土地出让金标准价计算范文-盘古文库

土地出让金标准价计算范文

范文大全

来源：盘古文库

作者：莲生三十二

2025-09-19

土地出让金标准价计算范文第1篇

(一)存量国有土地使用权出让时，土地使用者依法交纳的土地出让金。

(二)国有土地使用期满后，土地使用者需要续期而交纳的续期土地出让价款。

(三)原通过行政划拨获得国有土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

(四)依法获得土地使用权的土地使用者，在承租年限内，按规定向政府交纳的土地使用费或土地租金。

(五)土地出让金征收管理的罚没收入和土地出让金收入。

(六)对出让土地，凡改变土地用途的，应按规定补交不同用途的土地差价。

(七)新增建设用地，依法有偿使用的土地出让金。

(八)土地使用权人未按合同约定期限对土地进行投资建设而依法交纳的土地闲置费。

(九)土地出让金的存款利息。

第三条土地出让金由县国土资源部门征收，县财政部门管理，其它部门和单位一律不得代征代管。

第四条土地基准地价的修编由县国土资源部门会同县物价、财政、房产、国有资产等部门，依照国家有关规定修定，经省以上主管部门(省国土资源厅、省物价局)审批后，由县人民政府发布实施。标定地价由县土地评估专业机构评估后报县国土资源局备案。

第五条土地出让金必须全部上缴财政，并纳入预算管理。县国土资源部门要建立健全土地资产档案，对土地使用权出转让情况及其收益进行专户管理。县财政部门要在银行开设“土地出让金财政专户”，用于土地出让金的专项存储和核算。并在月末和县国土资源管理部门进行核对，清算当月土地出让金收支情况。

第六条土地出让金主要用于城市基础设施建设和土地开发整理，任何单位和个人凡依法经营使用国有土地都必须按时足额缴纳土地出让金。未经县人民政府审查同意，任何单位和个人不得随意减免或返还土地出让金。

第七条城市规划区内的土地(包括需要调整的和乡镇存量土地，旧城改造和新增建设用地)都必须纳入收购储备库，实行政府统一收购、统一开发、统一储备、统一供应、统一管理的经营体系。

第八条乡镇征收的土地出让金(不包括城关镇)全额进入财政金库。确因基础设施建设及土地开发整理支出的，由乡镇政府向县政府写出专题报告，经批准后，由县财政按批准的比例及金额返退乡镇。返退比例为：凡属存量地产生的土地出让金按四六分成，即县四成，乡镇六成;凡属新增用地发生的土地出让金按**分成，即县六成，乡镇四成(因特殊需要的，报县政府另行审批)。乡镇要确保返退资金专款专用，并接受县财政、审计部门的监督检查。

第九条县国土资源部门要严格按照划拨供地目录供地，对不符合划拨供地的建设项目一律实行有偿供地，协议出让的土地出让金征缴比例不低于总地价的70%。凡商业、服务、金融、旅游、房地产开发等经营性用地都必须经国土资源部门依法以招投标、拍卖、挂牌出售等方式提供。第十条国有土地使用权有偿出让合同签订后，由县国土资源部门负责根据合同督促收缴土地使用权出让金，对拒不依法交纳的单位和个人，依法予以处罚。

第十一条土地受让方按合同规定全部付清地价款后，由县国土资源部门根据受让方提供的“土地出让金专用票据”及相关材料，及时办理土地产权登记手续，核发土地使用证。第十二条县政府每年年初给县国土资源局下达土地出让金征缴任务，凡经县政府批准减免或留给乡镇的部分应计算在县国土资源局的上缴任务之内。

第十三条县财政对县国土资源系统实行部门预算。已被人事、财政部门审定在编的人员全额纳入财政预算;对其公用、业务及专项经费等从实际需要出发纳入预算，以确保国土资源管理工作正常运转。同时，拨付土地出让金征缴任务以内总数的3%、征收任务以外总数的6%作为土地出让业务的工作补助经费。

土地出让金标准价计算范文第2篇

摘要:《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”国土资源部2002年4月3日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》不仅规范了招标、拍卖方式的操作流程，而且提出了一种新的公开出让方式。那下面我们就这几种出让方式做一下具体介绍。

关键词：出让协议招标拍卖挂牌 1. 协议出让

协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及固有资产流失。

协议出让的国有土地的范围: (1)政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;

(2)原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式;

(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式;

(4)法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

原则:

据《协议出让国有土地使用权规范》协议出让国有土地使用权原则 (1)公开、公平、公正原则; (2)诚实信用原则。

土地使用权协议出让的基本程序: (1)申请阶段首先由有意受让人根据生产经营的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申请，并提交用地意向书、项目初步布置图等文件。

(2)协商阶段即由土地所有者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一致意见。

(4)签约阶段即用合同把双方协商所达成的一致意见确定下来。 (4)履约阶段受让方按照合同的约定支付土地使用权出让金，出让方按照约定提供出让的土地使用权，并办理登记。

2. 招标出让

招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，采用综合评标、一次竞价和双向竞价①的方式，最终择优而取。

《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让”。将工业用地也纳入了招标拍卖挂牌的范围，规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。

招标出让的一般程序：

(1)招标招标是土地使用权出让方向相对人或不特定的人公布订立合同的意思表示，其中土地使用权出让方称为招标人，记载招标人意思表示的文书称为标书，标书通常以招标通告的形式表现。招标的性质是要约引诱而不是要约。招标分为公开招标和邀请招标。公开招标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者或者其他组织投标。邀请招标又称定向招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人应当编制招标文件。招标文件的内容包括以下主要事项：出让土地的位置、面积、出让期限、用地性质、对投标人资格审查的标准、报名截止子日期、评标标准以及报名条件等。

注释：①综合评标:综合评标是指在国有建设用地使用权招标出让中，按照综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的。换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最佳者得，不一定是价格最高者得。一次竞价:一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后按照价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁来得到这个土地。双向竞价:双向竞价是指在土地出让竞价中以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。(来自百度百科)

(2)投标投标是经招标人审查合格的人，接受招标文件提出的实质性要求和条件向招标人发出订立合同的意思表示。该意思表示人称为投标人，记载投标人意思表示的投标文件称为投标书、标单。

(3)定标定标是招标人公布所有的投标并公开进行评比，对评定最优投标人允诺与其订立合同的意思表示。定标又称决标，一般经过开标、评标、决标三个阶段

(4)签约签约即招标人与中标人就土地使用权出让达成合意并以书面形式签订合同。中标人与招标人应当在规定时间签订土地使用权出让合同。 (5)履约中标人依照合同约定支付土地使用权出让金，招标人依照合同约定提供出让的土地使用权;中标人亦须办理登记手续，领取出让土地使用权证，招标活动结束后，出让人应当在十个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

3. 拍卖出让

拍卖出让是拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。

拍卖出让的一般程序：

(1)拍卖委托：即由土地出让方委托拍卖人拍卖准备出让的土地使用权，并提供出让土地的有关地点、面积、四至等资料。

(2)拍卖公告与查看：拍卖人应当与拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。拍卖公告应当载明拍卖的时间和地点、拍卖标的的位置、拍卖标的查看时间和地点、参与竞买应当办理的手续以及需要公告的其他事项。拍卖人还应当应竞买人的请求组织查看拍卖的土地。

(3)拍卖的实施：包括竞买和拍定两阶段。竞买实在拍卖场所内，竞买人以报价方式向拍卖人所作的应买意思表示，竞买人意思表示的性质是要约，在以口头方式报价时，在其他竞买人报出更高价前，维持其拘束力，竞买人不得撤回。拍定是拍卖人同意与最后最高报价的竞买人成交的意思表示。拍卖成交后，买受人与拍卖人应当签署成交确认书。

(4)履约：拍卖结束后，买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。买受人向出让人支付全部土地使用权出让金，出让人向买受人提供出让土地使用权及土地使用权证。

4. 挂牌出让

挂牌出让是是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让的一般程序：

(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则以及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

(2)符合条件的竞买人填写报价单报价。

(3)挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。

(4)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

致谢

本人这篇论文是在我经过查阅网站资料以及各种书籍加上回顾张慧芳老师平时的课堂讲解下完成的。从课题的选择到项目的最终完成，查阅相关专业书籍和网上的资料对我有着很大的帮助，在此感谢各位作者的辛勤付出，同时也感谢张老师悉心教导。

参考资料

土地出让金标准价计算范文第3篇

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土地出让方式有哪几种

土地出让是指将土地的使用权给他人，他人并向土地的原使用者支付土地出让金的行为。土地出让在农村还是非常常见的，那么土地出让方式有哪几种呢?对这个问题，赢了网小编在下为大家浅要的分析一下，希望对大家有所帮助。

一、土地出让方式有哪几种

(一)协议;

(二)招标;

(三)拍卖。

(四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

二、招标出让土地程序

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1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。

邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

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4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。

6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容。

(1)填写好的国有土地使用权投标书;

(2)投标人有效的营业执照副本;

(3)企业法定代表人证明书;

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(4)法人代表身份证明书;

(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件;

(6)履约保证金到达招标人指定账户的证明材料;

(7)招标人认为应当提交的其他证明文件。

7、发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。

投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。

8、招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。

9、评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。

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10、专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。

对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由监察机关派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。

11、土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：

(1)点算标书;

(2)开启标书;

(3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书;

(4)评标和定标，确定中标人;

(5)对中标人发出《中标通知书》;

(6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

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12、有下列情形之一者为无效标书：

(1)投标文件未密封的;

(2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的;

(3)应当提供投标保证金而未提供的;

(4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。

无效标书应当在开标前由招标人依法当众认定并宣布。

13、开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。

中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》;因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。

14、《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

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15、投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。

投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。

16、标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。

土地出让方式是很多种的，而且不同的出让方式有不同的程序。当然，这里的土地是国有土地和农村集体所有土地，所以，在进行土地出让的时候要注意土地的所有权。如有疑问，请登录赢了网平台找专业的律师服务，这是有帮助的。

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土地出让金标准价计算范文第4篇

1、GIS系统的概念:

GIS系统即地理信息系统 (GIS, geographic information system) 是随着地理科学、计算机技术、遥感技术和信息科学的发展而发展起来的一个学科, 主要数据包括点、线、面。点有坐标 (x, y) ;线可以看成由无数点组成, 线的位置就可以表示为一系列坐标对 (x1, y1) , (x2, y2) , (xn, yn) ;面可以认为是由闭合曲线形成范围。在实际应用中, 一个地理信息系统要管理非常多、非常复杂的数据, 可能有几万个多边形, 几万条线, 上万个点, 还要计算和管理它们之间的各种复杂的空间关系。

2、GIS系统特点:

GIS系统全名地理信息系统, 其最大的特点在于可以做到图文结合, 即矢量化的数据背后存储着相应的属性。所以GIS系统是已购公有住房上市补交土地出让价款管理系统 (以后简称本系统) 可以稳定运作的基础。本系统底图部分采用瓦片缓存的方式提供访问, 所谓瓦片式底图, 就是借助Arc GIS Server将底图发布为本地的服务, 再进行瓦片式缓存处理, 本系统访问的底图数据为瓦片式缓存文件, 大幅提高了系统的流畅性和稳定性。

二、系统总体设计

1、模版层 (Model)

模版层的设计需要考虑本系统所需要的所有数据的模版, 本系统包括需要入库的数据模版、用户模版和计算中所需要的必要数据的模版。

2、逻辑层 (BLL)

2.1用户登录和修改密码时候判断用户权限的方法

本系统设置超级管理员和一般用户两个权限, 超级管理员可以对笔者所在区域内全域的数据进行测算和入库, 同时超级管理员还可以设置一般用户、对一般用户的密码进行重置;一般用户只可以访问特定区域内的数据。

2.2补交价款测算

补交价款测算为本系统的核心内容, 其中包括修正系数测算、容积率修正和年期修正。计算公式如下:

式中:B补交价款;J基准地价;Xq区域修正系数;Xr容积率修正系数;Xy年期修正系数;Bl缴纳比例;Ar上市房屋土地分摊面积。

2.2.1基准地价

基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格, 是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地, 某一时点上土地使用权的平均价格[1]。本系统采用的是住宅基准地价。

2.2.2区域修正系数

笔者所在地区的基准地价指定过程中, 将影响区域的因素分为三级, 将第三级因子利用GIS系统进行测算, 可以得到因子的影响值。经过两轮专家打分对因子的影响权重进行测算, 经过两轮打分后, 通过土地定级因素、因子权重值的均值及方差可以看出, 各位参与者对每一项因素因子的看法已基本趋向一致, 由此按每项因素、因子的均值作为选取的各项因素、因子权重值。

在评价中选取n个因素, 每个因素包含m个因子, 土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和, 即:

本系统将最终分值成果存入到底图中, 并通过分值成果可以计算出区域修正系数, 由于各个区域的区域修正系数公式不尽相同, 所以在此不赘述。

2.2.3容积率修正系数

容积率修正一般按区域进行, 以城镇范围三分之二面积以上土地达到的平均容积率为标准, 按土地用途进行抽样调查, 得到不同容积率下的单位面积地价, 然后用下式计算容积率修正系数, 即:

2.2.4年期修正系数

待估宗地大多已在使用, 剩余土地使用年限少于法定最高使用年限, 或土地出让年限低于法定最高年限, 因此需要根据待估宗地实际情况进行相应的年限修正, 具体土地使用年限修正公式如下:

式中:K年限修正系数

r土地还原利率

m待估宗地使用年期

n法定最高土地使用年期

其中土地还原率已经存入底图数据中, 待估宗地使用年期则是利用系统界面输入起始时间和终止时间来确定, 因为本系统计算的土地用途为住宅, 所以法定最高土地使用年期为70年。

2.2.5缴纳比例

根据经济适用房的相关规定, 此次笔者所在区域对补交价款的缴纳比例统一定为10%。

2.2.6上市房屋土地分摊面积

上市房屋土地分摊面积是根据土地证上的证载面积在测算界面进行录入的。

3、数据层 (DAL)

数据层和逻辑层分开设立, 有助于提高系统的安全性, 数据层中设有对数据库 (Sql Server) 的访问方法, 主要包括对用户数据的添加、删除、修改、查询方法;对测算结果的添加、删除方法。因为计算时所需要的大多参数全部存放于底图和数据库中, 为了保证结果的客观公正性, 本系统则没有设立对参数的修改方法。

4、表现层 (Web)

本系统采用B/S结构, 表现层为局域网内访问的网页页面, 这样做是为了降低系统在后期的维护成本以及提高系统的稳定性。

用户操作的主界面是以底图为基础, 将所需计算的小区地块在底图上选出来, 在选择地块时, 系统集成了按照宗地的新地号和老地号以及道路、坐标等依据进行宗地选择。选择宗地后系统自动在后台检索该宗地的一系列参数并将其显示在弹窗的相应位置, 同时弹出的窗口也具有相应的参数录入, 用户输入相应的参数, 则可以计算出最终客户所需要补交的出让价款。

三、数据库设计

本系统使用的数据库是Sql Server, 底图则是采用Arc GIS平台的Geo Data Base。

底图中存储计算所必须的参数和矢量数据, 并对数据进行了瓦片式缓存, 提高访问效率, 数据库中设计了用户表、结果表、容积率修正系数表、土地还原率表等, 并有一系列的存储过程。数据库的设计主要是结果存储和参数存储, 将计算各个环节所需的参数进行存储, 并赋予系统记忆功能, 即用户在录入一条新的小区信息以后, 系统便会在下次用户再次想录入该小区的其他的客户数据时将已录入的小区信息和相应的参数自动的填入到界面中, 大幅度提高用户的工作效率。

结束语:本系统核心功能为测算补交出让金的金额。同时集成了根据新老宗地编号进行宗地查询功能、通过坐标查询宗地、通过道路查询宗地、以及查询计算结果等功能, 用户同样可以在系统中进行基准地价的相关信息查询。使用户能够在网页中有着Windows客户端访问的体验, 用户操作简单易学, 这就体现出本系统的主要的设计思想:真正的系统要简单明了, 让用户感觉不到科技的存在, 而不是进行繁琐的操作得到结果。系统的开发要尽可能的保证在安全的基础上, 对系统的使用过程进行最大化的简化。

摘要：因笔者所在地区已购公有住房上市交易涉及办理土地出让手续暂停至今, 使许多拟出售公有住房的住户长期无法办理相关手续。为了满足居民的诉求, 妥善解决群众的实际问题, 规范交易行为, 维护社会稳定, 特此建立公有住房上市补交土地出让金管理信息系统。在该地区现行城镇基准地价基础之上研发建立, 通过对拟上市公有住房所在区域的基准地价进行修正, 科学测算该公有住房上市交易时点应补交土地出让金数额, 为公有住房权利人办理房产交易手续、补交土地出让金提供科学依据。

关键词：GIS平台,已购公有住房上市补交土地出让价款管理系统,设计分析

参考文献