房地产开发商与代理商合作注意事项167488700（精选5篇）

房地产开发商与代理商合作注意事项167488700 第1篇

房地产开发商与代理商合作注意事项

房地产开发商与代理商合作注意事项

一、细酌与代理商的合作方式及合作期限

建议开发商以“策划销售”的方式与代理商合作，由开发商提供广告费，代理商根据项目特点，将项目进行定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场销售等进行一系列的整体运作。

以“策划销售”的方式与代理商合作，开发商可以直接、有效的控制广告推广费用，避免代理商虚报广告推广成本从中谋取利益，减少开发商不必要的广告开支。

合作期限一定要在合同中明确，并且要对开发企业有利，与代理商初次合作最好不要将代理期限签的太长，而合作期限也不是一成不变的，应根据市场情况，制定代理商的销售任务，如在一定时间内完不成任务，代理合同将自动解除。这样可以给代理商制造一定压力，让其尽自己最大能力去销售房屋。

二、严格控制销售价格

销售基价（代理销售项目的底价）由开发商制定并提交代理商执行，销售基价表应作为销售代理合同的附件出现在合同中，代理商可依据市场情况在征得开发商书面同意的情况下有权灵活浮动。代理商应该严格执行开发商制定的销售基价，在没有开发商书面授权的情况下，不得擅自给客户任何形式的折扣。如遇特殊情况，代理商应及时告知开发商，作个案处理。开发商应严格控制代理商的销售价格，防止代理商将价格制定的过低，将房屋低价销售以迅速获取佣金提成，从而降低了开发企业的销售利润。

三、明确开发商与代理商在营销过程中产生的费用

一般开发企业所承担的费用：

1.为项目推广所必需的包括：报纸、电视、户外广告，印制宣传材料，制作沙盘，售楼部包装，样板房装修所产生的直接费用；

2.开发商安排代理商合同约定工作所发生的费用；

3售楼中心应配备的的相应办公用品费用（此项要在售楼部交接时将物品列出明细）

一般代理商所承担的费用：

1.代理商所派驻人员的工资、补贴、交通费用、日常办公费用、通讯费用等；

2.销售人员的工资、补贴、奖金、佣金、培训费用等；

3.销售中心交接后的日常办公费用（水、电、通讯费用等）

在销售代理合同中应该明确双方应该承担的各项费用，以防止后期在费用承担问题上产生不必要的纠纷。

五、从代理佣金中扣除前期策划费用并扣押代理保证金

代理商的主要利润来源是销售代理的佣金，前期策划一般是不计算费用的，但是为了使代理商在前期将项目启动，开发商会预先支付一部分费用，所以在销售代理佣金结算时应该将前期策划所发生的费用一并扣除。另外，代理商要取得开发商的代理权，必须支付不低于十万元人民币的代理保证金，此保证金的支付方式比较灵活，代理商可一次性支付，也可以从销售代理佣金中扣留，将来项目销售结束，此保证金如数退还。

上述是结合目前市场上实际操作情况而定，既降低了开发商聘请代理商的成本，同时又以保证金的形式制约代理商，从而使不可预见风险发生后开发商能掌握主动权。

六、掌控代理商代理销售佣金的点数、结算时间与支付方式

房地产销售代理商的主要利润来源就是代理销售的佣金，此佣金是按照代理销售房屋总价的百分比来提取的，目前就市场行情来看佣金比例基本上在1.4%左右，最高不超过1.8%。象广告设计费用、定向开发部分服务费等其他费用都是可以包含在销售佣金里的。

目前市场上使用较多的是：销售提成=基本佣金+溢价提成，基本佣金相对较低在1.2%左右，溢价提成要控制在五成以内。

基本佣金=销售基价×销售面积×基本佣金提出比例

溢价提成=（销售实价—销售基价）×溢价分成比例

佣金的结算一般是在正式开盘销售后的一到两个月后开始的，为了牵制住代理商，销售代理佣金不会是足额结算的，开发商可以扣留一部分销售代理佣金作为代理商的代理保证金；还可以结合代理商完成销售任务的情况来结算，而且代理商在结算时要提供正式发票。

七、代理商不能代收任何形式的定金、房款，票据、合同、档案等文件的管理要在合同中明确 在营销过程中代理商不能代开发商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商自行挪用或者扣留资金，开发商应在销售现场委派专门财务人员进行开票、收款并将资金存入开发商设立的指定帐户。对于客户的购房合同、票据、档案等要进行严格管理，并在销售代理合同中明确。

八、在销售代理合同中明确开发商与代理商的权利、义务与责任

在与代理商签定销售代理合同时，其中条款必需显示开发商与代理商的权利、责任与义务，做到权、责分明，如若后期代理商工作不利，可依据此等条款随时将合同终止替换代理商，从而维护开发商的权益。

九、在合同中制定代理商的销售任务

开发商委托代理商销售房屋，就是要借助具有专业知识的外脑以高利润、快速度回笼资金，所以一定要给代理商制定销售任务并在销售代理合同中体现，代理商不能按期完成销售任务的，开发商有权责问代理商并随时终止销售代理合同。

十、对代理商所配备的营销策划人员的资历作出明确的要求

对于代理商委派的工作人员，开发商应核根据楼盘情况进行甄选，要求代理商所配备的策划经理和销售经理必须有五年或五年以上的从业经历，熟悉省内房地产市场，并且有大型楼盘的操盘经验；代理商配备的策划助理和销售主管应有三年或以上的相关行业从业经验，参与过大型楼盘的销售或策划工作；销售人员应该具有两年或以上的相关行业销售经验，个人形象、气质具佳，代理商须提供以上岗位工作人员的工作简历、销售业绩和操盘总结等资料，以确保楼盘销售的需要。另外，建议公司引进部分销售人员，借调给代理公司进行管理、培训并参与销售工作，工资和佣金等由代理商支付，此举可防范不可预见的风险致使开发商无法正常开展销售工作、代理商撤场后流失意向客户等重大损失，同时公司内部也储备了销售方面的人才，再者对代理商日常的销售工作也是一个很好监督。

十一、对于合同的终止，一定要遵循灵活的和对开发商有利的原则

对于销售代理和同的终止，要做到开发商占有至高无上的主动权。

附：乙方的责任与义务

(一)营销推广

1.VI导入系统

案名、LOGO

工地整理、样板间、接待中心空间包装

楼书、DM、POP

信封、稿纸、名片、传真纸、指示牌

车身、男女销售人员服装

2.发展商形象包装

3.项目产品卖点提炼与气质整合

4.客群消费心态研究 5.项目营销战略与战术拟订

6.营销阶段划分及各阶段营销主题

7.广告诉求点与平面广告创意及设计

8.媒体分析、媒体策略制定与通路选择

9.SP活动策划及执行实施

(二)销售代理

1.销售团队招聘与培训

2.销售团队搭建与组织管理机制

3.售楼处、样板间策划与概念设计

4.发展商与开发合作团队背景资料准备

5.价格拟定、价格策略、促销策略实施方案

6.销售控制策略与行销工具制作

7.销售流程制定

8.行销话术、答客问制作执行;9.业绩目标制定执行

房地产开发商与代理商合作注意事项167488700 第2篇

某集团公司拥有位于昆明市内一宗土地的使用权, 计划开发一栋综合楼, 用于酒店、集团公司办公自用房和对外出租的商业用房, 因集团公司的资金较紧张, 而其子公司 (某房地产公司) 资金充裕, 拟采用如下方案进行开发:在集团公司不转让土地使用权的情况下, 由房地产公司出资建设该综合楼, 项目建成后由房地产公司获得一定年限的经营权, 在此期间集团公司每年向房地产公司支付一定的款项, 在经营期结束之后将经营权移交集团公司。该方案涉及到较复杂的税收政策, 是否可行?需要进行全面的分析。

二、企业综合楼项目涉税分析

(一) 关于项目开发的涉税分析

1. 关于营业税分析。

国家税务总局关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 规定以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如, 甲方将土地使用权出租给乙方若干年, 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用, 租赁期满后, 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中, 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为, 对其按“服务业租赁业”征营业税。乙方发生了销售不动产的行为, 对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时, 其营业额按《中华人民共和国暂行条例实施细则》第十五条规定核定。综合楼项目开发在营业税方面应适用该政策规定, 即集团公司以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司发生了出租土地使用权的行为, 按“服务业租赁业”缴纳营业税及附加。房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 按“销售不动产”税目缴纳营业税及附加。

2. 关于企业所得税分析。

在企业所得税方面, 没有直接针对综合楼项目此类交易的直接规定, 比较适用的政策是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]3l号) 规定:企业、单位以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资房地产开发项目的, 按以下规定进行处理:

(1) 企业、单位应在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

(2) 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项自的成本。

因此, 在移交综合楼项目时, 集团公司按该项目的市场公允价值扣除支付的现金、土地使用权成本及该环节的税费确认转让所得或损失 (类似支付补价的非货币性交易) , 房地产公司按市场公允价值扣除该项目的成本 (包含税法规定土地使用权视同销售的相应的视同购置的成本) 和该环节的税费确认转让所得或损失。但是, 适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]31号) 的规定表面看企业所得税的处理是清楚的, 但实际上存在逻辑上的矛盾, 无法操作。因为, 以综合楼项目的公允价值为基础确认集团公司土地使用权转让收入金额同时构成昆钢房地产公司转让该项目的计税成本, 陷入了自我循环状态, 致使综合楼项目的计税成本无法确定。

如果按照《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 对此交易的界定思路来判定企业所得税的处理, 集团公司属于以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司摊销土地使用权在税前扣除, 在合同约定的综合楼项目移交日确认应税收入 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第十九条规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现) ;房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 在综合楼移交日确认转让所得或损失。

在企业所得税方面不论如何处理, 由于集团公司与房地产公司属于全资的母子公司关系, 从总体上不会增加企业所得税的税务成本, 但存在暂时性差异, 增加会计核算的难度。

(二) 综合楼项目建成后由集团公司自用办公部分的涉税分析

如果房地产公司按照独立交易原则向集团公司收取租金, 房地产公司应按“服务业租赁业”缴纳营业税及附加;如果不收取租金, 可能涉及关联交易不符合独立交易原则, 由税务机关核定征收营业税额并对企业所得税作特别纳税调整处理。

三、结论和建议

综合楼项目按上述方式开发, 其税务成本太高、企业所得税适用政策规定的不确定并且形成企业所得税暂时性差异, 增加会计核算的复杂程度, 所以应由集团公司自行筹集资金开发。自有资金不足部分通过从房地产公司分配股利来筹集, 按新企业所得税法分得的股利属于免税收入 (《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条) , 资金仍不能满足开发需要, 尽量从金融企业融资, 避免从关联企业借款。从关联企业借款会存在以下税务问题: (1) 如果不支付利息, 可能被税务机关认定为不符合独立交易原则, 资金借出方仍然涉及缴纳营业税及附加、企业所得税问题, 且按补缴企业所得税税款额在银行同期贷款利息基础上加5%计算缴纳利息 (《中华人民共和国企业所得税条例》第一百二十二条) ; (2) 如果支付利息, 借入资金方的利息支出税前扣除受到税法的防止资本弱化条款的限制 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第四十六条规定企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出, 不得在计算应纳税所得额时扣除) , 并且借出资金的关联方将承担营业税及附加, 从总体上增加企业税负。

由于该公司没有、也没有必要专门配比人员管理综合楼项目的开发建设, 需要委托房地产公司代管项目的开发。如果按代建方式处理, 集团公司与房地产公司发生了交易行为, 房地产公司应按独立交易原则取得代建收入, 缴纳营业税及附加、印花税。如果按代建方式处理还应注意以下形式要求: (1) 以集团公司的名义立项验收; (2) 土地使用权权利人为集团公司; (3) 房地产公司不得垫资; (4) 并发过程中的所有发票均开具给集团公司; (5) 有代建协议。否则, 房地产公司从集团公司收到的所有与项目开发有关的款项不论是代建收入还是代收的项目开发款项均需计算缴纳营业税及附加、印花税。

房地产开发商与代理商合作注意事项167488700 第3篇

房地产代理业务在我国的发展处于快速成长期。这与我国房地产市场过快发展有很大的关系。目前规模较大的房地产开发企业一般都设立专门的营销部门, 全权负责公司项目的市场推广。然而中小规模的房地产开发企业, 较多倾向与专业的房产销售代理公司合作。这得益于代理公司自身的专业能力和丰富经验。而且随着房地产市场的持续低迷, 越来越多的大中型房地产企业, 也会与房地产代理公司合作。因为这不仅能够降低房地产开发企业的销售成本, 而且还能够使得企业将更多的精力和资金投放到项目开发的其他方面。

目前, 房地产代理业务的合作模式主要是收取手续费。采用这种方式的原因笔者认为主要是简单易操作, 风险较低, 不容易产生纠纷。但是从合作协议签订到房产项目交付, 何时确认收入, 这却成为一个很值得探讨的问题。虽然我们清楚在《企业会计准则—第14号收入》中, 对收入的确认条件做出了明确表述。但是却并不能十分明确的表明房地产代理业务中收入何时确认。为此笔者对此问题进行较为详细的分析。

二、房地产开发企业收入确认的基本条件

《企业会计准则第14号收入》第四条对于商品收入的确认条件, 做出了如下规定:“销售商品收入同时满足下列条件的, 才能予以确认:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。另外我们需要在这里补充一条, 即销售代理公司交付销售单。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定:采取支付手续费方式委托销售开发产品的, 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。相对与普通商品而言, 房地产项目开发时间长, 单位金额大, 成本计量滞后, 这使得房地产销售收入确认时存在一些难点, 尤其是对于预售房产项目。

三、房地产开发企业全款下收入确认的具体分析

房地产现房销售代理业务中, 一般收入的确认相对简单。因为我国《商品房销售管理办法》对于现房的销售做出了如下规定:第一, 开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书, 房地产销售代理公司具备取得营业执照和委托代理书;第二, 房地产开发企业具有土地使用权证书;第三, 持有建设工程规划许可证和施工许可证;第四, 已通过竣工验收, 拆迁安置已经落实, 配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期等。在此种情况下, 购买者在看房后, 一般会向销售代理机构交付一部分定金, 签订预订合同, 随后销售代理机构向开发商提交销售清单, 然后通过销售代理机构与开发商签订商品房买卖合同, 并补交部分或全部款项, 开发商开具发票, 最后办理房产证。在这个过程中, 房地产开发商何时确定销售收入呢?笔者认为, 签订商品房买卖合同时, 即可确定主营业务收入。因为此时, 在现房代理销售业务中, 销售收入的确认条件完全符合我国《企业会计准则第14号收入》第四条中对于收入的确认条件。虽然可能在与物业交房验收过程中, 发生顾客退房的问题, 但是首先发生的概率会非常小, 其次我们可以按照销售退回进行相应的账务处理。另外需要指出的是, 销售代理机构的销货清单是非常重要的, 尤其是在一家房地产开发商委托几家销售代理机构同时进行市场推广和销售时。因为房地产开发商在确认销售收入的同时, 会确认销售费用。销售代理机构收取的手续费, 开发商计入销售费用。不同的代理机构收取的佣金率是不同的, 所以导致销售费用也会不同。所以笔者认为确认主用业务收入时, 应该按照代理商的不同, 进行分类。

相对于现房销售, 期房销售就相对复杂了很多。期房销售一般采用的是预售的方式。也就是建设刚刚开始或者建设还在进行中, 房地产开发商就委托代理公司进行销售。此种情况下, 销售的一般过程是购买者看过资料或者样板房后, 预交一部分定金, 签订预定合同, 然后随后销售代理机构向开发商提交销售清单, 然后通过销售代理机构与开发商签订商品房预售合同, 并补交部分或全部款项, 开发商开具发票, 建设结束验收房屋, 最后办理房产证。在此过程中, 因为签订合同与验收房屋之间相差较长的时间, 一般情况下一到两年, 在加上取得房产证时间, 加起来大约需要四年左右的时间。那么我们到底是在签订合同时确认收入, 还是在验收后确定, 或者是在取得房产证时?笔者认为, 应该在签订商品房买卖合同时确认收入。首先, 此时企业虽然没有将商品所有权上的主要风险完全转移给购货方, 但是此时双方之间需要共同承担风险。一般情况下, 风险转移的标准就是当商品发生损毁或者市场价格发生下降, 风险全部由购买者承担。而笔者认为商品房不能这样简单的考虑。因为商品房与一般商品不太相同。我们获得的只是土地使用权。虽然房地产开发商进行开发时, 会将土地使用权作价计入成本中去。但是对于我们购买者而言, 当商品房买卖合同签订时, 我们实质上一定获得土地使用权, 而开发商进行的只是地面建筑建设。另外, 在商品房买卖合同中, 对于逾期交房、规划设计变更、装饰、设备标准、公共基础设施和产权登记等内容, 由于出卖方责任造成购买方损失, 都做出了赔偿承诺。而且购买者已经拥有了转让房屋的权利。因为在商品房买卖中, 没有验收交房的期房, 购买者可以通过房地产开发商将其转让给新的购买者。其次, 房产项目在建设中, 虽然开发商仍旧实施着控制, 但是其本质上只是建设监管者, 起到的只是按照合同进行达标建设监督, 最终还是要交付产品。购买者有权利对房产项目建设过程中发生的问题, 提出异议, 并起到监督控制的作用。第三, 收入的金额能够可靠计量。商品房买卖合同中, 明确规定了购买房屋的单价和总价, 房地产开发商一般能够及时足额的收回销售款项。然后, 相关的经济利益已经在签订合同和交付款项时, 流进了房地产开发企业。最后, 虽然相关的已发生或将发生的成本能够十分精确的计量, 但是能够可靠的计量。因为房地产开发企业一般将房产项目交付给建设公司。建设公司会在合同中明确表明项目的建设成本。而且, 房产项目在销售时, 是按照平米数进行销售, 所以很容易就能够确定主营业务成本。即使项目的成本不能够明确的确定, 那么我们也可以参考同项目已销现房的成本。另外, 如果实在交房验收或者成功办理房产证时确认销售收入, 这样会导致房地产开发企业收入某些时间段暴增的现象产生, 不利于企业的财务分析。

四、房地产开发公司分次收款收入的确认具体分析

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定:“采取分期收款方式销售开发产品的, 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的, 在实际付款日确认收入的实现。”笔者认为采用分次付款方式的, 应当以合同签订时为确认收入的时间点。因为签订的合同成为了开发商向客户索要房款的依据。此时购买者没有交全的款项应该按照应收账款来进行处理。

五、按揭情况下的房地产开发企业收入确认具体分析

房地产合作开发涉税业务例解 第4篇

一般来说, 房地产开发行为会要涉及到营业税、增值税、企业所得税以及契税等各种不同的税种。针对房地产合作开发的不同模式分类, 笔者将分别详细阐述。

一、“第一类模式”中各方涉税情况分析及例解

对于营业税, 在甲方以土地投入合营企业, 而乙方提供资金的合作模式下, 双方满足风险共担、利润共享的分配方式, 根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》 (财税[2002]191号) 文件"以无形资产投资入股, 参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为, 不征营业税"的规定, 甲方以土地投入合营企业, 风险共担, 利润共享, 无需缴纳营业税。对甲方向合营企业提供的土地使用权, 视为投资入股, 对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润无需缴纳营业税。

对于增值税, 甲方投入合营企业的土地应计算缴纳土地增值税。财政部、国家税务总局2006年3月2日发布的《关于土地增值税若干问题的通知》 (财税[2006]21号) 第五条规定“对于以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营的, 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]048号) 第一条暂免征收土地增值税的规定。”合营企业从事房地产开发, 故甲方投入土地需缴纳土地增值税。与此同时, 合营企业销售所开发房屋, 按规定计算也应缴纳土地增值税。

对于企业所得税, 甲方在投入土地时, 应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理, 并计算确认资产转让所得或损失。甲方投出土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%, 可从投资交易发生年度起, 按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

此外, “第一类模式”下合营企业对契税的处理相对来说是比较简单的, 在实践中, 只有合营企业本身接受投入的土地就按规定缴纳契税, 对于投资各方则无需缴纳契税。

该模式下, 企业相关涉税情况将通过下面的一个案例作进一步分析。

例1:甲企业拥有一块土地, 账面价值5000万元, 2008年1月与乙企业签订协议, 共同投资40000万元成立丙房地产开发公司, 甲方以该土地出资作价10000万元 (当时市场价值10000万元) , 占股25%, 乙企业以现金出资30000万元, 占股75%, 双方约定风险共担, 利润共享, 丙公司2009年12月完成了该地块的开发与销售, 支出开发成本 (不含土地) 20000万元, 期间费用及税金支出 (不含土地增值税) 10000万元, 取得销售收入80000万元。假设甲、乙、丙所在地税率均为:企业所得税25%, 营业税5%, 城建税7%, 教育费附加3%, 契税3%, 为简化计算不考虑其他涉税调整事项。

下面笔者将对甲乙丙三方纳税情况做详细分析。对甲企业来说, 其营业税为0, 以土地投资, 风险共担, 利润共享, 根据规定免税;而土地增值税方面, 甲企业需缴纳的税款为 (10000-5000) 30%=1500万元;企业所得税方面, 甲企业还需缴纳所得税875万元, 其计算过程为 (10000-5000-1500) 25%=875万元。对于契税, 甲企业按照规定是无需纳税的。对乙企业来说, 由于其以现金投资, 没有发生涉税的情况, 且以后从丙企业分得的利润, 亦无需纳税。丙企业在第一类模式下, 其所缴纳的税款具体分为以下几个项目:

(1) 营业税:800005%=4000万元。

(2) 城建税:40007%=280万元。

(3) 教育费附加:40003%=120万元。

(4) 契税:100003%=300万元。

(5) 土地增值税:a.允许扣除的项目金额 (10000+20000+300) 1.3+4000+280+120=43790万元;b.增值额:80000-43790=36210万元;c.增值率:36210÷43790=82.69%;d.适用税率40%, 速算扣除系数5%;e.应纳税额3621040%-437905%=12294.5万元。

(6) 企业所得税:a.项目利润80000-20000-10000-10000-12294.5=27705.5万元;b.企业所得税27705.525%=6926.375万元。

二、“第二类模式”中各方涉税情况分析及例解

对于营业税, 在“第二类模式”下, 甲方以土地投入合营企业需要缴纳营业税。根据国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答 (之一) 〉的通知》 (国税函[1995]第156号, 以下简称“156号文”) 规定, 甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配, 或提取固定利润, 属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为, 那么, 对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"销售不动产"征税, 其营业额应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。

对于增值税, 甲方投入土地根据 (财税[2006]21号) 规定应对土地使用权出资计缴土地增值税, 而合营企业销售所开发房屋, 按规定计算缴纳土地增值税。

对于企业所得税, 甲方在投入土地时, 应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理, 并计算确认资产转让所得或损失。同时, 合营企业接受土地使用权投资, 应在投资交易发生时, 按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税, 不得在税前分配该项目的利润。此时, 投资各方从合营企业取得的利润应按股息、红利进行相关的税务处理。

类似于“第一类模式”, 合营企业只需按接受投入的土地缴纳契税。

该模式下, 企业相关涉税情况将通过下面的一个案例作进一步分析。

例2:承例1, 甲、乙方合作协议分配条款改为甲方固定分配利润15000万元, 剩余利润全部归乙方。

分析过程如下:

对甲企业来说, 其应缴纳的营业税应按照下述规定进行核算:投入土地时: (10000-5000) 5%=250万元, 根据财税[2003]第16号文第三条第二十款的规定, 单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额;分回固定利润0。

而城建税应为2507%=17.5万元, 教育费附加为2503%=7.5万元, 土地增值税为 (10000-5000-250-17.5-7.5) 30%=1417.5万元。

对于企业所得税, 甲企业在投入土地时应缴纳 (10000-5000-275-1417.5) 25%=826.875万元的企业所得税, 而在分得固定利润时免交税收。

由于乙企业以现金投资, 不涉税。以后从丙企业分得的利润, 亦无需纳税。此外, 丙企业各项税金与例1相同。

三、“第三类模式”中各方涉税情况分析及例解

对于营业税, 甲方以转让部分土地使用权为代价, 换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用权的行为, 应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。乙方则以转让部分房屋的所有权为代价, 换取部分土地的使用权, 发生了销售的行为, 应按“销售不动产”税目征税。

对于土地增值税, 若投资双方约定建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税, 适用财税[1995]48号文件“对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税”的规定。若双方之后双方各自转让的, 应当各自缴纳土地增值税。

针对企业所得税, 甲方应当在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。而乙方 (接受投资的企业) 在接受土地使用权时暂不确认其成本, 待首次分出开发产品时, 再按应分出开发产品包括首次分出的和以后应分出的) 的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

该模式下, 企业相关涉税情况将通过下面的一个案例作进一步分析。

例3:承例1, 合作协议改为, 甲将土地按2008年1月市场公允价值投入乙为主体的房地产开发项目中, 甲、乙约定分别按25%、75%分配房屋。

分析过程如下:

对甲企业来说, 其应缴纳的各项税款为:营业税, 土地投入时暂不计算营业税, 在分配房屋时, 按所分得房屋的市场公允价值计算转让土地使用权的营业税, (8000025%-5000) 5%=750万元。城建税为7507%=52.5万元。教育费附加为7503%=22.5万元。土地增值税在分配房屋自用免税, 若再销售, 另行计算缴纳。企业所得税在取得开发产品时计算确认土地使用权转让所得为8000025%-5000-750-52.5-22.5=14175万元, 由此应缴纳的所得税为1417525%=3543.75万元。契税在换入房屋价格为20000万元, 换出土地账面成本为5000万元, 差额15000万元, 应纳契税150003%=450万元。

针对乙企业, 由于换出开发产品公允价值8000025%=20000万元, 应纳营业税额200005%=1000万元。城建税为10007%=70万元。教育费附加为10003%=30万元。土地增值税在分配房屋自用免税, 若再销售, 另行计算缴纳。接受甲方投入土地时, 乙企业应缴纳契税100003%=300万元。

在乙企业缴纳企业所得税时, 应分三个步骤来进行计算:

(1) 开发产品计税成本=土地相关成本及税金+开发费用=20000+300+20000=40300万元;

(2) 换出房屋计税成本=4030025%=10075万元;

(3) 应纳税所得额=投资方的投资额-分配给其的产品计税成本=10000-10075=-75万元。

尽管房地产合作开发实际业务纷繁复杂, 但可以由以上模式衍生, 而且实务操作中还可以向各地税局咨询。总之, 明白了各模式下的具体涉税情况, 我们可以根据实际业务准确的纳税和进行合理的纳税筹划设计。

摘要：文章从房地产合作开发模式入手, 详细分析了房地产合作开发过程中各类模式的涉税情况, 并采用案例进行了相关的分析计算, 以方便准确纳税和合理纳税筹划设计。

关键词：房地产,合作开发,涉税业务,例解

参考文献

[1]、全国注册税务师执业资格考试教材编写组, 《税法 (Ⅰ) 》, 中国税务出版社, 2010.01

[2]、全国注册税务师执业资格考试教材编写组, 《税法 (Ⅱ) 》, 中国税务出版社, 2010.01

[3]、陈兵, 《浅析房地产企业涉税成本研究》, 中国商界, 2010.08

合作开发房地产的涉税风险解析 第5篇

一、低于成本价销售的个人所得涉税风险

例1:甲、乙双方合作建房,双方将分得的住房对内部职工销售。规则是:对单位内部职工按成本价销售、具体价格按交纳定金时测算的单位成本确定;对公司的业务单位及职工亲属参照市场价销售。所有购房户需提前交纳定金,销售合同两年后签订。

涉税风险分析:《个人所得税法实施条例》规定,“个人所得的形式,包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的,应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额,无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的,参照市场价格核定应纳税所得额”。上述案例中,对单位内部职工按成本价销售,具体价格是根据开发前的相关行业成本水平测算的,其成本价格与开发完工后的决算成本有一定的差异,如果对内部职工销售的价格小于决算时的单位成本,则购房者可能面临缴纳个人所得税的风险。另外,公司的业务单位及职工亲属如果缴纳定金时的市场平均房价低于签订销售合同时的市场平均房价较多时,税务部门可能重新核定销售价格,对低于平均市场价格的部分也可能征收个人所得税。

二、不符合合作建房优惠政策的发票抵扣及互换涉税风险

例2:甲、乙双方合作建房,协议约定双方按东西划界,以2∶1的比例分配各自占用的土地面积,甲方负责合作建房的报批过户手续及费用,乙方负责开发并负责土地以外的开发资金,甲、乙双方共同负责办理规划、立项等事宜,开发完成后,甲、乙双方按协议分配建房面积。

涉税风险分析:税务部门对“共同投资、共同承担风险”的合作建房有优惠政策。上述案例中,如甲、乙双方不是统一规划、统一对外销售的模式,而是各自负责所属地块的规划、销售的,税务部门则不认定为合作建房。如不是合作建房,则甲方支付的以置换乙方土地成本的建安成本,在甲方土地增值税清算时不能抵扣;同样,乙方支付的以置换甲方建安成本的土地成本也不能作为乙方土地增值税清算的抵扣项。

另外,按《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 (之一)〉的通知》(国税函发[1995]156号)规定,如甲乙双方不是风险共担、利润共享的合作方式,甲方的土地使用权和乙方的房屋所有权相互交换时,甲方发生了转让土地使用权的行为,乙方发生了销售不动产的行为,合作的双方都发生了营业税的应税行为。

要规避以上土地增值税的抵扣及土地与房屋的置换问题,甲方可以土地使用权、乙方以货币资金合资成立一家合营企业,该企业在合作协议中明确共同开发、共同承担风险及统一规划、统一销售的合作方式。

三、境内外所得性质界定的涉税风险

例3:甲方委托乙方(境外)负责合作建房的别墅设计,合同约定部分工作量在中国境内完成、部分工作量在境外完工,但未明确具体金额。另外,合同约定在甲方支付乙方所有设计费用后,甲方拥有设计版权,未经甲方同意,乙方不得向第三方转让设计文件或将其用于本合同项目外的项目,如发生以上情况,甲方有权索赔,乙方保留作为自己作品进行介绍和出版的权利。合同还约定,合同总价不包括中国国内相关税费,假定合同总价为100万美元(不含国内税费)、美元的汇率为6,“营改增”后文化创意设计行业增值税税率6%、城建税税率5%、教育费附加征收率3%、地方教育费附加征收率2%、专利转让所得税税率10%、劳务收入转让所得税税率3.75%(毛利率15%、所得税税率25%),则特许权使用费及劳务所得的税负分别如下表(数据均取整):

单位:万元

涉税风险及纳税筹划:根据《国家税务总局关于印发 〈非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法〉的通知》(国税发[2009]3号)的规定,对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税,实行源泉扣缴,以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。以上合同中未能约定境内、境外的工作量,税收部门在核定扣缴企业所得税时,可能将合同总价全部纳入扣缴范围。

上述案例中,合同中约定“乙方保留作为自己作品进行介绍和出版的权利”,则税务部门可能将所得定性为特许权使用费所得,适用税率10%;如没有在合同中对版权进行约定,则税务部门界定所得的性质时,可能定性为劳务所得,按行业毛利率水平征收25%的所得税。假定设计行业的毛利率为15%,则综合税率为3.75%(15%×25%)。

另外,上述案例中,合同中约定“合同总价不包括中国国内相关税费”,则意味着境外设计方应缴纳的企业所得税由境内委托单位承担。根据税法规定,此项由境内方承担的境外税费,在进行境内企业所得税清算时是不能抵扣的,无形中增加了委托单位的税负。案例中,合同未约定境内、境外所得金额,按国税发[2009]3号文件的规定,税务部门可能按合同总金额及按境内所得税税率征税。

为减轻税负,建议在与境外机构签订合同时注明境内、境外完成的工作量,这样税务部门仅对境内所得部分征税。对于设计类的合同,不要让境外设计单位对版权有特别的约定,否则税务部门可能按“特许权使用费所得” 征税。对应由境外设计单位承担的税负,应在合同中约定由境外方承担,境内委托方只履行代扣代缴义务。

四、购房定金、预收款、代收款挂账的涉税风险

例4:甲、乙合作修建一高档的别墅项目,双方按协议各自销售所分得房屋。甲方开工前,对购房者采取收取定金的方式,甲方收到的定金计入其他应付款,未申报纳税;乙方在住房具备销售条件时,对内部职工销售,所收购房首付款计入预收账款,未全额申报纳税。另外乙方还代收了为部分用户代办有线电视的手续费,计入其他应付款。

涉税风险分析:根据《营业税暂行条例实施细则》规定,“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”, 另外国税函发[1995]156号文件规定,“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,此项法规所称的预收款,包括预收定金”。上述案例中,甲方将收到的定金计入其他应付款,未进行营业税申报,是延期纳税,可能面临税收稽查的风险。乙方将收到的购房预收款计入预收账款,在会计处理上是正确的,但未全额申报纳税,属少报税收行为,也是延期纳税,可能面临税收稽查的风险。

《营业税暂行条例实施细则》规定,价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、 罚息及其他各种性质的价外收费。上述案例中,乙方代收的手续费,不论会计上如何做账务处理,不论是否出具发票,均应并入收入缴纳营业税。

五、以房抵工程款的涉税风险

例5:甲、乙双方合作建房,甲方以一单元的住房抵工程欠款,会计处理为:借:应付账款——乙建筑公司;贷: 开发产品——商品房。

涉税风险分析:根据《营业税暂行条例实施细则》规定,开发企业及建筑公司均应开具发票,开发企业给建筑公司开具销售不动产发票,按“销售不动产”缴纳营业税。 建筑公司给开发企业开具建筑安装发票,按“建筑安装业”缴纳营业税。

参考文献