二手房产中介新手必看范文-盘古文库

二手房产中介新手必看范文

来源：盘古文库

作者：莲生三十二

2025-09-18

二手房产中介新手必看范文第1篇

中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!(完整版)

在论坛上经常看到有朋友咨询如何做好地产，同时也发现其实很多朋友对如何做好房产中介这一行有很多疑问，的确，很多朋友开始接触这一行的时候并不太懂，以为只是简单的交易就行了，其实房产中介需要的是勇气，智慧，耐心，毅力和坚强!缺一不可，这里总结了一些，希望大家能够有所感悟!

下面我就给大家一一阐述所有问题!

内容很长很全面!如果你真的想做好地产，请仔细看完，无论你是新手还是老业务员，里面绝对可以找到对你有用的东西!

一、客户

二、网络营销分析客户需求

三、接听电话话术

四、议价的办法

五、面访房东

六、带看过程中应对

七：约看前中后内容以及促销八：诱导对方出价

九：封杀客户的第一次出价十：商圈精耕

十一:房源开发销售话术

十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量十三:如何利用名片做销售? 欢迎大家交流探讨!

一、客户

经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。

试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：

第一步初期建立良好坚实的客户基础：

a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。 b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。

1、整理客户的所有相关资料电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等(越详尽越

好)。

2、对客户进行分类(分为：A类客户的定义：

1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明

确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。(注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准

时机一锤定音。)

B类客户的定义：

2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。(可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。)

C类客户的定义：

3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。(注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为 B类和A类客户 4) 客源管理方法

A.建立客源档案，详细记录客源信息。

B.区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

C.定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

D.回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客

户基础。

E.培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种

工作状态下的朋友关系。

F.将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

注意：深层了解客户的需求;经纪人匹配房源要精准;经常和客户沟通，关注客户的变化。

有效客源分为三种，怎么服务?

①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。

②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 ---〉20%时间追踪服务。 ③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 ---〉10%时间用在追踪服务。

3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。

4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。 C、做本区域不动产方面的专家因为专业才值得信赖。

1、硬件外在仪表.谈吐.销售工具(专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网

络平台。

3、提供专业的服务解绝客户的疑难超越客户的期望嬴得客户的信赖产生对你的信任心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来(钓鱼理论) A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望 B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系

a 了解客户最新的需求动态;购房的意向;向业主汇报带看情况;朋友有没有房产需要打理。

b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。 C 随时随地关心客户的生活

1、节日问候、短信、鲜花

2、搬新家的问候

3、处理客户的难题及时、适时的进行客户跟踪

1、尝试建立亲密的个人关系。

2、经常向客户通报市场信息。

3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。

5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。

2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

a 分类：老年朋友忠诚度高。

中年朋友理性置业者

青年朋友易沟通、易搞定

b 怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想

成为了朋友，那就一切尽在掌握中牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗? 房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房?按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。目前市场上购买房屋的人主要有：新婚购房需求特点：

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。作业方向：

房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开

发。

客源开发方向：婚纱影楼，旅行社(蜜月履行)，婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。

投资购房需求特点：

1、有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。作业方向：

房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段

有升值潜力的房源。

客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼

盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。教育需求用房：

1、处于重点小学中学学区附近。

2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。

3、到学校步行15分钟左右路程房源。

4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5、一定要能够购房入户入学区。

6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。作业方向：

房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。

客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。改善型用房：

1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。

2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。

3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。

4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

5、对小区绿化和环境要求比较高。作业方向：

房源开发：商圈内小区驻守，网络。报纸广告，尾盘，一手代理公司等。客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段：

产生购屋动机内心充满期待心情不安开始感兴趣产生欲望开始比较抗拒慢慢接受确信决定获得满足感。在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。

客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。谁买(WHO)

为什么买(WHY) 在何处买(WHERE) 何时买(WHEN)

买什么样的房子(WHAT)

如何买(HOW)

对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是：发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。

影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。

决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。 (KEYMAN) 购买者：实际从事购买房产行为的人。使用者：消费或使用该房屋的人。

当然，并非每项购买决策都会出现这五种不同的角色，但是你可以根据角色的划分，有所侧重的进行沟通。经纪人必须对家庭各个成员的角色与影响力认识清楚，以便针对特定的角色，设计出动人心弦的房屋卖点与诉求重点。经纪人在了解了客户的购买考虑因素时，一定要把重要因素与决定因素分开，才不会误导房产销售的努力方向与沟通语言的设计安排。

练此神功，必将称霸房产中介行业!

(一)

一、经纪人如何给自己定位非常重要

1、市场目标定位;

2、要自信(自信是推销员不可缺少的气质，自信对于一个推销员的成功及其重要);

3、骄傲(能够从事房地产行业)。

二、懂得给自己定位还要包装自己

1、工具包(包里要有：手机、卷尺、指南针、计算器、名片夹、订书器、笔记本等);

2、制服、胸牌(如果没有制服，男士：穿白衬防，西裤，领带，皮鞋，梳理头发等;女士类似略);

3、工作文件夹(房源信息、资料、小区平面图);

4、业务文件夹(相关表格，销售委托书，客户跟踪表，信息登记表，看房委托书，工作日程式安排等)。

三、如何成为一名成功的经纪人

1.整理：将楼盘资料和客户资料系统化地归类，便于查找或记忆。

2.要有工作计划：

1、每一次的出击要理清先后步骤，作好阶段性系统的安排;

2、每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。

3.多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。

4.针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。

5.专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。 6.工作中要分清主次，找对重点。

7.真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除”的效果。 8.成为客户的朋友，取得客户的信任。 9.有准确的主见，并能引导客户。

10.不要轻易的下结论，凡事多方考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。

四、开发房源的途径

1、网络(好房在线，58，同城，搜房网等)

2、通过报纸

3、通过交际关系

4、同其他人合作(如保安、管理处、小卖部阿姨)

5、利用房产中介软件【好房通ERP软件】采集房源。

五、如何开发自售业主的房源

1、不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况;

2、不要回避自己是中介;

3、解释自己对这个片区的房源较为了解，而且已有成交和交易(卖出);

4、解释自己手上已有成熟的客户;

5、介绍自己公司的实力与自己的专业水平;

6、提醒买方其实在整个房产过户交易中不是想象的那么简单、单纯，如不够专业，交易存在某些方面的风险、弊端，应该引导买方委托专业代理公司。如果你委托我来出售，我可以为您拟定销售计划。

7、如果最后还是拒绝，应礼貌的说：某小姐或者先生没关系，如果你在买房过程中有出现任何疑问，可以打电话与我咨询，我将为您免费提供专业服务，让业主相信你，乃至信任你，认为你很有素质很有修养。例如：你感觉我很专业，你可以委托我，我有信心和能力帮助你销售房产。

六、如何获得独家委托：分析独家委托的优点

1、更多的：价格是中介间形成恶性竞争关系的因素之一;

2、更多的：省时间、烦恼，首推房源，登报、网络发布等;

3、寻找有实力的买方。

七、推销之前先推销自己

房地产经纪人在开展经纪活动之前，也需要先将自己推销出去。客户购买房地产商品或服务时，不仅要看商品合不合适，而且要考虑经纪人的个人形象。现代推销理论强调的一个原则推销，首先是推销你自己道理也正在于此。所谓推销你自己，就是要客户喜欢你、信任你、尊重你、接受你。简而言之，就是让顾客对你有好感。如果客户不喜欢你，或者对你没有信任感与好感，那么大多数情况下交易很难成功。特别是房地产这种价值高的大宗商品，没有相当程度的信任感，达成交易就几乎是不可能的了。

八、与客户接触的三种方式

1、电话

2、信函

3、见面。

九、如何打电话

1、打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制

2、有优点必有缺点：不够直观，缺少人情味，内容不完整

3、如何打好电话： ①要选择适当的时间(时机)打电话。②确认此次通话的理由和目标。③自报家门、询问对方接我电话是否方便。④要意识到你的声音，就是对方对你的房主第一印象(要用平稳的口气)⑤不要急于马上进入主题，进行适度寒暄。⑥切入主题⑦要让对方参与到你的谈话之中。引起共鸣。例如：你对我的解释还满意么?⑧牢记目标⑨但你的目标没有办法一次性完成时，记得分步骤收尾，不要死缠烂打⑩安排一整块的时间打电话，并做好记录。

十、不断开发客户、积累客户

二手房产中介新手必看范文第2篇

随着电子商务的迅猛崛起，网店已经在发展期，网店也必将成为以后的一个趋势，所以说现在开网店还不晚。更是以个早期，以后会有更多人的用电脑。80 .90 元年后几乎都将普遍使用电脑。

下面来给大家说下，怎么开网店，开网店的流程。首先需要准备的就是：去银行柜台办理一张网银。农行建行工行都可以，然后在电脑上操作，在电脑操作步骤：在淘宝网注册一个号。注册完毕以后登录淘宝，然后页面的右上有个我的淘宝，点击它，然后点已卖出的宝贝，然后点我要开店，点了我要开店以后会出来一个页面，然后在页面的准备工作下面点击立即申请支付宝认证，然后填写你的信息，身份证号，和办理的网银卡号，然后选择方式二认证，都填写以后，支付宝会在一到两天会给你的网银卡号汇入几毛几分，然后确认卡号汇入的金额，填写到认证支付宝上面，即可完成支付宝认证，完成认证以后就是考试，考试也非常简单，一共20道题，有上面不会的也可以来问笔者，通过以后就可以创建店铺了。

接这来说下，新手有了店铺，做什么比较好，一个新开的店铺，没有信誉，也不会装修，更不懂的怎么去经营，如何去推广。就这些问题来讨论一下，笔者也是一个开网店的，把经验给大家分享下。首先有了店铺以后，新手该怎么做，相信也有很多人在这里已经了解了，新手开店基本上都是从虚拟做起，去升信誉，这个是对的，但是还有很多问题，装修呢?宝贝上架呢?怎么经营，怎么去推广呢。做虚拟的上家是否有时间教你，或者有没有经验去教导你，笔者看来，这是一个重要因素，毕竟做虚拟够买的不只是那三百元，对那三百元，对很多人也是一笔钱，三百元对那些有钱的人不算什么，但是学生呢，和下岗初期想创业的人呢?很多上家卖出去以后，教的有多少、?在这里笔者强烈鄙视那些不付责任的软件代理，难道这三百元对别人就不是钱吗。

大家如果想开店，或者有这个想法，想对开网店一个深刻的了解，都可以来联系，有什么不懂的，问了都一定回答，想开店从虚拟做起的，可以这样，把什么都教会你，再去代理充值软件，不满意可以不用去买，你可以再选别人，希望大家保持清醒的电脑面对创业。找个好的上家就赢在起跑线。

二手房产中介新手必看范文第3篇

中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!(完整版)

下面我就给大家一一阐述所有问题!

内容很长很全面!如果你真的想做好地产，请仔细看完，无论你是新手还是老业务员，里面绝对可以找到对你有用的东西!

一、客户

二、网络营销分析客户需求

三、接听电话话术

四、议价的办法

五、面访房东

六、带看过程中应对

七：约看前中后内容以及促销八：诱导对方出价

九：封杀客户的第一次出价十：商圈精耕

十一:房源开发销售话术

十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量十三:如何利用名片做销售? 欢迎大家交流探讨!

一、客户

第一步初期建立良好坚实的客户基础：

1、整理客户的所有相关资料电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等(越详尽越

好)。

2、对客户进行分类(分为：A类客户的定义：

1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明

确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。(注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准

时机一锤定音。)

B类客户的定义：

C类客户的定义：

A.建立客源档案，详细记录客源信息。

B.区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

C.定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

D.回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客

户基础。

E.培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种

工作状态下的朋友关系。

F.将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

注意：深层了解客户的需求;经纪人匹配房源要精准;经常和客户沟通，关注客户的变化。

有效客源分为三种，怎么服务?

①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。

3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。

1、硬件外在仪表.谈吐.销售工具(专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网

络平台。

3、提供专业的服务解绝客户的疑难超越客户的期望嬴得客户的信赖产生对你的信任心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来(钓鱼理论) A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望 B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系

a 了解客户最新的需求动态;购房的意向;向业主汇报带看情况;朋友有没有房产需要打理。

b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。 C 随时随地关心客户的生活

1、节日问候、短信、鲜花

2、搬新家的问候

3、处理客户的难题及时、适时的进行客户跟踪

1、尝试建立亲密的个人关系。

2、经常向客户通报市场信息。

3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。

5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。

2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

a 分类：老年朋友忠诚度高。

中年朋友理性置业者

青年朋友易沟通、易搞定

b 怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。作业方向：

房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开

发。

客源开发方向：婚纱影楼，旅行社(蜜月履行)，婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。

投资购房需求特点：

1、有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。作业方向：

房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段

有升值潜力的房源。

客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼

盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。教育需求用房：

1、处于重点小学中学学区附近。

2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。

3、到学校步行15分钟左右路程房源。

4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5、一定要能够购房入户入学区。

6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。作业方向：

房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。

客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。改善型用房：

1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。

2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。

3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。

4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

5、对小区绿化和环境要求比较高。作业方向：

客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。谁买(WHO)

为什么买(WHY) 在何处买(WHERE) 何时买(WHEN)

买什么样的房子(WHAT)

如何买(HOW)

对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是：发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。

影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。

决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。 (KEYMAN) 购买者：实际从事购买房产行为的人。使用者：消费或使用该房屋的人。

练此神功，必将称霸房产中介行业!

(一)

一、经纪人如何给自己定位非常重要

1、市场目标定位;

2、要自信(自信是推销员不可缺少的气质，自信对于一个推销员的成功及其重要);

3、骄傲(能够从事房地产行业)。

二、懂得给自己定位还要包装自己

1、工具包(包里要有：手机、卷尺、指南针、计算器、名片夹、订书器、笔记本等);

2、制服、胸牌(如果没有制服，男士：穿白衬防，西裤，领带，皮鞋，梳理头发等;女士类似略);

3、工作文件夹(房源信息、资料、小区平面图);

4、业务文件夹(相关表格，销售委托书，客户跟踪表，信息登记表，看房委托书，工作日程式安排等)。

三、如何成为一名成功的经纪人

1.整理：将楼盘资料和客户资料系统化地归类，便于查找或记忆。

2.要有工作计划：

1、每一次的出击要理清先后步骤，作好阶段性系统的安排;

2、每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。

3.多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。

4.针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。

5.专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。 6.工作中要分清主次，找对重点。

7.真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除”的效果。 8.成为客户的朋友，取得客户的信任。 9.有准确的主见，并能引导客户。

10.不要轻易的下结论，凡事多方考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。

四、开发房源的途径

1、网络(好房在线，58，同城，搜房网等)

2、通过报纸

3、通过交际关系

4、同其他人合作(如保安、管理处、小卖部阿姨)

5、利用房产中介软件【好房通ERP软件】采集房源。

五、如何开发自售业主的房源

1、不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况;

2、不要回避自己是中介;

3、解释自己对这个片区的房源较为了解，而且已有成交和交易(卖出);

4、解释自己手上已有成熟的客户;

5、介绍自己公司的实力与自己的专业水平;

六、如何获得独家委托：分析独家委托的优点

1、更多的：价格是中介间形成恶性竞争关系的因素之一;

2、更多的：省时间、烦恼，首推房源，登报、网络发布等;

3、寻找有实力的买方。

七、推销之前先推销自己

八、与客户接触的三种方式

1、电话

2、信函

3、见面。

九、如何打电话

1、打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制

2、有优点必有缺点：不够直观，缺少人情味，内容不完整

十、不断开发客户、积累客户

二手房产中介新手必看范文第4篇

【1】投稿的邮件主题：投稿栏目+文章名+笔名。

笔名一定要是你发表在杂志上要用的笔名。

如果你要加入我的写手培训群，入群后一定要群名改成你的笔名。

【2】投稿的邮件内容：文章的正文要粘贴一遍+Word附件。

如果只发附件的话，万一你的附件格式打不开，你就白等审稿了，不但浪费你的时间，也浪费我的时间，因为你还得再交一遍。

如果只发邮件，万一你的稿件通过的话，我需要到我的邮件里找，会很麻烦。有时候清空邮箱，保不齐就会丢失掉。

【3】投稿后，要等的初审时间一般为57天。除法定假日外。编辑也是要放假的。

你们投稿后，焦急等待的心情，我比较理解。但是也请你理解一下我。

每天投稿来的文章有不下30篇，我每天的工作却不只是审稿。就是一个一个地看，也需要时间，何况我要认真负责地看。我不会应付了事，我会尊重你们的劳动成果。

所以，请亲们不要投稿后，就指望我马上能审完。

【4】不要在聊天对话框上直接发文件投稿。

首先，你要尊重其他写手。别人都在邮箱里按照先后的顺序等到审稿，你却直接在聊天框里发，对别的写手不公平。

其次，这样的文件比较容易丢失。每天找我的写手非常多，我记不住谁是谁，万一电脑死机了，我根本不知道刚才谁给我发文件了。这样你的文件就华丽丽地遗忘了。我也不想。

【5】还有就是，投稿前，一定要看约稿函。

明明和约稿函的风格要求相差甚远的文，你投过来就是浪费大家的时间!

明知道不能通过，为什么要相互折磨?我不喜欢退别人的稿，你也不喜欢被退稿。

【6】编辑是否有义务给作者回信?

应该回每一封信，但是，做起来，不现实。

你要问答案?随便你去一个论坛，一天回两百个帖子看看就能理解我的感受。毕竟，我们的工作重点是在编稿子和做栏目上。我不给你回信，不是不尊重你的劳动，是我实在没时间。大哥，我一天看稿下来，也真得很累。

除了收稿看稿，编辑绝大部分时间是在做栏目和策划上。编辑并不像你们想的那么闲，特别是当人手较少的时候，每个月编辑其实都忙翻了天。【目前为止，我仍做到了来稿必回!除非个别因特殊原因被漏掉的稿子外】

【7】是否应该要求编辑给自己修改文章?可以要求，但是，做好编辑拒绝的准备。理由同上。

【8】如何与编辑QQ交流。【必看】

1.不要上来就说：“在么?”然后就是等待我回复。有问题就直接发，我在的时候自然就回复你了。你在的时候，我也恰好有时间，这个比较难。

2.不要挤牙膏。有什么问题就痛快地问。

最让我崩溃的写手：

你是编辑?

嗯

怖客的编辑?

嗯

那你收文吗?

嗯

多少字的啊?

看约稿函

更多的明知故问，我不在列举了。

【问题的严重性】你浪费我的时间，就等于浪费大家的审稿时间。很多写手在着急等待结果，我也着急去审稿，不要让你自己成为千古罪人!

【9】你对待自己的作品的态度，也决定着编辑对待来稿的态度。

如果作者你，对你自己的文章，都懒得修改，懒得删字，懒得排版整齐，懒得挑出错别字，懒得将标点统一全半角，甚至写完之后懒得多看一遍。

那么编辑，在面对无数来稿时，也会懒得修改，懒得删字，懒得排版整齐，懒得挑出错别字，懒得将标点统一全半角，他们只会比你更懒。

【记住一点：你对待自己的作品认真，编辑才会敬业。】

连你自己都拿半成品来草草了事，又凭什么指望编辑敬业?我敢保证，如果你的稿件排版规范，没有错别字，文字干净，该有的小标题都加上，主动为自己的稿件选择好适合的栏目。会提高20%的过稿几率。

【10】稿费的发放问题。

不是你过稿后就意味着你的文就排上了。有时候文章满了，会排到下一期。

比如，如果你的文排到了9月份，那就是等9月份发刊后的一个月，就是10月末发放稿费。

【11】想成大神，就要经历无数次退稿。

或许你们并不知道，你们看到杂志上的大神写手的三篇稿件，背后他其实在过稿3篇的期间，被投稿不下30次。没有投稿就中的写手，只要不懈坚持的写手。

想成为大神，退稿中总结经验才是王道!

二手房产中介新手必看范文第5篇

中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人!(完整版)

下面我就给大家一一阐述所有问题!

内容很长很全面!如果你真的想做好地产，请仔细看完，无论你是新手还是老业务员，里面绝对可以找到对你有用的东西!

一、客户

二、网络营销分析客户需求

三、接听电话话术

四、议价的办法

五、面访房东

六、带看过程中应对

七：约看前中后内容以及促销八：诱导对方出价

九：封杀客户的第一次出价十：商圈精耕

十一:房源开发销售话术

十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量十三:如何利用名片做销售? 欢迎大家交流探讨!

一、客户

第一步初期建立良好坚实的客户基础：

1、整理客户的所有相关资料电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等(越详尽越

好)。

2、对客户进行分类(分为：A类客户的定义：

1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明

确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。(注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准

时机一锤定音。)

B类客户的定义：

C类客户的定义：

A.建立客源档案，详细记录客源信息。

B.区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

C.定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

D.回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客

户基础。

E.培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种

工作状态下的朋友关系。

F.将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

注意：深层了解客户的需求;经纪人匹配房源要精准;经常和客户沟通，关注客户的变化。

有效客源分为三种，怎么服务?

①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。

3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。

1、硬件外在仪表.谈吐.销售工具(专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网

络平台。

3、提供专业的服务解绝客户的疑难超越客户的期望嬴得客户的信赖产生对你的信任心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来(钓鱼理论) A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望 B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系

a 了解客户最新的需求动态;购房的意向;向业主汇报带看情况;朋友有没有房产需要打理。

b 不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。 C 随时随地关心客户的生活

1、节日问候、短信、鲜花

2、搬新家的问候

3、处理客户的难题及时、适时的进行客户跟踪

1、尝试建立亲密的个人关系。

2、经常向客户通报市场信息。

3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。

5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。

2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

a 分类：老年朋友忠诚度高。

中年朋友理性置业者

青年朋友易沟通、易搞定

b 怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。作业方向：

房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开

发。

客源开发方向：婚纱影楼，旅行社(蜜月履行)，婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。

投资购房需求特点：

1、有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。作业方向：

房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段

有升值潜力的房源。

客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼

盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。教育需求用房：

1、处于重点小学中学学区附近。

2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。

3、到学校步行15分钟左右路程房源。

4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5、一定要能够购房入户入学区。

6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。作业方向：

房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。

客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。改善型用房：

1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。

2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。

3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。

4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

5、对小区绿化和环境要求比较高。作业方向：

客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。谁买(WHO)

为什么买(WHY) 在何处买(WHERE) 何时买(WHEN)

买什么样的房子(WHAT)

如何买(HOW)

对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是：发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。

影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。

决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。 (KEYMAN) 购买者：实际从事购买房产行为的人。使用者：消费或使用该房屋的人。

练此神功，必将称霸房产中介行业!

(一)

一、经纪人如何给自己定位非常重要

1、市场目标定位;

2、要自信(自信是推销员不可缺少的气质，自信对于一个推销员的成功及其重要);

3、骄傲(能够从事房地产行业)。

二、懂得给自己定位还要包装自己

1、工具包(包里要有：手机、卷尺、指南针、计算器、名片夹、订书器、笔记本等);

2、制服、胸牌(如果没有制服，男士：穿白衬防，西裤，领带，皮鞋，梳理头发等;女士类似略);

3、工作文件夹(房源信息、资料、小区平面图);

4、业务文件夹(相关表格，销售委托书，客户跟踪表，信息登记表，看房委托书，工作日程式安排等)。

三、如何成为一名成功的经纪人

1.整理：将楼盘资料和客户资料系统化地归类，便于查找或记忆。

2.要有工作计划：

1、每一次的出击要理清先后步骤，作好阶段性系统的安排;

2、每天要理理自己的思路，对一天的工作进行总结，对明天的工作做到心中有数，凡事做得明明白白。

3.多记、多写、多备一份资料、多走一步路、你就会有备无患。

4.针对自己的性格特点，找对工作方法，扬长避短，同事间取长补短，扩大自己的工作范围，提高业务能力。

5.专业知识丰富、行情熟悉、销售技巧的灵活运用，是你努力的方向。 6.工作中要分清主次，找对重点。

7.真实的汇报业务或工作情况，便于他人对症下药，起到“药到病除”的效果。 8.成为客户的朋友，取得客户的信任。 9.有准确的主见，并能引导客户。

10.不要轻易的下结论，凡事多方考虑，无论对客户、对同事，出了问题首先要解决问题，再从自己身上找原因，不要把责任推给对方。

四、开发房源的途径

1、网络(好房在线，58，同城，搜房网等)

2、通过报纸

3、通过交际关系

4、同其他人合作(如保安、管理处、小卖部阿姨)

5、利用房产中介软件【好房通ERP软件】采集房源。

五、如何开发自售业主的房源

1、不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况;

2、不要回避自己是中介;

3、解释自己对这个片区的房源较为了解，而且已有成交和交易(卖出);

4、解释自己手上已有成熟的客户;

5、介绍自己公司的实力与自己的专业水平;

六、如何获得独家委托：分析独家委托的优点

1、更多的：价格是中介间形成恶性竞争关系的因素之一;

2、更多的：省时间、烦恼，首推房源，登报、网络发布等;

3、寻找有实力的买方。

七、推销之前先推销自己

八、与客户接触的三种方式

1、电话

2、信函

3、见面。

九、如何打电话

1、打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制

2、有优点必有缺点：不够直观，缺少人情味，内容不完整

十、不断开发客户、积累客户

二手房产中介新手必看范文第6篇

AE基础教程之软件界面的基本认识

After Effects是Adobe公司推出的一款图形视频处理软件，适用于从事设计和视频特技的机构，包括电视台、动画制作公司、个人后期制作工作室以及多媒体工作室。而在新兴的用户群，如网页设计师和图形设计师中，也开始有越来越多的人在使用After Effects。AE属于层类型后期软件。要想熟练的使用After Effects软件进行后期制作的话不能盲目的急于求成，必须先了解一下软件的操作界面，窗口布局等。只有对其操作界面上有了宏观的认识，才能在工作中得心应手。今天大家就和哈尔滨完美动力小编一起来了解一下AE软件的基本界面。

1.After Effects中的面板主要有：项目面板、特效控制面板、时间线面板、合成面板、信息面板、音频面板、预览面板、字符面板、特效和预置面板。

2.标题栏

显示After Effects程序的正在制作的项目于名称，其右侧有3个按钮，从左到又依次是最小化、最大化、和关闭按钮，分别缩小、放大和关闭程序窗口。是不是有点简单啊，先热热身，下面进入正题。

3.菜单栏

菜单栏集合了After Effects的所有的功能和操作命令，共包括9个菜单，通过菜单的操

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作可以完成项目管理、编辑项目、调整视图等操作。

4.常用工具栏

常用工具栏中包括了After Effects进行合成和编辑项目时经常使用的工具，直接单击工具栏中的按钮，即可选择相应的编辑操作，如移动、缩放、旋转、文本输入等。要想学好After Effects首先就要将这些工具的的快捷键记住哦。

5.通过工具栏右侧的工作区域下拉列表，可以选择不同的工作区界面模式，针对不同的额工作需要，合理分配面版的位置，从而提高工作的效率。

6.项目面板

项目面板位于界面的左上角，用来管理所有素材和合成。在项目面板中可以很方便的进行导入，删除，编辑等操作。项目面板的上半部分为素材的缩略图窗口，右侧为素材的基本信息。