浅析万达城市综合体范文第1篇

当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为，万达首创了“订单商业地产”模式。

“一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。”一位房地产专家如此形容商业地产。

在每一个商业项目，能不能实现真正的旺铺经营，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察会发现，许多品牌店随着万达出现在每一个城市的万达广场里，事实说明，万达广场的发展也使他们在短时间内，积累了大量财富，并由小做大，迅速形成规模效应。

在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”，在万达广场，仔细观察你会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪，他们就跟到哪里 商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。

所谓的万达第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是号称第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功，更是投资模式的成功，万达从第一代单店和第二代复合店卖街铺到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓，既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的，又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环，正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折，从而为真正的资本之路搭建了坚实的基础，为资产之桥构筑了预期的升值空间。

值得一提的是，万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可，而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收，这只有万达能够做到;吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场，这也只有万达能够做到;先租后建、满场开业、场场旺铺，这些，也只有万达能够做到。王健林董事长在对自己的员工进行培训的时候说，商业模式比产品甚至品牌的建立更重要，而最好的商业模式是人无我有的商业模式，作为国内唯一的全国性商业地产商，万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可并成为各地政府邀请的对象，而也是因为万达独特的富有竞争力的商业模式，万达还获得了中国企业在国际上的最高评级。国内金融界的认可、国内外投资机构的追捧，使得万达创造的财富神话口碑相传，流传久远。 2007年12月22日，宁波万达广场一周年庆典活动隆重举办，百家商户现场共贺万达周年庆，感谢万达为他们开启了财富大门，时光倒回到一年前，2006年的12月22日，宁波市委市政府领导、万达高管人员齐聚宁波万达广场参加在这里举办的宁波万达开盘仪式，为这次开盘能够成功举行，万达人倾注了无数的心血，并为此做出了长达一年的准备，开盘现场飞舞的彩旗、齐鸣的礼炮，是万达做了精心准备的，但是，在现场出现的近20万消费者从四面八方汇集涌入万达广场却是万达人也始料未及的，在这个项目开工建设之时，周边还是杂草丛生、荒无人烟的地处同样的奇迹在万达的发展史上屡见不鲜，更成为投资者对万达的信心源泉，一些由万达组织到北京、上海、成都等地考察万达项目的业主看到已经开业的万达能够产生如此强大的“吸金效应”纷纷竖起大拇指，赞叹万达所创造的财富神话，更多的人，则以落单万达的实际行动参与到了神话的缔造中来。

现在的万达广场所在的区域，无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态，如宁波鄞州，无论在万达进入之前是怎样的无人问津，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的影响力之大。

万达之所以能够成功，与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系，对于选友，“国际万达”的辞典里有这样一条标准，那就是：合作伙伴是国际级。至今，以这样的标准选择合作伙伴，万达已经拥有多家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，多家国际合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源合成了万达的核心竞争优势。

此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。从做订单开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而慢慢向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺，在现在的商业环境中，可以做到没有拍卖拿地时就可以大约知道做什么类型的物业，容积率多少等等的，惟有万达，从中可见万达作为一个中国商业地产领袖人物的魅力所在。

在万达对商业伙伴的选择共赢中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，正式注册成立于2007年的万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国唯一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才，更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。

在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等诸多细节在规划设计阶段就已经给予确认，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。

有人说，中国的商业地产的竞争要从低端的销售竞争向高端运营竞争发展，在这个过程中，如何提升价值并最终与资本市场取得连接价值最大化才是根本，毕竟商业地产回到其核心就是在于运营所带来的价值的提升。为什么物业投资市场称：“住宅有价，店面无价”，是因为店面这个平台后面所带来的商机决定的，而不是水泥加钢筋决定其价值的。回到加之提升这个问题上，其核心就是通过开发模式的不断创新来提升其价值，这是一个系统的成功路径，经过选点、定位、引商、开业、运营、调整阶段不断实现商业价值。万达集团就是将这种开发模式的创新从销售铺面的第一代向只租不售联合国际知名品牌主力店共同经营的第三代前进，最终取得了骄人的业绩，并以此领跑中国商业地产，在世界商业帝国的发展版图上屹立起中国的旗帜。 短短几年时间，随着万达在全国扩张商业版图，对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩，连万达人自己都半开玩笑的说，如果可以，希望我们自己也开个小店，一路跟着万达走，不出几年，一定能成为国内连锁品牌，并创出自己的知名度。

万达的商业地产模式，犹如达尔文的进化论在另一个领域内的应用，它有一个清晰的进化过程。如今可视为“第三代”模式王健林把其称为“城市综合体”模式。

对比第一代和第二代的模式，“城市综合体”已有了相当大的改变。

第一代模式“单店”的开发很简单：“建一个大房子，第一层开精品店，第二层开超市，第三层开家居，第四层还可以搞个电影院等等，一个店大概五六万平米。”当时的概念是，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售。当时第一个项目是2003年长春商业地产的开业。王健林谈到，这个项目和沃尔玛的合同，光租金就整整谈了六个多月。“长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有68个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海、广州、深圳等城市为第一等，剩下都算第二等。一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素”。批量的谈判，减少了单个项目谈判的时间和精力，从2002年开始到2005年，万达按照这样的模式快速发展。

到了2004-2005年，万达开始进入“组合店”模式，“一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市、电影院，通过一个室外步行街连起来做一个广场”。

随着第一代和第二代模式的摸索，万达开始进入第三代的城市综合体模式，也是被学者认为是做加法模式延长产业半径的开始。在第二代的管理模式上，万达只停留了短短两年的时间。“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出于对商业规律更深的认识。”王健林如是说。

一个具体的例子是，万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间，万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同，与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表，来对接每一个商户的入场时间，一定要保证店铺在开业前能进场装修。如此类推，来保证同期满铺开业。“如果是外聘的管理公司，他们会选择等，达到条件再出现，这是完全不同的概念。

在王健林眼中，这正是万达模式无法复制的精髓。“我经常讲，除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢?”王健林说。

在相当的一段时间里，万达的三大新兴支柱产业并非简单意义上的多元化，事实上，无论是院线、酒店还是百货，都是万达“城市综合体”业态中必需的组成部分，借助于万达广场的发展而发展，可以说，是万达商业地产的组成部分。 “打一个简单的比喻，就像是榕树，他的根须落在地上，会长出一棵新的榕树来，但是新长出来的榕树和从前的榕树是血脉相通的，更重要的是，所有的榕树都长在同一个生态环境里，这才是商业地产。”

浅析万达城市综合体范文第2篇

建筑信息模型BIM是当代建筑行业伟大变革的核心力量, BIM技术是一种应用于工程项目设计和项目建造管理的数字化手段[1,2,3]。BIM技术通过技术参数模型整合各项目建造所有相关信息, 在前期策划、项目运行和后期运营维护的全周期过程中进行数据共享和信息传递, 使工程技术人员对各种建筑信息及时作出准确理解和高效应对[4,5]。同时, BIM技术为开发商、设计院、施工单位等各参建方提供了协同工作的信息基础, 在提高建造生产效率、节约成本和缩短工期方面也同样发挥着重要地位。

BIM技术是建筑企业未来核心竞争力的重要保证, 为各参与方的技术应用和项目管理都注入新的活力。目前我国BIM技术工程应用仍然存在不足, BIM技术在我国建筑业的应用尚处于初级阶段, 建筑施工企业的信息化程度也普遍较低, 国家政策方面对于大力鼓励应用BIM尚未形成气候, 同时各企业之间对BIM技术的应用也存在着众多障碍, 而且大多数企业在BIM应用上仍处于观望状态;同时, 由于BIM技术软件在我国本土化尚不完善, 目前建筑施工企业的BIM技术应用多集中在碰撞检查等局部技术应用, 极少数先进的施工企业正在研究工程管理和施工方案方面的应用, 其他方面的技术应用暂时还未能有效实现。就整体趋势而言, BIM技术必将经历一个不断进步且持续发展的过程。因此, 建筑行业内应积极促成BIM技术应用大环境的形成, 提高对BIM技术工程应用的重视, 而且需要进一步优化BIM技术功能, 由点到现再及面地发展BIM产业链, 为BIM技术的真正应用做出关键性的推动贡献。国内一些试点工程在BIM应用过程中已取得了显著效果[6], 这些成功的工程案例为BIM技术在其他工程应用中提供了宝贵的工程经验, 更好地促进BIM技术在我国本土化的发展, 加快我国建筑行业工程项目的信息化建设。本文研究BIM技术在多业态商业综合体中主体结构BIM建模和碰撞检测方面的技术应用, 为施工企业在BIM技术应用方面积累了丰富的工程经验。

2 BIM技术必要性

BIM是在一个建筑项目的设计、建造、运营以及管理过程中创建和应用一一对应的、内部协调的和可计算的信息。在创建信息时不再仅仅局限于建筑物CAD三维几何信息, 还涵盖了建筑设施的物理特性、功能特性及其相关的项目生命全周期信息, 涉及到建设工程全过程全覆盖的项目信息。BIM技术在建筑施工阶段应用的主要目标有:改善建筑施工工作中的信息交流和传递方式, 提高建筑施工的效率、分析制订合理灵活的施工组织方案, 节约建筑施工过程中的材料、能源和时间, 解决复杂建筑空间和部位的施工问题, 精细化的工程采购、库存、人力和成本管理等[7]。何清华等统计了基于目前具有国际和行业影响力并应用于中国市场的32款BIM软件[6], 分析了软件功能分类和相互间信息交互性, 清晰反映出BIM软件间存在强大的信息交互, 使得BIM技术最大限度符合全寿命周期管理理念, 稳步提升我国建设行业生产力水平。李艳[7]等研究BIM对工程项目影响, 图1所示表明:从第P年开始, BIM开始发挥其巨大潜力, 建筑企业顺利转型成为以新型BIM技术为主导的行业先锋, 在市场竞争中占据优势凸显, 其市场份额和表现力呈急剧上升趋势。由此可知, BIM技术是建筑企业未来发展的战略首选, 技术延迟的时间越短, BIM的见效期越短;反之, BIM技术延迟时间越长, BIM优势的见效期越长。

随着建筑规模越来越大, 工程项目业态、体形也越来越复杂, 尤其是现代的商业综合体项目, 建筑工程项目上的信息化比重也越来越大, 而且建筑工程内部结构也错综复杂。BIM技术信息利用得当, 处理有效, 必然能大幅节省工程开支、缩短工期, 也可以给使用后的维护运营工作带来便利[8]。因此, 在建筑项目中广泛应用BIM技术, 快速处理与建筑工程相关的各种信息, 控制生产成本, 合理安排工期, 及时发现由于设计不当甚至错误设计所造成的工程损失以及工期延误就显得尤为必要。BIM技术对整个建筑工程周期乃至整个建筑物生命全周期都产生了深远影响, 当代建筑行业迫切需要尽早实现对建筑信息化的全面管理。

3 BIM技术商业综合体中应用

3.1 工程概况

万达茂工程项目位于无锡市滨湖区缘溪道与具区路西南角, 其总建筑面积约为22.76万m2, 项目规划用地面积为24.6公顷, 其中地下面积为3.54万m2, 地上面积达18.88万m2。本工程由海洋馆、水乐园、娱雪乐园、商业街四大主要功能区构成。水乐园和娱雪乐园为砼排架柱和钢结构管桁架屋面, 海洋馆为大空间砼结构, 商业街为框架结构, 地下室面积约3万m2, 工程鸟瞰图呈无锡市市花“杜鹃花”形状。万达茂是集文化旅游商业为一体的城市综合体, 规模宏大, 功能丰富, 多种商业业态, 结构形式较为复杂, 体量大, 异型结构较多。

3.2 BIM技术在万达茂工程中应用

(1) 钢结构深化设计

深化设计是指总承包单位依据设计单位的工程图纸, 在满足标准规范和合同文件的前提下, 根据项目总策划组织施工过程, 精准把控工程节点构造、精确定位、构建布局等, 对各专项设计图纸进行集成、校核、协调和优化, 实现项目施工过程图形化表达, 专业之间衔接管理图表化的过程[9]。

钢结构在建筑工程施工中的主要难点是如何准确连接加强件, 钢结构的连接方式主要有梁梁铰接、刚接以及钢柱连接等, 在连接钢结构的时候需要根据梁的高度将连接件预制出来, 并将连接件进行参数设置, 借助BIM软件共享数据系统调节技术参数从而新的连接件参数, 并以此进行批量化工作, 从而大幅提高作业效率。在绘制加强件图纸时, 只需将加强件轮廓图大致画出来即可, 根据相应的位置参数参考放样便可实施施工。图2显示了无锡万达借助BIM软件自带功能将布置图、构件图、零件图等利用三视图原理进行投影、剖面自动生成深化设计图纸, 图纸上的所有尺寸包括杆件长度、杆件相交角度、断面尺寸均是在杆件模型上直接投影而获得, 形成的加工参数清单直接导入精密数控加工设备进行自动化加工处理, 从而保证了钢结构连接件加工的精密性以及钢结构工程安装的精准性。

(2) 复杂节点深化设计

复杂节点深化设计是指在业主或设计顾问提供的条件图或原理图的基础上, 结合施工现场具体情况, 对专项施工图纸进行细化补充和进一步完善的过程。使用传统的二维CAD工具, 深化设计人员工作不仅精度低、负担大, 而且效率低下, 经常出现漏、缺、错、碰等现象, 运用BIM系统软件便可引刃而解。借助BIM技术进行复杂节点深化设计, 使整个深化设计过程变得更为直观、精确, 施工成本和错误率大幅降低, 工作效率也得到大幅提高, 并能实现三维漫游和可视化。

无锡万达茂项目通过深化设计使施工图更符合现场实际, 在满足功能的情况下降低成本, 减少变更。BIM模型可进行土建结构部分的深化设计, 包括预留洞口、预埋件位置及各复杂部位等施工图纸的深化。对关键部位的复杂劲性钢结构与钢筋的节点进行实时放样分析, 解决钢筋绑扎顺序问题, 指导和监督现场钢筋绑扎施工, 图3显示了BIM软件优化基础预埋节点应用。

(3) BIM可视化专项施工

BIM可视化模式在工程项目的设计阶段及施工阶段均展示出巨大的运用前景。借助BIM技术的三维可视化功能, 可在建造项目之前实现虚拟建造, 为建造过程的系统优化奠定基础。首先, 3D-BIM模型使模型设计整合供应商3D实体组件成为现实;其次, BIM技术的运用使项目业主和其他相关参建方在设计意图的沟通上更加顺畅和便捷, 将有用信息准确地传达给每一个施工成员。在BIM可视化虚拟模型环境下, 各种“如果”场景得到直观的展示与对比[10], 从而优化解决方案尤其是专项施工方案, 使项目目标与解决方案均得到更好的达成度。BIM-3D模型促进承包商能够更清楚的理解设计意图及业主需求, 进而有效减少项目变更, 大幅提高施工进度。

无锡万达茂项目运用BIM技术指导专项施工方案的编制, 对复杂工序进行非常直观的分析, 将复杂部位透明化, 预先模拟编制后方案现场的施工状态, 对施工现场可能存在的危险源、安全隐患和消防隐患等逐一排查, 优化专项施工方案的施工工序, 实现施工方案的专项性和合理性。无锡万达茂项目商业街屋面及设备机房可视化分析如图4所示。

(4) 碰撞检测

在空间中, 两个不可穿透的图形对象是不可能同时包含有相同的空间区域的。如果发生了这样的情况, 即产生了交集, 那就是发生了碰撞。在工程实践中, 不同专业的管线之间或者管线与结构梁柱之间发生了碰撞。随着工程项目异型结构的复杂化, 自动化程度越来越高, 附带的功能也越来越多, 各种功能的实现必然要求对建筑空间利用有限和有效利用, 不同结构的构件碰撞。

因此, 在实际施工之前, 对施工图纸进行进一步的审核检查是十分必要的, 以解决各种施工中的碰撞问题。借助BIM技术的碰撞检测功能可有效解决施工现场可能存在的错、漏、碰、缺等系列问题, 施工中各专业内部和专业之间碰撞检查流程如图5所示。为了尽量避免碰撞现象的发生, 无锡万达茂工程商业综合体项目启动BIM技术Navisworks软件, 设置相应碰撞检查规则参数, Navisworks软件可快速搜索符合碰撞条件的碰撞点查, 并形成碰撞报告。万达茂基础层给排水与给排水等专业的碰撞检测检查见图6, Navisworks软件碰撞检测发现新增碰撞多达到160余处, 每条碰撞信息都能反映出碰撞类型和碰撞深度, 双击碰撞点链接即可查看碰撞的具体三维情况, 以便及时合理地调整方案, 从而提高主体结构设计的效率和质量。

4 结语

BIM技术正在深刻地渗透和影响着当代建设行业的生产管理模式, 堪称工程建设行业实现可持续发展的重要标杆。无锡万达茂工程项目应用BIM技术并进行深化管理。项目依据施工实施细则的具体内容建立对应BIM模型, 并运用BIM模型开展相关钢结构深化设计、复杂节点深化设计、专项施工方案、碰撞检测等相关工作。工程项目中应用BIM技术使得设计图纸更加切实符合施工现场操作的要求, 并方便建立完整的工程模型和数据库, 为后期建筑运营维护提供数字化奠定重要基础, 从而实现项目管理的精益化、标准化和可持续性, 并更深入地辅助工程施工管理。总而言之, 我国自主研发的本土化BIM技术应用性软件也将会越来越完善, 更好地辅助我国的施工大型、特大型工程项目, 逐步建立具有专属性的云端数据信息化管理平台, 各级各类专业技术人员在平台上及时地上传、更新专业图纸模型和办理变更等, 有效加快BIM技术在工程项目中的广泛应用, 从而进一步促进项目全生命周期在各个阶段深入应用BIM技术。BIM技术的商业综合体应用为推动建筑业技术信息化提供重要的工程应用价值。

摘要：BIM技术给我国整个建筑行业带来全新的启示, 是一次建筑业信息技术的革命。BIM技术三维施工模拟在复杂商业综合体施工应用中显得尤为重要。本文旨在探讨BIM技术在建筑施工中的主体结构建模、深化设计、碰撞检查等应用, 以无锡万达茂商业综合体为例。BIM技术的商业综合体应用为推动建筑业技术信息化提供重要的工程应用价值。

关键词：BIM技术,建模,碰撞检测

参考文献

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