投资性房地产会计论文范文第1篇

[摘 要]本文从新颁布的企业会计准则出发,对投资性房地产会计准则的相关变化进行了深入的分析,并对该变化给企业所带来的影响进行了展望,以期对此能够起到一定的警示性或借鉴性作用。

[关键词]投资;房地产;会计准则

1 投资性房地产会计准则的变化

本文以以下两种模式为基础,进行投资性房地产相关核算的讨论。

1.1 成本计量模式

(1)投资性房地产的初始确认

企业若意图将某房地产产品直接出售,其应在该产品开发完毕时将其借记“投资性房地产”,贷记“存货”科目,并将该产品在开发过程中产生的“存货跌价准备”一并转入,记入“投资性房地产减值准备”中进行反映。而如果企业将原为出租、自用或从他处获得,后又以出售为目的开发的房地产产品,应在其获得时借记“投资性房地产”,贷记“固定资产”科目,并将与该房地产产品相关的累计折旧、减值准备等一并转入,记入“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目中进行反映。

(2)投资性房地产的后续计量

在成本计量模式下,投资性房地产每期需进行折旧的计提处理,并通过借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧”科目进行合理反映;而若将投资性房地产进行出租时,其所获取的租金收入应通过借记“银行存款”和“应收账款”,贷记“其他业务支出”科目进行反映,以实现与其所发生成本的充分配比。

(3)投资性房地产的处置变卖

按照新准则,企业在将自身拥有的投资性房地产产品进行变卖或处置时,应将其在变卖或处置过程中所获得的收入通过借记“银行存款”和“应收账款”,并同时贷记“其他业务收入”科目进行反映。而在结转所变卖或处置的房地产产品的成本时,应通过借记“其他业务成本”、“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目,贷记“投资性房地产”科目进行处理,实现其收入成本的实时确认。

1.2 公允价值计量模式

(1)投资性房地产的初始确认

在该模式下,企业所开发房地产产品的公允价值应通过借记“投资性房地产—成本”科目,贷记“存货”、“固定资产”、“无形资产”等科目以及所属的二级科目进行反映,这与成本计量模式下的处理基本一致;但若前者大于后者,其差额应通过贷记“资本公积—其他资本公积”科目进行反映;反之,其差额应通过借记“公允价值变动损益”科目进行反映,两者在该产品被处置变卖时还需一并转出。

(2)投资性房地产的后续计量

在该模式下,企业在每个会计期末都需对投资性房地产产品的公允价值进行评估,若发现其公允价值的变动高于差额,应对其进行借记“投资性房地产—公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”科目进行反映;反之,则应进行相反的会计处理。此外,企业若将该房地产产品用于出租以获取租金收益,在此情况下所进行的会计处理应与成本计量模式下基本保持一致,并无太大的出入。

(3)投资性房地产的处置变卖

与成本计量模式相比,企业在将投资性房地产进行变卖处置时,对所获取收入以及所需结转成本的会计处理方式基本上并无太大的区别,其唯一的区别就是在公允价值计量模式下需对与该变卖处置的房地产产品相关的,在其初始确认和后续计量过程中所发生的“公允价值变动损益”和“资本公积—其他资本公积”科目进行相应的转出处理,并按其差额记入“其他业务收入”科目的借方或贷方之中。

2 投资性房地产准则的变化对企业的影响

2.1 提高了财务信息的披露质量

在充分引入公允价值计量理念之后,企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高,其客观性和可靠性大为增强。

2.2 增加了该行业的利润波动性

公允价值计量模式与历史成本计量模式的主要区别,就是前者比后者更好的实现了与市场价值的一致性,但也会导致较大的利润波动性,为企业的发展增添不稳定性因素。就房地产行业而言,新准则的施行可最大限度地使该行业所产生的资产溢价能够体现在账面价值之上,从而在使该行业的整体利润得到大幅增长的同时,也极大的增加了该行业的经营风险和财务风险,极易引发严重的经济泡沫。

投资性房地产会计论文范文第2篇

【摘 要】在市场经济的影响下我国经济正向着均衡多样的方向发展。大多数企业在进行运营的过程中，都将房地产当做重要的投资方向之一。为了对我国房地产投资进行有效的管理，我国政府出台了新的投资性房地产会计准则，其中对于投资性房地产会计处理方法进行了明确的规定，本文主要就是对投资性房地产跨级处理方法进行探讨，希望可以对其中存在的不足进行有效的完善。

【关键词】投资性房地产；会计处理方法；弊端；措施

经济建设是我国政府目前的工作重心之一，因此我国政府在对国家进行管理的过程中一直对我国的经济发展十分的重视。近年来我国房地产行业取得了突飞猛进的发展，为了保障投资性房地产企业可以在合理的范围内运行，我国政府在2007年针对房地产投资问题出台了投资性房地产会计方面的新准则，这一准则对我国投资性房地产会计工作进行了详尽的规定。但是随着时间的推移，相关企业在该准则进行应用的过程中，一些弊端逐渐的暴露出来，对我国投资性房地产会计工作带来了阻碍。

一、投资性房地产会计处理方法存在的弊端

1.缺乏对新准则的认识，执行力度存在欠缺

新准则进行应用后，投资性房地产会计工作在工作内容以及工作方式等方面都进行了一定的改变，在实际的工作过程中，一些工作人员由于受到传统准则的影响，在对新准则的认识上出现偏差，因此造成投资性房地产会计工作在新准则下出现一定的缺点不足，造成投资性房地产会计工作质量的下降。除此之外，在新准则进行应用之后，其对于传统准则中计量方式也进行了改变，在传统计量方式的基础上加入了公允价值计量法，这使得房地产投资企业在进行会计计量方面有了更多的选择。通过对投资性房地产企业进行走访，我们发现与传统的计量方式相比较，新引进的公允价值计量方法更加受到房地产投资企业的推崇。但是由于传统计量方式依旧存在，因此在进行应用的过程中，房地产投资企业的会计计量工作并不能准确而顺利的进行下去，造成企业内部财务部门在进行公允值计量的过程中容易出现错误和偏差，使得公允值计量法的实际作用难以得到发挥，造成会计工作执行力度上的欠缺，难以充分的对投资性房地产企业内部财务工作进行有效的管理。

2.公允值计量不清，实际操作环节受阻

房地产投资企业在进行财务管理的过程中，对企业内部的会计工作十分的重视，并且大部分企业将公允价值计量法引入了企业会计工作之中。但是在进行实际应用的过程中，公允值计量法虽然可以有效的对企业内部的会计工作进行反应，但是由于缺乏有效的理论支撑，公允值在进行计算的过程中，经常会出现计量不清的问题。这对于投资性房地产企业内部财务工作的发展造成一定的阻碍，同时也不利于投资性房地产企业会计工作的顺利进行。为了加深对我国投资性房地产企业会计工作的认识，通过调查问卷，走访问询等方式对所处区域的投资性房地产企业进行了深入的研究。通过对收集的资料进行分析，发现投资性房地产企业在进行公允价值计算的过程中，没有对计算方法进行有效的掌握，并且严重缺乏计算的规范性，因此将公允价值计量法应用于投资性房地产企业的会计工作中仍存在着巨大的阻碍，需要有关工作人员加深对公允价值计量方法以及相关知识的了解。

3.企业信息难以公开，公允值可比性不高

要想有效的搞好投资性房地产企业的公允价值计算，进行合理的信息公开是关键。但是就目前我国投资性房地产公司的发展来看，企业之间的信息公开存在着一定的问题，难以满足公允价值计算的需要。而造成我国企业之间信息难以公开的主要原因就是我国经济在进行发展的过程中，对于经济制度的建立还存在着一定的缺陷。同时房地产行业在我国还处于发展阶段，其在很多方面仍有待完善，因此信息的公开体制还没有建立，难以达到信息公开的效果。因此我国投资性房地产企业在进行会计工作的过程中，公允价值的计量难以与其他企业相比较，具有可比性较低的特点，这对于我国投资性房地产企业的整体发展带来一定的负面影响。

4.企业纳税出现冲突，纳税额度出现波动

经过调查研究证明投资性房地产企业内部公允价值的计量与投资性房地产公司的纳税有着密切的关系。其中企业在进行经营的过程中资本出现波动，就会造成纳税额度的变化，使得企业难以把握具体的纳税数额，无法合理的进行纳税。由此可见在新准则应用后投资性房地产企业在进行纳税的过程中出现了一定的冲突，新旧纳税方式衔接，以及纳税数额等方面都体现出了一定的不合理性，使得投资性房地产企业在进行纳税的过程中纳税额度出现波动，容易造成企业纳税额度的上升，对于企业的经济效益产生影响。

二、针对投资性房地产会计处理方法存在问题的解决措施

1.加深准则了解，强化公允值应用

要想对投资性房地产企业的会计工作进行提升，搞好会计处理方法。有关企业的财务工作人员首先，应对新准则进行全面的学习与了解，并对新准则与旧准则之间的不同点进行把握。并且要注意对新准则中存在的问题进行关注，在不断实践的过程中，对新准则进行完善。其次，鉴于公允价值计量法在我国投资性房地产企业中具有着良好的发展空间。因此有关部门以及投资性房地产企业应对公允值的应用问题提高重视，强化公允值的应用效果，对其应用过程中的弊端进行有效的解决。具体来说有关工作人员可以对公允值的相关知识进行学习，并且遵守相关计算标准，完善公允值的计算方法，在进行公允值计算的过程中加强计算的规范性，提升公允价值计算的准确性，为投资性房地产企业内部财务管理工作的进行打好基础。

2.促进我国市场完善，加强会计人员培养

我国在进行经济发展的过程中，以市场经济为主体，通过市场经济与宏观调控相结合的方式对我国的经济发展进行管理。因此市场经济体制在我国有着重要的地位。鉴于此，在今后发展的过程中，为了有效的提升投资性房地产企业内部的会计工作水平，强化投资性房地产会计处理方法。我国政府应对现行市场经济体制进行有效的调整，让其更加的符合现代经济发展的需要。同时对市场经济体制中的一些不足进行完善，推进我国经济建设的平稳发展。除此之外，投资性房地产企业应对企业自身内部的问题产生重视，针对企业会计人员自身专业素质的不足进行有针对性的培训，提升会计人员对公允价值计量方法的掌握，促进投资性房地产企业会计工作的不断发展。

3.加强企业纳税管理，明确内部税额核算

纳税是每个企业在社会生活中应尽的职责与义务，对于国家的发展，社会生活的进行有着重要的作用。我国政府对于企业的纳税问题进行了详细而严格的规定，企业在进行纳税的过程中，应以税法为主要准则按照税法的要求进行税费的缴纳。但是由于我国税法在进行制定的过程中并没有对企业公允价值与纳税额度之间的关系进行考虑，因此没有对公允价值量对企业纳税额度的影响进行规定。鉴于此，企业应积极的向有关部门对此问题进行反应，希望有关部门可以在立法上尽快对此问题进行完善。同时，企业还应对内部纳税情况进行有效的管理，明确企业内部纳税额度核算问题，保障企业在合理的范围内进行税费的缴纳。

三、结语

综上所述，投资性房地产企业在进行发展的过程中，可能会受到新准则的影响在企业内部财务管理，会计工作等方面出现一定的问题。因此有关投资性房地产企业应积极的对相关问题进行解决，明确公允价值的计算方法以及应用策略，保障投资性房地产企业可以顺利的发展下去，为我国的经济建设贡献出自己的一份力量。

参考文献：

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[2] 苏永传.投资性房地产的会计处理探究[J].现代商业，2011（24）

[3] 王玉兰.对投资性房地产应用公允价值计量的思考[J].会计师，2010（07）

[4] 刘广瑞，刘依含.投资性房地产应用公允价值计量的影响因素——金融危机下基于津滨发展的案例分析[J].财会月刊，2010（32）

[5] 窦亚芹，郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响[J].商业时代，2010（15）

投资性房地产会计论文范文第3篇

关键词：房地产信托投资基金;政策建议

一、引言

随着我国改革开放的不断深入，房地产市场作为国民经济的支柱产业得到了快速发展。然而在这繁荣表象下，房地产市场存在着一些深层问题。在房地产价格持续走高带来的强大盈利预期下，各类投资及投机性资金，甚至实体行业资金或直接涌入房地产开发市场，或参与到囤房、炒房的行列，推动房地产价格不断非理性走高，积聚了越来越大的资产泡沫。在改革开放的良好发展态势下，房价已经远远超出了普通民众的购买能力，成为关系到国计民生的重大问题。基于这种现状，我国政府近年来不断研究并尝试了各种调控手段，以缓解房地产市场过热的现状。

随着政府对房地产调控的不断深入，房地产开发企业的传统融资渠道连连受阻，房地产开发的资金压力越来越大，亟待寻求新的融资渠道。同时，受通货膨胀带来的货币贬值预期影响，民间资本已不再满足于股票、基金、债券等传统投资渠道，甚至甘于违背政策方向，纷纷投身炒房牟利，推动房地产泡沫越滚越大。在这种现实下，开拓新的融资渠道，使普通老百姓的闲散资金以更合理的形式投身于房地产行业的健康发展，无疑是一个解决当前问题的有效途径。

二、房地产信托投资基金概述

房地产信托投资基金起源于美国，是房地产证券化的典型模式之一。它通过募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。

三、我国推行房地产投资基金的意义

(一)促进调控政策的落实，缓解房地产市场对银行的过度依赖

随着近年来房地产资金在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。2010年以来，受银行对房地产信贷紧缩政策的影响，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，地产企业所获得的银行授信额度甚至超过3300亿元。可见，开发商的压力不言而喻。而发展房地产信托投资基金则可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产投资，有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标。

(二)成为机构投资者业务创新的新渠道

发展房地产信托投资基金为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高综合竞争力提供了重要机遇。而专业的机构投资者的参与，将引导投资理念的更加成熟，投资方式更趋理性。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，其加剧了价格炒作的可能性。房地产信托投资基金作为一个公众的投资工具，必须接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露，从而加大市场的透明度，减少人为的市场操作。同时，房地产信托投资基金所反映的价格也更权威，能够成为房地产市场价格的一个明确参照。

(三)引导居民投资性需求合理进入房地产市场

由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能以买卖住房的形式“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性需求造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金则向公众提供了房地产市场投资的新型工具，能够有效引导民间投资资金参与到工业、商业以及基础设施建设性的房地产开发，减少住宅假性需求，从而从整体上平衡房地产市场供需。

(四)丰富我国现有金融产品

房地产信托投资基金作为一种不同于债券、股票的新型金融工具，可以为保险、社保和企业年金等长期性资金提供新的投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。

四、我国发展房地产信托投资基金的政策建议

(一)加大对我国房地产业的整顿规范

目前，我国房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部都是由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。现有房地产企业普遍大量利用银行信贷开发投资，急速扩张。然而，其在年销售额在迅速增加的同时，负债比率也在迅速增加。一旦受到国家宏观调控，或市场供需变化的影响，极易造成资金链条断裂，楼盘烂尾。因而，这种经营模式导致我国的房地产企业的抗风险能力较差。如果房地产信托投资基金在这种背景下进入房地产企业，必然面临着很大的风险。

所以，必须从政着手，改变我国房地产企业目前的开发模式，向精细化专业化方向发展，通过地产定制等方式来获取盈利。可采用的办法包括：对于租金收入给予一定比例的税收优惠，提高项目开发中房地产企业的资本金比例等。

(二)设计更为合理的税收制度

我国现有的税收体系，对房地产信托投资基金发展十分不利，主要体现在以下方面：

第一，我国的所得税税率高，征收环节设计不尽合理。如果房地产信托投资基金采用通过持有地产公司股份的方式来间接拥有物业，在现行的税制下，所要面对的必将税赋十分繁重;如果REITs通过控制地产公司的方式来持有物业，来自物业出租的租金收入在地产公司层面将成为课税对象，将面临33%的企业所得税，最终能够分配给投资者的收益将十分有限。

第二，我国的房地产买卖双方面临者科目繁多、非常沉重的税赋，特别是宏观调控出台后，这一弊端更显突出。

第三，我国物业租赁环节也面临着诸如营业税和房地产税等税负。

对于目前现状，唯一的办法只能是从政策层面给予房地产信托投资基金一定的税收优惠。

(三)建立完备的监管体系

房地产信托投资基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。系统性、跨部门的监管体系是房地产信托投资基金健康发展的必备前提。目前信托计划由银监会审批和监管，而将房地产信托投资基金作为信托产品上市，还将涉及大量的部门之间职责划分和协调，这就会导致多头监管的问题。因此，我国的房地产信托投资基金要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组。证监会主要负责批准房地产信托投资基金及监督相关规则的执行;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。

(四)加快培育大量的机构投资者

只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，从而保证和促进房地产信托投资基金的发展。大量机构投资者的参与，也有利于引导市场形成成熟的投资理念，遏制投机。此外，机构投资者在一定条件下的行为能稳定市场，减少波动，从而保证房地产信托投资基金收益的稳定性。所以，加快培育机构投资者势在必行，应该积极引导企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等机构投资者参与房地产信托投资基金。

(五)完善人才培养机制

从房地产信托投资基金运作的本质上讲，其更偏重于理财，注重的是房地产资产的运作。它涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，既非单纯理财，又非单纯房地产专业开发。所以发展房地产信托投资基金，必须有一批具有战略投资眼光、精通投行业务、熟悉财务及法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。这样的人才对于房地产信托投资基金发展起着关键的作用，而在我国这样的人才还比较少。加强房地产信托投资基金的人才培养，需要尽快建立起一支既了解房地产市场，又精通基金业务的专业人才队伍。与此同时，还要积极促进房地产信托投资基金日常业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

五、结论

发展房地产信托投资基金能够为房地产行业开辟一条不同于银行的融资渠道，为普通民众参与房地产投资提供一条更合理的投资渠道，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位。然而，在我国发展房地产信托投资基金，还需要配合很多准备工作。既需要政府有关部门对房地产企业实施整顿规范，在政策法规上予以扶持，又需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。相信在不久的将来，在各方的努力下，房地产信托投资基金将会为我国房地产业、金融业，甚至为整个国民经济做出不同凡响的贡献。

参考文献：

1、陈柳钦.美国房地产投资信托基金的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).

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5、余凯.我国房地产信托投资基金发展模式探析[J].商业时代,2008(17).

6、王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览,2010(3).

(作者单位：湖北生物科技职业学院管理科学系)

投资性房地产会计论文范文第4篇

摘 要：本文使用较为前沿的分位数回归技术，对2010-2012年中国的房地产开发企业投资规模和地区生产总值的截面数据进行分析，结果表明，房地产开发企业投资总规模与地区生产总值正相关。并且随着地区生产总值的增加，房地产开发投资的乘数效应呈上升趋势。

关键词：分位数回归；地区生产总值；房地产投资

一、引言

投资对经济增长的作用表现在两个方面：一是短期的需求效应，由凯恩斯理论，GDP由消费、投资、政府支出和进出口四部分构成，增加投资可以直接增加总需求，从而带动总产出增加；二是长期的供给效应，投资可以形成新的后续生产能力，为长期的经济增长提供物质和技术基础。在对投资与经济增长的关系的研究中，学术界已经证明，固定资产投资和经济增长存在着显著的正相关关系。在中国，房地产开发投资已经成为中国经济增长和波动的重要因素。

目前国内外学者对房地产投资和经济增长的关系也进行了较多的讨论。从研究方法和研究内容来看，主要可分为两类：

一类利用格兰杰因果检验，使用时间序列数据分析房地产投资与经济增长的关系。由于研究时使用的样本和解释变量的定义的不同，得到的结果也不尽相同。Coulson和Kim（2000）认为房地产投资是引起经济增长的原因。Liu（2000）发现经济增长对房地产投资存在反馈作用。沈悦和刘洪玉（2004）研究发现，我国经济增长对房地产投资具有单向因果关系，经济波动会引起房地产投资的波动。

另一类利用要素贡献分解法来分析房地产投资对经济增长的贡献。刘洪玉和张红（2006）测算得出，1998-2001年，我国房地产开发投资对经济增长的平均贡献率为14.3%。王维安（2004）研究发现，2003年，中国房地产投资对经济增长的贡献率为19%。梁云芳（2006）的研究指出，2004年，房地产投资对经济增长的贡献率为28.5%。

与以往的研究相比，本文的不同之处有两点：第一、以往的研究主要采用全国的数据或者单独对某一省市进行研究，采用时间序列数据，而本文采用31个省（市）的截面数据，分析区域层面的影响；第二、不同于以往的研究，本文使用较为前沿的分位数回归技术，考查不同的分位点上，房地产投资对不同地区经济增长的影响，目前为止，国内使用该方法来分析该问题的文献非常少。

二、研究方法和数据说明

传统的线性回归模型描述了因变量Y的条件分布受到自变量X的影响过程。如果模型中的随机误差项满足零均值同方差的假设，则此方法为最佳线性无偏估计（BLUE）。但是实际的经济生活中，这种假设常常无法满足，数据可能会出现尖峰厚尾、数据存在异方差等等，这时，普通最小二乘法将不再适用。

为了弥补普通最小二乘法在这方面的缺陷，Koenker和Bassett在1978年提出了分位数回归的思想。它依据因变量的条件分位数对自变量X进行回归，得到不同分位数下的回归模型。分位数回归可以更加精确地描述自变量X对于因变量Y的变化范围以及条件分布形状的影响。当自变量对于不同部分的因变量的分布产生不同的影响时，分位数回归可以更加全面的刻画分布特征，从而得到全面的分析。

本文采用的模型如下：

式中，gdp为31个省市的地区生产总值；estinv为各地区房地产开发企业投资总规模；ε为误差项。数据来自《中国统计年鉴》的5-29房地产开发企业投资总规模及完成情况（2010-2012年）和相应的2-14地区生产总值和指数（单位均为亿元）。

模型中选取的代表性的分位点为0.2、0.4、0.5、0.6、0.8，使用的工具为Eviews7.1。

三、实证结果分析与讨论

分别求地区生产总值的分位数值，可得下表：

首先对gdp和estinv进行普通最小二乘回归，得到结果如下：

可知，平均来说，房地产投资增加一个单位，地区生产总值会相应地增加7.75个单位，即房地产开发投资与地区生产总值正相关。

使用Eviews7.1，对模型进行中位数回归，结果如下：

进行分位数回归，5个分位数回归系数全部显著，相应的结果如下：

并且由图像可知，不同的分位点之间，gdp和estinv的回归关系基本相同。

从估计结果可以看出，房地产开发企业投资对经济的贡献确实随着地区国内生产总值的提高而变化。具体来说，随着地区国内生产总值的提高，房地产企业开发投资总规模对地区经济的乘数效应越来越大。如果房地产开发企业同样的增加比如1个亿的投资，经济最发达的20%的地区国内生产总值，相比经济最不发达的20%的地区，会多增加4.22亿。这意味着，在同等条件下，如果各个省市采取同样的政策来鼓励房地产开发企业进行投资，那么省际间的经济差距将会进一步扩大。仅仅从房地产投资这个视角看，要保证省际间的均衡增长，经济欠发达地区相对于经济发达地区，应该增加对房地产的投资，增加基数，从而在乘数较小的情况下，也可以保证一定量的增长。

由类似的过程，我们也可以得到2011年和2010年相应的分位数回归，结果显示：除了都满足在同一年度，在经济越发达的地区，房地产企业开发投资总规模对该地区经济的乘数效应越来越大这一论点外，我们还可以发现，随着经济的发展，单位房地产企业开发投资对经济的贡献即乘数效应整体呈现一个下降趋势。

四、结论与建议

本文的实证分析除了验证了较多学者关于房地产投资和经济增长的定性结论，即房地产投资在经济增长中扮演着重要角色，能够有效的拉动经济增长之外，还分析比较了在经济发展程度不同的地区，发地产投资的乘数效应的区别。

本文得出的主要结论如下：（1）房地产投资对经济的增长能够起到促进作用；（2）房地产投资对经济增长的贡献存在区域差异，经济越发达的地区，房地产投资对经济增长的乘数效应越大。（3）随着国家经济的发展，房地产投资的乘数效应整体呈下降趋势。

本文的政策建议为：（1）合理发挥房地产投资对经济发展的拉动作用，保证房地产投资和经济增长的良性互动；（2）实施区域性的房地产政策。由于房地产投资对经济增长的影响即乘数效应存在显著区域差异，那么政府在制定房地产政策时就应该避免一刀切，多实施区域性的房地产政策。具体来说，如果为了保证省际间均衡发展，那么政府应该加大对经济欠发达地区（如中部和西部地区）房地产企业的扶持力度，鼓励多投资，在乘数较小的情况下，增加基数，保证和经济发达地区的同步增长；但是，如果说政府想要使同样的资金对经济增长发挥出最大的贡献，那么就应该鼓励企业将资金投放到经济最发达的地区，也就是房地产投资乘数最大的地区。具体政策该如何选择，还要取决于政府制定政策时的目标。（3）不能将地区经济发展过多的依赖于房地产投资。尽管不同地区，房地产投资乘数有大有小，但是随着经济的发展，房地产投资乘数整体呈现下降趋势，即同样的资金，在相同的地区，对该地区的乘数效应逐渐减小，那么在依靠房地产投资拉动经济的同时，政府应当寻求一些其他的推动经济增长的方式，这样在房地产投资乘数下降到一定程度时，可以制定政策，将企业的投资引导向乘数效应更大的行业上去，保证长期内，经济可以以比较高的速度稳定的增长。

参考文献：

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作者简介：李阳（1988- ），男，河北深州人，研究方向：西方经济学

投资性房地产会计论文范文第5篇

摘要：我国房地产业在发展过程中一直面临着融资渠道狭窄、资金缺乏的问题。发展房地产投资信托是解决房地产业融资渠道狭窄、资金短缺问题的渠道之一，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。文章分析发展房地产投资信托的意义，并结合国情分析发展房地产投资信托的模式选择。

关键词：房地产;房地产投资信托;模式

房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。

一、发展房地产投资信托的意义

（一）增加投资渠道

随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。

（二）优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。

由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。

（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道

我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。

二、房地产投资信托在我国的发展模式选择

国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。

目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。

随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。

（一）银监会的房地产投资信托方案

银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。

银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。

银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。

（二）证监会的房地产投资信托方案

证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。

（三）两种方案的比较与模式建议

将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。

而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。

结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。

三、结论

综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。

参考文献：

[1]王姝.我国房地产投资信托基金发展模式研究[D].对外经济贸易大学，2010.

[2]阚凯.我国房地产投资信托基金的理论与运行机制研究[D].南开大学，2011.

[3]张芳尘等.海外REITs发展模式对比分析[J].现代商业，2013（08）.

（作者单位：沈阳工程学院。宋春兰为论文指导老师）

投资性房地产会计论文范文第6篇

【摘要】随着我国经济的快速发展，我国经济市场中房产经济已成为我国国民经济增长中的新增点。本文中主要研究了房地产投资决策中的相关事宜，文中首先对我国经济市场中房地产投资决策的基本概述进行分析，然后对房地产投资中的投资决策要素进行分析，最后结合实际情况，提出了一些房地产投资决策过程中的相关建议。

【关键词】房地产;投资决策;要素分析;相关建议

1、我国经济市场中房地产投资决策基本概述

在我国经济市场中，随着国内经济行业的逐步改革和发展， 房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机， 为经济发展做出了巨大贡献。房地产企业进行开发投资活动时，需要进行完善的投资决策工作。进行投资决策工作的目的是为了对待建的房地产投资项目的可行性和必要性进行技术上的经济论证，可以在房地产企业施工之前，对不同的项目投资方案进行针对性的比较，然后选择出最优化的投资方案。在我国的房地产投资市场中，房地产本身具有一定的物理特性和经济特性，所以在房地产市场进行投资过程中也区别于其他项目投资中的固有特性。投资方首先需要了解房地产的投资市场是一个资金密集型的行业，房地产在建造过程中，项目投资数额巨大，且对金融的依赖性较高。另外在我国的房地产投资市场中，投资方通常会将大部分资金投入到公寓、住宅楼、写字楼等建筑项目中，主要源于这些建筑项目方便被市场上的各种公司所租用，存在更换使用性质较为方便的特点;投资方很少将资金投入到特种厂房建设、水利码头建设等大型工程项目中，这样便导致我国房地产投资市场中存在的结构性问题较为突出。

房地产产业是当前中国社会经济中的重要性支柱，我国政府在经济市场调控过程中，对房地产市场的投资较为关注，通常将对房地产市场和房地产调控，作为调节我国经济发展中的一个关键点，因此在我国房地产市场进行投资的过程中还极易会受到政府政策的影响。此外房地产市场投资过程中，由于房地产其自身具有不可移动性、回收周期较长等特点，使得房地产市场中的投资方在投资过程中对未来的经济宏观调控、社会发展方向、国家政治因素、法律法规、周边自然环境、经济格局的改变等相关因素都需要较为全面的考虑，而这也使得房地产投资市场中存在着较多的风险且风险水平较高，所以在房地产市场投资过程中采取科学合理的投资决策，对房地产投资开发商具有重要的实践性意义。

2、房地产投资中的投资决策要素分析

2.1投资决策要素中的时机决策分析

房地产投资过程中，投资方需要将投资时机取决于当前投资主体中的外部环境。这就需要将投资主体、投资目标和投资形式这三种特性进行紧密相连，现阶段我国房地产投资时机在分析过程中主要可以分为以下3种模式：

第1种，环境因素分析模式。房地产投资者在进行投资的过程中，需要将房地产市场中当前的宏观环境因素和微观环境因素进行考虑，来分析宏观因素和微观因素组合过程中房地产市场中的经济、社会和政治因素是否会发生相应的变化。在对房地产投资中的决策时机进行判断时，市场中的投资方还需要陈列出房地产可能蕴含的收益性因素和亏损性因素，并对这些因素进行直接或者是间接性的综合性分析;

第2种，寿命周期分析模式。在经济市场中对房地产进行投资的时机与房地产的寿命周期存在着一定的关系，房地产在不同的寿命周期阶段对于投资方来说都存在着不一样的收益机会和风险率。投资方可以在商业房地产开发过程中的商业用地选定阶段、商业房产建设阶段、商业房产租赁阶段、商业房产管理阶段、商业房产退化阶段等众多阶段中进行投资，在这些阶段投资中，投资方需要根据自身的投资目标和投资实力来为自己创造出最大化的投资效益。

第3种，开发价值分析模式。房地产投资市场中投资者的实力和开发能力的差异性决定者所投资房产的类型存在的多样性，这也是房地产企业在经营过程中的获利关键点。当前我国的商业房产价值中存在着一部分无法进行量化的服务价值和无形收益体系，所以房地产投资者需要对这些价值体系进行合理的判断，才可以为自己带来收益的机会。

2.2投资决策要素中的区位决策分析

在房地产市场投资过程中，投资方还需要做好房地产地段的选择工作，也就是投资中的区位决策。当前我国房地产投资市场中，房产的增长性在一定程度上取决于房产建设区位的土地增值价值，因此投资方在房产投资过程中做好区位的决策工作就可以充分地完善掌握到优势地段的房产资源，提高自己的经济效益，在区位决策分析过程中可以通过以下三种方法：

第1种，因素分析法。影响到经济市场中，房地产的区位价值的因素主要有以下几点，分别是自然因素、市场经济因素、社会环境因素、政府导向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑项目则具有不同的价值因素，房地产投资者在对房产进行投资过程中，就需要掌握到这些优势地段的形成发展和变化规律，才可以在特定地域的商业房产中做好宏观和微观调控，通过对这些特定因素的把握就可以使投资者掌握到优势地段的房产资源。

第2种，假设开发法。房地产投资者在进行房产投资过程中，可以充分的运用数学原理中的假设开发法，对自己所投资的项目进行不同用途收益和成本的估算，对房产项目进行估算的过程中便可以获取房产项目为自身带来的最大收益，同时还可以准确的衡量房产项目在未来最佳的利用方向。

第3种，威尔逊购物模式。威尔逊购物模式法是借助西方先进的商业优势购物理念对房地产投资中的优势地段進行判断和选择。目前在我国经济市场中竞争性房产和特定的商业房产都在发展自己的市场资源，所以无论是何种房产类型只有在市场上具备着一定规模的消费群体，才可以保障房产项目日后的升值。

3、房地产投资决策过程中的相关建议

房地产公司在对房产项目进行投资过程中，需要根据房地产企业的总体经营战略为导向目标来确定企业在市场中的定位。企业还需要充分的了解当下市场中消费者的需求心理，将自己和市场中其他竞争者的显著性特征进行区别，来获得经济市场中消费者的认同感。房地产企业只有通过准确的市场定位，并对市场进行预测和调查培养出一个目标型市场，这样才可以帮助企业进行投资决策工作;房地产企业还需要做好房产项目的可行性研究，进行研究的目的便是对拟建房产项目的社会文化因素、经济文化因素等相关因素进行调查研究，充分地判断房地产投资过程中项目的可行性。

结语：

房产经济作为我国国民经济中的支柱型产业，在经济市场中的房地产投资具有一定复杂性和特殊性，进行投资过程中决策相对困难，市场中的很多投资方往往难以观察到房产企业未来的投资前景、对未来房产的价格趋势判断模糊、担心银行对房地产的金融风险，因此在房产企业中做好完善的投资决策工作是保障房产企业健康发展的必要因素。相信在不久的将来，它终将成为一个成熟的市场，并走向世界.

参考文献：

[1]张炜，谭大璐.房地产投资决策分析的必要性[J].中国住宅设施，2004（12）：11-14.

[2]孙中民.基于二叉树期权定价模型的房地产投资决策分析研究[J].基建优化，2006（02）：61-63.

[3]韩娟.房地产投资决策分析要点[J].中国房地产业，2017，000（002）：P.50-51.

作者简介：

牛一凡，1990年12月，男，汉，河北张家口，中国交通建设股份有限公司，硕士研究生，工程师，房地产投资。