房地产市场的供应结构。

三、个税提高的影响分析

从上面的分析, 可以预见, 房屋价格将出现先下降后上涨。在地方细则出台之前, 住房成交量将会突增并且房价下跌, 但从长远来看, 房价将继续上升。

(一) 个税提高的正面影响

1.抑制开发商之间相互购买来增高价格。税收成本的调整将大大影响交易量。二手房交易量将会突增之后突降。一个重要的原因是, 通过对个税的调整, 使房地产开发商之间的相互房地产变为不可能, 间接达到控制房价的目的。

2.清理投资者, 提高市场效率。个税的增加可以抑制投资型买家的购房需求。由于投机投资型买房者会因为利润减少和不可预知的风险而退出投资房地产, 转向其他投资渠道, 因此一些投资者将被清除房地产市场, 使市场可以更好地分配资源。

3.增加新的活力, 稳定经济运行。由于二级市场交易被切断, 房地产市场的持续增长可能更为活跃。购房者将在更为控制下的税收优惠购买新房, 从而刺激新房销售, 新城镇建设继续稳步推进, 保持经济发展的良好势头。二手房市场则可以回到一个相对理性的市场, 投机将得到有效遏制, 干扰因素对价格的变化将减弱, 通过市场的作用来调节房价。而整个房地产市场的成交量将不降, 可以保证整个市场保持平稳发展, 不会对经济造成太大的冲击。

(二) 个税提高的负面影响

1.避税方法层出不穷, 增加了社会成本。国务院“新国五条” 出台之后, 各种避税的手段层出不穷, 比如通过假离婚来转让房产, 或在合同上做动作, 使合同价格与实际交易的价格不符。当前, 针对二手房交易的逃税手段越来越多, 而且方法很是隐蔽。这些逃税的行为增加了社会成本, 占用了行政和司法资源, 各级政府和相关部门应该密切关注此类的逃税行为。

2.伤害居民购买住房的积极性。当前, 大部分家庭对住房的需求有以下三类:第一类是婚后由于成员的增加, 原来的住房面积太小, 需要购买较大的房屋;第二类可能是为了让孩子得到更好的教育, 或由于工作的关系, 需要购买学区房;第三类是老人为子女结婚更改住房的所有权。这三种情况, 都是买家出售原有住房来更换新房, 整体来说对房屋的供应和需求影响不大, 对房价也无太大影响。对这三种改善的需求征收房产税, 不仅会挫伤人们的改善住房环境的热情, 而且因为成本将转嫁到购房者手中, 降低了普通购房者的购买力, 不利于市场发展。

总体而言, 税收增加的影响是多方面的。留下的是可以承担最终的价格的普通购房者, 而投机投资购房者将被挤压出来, 但无法负担更高的价格的普通购房者将会被“误伤”。而更深远的影响, 还有待进一步观察。

四、房产税能否有效地抑制高房价

短期来看房产税能够抑制投机, 引导购房者进行合理消费。但从长远的影响来看, 房产税对房价的调控可能无效。主要原因是我国房地产税制改革过程中存在的问题没有解决:

(一) 信息不透明, 产权制度不健全

合理征收房产税的前提是确保居民拥有相对的信息。但我国的产权制度不健全, 信息化建设严重滞后, 并没有建立相应的信息系统, 不能准确获取居民住房信息。而且, 很多房主和住户不是同一人, 这增加了难以确定的房地产税纳税人。因此, 政府应完善我国的产权制度, 保证产权明晰。对于二手房市场交易, 应及时披露信息, 提高公平性和透明度。

(二) 评估体系尚未建立

目前我国房地产估价制度尚未建立, 各部门联系不密切, 责任制度不健全, 严重阻碍了房产税的研究。

(三) 房产税对房价的长期影响不大

目前人们普遍认为房产税的征收可以减少投机行为, 能有效遏制房价。短期看来, 房产税的征收, 加大了投资成本, 提高了投资风险, 导致了一些房屋投资者将资金转入其他投资市场。在短期内能减少投机需求, 使住房供应增加, 从而房价下跌。但是即使人们购买新房的欲望降低, 刚性需求也不会减少, 所以租赁市场的竞争会加剧从而使租金增加。同时, 在看到房地产市场的长期变化的投机者, 将认为房地产市场仍然是有利可图的, 继续增加投资, 并提高房价, 将房产税转嫁到买家。因此, 价格将继续提高。

房产税的征收是社会财富再分配的一个过程, 它的目的是使房地产市场回归到理性水平。它的改革是打破利益分配格局, 而不是技术问题。因此房地产税应放在改革税制设计和制度完善的大框架下, 研究房产税制度, 设计合理的房产税。

五、政策建议

解决我国住房问题的关键是增加住房的供给量。政府可以借鉴其他国家的先进经验, 逐步建立和完善保障性住房制度, 使广大中低收入群体能长期居住在公共住房中, 从而抑制住房需求, 降低房价压力。

(一) 对购房需求区别对待

征收房地产税时应注意区分不同对象。新的“国五条”的政策, 一方面只对二手房收20%的个税, 并不对新房征收, 说明国家已经注意到投机性投资需求会推高价格;但另一方面, 会误伤一些改善条件的购房者。因此, 调整和控制房地产, 政府的应区别对待以各种需求, 避免伤害无辜的购房者。

(二) 二手房交易的审查应更严格

对于二手房交易, 应加强检查, 避免恶意逃税的二手房投资者。首先, 要确定买卖双方是否有欺诈, 避免双方当事人的损失。其次, 确认双方没有通过假离婚等形式逃税。最后, 应核实双方的交易账户, 避免双方以阴阳合同逃税。此外, 对于交易价格严重脱离市场价格等收取二手房销售者的个人所得税。

(三) 以房产税代替土地出让金

一般说来, 流转税很容易转嫁, 但所得税和财产税不容易转嫁。个人所得税对二手房投资者来说, 虽然是一种所得税, 但由于其征收依赖于购买成本与收入之间的差额。对于二手交易所征收的个人所得税, 更容易转嫁到购房者身上。但如果二手房投资者来承担, 提高投资者的其成本, 则会大大降低投资欲望, 逼其退出房地产投资。

(四) 控制信贷水平

调控房地产市场还应注意控制信贷水平。二手房投资需求者需要大量资金进行操作, 因此对贷款存在强烈的依赖。从银行控制住房贷款, 有利于稳定的房地产市场交易量。

虽然房产税的征收没有绝对抑制房价, 但它反映了一个国家的政策方向和遏制房价上涨的决心。房产税的设置和短期市场反应, 体现了原有的房产税具有一定的先进性和合理性。在实际操作过程中, 应如何把握和做出相应的协调政策, 应该是思考的问题。合理地考虑产权交易行为, 审慎的出台调控政策, 才能真正为人民谋福利。

摘要：近几年, 我国住房价格增长迅速, 房地产火爆的现象到处可见。针对房地产市场的火热状态, 各级政府实施控制, 期望稳定房价, 与此同时房地产税成为争论的焦点。文章从供应和需求两个方面对我国近年来房地产税对房价的影响进行了研究, 并探讨了提高个税对房价的影响和房地产税制改革能否起到抑制房价的作用, 最后提出了一些政策建议。

关键词：房价,房产税,房地产政策,个税,供给需求

参考文献

[1]况伟大, 马一鸣.房产税、供求弹性与房价[J].中) 国软科学, 2010, (12) :27-35.

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[5]张佳希.房产税至于调控房价的作用[J].现代企业文化, 2012, (08) :116-117.

房地产政策与市场分析第4篇

关键词：城市化海南房地产用地供应管理

2006年以来，海南房地产业快速发展，带动了众多产业和行业的发展，促进了经济结构的调整和优化，创造了大量的财税收入，有力地推动了地方经济的发展。改革开放以来，海南的社会经济得到了长足发展，城市化水平得到了较大提高，但随着经济的发展，土地资源的消耗也非常迅速，经济社会发展面临着转型升级的压力。土地供应是调控房地产市场的重要手段，也是土地管理和房地产开发的联接纽带，更是土地市场和房地产市场协调、有序、健康发展的关键环节。

1 海南省房地产建设用地供应管理的机制创新

1.1 变房地产建设用地招拍挂为建设项目招标

目前实行的房地产建设用地招拍挂方式名义上是土地使用权的出让，实际上该拟出让土地的开发用途、建筑容积率、建筑密度等使用条件和开发建设时限都已经由规划管理部门予以确定，此时的土地使用权实质已经变成了建设项目的开发权，用地单位通过招拍挂方式购买的名义上是土地使用权，实际上是以该土地使用权为基础的建设项目开发权，而土地使用权只是作为建设项目的基本前提而存在。因此，可以改变目前单纯的以土地使用权为标的、以土地使用权价格高低为依据的供应方式所带来的负面效应。由于土地使用权作为一种价值单一的财产权，可以采取招标、拍卖和挂牌的交易方式供应，而房地产建设项目是由技术因素与价值因素多个要素构成，采取单一准则的拍卖和挂牌方式交易不能完全体现项目所能产生的价值，只能采取招标的方式，最终根据不同的方案进行评定用地单位及出让价格。转变这种机制后，土地使用权价格不再是唯一的成交指标，而只是建设项目招标评标指标中的一个因素，这必然会使用地单位加大对非地价的技术因素的重视，同时减少用地单位对土地使用权价格的预期，这种通过评定项目综合效益的招标出让方式，避免价高者得而导致地价上涨所带来的负面效应。

1.2 创建规划主导下的土地供应机制

海南国际旅游岛建设是一个长期的过程，国际旅游岛的建设赋予了海南探索新的发展机制，当前的首要任务不是招商引资，不是急于发展，而是要高起点高标准，以国际的视野，做好旅游岛整体规划修编，包括土地利用总体规划、城镇规划，规划制定并公布后，就必须严格执行，赋予规划的法律地位，绝不能随意修改。在规划的修编过程中，严格控制新增建设用地的规模，将存量土地的再利用纳入规划、计划，积极盘活，不断推进旧城旧村更新改造，充分挖掘土地资源潜力，确保土地整体利用效率和效益的提高。

1.3 创新房地产建设用地供应决策机制

一是以土地集约利用为原则，指导海南省房地产建设用地的供给，对城镇内的存量土地进行集约利用评估，评估存量土地的再开发潜力，除了必要的交通和公共设施用地外，限制增量建设用地的供给。对于已供应未开发或是未达到开发条件的，通过置换方式尽快盘活，进一步消化闲置以挖掘城镇存量土地潜力，解决国际旅游岛急需建设用地问题。

二是建立房地产建设用地指标体系。首先，鼓励企业对现有城镇建设用地进行改造、提高利用效率，积极参考特色乡镇建设，实行旧城改造与新增建设用地指标相挂勾的指标体系，将每年新增建设用地指标变为有条件的建设用地指标，提高现有建设用地的利用效率，避免新增建设用地过快增长；其次，探讨换地权益与建设指标相挂勾事宜，尽快解决历史问题，多方面增加建设用地总量；第三，建立各市县建设用地指标交易体系。

1.4 实行城镇土地整理机制

城镇土地整理是指通过采用各种技术手段来改善城镇内部的土地利用环境，消除土地利用中对社会经济可持续发展起制约和限制作用的因素，优化调整用地结构，促进土地利用的有序化和集约化，提高土地资源的使用效率和经济承载力。

城镇土地整理的过程就是城镇土地存量供给的过程，通过对存量土地的开发与利用，提高城镇内部土地的利用效率、调整建设用地结构与利用方式、增加土地利用强度，在现有城镇建设用地的基础上挖掘土地供给潜力，在土地绝对供应量不变的情况下增加城镇建设用地的产出效益，从而相对增加土地的经济供给量。

1.5 建立竣工验收参与机制

目前，土地管理部门在供应土地用于房地产开发后，没有对土地进行全程跟踪监督。建议今后在项目竣工后，土地管理部门要与规划部门、建设部门一起参与竣工验收，将开发商的合同履行情况作为验收通过与否的必要条件，并纳入开发商信用档案，对欠缴土地出让金、囤地炒地、履行土地出让合同中出现严重违约行为等信用较差的开发企业要限制参加招拍挂竞买，限制供地，以此促进土地尽快开发利用，防止土地的闲置。

2 海南省房地产建设用地供应的政策建议

2.1 做好房地产专项规划，引导土地理性需求

如何让房地产开发为旅游业及国际旅游岛建设所服务，这是房地产专项规划的重要目标，也是海南省引导土地理性需求、集约用地的重要手段。房地产规划应站在更高的高度来进行，才能引导土地理性需求，从而更好地为国际旅游岛服务。一是把海南省作为一个大城市来运作，做好各个市县房地产专项规划，分析各地方房地产开发的规模，对房地产开发风格、颜色、旅游定位、品牌、职能、区位等统一规划，形成一批独具风格的风情小镇。二是推进旧城改造，培育当地特色乡镇发展。除大型滨海旅游区外，房地产开发一律以城区范围内为主，原则上先对城镇现在存量建设用地提高利用后再进行供应新增建设用地，集约利用土地。三是加强农垦产业规划，积极发展观光农业。四是提高规划要求，集约利用土地。

2.2 加大保障性住房用地的供应比例，建设保障性住房体系

对于海南来说，住房问题已经十分突出，房价远远超出当地居民的收入水平，而且经济适用房供给比例严重不足，当地居民买房压力日益增大。虽然目前政府已100%满足保障性住房用地的需求，但开发量十分有限，加上分配体制不成熟，保障性住房所起的作用仍然有限。建议加大廉租房用地的供应，弱化经济适用房建设，形成长远的“双轨制”保障住房供应体系，制定《海南保障住房法》。

2.3 加强现有建设用地管理，盘活闲置土地

由于海南受上世纪房地产泡沫的影响，土地闲置的原因很复杂，涉及面广，海南省委省政府采取了很多有利盘活土地的措施，取得了极好的效果。但是由于地方政府过度依赖土地，从而造成对问题软处理，土地闲置问题仍较为突出。目前，土地闲置问题已得到了国土资源部的高度重视，海南也应利用这次机会加快盘活存量土地，为海南建设国际旅游岛排除障碍。一是达到国家有关法律法规规定该没收的，一律没收；二是违反规划或是延期开发的，重新评估地价并由企业补交差额地价后限期开发；三是由于政府原因或是区域基础设施原因未达到开发条件造成土地闲置的，一律采取“土地等值置换”方式进行限期开发。

2.4 鼓励家庭旅馆业发展

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，到2020年海南年接待国内外游客将达到7680万人次，海南旅游总收入1240亿元。所以，大型旅游区建设或是旅游地产业的开发，必须要规划、落实好当地农民就业产业规划，扶持或鼓励当地农民或集体建设家庭旅馆，满足游客多元化的住宿需求，让当地农民代代受益，享受经济发展成果。如东莞成为“世界工厂”的聚集地后，大部分失地农民除了进厂工作外，还可以通过建房出租获得较为稳定的家庭收益，最终达到共同致富的目的。

2.5 加强海南旅游地产方面的法制建设

目前，海南房地产主要的问题是外地人购买比例较大，闲置率高，房价上涨过快及当地有效需求得不到满足等多层次问题。由于目前海南很多地方旅游发展还不成熟，大量开发房地产去满足外地人购买的需求，必将造成资源的严重浪费。所以，在今后土地供应中，应减少度假村项目用地的供应，而增加经营性旅游项目用地的供应量，鼓励走分时度假模式，形成海南岛内“一卡通”分时度假消费，同时分段销售使用权而不售产权，让每一份旅游地产的使用权能够流动并流通，形成产业化模式，真正让地产为旅游服务，促进国际旅游岛国建设。

3 小结

在海南建设国际旅游岛的背景下，通过以上房地产市场中土地供应管理机制的研究，旨在揭示海南省土地供应与房地产市场之间的内在关系，探讨如何通过科学调控土地供应、加强土地供应管理，以促进房地产市场平稳、健康、有序发展，为海南土地资源得到高效开发利用和优化配置提供保障，更好地服务于国际旅游岛的建设。

参考文献：

[1]廖喜生，吴庆云，陈甲斌.我国房地产开发用地规划管理体制探析[J].中国国土资源经济，2010，(11).

[2]吕苑鹃.国土资源部:完善措施，加强监管严格落实房地产用地调控政策[J].国土资源，2010，(12).

[3]张乃贵，潘文灿，李尚杰，杨重光.对房地产用地管理的几点建议[J].国土资源情报，2011，(8).

[4]陈兴汉.房地产的集约用地之路[J].城市开发，2005，(8).

[5]孔凡文，刘光忱.沈阳市房地产用地市场的发展与完善[J].沈阳建筑工程学院学报(社会科学版)，2004，(1).

作者简介：

颜洪平（1978-），男，海南大学马克思主义学院讲师、在读博士。

刘民培（1980-），女，海南大学政治与公共管理学院副教授。

基金项目：2011年海南省自然科学基金项目（编号：711135）。

房地产调控政策分析第5篇

在金九银十传统旺季来临之际，楼市没了以往的张扬和霸气，反而体现出一种低迷。2011年10月全国大中城市房价首次全面下跌。国家统计局数据显示，全国房地产的相关调控政策。这是自2010年政府出台一系列“史上最严厉的调控”政策后取得的巨大的成效。它使得全国房价只涨不跌的神话终于在这个10月终结。

由此看来，房价下跌主要得益于政府的宏观调控政策。自建国以来，政府推行了不同的调控政策来规范房地产市场的有序化发展，不同时期的政策产生了不同的作用和影响。

一、历年来重要的房地产调控政策

1.1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

背景：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

效果：随着1993年国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。同时，此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

2.1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改背景：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。

效果：1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革，大大刺激了消费，拉动内需。激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。但这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

3.2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业

背景：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

效果：2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)，对“国八条”进一步细化、延伸。2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望，然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。

4.2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标

背景：2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。

效果：2009年12月为遏制部分城市房价过快上涨，政府颁布了“国四条”；2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。经过各级部门的落实，2011年10月，房价打破了只升不降的趋势，很多大中城市的房价出现回落。

虽然目前我国的宏观调控政策对规范房地产市场有序发展已经取得了很大的成效，但还存在一些潜在的问题需要解决。

二、政府对房地产调控的目前存在的问题

1.部分城市房价过高的局面还没有根本改变

虽然目前一线城市和部分二线城市商品住房价格有所回落，但回落幅度十分有限。70个大中城市中，今年10月份价格同比下降的仅有2个。环比价格下降的城市中，多数城市的降幅不足1%。商品住房价格水平总体上仍处于高位，向合理价格区间回归仍有空间。

2.房价上涨的潜在压力仍然较大

目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。在这种情况下，调控力度一旦放松，就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。

3.抑制投资投机需求的任务仍很艰巨

目前，国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。

三、对房地产调控政策的建议

1.完善住房供应体系

立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体，我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

2.加快保障性住房制度建设要加大保障性安居工程建设力度，“十二五”时期建设3600万套，基本解决保障性住房供应不足的问题。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。

3.健全房地产市场调控体系

要根据房地产市场运行中出现的新情况新问题，加强政策协调配合，注重分类指导，提高房地产调控的针对性和有效性。要健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投资投机性购房；调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策，加大房产持有成本，扩大房产税试点范围，加快房产税实施方案的研究进度；完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。强化房地产经营风险防控防范措施；进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入经济社会发展的工作目标；完善土地供应政策，增加住房用地供应总量。健全地方政府融资机制，逐步改变地方经济对土地收入的过度依赖，提高房地产调控政策的有效性。

2011年房地产政策分析第6篇

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

专家分析：这一次既然政府能够在两会前又一次出政策，就说明不管是出于什么心态，政府现在还是想要控制房价的，就这一点来说，对于广大人民是个福音。可能这次调控最大的意义不在于出了什么政策，而在于对人们心理的影响，我说过，现在的房地产市场中多数都是投资的需求了，真正的居住需求已经很难买的起房子了，在一个投机氛围很重的市场，心理是至关重要的。

不过我们也不能抱过分乐观的态度，因为政策的关键在于执行，过去已经有很多政策，很多都是执行不得力，中央政府睁一只眼避一只眼就过去了，我想看多的人的乐观也就在于此了，中央政府的屡次失言已经让人对政府的言论逐渐失去信心。

前一段时间的房产税的事情，是一个最好的例子，尤其是上海版本的房产税，简直是与全国人民开玩笑，这样的政策不仅不能控制房价，还促使房价继续上升，上海政府这一次做的事真的过分，中央政府如果要重新建立信誉，应该严令上海收回其房产税政策，应对所有存量房多出面积征收，才能

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看出房产税是否有效。

另外，我们也看到，这一次的政策中，依然没有提到要让房价下降，而只是说要稳定，这就是说政府的侥幸心理还是存在的，寄希望于能够通过稳住房价而避免房地产泡沫未来的破裂，其实我早已指出，房地产价格不降就涨，绝没有中庸的道路可走，现在不赶快降下去，将来对经济的冲击更大。

另外，政府公告还说，之前的政策已经起到了作用，遏制了过快上涨的房价，也多少有点自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

专家分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府控制房价，可是关键问题在于中国的官场关系太过复杂，问责的事情往往说起来容易，做出来难啊，最后总是成为空话，之前也说过很多次问责了，也没见什么真的行动，不过有这样的说法总是聊胜于无吧。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

专家分析：关于保障房政策，我是最不看好的。已经实施了这么多年了，可是从来没有起到作用，第一是数量太少，杯水车薪，解决不了问题，第二

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是内幕操作太厉害，广大人民得不到好处，第三，标准定的太高，把很多人都排除在外了，其实相比于现在的房价，现在很多人的收入都很低了，却没有资格买限价房。第四，手续过于复杂，一方面增加了人们购买的隐形成本，另外一方面也使得内幕操作有了空间。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

专家分析：这一条是强调转让税的，其实以前就强调过了，可是关键在于地方政府的执行力度，如果执行好了，是有作用的。

不过，这一条最关键的一点是在于“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”如果真的能够执行的话，那么个人所得税应该是在20%左右，这要比交易税管用的多了，会对卖房人造成极大的冲击，假设能够严格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。

这里面容易给人造成误解的一条是“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”有人解读成了要对存量房执行房产税，这是错误的理解，其实存量房就是“二手房”的官方说法，所以这里是强调对二手房手交易税。

其实，这一次的政策，关于房产税并没有提到，这说明政府还是不愿意

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触及一些人的利益，但是如果这次政策还是不能奏效的话，那么可能会执行相对严厉的房产税，绝非现在上海的做法。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

专家分析：这是这一次政策的核心条款之一，是仅次于一刀切的限购令的条款了。第一条是将第二套房的首付比例又上调了10%，也强调了利率的问题。虽然人们说总是有办法回避这一政策的，可是考虑现在房地产市场上中小投资者占的比例较大，他们回避政策的能力还是有限的，而且回避政策本身也会增加他们的成本，所以对抑制投资需求无疑是有用的。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

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专家分析：关于土地供应，是屡次政策提到的因素，不过总是难以执行到位。但这一次比较新的一点可能是这个“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。”，结合第一条，中央政府可能会要求地方政府，在出让土地时，要限制住该土地上的房价，在此基础上再让房地产商们竞价，有点像不限制购买身份的限价房，如果真能这么执行，当然会有作用。但是就怕执行中的猫腻，比如说把房价定到很高的位置上，就成了空话了。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

专家分析：这是这次政策的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多数买一套房二套房的人是买不起的。对于二手房，有人说可能会造成一些人的惜售，我看也未必，因为买了两套房以上的人，多数都是为了投资，现在房价的高度让很多人都害怕，如果新政出了之后，房价开始有所下降之后，这些人死守的可能性不大。毕竟，现在房价高的，不仅是没房子的人愁，有房的人都愁了，心理已经变化。

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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

专家分析：这一条主要强调了要问责地方政府，结合这次政策出来的突然性，这次中央政府是有想法真的要控制房价了，可能再起初会对地方政府施以压力。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

专家分析：这一点可能有点空，但是有深意，其实这些年来，房地产商、中介一直有意识的引导言论，制造言论，宣传房价要上升。虽然说控制这些言论有些难，不过这一次政府应该会主动发一些控制房价的言论，另外会控制主流媒体、报纸的说法，这一点政府比较容易做到。

不过，政府没有意识到的一点是，他们就坚持不肯定说要降下来房价，是对言论最不利的地方，也是房地产商、中介们最容易做文章的地方，如果想通了这一点，政府放出这样的言论，定一个房价基调，那作用会无比强大。