集体土地流转合同（精选8篇）

集体土地流转合同 第1篇

集体土地使用权流转

合同

书

村民委员会 有限公司

集体土地使用权流转合同

流转方（甲方）： 受转方（乙方）： 见证方（丙方）：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规。甲方将集体建设土地使用权进行流转，转给乙方使用经营，双方本着自愿、平等、有偿等原则，订立本合同。

一、各方当事人、住所 甲

方：民委员会 授权代表： 住

址：

乙

方：有限公司 住 址： 授权代表： 丙 方： 住 址： 授权代表：

二、前提条件

1、鉴于：

A、该项土地流转旨在：开发建设《xxx》项目；B、该项土地现

日

集体土地流转合同 第2篇

流转合同效力的影响

述天律师

按照我国现有法律法规的规定，农民集体所有的土地在处分权能上是受到严格限制的，不同于国有土地。如农民集体所有的土地一般情况由本集体经济的单位或个人承包经营，如果是本集体组织以外的主体承包经营，则需要经过村民会议的同意。对此，可以参看下述法条的规定：

《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”

《土地管理法》第15条第2款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

但是在现实之中经常会出现没有经过村民会议的法定程序，村委会就擅自对外发包土地，那么在这种情况下，村委会与承包方签订的合同效力到底如何呢？

《农村土地承包法》和《土地管理法》关于村委会向本集体经济组织以外的单位或个人发包土地的应当经过村民会议同意的规定属于效力性的强制性规定，按照《合同法》第52条以及《合同法》解释二第14条的规定，村委会与承包方签订的合同原则上属于无效合同，但是在满足下列情况之下可以认定为有效合同：

1、经过公开拍卖、招标而订立流转合同的；

对农村集体土地流转的法律思考 第3篇

在我国, 农村实行的基本经营制度是家庭联产承包责任制, 但可以通过对集体土地的承包以及承包的延长, 提高农民对土地投资的积极性, 稳定土地承包关系, 促进我国农村经济向前发展。而随着我国城乡二、三产业的快速发展和农村城市化进程的加快, 出现农村剩余劳动力大范围的转移, 农村集体土地开始在不同主体之间流转。

尽管国家政策限制集体土地使用权的自发流转, 但事实上, 集体土地使用权的流转行为在各地已经大量存在, 并逐渐形成一种不可阻挡的趋势。

上海市截至1999年末, 2万多个乡 (镇) 村工业企业在完成改制和改组过程中, 大部分已经实现非农土地流转, 涉及到集体土地面积25万亩左右。

河南省郑州市城乡结合部的村民用宅基地建房, 房地同时出租, 比例几乎达到100%。

南京市截至1999年10月, 乡镇企业改制进行处置的集体建设用地面积1075.6公顷, 接近同期全市国有企业改制的土地处置面积, 而且由于流转限制, 有很多流转并未按规定办理手续。截至2001年底, 城乡结合部的非法出租集体土地仍有500多宗, 用地面积约4000亩。

据统计, 珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%, 而在粤东、粤西及粤北等地, 这一比例也超过20%。

通过农村集体土地的流转, 在繁荣农村经济、促进农村生产力的发展、防止或减少农村承包地的荒弃、实现农村劳动力转移和优化农村土地资源配置方面取得了一些成绩, 也进一步稳定了农村土地承包关系。但是我国大部分地区农村土地市场仍处于发展初期, 现行的土地法规和政策对于农村土地流转的法律制度不健全, 造成土地流转过程中出现自发性、混乱性, 流转管理存在着诸多问题。

今后, 如何引导农村集体土地流转的健康发展, 建立健全农村集体土地流转的法律法规和政策制度, 将是农村工作中一项长期而艰巨的任务。笔者对农村集体土地如何流转提出了几点法律思考。

一、必须明确集体土地所有权主体

首先, 土地的出让、转让、股份合作等经济行为都必须明确所有权主体。《土地管理法》第十条规定:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。根据以上规定, 农村集体土地所有权主体可以有3种:村民小组农民集体、村民委员会农民集体和乡 (镇) 农民集体。而农业集体经济组织、村民小组、村民委员会和乡 (镇) 政府则不是所有权主体, 它们依法只享有经营、管理的权利。

尽管看起来我国法律对农村集体土地所有权主体作出了比较明确的规定, 但对“农民集体”这一概念的内涵没有作出明确的界定。其结果是导致土地所有权主体的复杂性, 造成农民对农村土地所有权主体认识的多样化, 这样所有权人的利益必然会遭到其他利益主体的侵害, 对农村土地市场的发展也会造成重大障碍。所以, 必须尽早立法来明确农村集体土地所有权主体, 确定其法律性质。

二、放宽对土地承包经营权流转主体的限制

《物权法》第124条规定:“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础, 统分结合的双层经营体制。”《农村土地承包法》第48条规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包, 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。”从上述法律规定可以看出, 土地承包经营权在流转时要受到成员资格的限制, 将许多非本集体经济组织成员的受让人排除在外, 违背了流转人和受让人的真实意愿, 阻碍了土地承包经营权的自由流转, 终将影响本地经济的发展。所以, 必须放宽对土地承包经营权流转主体的限制, 使农村土地资源得到真正的优化配置, 促进农村土地市场的自由发展, 达到确立土地流转制度的目的。

摘要：近年来, 农村集体土地使用权流转在我国广大农村悄然兴起。土地流转加快了农村经济的发展, 把农业向现代农业推进。目前, 我国农村土地流转达到了一定的数量和规模, 流转形式也较多, 但土地流转是一新生事物, 它在实践和运作中还存在一些问题。针对农村土地流转出现的问题, 本文从法律方面提出了一些思考。

关键词：农村,土地流转,法律思考

参考文献

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湖南农村集体土地流转调查 第4篇

当前我国农业正进入一个由传统农业向现代农业转变的全新发展阶段，农村劳动力也正处在由第一产业向二、三产业转入就业的快速时期，农业收入在农民收入结构中的比例正呈现明显的下降趋势，这些都表明农村集体土地流转制度改革的内在条件已经具备。

随着城镇化的加速进行，我国现行的农村土地制度已经不能完全适应新农村建设和现代农业发展的需要，需要进行变革。目前对现有土地制度的变革主要思路是：在农村土地集体所有制不变的前提下，对农村土地的使用权制度进行变更，即实现对农村集体土地使用权的流转。，我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定“土地使用权可以依法转让”，《土地承包法》对承包土地的流转作了具体规定。政府文件及法规对土地流转的规定为我国新的农村集体土地流转制度的建立奠定了政策与法律基础，对农村集体土地的流转具有指导意义。尽管如此，我国的农村土地使用权流转尚未形成规范而科学的运行机制，在一些地区没有有序的进行，其流转方式仍然存在问题。

土地流转进程加快

实行第二轮土地承包之前，土地流转就已经发生，但土地流转的规模小、数量少、范围窄，个别因缺少劳动力而将自家的责任田转包给其他农户，是一种零星、分散式的流转。国家实行第二轮土地承包之后，湖南省于2006年开展了土地承包经营权权证换发工作。到2012年6月底，全省1385.6万农户，已签订承包合同1348.74万份，占97.34%，二轮土地承包30年的政策得到有效落实。随着土地承包30年不变政策的落实，农村经济结构的调整和农村劳动力的转移，促进了农村土地流转，流转速度明显加快。截至2012年6月底，全省耕地流转面积达到1031万亩，占全省家庭承包耕地面积的21.6%，比2008年增长42.1%；林地流转面积624万亩，占林地总面积的3.2%。

在全省流转土地中，有40%以上的面积流转到企业、专业种植大户和现代农庄等。以长沙县为例，全县成片100亩以上的规模流转面积达16.2万亩，占全县土地流转总面积的76%，新增耕地连片100亩以上的流转面积达8.2万亩。其中100～500亩的大户有130家，500～1000亩的有24家，1000～2000亩的有10家，2000亩以上的有5家。

流转形式多样化

全省各地在做好二轮土地承包工作的基础上对农村土地流转进行了探索和实践。目前农村土地流转主要有以下几种形式：

第一种是租赁转包。2012年，湖南省租赁转包耕地面积在30亩以上的种粮大户有11.559万户，与2011年比较，30亩以上的种粮大户共增加1.08万户，其中100亩以上大户增加2515户。

第二种是转让。转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。2012年，全省转让的面积136.8万亩，占土地流转总面积13%。

第三种是入股、联营。入股联营是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。2012年，全省入股、联营的土地面积占土地流转总面积的8%。

第四种是互换。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换主要是发生在同一集体经济组织内。

流转范围与去向不断扩大

经济社会又好又快的发展极大地促进了农村土地的流转进程，扩大了农村土地的流转范围。当前土地流转范围主要涉及用地类型和用地主体两类：第一种是土地流转由最早的水田扩展到了山林、旱土、渔塘、集体建设用地等土地；第二种是土地的使用权的流转已由原来的在亲戚、同村、同组成员为主的农户之间进行，扩展到外乡、外县、外省。农户不仅与农民专业大户，还与政府部门和工商企业等之间签订了流转合同。

此外，流转的去向也更加宽广。农村土地流向种粮大户、专业合作社、专业大户和涉农企业的面积在不断扩大。以怀化市为例，全市流入种粮大户、专业大户的面积为18.15万亩，占流转总面积的46.6%；全市流入涉农企业的耕地面积有10.1万亩，占流转总面积的25.8%；全市流向农民专业合作社的面积为10.8万亩，占流转总土地面积的27.7%，

由于受到政策因素的限制，在土地流转用途上仍以农业用地为主。

农村集体土地流转存在的问题

调查表明，虽然湖南省土地流转发展向好，但仍存在很多不可忽视的问题，主要表现为土地流转总体规模不大、各地土地流转发展不平衡、流转方式创新不够、流转行为不规范等等。

首先，农民拥有土地的传统观念未发生根本性变化。

长期以来，土地是农民主要的保障手段。在一些农村地区，土地仍然是家庭主要的生产资料，土地的收益仍然是家庭收入的主要来源，土地对于他们来说仍然起着生存保障的作用，不愿将土地长期转包或出租；而在城郊和一些富裕的农村，农民收入虽然主要不是依靠土地，但对他们来说，土地也是发展资本，比如土地被征用时，农户能够从中获取一定的货币补偿，可为其发展提供资金支持。

同时，部分农民对土地流转政策存在认识上的误解，认为流转就是失地，失地就是失权，因此不愿流转。在一些村组调研发现，当地土地流转多是农户之间自主无偿流转，但均要求受让方保持原有土地边界清晰不变，避免土地在流转后被人侵占，这严重阻碍土地成片流转开发。在传统观念支配下，要推进土地大规模流转的困难不小，因个别农民不愿流出土地而阻碍规模经营的现象经常发生。越是在偏远地区、人多地少地区，这种现象越为普遍。

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其次，土地流转的服务滞后。

尽管从中央到地方各级都要求建立健全土地流转管理机构和服务机构，2009年湖南省就明确了发展以县、乡两级农村经营管理机构为依托的农村土地流转服务组织，力争到2012年全省2/3以上的县市区建立覆盖县、乡、村三级的土地承包和流转信息系统；但当前土地供需信息网络平台尚未形成，土地流转交易平台缺失，中介服务组织机构匮乏，土地流转信息渠道不畅，供需双方信息未能有效沟通，制约土地流转。出租方找不到承租方，想扩大经营的种植大户、企业又难以找到有流转土地意向的对象，流转渠道不畅，流转空间狭窄，增大了流转成本。同时土地流转没有确定可操作的价格标准，容易出现竞相压低价格，损害农民利益的行为。而农民往往处于信息不对称的劣势，对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场价格混乱。

此外，受让土地经营承受较大风险也是流转的一大问题。不少种养大户、农业投资企业负责人普遍反映，参与土地流转、开展规模经营存在不少风险：一是自然风险。尽管近几年农业基础有所改善，但农业仍然没有摆脱“靠天吃饭”的被动局面。二是生产风险。突出表现为近几年农业生产成本持续增加。农资价格升高、人工成本提高，机械化作业、土地流转等费用也上涨迅速，导致生产风险越来越大。三是资金风险。主要是资金筹措难。一些种粮大户反映，现在种一亩双季稻，物化成本都要500元左右，如果加上请工，费用更高，种100亩田就要投入六七万元，但现在农村贷款非常因难。四是政策风险。主要集中在土地流转中的经营权问题上。按照国家“依法、自愿、有偿”的原则，连片流转土地必须做到每家每户自愿同意。但由于农村情况复杂，有些乡村干部在少数村民不同意的情况下“强流硬转”，擅自发包，从而为土地受让大户埋下隐患。一旦遇到诸如2008年金融危机、农民工大量返乡的情况，农民们手握政策上访，往往使种粮大户损失严重。

另外，土地流转法律政策尚不配套。

突出表现在：首先，农村土地产权制度不完善。在集体土地所有权主体上，“农村集体”、“农村集体经济组织”的含义和权能边界不清，仅“农村集体经济组织”就有乡镇、行政村、村小组经济组织三类，由于他们在土地经营中的权利和责任划分不清晰，导致难以承担土地流转的重任。同时，作为农业生产经营主体的农民，由于没有健全农村土地产权登记制度，不敢轻易流出土地。其次，对土地承包经营者权利义务规定不明确。特别是对造成耕地损害、抛荒、非农化等行为缺乏有效的法律责任追究。土地流转后，一些种植大户，尤其是流转期限较短的种植大户只“种”不“养”、掠夺式经营，从而导致地力不断下降。三是法律与政策规定不协调。党的十七届三中全会《决定》明确了农村土地承包关系长久不变，这是党中央对农村土地承包期限的最新指导思想；但法律的修改存在明显的滞后性，现行《农村土地承包法》规定的承包期限仍为30年，《土地管理法》、《物权法》等其他法律也未作相应修订，很多地方二轮延包期限将届满。这使土地流转主体不敢转入也不敢流出，流转机制发育不起来，也限制了对流转土地的长期投资和投入。

（本文节选自湖南省国土资源规划院《湖南省农村集体土地流转研究》课题组研究报告，课题组负责人赵亚辉）

集体土地流转合同 第5篇

一、引言 在坚持家庭联产承包责任制的基础上，农村土地流转是实现农业规模化、现代化和市场化经营的有效方式。因此，土地流转问题近年来一直是理论界和政策层面广泛关注的热点问题。...一、引言

在坚持家庭联产承包责任制的基础上，农村土地流转是实现农业规模化、现代化和市场化经营的有效方式。因此，土地流转问题近年来一直是理论界和政策层面广泛关注的热点问题。对于农户承包地流转受到哪些因素影响的问题，已有的研究发现，土地流转规模在地区之间的差异主要由农村经济发展水平、农村产业结构、人均耕地数量、地方政府的政策取向等4方面的因素所决定(浙江大学农业现代化与农村发展研究中心，2001)。农民人均收入水平高、第一产业比重小、人均耕地数量适中、地方政府对土地流转的政策扶持力度较大的地区通常土地流转规模较大，反之就比较小。从土地集体经营逐步过渡到家庭承包经营，从家庭承包经营基本制度的确立到土地不同经营形态的创新，中国农村土地制度变迁一直在实践着一种效率更高的制度对另一种制度的替代，我国农村土地制度的变迁过程均表现出“帕累托改进”，其绩效非常显着(张红宇，2002)。在我国农业现代化进程中，农村土地流转制度改革是一个不断创新的过程。我国目前农村土地流转制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地转包、城乡统筹等不同模式。这些土地制度改革创新模式既有成功的经验，也存在法律缺失、制度不完善、组织不健全、政策力度不足等方面的问题(杜朝晖，2010)。通过法律规范、制度创新、组织建设、政策支持等来促进我国农村土地流转制度改革，是加快我国农业现代化的现实要求。

为了适应新形势，进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2011]60号)(王世元，2011)。这种对农村集体土地确权的方式对农村土地流转有何影响？土地流转后，是否有利于农户、企业和政府之间的契约关系的稳定，是否能够为农业规模化、集约化经营建立长久基础？这是本文结合A县案例分析将要回答的问题。

二、集体土地确权对农村土地流转和农业发展的影响分析

产权明晰有利于效率改进。农村土地产权清晰对于提高农业投资和发展农业生产力具有重要作用。家庭联产承包责任制作为一种产权明晰的方式，在当时的经济条件下极大地发挥了制度效应，促进了农业生产力水平的提高。然而，家庭责任制强调农村集体土地使用权和经营权的明晰，为家庭经营创造了制度基础。由于家庭责任制没有明确集体土地相关权益的交易、抵押和转让等权限，随着农业机械化、规模化和市场化水平的提高，集体土地产权的某些限制逐渐成为阻碍农业现代化建设的制度因素。只有进一步明确农村集体土地产权，才能降低交易成本，通过将生产要素配置给最具效率的生产者，形成适度规模经营，最终提高农业生产力。2011年，国家农业部、国土资源部、财政部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，允许农民以转包、出租、转让、互换、股份合作等形式流转土地承包经营权，进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作。农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地。农村集体土地确权登记，依法保障和确认了农民的土地物权，为我国农村土地的顺利流转提供了良好契机，打开了农村土地流转的新局面。

早在2008年9月，山东枣庄成立了中国第一家农村土地使用产权交易所，首批为徐庄土地合作社的200多户农民颁发了土地使用产权证。枣庄市农村土地制度改革由三个部分组成：发放土地使用产权证、建立农村土地使用产权交易市场、发展农村土地合作社(杜朝晖，2010)。集体土地确权为农村土地流转建立良好的基础，并创造了一系列具有一定普遍适性的农村土地流转模式，成为我国农村土地流转制度改革的重要方向。其中具有代表性的有枣庄模式、成都模式、扬州苏州模式等。通过总结目前基于集体土地确权的农村土地流转模式，集体土地确权对农村土地流转和农业发展的效应主要表现为以下几个方面。

第一，集体土地确权作为产权明确的方式，为农村土地流转建立了坚实的制度基础。长期以来，我国农村土地流转的发展较为缓慢，其根本原因在于农村土地承包经营权的不完全性。在以家庭承包责任制为基础的基本经营制度上，集体土地的产权明确程度不足以构成农业规模化、市场化和现代化经营的制度条件，应当探索新的模式来规避这一制度性缺陷。比如，在枣庄模式中，通过发放土地使用产权证，持证人在产权期限内，可依法使用、经营、流转、转让土地，也可作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保，充分保证了集体土地相关产权的交易。同时，政府建立市、区、乡镇三级有形的农村土地使用产权交易市场，各地区分别建立农村土地使用产权交易服务中心和交易服务所，为土地产权交易创造良好的市场环境。

第二，集体土地确权能够使农户、集体、企业和政府等市场主体之间形成更稳定的契约关系。我国农村家庭承包地互换、转包、再承包等流转模式，自从实施家庭承包责任制以来就一直存在。为了适应农业规模化、机械化和市场经营的需要，家庭承包地的大规模流转近年来在我国广大农村地区兴起。这种大规模的土地流转过程中的一个突出问题就是，由于土地产权的模糊导致农户、集体、企业和政府之间的契约关系不稳定。由于土地流转市场的信息不完全及土地流转相关制度的滞后甚至缺位，土地流转引发的纠纷越来越多，转入转出农户、集体、企业经常因为契约关系不明爆发冲突。农村土地流转已经成为必然趋势，政府政策扶持、法律制度规范正是当务之急。通过对集体土地确权，能够让参与土地流转的农户、集体、企业和政府的市场主体基于市场机制形成相对稳定的契约关系，契约关系的完善有利于实现各方利益的改进。

第三，基于集体土地确权的农村土地流转是发展农业现代化的必然要求。随着工业化和城镇化到了一定的阶段，发展农业现代化是市场经济条件下提高农业生产效益和农民收入的根本出路。现代农业客观上要求农村土地的集中连片，以便于实行大规模高效率的机械化操作。在家庭经营方式下，由于生产经营过于分散，不具备采用现代技术的能力和条件，不利于提高土地产出率和劳动生产率。同时，分散经营导致农业生产整个过程难以实现有效控制，农业的标准化生产、农产品质量安全和品牌建设难以落实。农村土地流转能够有效提升土地产出效率、降低农业生产成本，能为农业生产规模化和农业产业化经营提供所需平台，是发展现代农业的基础。加快农业现代化建设，必然要求土地适度规模经营，而给予集体土地确权的农村土地流转是规模经营的有效途径。

与此同时，加快土地流转，实现城乡资源要素均衡配置，有利于工业和农业，城市和农村对接，有利于农村剩余劳动力转移、剩余土地闲置问题，有利于推进新型城镇化，缩小城乡基础建设差距，是实现城乡经济社会一体化的有效路径。

三、A县土地信托流转模式的案例分析

(一)A县土地流转创新模式

从2009年开始，A县作为中部地区具有代表性的农业大县，开始立足本县实际，创新农村土地流转模式。

A县信托土地流转模式的主要做法分三个阶段：第一阶段，由政府出资在乡镇或县一级设立农村土地承包经营权信托有限公司，农民在自愿的前提下，通过信托合同将自己的农村土地承包经营权委托给土地信托机构；第二阶段，农业企业或农业经营大户再从政府土地信托公司手中连片租赁土地，从事农业的规模化、市场化、现代化的农业生产经营；第三阶段，依托信托公司融资，结合农业经营和发展的需要不断完善农户、集体、企业和政府之间的契约关系。

A县信托土地流转模式有三个主要特征：一是政府创造平台，由县乡(镇)政府主动建设土地交易流转平台；二是以信托为主要特色，将信托制度在管理财产方面的优势与农村土地经营流转市场的发展有机结合；三是坚持市场运作，政府、企业、集体和农户均以市场主体的身份完善契约关系。

(二)创新模式对土地流转和农业现代化建设的作用

(1)A县信托土地流转模式是农业现代化过程中，妥善处理政府与市场关系的创新模式。A县模式由政府出资设立土地信托机构(公司)，农民在自愿的前提下，通过信托合同将自己的农村土地承包经营权委托给土地信托机构，农业企业再从政府土地信托公司手中连片租赁土地，从事农业的规模化、市场化经营。这种模式变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业、政府三个角色间的流转。因而，有利于规模化、集约化、机械化的农业现代化建设，有利于促进城乡资源要素平等交换和均衡配置，有利于形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。

(2)A县信托土地流转模式是提高土地利用效率，让农民分享现代化成果的有效途径。土地是稀缺资源，尤其是在工业化和城镇化加速阶段，土地资源的稀缺性更加显着。2013年的中央一号文件指出，稳定农村土地承包关系，抓紧研究现有土地承包关系保持稳定并长久不变的具体实现形式。坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。A县信托土地流转模式就是在现有土地制度基础上，进行提高土地利用效率和利用方式的大胆创新。A县信托土地流转模式不仅增加了农民收入，同时带动资本下乡，推进村镇建设，改善乡村治理。能够提升土地利用效率，实现农村土地的市场价值，真正能够让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

(3)A县信托土地流转模式是一种相对规范的土地流转模式，具有一定的适应性和推广价值。A县信托土地流转模式中的信托契约具有比其它委托、代理契约更高的稳定性，能够更好地保障农户、托管公司、农业经营公司各方的利益，便于形成了更为稳定的契约关系，大大提高了土地流转的规范性。所以，这种土地流转模式不仅适应于湖区，也适应于丘陵山地；不仅适应于水田耕地流转，也适应于种植茶叶、药材等旱土甚至林地、养殖水面等的流转。因此，A县信托土地流转模式在我国农业现代化建设中具有一定的推广价值。

(三)小结

通过对A县信托土地流转模式的分析发现，在进行土地流转模式创新的过程中，要注意以下三个方面的问题。一是要充分尊重农民的意愿。对于我国大多数农户而言，土地是其最基本的生产资料，更是其“活命田”和“不能实现非农就业的退路”。必须充分保障农民有种地的基本权利，各级政府和组织不能随意收回家庭承包地。二是要充分遵循市场规律。只有遵循市场规律，妥善处理好市场和政府关系，才能实现土地资源的市场价值，这是保证农民共享现代化成果的物质基础。三要坚持生产力标准。土地制度创新探索，要始终坚持以农业生产力的解放和农民收入水平的提高为导向。凡是有利于生产力解放的方式，就要敢于从农村基层进行创新实践，这里是中国特色社会主义改革的起点，也是前沿阵地。A县信托土地流转模式的推广以农民群众不断提升的满意度作为推动工作的主要动力，尊重农民话语权，并确保农民能充分获得土地流转所带来的土地增值收益。当地农民对于这一的土地流转模式非常乐于接受。

四、政策建议

关于集体土地流转机制的探讨 第6篇

深山野老泉

一、土地利用机制的发展简史

近期关于土地制度创新的探讨成为热门话题。其实有史记载以来，关于土地制度的探讨就没有停止过，古代是奴隶主、封建地主及权势阶层拥有土地，广大人民成为农奴，从“普天之下，莫非王土”就能知道，土地是受君王及权贵们支配的。近现代以“土地问题”与“乡村建设问题”为主题的“三农”问题自晚清开始，一直受到学界及社会活动家们的重视，形成了成熟的学术派系及社会派系，其中代表人物有社会学派（如孙中山、毛泽东等），学术派（如梁漱溟、费孝通等）。早期对土地问题的探讨为的是农村如何摆脱贫穷落后，而当今是为了建设更加美好的新农村新城镇，解决好新三农问题及城乡一体化问题。

土地资源基本是限量资源，在人口增长的前提下，一方面要确保粮食供应安全需要大量的耕地资源；另一方面，还需要供给人们生活生存的建设用地资源。在人地矛盾的越发紧张的趋势下，利用现代技术运用于农业生产中，才能满足人们现今的生活水平，并要满足不断提高的需要。

二、土地利用流转机制的创新

十年前写过关于土地制度创新的文章，谈的重点是耕地怎么流转，为农业（种植业）发展作探讨。现在重要的问题如何高效利用好宝贵的土地资源，特别是面临后工业化时代的资源与环境等方面的多重压力，如何高效利用好土地资源，尤显重要。

在现在制度下，我国土地制度只有集体所有制及国家所有制，即农村土地为集体所有，城市土地为国家所有。无论是集体所有还是国家所有，对土地利用的前提都要严格管制，并要求高效，还要做到环保安全。

关于土地流转，于城市土地（国有土地）而言，大中城市土地利用基本上已饱和，很难有新增建设用地，其土地利用机制也非常成熟。这里主要探讨集体土地的流转，特别是集体土地中的建设用地（其中宅居地）的流转是大有作为的。那么集体土地怎么流转才会带动农村与城镇化的双赢呢？

1、集体土地中的农用地流转

集体土地流转主要包括集体土地中的农用地流转及宅居地流转。依据现有制度及政策，农用地流转还是受到一定限制，因为流转后的所有权不能变更（除目前正在进行的少数大中城市周边的农用地可流转为城市土地外），流转的稳定性难以保障，因为流转的是承包经营权，由农户出让使用权而来，没有长期的稳定性作保障，经营者对未来没有足够的信心，影响其投入的积极性。甚至有可能产生参与流转的农户中途退出或流转承包方流转后无力经营等现象。

按土地资源的稀缺性及重要性，农用地流转确实也需要受到严格的限制，也就是说只能是在农用地之内流转，且要有资格准入条件，须有劳动力与物质实力作为基本申请条件。还要有相应的承诺，流转之后承包经营户不得随意改变土地利用性质，农用地必须只用于农业生产，不得用为林地或其他别的用途，确保土地不受污染，不被破坏。为确保我国粮食及环境安全，现有农用地不能流转为建设用地。

在这些原则的前提下，鼓励农用地流转，让愿意种地的好手或新职业农民来种地，形成一定的规模种植，使农用地资源不被撂荒，效益提高，经营人能从农业生产中获得较好的甚至是高于全社会平均水平的收入。具体流转方式现在全国有许多可供参与的例子，特别是一些大中城市周边做的非常成功（如上海的一些区的农用流转，统一流转，统一管理，统一标准经营，统一产品销售等）。一些系政府主导型，一些系合作社导型，还有一些系个体新农民主导型或企业主导型。具体的运用办法采取专业协会、专业合作社、股份合作及股份投包。

2、集体土地中的宅居地流转

集体所有的宅居地流转观目前的现实需求及可行性其实大有可为。笔者认为，为了解决好大量的空心村土地浪费，而城镇化建设又需要土地，可以采用这两者直接挂钩，也符合土地占补平衡的原则。即城镇化所需要的土地指标与周边的空心村的宅基地直接优先挂钩，只要周边村乡县市范围内及至周边邻省市县范围内有空心村宅基地有空置的，必须合理流转这些空宅基地，并结合一户一宅基地政策结合，在全国推广。对于出让空闲宅基地的所有权集体及个体给予政策性补偿或把空心村的改造统筹于城镇化之中，补偿来源由城镇化需用地单位或企业提供，或城镇化用地单位直接负责对空心村的改造。只要周边一定范围内还有空心村宅基地空置的，就不再批新的城镇化建设用地。这一方法既可提高全国土地利用率，又可节约大量宝贵的农用地资源，还可解决好空心村问题，又能解决好城镇1 1侯满平.我国当前农村土地制度创新模式探讨.地理与地理信息科学，2003

一体化的问题。对于没有可利用的空心村宅基地而要城镇化的地方，也须综合考虑村庄改造，把城镇化与村庄改造相结合，以免造空城无人居住。与此同时，按已出台的相关政策规定，全国核定集体用地中的宅基地用量，对于超标严重的宅基地用户给予纠正或缴纳超标用地费，以效公平。

集体土地流转新型城镇化试点 第7篇

业内人士介绍，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。

由于权属关系复杂，涉及历史遗留问题，农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权工作进展相对缓慢。今年的中央一号文件提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。有分析人士认为，随着土地制度改革不断推进，这项工作可能会提前完成。

上述权威人士表示，随着农村土地确权工作推进，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。不过，要实现城乡土地同权同价，以及城镇建设用地与农村集体建设用地自由交易，恐有一定难度。

未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点范围。其中，一些东部城市可能会被纳入试点。“扩大试点”有可能成为土地制度改革突破口，进而带动制度破局。

按照国土部工作安排，今年将研究出台农村集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。

为配合土地制度改革，《土地管理法》修订工作可能在年内取得进展。

福建新闻网福州7月16日电(记者 孙贤迅)新型城镇化试点今年7月起在福建全面启动。福建省发展和改革委员会16日宣布，福建最早实施经济、政治体制改革的石狮市进行全域城市化发展改革试点。

石狮是福建聚集外来人口较多、产业支撑较为扎实的新兴城市。福建首选石狮为城镇化试点，主要是在经济和社会转型上进行探索，以进一步释放改革红利，稳步推进“人的城市化”，实现公共服务均等化。

福建省发展和改革委员会副主任孟芊告诉中新社记者，石狮全域城市化改革试点，重点在人口、土地、规划和行政等体制改革和机制创新，着力破解制约城市化发展的结构性、制度性障碍。

据透露，此项试点主要突出人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理和城市管理“八个一元化”改革，逐步实现传统产业转为现代产业，传统农业转为现代都市农业，农村居民转为城市居民，外来人口转为本地市民，村委会转为居委会，乡镇转为街道，城乡二元土地管理制度转为全域城市化土地管理制度，具体包含户籍、产业、规划、土地、公共服务、行政管理六个方面。

在土地方面，石狮将完善土地市场运作体系。福建省政府支持石狮市向国土资源部申报列为集体经营性建设用地流转试点，将集体建设用地流转纳入国有建设用地交易平台，统一管理、直接入市，实现土地同地同权同价。

福建一些沿海县、市聚集了大量农业转移人口，山区一些县、市，则成为人口净流出地区。孟芊称，福建在推进城镇化进程中，将从多个层面选择若干试点，进行多样化的探索。

目前，福建还积极推进德化县、光泽县等城镇化试点方案和相关工作。(完)

昨日，记者从省发展改革委召开的新闻通气会上获悉，经省政府同意，石狮市全域城市化发展改革试点方案近日由省政府办公厅印发实施，标志我省新型城镇化试点工作全面启动。

石狮全域城市化改革试点，将重点推进人口、土地、规划和行政等体制改革和机制创新，着力破解制约城市化发展的结构性、制度性障碍。通过人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理和城市管理“八个一元化”改革，逐步实现传统产业转为现代产业，传统农业转为现代都市农业，农村居民转为城市居民，外来人口转为本地市民，村委会转为居委会，乡镇转为街道，城乡二元土地管理制度转为全域城市化土地管理制度。

“石狮是我省聚集外来人口较多、产业支撑较为扎实的新兴城市。选择石狮作为城镇化试点，顺应厦漳泉大都市区建设的总体趋势，有利于在经济和社会转型上进行有效探索，进一步释放改革红利，稳步推进人的城市化，实现公共服务均等化，对全省新型城镇化发展具有重要的借鉴意义。”省发展改革委副主任孟芊表示。

石狮全域城市化改革包含六个方面主要内容——

户籍方面。深化户籍制度改革，解决“人户分离”问题。实施统一的居住证制度，逐步推动就业、教育、医疗、卫生、住房、社会保障等基本公共服务向居住证申领人群全覆盖。

产业方面。按照“升级淘汰落后，改造代替关停”的思路，加快产业转型和结构调整，引导城区传统企业退城入园、退二进三。培育电子信息、节能环保、新型能源等战略性新兴产业，加快发展海洋生物医药、海水综合利用等海洋产业，推动电子商务交易平台建设，培育现代化物流中心，发展滨海旅游，发展总部经济、楼宇经济，建设闽南地区消费中心。

规划方面。编制全域一体空间统筹规划，建立生态控制线管理体系，严格限制城市建设无序蔓延。探索“多规合一”规划管理模式，推进生态控制线规划、经济社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划等多规融合试点。强化规划实施管理的约束性，做到“一张图作业”。

土地方面。完善土地市场运作体系，支持石狮市向国土资源部申报集体经营性建设用地流转试点，将集体建设用地流转纳入国有建设用地交易平台，统一管理、直接入市，实现同地同权同价。探索征地制度改革，实行“人地挂钩”政策，根据吸纳外来人口的数量，确定城市建设用地规模，促进土地集约利用。开展城镇低效用地再开发试点。

公共服务方面。建设一体化的基础设施体系，实现供水、供电、燃气、信息通信、垃圾污水处理等设施联网对接，打造智慧城市，形成全域化基础设施建设和管理体系。建立均衡优质的区域教育体系，提高示范性幼儿园覆盖率，所有中小学校办学条件实现标准化。深化公立医院综合改革试点，改革公共医疗卫生服务机制，构建全覆盖卫生服务体系。建立多元化社会保障体系。完善住房保障体系，建立针对不同人群、不同方式的住房补贴制度。

行政管理方面。根据全域城市化进程和管理服务人口规模，按照“综合化、扁平化”思路，整合行政职能，调整党政机构设置。适时推进镇改街、村改居、社区重划等行政区划调整。启动人事制度改革，深化公务员分类管理和薪酬制度改革，探索实行政府聘员制度。

“我省正在研究制定城镇化相关政策，进一步推进城镇健康发展，新型城镇化试点是重要抓手之一。我省将从多个层面选择若干试点，进行多样化探索，发挥基层和群众的首创精神，打造一批可学可看可推广的典型，为全省城镇化健康发展积累经验、提供标杆。”?孟芊表示。

据悉，目前德化县、光泽县等城镇化试点方案和相关工作正在积极推进。我省将按照“成熟一个、启动一个”的原则，陆续推动部分具备条件的区域开展不同主题的新型城镇化试点，农民工重要聚集地开展农民工市民化试点，产业化程度较高的县市开展产城融合发展试点，山区一些县市以发展现代农业、开展土地流转、建设重点生态功能区等为主题开展新型城镇化试点。

集体建设用地流转将出新规

本报讯 在深圳获批就存量农村集体建设用地直接入市交易进行试点之后，作为全国土地主管部门的国土资源部，已经开始考虑在全国范围内对农村经营性集体建设用地流转和入市交易进行改革——这项工作已经列入国土资源部2013年工作重点。

目前，国土资源部已经部署开展“集体经营性建设用地流转指导意见”（下称“指导意见”）的研究工作，并有可能在2013年出台。“指导意见”有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。

按照中国现行土地管理制度，农村集体建设用地尚不能自由流转。

有望直接入市

由于征地补偿按照土地生产价值确定，而交易价格由市场价值确定，从而形成了“土地价差”，导致农村集体经济组织成员无法分享其间的土地增值收益。

“国土资源部正在着手准备制定‘集体经营性建设用地流转指导意见。”2013年1月23日，山西、山东等省国土资源厅的官员分别向记者证实，国土资源部已就此问题向地方国土厅局主要负责人进行通报，并将其作为深化土地管理制度改革的一项工作。

对于上述说法，国土资源部一位不愿具名的内部人士向记者表示，在国土资源部部长徐绍史部署的2013年重点工作中，确实包括“指导意见”的研究、制定和起草。在对该项工作提出要求时，徐绍史表示“研究出台集体经营性建设用地流转指导意见”。

在现行土地管理制度下，包括集体建设用地在内的所有农村土地均须通过征地转为国有建设用地后，才能入市，一旦“指导意见”出台实施，农村集体建设用地将有望突破现有体制，获得直接入市交易的空间。

“土改”新起点

由于农村集体土地流转问题涉及环节较多，“指导意见”有望成为一系列农村土地管理制度改革的“突破点”。

在部署研究出台“指导意见”的同时，国土资源部还部署了包括“征地制度改革”“农村宅基地改革”等一系列有关农村土地制度改革的工作。“有的是加强研究，有的是部署试点，工作都围绕着改革展开。”一位地方国土厅官员告诉记者。

多位地方国土厅基层工作人员向记者表示，尽管征地制度改革和农村集体建设用地流转改革的对象不同，但在范围上存在此消彼长的关系，因此，征地范围缩小和农村集体建设用地流转扩大需要同步推进。

对此问题，国土资源部已经有所考虑。

农村集体土地权利流转的完善探析 第8篇

1 农村集体土地权利流转的缺陷

1.1 农村土地承包权流转的限制

1.1.1 主体的限制

目前农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部。《土地承包法》第48条规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包, 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。”可见, 非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种对受让主体身份的限制造成了土地权利流转的封闭性, 从而使土地权利的流转无法按照市场方式自由转让, 对土地资源的合理配置制造了障碍。

1.1.2 条件的限制

当前农村土地承包经营权转让的一个前提条件是其转让必须经发包人同意。有学者将此归纳为“债权的流转方式”。首先, 这与土地权利流转的物权性质不符。这种土地流转权是农户依法享有的权利。其次, 这是对农民土地权利流转最终决定权的剥夺。导致作为真正权利人却对自己的权利没有决定性发言权的后果。

1.1.3 方式的限制

《土地承包法》只规定四荒土地承包经营权的抵押, 对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。在经济较发达的地区, 第二、第三产业发展较快, 农民收入呈多元化, 土地已经不再是农民生存发展的唯一依赖。对他们而言, 土地更是一种具有流动性和担保价值的财产性资源, 迫切需要挖掘土地的多元化利用途径, 实现土地价值的最大化。在比较贫困的地区, 农地和宅基地使用权无疑是农民掌握的比较有价值的财产。在宅基地不允许抵押的情况下, 再限制农民承包经营权抵押, 将导致农民因融资困难而无法实现对农业的投资, 影响农业发展。

1.2 农村建设用地使用权流转的限制

1.2.1 建设用地使用权流转性不强

现行《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《物权法》第43条也规定:“国家对耕地实行特殊保护, 严格限制农用地转为建设用地, 控制建设用地总量, 不得违反法律规定的。”农村建设用地使用权均不能直接地转让或出租, 该类土地的流转只有一条路可走, 那就是必须先行征收转让为国有土地后方可在市场上流通。所以, 法律不仅限制土地在不同权利人之间进行流转, 也限制农用土地向非农用土地进行用途的转变。

1.2.2“公共利益”范围不确定

国家为了公共利益的需要可以征收农村建设用地, 但是我国现行的立法体制对“公共利益”的解释是概括性规定, 容易导致征收权的滥用。作为土地流转的形式, 通过土地征收, 不仅使集体土地的使用权发生移转, 而且土地也由集体所有移转为国家所有。因此, 土地征收是国家借助公权力强制取得集体土地所有权的一种手段和方式, 而非平等基础上的交易程序。因此, 社会公共利益的需要, 不仅是土地征收的目的, 而且构成其合理性和正当性的基础和判断标准。《宪法》虽然赋予政府征收土地的权力, 但是没有对何谓公共利益予以界定, 对该权力的行使也未明确规定其范围、方式、界限和程序。《土地管理法》、《物权法》也均未能对公共利益进行明确界定, 加之国家垄断土地的一级市场, 禁止集体建设用地直接入市, 其结果是, 实践中大量的商业用途披着公共利益的外衣进行土地掠夺, 政府土地征收权力的滥用不仅成为可能, 而且成为普遍的现实。

1.3 宅基地使用权流转的限制

1.3.1 农民宅基地使用权来源复杂, 确权依据不足

农民宅基地使用权的取得除了申请外, 还有房屋交易、遗产继承、结婚、接受赠与和分家析产等多种形式。由于历史的原因, 大量农民宅基地的取得缺乏直接的法律凭证, 给确权带来一定困难。

1.3.2 宅基地超标严重, 一户多宅和房屋空置现象突出

由于农民宅基地使用权的管理监督未到位, 使得现有宅基地未批先建, 少批多建以及一户多宅、房屋空置现象普遍。村内的废弃地、闲置地多。

1.3.3 土地利用率低

长期以来的宅基地无偿使用, 使建房户不但想多占地, 而且要占好地, 于是纷纷向外扩张。一是“线性”扩张, 农民建新房沿公路延伸。二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄外扩展, 村庄四周新楼林立, 村庄内部破破烂烂。

1.3.4 村镇规划、管理滞后

一些地方盲目建设新区, 由于政府缺乏对农民建房用地的具体政策或措施, 新区规模得不到控制, 许多农民涌入新区建房。政府没有把旧村改造列入规划。

2 农村集体土地权利流转的完善

2.1 完善农村土地承包经营权流转制度

在中国现代化进程中, 特别是加入WTO后, 世界市场对中国农业形成强烈的冲击, 中国农村发展必须提高效率。高效率的农业要求规模化、市场化, 农村土地承包经营权的流转作为农村集体土地权利流转的主要方式, 必须在更大范围内进行土地资源的配置, 改变超小型土地经营格局。

2.1.1 主体范围的适度扩大

一方面要关注公平, 让家庭承包成为主要的土地承包方式, 并允许家庭承包方式的土地承包经营权流转;另一方面要注意效率, 允许“四荒”土地采取其他承包 (即非家庭承包) 方式, 主体可以为本集体经济组织成员以及本集体经济组织以外的组织和个人。

2.1.2 打破转让条件的限制

以王利明《〈物权法草案〉专家建议稿》为例, 他认为土地承包经营权可以不经发包人同意而转让, 也不需要经土地所有权人的同意。

2.1.3 允许土地承包经营权的抵押

物权法当中应当明确规定土地承包经营权可以抵押, 而不必加限制条件, 只要最后规定“实现抵押权的, 不得改变承包地的用途”就可以达到立法目的。

2.1.4 允许土地承包经营权的继承

土地承包经营权是公民的一项重要财产权, 既然现在物权法当中承认农村土地承包经营权可以以转包、出租、互换、转让或者其他方式流转, 也应当可以继承。因为欠缺继承性的财产权就某种意义上说属于不完整的财产权。不完整的财产权是难以顺利流转的。因此, 物权法中应当规定土地承包经营权也可以继承。

2.2 完善农村建设用地使用权流转制度

2.2.1 对农村建设用地所有权进行限制的同时要完善和保护其所有权权能

在坚持所有权不发生变化的前提下, 我们还可以继续采用“两权分离论”, 即集体建设用地所有权和使用权相互分离, 也就是集体经济组织在拥有土地所有权的前提下, 建设用地使用权可以以一定期限、一定方式让渡给土地使用权者使用, 并收取一定的报酬。

2.2.2 严格界定“公共利益”含义, 缩小国家征收范围

在立法体例上, 采取列举性规定, 将“公共利益”的目的和用途具体列举, 可以将公共利益限制在明确的范围内, 有利于对征收权制约, 防止权力滥用。

2.3 完善农村宅基地使用权流转制度

2.3.1 设定农村宅基地使用权流转条件

纳入流转的宅基地应当具备以下条件:首先, 流转的农村宅基地使用权要符合土地利用总体规划和村镇建设规划;其次, 农村宅基地使用权必须权属合法, 以保证交易的安全;再次, 必须经村民集体同意, 并报县级以上地方人民政府的土地行政管理部门批准或备案;最后, 参照城市国有土地有偿使用制度, 实行农民宅基地有偿使用制度。为防止土地交易双方虚报流转价格, 应由有资质的评估机构根据所转让的宅基地的自然状况、区位条件等实际情况确定流转宅基地的价格。

2.3.2 设定农村宅基地使用权流转方式

包括以下六种:

(1) 出让, 指农村宅基地使用权人, 通过买卖、赠与以及其他合法方式将农村宅基地使用权或附着物, 一同或分别转移至他人的过程。

(2) 租赁, 指农村宅基地使用权人将宅基地使用权出租给承租方, 承租方支付租金的行为。与农村宅基地买卖类似, 租赁也可分为住宅连同宅基地使用权一起出租和单纯出租宅基地使用权。

(3) 抵押, 指农村居民可将宅基地使用权连同附着物向金融机构申请贷款。

(4) 置换, 指“在承包责任制不变, 可耕地总量不减, 尊重农民意愿下, 以宅基地换住房”, 即政府在农村居民聚集区周边建设小城镇。按照置换标准, 给予农民一套小城镇住宅, 农民放弃宅基地。原有宅基地通过统一组织复耕。实现了保护耕地、有效利用土地资源的目的。当前, 在天津、上海、青岛、贵阳等城市, “宅基地换房”这一流转方式已开始实施。

(5) 入股, 即农村宅基地使用权人将农村宅基地使用权作为资本, 依法转移给股份有限公司或者有限责任公司。农村宅基地使用权人丧失农村宅基地使用权, 但享有股份以及基于股份产生的红利。

(6) 拍卖, 指在农村集体经济组织主持下众多购买农村宅基地使用权的人通过集中竞价的方式, 与农村集体经济组织订立合同, 购买农村宅基地使用权的行为在农村宅基地使用权拍卖的基础上, 法律可以考虑赋予农村集体经济组织对长期荒废的宅基地及其附属不动产进行强行拍卖的权利, 以充分盘活宅基地价值。

2.3.3 规范宅基地使用权审批制度和程序

由于核准宅基地使用权的权力, 往往被乡镇政府以及村集体滥用。所以, 建议收归宅基地审核权、批准权至县级人民政府, 减少中间环节。同时, 建立宅基地申请和审批的公示制度, 公示符合条件的申请人要接受公众监督。

2.3.4 建立农村宅基地使用权定期和相对有偿使用制度

由于农村宅基地使用权可以跟随房屋而被继承, 因此, 只要房屋存在一日, 农村宅基地使用权就不会消灭。但考虑到农村宅基地使用权作为一种用益物权, 理论上不应当永久存在。加之由于继承而形成的“一户多宅”现象造成大量的宅基地闲置。改变农村宅基地使用权原有的“无限性”势在必行。农村宅基地使用权的期限可以参照城镇建设用地使用权的最长时限70年为限, 自申请人申请批准后开始计算。

总之, 农村集体土地权利流转要让农民自愿、自主地进行, 这样才有利于粮食安全, 有利于巩固和完善农村基本经济制度和村民自治制度, 有利于农业机械化和劳动力转移, 有利于农民共同富裕和全面小康, 有利于增强中国转型发展的“韧性”经济、社会、政治安全性和稳定性。

摘要：本文分析了农村集体土地权利流转存在的主要缺陷, 提出农村集体土地权利流转的完善建议。

关键词：农村集体土地,权利流转,土地承包经营权

参考文献