房屋买卖纠纷法律探讨论文范文第1篇
关键词：农村私有房屋；集体土地；房屋所有权；登记制度；抵押制度；买卖合同
摘要：当前，涉及农村私有房屋的案件越来越多，其中，大多数涉及到农村私有房屋法律适用方面的问题——如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋的登记和设定抵押等。为保护农民对个人财产行使完整处分权，在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下，法律必须保护合同的合法性和稳定性，建立农村私有房屋所有权登记制度和有条件抵押制度以保护各方利益。实际上，只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途，那么农村私有房屋就不会因为所有者的身份变化而轻易引发土地所有权性质的转变。
农村私有房屋是经集体同意，村民在集体所有的土地上自行建造的房屋，其所有权归村民私有。可以说，对于该房屋，村民是应当享有完全物权的。但是，由于该房屋所依赖的土地的性质，又使得村民在行使物权时，受到很多的限制，造成了物权行使上的瑕疵，使这种物权成为不完全形式上的物权。
一、农村私有房屋权利瑕疵
(一)农村私有房屋所有权转让缺乏登记制度
1 农村私有房屋不采用登记制度的现状及原因
农村私有房屋无法采用登记制度的最主要原因来自土地所有权性质。由于集体土地所有权属于集体所有，集体组织成员只能无偿拥有土地的使用权，因为农村私有房屋是在以申请集体土地作为宅基地的基础上建立的。而集体经济组织成员在建造私有房屋时所依赖的大多是县级人民政府对于个人申请宅基地的批复，基本上没有集体土地使用权证书，更极少情况下会存在房屋所有权证书，因此农村私有房屋权利形式存在瑕疵。有的即使存在《集体土地建设用地使用证》，那也只登记了宅基地的使用面积，对于房屋这一不动产没有任何记载。也就是说，如果《集体土地建设用地使用证》登记宅基地面积是300平方米，那么在这个范围内，使用权人盖几间房屋一般是没有人会去过问的，更没有任何机关会去登记。而且，从我国农村的发展状况来看，在短期内，不会改变农民无偿使用集体宅基地的状况。目前，我国法律对于房地产物权变动采取“地随房走”或者“房随地走”的原则，所以．如果农村私有房屋的物权发生变动，那么与其相依存的集体土地使用权甚至所有权也可能随之发生变动，这样不利于保护集体土地所有权。
2 缺乏登记制度对于农村私有房屋转让的影响
我国土地所有权和使用权分国有与集体两种，因此导致分别建立在国有土地使用权和集体土地使用权上的房屋所有权存在一些差异。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”，这就意味着在国有土地上的房屋可以自由买卖，但必须经过登记。登记虽然不是房屋买卖合同生效的要件，但却是房屋所有权转移的标志，经过登记，同时产生对抗第三人的效力。但是在我国农村，至今也只有不规范的集体土地使用权登记制度，仍未建立集体土地上的房屋所有权登记制度，这是现行不动产登记制度的一大欠缺。可以说，我国农村私有房屋的转让是目前国际上普遍采取不动产登记制度中的一个特例。这种特例所造成的影响主要有以下几个方面：
(1)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致买方利益不易得到保护。买卖合同根据其性质应当属于典型的双务有偿诺成合同，买卖合同一经双方意思表示一致即告成立，不以标的物的实际交付为成立要件。对于房屋这种不动产，我国现行规范性文件(《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》等)对于城市房地产的买卖(转让)明确规定房地产转让应为要式合同，但是对于农村私有房屋买卖合同的性质，我国目前尚没有明确的法律规定。但实际上，若将农村私有房屋买卖合同与普通的买卖合同一样认定为非要式的诺成性双务合同，那么是否存在书面协议就不是该合同成立的要件，但是对于不动产的买卖，不要求有书面协议显然会产生许多不稳定因素，再加上没有登记制度，失去了监督和管理机制，农村私有房屋买卖就会存在随意性与不规范性。
同时，我国目前还没有法律规定农村私有房屋的转让必须经过登记备案或者其他公示手段。由于农村私有房屋的所有权转移不需要经过房屋管理部门登记备案，因此，房屋转让存在随意性，即只要买卖双方自愿协商一致，买方交付购房款，卖方交付房屋，就形成了所有权的转移，是否存在书面协议不是必备要件。这种方式虽然简便，易于操作，但是所带来的问题也非常多。不经过登记的房屋，就意味着无法进行公示，这种情况很不利于保护买方的利益，比如，买卖双方已经达成协议，但卖方在买方交纳房款之后甚至房屋已经交付之后发现房屋即将拆迁，存在升值的可能，于是单方要求解除合同，或者出现一房二卖甚至三卖的情况。由于没有法律明确规定农村私有房屋必须经过登记备案才发生所有权转让的效力，于是，买方的利益很容易受到损害。而法院在处理此类案件时，在明知卖方的企图，却又不得不在牺牲买方利益的前提下保护卖方的“利益”。
(2)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致买卖合同双方身份被篡改。任何买卖合同都有其本身固有的风险，农村私有房屋的买卖同样如此。农村私有房屋应当属于不动产范畴，不动产的买卖与动产而言应当更规范。但是目前农村私有房屋所有权买卖行为非常不规范，容易让买卖一方钻空子。由于农村私有房屋买卖缺乏必要的管理或者强制性政策的约束，最明显的就是农村私有房屋无法进行所有权转移的登记，于是导致权利人在行使权利上存在缺陷，也给一些非权利人妄图利用法律上的漏洞谋取不正当的利益提供了可乘之机，一些人会利用这种漏洞篡改房屋买卖合同的当事人，从而使真正的权利人蒙受损失。
(3)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致农村私有房屋买卖合同易归于无效。司法界对于目前一些农村私有房屋买卖合同的效力问题进行了探讨，认为引起农村私有房屋买卖合同纠纷的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。而这些涉诉房屋基本上已经交付使用多年，却没有办理房屋登记变更或者宅基地使用权变更登记手续，他们因此确定的最终意见是，原则上认定此类合同无效。
司法界在强调保护出卖人利益的同时就意味着要以牺牲买受人的利益为代价。出现农村私有房屋买卖纠纷，大多是因为出卖人见有利可图，就起诉要求确认合同无效。买卖行为本来就是利益与风险共存的，这样一来，出卖人将本应由自己承
担的风险完全转嫁给买受人，却独揽了全部利益，很明显，这对于买受人来说是很不公平的。为了弥补这种缺憾，近两年，法院在处理这种卖方反悔，要求确认房屋买卖合同无效的案件时，采取了一种很特别的方式，即在确认买卖合同无效的前提下，要求卖方给予买方一定的经济补偿，以此弥补买方的损失并惩罚卖方的不诚信行为。这种方式表面上看是对买方的保护，但更深层次上的意义则是对契约守约方和“诚实信用”原则的保护。
《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。由于农村私有房屋缺乏登记制度，使得农村私有房屋买卖具有随意性。卖方并不考虑买方是否有资格购买农村私有房屋，即买方是否是本村集体经济组织成员，或者是否已经拥有宅基地甚至是否曾经有出卖、出租房屋的行为。因此，缺乏登记制度，造成在对农村私有房屋转让管理方面留有很大漏洞：一是容易让一些人规避法律，钻制度的空子；二是容易因买卖行为违法而导致合同无效，造成买卖双方损失及社会资源的浪费。
因此，笔者认为，如果存在农村私有房屋所有权转移登记制度，买卖双方在进行登记的时候就会被告知合同违法，不允许登记，也就不会出现买受人交付房款并且实际使用房屋若干年之后被认定买卖无效。
(4)农村私有房屋转让缺乏登记制度，容易导致无权处分。由于农村私有房屋无法登记，真正的所有权人无法直接确定，导致他人可能利用一些手段骗取公众对该房屋所有权归属的错误认识，从而达到擅自处分该房屋的目的。比如，父母建房时，子女参与建设并长时间居住在该房屋内，致使公众错误地认为该房屋的所有权属子女所有，待子女擅自处分该房屋时，并不会引起公众怀疑，从而侵害了父母对该房屋的所有权。
另外，农村私有房屋按照《继承法》的规定，属于可以继承的财产，但是房屋在继承之后，由于缺乏登记制度，可能造成实际所有权人与宅基地使用权人的不一致，容易产生新的法律问题。比如，农村私有房屋在发生继承之后，可能形成共有状态或者房屋被分割而宅基地无法分割的情况，在这种情况下，因继承而取得房屋所有权的部分共有人或者房屋被分割后拥有部分产权的所有权人作为卖方再处分房屋所有权时，就可能出现无权处分的现象。
(5)导致立法主旨与法律条文之间的矛盾。之所以严格控制农村私有房屋的所有权、使用权的流转，当初的立法主旨是为了保护集体土地所有权不被随意侵害。于是《土地管理法》及实施条例、《中华人民共和国物权法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等法律法规都对农村土地、房屋流转做了明确的规定。这些规定都有一个共同点，就是不允许居民身份的人拥有农村私有房屋的所有权。但是，在司法实践中却不可能避免居民身份的人合法拥有农村私有房屋的所有权，原因在于，《土地管理法》不能禁止居民通过合法的继承或夫妻对于共同财产的分割行为获得农村私有房屋所有权。而一旦拥有了合法的农村私有房屋所有权，就等于合法拥有了集体土地使用权，这种结果与《土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的立法初衷相悖。
虽然笔者也不否认从某种意义上来说，采取登记制度可能会影响农村私有房屋转让市场的活跃度，比如卖方会觉得与房屋的低价格相比，繁琐的手续会带来很多麻烦，从而放弃转让。虽然采取登记制度可能在一定程度上会遏制房屋买卖活动，但相比该制度所带给交易双方和市场的稳定性而言。这种不利似乎可以被忽略。
(二)农村私有房屋无法设定抵押
对于农村私有房屋是否能设定抵押权，有的学者认为，根据我国《担保法》第三十七条第二项之规定，禁止宅基地的土地使用权作为抵押物，但并没有禁止农村居民以其所有的房屋设抵押权。我国法律允许农村居民出售其所有的房屋，宅基地的土地使用权随房一起转让，且《担保法》第三十四条第一款第一项规定了抵押人所有的房屋，并未排除农村居民的房屋，因此，农村居民所有的房屋是可以设定抵押权的。在农村居民的房屋上设定的不动产抵押权，其效力不及于该房屋占用范围内的宅基地。
但是笔者认为，上述观点是仅从理论与法条的角度来分析的。我国《担保法》第三十七条明确规定宅基地不得抵押。《宪法》在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第十三条又规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”显然，法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离的原则的。但是我国法律又规定房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押，所以在房地产方面，我国遵循的是“房地一体主义”。因此，我国法律虽然没有明文规定排除农村私有房屋可设定抵押，但如果村民以自家的私有房屋设定了抵押，申请银行贷款或者其他借款，当主债务无法履行时，房屋就面临被拍卖或者变卖的可能。然而根据“法定基地使用权”原则(因行使抵押而设立基地使用权，是指当土地所有人以其土地上的房屋单独为抵押标的物，在抵押权人行使抵押权而拍卖该房屋时，取得该房屋所有人同时就取得了房屋基地使用权。这种不依土地所有人意志而设立的基地使用权，因为是根据法律规定而直接设立的，因此称为“法定基地使用权”，以及房屋与宅基地不可分的现实，宅基地也面临着被同时拍卖或者变卖的风险，这显然是与我国《土地管理法》保护集体土地所有权的立法精神不相符的；而房屋脱离土地单独被拍卖或者变卖来实现抵押权，这又与不动产的担保原则有冲突，因此，笔者认为农村私有房屋是不得设定抵押的。从理论上说，这是为了保护集体土地所有权不因为农村私有房屋的抵押行为而被变相处分，从而造成集体土地的流失。如果允许农村房屋设定抵押权，抵押权的实现将使农民居无定所，影响社会的稳定，与国家的宏观政策有违。由此可见，农村房屋不能作为抵押财产。从实践上看，若以农村私有房屋设定抵押，产生的结果要么是抵押权很难得到实现，要么就是集体土地所有权得不到保障。
二、充分肯定农民行使私有房屋处分权的意义
无论是确立农村私有房屋所有权转移登记制度还是明确农村私有房屋抵押制度，都是充分肯定农民行使私有房屋处分权的表现形式。总体来说，目前农民的生活水平还并不高，能自主处分的不动产很有限，房屋关系到其生存的权益，作用并不亚于其赖以生存的土地。因此，只有充分肯定农民对自己财产的处分权，才能更好得维护农民的合法权益。但是权利与义务是对等的，在农民行使处分权时，就应当意识到自己行为可能带来的后果：《土地管理法》明确规定，“农村在出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。
买卖是一种合同行为，在没有损害国家、集体利
益的时候，应当被认定为有效。合同同时又是一种民事法律行为，国家也应当充分尊重合同双方的意思表示，因此，设立农村私有房屋登记制度能充分保护买卖双方的合法权益，肯定农民行使不动产处分权的效力，在一定程度上还能有效防止非所有权人利用篡改买卖协议达到侵占他人财产的发生；明确农村私有房屋抵押制度，客观上能够促进农村经济发展，使不动产能最大限度实现其本身固有的价值。
三、解决问题的出路和对策
1 根据我国对不动产物权变动遵循的原则，可确立农村私有房屋所有权转让的法律依据
我国有关不动产所有权转移的立法规定，采用意思主义与登记主义之结合(债权形式主义)形式，登记为不动产物权变动的生效要件，除此之外，既不承认有物权合意，也不承认物权变动的无因构成。在房屋买卖合同中，登记是物权变动的生效要件，并非是买卖合同的生效要件，非经登记，不发生物权变动的效力，不得对抗第三人。
确定房屋所有权本是行政机关(登记管理机关)的职责，但是由于农村私有房屋缺乏登记制度，法院在处理民事纠纷时，无法直接认定房屋权属，但为了解决纠纷，又必须要确权。可是确权并非易事，有时需要纷繁的证据和复杂的程序，这就增加了法院审理案件的难度，也容易造成本不应由法院来确定的所有权问题被法院从侧面加以确定，一方面法院工作量加大，另一方面也有促成法院越权的嫌疑。
据此，在规范农村私有房屋所有权转让这一法律关系上，应当设立登记制度。登记制度虽然是行政行为介入民事行为的一种形式，但是就目前中国国情与世界各国普遍做法而言，登记制度更有利于不动产管理，也有利于保护交易双方以及第三人的利益，避免当事人利用法律的缺陷谋取不正当利益。虽然登记制度可能造成交易程序的复杂、交易成本的提高、交易时间的增加，但是其所带来的积极作用与之相比还是主要的。从法院的司法实践来看，农村私有房屋一旦登记，对于法院确权、分割、析产等都有积极的意义。
2 为保护买卖双方及第三人利益，维护当事人意思自治及合同的法律效力，应当考虑确立农村私有房屋所有权转让登记制度
在分析了目前由于没有建立农村私有房屋所有权转让登记制度的情况下所带来的种种法律和社会问题，笔者认为，买卖合同属于双方意思自治的表现，即使出于保护集体土地所有权的目的，也并不与确立农村私有房屋所有权登记制度冲突，登记制度具有很强的公示力，与之相伴的产权证是权利义务的载体，能够使买方和第三人相信所有权人有充分处分自己财产的权利，从而缩短缔约过程，降低缔约成本，还能有效防止无权处分人擅自处分他人财产。
同时，只要买卖双方的合同不违反法律、法规的强制性规定，都应当认定为有效，法律应当给予当事人充分的缔约自由以及合同稳定性、约束力的保护。不动产物权变动的登记制度就是在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下，给予合同合法性、稳定性的确认和保护。
3 建立农村私有房屋有条件抵押制度
有学者即认为，“我国现行制度，基于管理体制上的原因，将土地和建筑分别作为独立的财产”。由于农村私有房屋以宅基地使用权为基础，“宅基地使用权，即公民享有的在国有或集体所有的土地上使用宅基地建造房屋的权利，与土地使用权也是有区别的，因为宅基地的使用权人不能将土地使用权出让、转让或投资入股，也不能从事各种经营活动。同时取得宅基地使用权的审批手续也不同于土地使用权”。土地的所有制性质虽然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附着物时，仅就此产生的物权关系而言，则没有什么不同。所以，城镇房屋与农村私有房屋就物权关系而言，没什么不同。那么，所有权人在行使物权上，也应当具有一致性。城镇房屋可以自由设定抵押，农村私有房屋虽然没有明确禁止可以设定抵押，可由于宅基地不能抵押，因此，行使农村私有房屋的抵押权上就存在瑕疵。如在解释上只有城镇居民可以以其房屋设定抵押权，农村村民不能以其房屋设定抵押，人为地限制农村村民进入统一的大市场，依其身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，显然违背物权法所坚守的平等保护原则，是对农村及其村民的歧视。同时，对于乡镇企业来讲，权利却是完全的——我国法律规定可以以企业的厂房等建筑物设定抵押，设定抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。如果说禁止农村私有房屋设定抵押是为了防止集体土地的流失，那么允许乡镇企业利用厂房设定抵押，从客观上讲，同样存在集体土地所有权被侵犯的可能性，因为企业经营的风险明显会高于农民借贷的风险。以乡镇企业厂房设定抵押与农民以私有房屋设定抵押相比，最后被拍卖或变卖而导致集体土地流失的风险就会高很多。
相同的土地所有权性质，却因地上物的所有权性质的不同而被区别对待，这会给农村私有房屋的权利行使带来消极影响，这不知是否是立法时的疏忽还是特意为之。
因此，既然能允许乡镇企业利用厂房设定抵押(设定抵押时要连同土地一起进行抵押)，不认为企业行为可能导致集体土地所有权被侵害，那就可以尝试在一定程度上也明确放开对农村私有房屋抵押权设定的限制。因为根据目前农村的实际状况，许多农民家中最值钱的可能就是私有房屋，如果可以利用该房屋设定抵押来达到贷款或者融资的目的，客观上有利于农村经济的发展。
笔者认为，买卖农村私有房屋不会因为买方的身份轻易引发土地所有权性质的转变，那么，如果房屋设定抵押，最终因为要实现抵押权而对房屋进行拍卖或变卖，即使买方是居民或者非本集体经济组织成员，只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途，也就不会轻易发生土地所有权性质的变化。
4 完善相关配套制度，合理保护农民对个人财产行使处分权
以禁止农村私有房屋出售给居民或者以居民申请宅基地建造私有房屋为由限制农村私有房屋自由流转，不利于农民对个人财产行使处分权。土地性质分为国有和集体所有，对于集体土地，虽然所有权是属于集体的，但是并非国家就不参与管理，完全由集体处分。土地性质的不同，不应当成为阻碍农村私有房屋所有权自由变动的因素；买卖双方身份的不同，也不会造成土地性质的转变，因为购买房屋的所有权，并非连同土地所有权一并购买。我国并没有法律禁止农民购买商品房，说明在农民购买商品房后，并不会发生土地性质由国有转变为集体的情况，那么认为居民购买集体土地上的农民私有住宅会产生非法转让土地的后果，笔者认为似乎没有这种可能性。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，如果据此认为购买农村私有房屋的是居民，就认为是炒卖土地，这种想法稍显过激。因此，维护集体土地所有权并非一定要以牺
牲农村私有房屋所有权自由变动为代价。
我国《土地管理法》也并没有明确禁止居民购买农村私有房屋，虽然该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”但在城镇居民购买农村房屋的情况下，由于宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该条显然不能用来调整宅基地使用权的流转问题。而且，从现实中看，居民购买农村私有房屋多半是用于居住(以购买农村私有房屋为名实际进行房地产开发的除外，而且居民以个人身份无法在购得农村私有房屋之后进行房地产开发)，即使日后房屋由于涉及拆迁而导致增值，也不是双方在买卖时所能预料到的，合同的双方应当对预期的利益和风险有充分的估计。笔者认为，如果法院认定当初买卖双方的合同无效而判令返还，那么无疑是对当事人意思自治的干涉，保护了卖方的利益却损害了买方的利益。从另外一个角度来讲，由于买卖合同的风险划分遵循的是交付主义，那么如果在农民交付了房屋之后，房屋发生毁损或者价值降低，风险本应由买方承担，但是买方能否以合同无效要求卖方返还价款呢?所以说，禁止居民购买农村私有房屋并不利于农民自主行使财产处分权。
现阶段，法院在遇到涉及农村房屋的案件时，经常会因为所有权问题影响整个案件的审理，当事人都主张自己对房屋拥有所有权，但是又都没有房屋所有权证这种明确、有力的证据，因此就要寻找许多旁证，比如证人证言，而每多一个间接证据，法院的审判难度就会加大一些，难度越大，审理效率就越低。
四、结论——理想中的对策
明确了权利，才能正确行使权利，才能在权利被侵害时要求保护和救济。因此明确涉及农村私有房屋各项权利，及时改变农村私有房屋权利的不完善性，不仅符合当前不断发展的社会现状，符合新农村建设的需要，而且对于法院在司法实践中正确处理相关案件具有积极意义，使法院不再因为对房屋权利的疑问影响到最后判决的公正性。
最后，笔者认为，目前我国出现了立法热潮，各种法律不断产生。可法律虽然颁布了，但其实践性究竟在哪儿，法院在司法实践中究竟如何适用，适用这些法律解决实际案件时，能否体现立法精神，这些也应成为立法者在立法时候考虑的一个问题，而且弥补以前法律中存在漏洞以及与现实不和谐的规定应是今后立法的一个重点。应该尽量避免出现立法是立法，很少考虑司法实践中究竟能不能行得通，以及司法是司法，不推敲立法者的立法目的这种立法与司法实践相脱节的局面。
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(责任编辑：叶光雄)
房屋买卖纠纷法律探讨论文范文第2篇
【摘要】 随着经济的快速发展，物业纠纷的数量及复杂程度也伴随着物业服务的发展而日益增多、日益严重。本文侧重探讨物业服务费管理存在的问题并提出相应的解决建议，以期提高物业管理服务水平，维护业主的合法权益。
【关键词】 物业管理；物业服务费；解决建议
随着经济的快速发展，物业纠纷的数量及复杂程度也伴随着物业服务的发展而日益增多、日益严重。本文侧重探讨物业服务费管理存在的问题并提出相应的解决建议，以期提高物业管理服务水平，维护业主的合法权益。
一、物业服务费管理存在的问题
物业服务费管理比较混乱，收费及管理主体的设置有待完善。由于我国《物业管理条例》中没有对于物业服务费的收取和管理予以明确规定，尽管在各地立法中均规定物业服务费有物业公司收取并进行管理，但是在现实生活中，关于物业服务费的收取以及对于物业服务费的管理却经常出现种种问题。而同时业主对于物业服务费缺乏相应的监督措施，导致问题逐步恶化，成为业主和物业公司发生矛盾的主要原因之一。有一种观点认为大部分业主对于物业服务费都是持有抵制态度的，其实这种观点不是十分正确的，如果服务质量好，物业服务费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。[1]而物业公司服务质量的好坏在很大程度上在于是否有针对物业公司服务质量的有效监管手段。我建议可以引入网上公示制度，将物业公司的具体情况以及业主对于物业公司的投诉在网上予以公开，实行“阳光物业”。该平台由相关行政机关建设和维护，任何人可以查询物业公司对于业主投诉的处理效率、处理结果以及业主的满意度，这样来讲就可以将各个物业公司置于阳光之下，促进物业公司的优胜劣汰，切实保护业主的合法权益。关于物业费的收取，在实际生活中经常会有部分物业公司出于种种目的，对少数业主减免或赠送物业服务费，而这种行为将会导致比较严重的后果。一方面由于少收了部分物业服务费，所以容易导致物业服务质量的下降，另一方面由于只是针对少数业主实行特别优惠，容易造成对其他正常缴费业主的不公平，更为严重的是一旦其他业主得知内幕消息后也会要求物业公司减免物业服务费，从而导致更加严重的恶性循环。综上，对于物业服务费的收取及管理需要进一步的完善，只有物业服务费的收取及管理走上正轨，才能有效预防由于物业服务费的收取所引发的种种问题，才能在切实维护业主的合法权益。
二、物业服务费管理的完善建议
关于物业服务费的收取及管理主体的进一步完善，我认为应当充分发挥业主委员会的作用，规定业主委员会为物业服务费的收取及管理主体。由于物业管理费本是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权本应属于全体业主。其收取权及管理权归由业主大会或业主代表大会选出的，由业主代表组成的，代表全体业主行使各项权益的业主委员会享有比较合理。[2]因为业主对于业主委员会的产生以及日常的运作比较熟悉，同时业主作为房屋所有人依法享有在业主委员会中的各项权力，业主可以通过多种手段对业主委员会的工作进行监督。同时业主委员会是由业主代表组成的，业主代表对于各位业主一方面是代表与被代表的关系，更重要的是经常往来的邻里关系，所以业主对于业主代表的感情也一般比物业公司亲近，理所当然的会比较信任业主代表的工作。综上物业服务费的收取如果由业主委员会进行的话会有利于业主缴纳，同时也方便业主进行监督。同时，业主委员会对于物业公司的服务有权进行监督，建立物业服务支出查询机制，保障业主知情权。通过该项制度，让业主能够随时随地的查询到物业公司所支出的各项费用。[3]业主委员会对于物业公司进行切实监督，如果物业公司的服务质量较高，符合业主的期望，那么业主委员会应当按期支付物业服务费给物业公司。如果物业公司的服务不是很理想甚至比较差的话，业主委员会也有权暂缓支付物业服务费给物业公司。在市场经济的条件下，通过经济方式调节经济主体的行为是比较有效的，业主委员会通过物业服务费的支付调控可以切实有效的监督物业公司的服务，可以及时纠正物业公司的各种不良行为，让物业公司重视业主的意见，重视业主委员会的监督，从实际上有力维护业主的合法权益。需要注意的是，业主委员会对于物业服务费的收取以及支出必须制定严格的规章制度，建立专用的账户，并且应当对于物业服务费的支出进行公开，接受业主的监督，同时业主有权利要求业主委员会对于物业服务费的可疑支出进行说明。另外，我认为可以引入专业的会计师事务所进行审计，鉴于审计的服务费用比较大的现实，可以将几个业主委员会的审计业务打包给一家会计师事务所，从而降低审计费用。对于由于种种原因没有成立业主委员会的个别老旧小区以及分散小区，可以建立一个物业服务费收取及监管联合平台，该平台由各个小区的业主按比例选出负责人，共同组建一个监管机构，共同委托给一个会计师事务所，从而一方面有利于物业服务费的收取和使用监管，同时有利于为今后成立正式的业主委员会打好坚实的基础。综上，通过业主委员会或联合平台对物业服务费的收取和使用进行有效监督管理，可以切实督促物业公司重视业主对于物业公司的意见和投诉，使物业公司积极地为业主服好务，切实维护业主的合法权益。
综上，通过分析物业服务费管理存在的问题及其发生的原因，结合实际，提出了几点完善建议。希望本文能够为完善物业服务费管理制度，提高物业公司服务水平，维护业主的合法权益奉献微薄的力量。
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房屋买卖纠纷法律探讨论文范文第3篇
摘 要：从商品房买卖合同纠纷案例中关于对房屋权属证明续期以及迟延办理赔偿问题，引发关于现行法律规定的思考，进而探讨关于该问题律师实务操作。
关键词：商品房买卖合同纠纷;房产证续期;房屋权属证明迟延办理赔偿
一 案例介绍
刘某于2012年6月14日与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订商品房买卖合同，合同约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，土地使用年限为2063年10月止。但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》，且该《不动产权证书》中土地使用期限为2035年10月4日止。刘某根据《商品房买卖合同》约定向本市仲裁委提出仲裁申请，提出仲裁请求：1、裁决甲公司将申请人的《不动产权证书》国有建设用地使用权使用期限办理为2063年10月。2、裁决甲公司因迟延办理房屋相关产权证明向刘某支付赔偿金人民币6万余元。3、本案仲裁费由甲公司承担。仲裁委经过审理，裁决驳回刘某第一项请求，支持第二、第三项请求。
二 关于双方抗辩意见以及裁决理由
（一）关于续期问题抗辩双方观点及仲裁委驳回理由
刘某认为《商品房买卖合同》中约定房屋权属证明期限为2063年10月，而甲公司实际办理的《不动产权证明》土地使用权期限仅到2035年10月止，刘某认为甲公司违约，应当承担继续履行合同约定义务的责任。
甲公司抗辩称案涉土地使用年限的确截止至2035年10月4日，但该国有土地使用权已分割到户，原土地使用权证已由主管部门收回并注销，现在重新变更土地使用年限已客观不能，且刘某并未因此遭受实际损失，期间届满权利人无需专门提出续期申请即可自动续期。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的规定，住宅建设用地使用权限期限届满后，权利人可以继续享有土地使用权，无需另行申请续期。权利人对其所有房屋及该房屋所属土地的占有、使用、收益及处分均不受影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，刘某要求甲公司将《不动产权证书》续期至2063年10月属于法律上或者事实上不能履行的情况，仲裁庭不予支持。
（二）关于迟延办证赔偿问题观点
刘某认为双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》。已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”承担违约责任。
三 关于上述两个问题的思考
（一）关于自动续期
根据法律规定及学者观点，物权法第一百四十九条规定之自动续期是永久续期制度。这并不会改变住宅建设用地使用权用益物权的本质，其与国家的关系类似于中国古代耕地中的田骨与田皮。对于国有土地所有权和住宅建设用地使用权来说，国家所有權的客体是地骨，住宅建设同地使用权的客体是地皮，权利人对地皮行使权力，仍旧是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权，故而确定自动续期是永久续期不会架空国有土地所有权，这种制度的确立有利于国家和社会的稳定【1】。通过制定相关司法解释及法律法规，将该问题明确化，有利于解决因该条文引起的历史问题，有利于减少诉讼，节约司法资源。
（二）关于迟延办证的赔偿责任
关于法条适用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条直接给出了明确的处理方式，如若是因为出卖方责任导致迟延办理，则需要承担违约责任，约定了违约金，则依照约定赔偿违约金，如未约定违约金或损失数额难以确定，则可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定。这无疑更加有利于保障买受人的合法权利，也在一定程度上，预防出卖人以非客观理由损害买受人利益。
综上，笔者认为，随着国家越来越富足，立法研究越来越深入并且越来越符合社会主义法治念，关于土地使用权续期问题会得到妥善解决。关于迟延办理房屋权属证明的赔偿责任，对没有约定违约金情况下，对承担违约责任的资金性质是实务中应当注意的一个问题。
参考文献：
[1]孙雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。
房屋买卖纠纷法律探讨论文范文第4篇
关键词：法律文化；医疗纠纷；医疗权力
世界最权威的产科学教材之一的《威廉姆斯产科学》（第21版）中写道：医学作家最近用Charles Dickens的《双城记》中的“最好的年代最糟糕的年代”来形容目前医学和产科学的情况（Grumbach.1999；Morrison，2000）。最好的年代在于事实上，20世纪的孕产妇和婴儿死亡率比以往都要低。最糟糕的年代主要是因为人类免疫缺陷病毒感染的流行、少女意外妊娠、肥胖以及毫无疑问，21世纪初最能影响产科学的因素是盈利医学正凌架于医学之上。这段论述实际上为当前的医疗纠纷作了最好的注解。一方面，医学科学技术的发展让人类攻克了许多人类历史上无法治愈的疾病，医学科学正日新月异的发生着巨大的变化。但另外一方面，无法否认的是医疗纠纷作为一个社会热点的问题从人类进入工业化社会以来从未淡出过人们的视野，在我国，也正在经历这样一个最好的时代和最坏的时代，一方面，“病有所医”不再是梦想，另一方面，“医闹频发”、“伤医事件”等触目惊心的新闻标题随处可见。2015年8月29日全国人大通过的《刑法修正案》（九）第二百九十条将“医闹入刑”，这充分说明了作为医疗纠纷非常态的“医闹行为”已然成为了一种严重危害社会经济秩序和人民生命健康、财产权益的违法犯罪行为。但“医闹入刑”虽然可以让医疗机构的正常诊疗秩序和医患双方的合法权益得到进一步的保障，但实际上仍无法从根本上解决医疗纠纷。“法律是社会的一面镜子，它的主要作用就是维持社会秩序”作为现代社会最重要的一类社会控制的方式，法律本来就有着“定纷止争”的功能，医疗纠纷作为一种社会冲突的形式虽然无法避免，但如果法律在其中能发挥出应用的作用，至少可以在一定程度上遏制医疗纠纷越演越烈的态势。在这一点上，法律可以做得更好。
一、医疗的“权力”
（一）医疗权利的扩张
“权力”一词，在法律上从来都是一个公法领域的概念，法律只会赋予国家权力机关履行职能时可以行使“权力”。“权力”体现的是公共利益，必须行使，不能放弃，正因为“权力”有上述特性，“权力”必须由法律进行规定，法律没有规定的“权力”主体不得行使这些“权力”。作为公益组织或者社会团体的医疗机构通常来说并不是国家权力机关，不能行使公权力。作为私法上的权利主体，医疗机构及其医务人员，享有“权利”而非“权力”。但当人类进行工业化时代，正如福柯明确指出：“从18世纪开始，生活变成了权力的一个对象。也就是说，生命和身体，都成了权力的对象。”以对生命负责为己任的权力则需要连续的、调正的和矫正的机制。它不再让死亡在最高权力范围内起作用，而是把生命纳入一个有价值的和实用的领域中司法制度愈来愈被整合到一连串发挥调整作用的（医疗的、行政的）机构中。一个规范化的社会是围绕生命展开的权力技术的历史结果。在这些背景下，我们可以窥见“医疗权利”转向“医疗权力”之一隅。“医疗化”描述了这样一个过程，将非医学的问题定义为医学的问题并用医学的手段进行诊疗。但现状却是医学化已经远远超越了这个范畴扩展到人们生活的方方面面。医生的这种权力话语是身体的医疗化导致的，现代性的后果是使医生与患者，甚至医生与正常人诸如怀孕的女性之间的关系由照顾变成了掌握。现代医学的实践淋漓尽致的展现出技术专制和科层制的特性。身体的医疗化是令人印象深刻的一幕。
（二）法律在医疗权力扩张中的作用
为了适应“病有所医”、“全民健康”、“消除疾病”“发展卫生事业”等国家公共职能的需要，国家行政机关通过授权的方式将一些“权力”授予“医疗机构及其医务人员”，由于这种授权，医疗活动在某些情况下可以触及人们生活乃至身体十分隐私的层面。如曾经实施过的“强制婚检制度”，这种制度一方面对出生婴儿缺陷的降低、夫妻双方身体健康权益的保障起到十分重要的作用，但另一方面却使医学能够触及到准备结婚的自然人双方身体最隐私的层面，使医学在法律授权的情况下有了决定自然人能否“结婚”的权力，当前这种“强制婚检”已经被废除。但也许在未来，这种情况可能又出现反复。另外一个显著的例子是，女性生育的转换，由“在家分娩”到“在医院进行分娩”，当生育由“生理过程”实现向“病理过程”转换时，医疗机构及其医务人员在女性生育过程中的“权利”也实现了向“权力”的转变。这些例子还有许多，如法律授权医疗机构及其医务人员对精神病人的强制治疗、在发生传染病时对患者进行强制隔离治疗等。国家机构通过对医疗机构的这些授权为实现促进公共卫生水平的发展，保障自然人生命健康权益起到了十分重要的作用。但另外一方面，不可否认的是在这个过程中，医学通过将社会生活“医疗化”的方式实现了“被授予权力”向“医学权力”的扩张的转变。医生通过“专家权力”定义着什么是疾病，如何治疗疾病，什么样的疾病该被治疗。通过对疾病的贩买和治疗实现了对身体的控制。一些本来应该由法律调整和控制的行为越来越多的被看作疾病，这又促使法律不得不将这些疾病治疗的权力赋予医学。由于医学科学的繁杂性和专业性，我们不能忽视的是如何定义疾病，如何治疗疾病，治疗疾病是否符合诊疗规范这些话语完全掌握于医学的手中而非法律的手中，所以法律一方面不得不将一些“权力”授予医学，另一方面由于法律的滞后性，法律的发展永远无法跟上医学发展的步伐。不仅如此，法律在某些时候还对医學化起到推波助澜的作用，如根据韦伯的权威类型的分类，法律通过医师准入制度实际上在将医生塑造成为技术权威。更加严重的是，法律对医学利用这些授权进行的“权利扩张”的应对显然一直处于滞后和稍显无力的状态。于是，整容失败导致医疗纠纷、没有诊断出出生婴儿缺陷也导致医疗纠纷、医疗产品缺陷导致医疗纠纷、戒酒失败导致医疗纠纷，纠纷何其之多。
二、法律语境下的医患关系的性质和医患之间的身份及权利义务
（一）法律语境下医患双方法律关系的性质
在法律上，医疗机构和患者之间的法律关系通常可以界定为医疗合同法律关系、消费者权利保护关系、出现医疗损害还可以转化为医疗侵权损害法律关系。于是在法律上，医疗机构和患者之间的关系可能是合同双方当事人，也可能是消费者和服务提供者，还可能是加害者和受害者。于法律的逻辑而言，当法律界定医患法律关系是合同法律关系时，医生只要把该做和不该做的检查给患者做了，可以使用的治疗手段使用了，医疗机构及其医务人员就履行了合同的义务，在法律上就已经无可指责，而患者呢，和医疗机构签订合同的目的是希望医疗机构治疗好其疾病，潜台词就是如果医疗机构及其医务人员没有治疗好其疾病，医疗机构及其医务人员就没有履行其合同义务，于是要求医疗机构承担合同责任也在情理中之。作为消费者，当患者交纳了医疗费用，患者就应该享受到来自服务提供者提供的满意、安全、舒适的服务，并且享有投诉服务者的权利。问题在于，真实的医患关系是不可能这样的。当出现医疗损害时，医务人员的身份从救死扶伤的白衣天使转变成为“加害者”。
（二）法律语境下医患双方的身份及权利义务
医患双方在法律的语境下的身份和权利义务也许是这样的。首先，患病的自然人如果在患病后如果没有进入医疗机构接受诊疗，其身份只是普通自然人，享有普通自然人享有的合法权益。以民法权益为例，包括：生命权、健康权、名誉权、肖像权、隐私权等权利。但患病的自然人如果进入医疗机构接受诊疗，其身份马上转变为患者，其权利在民法上同时包括生命权、健康权、名誉权、肖像权、隐私权、知情同意权等等。如果此时患病的自然人离开医疗机构这个场域，無论其疾病是否治愈，其身份又回归普通自然人从而享有普通自然人享有的合法民事权益。问题是患病的自然人知晓其权利义务的这种转化么，其应当知晓么？如果不是患者但被冠以“患者”身份的人员的境况时会有不同么？如一个到医疗机构接受“整形美容”的人认不认同自己是一个“患者”，其知晓作为一个“患者”在法律上的权利义务么？从医务人员的角度而言，医疗机构的医务人员又在多大程度上明确知晓作为一个普通自然人和一个医务工作人员在法律上的权利义务的不同。“事实上，绝大部分社会大众对立法中的很大部分连概况都不了解，许多人甚至不知道哪些法律存在。”
在法律的语境中，自然人患者自然人、自然人医生自然人的身份、权利义务的时时转换，有时让医生无所适从，有时让患者不堪其扰。然而我们还可以看到法律的规定和实际生活的差异与法律的规定产生的问题。如实践中曾经发生过一个这样的案例，一个妇产科医生在火车上采用非常规的手术方式救治了一个心脏病患者。这种做法合法么？在法律的话语中，这种做法显然不合法，首先，主体不合法，妇产科医生超越自己的诊疗权限履行了外科医生的职责；其次，在法律规定的诊疗场所之外实施了诊疗行为，执业医师法规定了医务人员只能在医疗机构之内实施诊疗行为，其实施诊疗行为的场所却是火车上。第三，实施的诊疗活动违背了诊疗的常规，手术器械不合格，没有实行严格的手术诊疗程序。如此，我们来看，一旦这个医生实施的诊疗行为没有达到救治患者的目的，是不是必然产生医疗纠纷。从民法的角度，这个医生毫无疑问要承担医疗损害赔偿责任，因为其在诊疗活动中时时处处存在过错。但现实的情况时，即使出现损害后果，这个患者及其家属在很大程度上不会要求这个医生承担医疗损害责任。还有一个极端的个案，医生为了救治一个即将失明的患者，未经家属的同意从一具尸体上取下一只角膜给患者作了移植手术，但公诉机关最后作出了免予起诉的决定但医疗机构必须承担民事责任。
上述这些必然发生纠纷的案件没有发生纠纷或者没有出现法律制裁的情形，但现实生活中却医疗纠纷频发呢？法律规定了患者享有知情同意权，然而实际的生活却是“知情同意权是个筐，医疗纠纷往里装”，在诊疗过程中，如果患者出现和其预期不一致或者发生损害后果时，当不能证明医疗机构的诊疗行为存在过错时，就往往以医疗机构及其医务人员没有履行告知义务要求医疗机构承担损失赔偿责任，然后与告知义务相对应的知情同意权却又实际上难以准确的把握和衡量，很多时候，医疗机构不得不从形式上做到法律的这种要求，如手术公证。试想，在为患者实施手术之前，医疗机构及其医务人员不是考虑如何制定好手术方案为患者更好的实施手术，而是要花精力和患者开展手术公证以达到证明履行了告知义务、达到了法律规定的要求以最终能避免患者以未履行告知义务为据要求医疗机构承担医疗损害责任的后果。这显然和法律规定的初衷相违，即便履行了这些程序，如果患者仍然得不到想要的结果或者仍然出现了损害的后果，那患者及其家属情绪的爆发在所难免，纠纷的产生不可避免。如果法律能将“救死扶伤”的本质还给医疗机构及其医务人员，当法律将医患关系由控制转向互相帮助时，医患之间的权利义务关系将不再如此频繁转换，医疗纠纷的发生也许能得到一些有效的控制。
三、作为过程事件的医疗纠纷
（一）医疗纠纷的过程
医疗纠纷发生的过程一般情况是这样的，患者到医疗机构接受诊疗，发生纠纷，患者会从当初对病情的关注马上转向对医生治疗行为的怀疑。由于医学科学的专业性，患者在第一时间无法判断是否是医生的诊疗行为存在问题。所以往往要求医生解释为什么会出现这样的后果，如果医生的解释仍然无法打消患者的疑问，患者会要求医院的相关部门出面“给个说法”，但医院的“说法”通常说服不了患者，特别是患者认为医院没有正面回答，相关当事人或者医院领导避无不见时，患者方就会将矛盾进一步升级，以扩大事态希望院方采取积极的态度应对纠纷，如诉苦、展示痛苦等。如果医疗机构还是采取回避或者不加理睬的态度，那么患者将进一步采取更为激烈的方式，使纠纷进一步升级，如“堵路”、“拉横幅”、“设灵堂”甚至殴打医务人员等方式迫使医疗机构解决医疗纠纷。
（二）医疗纠纷过程中双方的社会关系
（1）医疗机构及其医务人员和患者之间的社会关系。由于纠纷当事之间的社会关系的性质可按照一种两分法来划分：单一利益关系与多元利益关系。如果纠纷当事人之间产生多种联系，如他们同时是亲属关系、同事关系、朋友关系，这是一种多元利益关系，多元利益关系往往使当事人产生持续的关系，当发生纠纷人，当事人倾向回避或者采用调解的方式解决纠纷，纠纷一般不会进一步升级。然而在单一利益关系中，当事人双方几乎没有持续的关系。在医患双方之间，除了诊疗关系之外可能根本不会有其他的社会关系存在患者出了医院的大门甚至永远不会和医疗机构及其医务人员产生交集。在这种单一利益关系中，医生和患者之间是一种陌生的基于现代社会而產生的服务联系，所以当纠纷发生时，没有更多的社会关系影响医患双方对纠纷解决策略和方式的选择，也没有多种社会关系制约纠纷的升级。
（2）医疗机构内部的社会关系。一旦发生医疗纠纷，在医疗机构内部也会产生一些关系，如医疗机构和发生纠纷的科室之间的关系；处理纠纷的医务部门和发生纠纷的科室之间的关系；医院的其他科室和发生纠纷的科室之间的关系；发生纠纷的科室和具体发生纠纷的医生和护士之间的关系。在解决纠纷的过程中，医疗机构和自己的法律顾问或者律师之间的关系；医疗机构和参与鉴定的鉴定机构之间的关系等等。相对来说，大的医疗机构都有一套完善的纠纷应对体系，一旦发生纠纷，其内部各个机构会立刻开始运转。问题在于一些小的医疗机构或民营医院或者个体诊所，由于其机构不完善，缺乏经济实力，所以在应对纠纷中往往较为混乱，如缺乏经济实力的小型医疗机构就会在纠纷解决过程中采取拖延的方式，而大的医疗机构为声誉而言往往快速的解决纠纷。
（3）患者内部的社会关系。患者内部的社会关系主要是患者和其亲戚朋友之间的关系；在职业医闹介入情形下，患者方和医闹人士之间的社会关系。一旦医疗纠纷上升到一定阶段，患者方的亲戚、朋友开始介入纠纷的解决，产生两种后果：第一种，亲戚朋友的介入促使纠纷升级，如患者在亲友的鼓动下可能采用更激烈的方式、要求更高的赔偿金额等，而患者方的亲戚、朋友也通过这种方式履行了其对患者的“义务”。另一种情形是，家族权威的介入，能够和医疗机构进行有效对话，使纠纷能够得到有效解决。
患者方和“职业医闹”之间是一种非法利益连接起来的关系，患者方根据“医闹人士”采用的方式、参与的人数、参与的时间付费，“医闹”方在患者方获得赔偿后收取相应的费用。
（三）医疗纠纷解决过程中医患双方的策略
在医疗纠纷的整个发生过程中，患者及其家属按照其自身体验针对纠纷的种类、纠纷发生的不同阶段采用不同的策略。在任何纠纷（或不满、冲突）的境况中，人们相互影响。他们被卷入有关如何最好地实现自身利益最大化、如何最好的获取所寻求的结果之决策过程。根据法社会学的理论，当冲突由相关方自行解决时，解决的方法有：回避或断绝冲突关系；一方屈服，另一方获胜；补偿；协商与妥协；以及诸如威胁、勒索、阻碍、施以暴力等形式斗争。在法律人类学看来，为处理不满、冲突或纠纷，在世界范围内使用的所谓基本的程序模式包括：审判、仲裁、调解、交涉、强制（或按Boulmng的术语“压服”）、回避和忍受。
在“给个说法阶段”，患者一般只会在言语上显得尖刻或者情绪上有些激动，如果患者认为“被给个说法”了，纠纷不会继续，意味着医疗机构获胜。如果患者“认为没有被给个说法”，上升到“诉苦”阶段，那么医疗机构和患者之间自行解决的方式只有通过协商进行，如果纠纷上升到“堵路、拉横幅”阶段，基本上必须通过第三方来进行解决，当事人双方自行解决的可能性已经很小。如医疗纠纷调解委员会的介入或者患者或医疗机构向人民法院提起诉讼；或者出现治安处罚事件公安机关的介入，甚至根据刑法的修正案的规定，“医闹”行为触犯刑法，相关人员承担刑事责任。根据国内外的实践证明，在诉讼和调解的选择中，当事人双方又倾向于通过第三方调解而非诉讼的方式解决医疗纠纷。这主要是因为通过诉讼解决医疗纠纷花费的时间、精力、成本远远大于通过第三方调解的方式解决医疗纠纷。当事双方实际上都无法承受医疗诉讼之痛，所以在策略的选择上当事人双方倾向于选择通过调解解决医疗纠纷。如果当事人选择通过诉讼的方式解决医疗纠纷，不同的当事人也会根据不同的情况采用不同的策略。长期以来医疗纠纷案件解决存在的“讼诉竞合”、“鉴定二元化”、“赔偿二元化”使当事人具有了选择不同策略的可能性。
在《聪明的病人》一书的序言中，J A MuirGray爵士写道：20世纪是属于医生的，2l世纪是属于病人。病人将是21世纪医疗卫生服务的中心，这是因为医疗卫生服务已不堪重负，必须把部分责任转交给病人。同样，医疗纠纷的预防和解决也需要这种转变，主要是医疗权力的回归。在医疗纠纷的预防和解决中，单纯靠医患双方的力量是远远不够的，需要诸如公共政策的转变、法律的控制等因素的共同发挥作用，而无疑法律如何看待医疗和医疗纠纷将决定法律在面对医疗纠纷时的选择。法律是授予“医疗机构”权力以全面接管“患者”，还是收回这种“权力”，努力为医患关系树立平等的责任、权利和信仰将极大的影响医疗纠纷的解决。法律并非万能，法律只提供解决纠纷的一种方式，但这种方式却是最为重要的一种方式，在解决医疗纠纷的道路上，法律很显然可以作到更好，这取决于法律自身的选择。
责任编辑：秦小珊
房屋买卖纠纷法律探讨论文范文第5篇
作为合同自由原则的表现之一，当事人有订立合同的自由。但自由订立的合同并不确定地在当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对社会特定或不特定利益的保护目的之实现，法律对合同自由加以限制，规定合同成立后只有满足一定要件才能生效。当合同欠缺生效要件时将产生合同效力上的瑕疵，从而一时甚至自始不能发生合同当事人意思表示所欲达到的法律效果，包括合同效力待定、无效和可撤销三种情形。当然，并非欠缺法律规定的生效要件，合同就一定会被认定为效力有瑕疵。出于保护交易安全等目的，合同效力瑕疵的认定还受到物权法相关制度等方面的限制，如善意取得制度。
在房屋承租人优先购买权法定的前提下，出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中，有以下三方面问题值得探讨：当房屋承租人优先购买权受到侵害时，一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵，何种情形下限制适用；二是可以适用合同效力瑕疵时，依现行法律，应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式；三是依法学理论分析，应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。
一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定
在房屋承租人优先购买权的案件中，承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益，一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用，何种情形下限制适用。提出此问题，是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第118条废止前，不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵，特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想，多数情况是既没能惩戒侵害人，又无法保护受害人。
实践中，出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形：一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同，导致承租人优先购买权受损；二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同，共同侵害承租人优先购买权的行使。
对第一种情形，依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况，均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记，承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性，此为“优先”应有之意。而且，同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护，应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记，由于第三人善意取得房屋所有权，承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理，既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现，又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突，可见，此种情形下，适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。
对第二种情形，即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权，无论从法律规范还是从学理角度分析，均具备了合同效力瑕疵的适用条件，当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。
二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析
针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形，相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效，到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定，再到2007年废止《民通意见》第118条，不同法律规范表述含义有所不同，期间各地法院对此类案件的处理，在法律规范适用上并无同一尺度，完全取决于法官的自由裁量权，因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》(以下简称《房屋租赁解释》)第21条明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”至此，对此类案件的处理，才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看，似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端，完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭(以下简称最高院民一庭)负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中，对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释：“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第58条第1款第(4)项规定和《合同法》第52条第(2)项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少，仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此，学界也有不同观点：对于承租人的损害，应当只向出租人请求损害赔偿，而不能宣告前手买卖合同无效。
最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵，并且进一步明确其方式为认定合同无效，自然衔接了《民法通则》第58条第1款第(4)项规定“下列民事行为无效：……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第(2)项规定“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定，认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性，如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”，欲表达的意思将更清晰。
三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析
依据合同欠缺生效要件的不同，法律给予部分合同以不同程度的否定评价，依次为合同无效、可撤销和效力待定，其中程度最重者为合同无效，将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言，承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效，则该买卖合同为无效，若承租人不主张，则买卖合同有效，这就与无效合同
自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下，承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益，产生了客观上的困难，此时法律规范就丧失了应有的指引功能。
对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同，王利明认为：“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心，一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和，二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。
究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前，有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看，两个条款的主要划分标准很明显，即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通，后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时，我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准，分别归属于合同无效与可撤销，进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。
对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定，可以看出，除欺诈与胁迫外，有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中，其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外，又不属于合同可撤销制度调整的情形，即恶意串通，损害第三人利益的部分情形。依笔者观点，欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要，恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想，在恶意串通的情形下，倘若受损害方属不特定的第三人，与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体，此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人，断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利，当然认定合同无效，有越俎代庖之嫌。从实质意义上说，即使以保护特定当事人利益为目的，用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利，私法自治同样将受到破坏。
可见，合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态，而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面：是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。
笔者认为，与其激烈争论合同相对无效的情形到底属于合同无效还是可撤销，不如明晰合同无效与可撤销的本质区别。若相对无效本无独立适用价值，则应妥善安置被称为“合同相对无效”的情形。这样一来，诸如恶意串通损害承租人等特定第三人利益的问题便可自然置于合同可撤销规则下加以解决，亦可实现上述无效与可撤销划分标准的纯粹性。
房屋买卖纠纷法律探讨论文范文第6篇
[摘要] 物流合同争议与一般的民商事合同争议相比，具有广泛性和复杂性、争议处理机构和处理程序的多样性，以及争议法律适用的特殊性等特征。因此，物流合同争议解决中的法律适用也具有自己的特殊原则和方法，其中《合同法》是调整物流合同的最重要、最基本的法律。与诉讼相比，物流纠纷仲裁具有明显的优越性，因此，仲裁是物流合同争议解决的最佳方式。
[关键词] 物流合同 法律适用 争议解决
随着我国物流行业的快速发展，物流活动日益频繁，物流服务愈加丰富，物流参与者日益增多，与此相适应地，在物流领域内发生物流合同权益争议也逐步增多。然而，物流合同争议有哪些特征？物流合同争议解决中的如何适用相关的法律？解决物流合同争议的最佳方式是什么？这些问题，学界甚少专门研究，不少物流经营者也不甚明了。因此，本文将就这几个问题做一个初步分析。
一、物流合同争议的特征
所谓物流合同争议，是指物流参与者在物流经营活动中所发生的合同权利义务纠纷。物流合同争议本质上是经济权益争议，就其性质来说属于民商事纠纷，但物流合同争议与普通的民商事争议相比，具有下列特征：
1.物流合同争议的广泛性和复杂性
物流活动涵盖了物品从原材料形态经过生产环节的半成品、产品形态，最后通过流通环节到达消费者手上的全过程。同时，还包括物品的回收和废弃物的处理过程，涉及运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等诸多环节。有经济活动就必然有纠纷，不同的经济活动，就会有不同内容和形式的纠纷。而物流活动在任何一个环节或者多个环节都可能发生当事人的权益争议和纠纷，物流活动的复杂性决定了物流纠纷的复杂性。物流纠纷涉及物流活动的多个环节，如加工、包装、搬运、运输、储存、配送、信息处理等，又可能涉及公路、铁路、航空、海运等众多从事物流的多方参加者，导致物流纠纷案件的广泛性和复杂性。不同性质的物流合同纠纷解决方式、处理原则、法律适用自然也不相同，进一步加剧了物流合同争议的复杂性。
2.物流合同争议处理机构和处理程序的多样性
因为物流本身所具有的综合性特点，包含了运输、仓储、装卸、包装、配送、流通加工、信息等环节，涉及公路、铁路、航空、海运等众多从事物流的企业，就会有不同内容和形式的纠纷，就会涉及到不同争议处理机构和不同的争议处理程序。就争议处理机构来讲，可能会有以下几种情况:(1)在物流作业过程中，纠纷发生的原因不在海运、铁路运输期间产生，一般由普通人民法院管辖;(2)如果物流作业过程中货损或货物灭失纠纷发生于国际海上货物运输过程中，则应由海事法院管辖;(3)如果货损或货物纠纷灭失发生于铁路企业作业过程中，则可能有铁路法院进行管辖;(4)如果物流合同中订有有效的仲裁条款，可以向有关仲裁机构提起仲裁。而不同的处理机构和处理方式就有不同的处理程序。如普通民事、经济诉讼适用《民事诉讼法》），海事海商诉讼适用《海事特别程序法》，而仲裁要遵循《仲裁法》，以及仲裁机构的仲裁规则。
3.物流合同争议法律适用的特殊性
由于物流活动涉及运输、仓储、包装、配送、搬运、流通加工和信息管理等各个方面，在每个环节上都存在法律规范对其活动进行规范和约束，而且在每个环节的法律规范在表现形式上又有法律、法规、规章和国际条约、国际惯例，以及各种技术规范和技术法规等不同的层次。物流活动的参与者又涉及不同行业与部门，如仓储经营者、包装服务商、各种运输方式下的承运人、装卸业者、配送商、信息服务供应商等。而且物流服务提供者经常处于双重甚至多重法律关系中，这也造成了物流活动中法律的适用呈现出复杂性。所以，就物流活动的整体而言，其法律适用具有内容的综合性，层次的多样性的特点。比如，就物流活动中运输环节来说，就分别有公路运输、铁路运输、水路运输、航空运输等不同领域的法律规范，而就公路运输法律规范而言，就存在《合同法》、《公路法》等法律，以及《汽车货物运输规则》等规章的不同层次、不同效力的法律规范。不但如此，如果采用集装箱运输，还应遵守《集装箱汽车运输规则》，如果是危险货物，还应遵守《汽车危险货物运输规则》，如果物流经营者租用他人的汽车运输，还应遵守《汽车租赁业管理暂行规定》，某些情况下还可能适用一些技术标准和技术规范等。
二、物流合同争议解决中的法律适用
1.调整物流活动的主要法律依据
目前，从我国相关的法律法规现状来看，还没有一部专门、统一的物流法。现行的有关物流活动的法律法规，从法律效力角度来看，主要可分为以下三类：一是法律。如《合同法》、《海商法》、《铁路法》、《民用航空法》等。这类规范性文件的法律效力最高，往往是物流某一领域的基本法。二是行政法规。涉及物流的行政法规，如《海港管理暂行条例》、《航道管理条例》等。这类规范性文件的法律效力仅次于法律，数量众多，在我国的物流立法中占重要的地位。三是由中央各部委颁布的规章。涉及物流的规章，如《关于商品包装的暂行规定》、《铁路货物运输规程》等等。这类规范性文件的法律效力次于法律、行政法规，带有强烈的部门特色。除此之外，还有部分国际条约、国际惯例，以及物流技术规范等形式。
从法律的内容上看，调整物流环节中物流经营活动的法律规范也比较复杂。其中广泛适用于物流活动各环节的法律主要有《民法通则》、《合同法》等。其中，《合同法》是调整整个物流活动的最重要、最基本的法律；其次是适用于物流某一环节的法律规范，包括运输环节的法律规范、搬运配送环节法律规范、包装环节的法律规范、仓储环节的法律规范、流通加工环节的法律规范等等，如《海商法》、《铁路货物运输管理规则》、《国内水路货物运输规则》、《国际集装箱多式联运管理规则》、《港口货物作业规则》等等。如果是涉外物流活动，还有国际公约和国际惯例来调整，如《国际铁路货物联运协定》、《统一国际航空运输的某些规则的公约》（即华沙公约）等。除此之外，还有调整物流作业的技术规范。如；如GB/T1992—1985集装箱名词术语，GB/T4122.1—1996包装术语基础， GB190—90危险货物包装标志等等。
2.《合同法》在物流合同争议解决中的适用问题
物流合同性质上是民商事合同，所以《合同法》是调整整个物流活动的最重要、最基本的法律，广泛适用于物流活动各环节和整个过程。在具体适用《合同法》过程中，我们应该注意以下问题：
首先，《合同法》总则和分则的适用关系问题。我国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”也就是说，如果《合同法》分则对某类有名合同做了具体的法律规定，则可以直接适用该规定；如果《合同法》分则对某些合同（即无名合同）没有做具体的法律规定，则适用总则的规定，并可以参照分则或者其他法律最相类似的规定。因此，如果物流合同法律关系容易确定，如运输、仓储、对货物进行流通加工等，则当事人双方形成相应的运输、仓储、加工法律关系等。这时，就可以直接适用《合同法》分则的具体规定来调整。如果物流经营者提供的是综合物流服务，物流企业提供的是一揽子服务，既要为物流需求者设计并管理物流系统，也要提供综合的物流服务，也可能提供具体的物流作业服务。这种情况下，很难将这种物流合同在《合同法》分则中找到对应的有名合同，解决纠纷时如单纯依据合同法规定的有名合同来解决，可能会感到茫然无所适从。这种综合的物流服务合同，可以在适用《合同法》总则性规定的基础上，从物流系统的设计部分看，可以适用技术合同和技术开发合同的规定，而提供的具体物流作业服务部分，则根据服务的具体内容分别适用货物运输合同、加工承揽合同、仓储合同、保管合同的规定。同时，该合同还具有委托合同的性质，因此，相关规范没有规定的部分，也可以参照有关委托合同的规定。
其次，《合同法》与其他法律的适用关系问题。在物流合同法律关系下，《合同法》与其他法律是一般法与特别法的关系。按照特别法优于一般法的原则，当特别法与一般法规定相冲突时，适用特别法，当特别法没有规定时适用一般法。《合同法》第123条规定：“其他法律对合同另有规定的，依照其规定。”所以当其他法律对物流合同有特别规定的，适用该特别规定。比如我国的《航空法》中对国际航空货物运输的部分事项做了特别的规定，《海商法》则专门调整海上货物运输合同，物流企业在办理相关运输业务时要遵守这些特殊规定。
3.国际物流活动中国际公约和国际惯例的适用
随着国际物流的发展，物流活动跨越了区域性，跨国公司的物流供应链涉及多个国家。在国际物流活动中，大量适用国际公约和国际惯例。与物流有关的国际公约、国际惯例主要有：①海运方面：《海牙规则》、《维斯比规则》、《汉堡规则》、《国际集装箱安全公约》、《国际油污民事损害民事责任公约》、《伦敦保险协会海上运输货物保险条款》等。②空运方面：《华沙公约》、《海牙议定书》、《伦敦保险协会航空运输货物保险条款》等。③铁路方面：《国际铁路货物运送规则》、《国际货物联运协定》等。④相关贸易公约方面：《联合国国际货物销售合同公约》、《INCOTERM国际贸易术语解释通则》、《跟单信用证统一惯例UCP500》等。物流活动的国际化必然带来物流活动法律适用的国际化。比如在铁路运输方面，我国是《国际铁路货物联运协定》的缔约国，物流企业在办理国际铁路货物运输时要遵守该公约的规定；在国际航空运输方面，我国加入了《统一国际航空运输的某些规则的公约》（即华沙公约），以及《海牙议定书》，物流企业在办理国际航空货物运输时也要遵守这些规定。
总之，物流合同争议法律的适用有一定的特殊性，呈现出复杂性。当事人之间可能形成不同的法律关系，形成不同的权利、义务，受到《合同法》、《海商法》等不同法律的调整，而不同法律调整的结果是当发生物流合同争议时其处理结果可能大为不同。以货物运输合同为例，对于货物的灭失和损坏，承运人损害赔偿责任的归责原则问题上，我国《合同法》、《铁路法》、《民用航空法》规定的是严格责任，而《海商法》规定的则是不完全过错责任，此外，关于赔偿限额、责任期间、免责事由等方面的规定也存在较大差异。因此，作为物流经营活动的当事人，首先要明确物流经营中不同的法律关系和法律性质，确定责任分担。其次，要注意提高物流法律意识，仅仅有物流专业知识还不够，也要对物流法律有深入的了解。这样才能准确适用物流相关法律来妥善处理各种物流活动争议和纠纷，从而推动现代物流业的顺利发展，保障物流当事人的合法权益。
三、物流合同争议解决的最佳方式
物流纠纷发生后，当事人可以通过自行协商或者第三方调解解决争议，但是除了诉讼中的调解协议和仲裁中的调解协议外，自行协商或者第三方调解解决达成的协议没有法律强制执行效力。因此，实践中物流纠纷的法律解决途径仍主要是诉讼和仲裁两种方式，其依法做出的判决书、裁定书和仲裁裁决书具有法律强制执行效力。
在诉讼和仲裁两种方式之间，哪一种方式是物流合同争议解决的最佳方式呢？如果采取诉讼的方式解决，如前所述，由于不同的法院对不同的案件有不同的管辖权，如空运、仓储、公路运输等在地方人民法院解决，而海事争议须到海事法院解决，铁路运输在铁路法院。这就需要根据纠纷所发生的环节来选择有管辖权的法院。管辖权的不确定以及同一物流合同由不同的法院来解决，给物流合同的当事人带来不便，不利物流合同争议的解决。有时由于争议的多重性质或争议所发生的环节不易确定（如货损不知道发生在哪一运输环节），导致管辖权不易确定，甚至不同的法院互相推诿的情况发生。因此，关于处理方式的选择上，笔者认为选择仲裁应为上策。主要理由是：
首先、仲裁充分尊重当事人意愿，保密性强、成本低、效率高。物流纠纷案件仲裁不受级别管辖和地域管辖的限制，只要当事人订明有效的仲裁条款仲裁机构就可以受理。另外，当事人可以自主选择自己所信任的仲裁员组成仲裁庭审理案件。仲裁案件实行不公开审理制度，既可保护当事人的商业秘密，又可维护当事人的信誉。物流纠纷案件仲裁实行一裁终局，裁决书自做出之日起即发生法律效力，不仅与法院做出的判决书具有同等法律效力，而且没有二审或者再审，各方当事人免受诉累，同时物流仲裁收费相对低廉，方便当事人以较低的成本解决纠纷，能大大减轻当事人的负担。
其次，仲裁专业性、权威性高，仲裁裁决易于执行。物流纠纷案件的仲裁员大部分是在物流系统或法律部门工作多年的专家学者，对物流法律事务具有丰富的理论水平和实践经验，因而审理案件更具有权威性和说服力，有助于公正地仲裁物流纠纷。另外，仲裁裁决书自作出之日起，发生法律效力，当事人应当自觉履行裁决。一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方可以向人民法院申请强制执行。对于涉外仲裁，这个优点更为明显，中国是1958年《承认及执行外国仲裁裁决公约》的缔约国，涉外仲裁裁决可以在世界上140多个上述公约的成员国得到承认和执行，为当事人强制执行仲裁裁决免除了后顾之忧。
值得注意的是，2004年2月1日，中国海事仲裁委员会特别成立了物流争议解决中心。该中心是中国海事仲裁委员会处理物流争议的工作平台，中国海事仲裁委员会也由提供单纯的海事仲裁服务的机构转变为提供海、陆、空运输仲裁及其它物流仲裁服务的专业性仲裁机构。物流争议解决中心对物流争议集中管辖，可以有效避免诉讼管辖权的不确定性以及不必要的程序延误，便利当事人一揽子解决物流纠纷。从事物流活动的当事人只要在合同中载入仲裁条款，或者在任何阶段签订单独的仲裁协议即可享受物流争议解决中心的服务。中国海事仲裁委员会物流争议解决中心的成立，开创了物流争议解决的新局面，其积极意义不言而喻。
参考文献：
[1]孟琪编著:《物流法概论》[M].上海财经大学出版社，2004年9月版，第7页
[2]孟咸美钱芝网主编:《物流法概论》[M].中国时代经济出版社， 2007年1月版，第9页
[3]全国人大常委会办公厅研究室经济室编著，《中华人民共和国合同法释义及实用指南》[M].中国民主法制出版社，1999年3月版，第137页。
[4]冯大同主编:《国际商法》[M].中国人民大学出版社，1995年版，第528页
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
