房产法律范文（精选5篇）

房产法律 第1篇

1.1 房地产抵押评估产生的风险

房地产的抵押评估指的是房地产评估机构以提供给金融机构的抵押房地产做为评估对象, 通过一定的估价程序和方法所进行的房地产价格评估, 在进行评估时根据房地产的实际情况可采取多种估价方法, 可以根据相似房地产的公允价值进行参照评估, 但是尽管是本着公正合理的原则进行估价的, 有时也会产生很多因为评估价格造成的纠纷。在进行房地产抵押评估时常遇到的风险有:

1.1.1 房地产所有权的风险

又称为权属风险, 主要表现在房产的实际面积是否与房产证的证载面积相符, 房产的位置是否与受益人的确认相符等, 这些方面如果情形不相符就会引起纠纷, 影响房产的市场价格。

1.1.2 评估时点的风险

房地产抵押评估是对一个基准点的市场价格的评估, 所以进行抵押评估的时点的价值与贷款到期日房地产的市场价值是绝对不一致的, 因为评估的时间价值差异就会产生风险。

1.1.3 没有履行告知义务

抵押人由于没有将房地产取得的来龙去脉告知金融机构, 造成金融机构无法获得相关的信息而产生风险, 如土地使用证取得了但还有没结清的出让金, 房产证取得了但是工程尚未竣工验收, 房产证和土地证上的所有权人不一致等。

1.1.4 抵押房地产的用途方面的违规操作

房屋的实际建设规划和法律的规定用途不符, 房屋受到外界的影响以后随意改变房屋的法定用途等这些违规操作, 会造成房地产价格的虚高。

1.1.5 附带租赁约定的房地产抵押风险

房屋所有权人与承租人签订了固定期限的租赁合同, 并取得抵押贷款, 延误了金融机构行使抵押权。

1.1.6 将还建房屋做为抵押房产

房屋的所有权人将提供给原来的土地使用人的房屋做为了抵押物, 实际上这套房产应该是土地开发费的一部分, 如果抵押人不能如期偿还债务, 就会延误抵押房产的变现。

1.2 评估人员的技术及职业道德产生的风险

现在的房地产评估人员的专业素质普遍不高, 采用的估价方法取得的抵押价值就会有失公允和专业性, 从而带来风险。如果评估人员专业水平较差, 有时就会套用不合理的技术参数进行评估, 再加上没有房地产生产经营的实际经验, 对房地产市场没有全面系统的了解, 房产的评估价值就会有所偏差。

房地产的评估价值是会直接影响贷款额度的, 如果评估人员不秉承客观、独立、公正的原则, 丧失职业道德, 一味向委托方的利益妥协, 再加上评估态度不够严谨, 有的都不进行实地勘察, 简化评估流程, 就会增加评估价值的主观因素, 与房地产的公允价值不符, 金融机构的信贷人员由于是非房地产评估专业人员, 如果凭评估报告阐述的结果发放贷款, 就会产生一定的风险。

1.3 金融机构进行现场勘察和审批贷款额度产生的风险

信贷人员在发放贷款之前, 应该前往房地产的实地进行现场勘察, 对房屋的位置、结构、装饰情况、内部配备等情况与掌握的书面资料进行核对, 这样可以避免抵押人利用信贷人员对现场不熟悉的弊端提供虚假的资料, 从而误导产生虚假的抵押价格和错误的抵押判断, 对于很多房产证上未列明的事项, 如基础设施、环境污染等因素只有进行了实地勘察才能了解和掌握。

信贷人员要对贷款的重要影响因素, 如抵押比例、利率、还款方式、贷款期限等进行认真的审批, 要设立风险防范标准来保证贷款发放的安全性。一般是得到评估机构的评估价值以后, 金融机构再核实抵押人的信用情况、财务情况、变现能力等信息, 从而确定抵押利率和抵押比例, 但是房屋的变现能力是很预测的, 再加上市场波动较大的情况下房产的价值也会起伏, 这就造成了在审批环节的一定风险。

1.4 抵押贷款时产生的风险

抵押人取得贷款后如果房产的市场价格波动很大, 迫于压力会违反约定不再继续还款, 这就给金融机构的资金回笼带来了风险;如果抵押人无力偿还贷款, 金融机构只有进行房产拍卖, 但要保证其家庭成员的正常生活, 所以无法进行房产的强制处置, 金融机构就会蒙受损失;有的抵押人申请抵押贷款时是为了开发房产, 得到贷款后不专款专用, 以致于到期后房产不能按时完工而造成无力偿还, 贷款金额太大金融机构无法收回。

2 防范房地产抵押贷款风险的应对措施

2.1 完善金融风险防范制度

金融机构要对业务流程进行规范, 建立抵押贷款的风险监测和预测机制, 对贷款的审核、发放、回笼等活动进行有效的风险控制, 所以必须制定一系列的制度建设措施来防范风险。

2.1.1 加强按揭贷款的管理

要建立完善的内控流程和监督机制, 建立一套简单易操作的按揭贷款制度, 制度要保证一线的信贷人员易于掌握, 所有信贷人员都要严格按照制度的要求进行抵押业务的操作, 不能营私舞弊, 要本着公平、公正、独立的原则来进行抵押放贷业务。

2.1.2 加强内控管理

要对信贷操作流程进行规范, 放贷时要现场考察, 发放贷款以后要进行审查, 对客户所提供的资料和掌握的资料进行认真核对, 如果发现放贷后有影响贷款顺利收回的因素应该及时采取措施进行修正。

2.1.3 对违法违规行为进行通报处理

如果金融机构发现了违规的按揭行为, 要立即找出原因, 对相关责任人建立黑名单并发散到网络, 给违规人进行以后抵押按揭的种种限制, 实行有效的信贷惩罚。

2.2 进行现场勘察

金融机构不能光在办公室里整理资料, 而是要到抵押物的现场进行勘察, 确保房地产档案资料和实际勘察资料的相符性。发放贷款以后也要进行资料的复查, 查看土地用途是否发生变更, 如果发现变更应立即责令改正。房屋的面积应该先经过测绘以后再进行抵押登记, 只有这样才能保证房屋价值的准确性。如果是共有财产的抵押, 应该让所有的共有人签字确认同意。银行也应该要求抵押人将房产和土地一起抵押, 这样可以保证资产的变现。

2.3 开发新的抵押贷款品种和二级市场

金融机构如果想开发亲的抵押贷款品种可以降低抵押风险, 这是因为我国规定的还款方式现在比较单一, 按揭方式已经无法满足人们的需要, 可以尝试开发一些新的抵押贷款方式, 如级级偿还、循环抵押等。也可以对贷款利率进行调整, 我国现行的浮动利率制度会给抵押人带来一定的风险, 也不利于抵押人的不同风险需求。

由于我国的房地产市场和金融市场得到了迅速的发展, 相关的法律体系已经越来越完善, 我们可以尝试着进行房地产市场的证券化, 借鉴国外的一些先进经验, 如房地产证券化, 开发房地产的二级市场, 规范现有的市场操作流程, 保证贷款的资金回收质量, 采取措施来促进金融机构的改革, 对投资主体进行强化, 健全银行的评级体系和信息披露体系。

2.4 完善风险评估体系和保险机制

建立完善的风险评估体系是保证贷款资金安全收回的重要方面, 要严格进行抵押物的操作, 信贷人员要明确自己的职责所在, 避免人为进行抵押物价值确定的违规行为。要进行抵押物的动态管理, 不但要进行贷前的审批, 更要严格重视贷后的动态监控, 对一些中长期的贷款可以进行定期的重新估价。有效施行分期还款制度。

要建立房地产抵押贷款的保险机制, 要赋予抵押贷款保险人权利, 抵押人可以委托保险公司代理抵押贷款的保险事务, 保险公司获得保费的同时可以保证金融机构降低风险, 可以将人寿保险和住房贷款进行组合。

参考文献

[1]李群荣.房地产周期波动与商业银行抵押贷款风险研究.财经研究, 2008 (1) .

房产法律 第2篇

2、据财政部、国家税务总局财税有关规定，对个人出租住房，不用区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税，按起征点缴纳。

3、个人房屋出租所取得的租金收入应按12%的税率缴纳房产税、5%的税率缴纳增值税、按20%的税率缴纳财产租赁个人所得税。

二、出租房屋没有纳税的法律后果是什么?

1、出租人未按规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，税务机关除责令限期缴纳外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2、出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。

3、出租人故意隐匿房产和有租金收入不报或申报不实的，以偷税论处，情节严重的，移交司法机关处理。

三、出租房屋纳税申报手续是什么?

1、注册地在本市外的企业办理房地产租赁合同后，应到房屋租赁管理所办理纳税手续。个人房屋租赁出租人按规定到房屋租赁管理部门办理房地产租赁合同登记，同时申报缴纳各税，并领取《纳税申报卡》。

2、出租人持《房地产租赁合同》、完税凭证(验原件留复印件)到代征部门开具税务部门统一印制的发票。

3、出租人在房屋出租期间如发生合同变更或解除，应于变更或解除之日起，十天内向租赁所申报并办理有关手续。未按规定报停的，视同出租。

离婚诉讼中房产分割的法律研究 第3篇

关键词：夫妻共同财产，房屋产权，公示公信，公平原则，居住权

中图分类号：F179文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）06-0067-72收稿日期：2015-05-21

房屋所有权分割是夫妻共同财产分割的重要部分，由此引发的纠纷最多，也最牵动人们的神经。处理不好，不仅无法实现法律定纷止争的功能，还会激化矛盾，甚至上升为社会不稳定因素。在实践中，由于社会关系的纷繁复杂以及法律本身的滞后性等因素影响，离婚诉讼中房产所有权的分割仍然存在一些问题。

1 夫妻共有房产的归属及分割现状

一般情况下，在婚姻关系存续期间，只有出现《婚姻法司法解释（三）》第四条规定的情形时，才允许在不损害债权人利益的前提下分割夫妻共同财产。否则，只有在诉请离婚时，请求分割夫妻共同财产的主张才能得到支持。

离婚时，夫妻共有房产的归属和分割问题主要涉及以下几个方面。

1.1 婚前所得房产的归属问题

对于婚前所得财产，只要有明确的权属证明，即可认定为婚前个人财产，除非另有约定，否则不会因为婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产，对于房产亦是如此。因此，对于婚前父母为子女购房出资的赠与问题，只要是赠与行为发生在婚前，并明确表示赠与给自己子女个人，就应认定为子女的婚前个人财产。由此可见，无论是婚前劳动所得还是通过继承、赠与所得的房产，除非另有约定，否则都是婚前个人财产，在离婚时不会作为共同财产参与分割。

这里需要指出的是，《婚姻法司法解释（三）》出台后，人们对其有一定程度上的误读和曲解。有人质疑它在房产所有权归属的规定上打破了中国的文化传统，缺乏对中国国情的考虑与结合。将男方婚前的房产认定为个人财产，这种做法在实质上对女方显失公平。因为中国自古以来，婚姻缔结的物质基础都是男方提供房产，女方带着嫁妆（往往是房产以外的财产）到男方家共同生活。随着长时间的婚姻家庭生活，女方的嫁妆等财产往往被耗尽或者是淹没于夫妻共同财产中，无法再明确的独立出来，而此时男方提供的房产却仍被认定为婚前个人财产，不但独立于夫妻共有财产之外，而且完美的实现了个人财产的保值增值。显然上述理解是肤浅和错误的。须知《婚姻法》早已明确规定，婚前财产应当属于个人财产，不会因为婚姻关系的缔结而转化为夫妻共有财产。因此又何谈因《婚姻法司法解释（三）》的规定，而使中国女性遭到夫妻共同财产的减损，甚至是在夫妻财产分割时对女性显失公平呢？公正地说，《婚姻法》一直以来在维护男女平等的前提下，注重对妇女、儿童等弱势群体的保护。《婚姻法司法解释（三）》的精神与之一以贯之，但考虑到社会经济发展的现实需要，当前更加强调在分割夫妻共有房产时公平原则的实现。但这并不意味着对女性在家庭中特殊地位和隐性牺牲的忽视与漠视。

1.2 婚后所得房产的归属认定及分割

婚姻关系存续期间所得房产都是夫妻共同财产，当事人另有约定的除外。总的来说，夫妻共有房产的归属和分割可分为以下几种情形。

1.2.1 对于小产权房屋的归属和分割

一般来说，只要是婚后用夫妻共同财产购置的小产权房就应认定为夫妻共有房产。在离婚分割时，由分得房屋的一方，以均等分割为原则，给对方合理的价格补偿。小产权房的价格可依当地政府对同类住房确定的标准价来确定。由于小产权房并未获得真正的产权，因此法院在解决小产权房分割纠纷时的处理办法具有特殊性：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不能作为夫妻共同财产进行分割；但如果小产权房已经被行政程序合法化的，则可以作为夫妻共有房产进行分割。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的小产权房，在离婚时也可以作为夫妻共有房产进行分割。当法院仅能就小产权房的使用权进行分割时，法院会向当事人阐明，其具体处理原则是：小产权房屋的使用权由夫妻双方均等分割，不能分割的，获得使用权的一方应当向另一方折价补偿，房屋折价时一般采用竞价方式来确定价格。

1.2.2 对于完全所有权商品房的归属和分割

婚后所得房产，除当事人另有约定，不拘产权登记在夫妻一方或双方名下，都属于夫妻共有房产。在离婚分割时，应先由当事人对分割的原则和方式协商一致，获得产权的一方给另一方相当于该房屋一半价格的补偿。双方对于房屋的归属及价值等问题有争议的，可以诉请人民法院解决。人民法院应当根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则判决分给一方所有。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。如无以上事由，对于双方均主张取得共有房屋产权的，人民法院可以允许当事人通过竞价方式，价高者得；如果只有一方主张取得共有房屋所有权，则由取得产权一方给另一方合理的价格补偿，补偿标准通常是按照市场价格核算，一般为该房屋价格的一半。房屋市场价格的确定通常由评估机构进行评估。对于双方均不主张取得产权的房产，可依申请进行拍卖，其拍卖价款再由当事人根据具体情况分割。一般应均等分割，同时必须兼顾女性和子女利益的保护。

1.2.3 按揭购买商品房的产权归属和分割

按揭购买的商品房，在银行按揭贷款清偿完毕之前，房屋产权登记人并未完全获得房屋的所有权，因此，对于婚后用夫妻共同财产按揭购买不动产，离婚时尚未清偿完贷款，一方或双方当事人请求分割该房产的，人民法院一般不会做出确认产权归属的判决。只能待当事人清偿完贷款，取得房屋产权后，再自行协商。具体来讲，婚后所得按揭商品房，应属于夫妻共有房产，分割时按照普通商品房的分割方法和原则执行即可。如有争议，可以向人民法院另行提起诉讼。

对于夫妻一方在婚前用个人财产按揭购买房产，产权登记在自己名下的房产的处理情况，《婚姻法司法解释（三）》第十条提供了法律依据，即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿”。显然，该规定将物权与债权区分开来，当事人完成产权登记后，即已取得物权，对于一方参与共同还贷的部分和增值部分应按照债权来处理。

1.2.4 婚后受赠与或者接受父母资助购买房产的归属与分割

婚后一方受赠与所得房产，除非另有约定，否则应属于夫妻共同财产。《婚姻法司法解释（三）》第七条规定：“对于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”由此可见，此种类型的夫妻共有房产，不是共同共有，而是按份共有，其分割原则也不是通常情况下的均等分割，而是应按照出资份额进行分割，这种做法无疑将对公平原则的追求发挥到了淋漓尽致的程度。

2 离婚诉讼中房产分割存在的若干法律困惑

2.1 将婚前房产于婚后赠与给配偶的情形处理

《婚姻法司法解释（三）》出台后，实践中存在这样的情形：即如果婚房是男方所有，女方往往担心一旦离婚，没有多少夫妻共同财产可供分割，尤其是在女方名下没有房产的情况下。因此，主张将婚前男方所有房屋赠与女方，或者是进行房屋产权变更登记，在产权证上加上女方的名字，使女方成为该房屋的共有人。现实生活中此类案例不胜枚举，只要当事人不离婚，那么此种赠与不会引发任何争议。但是一旦夫妻感情破裂，诉请离婚时，男方往往会主张撤销该赠与，因为该赠与行为的目的往往是为了维护婚姻的稳固与和谐，否则将不可能实施该赠与。目前处理这类纠纷的法律依据是《婚姻法司法解释（三）》第六条，“在婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，如果赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持”。也就是说，如果赠与行为已经实施并进行了产权变更登记的，该赠与不能撤销。对于这类问题的处理其法律规定是有缺陷的，相关法律规范有些过于笼统。须知《婚姻法司法解释（三）》第六条的立法目的，主要是为了维护物权的稳定性。但是在实践中，如果一方当事人实施了赠与行为并刚完成产权变更登记手续，受赠与方就提出离婚，或者是房屋产权变更手续履行完毕后时间间隔不久，受赠与方就提出离婚，而且受赠与方主观上并无恶意，那么在这种情况下直接适用第六条的规定是否对赠与方当事人有失公平呢？这里是否会出现法律规则违反了上位法律原则的状况？当这一司法解释在具体案例中明显有违民法的公平原则时，应该适用法律原则还是法律规则？这不仅引发我们的学术思考，更为司法实践提出了新的困惑和问题。

2.2 婚后一方父母出资为子女购买房产，产权登记为夫妻双方的情况处理

《婚姻法司法解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”显然此规定彰显了物权的公示公信原则，即不动产所有权需经登记才有法律效力。与此同时又折射出《婚姻法司法解释（三）》在处理婚后所得房产归属问题上的最新价值主张，即更大限度地维护和实现公平原则，保护当事人的合法财产权利免受侵害或减损。

在这一立法精神的指导下，我们不得不思考这样的情形：如果一方父母在子女婚后为其购房出资，由于另一方配偶（未出资）坚决要求产权登记在双方名下，甚至以不达目的则诉诸离婚为要挟。为了家庭和睦，出资方父母往往不得不做出妥协，同意在产权登记时加上未出资方配偶的名字。这种行为看似愚蠢，却也是很多家庭的无奈之举。同时它也为离婚时发生房屋产权纠纷埋下了隐患。因为一旦一方当事人提出离婚，另一方配偶必然主张作为产权登记人参与分割夫妻共有房屋，在这种情况下，显然会造成对出资方财产的减损，那么基于上述缘由产生的夫妻共有房屋应当怎样分割呢？《婚姻法》及司法解释并没有给出明确的答案。对于这类问题，主要有两种解决思路：一种是将未出资方配偶列为房屋产权登记人的行为视为赠与。赠与标的物一旦交付使用，赠与行为即告生效。尤其是该赠与行为还对赠与标的进行了产权登记，那么为了维护物权的稳定性和公示公信，应该确认该赠与行为有效，不得撤销。因此，即使未出资方并未出资，仍应享有该房屋的产权。离婚时该房屋应作为夫妻共有财产参与分割。诚然，从法理上讲，这种处理思路并无不妥，但无疑造成了出资方财产利益的减损，显然是不公平的。因此第二个解决思路或许更多地彰显了民法的公平原则。具体来讲，在离婚诉讼中，如果出资方父母能够举证证明该房屋是由自己全额出资的，另一方并未参与出资，那么可以主张未出资方不能作为该房屋的所有权人参与房屋分割。但是在这里也有很多操作中的难题，比如如何举证问题等。如果出资方父母无力举证，那么是否也就无法阻却未出资方依照产权登记的事实参与该房产的分割呢？对于这一问题，目前《婚姻法》存在立法空白，需要我们运用智慧，总结经验，探索更好的法律救济途径。

2.3 离婚时对生活困难一方予以经济帮助规定的缺陷

离婚经济帮助是对于离婚时生活确有困难的一方，经双方协议或法院判决，由另一方对其给予适当资助的制度。这是我国离婚救济法律制度体系的重要组成部分。经济帮助制度与离婚时夫妻共有房产分割问题具有密切的内部联系，离婚时对共有房产的分割情况影响到是否可能需要适用经济帮助制度。同时适用经济帮助制度的某些条件也制约着夫妻共有房产的实际分割状况，经济帮助制度存在的缺陷也必然影响到离婚时生活困难一方居住权的有效保障。

现行《婚姻法》第四十二条以及《婚姻法司法解释（一）》第二十七条为该制度提供了法律依据。即“离婚时，如一方生活困难，另一方应从住房等个人财产中给予适当帮助”。“一方生活困难，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地的基本生活水平。一方没有住处的，属于生活困难”。可见，离婚时倘若一方没有住房，即可认定为属于生活困难的情形，可以行使经济帮助请求权。该规定实际上确认了离婚时生活困难一方尤其是女方应享有居住权，它延伸了离婚救济法律制度的内涵和外延。但《婚姻法》对诸如经济帮助的执行方式等问题规定并不全面。其规定的帮助方法主要有财产帮助与住房帮助两种。财产帮助比较好执行，而住房帮助这种方式由于本身的复杂性，往往在执行时存在很多困难。住房帮助一般是帮助人提供居住权和所有权的帮助，那么值得思考的是具体在何种情况下采用居住权帮助亦或是所有权帮助呢？如果是居住权帮助，那么帮助方式是哪种？给予帮助的比例又是多少？帮助的期限又是多久呢？上述问题《婚姻法》都没有给出明确的答案。这显然不利于离婚时生活困难一方的居住权保障，也影响到夫妻共有房产的实际分割情况。实际上，对于此种情形，应当明确在一定期限内给无房一方提供免费住房；或者为了操作简便，可以在离婚诉讼中分割夫妻共有房产时向生活困难的无房一方倾斜，尤其是可以赋予无房一方在分割夫妻共有房屋时享有某些优先权或者可以多分一部分共有财产。

上述问题表明，保障女性的居住权是一个普遍性的难题。不论在中国还是其他国家，不论是在城市还是农村，婚房基本上都是男方提供的，这些房屋往往都是婚前个人财产，一旦离婚，女方将面临无房可住的窘迫境地。对此，有学者提出的解决思路是：即使房屋的产权是男方婚前财产，只要离婚后女方无处可去的，则女方也应该对其享有居住权。这一思路显然值得肯定和借鉴。

3 结语

离婚时房产分割问题直接影响到离婚纠纷的妥善解决，也牵涉到整个社会的和谐稳定，不可轻视。针对前文所述，对分割夫妻共有房产时出现的问题和困惑，可以从以下几个方面进行完善。

首先，对于离婚诉讼中房产分割法律的完善，主要涉及两个问题的冲突：一是物权的稳定性和公示公信效力的维护，其实质就是对秩序的维护；二是要最大限度的体现公平原则。这二者在司法实务中有存在冲突的可能，那么如何平衡二者的冲突呢？对此我们不妨考虑一下法律的价值位阶。在不同位阶的法的价值发生冲突时，低位阶的价值应让位于高位阶的价值。显然，这里秩序应该让位于公平。因此，在离婚诉讼中房产分割的法律适用存在冲突时，公平原则的法律效力更高。

其次，《婚姻法》的一个重要原则就是保护弱势群体的利益。因此，在保障公平原则、男女平等原则的前提下，分割夫妻共有房产时应当向弱势群体倾斜。尤其是对于离婚后生活困难一方的居住权保障问题，更应给予足够重视。通过完善的法律制度构建，保障公民能“居者有其屋”，这也是促成人民安居乐业的重要法律手段，对社会的稳定、国家的发展具有重大意义。

最后，尽管法律本身具有滞后性，但是随着各种社会现象瞬息万变，社会关系更趋复杂，法律作为调整社会关系的终局手段，应当发挥更加重要的作用。这就要求在立法时要尽量做到具有前瞻性和预见性，又要对其不断适时调整，符合公平性和合理性的要求，最大限度的实现情、理、法的完美结合。

参考文献：

1.冯源.物权主义的夫妻不动产权属条款——评《婚姻法司法解释（三）征求意见稿》第11条之规定.温州大学学报.2012.1

2.奚晓明.最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用.人民法院出版社.2011

3.杨柳.夫妻离婚时房屋产权的处理.上海房地.2011.12

4.陈苇.婚姻家庭继承法学.法律出版社.2002

5.巫昌祯.进一步完善婚姻法的几点思考——纪念婚姻法修改五周年.金陵法律评论.2006.1

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房产登记中有关婚姻方面的法律问题 第4篇

我国实行不动产登记制度, 依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的, 需要合同协议双方当事人完成登记后, 房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有, 但此时房产所有权还没有发生变动, 仍属夫妻共同财产, 只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后, 房屋所有权才归一方所有。因此, 需双方到场。通常情况下, 双方共同申请是原则, 单方申请是例外, 而单方申请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权。比如房屋修建, 在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权;因确权判决或仲裁取得房屋所有权的, 在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权;因继承取得房屋所有权的, 在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权。这些情况仅需已取得权利的人单方申请即可。

二、双方当事人通过判决离婚, 在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有, 现双方当事人反悔, 又约定归另一方所有, 并要求登记机构按双方的约定直接办理房产登记, 可否?

登记机构不能按当事人的约定直接办理房产登记, 理由是:由于生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有, 作为一种确权判决, 在该判决书生效时, 房屋的所有权已发生变动, 虽然登记还没有完成, 但房屋已归判决书上确定的一方所有。现双方当事人又约定将房屋归另一方所有, 事实上相当于已取得房屋所有权的一方当事人又将该房屋转移给另一方, 而转移给另一方可采取买卖或赠与的方式进行。依据法院生效判决确定房屋权属的, 房屋所有权的取得是在法院文书生效的时候, 而非登记完成的时候, 但是法院文书确定权属的一方当事人要处分房屋的, 必须根据法院的生效文书先行完成登记, 然后才能再行处分, 这就是《物权法》上未经登记不得处分原则的体现。因此, 房屋登记部门应当先根据法院的生效判决将房屋登记在判决书确定的一方当事人名下, 然后再根据双方当事人的约定, 办理房屋的买卖或赠与转移登记。

三、双方当事人通过判决离婚, 在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有, 但要求该方当事人补偿给另一方当事人一定数额的金钱补偿。现生效判决确权的一方当事人单方来办理房产转移登记, 可否?

首先, 这是一个生效判决, 不存在上诉期的问题。虽然生效离婚判决上已明确了夫妻共同财产归一方所有, 从物权变动的角度来看, 此时, 房屋的所有权已经发生变动, 但是, 对于此类判决, 特别是将房屋所有权变动与金钱补偿作为一句话来描述的, 是一种附条件的判决, 条件对判决的结果具有一定制约。从减少纠纷的角度出发, 由双方当事人前来办理转移登记最为妥当。

四、一方在婚前取得房屋权属登记, 而后结婚, 共同生活一段时间后, 感情破裂, 双方协议离婚, 并同意将该处房产纳入离婚分割, 约定给另一方所有, 登记机构可否按双方当事人约定的离婚分割办理?

按现行《婚姻法》的规定, 一方在婚前取得的财产属于该方当事人的个人财产, 即便后来结婚, 该财产不会自动转化为夫妻共同财产, 除非通过买卖或赠与的方式将财产部分转移给另一方, 而通过该种方式必须缴纳相关税费。纳入离婚分割的财产必须属于夫妻共同财产, 一方婚前的个人财产不属于夫妻共同财产, 不能纳入离婚分割。由于离婚分割财产不用缴纳税款, 当事人会节省很大一笔开支, 因此, 很多当事人通过离婚分割的方式将一方婚前个人财产约定给另一方, 从而达到规避缴税的目的。因此, 针对一方在婚前取得的个人财产, 登记机构不能依照双方当事人约定通过离婚分割的方式将该财产转移给另一方, 而只能通过买卖或赠与的方式转移给另一方所有。

五、在《物权法》生效之前, 未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋, 通常都登记记载为一方的名字, 现在双方当事人都认可该房产为登记记载一方的个人财产, 并要将其处分, 登记机构是否需要先行将该财产视为夫妻共同财产并按转移登记办理为一方个人所有后才能处理呢?

很多人认为, 只要是夫妻存续期间取得的房产, 即属夫妻共同财产, 事实上, 按《婚姻法》的规定, 夫妻存续期间取得的房产双方也可约定归一方个人所有。一般情况下, 这种约定应该在取得房屋权属登记时进行, 但根据民法意思自治原则, 也可在完成权属登记后进行, 不过, 需注意的是, 事后的此种约定不得与权属登记记载相冲突。本例中, 并不存在冲突, 登记记载和双方当事人的事后约定都是一致的。因此, 对于上列情况, 只要双方当事人到场, 都认可该房产属于登记记载一主的个人财产, 直接出卖即可。

六、在《物权法》生效之前, 未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋, 通常都登记记载为一方的名字, 现在双方当事人都认可该房产为非登记记载一方的个人财产, 登记机构可否直接以当事人间的约定视此财产为非登记记载一方的个人财产?

不能。我们举例来把此问题阐述清楚。甲乙为夫妻双方, 房产登记记载为甲, 但甲乙双方都承认该房产为乙所有。这种情形下, 事实上双方都承认了是夫妻存续期间的共同财产。因为根据物权公示效力, 既然登记记载为甲, 则只有两种情况出现;一是该房产要么归甲个人所有 (如根据夫妻双方约定) , 二是该房产归甲乙共同所有 (这种情形下乙即为隐名共有人) 。现双方认为该登记房产归乙一方个人所有, 显然不符合上述两种情形, 有违登记记载的推定效力。双方认为该房产归乙一方个人所有, 事实上是在承认该房产归夫妻双方共同所有前提下 (此时乙为隐名共有人) , 如何转变为个人一方单独所有, 这种情形应按转移登记办理, 毕竟一方的份额转移给了另一方, 房产所有权从夫妻两个人转变成了一个人。

七、在《物权法》实施之前, 未建有登记簿。甲乙双方在结婚期间分别取得两套房屋, 一套房屋的权属证书上写的是甲的名字, 另一套房屋的权属证书上写的是乙的名字。现双方通过法院调解离婚, 调解书里写明双方无共同财产, 现一方可否单独处分其名下的房屋呢?

有一个问题首先要明晰, 《物权法》实施后, 凡是建有登记簿的, 登记簿记载的权利人即可处分房屋。本案中, 由于法院的调解书里已写明双方无共同财产, 相当于司法机关已认可登记在各自名下的房屋即属各自所有, 而法院的认可具有确认物权的效力, 因此, 一方可单独处分其名下的房屋。

八、甲乙双方通过民政部门协议离婚, 约定夫妻存续期间取得的一套房屋归甲方所有, 但一直未办理离婚分割转移登记, 后乙方去世, 现甲方单独到登记机构办理过户, 登记机构应如何处理?

由于此房屋为甲乙双方夫妻存续期间的共同财产, 而双方的协议并不能导致房屋所有权的变动, 因此, 登记机关可为其建议两种办法。其一:如果甲方需要将此房屋过户给自己所有, 可建议甲方向法院提起确权之诉, 将此房屋确权给甲单独所有, 然后甲方凭此判决可单独到登记机关办理。其二:按继承办理, 甲乙夫妻共同房产, 其中的一半房产属甲方个人财产, 另一半房产纳入继承, 甲方与其他继承人平分。

九、甲乙双方系夫妻关系, 以甲的名义签订了购房合同, 并进行了合同备案, 在办理转移登记之前, 甲去世, 现乙方要求将此房屋登记在自己名下, 登记机构应如何处理?

由于甲未办理转移登记, 因此, 甲与开发商之间只是合同上的债权债务关系, 现甲去世, 发生合同债权债务的继承关系, 因此, 如果乙方需要将房屋登记在自己名下, 需要公证机构做出继承公证, 该公证文书表明此房屋只由乙继承, 其他继承人放弃继承。凭此继承公证, 开发商和乙可共同到登记机构注销甲的合同备案, 并将此房屋备案给乙所有, 并办理相应登记。

十、甲乙双方系夫妻关系, 在夫妻存续期间以甲的名义购买了房屋1套, 并进行了合同备案, 在办理权属登记时, 登记机构询问了甲有无共有人, 甲回答无, 于是登记机构将该处房产登记为甲所有, 后乙发现此事, 要求增加为共有人, 登记机构应如何处理?

《房屋登记办法》第18条规定, 房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋。按此规定, 登记机构在申请人申请登记时应增加询问程序, 申请人回答申请登记房屋无共有人的 (不过, 申请人的回答不能与登记机构既有档案资料相冲突, 比如, 档案中本身就存在夫妻关系的证明材料, 此种情形, 仍需另一方到场作出表示) , 即推定此房产为申请登记记载权利人所有, 并在登记簿上作记载, 其可单独处分之。但这并不代表在实体法律关系上该房产即属申请人的个人财产, 夫妻存续期间取得的房产原则属于共同财产, 但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产, 不过, 此约定需要双方的表态, 仅仅一方声明无共有人是无效的。如果确属夫妻存续期间取得的房产, 即便一方回答无共有人并已登记, 事后另一方隐名共有人也可提供婚姻关系与前述申请人一起更正为夫妻共同所有。同理, 登记机构如果在办理登记时, 询问了甲乙双方, 双方都表示该房产属于甲的个人财产的, 登记机构完成登记记载于甲后, 甲乙双方又反悔, 意欲登记为双方共有的, 则按转移登记办理。

十一、甲乙双方系夫妻关系, 有夫妻共有房屋1套, 并共同育有1女, 现甲乙双方离婚, 约定将房屋归甲所有, 但乙另有要求, 此房屋登记为甲所有后, 甲不得出卖, 只能留给他们的女儿居住, 并要求登记机构将此约定记载入登记簿, 可否?

房产税的法律规定有哪些 第5篇

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房产税的法律规定有哪些

实际生活中，房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋，征收范围限于城镇的经营性房屋。那什么是房产税呢?房产税的征收标准是怎样的呢?房产税的法律规定有哪些呢?下面是赢了网小编为您提供的相关信息，希望对您有所帮助。

一、房产税概念简述

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税征收范围

房产税征收范围又称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

三、房产税征收标准

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房产税征收标准从价或从租两种情况：

(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

(1)以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)

(2)以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

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四、房产税相关法律法规

中华人民共和国房产税暂行条例

第一条房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收.第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳.产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳.前款列举的产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人).第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据.第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.法律咨询s.yingle.com

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第五条下列房产免纳房产税：

一，国家机关，人民团体，军队自用的房产;

二，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

三，宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产;

四，个人所有非营业用的房产;

五，经财政部批准免税的其他房产。

第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治区，直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.第七条房产税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省，自治区，直辖市人民政府规定.第八条房产税的征收管理，依照<中华人民共和国税收征收管理暂行条例>的规定办理。

第九条房产税由房产所在地的税务机关征收.法律咨询s.yingle.com

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第十条本条例由财政部负责解释;施行细则由省，自治区，直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

第十一条本条例自1986年10月1日起施行.通过上文的介绍我们可以知道，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。关于房产税的征收标准和相关的法律法规小编也已经在上文做了赘述，希望可以帮助到您。这里需要注意的是房产不等于建筑物，如果您对此类信息还存在着一些疑问，可以到赢了网网找在线律师进行咨询，谢谢阅读。

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