房屋漏水赔偿协议书范文第1篇
房屋发生渗漏时，解决的思路为：查找分析渗漏的成因确定法律关系适用相关的法律规定明确责任，这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。
二、常见的房屋渗漏原因
1、开发商建房时因质量问题造成的;
2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害;
3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏;
4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。
不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，判决结果就会差之毫厘谬之千里。
三、不同的渗漏原因形成不同的法律关系。
针对上述常见的渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：
1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。
2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。
3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。
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4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系
5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。
四、不同的渗漏原因适用不同法律
1、对商品住宅质量纠纷法律的适用
《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”
《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。” 适用该规定的前提条件是要确定开发商建造的房屋确实存在质量问题。如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。
如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，开发商也不应承担责任。
如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。
2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏时的法律适用
民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国
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家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。
3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏时的法律适用
楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，是受害者自已的过错，而房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，则相邻各方均无过错，在这样的情况下，应相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径，至于责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。 《民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第99条规定，“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”
《物权法》第八十四条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ”第八十六条规定，“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之
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间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。 ”
根据以上相邻关系的规定，房屋用水与排水的相邻关系归纳为： (1)一方应为另一方提供便利。
(2)相邻的一方要为另一方提供便利，不得以任何理由推辞的义务。 (3)相邻关系中责任的承担，应当根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错，客观上也不存在任何过错行为，或者行为与损害结果之间没有因果关系的，依然不能构成物权上侵权行为，也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。
(4)因为有相邻关系，所以就要承担责任，这是一个错误的判断。但因为有相邻关系，所以要提供便利，这是一个符合情理法理的正确认识。
(5)处理相邻关系纠纷应遵守公平原则，互助兼顾相邻权利人的利益，防止损人利已妨害社会公共利益。
4、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期时的法律适用
共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。
《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国
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家有关规定交纳专项维修资金”。
“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。 2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
该《办法》没有明列上下水管道、落水管是共用设施，那么，上下水管道、落水管是否属于共用设施呢?一是从法条看新办法不但用了“一般包括”的文字，同时明确“由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备”均属于共用设施，可见该办法没有采用列举穷尽的方法，不存在除此之外，不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内，但权利属于该楼一侧单元的
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共有人，性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质，那么就要承认业主对其拥有物权，物权的特征是对世权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。开发商提供的《商品房屋质量保证书》中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸，可见，业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施，还可以从户外的落水管得到印证，户外的落水管同样未列入新办法之中，但它作为共用设施无人置疑，否则，户外的落水管一旦毁损将无人修理。
《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定，“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。”
结论：由于房屋渗漏形成原因的多样性，决定了承担责任主体的不同，责任主体的不同，决定了法律关系形成的不同，从而也决定了法律工
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房屋漏水赔偿协议书范文第2篇
最高院2003 年的《解释》①规定五种出卖人欺诈情形, 买受人可以根据规定情形主张惩罚性赔偿。但这惩罚性赔偿规定的法定条件严苛、适用范围过窄、赔偿数额标准不明确、举证责任分配不合理等问题给司法实践带来了很多困难。
完善预售领域中的惩罚性赔偿制度, 有利于给房地产市场创造一个稳定的环境。本文将对上述的缺陷提出完善建议。
一、法定条件调整
目前的房地产预售合同签订后若出卖人只是恶意欺诈但没有发生法定后果的不适用惩罚性赔偿条款。《解释》中有关惩罚性赔偿规定的适用条件中有“导致合同无效或者被撤销、解除”和“导致商品房买卖合同目的不能实现”。适用惩罚性赔偿时要达到法定条件, 只有恶意欺诈但没有法定后果不适用惩罚性赔偿。因为惩罚性赔偿引用到房地产预售的原因是防止卖方利用自己违法违约行为获利, 损害买受人利益。
预售房买卖关系中, 买卖双方力量差距悬殊, 对买受人倾斜保护才能平衡双方力量。如果惩罚性赔偿适用的条件按侵权责任法中的“有恶意有行为但无损害结果所以无责任”的要求, 则不符合倾斜保护的最初设计。
放宽适用惩罚性赔偿的法定条件, 既打击出卖人, 又遏制欺诈行为。不仅惩罚欺诈导致严重后果的出卖人, 还注重了惩罚性赔偿的社会警示作用。让有欺诈行为, 有损害结果的出卖人承担惩罚性赔偿, 而不是导致合同彻底无法继续履行后才适用惩罚性赔偿。
二、适用范围的扩大
《解释》规定擅自抵押、擅自转卖、违法预售几类适用惩罚性赔偿的情形。而如今房地产预售市场中出卖人欺诈的方式多样, 如出卖人不具备预售资格、所售房屋证件不齐全、发布欺诈性质的售楼广告, 或出卖人故意隐瞒影响房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现、房屋工程未经验收或验收不合格而谎称验收合格的等。②
这些行为同样属于恶意欺诈, 严重损害买受人的利益, 扰乱社会经济秩序, 但由于不属于已有法律情形中而使得出卖人不用受惩罚性赔偿, 这样无疑助长了出卖人规避法律的行为。
因此有必要将法条从列举式变更为列举式和概括式结合的方式来囊括其他严重的欺诈行为。现在房地产预售中适用惩罚性赔偿的情形采用的是列举式, 并无概括式的兜底情形, 这就给有欺诈想法的出卖方留了一个可钻的漏洞, 通过打擦边球的方式欺诈买受人, 而不用受到惩罚。本文认为十分有必要扩大适用情形, 用一个兜底条款来堵住这个缺口。
三、赔偿数额标准的细化
《解释》规定赔偿“不超过已付房款一倍”的数额, 但没有规定范围内数额的确定到底根据哪些因素来决定。根据哪些因素赔、具体赔多少, 需进一步地细化, 不能仅规定“不超已付房款一倍”后就由法官自由裁量。即使惩罚性赔偿数额具体数额的确定由法官自由裁量, 也应当给法官必要的参考要素, 因为每个法官的价值观并不相同, 对恶意程度理解也不一样。
本文认为赔偿数额确定的因素应由主观恶意的程度、对买受人的影响、对社会影响等因素作参考。不能为了省事或片面的倾斜保护而直接全部支持双倍赔偿, 否则法律条文没必要规定为“不超过一倍”, 而不直接写为“双倍”。若不用“双倍赔偿”, 具体赔多少才公平, 需要一个标准尺度来衡量。
四、其他赔偿金的计算
( 一) 惩罚性赔偿金不排除违约金的适用
若商品房预售合同中双方已经约定了违约金, 遇到法定五种情形时能否能够主张适用违约金, 法律并无直接规定。根据一般的侵权与违约责任竞合的原理, 买受人是可以选择适用违约金或赔偿金的。根据任何人不能依据违法行为获利的原则, 买受人不能仅依据法定的行为主张违约金和惩罚性赔偿金。
五种法定情形导致合同无效或被撤销, 而合同中违约金条款具有独立效力, 合同本身无效或被撤销不影响违约金条款效力。若出卖人违约内容既包括法定情形, 也包括其他普通违约行为, 买受人是可以根据不同诉求对出卖人的数种违约行为分别提出惩罚性赔偿金与违约金。
( 二) 定金及已付房款利息问题
预售领域中所谓的惩罚性赔偿是否适用于已付房款的利息, 法律并无明确规定, 现有法律规定了房款本金可以作为惩罚性赔偿的基数, 利息只能按同期银行利息计算返还。买受人若要主张已付房款的利息也适用不超过一倍的赔偿金, 只能根据预售合同中的约定主张, 当合同与法律均无涉及时, 则无法主张。
倾斜保护是通过对出卖人的严格责任来保护买受人的权利, 但若过分保护买受人也会打击出卖人的积极性。已付房款到底包括了哪些款项应当明确规定, 只写“房款”二字的款项, 对买受人保护力度太弱, 不符合倾斜保护的立场。但若所有已付的款项均列入已付房款, 都能主张双倍赔偿时, 则对出卖人过于严厉。
( 三) 其他损失的赔偿
房地产预售合同中出卖人出现违约情形时, 买受人也不但可以对出卖人的五种特定违约行为通过《解释》主张惩罚性赔偿, 还可以对出卖人其他的违约行为通过双方签订的预售合同与《合同法》主张违约赔偿。更重要的事, 买受人还可以向出卖人主张侵权责任赔偿。
《解释》中适用惩罚性赔偿的情形出现后, 买受人主张惩罚性赔偿只是诸多诉求中的一部分, 不因主张惩罚性赔偿后而使其他请求权灭失。因此买受人还可以主张卖方承担律师费、诉讼费等。这只有明确哪些款项属于已付房款可以适用惩罚性赔偿后, 其他损失才能顺利列出来另外组成诉求。
五、调整举证责任的分配
买受人很难证明出卖人的主观有无存在“欺诈”的主观恶意。买受人难取证难举证, 出卖人又无自证的要求, 因此不利于保护买受人, 不符合倾斜保护的本意。
本文认为买受人只要证明出卖人有客观欺诈行为即可, 买受人只需证明出卖人在签订预售合同时没有告知房屋已经出售或已有抵押或为安置房等事实。因为买受人搜集证据的能力, 专业技能远不如出卖方, 再加上出卖方的恶意欺诈证据一般由出卖人一方掌握, 甚至欺诈未转化为客观证据, 只存在于出卖人主观之中。所以可改为买受人只要提供出卖人有欺诈的线索, 再转由出卖人证明自己无欺诈行为的举证责任倒置形式, 更符合倾斜保护, 也更能平衡双方的举证力量。
六、修改关于无证预售的惩罚性赔偿条件
《解释》第2 条规定出卖人只要在诉讼前补齐许可证, 买受人就无法主张惩罚性赔偿。这使原来合同效力的理论体系产生混乱, 违反相关法律的规定, 让出卖人只要诉讼时取得许可证即可, 助长出卖人的侥幸心理。③这条个规定不但允许出卖人预售时可不具备预售许可证, 还规定若无证预售确认后, 若要适用惩罚性赔偿还得符买卖合同被确认无效或被解除、撤销这一条件。这一条对出卖人要求过于宽松, 对买受人的倾斜保护不利。
摘要：惩罚性赔偿在房地产预售领域中起了许多积极作用, 但也存在许多不如意的地方。比如法定条件严苛、适用情形较少、具体赔偿标准模糊、惩罚性赔偿和损害赔偿并用易忽略、“已付房款”中具体包括的款项不明、举证责任分配不合理与无证预售适用惩罚性赔偿的条件不合理。因此完善预售领域中的惩罚性赔偿制度, 需要调整房屋预售中的惩罚性赔偿的法定条件、扩大适用范围、细化赔偿数额标准、梳理其他赔偿金的计算、调整举证责任的分配和修改关于无证预售的惩罚性赔偿条件, 给房地产市场创造一个稳定的环境。
关键词：惩罚性赔偿,房屋预售合同,房屋预售
参考文献
[2] 陈耀东, 李超.论购房者是消费者[J].中国房地产, 2003.
[3] 王秀燕.论惩罚性赔偿在我国商品房买卖中的适用[J].经济师, 2004.
