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购房合同2范文

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来源：火烈鸟

作者：开心麻花

2025-09-18

购房合同2范文（精选9篇）

购房合同2 第1篇

第2课时函数中的趣题——

一份购房合同

教学要求：能利用一次函数及其图象解决简单的实际问题，发展学生数学应用能力.教学过程：

一、情境引入

最早把“函数”（function）这个词用作数学术语的数学家是莱布尼茨（Gottfried Wilhelm Le，1646-1716，德国数学家），但其含义和现在不同，他把函数看成是“像曲线上点的横坐标、纵坐标、切线长度、垂线长度等所有与曲线上的点有关的量”.1718年，瑞士数学家约翰。贝努利（John Bernoulli，1667-1748，欧拉的数学老师）将函数概念公式化，给出了函数的一个定义，同时第一次使用了“变量”这个词。他写到：“变量的函数就是变量和变量以任何方式组成的量。”他的学生，瑞士数学家欧拉（Leonard Euler，1707-1783，被称为历史上最“多产”的数学家）将约翰。贝努利的思想进一步解析化，他在《无限小分析引论》中将函数定义为：“变量的函数是一个由该变量与一些常数以任何方式组成的解析表达式”，欧拉的函数定义在18世纪后期占据了统治地位。

二、实例尝试，探求新知

例

1、陈老师急匆匆的找我看一份合同，是一份下午要签字的购房合同。内容是陈老师购买安居工程2集资房72m,单价为每平方米1000元，一次性国家财政补贴28800元，学校补贴14400元，余款由个人负担。房地产开发公司对教师实行分期付款，每期为一年，等额付款，分付10次，10年后付清，年利率为7.5%, 房地产开发公司要求陈老师每年付款4200元，但陈老师不知这个数是怎样的到的。同学们你们能帮陈老师算一算么？

解析：陈老师说自己到银行咨询，对方说算法是假设每一年付款为a元,那么10年后第一年付款的本利和为1.075a元，同样的方法算得第二年付款的本利和为1.075a元、第三年为1.075a元，…，第十年为a元，然后把这10个本利和加起来等于余额部分按年利率为7.5%计算10年的本利，即987101.075a+1.075a+1.075a+…+a =(72×1000-28800-14400)×1.075,解得的a的值即为每年应付的款额。他不能理解的是自己若按时付款，为何每期的付款还要计算利息？我说银行的算法是正确的。但不妨用这种方法来解释：假设你没有履行合同，即没有按年付每期的款额，且10年中一次都不付款，那么第一年应付的款额a元到第10年付款时，你不仅要付本金a元，还要付a元所产生的利息，共为1.075a元，同

87样，第二年应付的款额a元到第10年付款时应付金额为1.075a元，第三年为1.075a元，…，第十年为a元，而这十年中你一次都没付款，与你应付余款72×1000-28800-14400在10年后一次付清时的本息是98710相等的。仍得到1.075a+1.075a+1.075a+…+a =(72×1000-28800-14400)×1.075．用这种方法计算的a值即为你每年应付的款额。

例

2、经调查得知，若我们把每日租金定价为160元，则可客满；而租金每涨20元，就会失去3位客人。每间住了人的客房每日所需服务、维修等项支出共计40元。我们该如何定价才能赚最多的钱？

解析：日租金360元。虽然比客满价高出200元，因此失去30位客人，但余下的50位客人还是能给我们带来360*50=18000元的收入；扣除50间房的支出40*50=2000元，每日净赚16000元。而客满时净利润只有160*80-40*80=9600元

三、本课小结

通过本课学习我们认识到，生活是多面的，我们在研究一个问题时，可以多角度、多层次的思考，如若正面不行，亦可利用反面思考

四、作业

家用冰箱使用的氟化物的释放破坏了大气上层的臭氧层．臭氧含量Q呈指数函数型变化，满足关系式

7QQ0e0.0025t，其中Q0是臭氧的初始量，t是所经过的时间． 1）随时间的增加，臭氧的含量是增加还是减少？ 2）多少年后将会有一半的臭氧消失？

购房合同2 第2篇

在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下，我们要做的就是签合同了。

现在购买商品房所使用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定，在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定，也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。

下面，我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。

一、产权问题：

所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。

1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。

2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。

3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。

4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。

5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。

二、所购房屋的质量保证：

1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。

2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。

3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。

4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。

5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。

6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。

三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。

四、交房条件约定：

1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。

3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。

4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。

5、收房时应交纳的费用。

购房合同2 第3篇

购房合同无效后, 损失责任谁承担?

案例:经某房屋中介公司提供并促成, 张女士与马先生签订了房屋买卖合同, 张女士以86万元的价格购买马先生名下的一处楼房。张女士支付首付款30万、中介费1.8万元之后, 马先生配偶田女士以其丈夫马先生未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院, 要求确认双方签订的房屋买卖合同无效, 并获得了法院支持。事后, 马先生及中介公司分别将购房款、居间服务费等费用返还给张女士。因房价上涨, 若另行购置同样状况的房屋, 则需要支付高于原房价15万元的房价款, 张女士遂向马先生及中介公司提出损失赔偿要求, 却遭到拒绝。张女士的要求能否得到法律支持?

分析点评:《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失, 双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。

马先生作为共有人田女士的配偶, 其处分共有财产时未征得田女士的同意, 而擅自卖房导致合同无效, 应对无效的后果承担主要过错责任。中介公司作为房屋中介专业机构, 在提供居间服务时疏忽了对所卖房屋共有人田女士相关意思表示的审核, 且未能对买卖双方, 尤其是买方的风险予以提示, 也应对张女士的损失承担一定的过错责任。当然, 张女士作为买受人, 未认真审核马先生房屋共有人的情况, 主观上也存在一定过错, 自己也应承担一定的过错责任。

购小产权房合同无效, 定金损失怎么办?

案例:经熟人介绍, 退休的周老伯与乡下村民葛某签订了一份房屋买卖合同, 周老伯当即交付定金2万元给葛某, 余款待办理过户手续后付清。等葛某协助办理过户手续时, 才知道农村小产权房不得向城市居民出售。见过户不成, 周老伯随即要求解除合同, 退还定金。可葛某则认为, 房子虽不能过户, 但可顶名居住, 若解除合同, 定金不予退还。

分析点评:国土资源部 (2004年) 《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条 (十三) 规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村宅基地属于集体所有, 村民对宅基地只享有占有和使用的权利, 没有擅自处分的权利。因双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效, 并非周老伯违约所致, 此种情形下, 应依据合同法的规定:“合同无效后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还。”所以, 葛某应无条件地退还周老伯所交的2万元定金, 而不能适用“定金罚责” (因为适用“定金罚责”是以违约为前提) 。

故意违约, 支付违约金就可了结吗?

案例:2011年11月, 邢女士购买赵某76平米产权房时, 当即交付定金2万。协议还约定:买方于7个月内交齐购房费, 卖方协助买方办理房权证过户手续。然而, 当邢女士如期交款找赵某协助办理过户时, 却遭到赵某拒绝。赵某告诉邢女士, 这房子他不卖了, 大不了双倍退还定金4万元。双方心里都清楚, 在不到半年时间里, 随着当地二手房价上涨, 该房已经增值到45余万元。故意违约, 支付违约金就可了结吗?

分析点评:邢女士与赵某所签订的购房协议, 是双方真实意思表示, 又不违背相关法律规定, 应当对双方具有法律约束力并受到法律的保护。《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述法律规定, 如果出售方无正当理由随意违约, 买售方将获2项权利:一是要求违约方继续履行合同;二是解除合同, 要求违约方赔偿全部损失。而不是如赵某所想象的那样, 只要双倍返还定金就可以解除合同。

一房二卖, 应怎样追究违约责任?

案例:今年6月, 王先生在市内一家小区选中一处新楼房, 当即与房屋包销人韩某签订了购房协议, 交了定金, 并于一个月内交齐购房款后, 拿到房屋钥匙。这期间王先生几次找到韩某要求协助办理过户手续, 可对方总是以种种理由推脱。又过4个月后, 一位姓刘的陌生人突然找上门, 要求王先生搬出此房。原来, 韩某又将这房卖给了刘某, 双方当即就办理了过户手续。对于韩某一房二卖行为, 王先生该如何维护自己的合法权益?

分析点评:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定:商品房买卖合同订立后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人, 导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案, 王先生虽购房在先, 但因未办理产权过户登记手续, 不能取得该房屋的所有权;而刘某虽购房在后, 但因双方办理了产权过户手续而成为该房屋的合法所有权人。王先生只能依法追究包销人的违约责任。又因为包销人的违约性质属于欺诈行为, 应适用“惩罚性法定损害赔偿原则”, 要求赵某返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

所购房子被抵押, 退房款了事?

案例:2011年5月, 张先生为女儿入学, 在某小学学区内看中一处新建楼房。并与开发商方签订了购房协议书。不到一个月时间, 张先生就交齐了房款, 可在办理房屋产权过户时, 开发商却迟迟不予配合, 眼看就要到8月份学生入学的时间了, 若不能拿到房本, 女儿入学就要受到影响。当他再次找到开发商说明实情, 对方才以实相告。原来, 开发商为了从银行贷款, 将一部分新楼房产权证落户到他亲戚、朋友名下, 然后以这些房权证抵押给银行办理了贷款, 一边卖已抵押的房子, 一边拿着贷款去盖别的房子, 两头捞钱。开发商最后的答复是退房款。所购房子被抵押, 退房款就可了事?

分析点评:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:由于出卖人的原因, 买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的, 除当事人有特殊约定外, 出卖人应当承担违约责任, 并继续履行合同办理过户手续。其违约责任损失赔偿额相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益。对此, 邢女士既可与开发商言明急需房权证的重要性以及损失后果, 争取让对方想办法及时还贷款, 换回房权证;也可要求对方承担合同违约责任并赔偿所有损失。

综合点评:

购房合同2 第4篇

两个月前，某家房地产开发公司促销，打出了“购套房，送车位”的广告。我因此前往购房，并与该公司签订了《购房合同》。合同中明确写明了赠送的车位编号、面积、界线等。近日，当我前往办理停车位产权手续时，却遭到房管部门拒绝，理由是该停车位属于小区内的人防工程之一，虽然非战时与普通车位没有什么区别，即可以用于临时停放车辆，但却不能销售或以其他方式转让给个人，更不能办理产权登记。而面对我的质疑，该公司竟置之不理。请问：我能否要求撤销购房合同？

读者：林晓菲

林晓菲读者：

你有权要求撤销购房合同。首先，人防车位不得以任何方式转让给个人。《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”其次，该公司的行为已构成欺诈。此类欺诈是指开发商在销售房屋时，采取制造假象、隐瞒真相或者其他不正当手段欺骗、误导购房者，使购房者因陷入错误认识而与之进行交易，导致购房者不能实现购买目的或合法权益受到损害的行为。公司隐瞒人防车位不能买卖赠送的事实，向购房者作出虚假承诺，导致你误信谎言而购房。再次，你有权要求撤销购房合同。《合同法》第五十二条第（一）、（五）项分别规定：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。第五十四条也规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

江西颜东岳

按揭购房的购房合同参考第5篇

二,甲方:

1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。

2 保证对出售的房屋拥有独立产权。

3 保证该出售房屋未予出租。

4 自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。

5 按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。

6 在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。

三乙方:

1 保证按要求付清房费，予以贷款清还等。

2 按国家要求不改变房屋的结构。

3 按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。

4 在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。

四违约责任

1 甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。

2 乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。

五协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

六协议自双方签字或盖章之日起生效。

七协议壹式两份，双方各执壹份。

甲方：

乙方：

注明日期

-------

卖方(甲方)：买方(乙方)：根据中华人民共和国有关法律、法规和本地有关规定，乙双方遵循自愿、甲、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。

第一条甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋具体状况如下：房屋座落在房屋在第层，面积为。为，房屋为砖混结构商品房，布局结构平方米，门面为

第二条该房地产土地所有权性质为集体所有土地;土地使用权以出让方式获得。

第三条房屋配套附属设施水、电、暖由甲方负责，室内装饰统一为水泥地面，墙壁为防水白色涂料，乙方对甲方上述转让的房地产具体情况已充分了解，自愿购买上述房地产。

第四条甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币(大写)：元整。甲、乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方分三次将房款付给甲方。具体时间为：本合同生效之日起十日内乙方交付贰万元;_年 1 月 30 日前付伍万元;其余在产权转移时全部交清。

第五条甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于_年 4 月 30 日将上述房地产交付乙方(以房产证交付为标志)。

第六条上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给乙方。

第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本地有关规定缴纳税、费。在上述房地产权利转移前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其它费用由甲方负责支付。

第八条乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约，享有相应的权利和承担相应的义务。

购房合同2 第6篇

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购房合同是否可以办理更名,购房合同更名需要注意哪些问题

在实际生活中，不少购房者会因为自身的贷款额度不够，从而想要增加买受人来补足贷款额度，这时就需要办理购房合同更名手续。

当然，也有人仅仅是出于不想购买等个人原因，想要把房子转让出去的，同样也需要办理购房合同更名手续。那么，购房合同是否可以更名?具体如何办理?应该注意什么呢?一起来看看吧。

一、购房合同是否可以办理更名?

按照《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，预售房商品房未竣工的，预购人不得再行转让。同时，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

此外，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关也不得为其办理房屋权属登记手续。

由此可知，如果购房合同已经进行了备案就不能办理更名手续了。

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二、购房合同如何办理更名?

关于购房合同更名的流程，不同情况需要通过不同的流程来实现：

1、预售登记前

在这个阶段，购房者如果想要变更买受人名称或增加买受人的，相对来说手续并没有很复杂。首先，购房者应先与开发商进行协商，通常情况下，开发商都是会同意更改的。

如果该商品房未竣工验收，需前往有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，最后支付相关手续费用即可。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，但可等产权证办理出来后再以赠予的形式更名。

2、预售登记后

如果新增买受人与购房者具有直系亲属关系，可在预售合同上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的，应按预售转让程序办理，即由原买受人提出申请，撤销合同备案后重新签订购房合同。

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三、购房合同更名需要注意哪些问题?

1、办不了产权证

购房合同更名需对合同重新备案，自然也会被重新审核，如果被房管部门发现买卖双方的真实目的是完成交易，则会被拒，从而造成无法备案以致后期产权证书无法正常办理。

2、被征收税费

不少人选择合同更名都是为了逃税，但即使合同已经办理更名，在申领产权证明环节也可能被发现真实目的，这时出售方可能就会被征税。

3、合同无效

如果在购房合同更名之后有任何一方反悔，合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

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 因开发商原因办不了房产证怎么办 http://s.yingle.com/fc/730830.html

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移民搬迁购房合同第7篇

甲方（卖房户）：

乙方（买房户）：

经甲、乙双方按照公开、公平、公正、自愿的原则，协商达成以下买卖房屋合同：

一、房屋座落：镇村安置点。

二、房屋质量：砖混结构，门窗齐全，水电路到位。

三、房屋楼层：号楼单元层户。

四、建筑面积平方米，售价元。

五、交款方式：房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付总售价的30%；第二期在交付房屋之日，再付总售价的60%，甲方应将入户钥匙交给乙方，供乙方装修入住；第三期在甲方提供乙方土地使用证或房产证时付清全部房款。

六、甲方负责为乙方办理土地使用证（房产证），乙方负责提供相关证件。

七、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

八、本合同一式三份，甲、乙双方和镇人民政府各执一份。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

镇人民政府（签章）：

购房合同2 第8篇

一、购房合同中的惩罚性赔偿的问题分析

(一)“买受人”的法律定位问题

首先买受人概念出自《解释》第一条,其认为买受人是购房合同中支付买卖价款,并领受房屋所有权的合同一方当事人。但从法律概念上讲,买受人(即购房人)是否是消费者呢?《解释》并未给与正面的规定。买受人一词实际上既包含自然人也涵盖法人组织。虽然当前大部分商品房买卖都是个人出于生活居住需求进行的购房行为,但也有相当一部分合同是经营者以投资、生产与增值为目的签署的。以此情况而言《解释》中的“买受人”概念就不仅包含自然人,还包括投资经营者。这样一来买受人的适用范围被无形扩大,惩罚性赔偿也能被用来处罚投资目的的经营者,超越《解释》的立法目的与实施范围,同时也违背了《消费者权益保护法》(后文简称《消法》)调整维护消费者权益的立法主旨。因而亟待对“买受人”的概念作明确的法律定位,避免冲突与矛盾。

(二)对出卖人使用的惩罚性赔偿问题中的法律依据

目前我国房屋纠纷案件中能为购房人提供的法律依据包含民法通则、合同法与《消法》中的相关规定。但对于惩罚性赔偿,目前只有《消法》的“双倍赔偿”有所规定,其余法律或直接引用或没有相关内容。而《解释》对其法律依据来源的阐述唯独没有提及《消法》,这样《解释》中的惩罚性赔偿就缺少相应的法律依据,成为本法独创的条款。这就不符合司法解释的制定目的,违背其只能为已有法律做解释而不能独创新制法规的要求。因此,对惩罚性赔偿尽快确定其在《消法》中的法律依据是《解释》急需解决的局限之一。

(三)关于惩罚性赔偿的赔偿数额

如前文所言《消法》规定的惩罚性赔偿是消费者购买金额的双倍数额,而《解释》所确立的数额为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,两类数额定义上有矛盾冲突之处。且《解释》所规定的“一倍上限”的赔偿额度过少,也不能起到惩处不法当事人,震慑他人维护社会交易风气的目的。因而需对其规定条款作相应的修改实现惩罚性赔偿的作用。

二、购房合同中惩罚性赔偿问题解决策略

(一)明确对于买受人的法律定位

对买受人的法律解释应明确消费者的消费需求是出于生活需要而不是经营目的,并参照房屋这一特殊标的其作为群众居住生活的基础作用,认定出于居住目的购房的合同当事人应为商品房买卖的消费者。并将购房消费者视为购房合同中的买受人,而不包含以投资增值为购房目标的经营者,从而明确概念,确立“买受人”的法律定位。

(二)将惩罚性赔偿问题的具体条件落到实处

要将惩罚性赔偿落到实处就应对《解释》中惩罚性赔偿的规定作相应的修改,一方面将条款“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中的“可以”更正为“应当”,避免弹性规定造成法官判决时出现不裁定“一倍赔偿”的结果,防止过度自由裁量刺激不法经营者铤而走险继续违背法令。另一方面针对《解释》与《消法》关于惩罚性赔偿具体数额规定不一致的问题,依据现实购买合同的违约损害情况,对二者的数额做协调一致的调整。

(三)完善惩罚性赔偿的法律条例

对惩罚性赔偿法律依据的补充完善需要《解释》尽快将《消法》引入其解释依据中,即让《解释》的惩罚性赔偿条款有法可依,不再是司法解释创制行为,而是基于《消法》中“双倍赔偿”规定的做进一步法律解释。让惩罚性赔偿在法律效力上有理有据,使其能真正应用与实施在具体的商品房违约侵权的罚款惩处上。

三、结语

《解释》虽规定了惩罚性赔偿并例举了其适用范围,但其条款本身在概念定义、法律依据等方面都存在一定的缺陷,影响惩罚性赔偿对实际商品房合同纠纷中的作用发挥与目的效应实现。因而笔者列举了惩罚性赔偿规定中的若干问题,并就相应的解决策略做出分析与研讨,期望通过本文的研究为提升惩罚性赔偿适用性,维护购房者权力与利益,规范商品房交易市场风气与行为做出有益的参考。

摘要：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(后文简称《解释》)中第八、九条就惩罚性赔偿做了相应规定与例举,但其条款本身概念定义与法律依据等内容上存在缺陷,影响惩罚性赔偿在商品房合同纠纷中的适用。本文以购房合同中惩罚性赔偿所存在的问题为切入点,就其问题解决的策略方法做具体的研究探讨,希冀为提升惩罚性赔偿在商品房纠纷中的适用性与功用做出一定的建议。

关键词：商品房购房合同,惩罚性赔偿,司法解释

参考文献

[1]赵晨霞.商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿[J].行政事业资产与财务,2012,06:187.

谨防购房合同附件四大陷阱第9篇

购房合同中附件的内容同样相当重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。

法律专家表示，虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。与此同时，政府部门也制定了格式合同文本，供购房者参考。但现实问题是，开发商会随机应变，为了规避格式合同的种种限制，往往在附件中大做文章。

因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己利益受损。

纠纷多半来自附件内容

上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。今年年初，他在莘庄附近购置了一套小面积的老工房，用于自住。但在购房合同附件中没有明确约定固定装修部分的处理办法，虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修，但是交房时他发现一台七成新的空调已被撤走。

其实，因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。记者了解到，目前买卖过程中产生纠纷的，其中很大一部分涉及到附件内容。缘何出现这种情形呢?广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”张茂荣告诉记者。

那么附件中哪些问题不能忽视呢?北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律师表示，一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，一定要当心；而对于二手房买卖合同，对于那些语焉不详，或者约定不是很明确的附件内容，也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。

重点关注四大要点

律师表示，附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。

据了解，目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容，因此购房者只需要在这四个方面多加小心，便可做到安全购房。下面结合具体案例来说明。

付款方式要灵活

有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。

案例：陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时，开发商在合同附件提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。

律师点评：张茂荣认为，上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。

类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续，否则视为违约。

对于上述情形，律师认为，附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。因此律师建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。

装修内容需细致

不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模糊。

案例：上海的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

律师点评：龚胜利表示，涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。

补充协议上签字要谨慎

对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。

案例：广州的钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的“忽悠”下，并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。

律师点评：龚胜利表示，由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘记保护自己的权益。

因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。

处理办法需明确

开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。

案例：上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

律师点评：龚胜利表示，很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。