房地产经济理论研究论文范文第1篇

【摘要】中国作为一个人口大国，人口结构因素对中国房地产市场的影响比任何国家都要剧烈。研究中国特殊的人口结构如何影响房价，如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效，将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。在对人口结构变化特征加以梳理的基础上，以市场供需和宏观环境（政府的参与程度及货币政策的相关变量）角度为切入点，运用面板数据模型分析，探讨了人口结构对房地产价格波动的影响，并据此提出了相关政策建议。

【关键词】人口结构 房地产价格 面板数据模型

房地产是我国国民经济重要支柱产业之一，其对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近年来，随着房地产市场不断成熟和房地产价格持续上涨，房地产业也伴随了巨大的风险，这种风险主要体现在房价非规律性波动上。尽管影响房地产价格的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构、人口结构情况等。但由于房地产的最终属性是居住，因此房地产与人口的关系非常密切，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度等诸多因素决定的。人口的年龄结构、人口的迁移和流动等都会对房地产的需求产生影响。

人口结构分析之所以重要，是因为不同的结构性质的人口有着不同的住房需求。按照生命周期理论，人在不同的年龄阶段，储蓄和投资的行为不同，所从事的主要活动也会有所不同。根据美国的调查数据，现实中存在对经济产生重大影响的关键年龄：20 岁左右工作；25-35 岁成家买房子；40-50 岁进入事业高峰期，收入和储蓄都会增长；60 岁后逐渐退休。因此各年龄段人口总量及变化量都将对房地产经济产生重大影响。根据我国第六次人口普查结果来看，劳动年龄人口总量保持增长态势，就业压力始终较大。未来十几年16岁及以上人口的规模较大，总量在9亿以上，2013—2020年将超过11亿，并呈增长趋势。劳动年龄人口基数大，高峰持续时间长，对人口就业和房地产发展带来了巨大压力。据统计，1992—2009年，全国城市商品房售价平均上涨了15.27倍。而从2004年开始，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达到17.8%，首次超过了居民可支配收入增长幅度，特别是北京、上海、深圳等地价格上涨速度惊人。但是，从人口学的角度，中国正在迅速进入一个加速老龄化时代，这一变化将对整个社会的经济活力以及消费需求带来不可逆的重大影响，住宅市场不可避免的会因此发生重大的变化。目前也有观点认为，如果人口结构老龄化的变化趋势加速，中国的房地产景气周期，有可能会提前突然终结。

作为一个人口大国，人口结构因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈，这种特殊性使得研究人口结构与房地产波动的关系意义深远。研究中国特殊的人口结构如何影响房价，如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效，将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。

房地产价格问题的重要性吸引着国内外众多学者的关注和研究，对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志。从国内外研究文献来看，国外学者的研究较中国来说起步稍早。Mankiw和Weil(1988,1992) 对人口和房地产需求关系加以研究，他们通过对年龄结构设定的虚拟变量构建了年龄结构相对于房屋需求量的函数，认为20-30岁人口是房屋需求量最大的人群，而当步入老年之后，人们对住房的需求量骤减。另外，他们认为战后婴儿潮（1946—1964年）推动的人口规模和结构的变化，能够显著影响房地产价格。预测显示，随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄，美国房地产价格会于1969—1989年进入上升通道，于1989年达到顶点后，步入长达30 年的价格下行期。美国的Poterba(1991)对39个城市的年度数据（1980-1990）进行时间序列截面回归分析，使用住宅价格的中位数、建筑成本、人口因素及收入作为变量，证实真实收入和建筑成本的变化可以解释个城市住宅价格指数的上涨，但人口并不是影响房地产价格的主要因素。Robert（2006）的研究表明，综合考虑人口因素对房地产价格、利率的影响后，婴儿潮以及随之而来的人口结构的变化，对美国、日本房地产价格有较强的预测能力。

基于国内的研究主要有：赵君丽（2002）认为，建国以来我国已出现三次人口高峰，即整个20世纪50 年代、1963—1974 年、20世纪80年代后期，其中后两次出生高峰推动房地产市场进入相应的需求高峰。王春艳、吴老二（2007）基于1997-1999年广东省各地级市的数据，构建联立方程模型，利用空间计量方法，研究珠三角城市圈内人口迁移与房地产价格的关系，结果表明收入、消费、人口迁移、空间地理因素均对房地产价格产生显著影响。张昭、陈兀梧（2009）通过现有数据对未来进行预测，研究结果显示，由城市化进程造成新增城镇人口波动将影响住宅需求规模。从人口年龄结构来看，25—45 岁人口规模已于2006—2007 年达到顶峰，其中25—35 岁人口规模仍然会逐步增长。据此，他们认为2010 年后25—35歲人群的首次购房需求将会增加，届时房地产市场会因第二波婴儿潮的推动而受益。另外根据人口老龄化的发展趋势，居民改善性住房需求将由于社会人口老龄化过程的加剧而降低。杜本峰，张寓（2011）针对《中国统计年鉴》的住宅销售价格指数(HSPI)，运用灰色关联度分析模型分析当前我国综合人口经济因素与HSPI 的关联程度。研究结果表明，人口数量直接决定着住房的需求；人口素质与住房消费价格有直接的因果关系；从抚养比的角度来看，总抚养比与HSPI 的关联度很高。徐建炜、徐奇渊、何帆（2012）通过对OECD国家1970年至2008年的数据进行面板数据分析结果显示：人口抚养比例与房屋价格之间存在负相关关系，即无论是少年抚养比例还是老年抚养比例的上升，最终都会导致房屋价格下降。但在对中国1999年至2009年前的分省面板数据进行分析却发现：虽然少年人口抚养比与房价的关系符合前述分析得到的负向关系，但老年人口抚养比却与房价呈现出正向关系。

综上所述，笔者发现国内对于人口结构与房地产价格波动关系的研究甚少，有些不具有全国代表性，有些未涉及重要的青年劳动人口因素，且多半定性描述较多，定量研究较少，少有就这种因素对房地产市场的具体影响进行深入的计量分析。因此笔者在对人口结构变化特征加以梳理的基础上，以市场供需和宏观环境（政府的参与程度及货币政策的相关变量）角度为切入点，运用面板数据模型分析，探讨了人口结构对房地产价格波动的影响，并据此提出了相关政策建议。

一、变量说明及数据来源

（一）被解释变量

本文被解释变量选取的房屋销售价格指数（house price），是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，由国家统计局统一编制。其优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

（二）解释变量

1.人口结构

综合各种考虑，由于劳动适龄人口是促进社会进步的主要因素，因此笔者选定处于劳动年龄的中青年人口占所有人口比例进行回归分析。（即15-64岁的中青年人口）。笔者假设，15-64岁人口比例与房价波动呈正相关关系。

2.供给

（1）土地价格

土地是建造房屋的成本，是房地产开发成本的主要构成部分，成本上升会导致供给曲线向上移动，从而提高房地产的价格。有数据表明，土地购置费用从1997年的247.6亿元上涨到了2010年的9992亿元，增长了40倍左右。这一数字的大幅增加会对中国各地房地产开发商的成本带来较大的压力。本文选取土地交易价格指数(land price)反映土地价格变化。

（2）房地产开发投资占比

房地产业是资金密集型产业，所以房地产开发投资额的大小将会影响房地产市场的供给情况。本文利用房地产开发投资额占固定资产投资的比例(RED percent)代表社会资金流入房地产行业的情况。

3.需求：收入水平

收入是影响消费行为的最重要因素，随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，另一方面，部分原来没有购买力的需求会通过收入的增加转化为有效需求。同时，房地产作为一种特殊的商品，既有供人居住的消费功能，也有投资价值，收入增加会刺激投资性需求。本文使用职工总工资(total wage)反映居民收入水平的变化。

4.宏观环境

（1）国民经济发展水平

一般国民经济发展水平较高的国家居民收入水平也较高，资金比较充裕。从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，相关行业的配套服务也较强，能够满足不同时期不同结构的房地产需求。社会生产力的增加会增加对工业房产、办公楼宇等的需求，劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的消费水平。个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业主更换更高层次的房产。本文选取国内生产总值增长率(GDP index)代表每个城市的经济增长情况。

（2）物价水平

物价上升时，房地产投资所必需的建筑材料，如钢材、木材、水泥等价格都会不同程度的上升，直接增加房地产投资的成本。因此物价越高，房地产价格就越高，物价水平降低，则房地产价格也下降。本文选取居民消费价格指数(CPI)代表物价水平的上涨。

（3）信贷规模

房地产行业作为固定投资行业，从土地的流转、房屋的建造到最后的销售，每一个环节都涉及高额的资金投入，因此大部分房地产开发商都是通过贷款完成整个建设投资，这决定了房地产业的发展对信贷规模的高度依赖。另一方面，由于银行信贷扩张，大量投机资金涌入房地产市场，推高房价并导致价格剧烈波动。本文选取贷款金额与国内生产总值比值(loan/GDP)来衡量城市的信贷规模，反映该城市的金融环境情况。

（三）变量描述

二、实证分析

（一）理论模型

本文采用面板数据（Panel Data）模型进行分析。本文既涉及到截面数据，又有时间序列数据，利用面板数据既可以控制个体效应，扩大数据量，增加自由度，减少自变量间多重共线性的影响，同时相对纯横截面和纯时间序列数据而言，面板数据能够构造和检验更复杂的行为模型。

（二）计算结果

回归结果显示劳动适龄人口占总人口比例、收入都对房屋销售价格的波动有显著影响，显著性都达到90%以上。其他因素对房价波动没有显著影响。

在有显著影响的因素中，劳动适龄人口占总人口比例、收入对房屋销售价格波动都是正向影响。其中，在需求方面，收入每增加1%，房屋销售价格指数变动增加2.186个百分点；另外，劳动适龄人口占比每增加1%，房屋销售价格指数变动增加36.347个百分点。

这里要强调的是，在分析人口问题时，有些分析只关注人口数量問题，认为人口数量太大是阻碍中国经济发展的重要原因。然而，一个国家的经济发展水平与该国人口数量的多少并没有必然的联系。从各国人均GDP排名可以看出：排名靠前的既有地广人稀的国家（如加拿大和澳大利亚），也有地狭人稠的国家（如日本和德国）。但人口结构与经济发展确是息息相关。如果一个城市或一个国家在某个时间段需要买房子的年轻人非常多，那么，这个城市或国家的住房需求就旺盛。反之，当一个城市或国家的老年人口所占比重迅速增加时，这个城市或国家的房地产市场一定会陷入低迷。

因此无论从回归结果还是经验来看，14-65岁的中青年劳动人口占比对房地产价格有显著的正向影响。

三、结论及政策建议

综上所述，为确保房地产业的健康发展，维护宏观经济稳定和金融安全，政府需要在以下几方面采取措施，协调多方力量，方能有效控制房价上涨过快的问题。

（一）及时根据人口结构变化调整房地产业发展战略，对土地供应规模、商品房供给结构等实施动态调控

首先，应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警，及时向房地产企业和公众发布相关信息，便于其对人口结构因素做出合理预期。其次，由于房地产建设周期相对较长，政府也要根据人口监测结果，前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构，避免土地、商品房资源的浪费。

（二）不断完善房地产金融体系，建立多元化的融资渠道

目前，我国整个房地产业对银行信贷依赖性较强。一方面，房地产企业开发过程中大量依靠银行贷款，另一方面，居民购房也主要通过银行融资。这种过度依赖会导致房地产信贷风险主要集中于银行体系，将会对金融安全带来严重隐患。有鉴于此，应尽快建立多元化的房地产业融资机制：一是大力发展产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是积极稳妥地发展住房公积金贷款。

（三）着力规范地方政府行为，推动政府职能转变

由于历史原因，目前地方政府财政主要依赖于“土地财政”，地方政府参与房地产业发展的积极性较高。但由于定位不清，其往往具有受益者和监管者的双重身份，加上为了追求政绩所固有的短期行为，直接影响到了中央宏观调控的效果房地产业的健康发展。因此，原有的管理模式亟待改变，将土地收入、房地产相关税费的征收主体与监管主体适度分离，以避免“地方扩张—中央调控”循环造成的不必要的政策性波动。

参考文献

[1] Mankiw，N.Gregory，David N.Weil. The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market. National Bureau of Economic Research，Working Paper No.2794.1988.

[2] Mankiw，N.Gregory，David N.Weil. The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market：A Reply to Our Critics [J]. Regional Science and Urban Economics，1992(21)

573-579.

[3] Robert F.Martin.2006.The Baby Boom：Predictability in House Prices and Interest Rates. No 84，2006 Meeting Papers from Society for Economic Dynamics.

[4] 赵君丽.人口变化与房地产需求—人口结构变化与房地產周期相关性研究 [J].城市开发,2002（08）.

[5] 王春艳,吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格——基于空间计量学的研究 [J].人口与经济,2007（04）.

[6] 张昭,陈兀梧.人口因素对中国房地产行业波动的影响及预测分析[J].金融经济,2009（08）.

作者简介：方圆（1991-），女，辽宁清原人，本科，中国人民大学财政金融学院金融系学生，研究方向：房地产。

（责任编辑：陈岑）

房地产经济理论研究论文范文第2篇

一、我国房地产经济发展现状

房地产经济通常分为三个部分,包括房地产行业的开发投资、房地产行业的生产以及房地产行业的消费。房地产在开发、生产以及消费的过程中会产生一定的经济效益,同时其产业链的一系列发展也会对我国国民经济产生一定影响。由于我国房地产经济是我国国民经济中的重要组成部分,房地产经济的发展状况与国民经济的发展状况相辅相成,两者相互促进,同时也相互制约。

(一)我国房地产经济不断发展

随着我国经济社会的快速发展,我国城市建设也非常迅速,为解决新增的大量城市人口的住宿问题,我国政府在房地产方面投入了大量的人力与资金。国家和政府的支持是我国房地产发展的基础,反过来房地产的发展促进了国家经济的发展。总体来看,我国房地产规模依旧处于扩张阶段,房地产经济也处于稳定发展的上升阶段。

(二)改善中国广大居民的生活环境

房地产经济发展具体情况不仅取决于我国国家经济水平,还来自居民对提高生活质量水平的新要求。然而,在当前的房价水平下,房地产经济虽然得到了快速发展,但也为购房者带来了巨大的经济压力与生活压力,这是目前亟须解决的重要问题,对人们的生活质量有着重要影响。当房地产经济发展良好,售房的压力会逐渐减轻,这时房地产商的工作重心将由市场销售转移到提高住房质量与改善住房环境等方面,从而改善中国广大居民的生活环境。

(三)房地产经济发展体制不完善

我国房地产经济虽然有着良好的发展,但过高的房价也对当前经济造成了一定压力,同时也加剧了普通购房族的购房压力。这种非正常的高房价同样也意味着当前房地产经济发展体制存在漏洞,让投机者有可乘之机,这样便加剧了房地产行业的非正常发展,并通过连锁反应,增加了我国国民经济中的经济泡沫,不利于国家经济稳定发展。

(四)带动我国整体经济的发展

由于我国人口众多,人均资源较少,虽然我国总体经济发展良好,但人均生活水平仍然存在着较大的提升空间。当前我国正处于经济转型的关键时期,房地产经济的发展能够较大地带动相关服务业的发展,提高第三产业在我国国家经济发展中的比重。此外,房地产经济在我国国民经济中占有重要比重,我国的整体经济发展情况与房地产经济的发展状况有着重要联系。房地产不只是独立的一个行业,还密切关联着其他行业的发展,比如我国建筑业、家电业、装修业等等,因此,当我国房地产经济具有良好的发展,我国许多其它相关行业也会繁荣,行业链的密切联系关系着我国整体经济的发展。因此,当房地产经济具有良好的发展状况时,我国整体经济水平也会有较大的提升。

二、房地产经济对我国国民经济发展的作用

(一)促进我国市场经济的发展

房地产经济与我国市场经济的发展是相辅相成。近年来,我国房地产经济已成为推动我国市场发展的关键力量。然而,由于房地产业的影响力日益增强,风险也随之提高,如果房地产业出现经济波动,会对我国国民经济的发展有重要影响。因此,需要对房地产业的发展需要合理的控制,同时运用一些经济、法律、行政手段来规避其带来的风险,以保证房地产业能够实现可持续、可循环的健康发展。

(二)促进就业发展和大众消费

房地产经济的发展,首先将带动其相关子产业的快速发展,其次,这种相应的经济增长也将带动国家整体就业率的提升,改善我国当前严峻的就业形势。总的来说,房地产的快速发展将为国家增加相应的就业岗位,这对国民经济的发展起到了积极的促进作用。其次,我国人口基数大,对房屋的需求量也大,城市人口的激增在一定程度上刺激了房地产的消费,这将使房地产的经济状况得到进一步改善。而且房地产的购买,物流的后续维护、公用事业等消费是必然的,所有这种消费将促进房地产经济发展所带来的后续强制性产业链,因此,房地产消费在我国国民经济中占有举足轻重的地位,在很大程度上可以促进我国国民经济持续上升。

(三)投资作用

房地产投资处于房地产开发的初期阶段,存在于土地购买和相应的后续产业设备相关投资链中,因此,总投资也可以直接促进房地产经济的发展。据可靠的数据,自改革开放以来,极大地增加了这样的房地产投资额。这种房地产投资额在中国大型社会企业中所占比例逐渐增加,投资总额也在不断上升和增长,充分使我国房地产经济处于上升阶段,从而促进我国国民经济处于稳定上升发展阶段。

结语

自改革开放以来,我国城市化发展迅速,同时房地产经济在我国整体经济中也占据着越来越重要的地位。我国房地产规模正在不断扩大,其发展改善了中国居民的生活环境,同时拉动了我国整体经济的增长,但与此同时,房地产的经济体制还存在着不足,让大量投机分子钻了空子,威胁到了我国经济发展的稳定性。此外,房地产经济在促进我国经济发展,促进就业发展和大众消费以及投资上都发挥着重要作用。

摘要：近年来,我国国民经济发展非常迅速,其中,房地产经济占有的比重较大。房地产经济的发展对我国的国民经济发展有重要影响,对国民经济增长既有推动作用,同样也存在着制约性。本文分析了我国房地产经济发展状况,并分析了房地产经济对我国国民经济增长的作用,认为房地产经济对我国市场经济的发展有促进作用,促进就业发展和大众消费,并具有投资作用。

关键词：房地产经济,中国国民经济增长,作用

参考文献

[1] 陈永涛,冯长春,宋增文,房地产业对国民经济带动作用新释基于投入产出模型的分析,《建筑经济》,2017(06):21-23.

[2] 陈雪,尹宇明,在房地产热之后看我国汇率政策两难选择,《西南石油大学学报:社会科学版》,2016(06):33-35.

房地产经济理论研究论文范文第3篇

珠海市香洲区XX房地产项目是珠海市XX村城市改造工程的项目之一。它位于珠海市香洲区105国道旁, 紧邻香洲第XX小学, 与正在建设中的广州珠海城际轻轨站相隔仅100m, 交通地理位置十分优越。2007年经过珠海市政府主管部门同意, XX村委会将集体自留用地100000m2作为资产与珠海市XX发展有限公司 (简称A公司) 合资成立珠海XX房地产开发公司 (简称B公司, 2007年5月成立) 。本项目规划许可容积率为3.0, 项目绿化率35%, 由20幢20~30层建筑组成。其中地上总建筑面积30万m2, 其中幼儿园建筑面积2200m2, 会所建筑面积2500m2, 临街商业建筑面积12000m2;地下室一层, 约8万m2;其中人防面积40000m2。地上建筑分二期开发, 每期15万m2。工程拟于2007年9月开工, 2010年8月完工, 建设项目工期3年。项目建设投资总额约为十亿人民币。

按照X村委与A公司双方初步协议:XX村委以100000m2用地作为资产入股B公司, 占35%股权;它主要负责建设用地的拆迁及场地内青苗等的迁移及清理, 以及协调维护公司与村委所有村民的关系 (发生费用不计入B公司帐目) 。XX村委除获得规划指定区域56070m2 (室内面积) 房产外, 不参与B公司经营及分享利润。A公司占B公司65%股权, 负责建设经营香洲区XX房地产项目;在XX村委指定区域面积房产完工之前, A公司需提供9000万元保证金, 存入XX村委指定账户。因A公司资金实力有限, 经取得XX村委同意, 项目决定采取BT模式开发。经多次协商考察, A公司、XX村委拟邀标确定C建设开发总公司 (简称C公司, 国资委大型企业之附属子公司, 主营房地产开发、建筑施工等, 公司自有资金较充裕, 已在全国多个城市开展BT投资业务;且该公司与珠海市政府部门有良好合作关系。) 为BT项目投资人, 负责投资建设该房地产项目;项目移交方式为:竣工后立即正式移交, 发起人付清主办人剩余全部款项。在确定C公司为该项目投资人之前, B公司已经成立并开始运作, 项目公司已完成拆迁、初步设计, 并办好《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》;且村委已经与建设用地有关系的所有村民的用地补偿协议。在办理《国有土地使用证》中, A公司根据珠海市政府要求, 交纳了集体用地更换为国有用地土地补偿款, 共计9000万元人民币。

按照初步协商, 本项目三方在项目中主要角色及分工见下。

XX村委:提供土地;负责土地拆迁;协调项目与周边单位、村民关系。

A公司:项目最主要发起人, 项目立项成功的关键人;负责土地使用性质转换, 并缴纳土地费;负责协调项目规划、设计;负责协调与当地政府部门关系;办理政府相关批文。

C公司:利用公司优势, 推进土地抵押贷款等项目融资;建设管理项目;负责项目销售。

2 项目经济可行性分析

根据本项目的实际情况, 本文主要从XX村委、C公司、A公司角度, 通过财务可行性研究, 来探讨投资人利润获取模式;通过该项目实际情况, 来探讨具体操作风险, 以研究说明B T项目在房地产应用中的可行性。

(1) 项目整体财务可行性研究。综合以上资料, 项目可行性研究基本数据如下: (1) 总建筑面积 (m2) :38万; (2) 地上建筑面积 (m2) :30万; (3) 销售住宅建筑面积 (m2) :21.33万; (4) 地下室面积 (m2) 8万; (5) 住宅售价:5500元/m2 (注:周边一公里内成熟楼盘销售价位约在6000~7500元/m2, 考虑各种风险因素, 本楼盘定位稍低于周边项目价格。) ; (6) 商铺售价:10000元/m2; (7) 商业贷款利率:7.47%; (8) 企业所得税率:25%; (9) 内部基准收益率:20%; (10) 建成归还XX村委会7万平米 (建筑面积) 。另根据项目所在地珠海市建筑市场及政府规定收费等, 本人根据企业制订定额标准等, 测算出该项目投资额及利润, 得到建设开发该项目静态收益见下表 (表1) 所示:该项目静态收益为21392.5万元>0, 该项目有投资价值。 (注:根据企业标准要求, 地下室共8万m2的人防、车位等经营收入未计入静态收益。)

(2) 开发项目市场销售分析研究。本项目拟采用蒙特卡洛法对项目的销售状况进行模拟计算, 以确定项目销售风险。影响该项目净现金流计算模型变量分解图见图1。 (1) 确定子变量的分布特征。分析子变量的分布规律, 采用一定的方法 (历史资料统计或专家调查) , 估计其分布特征及分布参数。由于珠海房地产市场资料的缺乏, 本文各子变量的分布参数仅能通过专家调查咨询获取。按照上图分解结果, 本文采用专家调查法经整理后的数据, 得到各子变量的分布估计值 (如表2) ; (2) 确定各子变量的参数后, 即进行10000次模拟运算。其计算结果见表3所示; (3) 模拟计算结果分析:本项目在BT项目移交期内, 项目资金流入为正值, 出现负值的概率仅为9.79%, 因此, 若该项目发起人支付能力较差, 仅依靠项目经营, C公司也能收回投资额, 支付风险较低。综合项目静态盈利状况分析及BT项目在合同期内支付风险较低的研究结果可知, 该项目财务上可行, 有投资价值。

3 BT项目收益分配研究

XX村委会、A公司、C公司作为该BT项目最重要的三个利益相关者, 如何分配协调他们的利益, 即分配项目经济收益是BT项目能否成功的关键。

(1) XX村委会的经济收益研究。对XX村委的收益研究, 我们以它与A公司的合作条件作为研究的基础, 即:XX村委划出集体用地100000m2, 获得56070m2套内面积住宅 (折合建筑面积按7万m2计) 。根据珠海该地区的市场调查资料:集体用地转让价为200万/亩 (折合为3000元/m2) , XX村委会的经济收益如下式:

75500-103000=8500万元

由上可见, XX村委可以接受合同协议条款。

(2) C公司的经济收益研究。为测算本项目C公司在的实际投入资金, 根据本工程的规划设计以及A公司的工期要求, 项目住宅及商铺均按照80%的销售率, 住宅销售价位在5500元/m2, 商铺销售价位在10000元/m2的条件下, 编排出该BT项目施工进度横道图 (甘特图) , 并以横道图为基础测算出施工中不同时期现金流量。按照C公司内部投资额年静态收益率不低于25%的原则, 该项目实际占用资金的收益率应不小于17603万元。仔细分析该BT项目产生利润的途径, 在BT项目合同谈判中, C公司利润可依据如下组成: (1) 根据测算, C公司负责建筑安装部分造价为:75024.4万元, 若按照广东省2006建筑定额不下浮, C公司下属企业承包该项目全部施工任务, 利润可达15%, 即:11256.4万元; (2) 项目静态利润中的一部分, 约13000万元; (1) + (2) 合计22256.4万元。若按照上述测算结果, 项目实际测算投资利润率28.0%>25% (公司规定值) , 此项目有投资价值。

(3) A公司的经济收益研究。在项目中, A公司共出资10500万元 (土地转让费9000万及销售费1500万) , 其获取的利润或未来的权益包括如下: (1) 项目税后利润约:21392.5-13000=8392.5万元; (2) 项目8万m2地下室经营权。按照规划设计:地下室有共2000个车位, 按市场该项目车位销售价约为12万/个, 预计获利2.4亿元人民币; (3) 会所经营权; (4) 项目小区物业经营管理权。其中 (1) + (2) 合计32392.4万元, A公司预计项目获利在21892.4万元人民币以上, 即投资利润率大于200%。A公司对项目投资收益回报满意, 该BT项目操作具有可行性。

4 结语

从上述利益经济研究结果看, 该项目的经济利益有能够保证三方均能相对满意的基础。三方可以就该BT项目合作达成一致意见, 该项目从经济角度看, 采取该BT模式合作模式具有可操作性。

摘要：本文作者结合工程实例, 对BT融资项目工程经济方案进行综合分析, 揭示该类型项目成功因素。

房地产经济理论研究论文范文第4篇

摘要：房地产网络营销是房地产营销与网络结合的产物，但是房地产网络营销并非房地产网上销售，而且网络营销也并不一定要在网上进行，传统营销和网络营销的整合是房地产营销的最佳出路。我国房地产网络营销的产生和发展是以房地产业竞争的日益激烈化，客户源与日俱增和互联网的飞速发展为基础的。但是由于房地产商品价格的高昂、房地产商品市场信息的不对称、网络环境的虚拟化，以及社会信用制度的缺陷，使得房地产网络营销诱惑与危机并存。本文通过对房地产网络营销的内涵、绝对优势、与传统营销的整合等方面的研究，论述了我国房地产网络营销现今存在的一些问题，和进一步推广房地产网络营销的发展思路。

关键字：房地产网络营销 传统营销 整合营销

一、研究房地产网络营销的现实意义

我国房地产业从80年代开始复苏以来，经过二十多年的发展，产业规模和产业的内涵都己发生了巨大变化，已成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。

当前，我国房地产企业正面临市场经济、经济全球化和新经济的三重挑战。中国加入WTO后经济全球化、一体化的趋势对中国房地产企业的影响越来越大。国外一些资金雄厚、规模较大的房地产企业已经陆陆续续地进入中国，市场竞争愈演愈烈。同时，新经济的发展，将影响整个经济的增长方式，同时也给传统的房地产企业带来了严峻的挑战。

房地产业要想在这种竞争下能健康持续地发展，真正承担起支柱产业的作用，就必须在新的条件下提高整个房地产业和房地产企业的创新能力。在网络时代背景下，善于利用互联网技术，为企业经济效益、社会效益等权方面的发展添砖加瓦。

目前，随着国际互联网的发展而兴起的网络营销，被普遍认为是通过互联网采用现代化的信息技术，结合传统营销的多种策略而开展的营销活动。房地产是传统产业，又是一个新经济的产业。当传统房地产与信息技术相结合时，传统房地产企业的销售业务就有了新的发展空间，房地产企业网络营销即将成为房地产领域的新学科。

二、房地产网络营销的内涵及产生的基础

网络营销(Networked Marketing，Online Marketing或Electronic Marketing)是一种网上网下相结合的电子商务模式（也有人戏称为：“鼠标+水泥”模式）。即：利用网络来展开各种营销和促销活动，而具体的交易过程则是依托于传统的商业环境来进行。而房地产网络营销，顾名思义，正是房地产营销和网络结合的产物。

（一）关于网络营销概念的两大误区

1、网络营销=网上销售；

很多人都误把网络营销直接当成了网上销售。其实，网络营销包括以下几个方面：

⑴ 网上市场调查；

⑵ 网上消费者行为分析；

⑶ 网络营销策略的制定；

⑷ 房地产商品和服务策略；

⑸ 网上价格营销策略；

⑹ 网上销售；

⑺ 网上促销与网络广告；

⑻ 网络营销管理与控制。

由此可看出，网络销售只是网络营销所包含的一部分。也就是说，企业上网并不一定要卖东西。关于这一点，全球著名的体育网站ESPN副总裁Geoff Rossis在1999年的一篇讲话中曾明确地指出：企业投入广告和商务网站的目的是为了促进销售，而不仅仅是想要提供一种娱乐形式或是直接销售出去几件商品。将网站作为一种营销的媒体，对企业所产生的经济效益会远胜于直接在线销售。ESPN的成功正好就印证了这一点。

事实上，大部分的房地产企业建立网站，其最终的主旨是为了吸引客户的注意力，通过网站所展示的内容去传播企业的经营理念和展示企业的产品特点，从而促进销售。

2、网络营销一定在网上。

这样说可能有点令人费解。这是因为互联网本身还是一个新生事物，在我国，上网人数占总人口的比例还很小，即使对于已经上网的人来说，由于种种因素的限制，有意寻找相关信息，在网上仅仅通过普通的搜索方式，不一定能够顺利地找到，更甚者，对于许多初级的网上用户来说，可能根本就不知道如何去查询信息。因此，一个完整的房地产网络营销，除了在网上做推广之外，还很有必要利用传统营销方法进行网下推广。这可以理解为关于网络营销本身的营销，正如关于广告的广告。

三、房地产传统营销和网络营销的对比和整合

（一）房地产网络营销的绝对性优势

在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，它的绝对性优势将这种大规模互动营销的设想变为了现实。

1、简化选房过程，方便购房者。

房地产网络营销就是建立自己的主页，借助一定的方式，使得消费者可以根据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页了解正在营销的房地产项目，同时向房地产营销网站反馈一些重要的信息。如果有网上支付的手段，还可在网上签订购房合同。这种网络购房的方式，在于“顾客不出门，尽选天下房”。

2、从被动推销向主动营销转化。

传统营销中，房地产企业的产品销售主要采用的是推送(Push)方式。营销者是信息的主动推送方，消费者是信息的被动接受方。营销者可以清楚地传递想要传递的信息，但是消费者不能直接将意见反馈给营销者，这就造成双方之间无法完全沟通。由此导致了营销时间拉长、费用开销变大等一系列不良的后果。

而房地产网络营销主要采用的是牵引（pull）方式。网上消费者可以是信息接受者，也可以是信息发送者。营销信息针对的消费者可以有很大的主动权，可以自主决定浏览的时间、网站、内容等。

（二）房地产网络营销与传统营销的关系

首先，这个观点可以直接从网络营销的概念得出：网络营销是一种网上网下相结合的电子商务模式（也有人戏称为：“鼠标+水泥”模式）。即：利用网络来展开各种营销和促销活动，而具体的交易过程则是依托于传统的商业环境来进行。

其次，正如喻国明教授所言：对于网络营销本身的发展而言，房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有借助于传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与房地产商品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢?传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的DELL公司，也在电视的黄金时段人打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者。可以说，如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐冷板凳了。

四、我国房地产网络营销的现状问题研究

房地产网络营销的前景十分诱人。按照国际一般标准，在人均国内生产总值达到15000美元之前，住宅产业都处于高速增长到稳定增长期，而我国现在的人均国内生产总值还不到2000美元，这个差距意味着我国房地产行业的发展空间巨大。中国加入WTO，从需求拉动方面来看，外资的大量进入，会对我国城市写字楼和商品房产生很大需求。在这种背景下，房地产业如何尽快适应新的时代模式，学会应用网络营销来降低成木、提高效率、取得比较优势，就显得非常的重要。

目前，我国的房地产网络营销发展迅速。统计显示，2001年全国共有734家房地产企业投放了网络广告，而到2005年，这一数字已飙升至1787家；2001年平均每家房地产广告主的花费为7100元，到了2005年，这一数字已刷新为4.04万元。短短两年时间，房地产网络营销迅速掀起“蓬头”。

但现今的事实是，我国房地产网络营销尚处于初级起步阶段。首先，相较于计算机行业、通讯行业、金融行业来说，我国房地产网络营销的发展规模仍显滞后了许多。据统计，全国有8万余家企业涉足网络营销，但房地产相关网站就仅仅有200多个。其次，相比于发达国家，我国的房地产网络营销更是远远落后于人。在美国，1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，1996年底达到8000多个，2000年就已超过1万个。

我国房地产网络营销的现状不仅说明了我国房地产网络的规模小、起步晚，还暴露了我国的房地产网络营销在发展的过程中存在的一些问题：

五、进一步推广房地产网络营销的发展思路

（一）房地产企业自身的改进

1、重视房地产网络的作用和地位，对网络营销的策划要有明确的目标性，计划性。

实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。

明确目前网络营销在整个营销过程中担当的主要角色——利用网络提供信息。网络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋百科、售点新闻等。

2、重视对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈。

调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，这是企业开展市场营销的重要内容。而网络正为企业开展网上市场调研提供了便利场所，企业应该要善于利用。

3、加强网络广告和内容的多样性和新颖性，吸引消费者，提升项目人气。

首先，可以通过商品房网上竞拍给项目造势。网上拍卖销售方式，通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，间接起到广告促销的效果，可谓一举多得。但由于相应法律法规的欠缺，网上竞拍还存在着一定的局限性，企业应该审时度势，谨慎利用。

其次，可以通过FLASH大赛，网络游戏等新手段来为项目作广告。比如，由南京中海地产操作的大型网络游戏——《法胄传奇二——玫瑰骑士》就受到了网友的热烈关注，推动了该项目一期房源的发售。场景设计巧妙地将中海•塞纳丽舍的亮点融入游戏环节，让玩家在嬉戏间尽情领略中海•塞纳丽舍的法胄风情。

最后，可以通过增加一些网络服务来达到吸引消费者的效果。比如为访问者提供一些有关国家政策、个案法律咨询、购房程序、技巧，专家个案评价，装修设计咨询，房地产售后及物业投诉等服务都是很好的途径。

（二）加强网络技术的安全系数

希望政府及信息产业主管部门加强网络的基础硬件建设，结合国家的“三金”工程建设，加大优质投入。针对不同地区的条件，统一规划，分别实施高速优质的网络工程，提高网速和运营商的服务质量，打开国内硬件支持的瓶颈。

加强网络技术安全系数的另一个瓶颈就是人才问题，要使得中国的房地产网络营销真正达到国际水平，就必须培养专门的房地产业、信息化和网络营销的相关人才。

（三）健全法律法规，加强市场监管

为加快我国网络营销的发展，必须重视发挥政府的作用。突出政府的角色定位应尽量避免过度的行政干预，而是通过立法与监督，规范房地产企业的网络营销行为。我国网络营销起步较晚，相应法律法规还不健全，必须加紧立法，就网络市场的准入制度、网络交易的合同认证、执行和赔偿、反欺骗、知识产权保护、税收征管、交易监督、广告管制、数字签名、数据电文的可接受性和证据力等方面制定规则，构建一个公平规范的房地产网络营销市场监管制度，以促进房地产网络营销的健康发展。

参考文献：

[1] 姜旭平.网络营销.清华大学出版社,2003年8月第1版。

[2] 孔伟成,陈水芬.网络营销.高等教育出版社,2002年7月第1版。

[3] 叶剑平.房地产营销.首都经济贸易大学出版社,2001年5月第1版。

[4] 朱雅琴,党胜利.房地产网络营销与传统营销的整合研究.中国科技信息,2006年第8期。

房地产经济理论研究论文范文第5篇

摘 要：可持续发展战略是我国的基本国策，在此背景下的房地产行业必须进行新形势下的发展研究。本文通过指出低碳经济对房地产行业经济产生的技术落后，成本增加;成本高位，价格上升;能源短缺，限制发展三方面影响，引申出新形势下房地产管理的三点策略，对于研究我国低碳经济形势下房地产行业的成长有深远意义。

关键词：低碳经济;房地产行业;经济管理

由于我国对可持续发展战略的大力推广，人们对环境保护理念有了深入的认识。在此前提下的房地产行业，迫切需要进行低碳经济形势下的创新发展转型升级。这是时代发展至今，我们必须面临的挑战，同时也是不以牺牲环境为代价的企业发展的必要措施。由此，笔者指出了阻碍这种措施落实的三方面因素，既成本因素，价格问题以及发展瓶颈，并以低碳经济形势为前提，为房地产行业发展提出了自己的看法。

一、低碳经济对房地产经济产生的影响

（一）技术落后，增加成本

在低碳经济领域，我国的技术水平落后于西方发达国家，这使得我国低碳技术发展还有很大进步空间。这种不成熟的技术导致了假如其在地产行业全面推行，就需要大批量的资金用于技术支持，将直接导致成本的增加。除此之外，低碳技术所开发出的替代性新能源，往往出于技术问题，具有较高的使用成本，这将大大提高项目施工建筑成本，使得中小型开发商由于资金原因，很难有效使用低碳技术开发出的新能源。因此，低碳技术的落后问题，增加其使用成本。

（二）成本高位，价格上升

我国房地产行业想要实行低碳经济发展道路，必然要引导资本流入新能源、新技术的研发，为了吸引资本，企业必将加大对新能源、新技术的广阔市场前景的宣传力度。资本一旦涌入，企业必会对所有者权益负责，从而导致房价的上升。另外，新能源新技术的应用也将提高建筑的整体水平和质量，从而房屋价格上涨。所以说，低碳技术的应用必将导致房地产市场的成本高位运行，价格上升。

（三）能源短缺，限制发展

能源是地产行业的基石，没有充足的能源作为保证，地产行业就无法发展。而且，这种能源消耗方式属于高排碳量消耗。在这样的前提下进行房地产行业的低碳经济转型升级，必将导致短时间内的能源短缺问题。新的能源成本较高，传统能源又面临短缺，这将使市场趋于理性，资本流出行业，短期限制了地产行业的发展。

二、低碳经济背景下的房地产经济管理的创新发展策略

（一）优化环节，控制成本

要想使低碳经济在房地产行业有所发展，首先就要解决新能源，新技术的应用带来的地产业经营成本的上升问题。解决这一问题的整体思路是：优化环节，控制成本。要深入结合企业当前发展实际，考量低碳技术应用的相关要求，提出相呼应的发展策略。首先是要选择最新型的能源和技术，从能源材料的碳排放量，技术的先进性合理性去设定选择的标准。其次在操作施工现场，必须落实新技术的应用，保证新能源的低排放量符合标准。在低碳技术应用与房地产开发时，由于新型能源和技术的成本往往偏高，为避免浪费造成的损失，一定要对新材料的数量，新技术的操作进行簡单的记录，并做好对可以进行二次利用的耗材的重复使用。此外，还应在施工前做好成本控制，避免现金流出现问题。

（二）强化观念，保护环境

在国家大力倡导绿色环保理念的今天，我国人民的低碳意识逐渐加强。人民对美好生活的向往，与环境保护密切相关。这种环保意识落实到房地产行业，就是要在低碳经济前提下发展地产管理的创新模式。在项目中实用新型环保能源与技术是在地产行业树立环保观念的必要手段。低碳技术在不断的发展进步，目前应用与房地产行业的新能源新技术中的绿色环保低能耗性都有所提升，环境保护的理念已经慢慢渗透进地产行业的各个阶段。新能源新技术的应用在房地产行业广为盛行，并通过实践的检验其各方面效果都还不错。另外，以水力、风能等为主的可再生性资源的开发利用，将是在房地产行业实行低碳环保理念的一个重要保证。因此，房地产开发商应强化自身环保观念，紧跟时代步伐，通过对新能源新技术的应用，并充分利用可再生资源，落实环保理念，使低碳发展蔚然成风。

（三）联系当下，重视创新

改革开放以来，我国的经济体制不断的进行着发展优化与创新，这也对房地产行业的未来提出了不断创新改革的要求，这也对房地产今后的发展指明了方向。目前，房地产行业的发展趋势就是拥有低能耗，低排放的新能源;拥有低碳理念，环保价值的新技术这也是房地产行业联系当下，创新发展的总体思路。既通过深层优化经济结构，以低碳经济为原则制定符合环境价值的发展方向。因此，房地产开发行业有必要联系当下低碳理念实际，对整个行业的创新发展进行一个规划，并明确未来，优化现状。在结合当下实际低碳发展理念后，还应对地产行业的经济前进提出一个发展策略，规避低碳理念所造成的成本问题等制约因素。

三、结束语

综上所述，在目前低碳发展经济形势下，房地产行业为了实现自身的管理与发展，必须大力推广使用新能源、新技术，降低项目施工过程中所产生的环境代价，提高自身环境保护，低碳发展的意识，以此为前提去推动房地产行业的创新与发展。在低碳发展经济形势的大环境下，房地产业必将向低能耗，低排放，清洁能源，高效技术等方面去转型升级，这需要企业做到优化环节，控制成本;强化观念，保护环境;联系当下，重视创新。在这样的基础上，企业紧跟时代发展的转型必将取得成功。

参考文献：

[1]李国辉.低碳经济背景下房地产经济管理的创新发展[J].中外企业家，2016（36）.

[2]邢红梅.基于低碳经济背景下的房地产经济管理的创新发展[J].经济管理：文摘版，2016（7）：192-193.

房地产经济理论研究论文范文第6篇

研究结论

通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。

（一）房地产投资与经济增长之间的关系

1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。

2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。

3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。

4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。

（二）房地产投资与产业发展之间的关系

1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。

2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。

3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。

4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。

启示与建议

通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。

第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。

第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。

第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。

第四，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。由于房地产投资占GDP比重不断加大，房地产业与其他行业特别是金融等行业的关联效应日渐增强，房地产投资本身存在风险，因此，可以建立房地产投资预警系统，通过跟踪投资规模、投资增速、投资结构与投资方向，了解房地产投资变动对经济增长和其他产业的影响效力，并于房地产市场发展过热前及时预警，避免整个行业及国民经济的大起大落。因此，建议统计部门将房地产投资作为切入点，通过科学、正确地投资数据获取与分析来监督整个国民经济及产业发展运行情况，及时就房地产投资规模及速度变动情况作出未来预测及情势判断，为中央政府更科学地对国民经济进行宏观调控提供基础性资料。