房地产公允价值论文范文第1篇
一、投资性房地产公允价值计量基础
如何界定公允价值实际含义, 使得财务人员看重公允价值计量的实际效果。因此, 公允价值需要建立在买卖双方“一起同意”的大前提下, 采用“等价交易”的基本原则, 交易双方的实际情况, 使得两方均处于“持续经营”状态, 两方主体还需要彼此知根知底。
(一) 投资性房地产公允价值计量的内涵
投资性房地产的公允价值, 必须是交易双方能够进行自愿交易的实际价格。对应公允价值, 会有大量供应商和需求者, 并且各方信息都有进行深入了解, 以便于消除信息不对等的状况, 买卖双方都可以挑出合适对象, 依据己方意愿进行交易。公允价值之于投资性房地产, 基本上是一个客观价值, 衡量投资性房地产的客观价值至关重要。通过整体科学严谨的评估, 以及专业人员评判的公允价值, 某种程度上能够精准确定投资性房地产的实际价值。总而言之, 投资房地产的公允价值凸显了相关交易的根本公正性。
(二) 投资性房地产公允价值计量原则
投资性房地产公允价值计量原则, 投资性房地产的识别或估价不能简单地通过收购成本来确定。仅仅当公允价值成为基本定价基础, 我们才能确保投资房地产能够反映其真实情况。价值可以与投资房地产公允价值计量的真实目标相匹配。严格依据会计计量的目标要求, 明确会计计量目的是公正核算企业的确切收益。
权责发生制原则不但能够衡量因为交易所产生的权责变化, 还能够针对非交易事项进行确认。因此产生的权责变化, 对于投资性房地产公允价值的计量在取得或产生投资性房地产时, 有必要明确它的公允价值, 而且在针对投资性房地产进行处置时, 要确认其本身的公允价值。同时, 当公司持有投资性房地产时, 当多样化因素致使市场价产生变动时, 也要明确公允价值。
独立性原则的重点是要避免公司借用投资性房地产公允价值计量操控实际利润的行为, 为投资性房地产公允价值的可靠性做出保证。内部专业组织指的是针对企业资产进行评估的机构组织, 这个组织本身可以代表专业性的基本要求。多由财务会计专员、审计专员、采购营销专员、技术专员、独立董事等人员组成。
充分性原则要求对投资性房地产公允价值的确认, 它需要财务人员能够从尽可能广泛的渠道来取得相关的资产以及对应公允价值的信息, 最大程度规避结果的离散性, 进而提升数据的可靠性、公平性和可检验性。
二、投资性房地产公允价值计量现状及问题
(一) 上市公司投资性房地产整体情况
全部上市公司15年投资性房地产总额4600亿, 16年6000亿 (增长30%) , 17年7200亿 (增长20%) , 规模越来越大, 增速有所放缓。占总资产的比重由2015年的1.2%升至2017年的1.5%。
其中各家上市公司的投资性房地产占比情况为:17年投资性房地产占总资产比例50%以上的有7家, 30%-50%的有13家, 10%-30%的有30家。其中金额超百亿的有美凯龙 (708亿, 占比下降, 物业经营) 、金融街 (322亿, 占比上升, 房地产) 、世茂股份 (268亿, 占比微降, 房地产) 、陆家嘴 (248亿, 占比微降, 园区开发) 、新城控股 (238亿, 占比微降, 房地产) 、云南城投 (163亿, 占比高升, 房地产) 、供销大集 (143亿, 占比上升, 零售) 、外高桥 (112亿, 占比微升, 园区开发) 。应当特别注意的是这些公司资产的盈利能力、资金的流动性。
(二) 投资性房地产公允价值应用存在的问题
随着上市公司中拥有投资性房地产的企业渐渐变多。然而, 寥寥无几的企业运用公允价值模式, 进行自身投资性房地产的考核。绝大多数都采用成本模式进行计量。大量持有投资房地产以及对应企业所在充满活力的房地产市场, 此类企业能够明确不运用公允价值计量的方式, 如上海的陆家嘴和张江高科技。一些在内地和香港同时上市的公司, 必须按照两种不同的会计准则披露自身的相关会计信息。
对于本土投资性房地产准则明确运用公允价值模式的前提, 然而对于公允价值确定的方法并没有确定统一的范式, 所以在企业实际的应用中, 上市公司用来确定公允价值的方式也不尽相同。存在部分公司操纵专业房地产评估机构, 进而将其预估价格作为公允价值;部分公司通过第三方公司公布的调查为凭据;还有部分公司根据相关市场的价格为参照, 自行确定公允价值。以上方法纵然每种都依照参考了市场的影响因素, 但是还是免不了会受到企业自身因素的左右, 尤其是相关人员参考有关市场价格的过程中出现明显的数值偏差, 因为企业在自行敲定公允价值的具体方法时, 难免会携带自身的主观意象。
关于本土投资性房地产的相关准则规定企业一旦明确投资性房地产的后续计量模式之后, 它不能随意改变。因此, 必须根据相关的会计政策变化处理从成本模式到公允价值模式的过渡;而这种转换是不可逆的, 也就是说, 企业不能从公允价值模式转变为成本模式。但是, 在实际业务运作中, 有些企业却是并没有遵守相应的会计准则。采用公允价值计量模式后, 他们甚至随意改变了成本模式。例如, 在平安银行联通深圳发展银行的平行业务进行整合, 径直把投资性房地产由公允价值计量更改为为成本模式计量。
关于我国的上市企业投资性房地产公允价值相关信息公示的情况依旧不甚令人满意, 公示的信息不充分、不及时已成为常态。依照会计准则的要求, 企业采用公允价值的一定要披露公允价值是如何确定的, 对应的评估报告和对企业实际的影响等先关信息。然而, 依照对上市公司财务报表与相应资料的整体分析可知, 部分上市公司开展投资性房地产模式更改的后续计量时, 并未针对公允价值信息进行纰漏和相关确定办法, 在企业的年报附注中同样如此, 没有公允价值如何进行确定的相关内容。同时, 部分企业即便披露了自身如何确定公允价值, 然而并没有详细公示评估中可能应用到的相关假设、以及具体参数等实际信息, 同时, 也让消息使用者质疑, 上述的公允价值是否做到真实可信。并且, 部分上市企业的报表中只公示了投资性房地产整体数额, 却没有明确展示具体的项目, 投资性房地产所在的具体位置等信息, 因而投资人不能确定投资性房地产的真实可信性。
三、投资性房地产公允价值计量的财务影响
(一) 对资产价值的影响
上市公司运用公允价值模式, 将有机会影响自身资产负债表的内部数据结构进行整理, 拔高企业资产账面价值。通过公允价值计量, 投资性房地产的账面价值将大大提高。因此, 企业对应的资产负债比率能够下调, 极大程度上减小了本身的权益占比, 所以将公司的财务风险大幅度调低, 这是能够提高企业的融资能力以及提升企业价值的有效办法。所以, 这几年国家连续制定相关管理政策意见, 来进行尽信贷相关伴生风险的控制, 并且国家不断提升银行借款的要求。所以, 公司借用公允价值为后续计量模式, 用来尽可能提高自身资产的账面价值。这项活动有利于公司向银行进行贷款, 企业在向银行进行贷款的过程中, 可能因其自身的偿付相关能力变化, 而会影响企业申请贷款结果。
企业资金额度的多寡, 某种程度上会影响公司本身公允价值计量模式的确定。上市公司自身融资压力变大, 持有大量投资性房地产, 进而变更投资性房地产计量模式很大程度上可以降低融资压力;假如企业本身持有的投资性房地产数量较少, 便纵公司当前大量资金需求, 也不会运用公允价值计量模式, 因为对应的投资性房地产规模小, 所以在变动计量模式过程中, 不可能会有特别明显的收益。
(二) 对整体利润的影响
依照相应会计明确, 上市公司在会计期尾, 都需要对公司本身的实际资产价值予以调整。这就要求公司通过公允价值实施市值的计量, 公允价值实际的变动会影响公司的利润变动, 企业的经营者需要担忧因为公允价值变动而产生的企业利润变化, 经营者担心实际的利润波动太大。企业需要将实际的目光放长远。企业通过公允价值进行计量, 会于会计期末对其自身的资本进行整理, 这时企业需要在上个会计期间为基础值的公允价值上进行计量。进行变革的过程中, 公司的利润变动会较大, 但经过几个会计期间后, 此类因素对企业的影响逐渐减小, 投资性房地产的实际价值趋向平衡, 并且同账面价值基本一致。比如, 尚未出售的房地产单元以及相关建筑物, 依旧需要通过成本模式进行价格的预估, 不会因公允价值的变动而产生变化。
(三) 对所有者权益的影响
根据会计准则规定, 上市企业不可以随意变动会计处理方法, 因为公允价值变动属于公司会计政策变动, 公司需要遵守相关规定进行会计处理。尤其是, 当公司在公允价值计量下将库存和固定资产变更为投资性房地产时, 需要明确两者之间的差异。假如把自用房地产或者存货变更成投资性房地产, 以及实际资产的公允价值比账面价值要高, 则需要计算差额归入企业调整时的所有者权益变动;假如资产的原价值比公允价值要高, 那么两者中间的差额归入当期的损益额度。以上规定基本规避了房地产企业通过计量模式的转换来操纵企业利润的可能性。
(四) 对税收的影响
会计期末, 对应公允价值的投资性房地产, 应当进行账面价值的变动, 以此来切合会计准则要求, 并且不进行计提折旧与摊销操作, 同时对应数据的差额计入当期损益;反映到税法便不确认公允价值变动造成的损益。归结起来, 投资性房地产对税收的影响来源于两层面:其一, 税法允许公司进行折旧和摊销, 会计准则不许可。因此, 上市公司需要在会计期末对应税所得额进行调整。其二, 因为税法上不可以公允价值变动的只需要进行纳税方面的变动, 然而会计准则要明确公允价值的变动情况。因此, 企业需要进行相关微调。并且, 企业运用公允价值模式计量后, 不需继续提折旧。
四、结论分析
作者根据对投资性房地产以及公允价值的整体分析, 可以得到三方面结论。
第一, 上市公司一定情况下会为了完成短期目标而粉饰财务报表的相关数据。数据上投资性房地产价值提升的状况下, 可以运用公允价值对投资性房地产进行计量, 不同于别的形式的资产, 投资性房地产能够很大程度上提高净资产、净利润等数额的占比。
第二, 公允价值伴随着整体经济的环境波动, 并且变化难以控制, 从而阻碍了这种测量属性的选择。可以使用公允价值计量投资性房地产的企业将受到企业后续会计期间投资资产市场价值变动的因素。故而, 企业若是增加相应的房地产投资, 应当针对自身收益进行监管, 此外在一定程度上延长了采用公允价值计量的相关企业的检查时间。
第三, 因为阻滞公允价值计量运用的因素在对应的计量手段不完善, 计量方法也不一致, 特别是在估价企业的估价过程中, 过多的假设限制了估价的可信度, 在很大程度上影响了公允价值的使用。
摘要：随着《公允价值计量准则 (征求意见稿) 》的颁布, 由财政部在2012年成立专门项目, 同时该项目允许股东更清楚地了解公司公允价值的具体情况, 公允价值计量的会计分析范畴大多汇集于投资性房地产项目。因此, 本文针对公允价值计量在投资性房地产中的财务影响提出些许看法。
关键词：公允价值,投资性房地产,财务影响
参考文献
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[4] 何青.公允价值在投资性房地产后续计量中影响的实证研究[D].青岛理工大学, 2016.
房地产公允价值论文范文第2篇
随着改革和经济的发展, 短短的几十年内房地产行业的发展速度惊人, 在一些地区成了当地的经济支柱, 广大民众也纷纷将储蓄投入该行业。在这样的大环境下, 导致越来越多投资者认为能通过房子来赚钱、来实现资产的增值, 从而出现了房地产的泡沫。正是由于房地产泡沫的出现, 国家为了保障民生、为了加强对房地产市场的监管、抑制房地产市场泡沫的恶化而出台了一系列的政策方针, 如限购、提高首付比例、非本地居民及二套房设限等, 政府对房价的抑制使得经营环境充满挑战。
据2006年新准则来看, 如果说企业有足够的证据来证明其不动产的公允价值是可以持续且能可靠获得, 能够使用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
房地产进行计量的时候用公允价值计量不仅能够合理公允的反映一个企业的财务状况, 而且更能有效地提高企业财务信息的相关性。所以, 在企业的实务操作中, 我们可以按以下原则来进行公允价值的确定:假如这项资产 (或负债) 存在活跃的交易市场, 那么在计量时我们可以按照在活跃市场上该项资产的报价来确定它的公允价值;假如这项资产不存在活跃的交易市场, 那么在确定这一资产的公允价值时, 可以通过参考和它在性质上相同或类似的其他资产的价格来确定;假如以上两种情况都不满足, 那么这项资产的公允价值就需要采用估值法来确定。事实上, 我国房地产市场还不成熟, 投资性房地产评价体系和监管体系还不规范, 在公允价值计量模式下, 企业每年投资性房地产公允价值变动的差额会影响其经济利润, 这给公司管理者提供了极大地操纵企业会计利润、进行盈余管理的空间, 同时也提高了财务风险水平。选择这一新计量模式的上市公司只占市场的一小部分 (见表1) 。
在此大前景下, 由成本计量模式转换为公允价值计量模式, 本期期初的未分配利润、企业账面价值和净利润的金额都因转为采用公允价值计量属性的会计政策变更而大幅度的增加, 给公司管理者提供了极大地进行盈余管理的空间, 人为调节公司当期利润。按照准则规定, 采用公允价值模式计量的企业不需要对投资性房地产计提折旧或摊销。当不再计提折旧摊销时, 这一大笔资金将会归于企业的利润。另外, 公司还要在资产负债表日, 将账面价值、公允价值的差额计入当期损益, 从而增加企业的净利润。
2 中航地产案例分析
2.1 中航地产简介
1985年, 深圳中航地产股份有限公司成立, 其隶属于中国航空工业集团公司, 证券代码为000043, 简称“中航地产”。公司主要经营以“中航城”为核心的城市综合体商业地产及“中航元”为核心品牌的旅游度假主题地产。在2009年, 中航地产变更了所拥有投资性房地产的计量模式, 由成本模式转换为公允价值模式。
2.2 变更计量模式后对该公司的财务影响
(1) 公允价值计量模式下对该公司资产负债的影响。公允价值的计量模式是以公允价值为计量属性的, 而其价值的确定是以当地活跃的房地产价格为基础, 则房价的波动会直接影响公司的资产规模及财务状况。当一项投资性房地产按照计量日当日的公允价值作为入账价值时, 当公允价值高于该资产的账面价值, 则公司资产总额上升, 从而降低公司的资产负债率。
资料来源:根据上市公司2015-2017年公开披露的年度财务报告及相关公告手工整理得到
单位:千元
单位:千元
资料来源:巨潮资讯, 中航地产 (000043)
表2显示中航地产在变更计量模式的以后年度中, 投资性房地产占公司总资产的比例逐步由2013年调整前的22.79%增长至2017年的37.17%。自2013年后公司每一年的投资性房地产较上一年都会有大幅度提升波动, 而增加幅度最大的是2014年至2015年, 从5, 208, 661千元增加到8, 565, 591千元, 增加额为3, 356, 930千元, 是上个年度差额的三倍, 导致总资产大幅度增加。资产大幅增加有两方面因素:一是上个会计年度仍持有的投资性房地产的公允价值增值波动大;二是公司大力开发房地产, 以至投资性房地产期末公允价值增加。同时, 中航地产的资产负债率在变更模式后在一定程度上保持着稳定, 总体在76%上下波动, 在房地产行业的平均资产负债率 (78.3%) 之下, 其融资及偿债能力有一定的保证。
(2) 公允价值计量模式下对该公司利润的影响。由表3可知, 公允价值模式对公司利润产生了重大影响。公允价值变动所占的比例从2013年的3.69%猛增到2016年的84.92%, 直至2017年超过2倍。准则规定, 采用公允价值计量后不再计提折旧和摊销, 因此企业就减少因计提折旧或摊销而产生的费用, 增加企业利润。在变幻莫测的房地产市场上, 公允价值随之变化, 市场升温, 投资性房地产公允价值上涨, 公司利润便增加, 反之利润下跌, 可见大幅增强公司利润及投资者风险的波动性。
2.3 变更计量模式的动因分析
变更投资性房地产计量模式最直接的动因便是进行盈余管理, 以改善当期利润。成本模式下, 投资性房地产每年计提折旧, 而在公允价值模式下, 无折旧费用, 而是确认公允价值变动收益, 而两者都在利润表中体现, 因此利润表上的盈利能力得到了提升。当净利润提升, 总资产随着扩大, 若投资性房地产期末公允价值与期初历史账面价值之间的差额大, 则平均资产总额增大, 总资产收益率便降低。
如今处于上涨阶段的国内房地产市场, 采用公允价值模式计量投资性房地产可以将每年上涨的投资性房地产公允价值变动额计入损益, 以提升资产价值, 对财务指标进行改善, 降低资产负债率, 利于外部融资。同时, 因为公司发展战略、满足融资能力等需求, 中航地产利用会计政策变更来吸引更多投资从而壮大自身发展也是情理之中的。
3 结语
通过案例分析表明, 上市公司对投资性房地产变更计量模式主要出于进行盈余管理以改善公司业绩等需求。公允价值模式令公司的资产和净利润大幅增加, 也令公司净利润的波动增大, 加剧财务风险。我国如今的准则导向还是成本模式, 追求平稳发展的公司通常不愿意选择公允价值模式。随着经济全球化发展迅速, 我国会计准则逐渐与国际会计准则趋同, 我国应引导和鼓励企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量, 真正实现与国际趋同, 编制国际认同的、高质量的财务报告。
摘要：近年来, 房地产行业的迅速发展, 房价的快速增长引起了房地产泡沫的出现。而对于企业或者某一行业来说盈余管理与利润最大化相关, 能反映财务状况和持续经营能力, 将盈余管理和公允价值结合起来研究当下热度不减的房地产行业, 有利于管理泡沫经济下房地产这一行业的发展。
关键词：泡沫经济,房地产,盈余管理
参考文献
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房地产公允价值论文范文第3篇
摘 要：公允价值（Fair Value） 亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。本文就公允价值的运用作出一些分析。
关键词：公允价值；确定方式；运用
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。
一、确定方式
1.有价证券按当时的可变现净值确定（见“可变现净值”）；
2.应收账款及应收票据按将来可望收取的数额，以当时的实际利率折现的价值，减去估计的坏账损失及催收成本确定；
3.完工产品和商品存货，按估计售价减去变现费用和合理的利润后的余额确定；
4.在产品存货，按估计的完工后产品售价减去至完工时尚需发生的成本、变现费用以及合理的利润后的余额确定；
5.原材料按现行重置成本确定；
6.固定资产应分不同情况进行处理：对尚可继续使用的固定资产，按同类生产能力的固定资产的现行重置成本计价，除非预计将来使用这些资产会对购买企业产生较低的价值；对于将要出售，或持有一段时间（但未使用）后再出售的固定资产，可按可变现净值计价；对于暂使用一段时间、然后出售的固定资产，在确认将来使用期的折旧后，按可变现净值计价；
7.对专利权、商标权、租赁权、土地使用权等可辨认无形资产按评估价值计价，商誉按购买企业的投资成本与所确认的公允价值之间的差额确定；
8.其他资产，如自然资源、不能上市交易的长期投资按评估价值确定；
9.应付账款、应付票据、长期借款等负债，按未来需支付数额采用当时利率折现所得的金额确定；
10.或有事项和约定义务，如不利的租赁协议所引起的付款、合同对企业的约束以及行将发生的固定资产清理费用等，都应加以充分的估计，并按预计支付的数额以当时的实际利率折现的现值计价。
只要某项可辨认资产和负债是被并企业的，都需对其确定公允价值，如企业的研究开发成本、行动计划成本、开发某配方成本等等。
11.存在活跃市场的金融资产公允价值的确定
存在活跃市场的金融资产，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在正常交易中实际发生的市场交易的价格。
12.不存在活跃市场的金融资产公允价值的确定
金融资产不存在活跃市场的，企业应当采用估值技术确定其公允价值。采用估值技术得出的结果，应当反映估值日在正常交易中可能采用的交易价格。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
企业应当选择市场参与者普遍认同，且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术确定金融工具的公允价值。
二、判断方式
属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量：
1.换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。
2.换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。
3.换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。
三、公允价值来源
从理论上说公允价值的来源应该是两种：市价和未来现金流量贴现。后者表面上看有普遍的适用范围，但是实际上要求详细的现金流量预测、终值的预计和合理的风险调整后的折现率，而这些数据的输入牵涉主观判断，其微小的变化对于所推导的公允价值具有很高的敏感性。为了规避这些现实操作中的技术性风险，根据公允价值信息的获取条件，将其来源分为活跃市场的公开报价、价值评估模型和交易对手提供等三种，而现时中常用的现金流量贴现法应该慎用。 一、活跃市场的公开报价 活跃市场的公开报价具有众多的市场参与者，并通过市场机制，根据有效市场假设，它能够忠实表达金融商品的公允价值。同时，公开报价也具有容易观察获得、具有可验证性等特点，所以，如果存在活跃市场的公开报价，就必须将它作为公允价值的基础。
根据IAS39《金融工具：确认和计量》，对于已持有资产或将发行负债，适当的市场报价应该是当时买方的出价；对于将购入的资产或已发行的负债，适当的市场报价应该是当时卖方的要价。当金融资产和金融负债的部位相当而有相互抵消的市场可能时，可以用市场中间价作为抵消部位公允价值的基础。
对单项的金融工具使用市场中间价是不适当的，因为这会导致企业进行盈余管理（确认利得或损失，即买入或卖出价与市场中间价的差额）。
公允价值计量假设资产或负债的交易发生在主要市场或最有利市场。主要市场是指对资产或负债而言有最大交易量或最高水平活跃程度的市场；最有利市场是指，考虑了交易成本后，能够实现不存在活跃市场时，可以采用价值评估模型确定公允价值，即通过价值评估技术和资料输入，取得符合实际的公允价值估计。如果被计量的金融商品有市场参与者经常使用的价值评估技术，而且能够证明该技术能够提供可靠的估计价值，这种评估技术就应该被使用。使用价值评估模型应该具备以下的前提：（1）以可以观察的交易价格作为评估模型的资料输入；（2）资料输入合理代表市场期待和金融商品所隐含的风险报酬因素。
四、确定条件
IAS39使用指南提出了采用评估模型确定公允价值的条件：
（1）使用该方法的目的是建立计量日的可能交易价格，该价格为一般商业考虑下的正常交易价格；
（2）价值评估方法尽量加入市场参与者在定价时考虑的所有因素；
（3）尽量定期使用可观察的同一商品现时市场价格或可观察市场信息，测试并校正该评价方法的有效性。除了考虑这三个条件外，还应该考虑资料输入的使用、可观察的市场信息和其他可能影响金融商品公允价值的不可观察因素。例如，债券商品评估的可观察的市场信息，即计量日的市场基准利率，可采用银行间的同业拆借利率，不可观察因素为信用风险贴水等。评估结果最好使用实际交易价格进行校正，同时调整信用风险贴水，以便评估模型在开始时就能够产生“交易价格”。
参考文献：
[1]田满文，李敏. 生态文明视角下低碳并购社会效益实证研究[J] .唐山师范学院学报，2014（6）：102-106.
房地产公允价值论文范文第4篇
关键词：公允价值：持续经营：债务重组
对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年发布的《国际会计准则第39号金融工具：确认和计量》指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制性交易，非自愿清算或亏本销售中收到或支付的金额(IASC，1999)。”
美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义为：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格(FASB2000)。”
我国新颁布的《企业会计准则基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”这个定义充分考虑了基本国情。符合我国的市场需要。相比以初始成本来计量的成本计量法来说。公允价值计量强调的是对资产的计价要坚持客观的计量，以反映资产的真正价值。如某家公司出租地产，若干年前的入账价值为建造成本的总和6000万元，但按照现实地价，地产价格已经升值到了12000万元，此时如果还用入账价值6000万元来计量，显然不能真实地反映这一资产的价值。
公允价值最大的“价值点”就是客观反映企业资产的真实价值。资产的实际价值总是随着时间等因素而变动。相比成本计价的静态性，公允价值坚持动态的价值反映，这可以说是新准则的一大突破和亮点，促使企业的真实价值得到发现。
在金融危机全面爆发的今天，更多的人士对此深表担忧，公允价值计量法是否会成为上市公司操纵利润的新工具?
首先，新准则已考虑到了公允价值被误用的情况，一方面，公允价值的应用是谨慎的，目前主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用;另一方面，公允价值的确认要有相应的规定，如对“商业实质”、“可靠计量”等条件的规定，并不是企业“拍拍脑袋”就可以实行的，很多达不到有关条件的企业目前还不能实行公允价值计量。
其次，新准则只是概括的原则性规定，业内人士透露，随后发布的准则指南和讲解中有具体的规定，钻起空子来并非那么容易。
早在1998年，公允价值的概念就出现在会计准则的债务重组等有关内容中，后来因为有不少公司利用这一规定来操纵利润，2001年会计准则修订时取消了该规定。公允价值在新准则中的规定较前一次严密，这些在准则指南和讲解中有具体的规定和体现。
值得注意的是，公允价值计量在大多数准则中并非强制的。是否运用这一计量方法，即使是满足有关条件的企业也会仔细掂量。如投资性房地产的公允价值计量将带来企业账面收益的增加和计税基数的提高，而企业并没有实际现金流入，选用公允价值计量是自讨苦吃。
有专家估计。国内很多上市公司以历史成本计量的资产的账面价值普遍低于其公允价值。在全流通日益迫近、价值投资理念深入人心的情况下，公允价值所提倡的真实反映企业价值的取向必将是市场的最终选择。
对于公允价值计量，有的公司研究的是如何正确应用。有的公司琢磨的却是如何利用其不足。人心之不足往往与技术性缺陷互为表里，因而，解决这一问题显然不能仅仅寄希望于会计准则本身。
不难理解，账面价值侧重于解决会计信息可靠性，而公允价值则强调解决会计信息的相关性。美国会计协会(AAA)把会计定义为确认、计量和传递经济信息进行决策的过程。从决策有用性的观点来看：相关性和可靠性哪一个对会计信息的使用者更有用?这始终是理论界长期以来争论不休的焦点。实质上这是会计信息的使用者进行会计信息相关性和可靠性博弈的结果。我国现行《企业会计制度》规定：资产的入账原值为其成本，即资产取得时的实际资金消耗量，而且原值数额一经确定便不得随意更改。即资产是以历史成本作为账面价值入账的，现行规定较多地选择了会计信息的可靠性。
但随着我国人世，会计制度和会计准则最终要和国际接轨。在一些发达的西方国家里，公允价值的运用较为普遍。此次金融危机在一定程度上与公允价值计量法存在千丝万缕的相关性。可这并不能否定其科学性和合理性。重要的是如何去用好这一工具，使它不被某些投机者所操纵。新企业会计准则中公允价值应用范围的进一步扩大是国内会计准则和国际接轨的重要标志。公允价值实质上是完善市场对资产或负债价值的评估。历史成本、重置成本、可变现净值、现值等都没有以市场为标准，而公允价值则突破了传统会计采用历史成本计量，只提供过去会计信息的局限性，对于投资者判断企业未来价值更具有决策相关性。所以对于金融工具、投资性房地产、债务重组、资产减值、租赁和套期保值等会计核算对象来说。用公允价值进行计量显然要优于其他方法。
本文从国际会计准则与我国会计准则对公允价值运用的具体比较中找到以下差别：
第一，不动产、厂房和设备(固定资产)。国际会计准则以公允价值或历史成本计量。我国新会计准则一般采用历史成本计量。
第二，所有者投入的不动产、无形资产和投资性证券。国际会计准则以公允价值计量。我国新会计准则以投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
第三，非货币性资产的交换。国际会计准则以公允价值计量，确认利得或损失。我国新会计准则规定，如果非货币性资产交换满足下列的条件：该项交换具有商业实质，换人资产与换出资产的公允价值能可靠计量，以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。不满足上述条件的，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入的成本，不确认损益。
第四，短期投资。国际会计准则以公允价值计量，如果归类为“为交易而持有”的金融资产，其价值变动计入当期损益，如果归类为“可供出售”的金融资产，其价值变动计人当期损益或者在投资出售前计人权益。我国新会计准则以公允价值计量，如果归类为“交易性”的金融资产，其交易费用计入当期损益，如果归类为其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
第五，长期投资额。如果为长期股权投资，国际会计准则以公允价值计量，其价值变动可以计入当期损益或在投资出售时计人权益。如果为长期债权投注，国际会计准则归类为“持有至到期日”投资，以摊余成本减去可能发生的减值计量;如果归类为“可供出售”投资，则按公允价值
计量，其价值变动可以计入当期损益，或者在投资出售前计人权益。我国新会计准则规定，如果归类为“持有至到期日”投资，以摊余成本减去可能发生的减值计量;如果归类为“可供出售”投资，则按公允价值计量，其价值变动可以计人当期损益。
不难发现：对可以取得公允价值的资产采用公允价值计价是国际会计准则、美国及多数市场经济国家会计准则的普遍做法，它能有效地增强会计信息的相关性，为投资者、债权人等众多利益相关者提供更加有助于其决策的信息，这种做法在技术上的先进性是不容置疑的。如投资性房地产，账面5000万元。如果市价上涨2亿元，会计上就应该反映2亿元，这样的信息才真实有用。如果仍然坚持在报表上显示5000万元，这种信息不仅不能帮助投资者进行决策分析，甚至产生误导。任何改革都不能因噎废食，会计准则的改革也不例外。与国际接轨是方向，是大势所趋，这一点是应该肯定的。
新准则要求公允价值要“持续可靠取得”而不是“估估而已”，公允價值不再是橡皮尺子。公允价值要想成为利润操纵的工具需要同时具备3个要素：上市公司管理层蓄意造假、会计审计人员失去职业道德与证券市场监管失灵。事实上具备了这3个要素，任何制度也不能有效发挥防护作用，再好的准则也无能为力。
公允价值在新准则中的应用十分谨慎，不会导致滥用。与国际财务报告准则相比，我国企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，进行了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的条件，如在投资性房地产准则中就明确规定采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，并非所有投资性房地产都可以采用公允价值。因此只要严格地按照准则实施，公允价值就会真的做到公允。
又如在非货币交易中对于公允价值的运用，新准则规定了按照非货币性资产交换处理的两个前提条件：该项交换是否具有商业实质;交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。这些前提条件将有效制约以非货币性资产交换的方式操纵收益的行为。从这些规定中可以看出，公允价值的应用是有严格的限制条件的，公允价值不允许被滥用。
发展到今天，适宜于公允价值应用的“土壤”已初步形成。公允价值是市场经济的产物。2003年中央做出关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定，标志着我国的市场经济已经由初创转向完善。我国的市场经济地位已经确立。另外，我国的证券市场经过十几年的发展和完善，在强化公司治理、提高运作透明度、清理违规行为、构建上市公司综合监管体系方面有了很大的进步。中国证监会推进股权分置试点，改革了上市和再融资的程序。颁布了大量监管规章，加强了上市公司信息披露和舞弊查处的力度;财政部加大了对会计信息质量和注册会计师审计质量的监督检查;上市公司内外治理水平进一步提高，独立董事、注册会计师、资产评估师的理性经济选择为上市公司的违规行为构筑了多道“防火墙”;广大投资者对会计信息进行分析判断、有效甄别的能力也有所加强，证券市场的有效性逐步提高。势异时移，这些都有助于公允价值应用的环境已初步实现。我们应该采用发展的战略的眼光看待问题，不能“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。
房地产公允价值论文范文第5篇
2013年11月党的十八届三中全会作出《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》， 指出“国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合的混合所有制经济， 是基本经济制度的重要实现形式”。 2014年2月18日，格力集团发布改革方案， 珠海市国资委通过向新设立的全资子公司注入格力地产股权以及债权等方式， 将非核心业务进行更为市场化的管理， 而在格力电器板块进行混合所有制改革， 以期激发出企业更大的活力， 增强其国际竞争力。一些学者研究认为，通过混改优化股权结构可以抑制公司的非效率投资，提高公司的投资效率，也有一些学者发现混合所有制改革下股权结构的变化对企业绩效有着显著的促进作用。本文尝试研究三者之间的关系，即股权结构能否通过改善投资效率从而对企业绩效产生积极影响。
一、文献综述
（一） 股权结构与企业绩效
1.国外文献。在国外早期的研究中，学者们大多认为所有权结构与公司绩效存在正相关（Vishny，1986;
Han 和 Suk，1998;Xu和Wang，1997;Pedersen 和 Thomsen，1999;Lins，
1999;Makhija 和Spiro，2000;吴淑琨，2002）;但也有部分学者持反对意见，认为所有权集中度与绩效负相关（Grossma 和Hart，1980;Jensen，1989;Roe，1994）。随着研究的深入，学者 们利用托宾Q值、ROA等指标研究发现公司价值与股权结构之间具有非线性关系（McConnell和Servaes，1990;Morck，Nakamura和Shivdasani，2000）。
2.国内文献。杜军和周亚平（2006）将公司按产权性质划分为国有企业和民营企业，对研究对象的数据进行了实证分析，结果显示股权集中度与企业绩效呈正相关的关系。陈军松（2008）以我国商业连锁企业为研究对象，研究数据为深沪两市的上市公司，研究时间跨度为 2005～2006 年，研究结果显示股权集中度与公司绩效不是线性关系，而是倒“U”型关系。徐莉萍等（2006）发现，股权集中度和公司绩效之间存在显著的线性正相关关系，且这种显著的正向关系存在于控股股东性质不同的上市公司中。颜爱民，马箭（2013）认为公司处于不同的生命周期阶段时，公司股权的集中程度与绩效的关系是不一样的。但是不管在什么阶段，集中程度都会对绩效产生比较显著的正面作用。毛剑峰，杨梅（2014）通过实证研究发现企业股权集中度高时，企业更愿意去开展各项经营活动，同时该企业的控制人也更乐于去监督管理管理层的各项与经营相关的行为。
（二） 股权结构与投资效率
1.国外文献。投资效率是公司财务的一个重要指标，对公司的发展有着至关重要的作用，投资规模过大或过小都不利于公司的长远发展。We n- Min Lu e t a l.（2016）对上市公司之间的交叉持股现象进行了研究，将这种现象界定为美国目前投资效率不佳的重要原因，指出有效降低交叉持股是提高投资效率的解决措施。Sahar et al.（2016）总结了英国发展过程中股权与治理结构的嬗变，通过研究股权结构与公司会计业绩之间的相关性，将公允价值损益作为会计业绩的衡量要素，认为股权集中度的降低与治理结构的优化对提高企业的会计业绩具有正向作用。Tsui- Jung Lin et al.（2017）认为单一所有权的企业在发展经营过程中趋向于采取多元化的所有权持有模式，这是提高投资效率的直接手段。
2.国内文献。定量研究方面，冉茂盛等（2013）通过研究表明，大股东对企业投资效率具有“激励效应”和“损耗效应”两面性，且后者大于前者，唯有制约大股东“损耗效应”，优化上市公司治理机制，才能不断优化上市公司投资行为，提高我国资本市场各项资源的配置效率。姚菲（2016）研究了上市公司股权结构、会计信息质量以及投资效率之间的关系，结果表明我国上市公司股权结构具有明显的中国特色，这对企业治理以及有效投资影响巨大，第一大股东以及前十大股东持股均削弱了上市公司的投资效率。
（三） 投资效率与企业绩效
1.国外文献。Jensen（1993）最早研究该命题，他通过实证数据发现很多上市公司存在过度投资行为，而这种行为显然会降低企业的整体投资效率，进而降低其市场价值，最终带来企业绩效的下滑。Fang（2010）的研究结果表明管理者的投资过度会导致公司的业绩下降，而且在投资机会较少的公司中，过度投资会导致公司业绩出现更大幅度的下降。Farooq、Ahmed和Saleem（2014）对非金融企业的过度投资和投资不足行为进行了实证研究，并分别实证检验了投资过度和投资不足对企业业绩的影响。研究结果表明，过度投资和投资不足会对公司业绩产生重大负面影响，适当的投资水平将对公司业绩产生积极影响。
2.国内文献。蔡吉甫（2009）在 Jensen的自由現金流量假说的基础之上，充分权衡公司自由现金流量差异和成长机会，利用非金融类上市公司作为研究样本，结果表明中国上市公司普遍存在过度投资现象且过度投资与企业业绩显著负相关，也就是说投资效率越低，企业绩效越差，这与前人的观点保持一致。除此之外，他还强调如果一个公司自由现金流量偏高、成长机会偏低，那么决策者更倾向于过度投资，导致投资效率的低下，进而损害股东利益、破坏公司价值、降低企业绩效。黄昌富和徐亚琴（2016）以2009～2103年的沪市A股上市公司为样本，实证研究了不同产权属性下，投资效率与企业绩效的关系。研究结果表明，在国有企业中企业绩效与投资效率呈正相关关系，在非国有企业中二者呈负相关关系。申慧慧等（2013）的研究结果表明在国有企业中过度投资的倾向更为显著，且这种过度投资会加大企业的财务风险，减损企业的价值。赵振艳（2018）的研究结果表明股权激励可以抑制企业的非效率投资，进而提升企业绩效。吴景泰和刘秋明（2019）以2014～2016年我国沪深市制造业上市公司为样本，研究了投资效率与公司治理和企业绩效的关系。研究结果表明，投资效率与公司绩效存在正相关关系，且公司治理可以通过投资效率的中介作用，对公司绩效产生正向积极的影响。
二、理论
第一大股东持股情况、股权制衡度是上市公司股权结构的衡量指标，而股权结构越合理，投资有效性越高。第一大股东的持股比例表示企业是否会形成第一大股东控制。若形成第一大股东控制，这将对企业的投资效率产生消极影响，加剧“损耗效应”的发生。股权制衡度是公司内部各个股东之间的利益牵制关系。前三大股东持股比重降低，形成良性的牵制关系，则有助于股东间相互监督，是企业股权结构良好与否的重要衡量指标。而股权制衡度较好，则较难形成大股东控制，对于优化投资决策机制、最大程度消解“损耗效应”有帮助。若公司国有持股比例较高，那么在银行授信与流动性上具有绝对优势。较低的融资成本和国家的产业扶持政策使得国有企业在投资方面具有高效率，但这样容易导致过度投资。国有企业引入一定的民营资本，可以在一定程度上提高企业的股权制衡能力。这些资本的所有者会积极参与到公司的投资决策和经营管理中，抑制大股东对其他股东的利益侵占，减少大股东的非效率投资。股权制衡度较低时，民营资本话语权较弱，对其没有吸引力。混改虽然可以提升国企股权制衡度， 但是股权制衡度越高反而越不利于国有企业投资效率的提升。因此，要合理安排此次混合所有制改革的股权结构， 避免形成较高的股权制衡，以防止其他大股东合谋对国有股利益的侵害。如果股权制衡度较高，可以在引入非公资本时附加一定条件，比如使国有股以优先股的形式存在，以保证国有资本收益不会受到损害。
三、结论性评述
国企积极发展混合所有制经济，一个重要目的是通过提升国企的治理水平，从而实现国有资产的保值增值。目前，国企混合所有制改革亟待解决的首要问题就是产权问题与公司治理问题。截至 2014 年底，非公有资本形成的混合所有制企业已经占总企业户数的 52%。可见，混合所有制经济在国民经济中已處于主要地位。但是，我们可以看到，在国有企业进行混合所有制改造的同时，许多国有企业在推行改革的过程中并没有达到显著的效果。究其原因，最重要的一点在于国有企业改制后的股权结构设置仍然不够合理，没有起到改革的效果。面对这一情况，党中央对国有经济进一步深化改革提出了新的要求。要在新一轮的改革中解决股权结构设置不合理造成的国有资产运行效率不高，政企难以分开等一系列问题。本文基于投资效率视角对上市公司股权结构与企业绩效之间的关系进行研究，探究企业股权结构因素对投资效率的影响，以期从优化企业股权结构来提高投资效率进而提高企业绩效。在此基础上，深入研究不同产权性质企业股权结构对投资效率的影响。
在混合所有制经济改革如火如荼开展过程中，混合所有制企业各股东持股比例多少才能达到公司绩效最大化，进而真正实现混合所有制改革的目标，真正提升国企的综合竞争能力，这些问题的解决，对国企改革有着重要的现实意义，有待今后进一步研究。
（作者单位：上海海事大学经济管理学院）
房地产公允价值论文范文第6篇
摘要：本文分析了公允价值运用的条件：即市场经济的成熟、公司治理的完善、新业务出现，指出我国已经基本具备了运用公允价值的条件；探讨了公允价值在新准则中运用的特征；认为公允价值的合理运用需要继续完善其支撑环境。
关键词：公允价值会计准则支撑环境
一、公允价值的概念
(一)公允价值概念的特征公允价值概念特征包括：交易的公平性、计量对象的全面性(资产有公允价值，负债也有公允价值)、交易市场的兼容性(既有活跃市场也有非活跃市场)、交易和交易双方的假定性(虚拟性)、计量的不可加性、概念的动态性、历史成本相比的概念优势(包括信息及时、充分、因面向市场而客观可比、全面反映管理层决策水平、可简化金融工具会计的复杂性)等，但公允价值概念的根本特征是“真实与公允”。公允价值与世界会计中著名的“真实与公允观”(True and Fair View)中的“公允”有渊源关系或相通之处。会计以“真实与公允观”作为最高原则，将有利于会计诚信的实现，有利于会计信息质量的提高和会计职业地位的提高，这就要求我国会计界应尽快改变“公允价值缺乏真实性”的错误概念。
(二)公允价值的运用范围传统财务报表内、外的几乎所有交易或事项都可能涉及公允价值。这一结论主要是从现行实务角度得出的，是建立在现有的财务会计概念框架和准则不完善的基础上的。如果从纯粹的理论上推导，上述结论将更加明确一一一Jg，须实行全面的公允价值会计，即对所有资产和负债都运用公允价值进行初始计量和后续计量。
(三)公允价值与财务会计概念框架和具体会计准则体系实际上FASB最初按演绎法设想的财务会计概念框架是正确的，因为它提前反映了环境的变化，是以用户需要为导向的，因而也是符合环境要求的。由此可见，基于演绎法的规范会计理论对会计现实的解释力和预测力都很强。只要沿着演绎法的思路发展，就一定能建立高质量的财务会计概念框架和会计准则体系。这一思路在我国财政部2006年发布的会计准则体系中得到充分体现，也将在很大程度上影响我国会计变革。
二、公允价值的引入
(一)市场经济日益完善：注入动力公允价值是市场经济的产物，我国关于完善社会主义市场经济体制的决定，标志着我国市场经济已经由初创转向完善，我国的市场经济地位已经确立，这也得到越来越多国家的认可。我国的证券市场经过十几年的发展和完善，在强化公司治理，提高运作透明度，清理违规行为，构建上市公司综合监管体系方面有了很大的进步。我国证券监督管理委员会推行股权分置改革，改革了上市和再融资的程序，同时也颁布了一系列监管制度，有力地加强了上市公司信息披露和舞弊查处的力度；财政部加大了对会计信息质量和注册会计师审计质量的监督检查；上市公司内外治理水平进一步提高，注册会计师、资产评估师、独立董事等的理性经济选择为上市公司的违规行为构筑了多道“防火墙”；广大投资者对会计信息进行分析判断、有效甄别的能力也有所提高，证券市场的有效性也逐步提高。
(二)公司治理的加强和法制建设的完善：奠定基础 所谓公司治理结构，是指由所有者、董事会和高级经理人员三者组成的一种组织结构。在这个组织结构中，董事会作为公司最高决策机构，其权力由股东大会赋予，对股东大会负责。高级经理人员的经营管理权限来自董事会授权并对董事会负责，其中对会计工作有直接管理权力的高层财务经理受董事会指令，具体负责公司日常财务和会计工作。在这个典型的公司治理结构中，会计构成了公司治理结构的一部分，董事会和高级财务经理对会计工作拥有实际控制权。由于会计信息具有对董事会和高层经理人员能力、业绩、道德水平监督和评价的功用，但会计信息又是由实际受控于董事会的高层财务经理负责提供，形成了评价董事会功过的尺度其实就掌控在董事会手中的悖论。为解决这一矛盾，独立董事制度应运而生，由独立董事牵制内部董事，保证会计信息的客观与公证。由此可见，公允价值会计的决策相关性需要在治理结构比较完善的企业中才能发挥作用。我国资本市场已经初步具备了公司治理的功能，具体表现在：一方面企业为了上市，必须进行股份制改造，深化企业改革，转变经营机制，建立现代企业制度，从而促进了企业法人治理结构的改变和完善；另一方面，企业上市后成了公众公司，资本市场通过股东投票机制、并购接管机制和股权激励机制，发挥对公司管理层的激励和约束作用。
(三)新业务日新月异：直接动力加入WTO以后，大量外国资本涌入我国，金融衍生产品交易活跃，产生了数量众多、特征各异的衍生金融工具，如期货(Futures)、期权(Options)、远期合约(ForwardContract)、互换(Swaps)等。由于衍生金融工具不要求初始投资，或与对市场情况变化有类似反应的其他类型合同相比，要求很少的初始净投资，历史成本对其无能为力，只有公允价值才能对其进行准确的确认和计量。FASl33规定：公允价值是计量金融工具最佳的计量属性，对衛生金融工具而言，公允价值是唯一的计量属性。此外，商标、智力资本、专利、研发支出、人力资源等无形资产在现代企业中的地位越来越重要，对这些资产的确认和计量也只能运用公允价值。
三、公允价值运用
(一)方向明确：与国际趋同IASC将公允价值定义为：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国基本会计准则对公允价值的定义，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这说明我国会计准则运用公允价值与国际会计准则方向性的相同。从引入公允价值的会计准则项目看，趋同的方向也甚为明显。如在我国新会计准则体系中，主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换、生物资产等具体准则中运用了公允价值。范围涉及一般工商业及农业、金融业等特殊行业，这与国际会计准则中公允价值涉猎的范围基本一致，与国际会计准则趋同的方向是显而易见的。新会计准则中公允价值的运用，打破了我国会计国际趋同的瓶颈，实现与国际会计准则趋同的实质性突破，具有划时代的意义。事实上，近年来国际会计准则有关公允价值理论研究与实践发展日渐成熟，较为严密、可行的公允价值计量体系已初步形成，这些经验和做法可为我所用，从而大为降低我国运用公允价值的风险。
(二)涉及面广：大部分准则 公允价值作为重要的计量属性在我国新基本会计准则引入之后，在具体会计准则中运用是很自然的，但确定在多大范围、多大程度上运用是非常困难的。这是因为公允价值并非都是有利，运用不当可能会弊大于利，这在我国是有过教训的。尽管如此，我国会计准则制定者还是审时度势，从我国参与经济全球化的大局出发，在充分考虑我国目前的经济、法律等环境因素，的基础上做出了大胆的选择。目前我国已发布的38项具体会计准则中涉及会计要素计量的有30项，在这30项涉及会计要素计量的准则中有21项程度不同地运用了公允价值计量属性，涉及范围之大是显然的。具体运用情况见(表1)。公允价值是小范围运用还是大范
围运用，本身就是一个两难选择。一般来讲小范围运用可能会使会计信息的可验证性相对提高，但信息的相关性会相应降低；而大范围运用虽然能提高会计信息的相关性，但可能会降低会计信息的可验证性。事实上运用公允价值的主要目的就是为了提高会计信息的相关性，若是小范围运用，不仅使会计信息的相关性得不到提高，还可能损害会计信息的可靠性。这是因为虽然企业是分项目向外界提供会计信息，但是总体而言是一种汇总的信息，汇总的信息需要建立在可靠和可比的分项目信息基础之上。如果只在个别会计准则项目中运用公允价值，就会导致因各分项目计量属性不同而引致的会计信息可比性降低，相关性也就无从谈起。因此，公允价值的较大范围运用就成为理性的选择。另外，尽管理论上分析公允价值的运用范围应由小到大，采取渐进的做法。但实际中在量上迅速扩展也是国际会计和发达国家会计的普遍做法。
(三)运用谨慎：非主导性和严格的限制条件尽管公允价值的在我国新会计准则中运用较为广泛，但又是有条件的、谨慎的运用，主要表现在公允价值运用的非主导性和严格的限制条件。新基本准则规定：企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。这实际上是在强调历史成本计量属性在我国会计计量中的主导地位，是在坚持历史成本计量为基础的前提下，引入重置成本、可变现净值、现值和公允价值的。公允价值的非主导性在具体准则中也得到了体现。如几乎所有运用公允价值计量属性的具体准则都规定要以成本进行计量，在满足一定的条件时才可以公允价值进行计量。新会计准则对公允价值运用，设定了较为严刻的限制条件。如《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：企业应在资产负债表日运用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且规定采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。《企业会计准则第5号——生物资产》也有类似的规定。再如《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》规定，可以运用公允价值的非货币性资产交换必须具有商业实质并且换人资产或换出资产的公允价值能够可靠计量。其中商业实质是指换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同，或者换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换人资产和换出资产的公允价值相比是重大的。由此可见，我国新会计准则对公允价值的运用采取了非常谨慎的态度，不是任何企业在任何情况下都可以运用公允价值，不能满足公允价值运用条件的交易或事项是不允许运用的。
四、公允价值应用支撑环境的完善
(一)建立诚信负责的机制，强化对人的约束会计工作是一种特殊的职业，是一种技术方法和理念并重的职业。运用公允价值，必须加强职业道德教育，同时也要加强社会监督，董事会和高级经理诚信行为不可缺失。诚信是阻断人们采取不当行为的防火墙，如果市场缺乏这层保护屏障，即使这个市场有最优秀的会计师、最完美的会计制度、最完善的企业治理结构及最成熟的资本市场，也无法阻挡造假行为的发生。发生在美国的世通、安然、施乐及意大利的帕马拉特系列丑闻，无一不是董事会和高级经理利用自己对企业会计工作的实际控制权，为追求个人利益最大化而采取不当会计行为，最终失信于人，诚信在企业的贯彻落实需要强有力的法律支持。因此，必须加强诚信机制的建设，为公允价值的应用提供良好的环境。
(二)发展机构投资者和中介市场，增进市场的透明度除了市场自身存在信息不对称，投资者信息处理能力的“瓶颈”也会大为降低信息的透明度，我国证券市场散户居多、投机性强以及专业知识的缺乏，这些都可能诱使管理层滥用公允价值。要提高信息使用者的信息处理能力，增进信息透明度，可行方法一是小的投资者联合起来形成机构，借助机构投资者的力量提升获得内部信息的能力，消除“搭便车”的心理；二是借助信息中介的能力分析公开信息，搜集私有信息客观公正地评价企业业绩，以引导投资者追随绩优公司；三是培育和发展经理人市场，随着经济体制改革的深化，在由大量具有优秀管理能力的经理来执掌公司时，专业技能和声誉机制都将促使经理人员做出正确的判断。同时，竞争的压力可以提高管理人员的信息风险意识，约束其滥用公允价值牟取私利的行为。
(三)构建证券市场法规及诉讼机制，协同治理市场中的败德行为 由于强制性和普遍适用性，使得法律对经济人具有最高的约束力。在代理人权限过大时，健全的法律诉讼机制能够均衡利益相关方面之间的利益分配，对代理人的机会主义倾向产生威慑作用，使市场不至于失灵，这是能够控制会计主观性及其灵活性的关键之处。在机会主义被压缩到极低的程度时，会计标准才能发挥规范效果，专业判断作为一项技术性的会计程序才能真正起到提高会计信息有用性的作用。
作者简介：赵彦锋(1975－)，男，河南镇子人，河南财经学院会计学院讲师
(编辑 聂慧丽)
