房屋买卖合同探讨法律论文范文第1篇
摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题，成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多，在法学研究领域，我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点，以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益，抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生，这是很有现实意义的。
关键词：法定租赁；市场租赁；拆迁补偿；利益分配；城市拆迁
我国城市化的不断发展加速了城市建设的运行，于是城市建设就以各种各样的手段展现在我们面前，城市房屋拆迁自然成为这其中的手段之一。目前，我国城市房屋拆迁可谓是随处可见，随“市”可见。以哈尔滨市为例，2009年哈尔滨市共完成拆迁252万平方米，涉及2.4万户；而2010年哈尔滨市拆迁工作主城区棚户区改造拆迁规模在345万平方米，道路拓宽改造拆迁规模在65万平方米，拆迁总量达2008年和2009年拆迁量之和。由此一个城市我们就可以看到，城市房屋拆迁的规模和影响是不言而喻的，而城市房屋拆迁所引起的问题也是层出不穷。其中的问题之一，则是如果拆迁标的房屋上还附着了租赁关系则会引发拆迁房屋租赁合同纠纷案件。
根据房屋的所有人的不同，我们将房屋租赁分为两类：一类是“法定租赁”，一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房，一般称法定租赁；根据市场双方协商形成的房屋租赁关系，一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样，但实际内容并不一样，并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况，分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。
一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体，但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，我们所谓的“法定租赁”，也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍，主要有以下几种情况：直管产房屋（公房）；单位分配的房屋；历史原因形成的长期事实租赁房屋；双方协商同意，有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。
（一）确定公房承租人
确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。
公房承租人资格认定标准：一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。
（二）法定租赁房拆迁补偿利益分配
确定了公房承租人，那么，公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给予认可之前，该处分没有任何法律上的效力。
由于目前我国各个省份的实际情况不同，所以，具体的拆迁补偿费用也大不相同，对此，各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍，希望能够对实际生活中的应用给予借鉴：根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的，房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20％，房屋承租人取得房屋补偿款的80％，按照25平方米、30平方米保底计算，超出原面积部分的货币补偿款，由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的，偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分，由房屋所有人按规定支付差价；超出原面积部分，由房屋承租人按规定支付差价，并取得该部分房屋产权。
对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议：租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更，避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。
二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
在这里所谓的“市场租赁”，实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。
（一）《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定
1.《条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定，即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定，也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点，房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。
2.《条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可；如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。
3.第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人；当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。
（二）对于市场租赁问题的法律建议
为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面：房屋租赁必须签订租赁协议；租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；租赁期限约定要明确。
结语
城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题，本文仅是从现有的法条出发，对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同，具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化，力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。
房屋买卖合同探讨法律论文范文第2篇
摘 要：近年来，城市商品房的价格逐渐呈上升趋势，给很多城镇居民造成了巨大压力。面对这一情况，很多人选择购买农村宅基地房屋，虽然在一定程度上解决了住房问题，但也导致了很多房屋纠纷发生。为此，本文主要论述了城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因，并对其纠纷的法律解决对策进行了探究。
关键词：城镇居民；购买；农村宅基地房屋；纠纷；原因；法律对策
随着城市化进程不断加快，使很多农村人口不断向城镇转移，导致农村有很多闲置的房子，同时也逐渐出现了城镇居民购买农村宅基地房屋的现象。但是由于国家征收土地、拆迁补偿等各种政策的实施，使其房屋纠紛不断增多，影响了和谐社会的发展，针对此情况，必须采取法律对策及时解决，确保其合法权益。
一、城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因
（一）房屋买卖主体背弃诚信
一般情况下，城镇居民在购买农村宅基地房屋时，都会与村民签订相关的房屋买卖合同。其合同内容都是在双方同意基础上规定的，如果双发都遵守约定，按照具体内容履行合同，一般是不会产生纠纷的。但是由于国家出台了一系列房屋政策，在利益的诱导下，房屋买卖主体很可能背弃诚信，推翻买卖合同，谋取相关利益，这样就会导致很多纠纷发生。
（二）法律规范模糊
首先，很多法律对够买农村宅基地房屋的具体事项没有进行明确的规定，导致房屋买卖双方对自身的权利与责任没有明确的认识。权利界限的不清晰，十分容易产生分歧与矛盾。例如《土地管理法》中，并没有对城镇居民购买农村宅基地房屋时，对其土地使用权进行具体规定[1]。
其次，近年来，相关政策的实施也对其法律的适用和执行造成了一定困扰。例如，当房屋买卖纠纷发生后，可能会根据相关的政策内容对其纠纷事件进行判定，这就给法律的适用造成了干预，使纠纷问题不断发生，难以确保房屋买卖活动顺利进行，给我国社会也造成了不良影响。
二、解决城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律对策
（一）建立并完善物权变动登记制度
在城镇居民购买农村宅基地房屋事情件中，之所以出现了一列纠纷，其中有很大一部分原因是当前我国农村宅基地使用权登记比较混乱，相关的物权变动登记制度还存在很多漏洞。因此，只有对其制度完善，才能使房屋交易双方明确宅基地的权属，进而避免不必要的纠纷发生。这就需要根据当前的农村宅基地房屋的具体情况，健全相关制度。首先，在对宅基地和所建房屋进行登记时，必须要求其进行同时登记，而且拥有土地和房屋使用权的主体必须是同一人，进而可减少矛盾与纠纷的发生。其次，对宅基地使用权的登记，不能作为判断合同效力的依据，只是起到了对宅基地物权规定的作用。除此之外，在购买农村宅基地房屋中，还可能发生房地分离的情况，而且这种情况是非常容易发生纠纷的。因此相关法律部门必须对该情形进行明确的规定。当房与地发生分离时，如果判定房屋出售主体在出售房屋时将其宅基地一起租给购买者。并且购买者也付相应的租金，那么该宅基地的租期是与房屋所有权限是相同的。另外，农民之所以具有农村宅基地的使用权，主要是因为他们是集体组织中的一员，而城镇居民在该组织外，只有交付相应的费用，才能获取使用权。因此，在实际宅基地房屋购买中，如果发生关于宅基地使用权纠纷问题时，可以根据这一法律制度进行判定，提升问题解决的效率。
（二）从立法方面出发，设立法定租赁制度
现阶段，对于房屋购买纠纷问题，我国已经制定并完善了相关法律法规，为了减少购买农村宅基地房屋纠纷的发生，就必须从立法的角度上对其进行明确的规定。
首先，由于我国相关房屋买卖的物权法还不完善，很多城镇居民购买农村宅基地房屋难以从物权法上获得相应的保证。因此，可以从使用权的角度出发，维护自身的合法权益。为了农村宅基地使用权正常流转，可以设立法定租赁制度。当前，我国是允许对集体所有土地租赁的，所以该制度的实施是可行的。在实际实施中，针对农村宅基地的买卖。可以以三种权利为核心，分别是：使用权、所有权、租赁权。这样在城镇居民购买农村宅基地房屋时，不仅具有房屋的所有权，而且也具有宅基地的租赁权，保护了购买者的合法权益，而且在这些权利基础上，可以自由对宅基行使使用权、收益权等。通过立法的规定，使房屋购买者与农村集体经济组织之间的租赁关系具有了合法性，不仅受到了法律保护，而且也对房屋买卖双方产生了一定的约束作用，在一定程度上减少了二者之间的矛盾发生。与此同时，法律对其租赁的有关内容进行了明确规定，通过城镇居民按照相关规定支付租金，可以保障自身的使用权，对法律效果与社会效果统一的实现具有重要的意义。
其次，为了从根本上解决购买农村宅基地房屋的纠纷，真正实现和谐社会，就必须从长期考虑，要确保宅基地使用权依市场机制正常流转，这就需要在立法上对农村宅基地房屋属性进行重新规定，为了促进其使用权自由流转，需要使其属性与城市商品房的一致。因此，要将其使用权投入市场流转中，不仅可以减少国家对该项权利的干预，让村民自由行使土地权利，而且还使相关土地资源得到合理配置，有利于减少房屋使用权纠纷发生。
（三）完善有关农村房屋买卖法律法规
法律是解决房屋纠纷最有效的途径，而且也最具有权威性和说服力。而且很多纠纷的发生是因为相关法律对房屋买卖有关内容规定的不够明确[2]。因此，在房屋纠纷解决工作中，一方面，要根据当前的主要纠纷问题与现状对现有法律进行调整和健全，并且补足法律中的空白，使其各个纠纷的解决都有法可依、有章可循。另一方面，还要继续出台相关法规，为购买农村宅基地房屋活动提供法律支持。例如，可以出台《农村宅基地管理办法》等法规，为其管理工作创造良好的环境，同时还要建立科学合理的宅基地使用权管理制度，提升管理效率。
三、结论
总而言之，由于法律的不健全、房屋买卖当事人的背弃诚信等，使各种房屋纠纷不断发生，扰乱房屋市场秩序。为了改变这一现状，不仅需要完善相关农村房屋买卖法律法规、健全物权变动登记制度，而且在必要的情况下，还需要从立法角度出发，设立法定租赁制度，明确宅基地的使用权，最大限度减少房屋纠纷发生，进而促进社会稳定和谐发展。
参考文献：
[1]梅维佳.城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律探讨[J].许昌学院学报，2015（06）：140-144.
[2]段贞锋，翁武燕.城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决[J].和田师范专科学校学报，2017（04）：79-82.
房屋买卖合同探讨法律论文范文第3篇
摘要 分析了农村房屋买卖合同中的混乱情况，如有效和无效的规则并存，并由此导致效力认识上的分歧，这也给司法实践带来混乱。指出应从合同自由和鼓励交易的精神出发，以法律规定为依据来检讨农村房屋买卖合同的要件，倾向于认定合同具有法律效力。
关键词 农村房屋；买卖合同；法律效力
Key words The rural housing； Sale contract； Legal validity
隨着农村经济的发展，农村的房屋买卖也越来越多。从农民买卖房屋的目的来看，有的是为了工作和生活，卖房进城；有的是经济困难，卖房筹钱办事；有的是离开该集体经济组织，卖房搬迁。但是，无论哪一种，都涉及到农村房屋买卖合同效力的认定。常见的情形是，一些城镇居民寻找各种机会，在农村低价购买房屋，特别是在邻近城镇的农村购房，享受农村环境。当面临拆迁补偿时，卖房的农民又后悔自己先前的出卖行为，纷纷要求解除其与买方之间的房屋买卖合同，甚至有的农民起诉至法院，请求法院判决双方房屋买卖合同无效。对此，是应当保护农民的利益，否定合同的效力，还是为了维护交易安全，承认合同的效力，抑或做出其他认定？一直以来，这都是法学界和司法实践不可回避的问题。尤其是在我国大规模城镇化进程的当下，这个问题就越发显得紧迫。
1 关于农村房屋买卖合同效力的主要观点
关于我国农村房屋买卖合同的效力，无论从理论上还是司法实践上讲，分歧都是很大的。总的来说，主要有三种不同的观点[1]。
1.1 合同无效说
合同无效说认为，农村房屋虽为农民的私有财产，但是根据物权法“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转移问题，农民出卖自己的房屋的同时也将意味着连同宅基地使用权一起予以出卖，而根据我国法律法规，宅基地使用权是不得进行买卖的，因此农村房屋买卖合同违反国家强制性法律，当然无效。对于合同无效的法律后果，合同无效说进一步主张，在合同确认无效后，出卖人与买受人应当各自返还原物，即买受人应当将农村房屋交还于出卖人，而出卖人则应当将收取的房屋的价款返还于买受人。
1.2 合同有效说
合同有效说认为，对合同效力的认定应遵循合同法的基本原理并适用我国相关法律规定，只要合同的主体适格，合同双方的意思表示真实，并且不存在合同法规定的无效的情形，也即合同双方签订的合同符合合同有效的各项要件，则该合同对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，不得随意变更或者解除合同[2]。根据《合同法》第52条的规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同，属于无效的合同。据此，只有违反国家法律或者行政法规的合同，才属于无效的合同，而违反其他规范性文件订立的合同，则不属于该条所列无效合同的情形。主张农村房屋买卖合同无效的观点认为农村房屋买卖合同之所以无效的理由，在于农村房屋买卖合同违反了国务院办公厅1999年颁布的通知以及国土资源部2004年颁布的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中的关于禁止城镇居民购买农村住宅的禁止性规定。但是，从国务院的通知以及国土资源部部门规章的法律渊源上看，它们均不属于我国《合同法》第52条所列法律及行政法规的范畴，而违反国务院通知以及国土资源部部门规章也并非合同无效的法定理由。因此，合同无效说以农村房屋买卖合同违反了国务院的通知以及国土资源部部门规章为由主张农村房屋买卖合同无效的观点是站不住脚的。对于我国农村房屋买卖合同的效力，应根据合同法的基本原理以及我国合同法的相关规定加以认定。对于农村房屋买卖合同的效力，在没有其他合同无效事由的情况下，应确认其具有相应的法律效力。
1.3 部分有效说
部分有效说认为，对于农村房屋买卖合同，不能一概认为在任何情况下都不具有合同的效力，而应区分不同的情况加以认定：对于城镇居民购买农村房屋的合同，因其违反了我国城镇居民不得购买农村房屋的法律规定，所以应将此类合同一律认定为无效的合同；对于虽为农村居民但非为同一集体经济组织内的成员购买农村房屋的合同，则可视房屋买卖的具体情况进行处理：如果房屋买卖后已经登记，或者房屋已经翻建，可以认定该合同为有效的合同，否则为无效合同；而对于同一集体经济组织内成员之间买卖农村房屋的合同，则可以认定为有效的合同[3]。
2 农村房屋买卖合同效力问题的原因分析
纵观上述关于农村房屋买卖合同效力的各种观点，之所以出现关于农村房屋买卖合同效力的不同观点，除在于我国学术界对于农村房屋买卖合同效力的研究不够深入和透彻外，更主要的原因在于我国农村房屋买卖合同效力法律规定的混乱[4]，从而导致对于认定农村房屋买卖合同效力的法律依据存在严重的分歧。就我国目前有关农村房屋买卖合同效力的规定来看，既有支持合同无效的法律规定，也有支持合同有效的法律规定。
2.1 认定农村房屋买卖合同无效的法律依据
在我国涉及农村房屋买卖合同效力的法律规定中，有些可以直接或者间接地作为认定农村房屋买卖合同无效的依据，这其中有相当部分体现在国务院颁布的各项规范性法律文件以及国务院国土部门颁布的相关法律文件中。早在1990年，国家土地管理局〔1990〕国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》就曾明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。该答复中虽然没有关于农村房屋买卖合同无效的直接规定，但是从其基本精神上看，对农村房屋买卖行为是持否定的态度的，可以看作是我国禁止农村房屋买卖的较早的规定。此外，另有一些法律文件则对农村房屋买卖或宅基地使用权的流转作了明确的禁止性规定。如1999年4月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（中发〔1997〕11号文）第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”又如，2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中明确规定“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年12月国务院颁布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知再次强调了农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。
此外，从我国《土地管理法》中，也可以找出关于农村房屋买卖合同无效的法律依据。根据《土地管理法》第62条规定，我国农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该规定体现了我国宅基地使用权“一户一宅”的原则。从表面上看，《土地管理法》第62条规定的是关于宅基地的问题，并不直接涉及农村房屋买卖合同的效力。不过，经仔细推敲，该条规定其实隐含着农村房屋买卖合同无效的意思。从物理上讲，农村房屋与宅基地具有不可分的自然属性，根据“地随房走”的规则，房屋所有权的转移必然意味着房屋所依附的宅基地的使用权人也将随之发生改变。如果购买农村房屋的是同一集體经济组织内部的成员，且该成员原先已经拥有一处宅基地，则其购买了他人的房屋后，其将实际拥有两处宅基地，而这是违反《土地管理法》宅基地使用权“一户一宅”的原则的。正因为如此，从《土地管理法》第62条规定的内容至少可以推导出，在购买人已经拥有一处宅基地的情况下，同一集体经济组织内部成员之间买卖农村房屋的合同是无效的。根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此处“用于非农业建设”从字面意义上看，自应包括作为宅基地使用的内容，因此该规定实际蕴含了宅基地使用权不得转让的内容。而农村房屋买卖合同必然涉及宅基地使用权转让问题，如果允许农村的房屋自由买卖，则意味着允许农民将房屋下的宅基地的使用权一并出卖，而这违背了宅基地使用权不得转让的法律规定。
2.2 认定农村房屋买卖合同有效的法律依据
在我国目前的房地一体的规则之下，无论是直接针对农村宅基地使用权流转的法律规定还是针对农村房屋买卖的法律规定，因其中任何一项财产的流转都会关系到另一项财产的转移问题，因此关于农村宅基地使用权流转的法律规定其实也就是关于农村房屋买卖的法律规定；反之亦然[5]。也正因为如此，我国民法学者对于农村房屋买卖的关注，大多数情况下是以农村宅基地为对象进行展开的。因此，农村房屋买卖合同的效力问题，实质上就是宅基地使用权是否可以流转的问题。
在我国涉及农村房屋买卖合同效力的法律规定中，有一些可以直接或者间接地作为认定农村房屋买卖合同有效的法律依据。1963年3月20日，中共中央颁布的《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这是我国农民享有买卖农村房屋权利的最早规定，而且农村房屋的买受人在购买农村房屋后不仅取得房屋的所有权，也取得了宅基地的使用权。从最高人民法院的批复中也可找出农村房屋买卖合同有效的法律依据，例如，最高人民法院〔1992〕民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的条件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效……”此批复规定了认定农村房屋买卖合同有效应当具备的条件，可以认作农村房屋买卖合同有效的法律依据。另，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第7部分第64条中也有关于农村房屋买卖合同有效的法律规定。
此外，从《土地管理法》的某些条文也可以找出农村房屋买卖合同有效的法律依据。《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该条规定的立法原意本是为申请取得宅基地设定一定的条件限制的，但从该条的字面意义上，却可以反推出农村村民可以出卖、出租农村房屋的结论。另，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条规定本身是存在矛盾之处的。正如前所述，从该条的前半部分可以推导出农村房屋买卖合同无效的意思，但是该条规定的后半部分隐含的意思却是：在破产、兼并的情况下，农村集体所有的符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的企业的土地使用权是可以发生转移的。既然农村的企业建设用地使用权可以转移，则农村宅基地使用权为何就不能流转呢？
《物权法》中虽没有农村房屋买卖合同效力的直接规定，但是该法第13章“宅基地使用权”其实隐含了农村房屋买卖合同效力的规定。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和國家有关规定。”如前所述，从我国《土地管理法》的条文中，既可以找出认定农村房屋买卖合同无效的法律依据，也可以找出认定农村房屋买卖合同有效的法律依据。可见，《土地管理法》关于农村房屋买卖合同效力的规定存在着矛盾之处，《物权法》第153条关于宅基地使用权的流转“适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定并没有体现出多大的进步。由此，若仅依据《物权法》第153条的规定即认定农村房屋买卖合同有效，是很勉强的。不过，《物权法》第155条又规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该条的立法旨意本是为了强调办理宅基地使用权变更或者注销登记的重要性，但却隐含了宅基地使用权可以依法转让的立法意图。
“许多制度因人类活动而生，但并非人类有心设计而成；有些事人们有意为之却带来意料之外的后果，这些意料之外的影响甚至超过了当初期望的目的”[6]。诚如科斯先生所言，我国农村房屋买卖诸多规则也是不同主体在不同阶段的对策性规定，但是正是这些混乱的规定使各界对合同效力的判断始终无法形成统一的观点，进而造成了各地处理农村房屋买卖合同效力的不同做法。反悔者以合同无效为由主张拆迁补偿款等利益，这当然也非立法者的初衷。
3 农村房屋买卖合同效力的认定
农村房屋就其财产属性来说，属于农民的私有财产，农民对其房屋拥有完全的所有权。根据物权法所有权原理，农民对其所有的房屋，理应具有完全的处分权。农民与他人签订农村房屋买卖合同的行为，从性质上讲，是行使其处分权的行为，属公民个人私行为的范畴，应适用私法尤其是合同法的规定。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。这就是说，对于依法成立的合同，除非出现合同瑕疵的法定事由，否则合同一旦成立，就应具有相应的法律效力。根据我国《民法通则》、《合同法》的规定，合同的无效须得具备法定的原因，其中“违反法律、行政法规的强制性规定”是其中一项重要的原因。从合同违反的强制性规定的渊源来看，包括国家法律、行政法规两种法律渊源。而诸如国务院各部门的部门规章以及地方性法规、规章等则不包括在这个范围之内的。这一点在我国最高人民法院的司法解释中也有明确的体现。最高人民法院1999年制定通过的《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释〔一〕》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”该条反映了最高人民法院关于合同无效认定依据的基本态度，与《合同法》第52条规定的精神基本一致。
就学术界以及司法实践中认定农村房屋买卖合同无效的法律依据来说，其所谓的法律依据主要是国务院相关部门颁布的非行政法规类的各项规范性法律文件。例如，某法院判决农村住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是无效的，但是法院判决的依据的却是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。此类通知的发文机关是国务院办公厅，而不是国务院，故此类文件既不是法律，也不是行政法规，不能作为判决合同无效的法律依据。对农村房屋买卖合同效力的认定，应以合同法原理及法律规定为依据，只要农村房屋买卖合同符合合同有效的各项要件，就应认定合同具有法律效力。此外，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第7部分第64条中关于农村房屋买卖合同有效的法律规定以及最高人民法院〔1992〕民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中关于农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效的批复的规定，从一个侧面反映了最高人民法院关于农村房屋买卖合同效力的基本态度，可以作为我国农村房屋买卖合同有效的法律依据。而一些地方法院，早已参与并推动了农房流转的进程[7]。
依据法理，政策不会影响到合同的效力，然而，基于我国特殊的国情，不得不考虑政策对农村房屋买卖的影响。对于政策阻碍，十八届三中全会已指出，“允许通过试点推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[8]。2014年中共中央、国务院的“1号文件”也再次强调，“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[9]。足见在政策层面，农村房屋包括宅基地使用权在内，进入市场流转是我国经济发展的必然趋势，而作为交易形式的农村房屋买卖合同效力的认定也单纯了。
4 结语
综上，农村房屋买卖合同的效力在法律技术已经不是问题，从合同自由和鼓励交易的精神出发，以法律规定为依据来检讨农村房屋买卖合同的要件，认定合同具有法律效力，已是大势所趋。
参考文献
[1]上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民〔2004〕4号）[Z].2004.
[2] 邱雪梅，金锦城.农村私房买卖合同效力之认定[J].法律适用，2010（1）：80-82.
[3]戴孟勇.城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制[J].清华法学，2009（5）：53-74.
[4] 李旭.农村房屋买卖存在的问题及法律对策[J].时代法学， 2007（2）：89-93.
[5] 王文军.论农村宅基地上房屋的买卖[J].清华法学，2009（5）：75-83.
[6] 罗纳德·哈里·科斯，王宁.变革中国：市场经济的中国之路[M].徐尧，李哲民，译.北京：中信出版社，2013：133.
[7] 王小乔.潜行20年，土政策5年，温州乐清：农房买卖踩着红线走钢丝[N].南方周末，2014-11-28.
[8] 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[Z].2013-11-12.
[9] 中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》[Z].2014-01-19.
房屋买卖合同探讨法律论文范文第4篇
所谓买卖合同,是指当事人一方将财产的所有权转移给他方,他方支付价款而取得财产所有权的协议。买卖合同作为最典型的合同形式,不但具有合同的共同属性,还具有所有权发生转移,是双务、有偿、诺成合同等特征。买卖合同是当今社会经济生活和社会经济交往中最常见、最基本、最典型的商品交换形式和法律关系,也是企业在经济活动各种合同中所占比例最大的一种,比如T国有大型企业年物资采购合同数量就在6000份左右,合同金额高达26亿元。企业合同管理指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为,是市场经济的外在表现。通过合同管理,企业在市场中实现平等的制约和权利,从而为当事人营造一个公平的环境。严格合同管理的各个环节,防止合同履行中的不适当、瑕疵、纠纷和延迟交货,规避合同履约的风险,是合同承办人维护企业利益的重要工作,有助于合同双方当事人遵纪守法维权,趋利避害,避免失误与损失,依法公平合理地从事经济活动,维护企业正常的经济秩序。
二、买卖合同履约过程中存在的问题
买卖合同既然是合同中最为常见和典型的一种,与之相应的,在履行买卖合同时出现的各种问题,弄虚作假的数量和手段,也层出不穷,根据近年来国有大型企业发生的事例,综合起来说有以下几种手段:
1.假冒合同主体。在物资采购业务中,有些厂商往往本身不具备成为卖方主体的资格,却利用种种手段掩盖或隐蔽其真实身份,制造假象,以达到获取不法利益的目的。伪造、变造或盗取法人企业的营业执照、授权委托书、合同专用章。制造其为某大公司、大企业的业务人员或业务部门的假象,伪装经济实力和履约能力。
2.伪造、变造标的物。在标的物上做文章从来都是不法厂商为牟取额外利润而惯用的手法,在到货物资的检验中我们发现查处的假冒和不合格品具体来说有以下几种:(1)以假充真,以劣充优,以次充好。有些厂商用贴牌,更换商标等手段以假冒伪劣的商品代替优质的、正宗的名牌商品,隐瞒商品存在的瑕疵。比如T国有大型企业通过招标采购了一批国内知名品牌太阳能热水器,但在使用过程中发现太阳能热水器控制板显示器显示失灵或不显示,致使用户误操作导致集热管爆裂,漏水、渗水等问题。经过调查发现正是厂商采用偷梁换柱的做法,热水器外面的支架、太阳能管是厂家正规生产,温控系统、检测系统及内饰,是用低价劣质产品冒充,严重损害了企业和用户的利益。(2)出示高质量的样品,在履行中以伪劣产品代替。T國有大型企业在住宅建设工程中,塑钢中标的样品是“**”牌,供应商却在供货时掺杂了60%的其它杂牌产品,企图蒙混过关。(3)投标时谎称自己的产品是“专利”或“名优特新”产品,其实产品本身并没有高附加值,利用技术认识的欠缺骗取高额价款。
3.标的物质量不合格。所供产品质量不合格属于合同的瑕疵履行,严重影响了企业的生产建设和经济利益。比如T国有大型企业采购了一套钢管试压设备,由于质量不合格导致两年都无法投运,前期配套设施一直闲置,给企业造成了很大的经济损失。
4.延迟交货。有些供货方只重视合同的名称规格和价款,忽视其它条款,认为只要交货就行了,按不按时不考虑。供货方延迟交货现象在各类采购合同的履行中时有发生,比如在T国有大型企业的一项重点工程建设项目建设中,就有二十多份合同签订的重点物资延期交货,导致工程建设不能按计划进行,严重危及到企业的经济利益。
三、规避合同履约风险的措施
合同的不适当履行和履约风险往往因为上述原因而产生,不仅给企业造成经济损失,耽误生产,而且破坏了当事人经济活动和社会经济程序的正常进行。一定要在以下合同运行的各个环节加强管理,规避合同履约风险,争取把一切风险行为消灭在萌芽状态:
1.审查对方主体资格。即审查供货商有无民事行为能力,所谓民事行为能力,是指公民或者法人能够以自己的行为行使民事权利和设定民事义务,并且能够对自己的违法行为承担民事责任,从而使民事法律关系发生、变更或者消灭的一种资格。对于法人来说,只有具有相应的民事行为能力,才能从事民事活动。法人要具有相应的民事行为能力,必须依法成立。根据我国《民法通则》及其他民事法律的规定,法人依法成立,要有名称、组织机构和章程;有固定的经营场所和必要的设施;有符合国家法律规定并与其生产经营和服务规模相适应的资金数额和从业人数:能够自主经营、自负营盈亏,独立承担民事责任,经主管机关核准登记。审查法人的民事行为能力,就是审查法人有无营业执照,有无上述五个依法成立要件。
2.审查对方的履约能力。对于卖方而言,依照买卖合同的约定,应负交付货物的义务和货物质量合格的义务。审查卖方的履约能力,可以通过审查对方的经营范围和经营方式进行,也可以实地考察。
3.应审查合同承办人的资格。在实际生产经营中,买卖合同的双方法定代表人不可能事必躬亲,法人的业务活动如签订买卖合同等通常是委托其他人经办。买卖合同的承办人无论是法人代表或其委托的人,其签约的法律后果由签约单位承受,这就给一些不法分子以可乘之机,他们冒用和盗用其他单位的名义签订买卖合同,进行欺诈活动,以致给一些企事业单位造成不必要的损失。在签订买卖合同之前,必须对合同承办人的资格进行审查,主要包括对法定代表人的审查、对法人工作人员的审查和对委托代理人的资格审查。如果买卖合同由委托代理人代理签订,就要着重审查委托代理人的签约资格。根据国家法律规定,代理签订买卖合同的委托代理人必须具备三个条件,对委托代理人要进行三方面的审查:审查其委托证明,审查其代理权限和审查其签约时是否以委托人的名义进行。
4.对合同的主要条款的审查。买卖合同的主要条款是买卖合同的核心部分,是明确买卖双方当事人的权利义务和当事人履行买卖合同的根本依据。买卖合同首部的内容主要包括买卖双方的名称、合同编号、签订时间和签订地点等。买卖双方的名称必须写得清楚明白,不能有错字、别字、漏字。买卖合同的第二部分包括标的物条款、质量条款、数量条款、价格条款、包装条款、交货条款、验货条款、结算条款、违约责任条款和争议处理条款等。对上述条款,应在合同中慎重审查,力求完备,并用准确清晰的文字予以表述。买卖合同的尾部,主要包括买卖双方的单位名称、单位地址、法定代表人、委托代理人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容。
在审查完合同中的首部和文体之后,要审查对方的上述内容的签字盖章是否有误。买卖双方当事人在签订合同时签字盖章是一项十分严肃的程序,一旦签字盖章,即表明当事人完全同意买卖合同中的全部条款,买卖合同即对当事人产生法律约束力,必须对对方的单位名称等内容进行严格审查。要审查买卖双方的单位名称和合同首部的单位名称是否一致,所加盖公章或合同专用章上的单位名称与书写的单位名称是否完全相同,单位地址是否具体,法定代表人、委托代理人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容有无漏签,是否清楚。
合同评审工作不仅侧重于规范合同条款,而且更加注重细节,在精、细、严上下功夫,如加强合同附件(技术协议等)与合同的匹配性、一致性审查,防止出现理解分歧;加强合同的可操作性审查,防止出现漏洞,被供应商钻空子(例如没有特殊情况,要求验收地点与交货地点一致等);数量条款,要数字大小写一致,计量单位,计量方法,签约时力求完备、周祥。企业管理部门每年都要根据合同履约过程中出现的新问题和新情况对正在使用的合同文本进行更详细的梳理,反复斟酌,不断修改完善合同条款,使合同更加细致严谨,为合同履行打好基础,也为可能出现的争议或分歧提供解决依据。一旦出现合同纠纷,如何解决,合同里写得清清楚楚,使合同真正成为物资采购全过程中的根本依据,最大程度地维护企业利益。
5.合同标的物的检验是关键。供货商所交标的物是否符合合同约定是合同履行的关键,先进完善的设施和业务过硬的质检员是买方的火眼金睛,可以在入库的第一道关口查出不合格品,防止瑕疵产品在物流环节流通。企业建立完善的质检制度,购置检验设备,加强对质检员的培训,对所有到货物根据不同的产品性质按不同方式进行检验,确保产品入库的合格率100%,才能启到为企业生产建设保驾护航。
6.严格按合同条款履行,追究违约供应商的责任。买卖合同的履行和买卖合同的签订是互相联系的两个阶段,只有买卖合同签订得正确完备,在履行买卖合同时才会顺利,买卖双方的经济利益才会实现。并不是说买卖合同签订得好,履行买卖合同中就不会出现问题,严格按合同约定履行才能最终实现双方签订合同的目的。在T国有大型企业物资采购业务中经常出现供货商不适当履行,迟延履行或瑕疵履行的情况,所供产品质量不合格,延迟交货等严重影响生产,根据《合同法》我方可以要求供货方承担违约责任。如果双方协商不成,可以根据双方在买卖合同中的约定,或申请仲裁决定,或向人民法院起诉。T国有大型企业通过逐步建立了违约供应商处罚制度,严格按照程序,依照合同及企业相关制度追究供应商的违约责任,处理处罚违约供应商。
坚持有理有据原则,注重证据收集,注重违约供应商的反馈意见,经常与用户单位通过电话或书面形式落实供应商违约原因,并对供应商和用户提供的各种资料进行细致琢磨和推敲,从中查找是否存在漏洞,上网查证供应商所述的不可抗力和政府行为,在事实确凿的情况下,提交企业管理小组进行讨论,形成处理意见,并及时把处理结果反馈给供应商,防止出现负面影响。2008年处罚延期交货供应商24家,处罚的违约金60.78万元;2009年处罚违约供应商91家,违约金509.48万元,但并未因此出现任何法律纠纷。处罚不是目的,促进供应商严格履行合同,保障物资供应才是企业的真正目标。通过对违约供应商处理,警示及教育效果逐步显现,供应商严格按合同履约的意识明显加强,违约合同逐渐减少,更好地维护了企业利益,从另一方面促进了合同的履约。
7.合同履行要有预警机制。为了防范供应商的违约,要建立预警机制,在履行合同前就进行提示,未雨绸缪,防止违约。企业可通过管理信息平台,对合同履行情况即时进行发布、提示和预警,告知采购和质检部门掌握合同的预计交货期,并留意是否可能产生不履约行为,从而加大合同履行的催交力度,有效降低延迟交货率。
严格管理和履行物资买卖合同不仅是合同承办人的任务,也是企业合同管理部门的任务,各项措施不仅要在签订阶段进行,而且也要在履行阶段进行。只有合同签约人和合同管理部门提高对合同重要性的认识,认真学习合同法律知识,在签约履行实践的每一个环节中都做到细致认真,才能提高合同管理的水平,提高合同的履約率,避免风险和纠纷,维护企业的利益。
房屋买卖合同探讨法律论文范文第5篇
国际货物买卖合同的概念及公约的适用范围
在当代社会中，买卖合同最复杂形式之一当属国际货物买卖合同。由于此类合同的当事人常处于距离遥远的不同国家，其文化背景、法律制度各不相同，使得诸如货物运输、政府许可、海关手续、价款支付等等在国内贸易中均可迎刃而解。
合同是当事人之间确立相互权利义务关系的一种协议。国际货物买卖合同是指营业地处于不同国家或地区的当事人之间所订立的，并由一方提供货物并转移所有权，另一方支付价款的合同。《联合国国际货物买卖合同公约》对此也在第1条第(1)款中作了类似的表述。该公约所采用的是以营业地是否分别位于不同国家或地区作为衡量国际合同的标准，至于双方当事人的国籍及其他因素，均不予考虑。
1.就调整范围来说，公约并不能解决与国际货物相关的销售问题，《公约》第4条规定：“本公约只适用于销售合同的订立以及买方和卖方因此种合同产生的权利义务”，至于其他的法律问题，如违约金、定金条款的效力等，都不属于《公约》的调整范围，要由相应的国内法去解决。因此，国际货物买卖合同最鲜明的特征就是国际性，无论是在合同的当事人，还是在合同的履行等方面都带有涉外因素。
2.就标的物来说，国际货物买卖合同的标的物是货物。现代国际贸易包括的范围很广，除了各种有形动产可以买卖外，某些无形财产，如专利权，商标权等也可以成为国际国际贸易的标的物。虽然《公约》没有对货物下定义，但其采取了排除法，在第2条中规定了不适用公约的买卖范围：(1)购供私人、家人或家庭使用的货物的销售，除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购供任何这种使用;(2)经由拍卖的销售;(3)根据法律执行令状或其它令状的销售; (4)公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售;(5)船舶、船只、气垫船或飞机的销售;(6)电力的销售。同时在第
3、
4、
房屋买卖合同探讨法律论文范文第6篇
[摘要] 《合同法》对合同成立和生效分别作出了明确规定。合同成立是指合同当事人就合同主要条款达成了协议。而合同生效是指当事人订立的合同得到法律的认可,依法发生法律效力。合同成立与合同生效,两者之间既有紧密联系又有本质区别。虽然一般情况下合同成立时生效,但合同成立显然不等于合同生效,它们是两个完全不同的概念,各有不同的法律要件。
[关键词] 合同成立合同生效
我国原合同方面的法律均未明确区分和规定合同成立与合同生效,实践中也未将合同成立与合同生效加以区别。现行《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对合同成立与合同生效分别给予详细具体规定,明确区分了合同成立与合同生效。
一、合同成立
合同成立是指合同当事人就合同主要条款达成了协议。《合同法》第25、32、33、36、37等条款针对不同情况,就合同成立分别做出了规定。原则上“承诺生效时合同成立。”但除口头合同外,合同成立的具体情形主要有:第一,双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章是合同成立;第二,签订确认书时合同成立。当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书。合同自签订确认书时成立;第三,实际履行时合同成立。采用书面形式订立合同,在签字或盖章前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,合同成立。
二、合同生效
合同生效是指当事人订立的合同得到法律的认可,依法发生法律效力。关于合同生效,根据《合同法》规定,主要情形有:第一,自合同成立时生效。绝大多数合同成立与合同生效是一致的;第二,批准、登记时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,自批准、登记时生效;第三,条件成就时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效;第四,期限届至时生效。当事人对合同生效约定附期限的,自期限届至时生效。
绝大多数情况下合同成立与合同生效是一致的,即自成立时生效,但并非都是一致的,合同生效的第二至第四种情况与合同成立显然不一致。如合同的批准或登记,当事人签订的合同须经有关部门批准或者登记,合同才能生效。换句话说,有关部门的批准或登记是合同的生效要件。在此情况下,合同成立在前,生效在后。如果合同未经批准或者登记,尽管当事人就合同条款达成了协议,但不管当事人意志如何,合同并不能生效。
特别值得探讨的是,合同须经批准或者登记才生效的情形,实务及理论界对《合同法》第44条第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”长期存在误解。对此,必须注意以下情形:第一,必须是法律、行政法规对此所作的规定,而不是部门规章、地方法规作出的规定;第二,法律、行政法规明确规定合同“自登记之日起生效”。即一方面法律、行政法规明确规定“登记”作为合同的生效要件,合同未经登记仅仅成立而不生效;另一方面,法律行政法规明确了合同生效的时间,即“合同自登记之日起生效”的文句。如果法律、行政法规虽然规定合同需经批准或登记,但未明确规定合同“自登记之日起生效”,那么该批准或登记就不是合同生效或有效要件。如《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”第三,某些法律、行政法规规定的登记制度并非合同登记,而是物权性登记,即该类登记为合同标的物所有权或其他物权变动的生效要件,而不是合同本身的生效或生效要件。事实上,司法实践及理论对有关登记制度及合同效力的误解多数集中在此方面,将该类物权登记往往与合同生效或有效相混为一谈。《物权法》第23条规定,“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,诸如《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第3款等规定的登记属于物权权属变更登记,而不是合同生效登记。对于房地产等买卖合同,登记与否对合同本身是否生效、是否有效不产生任何影响,登记仅仅关系到所有权、使用权等转移效力。
三、合同成立与生效的区别
合同成立与合同生效,两者之间既有紧密联系又有本质区别。虽然一般情况下合同成立时生效,但合同成立显然不等于合同生效,它们是两个完全不同的概念,各有不同的法律要件。二者的区别表现在以下几个方面:
1.合同的成立与生效体现的意志不同
合同的成立仅仅反映的是当事人的意志,即完成了要约与承诺的过程,双方当事人之间就合同的主要内容达成合意,体现了合同自由原则,合同是否成立、能否成立取决于当事人的意志。合同的生效反映了国家的意志,即国家法律对已成立合同的一种法律认可或称价值判断,它体现了国家对合同关系的干预。合同成立后,能否产生效力,能否产生当事人所预期的法律后果,并不是当事人意志所能决定的,它取决于法律对该合同的态度和评价,体现了国家对合同所作的肯定或否定的评价。即使合同已经成立,如果不符合法律法规规定的生效要件,仍然不能产生法律效力。违法的合同不但受不到法律保护,甚至可能依法制裁当事人。
2.反映的内容不同
合同的成立与生效是两个不同性质、不同的范畴。合同的成立属于合同的订立范畴,解决的是合同是否存在的事实问题,属于对合同的事实上的判断。而合同的生效属于合同的效力范畴,解决的是已经存在的合同是否符合法律规定,是否具有法律效力的问题,属于法律上的判断。判断合同是否有效,其结果则有生效、无效、效力待定、可变更、可撤销等多种情形。合同的成立只需当事人对合同主要条款在表面上意思表示一致,而不问其意思表示背后的真实性和主要条款的合法性。而合同生效的确认既要审查当事人的主体合法性,当事人的意思表示是否真实,又要审查合同内容的合法性。
3.合同成立与生效的构成要件不同。
合同的成立,是订约当事人就合同的主要条款达成合意,即合同因承诺生效而成立。笔者认为,合同的一般成立要件只需订约任意思表示一致即可。“意思表示一致”的标志就是“承诺生效”。《合同法》对合同生效的构成要件并没有做出明确的规定。一般认为,合同生效的条件是:(1)行为人具有相应的民事行为能力(主体合格)。(2)意思表示真实。(3)不违反法律或社会公共利益。
4.合同成立与生效的效力及产生的法律后果不同
《合同法》第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”合同成立以后,但合同尚未生效的,当事人不负担给付义务。合同生效后,当事人必须依据合同的约定履行合同义务,否则,债务人依法及合同约定承担违约责任。债权人也有权依法向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁,要求强制履行。
合同成立与合同生效是否相同,有无区别,不是一个纯理论问题,它直接关系到当事人因订立合同而形成的权利和义务能否得到法律的认可和保护。如果二者不一致,合同虽成立但未生效,当事人不必履行合同,继而不存在违约责任等。如果合同成立等于合同生效,当事人应全面履行合同,否则就应当承担违约责任。
我国原有立法及司法实践,由于未区分合同成立与合同生效,因而也未区分合同不成立与合同无效,由此产生了一些问题。如将已成立但未生效的合同,一律按无效合同处理,因而产生大量的无效合同,致使合同当事人订立合同的目的落空,即不利于当事人,也不利于市场经济。另外由于未区分合同不成立与合同无效,故将合同不成立作为无效合同对待,而合同无效与合同不成立的法律后果完全不同。在合同不成立的情况下,有过错的一方当事人应根据缔约过失责任制度,即《合同法》第 42 条规定,承担民事赔偿责任。在合同被确认无效的情况下,依据无效合同的法律规定,不仅产生民事责任,如赔偿损失等,而且过错方依法可能要承担行政责任,如追缴财产,构成犯罪的,将依法追究刑事责任。因此,区分合同成立与合同生效,从而区分合同不成立与合同无效,对司法实践具有十分重要意义。
四、《合同法》第8条规定之探讨
值得探讨的是《合同法》第8条之规定。该条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”笔者认为,第8条之规定是将合同成立制度以合同生效制度加以规定,从而否定了《合同法》第44、45、46 条等有关合同生效的法律规定,也因此混肴了合同成立与合同生效。既然合同成立后即对当事人具有法律约束力,应当按照约定履行义务,并不得擅自变更和解除,那么有关合同生效的法律规定就失去了应有的作用和意义。但正如上面所述,只有生效的合同才对合同当事人具有法律约束力,合同虽成立但未生效,对当事人并无约束力,亦自然不存在合同变更或解除。
既然《合同法》已明确区分并分别规定了合同成立与合同生效,那么,第8条之规定与有关合同成立及合同生效之规定显然缺乏统一性和协调性,也使得合同成立与合同生效的法律规定的作用和意义被第8条之规定一笔勾销。从合同法全部内容分析,该条所要表明的意思,事实上已在《合同法》第四章、第五章、第七章等相关章节做了详细规定。因此笔者认为,第8条之规定不但无任何积极意义,反起消极影响。为解决理论上特别是实践上的理解与适用不一,避免引人误解,给司法实践造成混乱,应当删除第8条,至少应做适当的修改。
参考文献:
[1]王利明崔建远:合同法新论总则.中国政法大学出版社,1996年版
[2]王家福主编:民法债权.法律出版社 1991年版
[3]陈安生主编:涉外经济合同的理论与实务中国政法大学出版社,1994 年版
[4]王利明崔建远:合同法新论总则.中国政法大学出版社,1996年版
