二手房工作计划范文第1篇

项 目 名 称：车辆租赁及二手车交易项目 项目 负责人： 李长勇 联 系 方 式： 18804919877 地 址： 呼和浩特市新城区财富大厦

20163--10

目录

第一章 项目总述

1.1 项目名称1 1.2 项目承办方及负责人1 1.3 项目地点1 1.4 项目建设目标1 第二章 项目背景及需求分析

2.1 呼和浩特市相关经济概况1 2.2 汽车租赁行业需求分析2 2.3 二手车交易需求分析4 第三章 项目可行性分析

3.1 呼和浩特市市场分析5 3.2 呼和浩特市项目发展前景5 3.3 项目经营亮点暨目标市场分析7 3.4 项目营销宣传方案8 3.5 目标消费群体9 第四章 公司运作模式

4.1 租赁业务9 4.2 特许经营业务10 4.3 风险控制10 第五章 战略规划10

第一章 项目总述 1.1 项目名称

内蒙古呼和浩特市汽车租赁及二手车交易项目 1.2 项目承办方及负责人 浙江安信资产管理集团有限公司 呼和浩特市负责人：李长勇 1.3 项目地点

呼和浩特市留学生创业园 1.4项目建设目标

本项目将与政府机关、国有大型企事业单位、金融保险公司和高端酒店达成战略合作伙伴，进行多元化、多渠道经营，并以呼和浩特市为中心建立自有二手车辆交易中心。根据地区覆盖性建立若干联络网点，将业务扩展至整个内蒙古自治区，在未来打造一个覆盖整个内蒙古，涵盖汽车租赁、交易、维护的线上线下全平台。

第二章 项目背景及需求分析 2.1 呼和浩特市相关经济概况

2015年，呼和浩特市城镇居民人均可支配收入达37362元，同比增长7.6%，与2010年相比年均增速达10.6%。由于独特的经济结构影响，受国内其他地区经济增长放缓影响较小，整体仍呈现增长趋势。至2015年7月末，全市金融机构人民币存款余额达5219.0亿元，比年初增长9.4%。其中住户存款达1599.3亿元，比年初增长0.5%;

1 非金融企业存款达1841.5亿元，比年初增长2.1%;政府存款1477.5亿元，比年初增长22.8%。全市金融机构人民币贷款余额达5653.6亿元，比年初增长9.8%。其中住户贷款921.6亿元，比年初增长3.4%;非金融企业及机关团体贷款4731.9亿元，比年初增长11.2%。

随着呼市市场经济的发展，呼市生活水平的持续提高，呼和浩特市机动车驾驶人的保有量也随着车辆的增长而不断增多。截至目前，呼和浩特市机动车保有量已突破80万辆，机动车驾驶人突破120万人。

2.2 汽车租赁行业需求分析

由于中国的汽车租赁市场仍处于发展初期，与美国及日本等较成熟市场相比，中国汽车租赁的渗透率(租赁车辆数目占车辆总数的百分比)仍相当低。根据罗兰贝格的资料，二零一二年，中国汽车租赁的渗透率为0.4%，而日本、美国、韩国及巴西则分别为2.5%、1.6%、1.4%及1.3%。

从近年汽车行业发展来看，整体产销继续保持低速增长态势，企业库存压力增大。在政府于全国范围内强势推动大气污染治理行动计划的宏观政策背景下，北京和广州连番实施限购，不久前天津也出台了限购政策，这对于整个汽车厂商来说，盈利压力进一步增大，纷纷开始寻求新的市场增长点。

中国汽车租赁行业尚处于发展初期，近年来出现大幅增长。根据罗兰贝格的资料，按收益计算，中国汽车租赁市场的总体规模由二零

2 零八年的约人民币90亿元增至二零一四年的约人民币452亿元，复合增长率为29%。

呼和浩特市汽车租赁业务起步较晚，发展潜力巨大。市内汽车租赁的车型也主要为中高低端轿车，微客和中轻型客、货车所占的比例非常小;与国内其他市场经济型车和小型车占主导地位的租赁车辆构成有所不同的是，市内中档车居租赁市场的主流车型，其次是豪华高档车，这也与我区人口经济形势增长幅度过快相关;

从租赁价格分析：由于所处地区消费水平的差异，以及车辆新旧、租车期限长短的差异，各地及各品牌、各年限的车辆租赁价格呈现较大的差异性。呼和浩特市租车行业来说，一般低档车的日租赁价格为180―260元左右，为新车销售价格的0.2%―0.3%;中档车的日租赁价格为280―330元左右，为新车销售价格的0.2%左右;高档车的日租赁价格为500元以上，进口中高档车一般为650元以上;其中，在节假日汽车租赁价格要上浮10―15%。

随着经济的发展和观念的更新，租车客户的结构已发生较大变化，根据对汽车租赁市场的调查可以看出，租赁客户的结构已经从初期的个体经营和私营业主、集体企业为主(曾占单位公、商务用车市场份额的60%)转向国营大中型企业、政府机关事业单位，国有企业代表处、金融证券业(占单位公、商务用车市场份额的70―80%)。目前单位公、商务活动用车的市场份额为57%(主要以政府单位，国有企业和中小企业为代表);家庭私人用车的市场份额为43%(主要以国有企业的职员等中高收入家庭为代表)。

3 2.3 二手车交易需求分析

据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国二手车市场竞争与企业竞争策略分析报告》数据显示，2012年中国汽车保有量已经达到1.2 亿辆，目前中国汽车保有量约为1.4亿辆。我国汽车保有量的增加速度非常快，每年新的销量就有2000多万辆。 按照公式来算，汽车保有量 等于原有的保有量加上新增的销量，再减去报废量，加上我国每年报废车仅一两百万辆，在这种情况下，二手车的销量肯定会随着保有量的增加而上升。

中国的汽车市场将有15-20年的增长发展期，国内外众多企业一致看好这一最具潜力、最有活力的市场。随着政府、企业、事业单位公务车辆改革，车辆更新换代频率加快，二手市场必将随着汽车市场需求增长和社会汽车保有量提高而大幅增长，发展空间非常广阔。

通常一辆新车厂家所能获得的利润率不会超过5%，而一辆二手车的利润率普遍超过20%。除去了保险，购置税，以及简单维修等人工费用，其利润率远远超过新车出厂利润。

二手车市场的繁荣主要推进动力有二：一是新车利润的降低，二手车存储量的增加，以及二手车需求量的增加，二手车的利润高于新车的利润;二是客户期望值不断增加、同行逐渐增加了二手车置换服务、形成新的利润增长点。

第三章 项目可行性分析

4 3.1 呼和浩特市市场分析

目前，呼市的机动车达80余万辆，而驾驶员达120万人，平均每8人中就有一人持有驾驶执照，目前呼和浩特市有大约40余万人处于"有照无车"的境地。据悉，去年一年新增的驾驶员就有10多万，驾照的增长速度远远大于车牌发放的增长速度。这50万的"缺口"为的汽车租赁及二手交易市场提供无限商机。

从上世纪九十年代末发展起来的呼和浩特市汽车交易常备汽车总数约在30000台左右，租赁业的常备汽车总数在1000辆上下，却有40多家租赁公司，平均一家公司仅有20几台左右。豪华车占总数10%左右，中端车约为50%。

呼市地区现有汽车租赁企业每年经营收入人民币近一千万元。租赁者七成以上是商务客户，其中尤以企业比例最大。据了解，目前呼市地区汽车租赁市场得常备汽车总数在1000辆上下，节日长假时，市场需求超过3000辆，完全处于供不应求的状态。

3.2呼和浩特市项目发展前景

在呼和浩特市汽车租赁行业有着广阔的市场发展空间，其驱动力主要来源于以下几个方面。

1)汽车租赁符合居民实际消费水平。本市目前的人均工资大约是3000元，但对于一般收入的居民来讲，一年2～3万元的用车和养车费用也是一笔不小的开支。同时国内汽车价格日趋下降、而汽车生产技术的发展又进一步加速了汽车的折旧过程，消费者若以全款购车将会带来投资回报率小于贷款利率以及高折旧率的双重损失。从经济

5 学意义上讲，如此高昂的机会成本显然会降低消费者购买汽车的意愿，如果汽车租赁能够提供方便、周到、快捷的用车服务，会有相当一部分消费者在现阶段更愿意选择租车。

2) 本市目前的汽车保有量很难满足需求，存在着庞大的“有驾证无车开”群体。相当一部分人的用车需求得不到满足。开展汽车租赁将会在很大程度上缓解有驾驶执照而无车者的用车问题。

3) 假日经济给汽车租赁提供市场空间。内蒙古自治区区内及周边旅游景点较多，随着双休日节假日出门旅游人数的增加，商业旅行的日益频繁，高收入人群的持续壮大，租车热不断升温，给汽车租赁提供了越来越大的市场空间。

4) 交通基础设施建设和汽车的自身优势也可以促进汽车租赁的发展。内蒙古自治区境内日益完善的高等级公路建设以及高速公路联网的畅通，为用车人提供了良好的出行环境。汽车自身的方便快捷优势在中短途交通中具有航空和铁路无可替代的优越性，出行环境的改善极大地促进了汽车租赁市场的发展。

5) 大批中小型企业的兴起为汽车租赁带来新的发展契机。自从企业注册资金的限制取消后，大批中小型企业应运而生，汽车租赁既满足了这些公司车辆配备的需求又为其资金周转提供了方便。此外，自治区近些年来全面招商引资，外商独资企业也为汽车租赁创造了不少商机。

6) 公务用车制度的改革，也给汽车租赁业带来有利条件。当前限制公款购车的政策使一部分大型国企下属单位的用车需求也转向

6 汽车租赁市场。同时，公务用车制度的改革，由“配车制”逐渐过渡到交通费货币工资化，也使租赁汽车的需求有所增长。

作为汽车服务和汽车销售的延伸，汽车租赁的发展，既可以解决人们有照无车开的问题，方便人们的出行需要，又可缓解现阶段财政控购与企业用车之间的矛盾;既有利于控制社会车辆总量，缓解交通拥挤，促进社会和谐可持续发展，又将带动新车销售与二手车交易市场等相关行业的发展。

3.3 项目经营亮点暨目标市场分析

3.3.1保险公司“险后代步车服务”汽车租赁

在竞争激烈、产品趋同的保险市场中，各保险公司纷纷推出各具特色的服务措施，实行差异化经营。这其中就有一项“险后代步车”服务，在保险期间内，客户投保车辆发生车损事故，客户到汽车4S店进行车辆定损并留修，即可享受合同约定天数的免费代步车服务。而保险公司因成本及其他原因，无法准备大量闲置车辆充当“代步车”，而汽车租赁公司恰恰可以充当这个角色。

我司现与呼和浩特市中国平安、太平洋、中华保险等多家保险公司达成初步共识，由我公司独立承担车辆业务。

3.3.2政府及行政事业单位汽车租赁

根据中央精神和《关于2014-2015机关车辆租赁定点采购(试行)有关事宜的通知》的指导意见，政府及行政事业单位公车已逐步由自有转向租赁，极大的刺激了汽车租赁业务。现呼和浩特电力单

7 位已和我司开始协商公务车辆租赁(长期)业务，有望于年中之时达成具体合作关系。

3.3.3星级酒店汽车租赁

公司与多家星级酒店保持业务联系，为其顾客提供高端个人订制化车辆出行服务。

3.3.4家庭、个人用车服务汽车租赁

家庭服务外包已日趋火爆，而外包项目承接公司用车也随之紧张。我司已筹划组建家庭外包业务拓展小组，专门研究拓展呼和浩特市中档车家庭用车需求，直接接洽家庭业务和个人业务，包括短租，长租，顺风车，礼仪，自驾游等车辆租赁以及其他业务。服务项目另包括二手车辆交易市场，车友会服务项目，车辆保养维修年检，个人二手车辆贷款购置，置换，车辆抵押贷款等相关配套服务。

3.4 项目营销宣传方案

1、置换车辆使用权

传统广告发布对我司发展无法起到立竿见影的效果，故另辟蹊径。我司已和呼和浩特市电视台洽商，由我司提供方案和部分资金，开启一档娱乐节目，叫“你要我就给”。主要由我司向呼和浩特市广大市民提供汽车使用权一年，但不用货币方式交易，而由应征的市民自主提出交换条件，再由我司进行判断后，择取其中价值较高者进行交易。

此次娱乐活动形式新颖，同时可以满足电视台优秀节目亮点的紧张需求、市民的娱乐需求和我司的宣传需求。

2、公益巡游

8 政府各部门每年都有宣传任务(例如禁毒宣传等)，但所播费用极少，我司可免费提供制式车辆用以政府公益宣传，同时进行我司的形象宣传。此方案实施后，可与政府行政单位建立联系并能满足我司的宣传需求。

3.5 目标消费群体

公司长期与各大保险公司紧密合作，首要供应目标为保险受益人，约占总体10%。除此之外消费群体主要为国营、私营、外资企业。这是我们的重点目标客户，这类消费群体应当占50%左右。其次是自驾游的旅游客人。这类消费群体大概20%左右。其他的消费来自于其他的消费群体。

第四章 公司运作模式

公司将采取两种战略并行的经营运作模式，第一种模式是自己建立营业网点经营租赁业务，在公司发展一定规模之后运作第二种模式特许经营模式。

4.1 租赁业务

1)会员制：主要针对企业客户，通过建立客户档案，来实现对客户提供更优质服务，而且可以极大稳固公司的客户群体;

2)客户公司的帐户管理：针对不同公司情况和商务需求提供专门的团体费率计划和相应的配套服务，并参与到客户公司差旅交通费用的管理控制，极大方便客户公司;

3) “以人为本”的全方位服务：主要针对个人租车客户，成立车友俱乐部提供公司延伸服务，为客户提供高品位、多层次、人性化

9 的互动交流平台。我们将提供顾问式的参谋服务，保姆式的亲情服务。4)汽车租赁服务业务流程：⑴租车预定：客户通过电话或亲自到公司进行租车预定，登记有关租赁内容。如租赁时间、归还时间、租车类型以及其他相关内容。⑵选择汽车：客户在租赁网点可以亲自选车，从车的类型、品牌、颜色以及在可接受的付费条件下的用车等级方面，都可进行选择。⑶还车结算：客户只需把车开到公司的停车场，告诉服务员汽车的行驶里程、油箱所剩油量，以及对所用车辆是否满意。服务员会认真记录上述信息，并进行付费结算。⑷车辆维护：归还的车辆进行正常的检查和维护，以准备下次租用。

4.2 特许经营业务

在特许经营是汽车租赁公司授予某一侯选人特许经营权，使其加入租赁公司的服务网络，使用租赁公司的品牌和标识，按照租赁公司的统一规范进行业务运作。租赁公司对特许经营点的经营进行监督和指导。并收取特许经营权使用费。

4.3 风险控制

1、 进行严格的会员管理制度，做好签定合同前的风险防范。

2、利用完善的信用体系，好好合同履行中的风险防范。

3、针对不同情况，制定善后处理预案。 第五章 战略规划

公司成立以后，将依托呼市市场进而面向全区作为我们的发展战略，以租赁汽车业务为主体，配合其他二手车交易以及系列配套服务措施，面向高、中端长租客户群体和广大散租市场，建立完善的销售

10 网络和专业服务网络，致力于推动、引领行业的创新和发展。公司依照高起点的战略定位，努力成为自治区规模最大、实力最强的汽车租赁公司，成为行业的领导者。

推行特许连锁经营模式，实现全区市场、甚至是全国的网络化，达到资源共享的目的，通过为客户提供多方位的优质服务和产品，最终实现规模经营的最优化和利润最大化;同时，在汽车租赁服务中与银行、保险等金融服务行业紧密结合，通过银行的信用体系，融资信贷、信用保险等一系列金融手段，有效降低公司风险控制的成本，提高经营效率。

二手房工作计划范文第2篇

【目录】

第一部分 摘要

一、公司概况描述

二、公司的宗旨和目标

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明 十 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 十

一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案) 十

二、 财务分析1.财务历史数据2.财务预计3.资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一、公司的宗旨

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理1.董事会2.经营团队3.外部支持

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况1.主要产品目录2.产品特性3.正在开发/待开发产品简介4.研发计划及时间表5.知识产权策略6.无形资产

三、产品生产1.资源及原材料供应2.现有生产条件和生产能力3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力4.原有主要设备及需添置设备5.产品标准、质检和生产成本控制6.包装与储运

第三章 市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况

五、市场趋势预测和市场机会

六、行业政策

第四章 竞争分析

一、有无行业垄断

二、从市场细分看竞争者市场份额

三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况

四、潜在竞争对手情况和市场变化分析

五、公司产品竞争优势

第五章 市场营销

一、概述营销计划

二、销售政策的制定

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透1.主要促销方式2.广告/公关策略、媒体评估

七、产品价格方案1.定价依据和价格结构2.影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九、市场开发规划，销售目标

第六章 投资说明

一、资金需求说明(用量/期限)

二、资金使用计划及进度

三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)

四、资本结构

五、回报/偿还计划

六、资本原负债结构说明

七、投资抵押

八、投资担保

九、吸纳投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度说明

十二、报告

十三、杂费支付

第七章 投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第八章 风险分析

一、资源风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财务风险

九、管理风险

十、破产风险

第九章 管理

一、公司组织结构

二、管理制度及劳动合同

三、人事计划

四、薪资、福利方案

五、股权分配和认股计划

第十章 财务分析

一、财务分析说明

二、财务数据预测1.销售收入明细表2.成本费用明细表3.薪金水平明细表4.固定资产明细表5.资产负债表6.利润及利润分配明细表7.现金流量表8.财务指标分析

二手房工作计划范文第3篇

二、买方拿卖方的房产证到房产评估所进行房价评估，一般3-4个工作日完成，一次评估费为评估价的0.25%;

三、交首付款

房屋估价报告形成后，买卖双方拿着房产局评估所提供的评估报告去房产局托管中心办理首付款手续，首付款不低于评估价的30%;买方拿着托付中心的单子到指定银行交首付款，时间一般为7-8个工作日，需到场人员：买卖夫妻双方到场签字，并带相关证件(身份证、户口簿、结婚证)的原件及复印件;

四、到房产局办理过户手续：

1、过户需交齐约9种税费：契税(评估价4%，财政局交)、营业税(总额5.5%)、个人所得税(评估价1%)、二次评估费评估价的0.25%、交易税4元/㎡、登记费50元/户、工本费10元/户、他项权登记费50元/户、查询首套房费用50元/户，

2、需到场人员：买卖夫妻双方到场签字，并带相关证件(身份证、户口簿、结婚证)的原件及复印件;

五、过户结束房产局给买方办他项权证;

六、买方凭他项权证和新房产证到银行办理贷款手续：

(约需2个月)

贷款材料：

1.贷款时需夫妻双方到场，身份证原件、结婚证原件、户口本原件及复印件各三份;未婚的需提供未婚证明;

2.夫妻双方个人收入证明原件各一份(盖单位公章);

3.原产权证复印件一份(过户前需复印);

4.新产权证原件及复印件二份;

5.契税发票;

6.已核价的《存量房买卖合同》原件一份;

7.资金托管协议原件及复印件一份;

8.资金托管凭证原件及复印件一份;

9.房屋抵押评估报告;

贷款费用：

1，评估费：评估价0.3%

2，公证费：贷款额0.1%(不足100元按100元收取) 3，抵押登记费：

住宅：贷款额10万以上： 180元

七、付购房余款：

按揭贷款银行审批后，买卖双方到房产局托管中心拿回单，卖方凭回单到银行取款;

二手房工作计划范文第4篇

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购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程是怎么样的

眼下二手房交易市场日渐火热，办理银行二手房贷款业务的人也越来越多。对此，有人问：申请二手房贷款，需要准备哪些贷款资料?需要哪些办理步骤?为此小编整理了二手房贷款攻略供大家参考。

由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在房屋所在地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后二~三个工作日就可以放款

购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》，新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估报告》，到区房产管理局办理《他项权证》。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 在担保公司开具了《放款通知书》后，买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

一、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程

1、确定按揭服务公司和贷款方案

借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

2、查询公积金(如需公积金贷款)

与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

3、签定房屋买卖合同

借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心

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赢了网s.yingle.com 办理房屋过户。

4、准备贷款资料，审核贷款资质

按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

5、签贷款协议，公证，保险

按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6、办理房屋过户和抵押手续

借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

7、办理房产证和抵押证明

贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复

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赢了网s.yingle.com 印件和他项权利证明原件交银行。

8、银行放款

银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

二、二手房贷款所需资料

1、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证(并随带身份证复印件)每人各1份。

2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3、原产权证1份;现房权证中应注明是商品房或安居房

4、经由交易中心提供的武汉市房地产买卖合同2份;

5、房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份

6、借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公

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赢了网s.yingle.com 积金借款申请表2份

7、借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本;担保合同1份;

8、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号(或职工住房公积金结存单)每人各1份

9、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。(根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明;私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表;银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等)

11、如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12、已存满规定期限的住房储蓄存单和(或)存折1份(申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必)

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13、企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份(申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不)

先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。

婚姻证明;指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证(法院判决书也可)和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明(户口簿上已注明丧偶也可)及丧偶未再婚证明。这些证明要在所在地的武汉市各区民政局开具。

再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。

另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。

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 给小孩怎么选择保险_给小孩买人寿保险好吗 http://s.yingle.com/jr/875332.html

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 买公司债券注意事项有哪些

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赢了网s.yingle.com  邮包运输保险是什么_邮包运输保险责任的范围是什么 http://s.yingle.com/jr/875311.html

 企业财产保险合同的适用范围_保险标的有哪些类型 http://s.yingle.com/jr/875310.html

 什么是交强险_哪些人需要买交强险呢 http://s.yingle.com/jr/875309.html

 私募基金监督协议的内容有哪些

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赢了网s.yingle.com  企业财产被保险人的义务_企业财产被保险人如何索赔 http://s.yingle.com/jr/875300.html

 执行救助有哪些法律思考

http://s.yingle.com/jr/875299.html

 如何避免保险理赔纠纷_不交费承担违约责任吗 http://s.yingle.com/jr/875298.html

 社会保险的参保人员如何规定_哪些人员不能参保社保 http://s.yingle.com/jr/875297.html

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 车辆损失险是什么_附加险具体包括哪些 http://s.yingle.com/jr/875294.html

 什么是保证保险合同_信用保险合同的规定是什么 http://s.yingle.com/jr/875293.html

 做私募基金要哪些条件

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 少儿险有哪些特点_投少儿险有什么好处 http://s.yingle.com/jr/875290.html

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赢了网s.yingle.com  私募基金管理人可以申请公募牌照么 http://s.yingle.com/jr/875289.html

 车险投保时应注意什么_车险保费是怎样计算的 http://s.yingle.com/jr/875288.html

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 船舶保险的服务项目_机动车辆保险包括哪些 http://s.yingle.com/jr/875280.html

二手房工作计划范文第5篇

被委托方：(以下简称乙方)

甲方因购买___________________________________号房屋,卖方姓名：_____________。房屋所有权证号：，土地使用权证号：。向中国工商银行武汉市黄浦支行申请贷款，甲方委托乙方代办个人二手房贷款的阶段性连带责任担保，具体协议如下：

1. 房屋成交价人民币元，甲方向中国工商银行武汉市黄浦支行申请贷款金 额元，申贷成数为成，申贷年限为年，其手续甲方委托乙方办理。

2.双方约定，甲方购买二手房的《房屋所有权证》、《土地证使用权证》的过户由乙方代办，贷款抵押的《房屋他项权证》由乙方和银行共同办理。

3.甲方在此声明，对银行二手房贷款的有关规定及委托乙方代办的有关约定完全了解并认可，所申请的贷款金额、 成数、 年限，以银行最终审批意见为准。当银行审批与申请不符时，愿意按银行意见办理或无条件解除本协议。若因甲方的原因解除本协议，乙方受委托的事项已发生的费用不予退还。

4.乙方接受甲方委托，将按照中国工商银行武汉市黄浦支行，签订的《个人二手房贷款业务合作协议书》《中国工商银行湖北省分行营业部个人二手房贷款操作实施细则》有关要求及约定。对甲方所购买二手房向银行申请贷款，在甲方所购买二手房的《房屋所有权证》《国有土地使用证》及办理贷款抵押的《房屋他项权证》《土地他项权利证明书》尚未办妥前，由乙方就该贷款向贷款银行提供阶段性连带责任担保。

甲方(签字盖手印)：乙方(公章)：联系电话：法定代表人(签章)：经办人(签字)：

二手房工作计划范文第6篇

一、地理位置是关键

地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。

对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

二、房屋质量看周详

房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

三、户型面积要选好

上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

四、探访邻里是否和睦

邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。

一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

二、卖方的还贷情况

若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

三、购房贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

四、过户交易有新规

国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。

新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平方米以下;3.成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：

一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

二、单套建筑面积在140平方米;

三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作?举例说明如下：

普通住宅(按福州市的规定：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下)有三种情况：

一、未满两年的房子营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，具体计算是40万5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万80% 25万)20%=1.4万元;

二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元;

三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。 非普通住宅：(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：

一、未满两年的房子营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万80%-50万)20%=1.2万元;

二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即(70万-50万)5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万80%-50万)20%=1.2万元;

三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即(70万 50万)5.5%=1.1万元。

此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定

二手房买卖流程及解释

流程：挑选中介审查房屋权属了解房屋使用状况实地查看房屋质量明确中介收定性质上下家当面谈合同结清水表帐单告知电表状况协助燃气过户结清电话费迁移户口

挑选中介

如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。

审查房屋权属

下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

了解房屋使用状况

首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

实地查看房屋质量

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三，检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

明确中介收定性质

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。

上下家当面谈合同

即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

结清水表帐单

市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。

告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。

协助燃气过户

按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。

结清电话费

有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

迁移户口

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚

二手房购房指南:关注细节力保交易安全

考虑到二手房的交易双方多为个人，交易风险相对比一手房要大，加上二手房买卖涉及环节较多，为确保交易安全，张律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。

在正式交易之前，购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数，防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人，如果与非产权人或非全部产权人签订合同，购房者应要求其提供产权人出具的委托书，以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。

购房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议，然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章;与中介公司签好中介协议后，交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书;收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据应有中介公司经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。

由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据，因此在订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况，争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后，办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已，房屋交接手续其实远非如此简单，除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。

二手房买卖过程中注重几大点

1.价格体系复杂

根据有关规定，已购公有住房上市交易，成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍，旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。

2.房屋产权完整很重要

房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要，购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。 3.注意旧房的安全性

有关专家在谈到已购公有住房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年，砖泥结构的不过60年至70年，砖木结构的大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的权重因素

消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。

5.选择中介要慎重

繁荣的市场背后，总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时，一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查，防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。

选购满意二手房全攻略

消费者如何买到称心如意的二手房?有关专家建议，应从以下几个方面注意。

选房：首先考察性价比

选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。

了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。

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看房：验明产权是关键

产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。

买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

签合同：确认合法身份

一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。

房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。

办手续：必要程序不能简化

经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

交房：按照合同约定执行

办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担;最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。

二手房交易过程中的税费一览 目前在二手房交易过程中需交纳的税费，包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用，但这并不是万能的，也并不是适合任何房屋，因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。

目前个税的征收办法分两个标准，商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%;公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。

房屋性质已购公房对于公房业主来说，2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列，极大地降低公房业主的出售成本，使得已购公房的房源量得到大量释放，为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。

下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费：刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房，建筑面积约为80平方米。2005年10月，刘女士首次将该套房屋进行上市交易，经过几天的买卖双方对价格的协商后，最终该套房屋以6180元/平方米的价格，即总价款494400元出售给马先生。 对于卖方刘女士来说，需交纳的税费如下：印花税印花税为成交价的万分之五，即4944000.05%=247.2元对于买方马先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即4944000.05%=247.2元2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定：对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%，即4944001.5%=7416元3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说，买方要交纳土地出让金，即为1560元/平方米80平方米1%=1248元综上，对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。

房屋性质二手商品房就目前市场情况来看，营业税的征收对二手商品房的影响明显，大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。

几年前，李先生在望京地区购置一套商品房，建筑面积为142平方米，购买时价格为6000元/平方米，总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去，总价为99.4万元。 对于卖方李先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为9940000.05%=497元2)营业税(税率为5.5%，其中包含城建维护费和教育附加费)假如1：李先生房屋持有时间在2年以内，需全额征收营业税即为9940005.5%=54670元。

假如2：李先生房屋持有时间在2年以上，如果是普通住房则营业税免交，若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米，按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅，需要按差额征收营业税，即应交纳营业税为(994000-852000)5.5%=7810元。 对于买方来说，购买该套二手商品房需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为9940000.05%=497元2)契税契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的，普通住宅按成交价的1.5%征收，非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米，已超过140平方米，属于非普通住宅，因此契税的征收按成交价的3%征收，即为9940003%=29820元综上，对于买方来说应支付的税费为30317元。

房屋性质经济适用房经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制，不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说，税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的，下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况：案例一：小王毕业后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龙观购得一套经济适用房，建筑面积为60平方米，总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的时间约在3小时内，所以小王决定将该房屋卖掉，到石景山地区另购一套房屋。小王的房屋属于5年以内出售，则买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方来说，小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的价格。交纳税费仅为印花税即最高为1590000.05%=79.5元。 对于买方来说，分两种情况：一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)经过计算交纳税费，契税为1590001.5%=2385元，印花税为1590000.05%=79.5元另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)，和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。

经过计算交纳税费，契税为1590001.5%=2385元，印花税为1590000.05%=79.5元，综合地价款为(159000-130000)10%=2900元案例二：家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境，现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去，到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积为80平方米，当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。

由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。 毛先生的房屋属于5年以外出售，买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方毛先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即3500000.05%=175元2)综合地价款综合地价款为成交总价的10%，即35000010%=35000元，即卖方需交纳税费为35175元对于买方来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即3500000.05%=175元2)契税契税为成交总价的1.5%，即3500001.5%=5250元即买方需交纳的税费为5425元。 业内建议事实上，二手房征收个税并非“新”闻，对于此次国家税务总局再次发话，业内在表示认可的同时，也提出了专业建议。

北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施;其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交;第三，征收方式的细节如何确定。

而中原地产副总监宫萍则认为，征收个税本身无可厚非，但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的，而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化，以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时，她表示，个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整，比如，目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法;而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程，以保证政策的有效执行。

业内人士同时也向消费者提出了几点建议：一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”;另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。 二是消费者要选择比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。

三是不需要太多的观望，自己把握整体的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。

涉及到二手房交易过程中的税目一览

一、个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。

1)契税

个人购买住房应该在签订合同之日起10日内到房屋所在的契税征收部门办理纳税申报，并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。契税税额按照住房的成交价格计算缴纳，计算公式为： 应纳契税税额=住房成交价格适用税率

其中，住房的成交价格是指合同确定的价格，包括买房人交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益等。适用税率为3%至5%，具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。

另外，如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。享受此项优惠政策要满足三个条件：第一，购买住房只能是个人;第二，购房的用途只能是自用;第三，这里的“普通住宅”指按一般民用住标准建造的居民住房。目前，我国对“普通住宅”标准还没有统一规定，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

(2)印花税

个人购买住房还须按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。

二、个人出售5年以上普通住房需要缴纳个人所得税。

1、 个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，其应纳税额按下列公式计算：

应纳税额=应纳税所得额*20%

应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用

合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。

2、个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为： 应纳税额=转让住房的收入额*核定征收率

3、核定征收率的确定(核定征收政策不适用于商业用房/非住宅) 除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1%。