大型商业建筑设计论文范文第1篇

一、项目简介

(一) 项目简介。本文所选取的这一商业综合建筑主体区域位于郑州市。新建多栋商业和办公楼;总建筑面积176263㎡, 其中地上建筑面积136284㎡ (包括办公建筑面积90166㎡, 商业建筑面积46118㎡;) , 地下建筑面积39979㎡。 (二) 具体的配电房以及开闭所建设数量。这项工程整体建立的配电房数量为4座, 新建立的开闭所的数量是1座;其中商业用配电房2座, 办公用配电房2座。

二、对电源的容量实施规划以及设计

该项目经过计算, 变压器安装容量:21400k VA; (其中办公用变压器安装容量为11400k VA, 商业用变压器安装容量为10000k VA) 。

三、进行供电的方案设计

(一) 对开闭所进行配电时开展的设计工作

新建的开闭所临街一层, 主接线采用单母线分段, 设联络开关, 本期高压柜 (KYN28A-12) 13面, 最后的规模是20面, 开闭所内具备了配电自动化功能。

(二) 对办公区域进行配电时开展的设计工作1、1#办公专用配的系统设计

1#办公专用配设在整个区域的北边的地下一层, 主要共北边区域的A、B座办公楼及地下车库用电;该专用配采用双电源供电, 电源来自新建开闭所两段母线;该专用配内设SCB10-1600k VA变压器4台, 高压柜 (KYN28A-12) 14面, 低压柜 (GCS) 22面。

2#办公专用配设在整个区域的南边的地下一层, 主要共南边区域的C、D座办公楼及地下车库用电;该专用配采用双电源供电, 电源来自新建1#办公专用配两段母线;该专用配内设SCB10-1250k VA变压器4台, 高压柜 (KYN28A-12) 8面, 低压柜 (GCS) 18面。

办公专用配采用双电源供电, 10k V主接线采用单母线分段接线方式, 0.4k V采用单母线分段接线方式。

办公专用配电房设一个值班室, 24小时专人值班;进出线柜采用10k V测控保护一体化装置, 直流操作, 保护电源为直流220V;直流电源取自直流屏。10k V进出线保护采用三段式微机保护, 保护信号有过流、速断、温度等, 配电房上一台信号箱或上后台系统;保护装置采用分散式, 即进出线柜每面柜子配置一台微机保护;

(三) 对商业进行配电时开展的设计工作

1#商业专用配设在整个区域的北边的地下一层, 主要共北边区域的E座商业楼及地下车库用电;该专用配采用双电源供电, 电源来自新建开闭所两段母线;该专用配内设SCB10-1250k VA变压器2台, 高压柜 (KYN28A-12) 12面, 低压柜 (GCS) 18面。

2#商业专用配设在整个区域的南边的地下一层, 主要共南边区域的E座办公楼及地下车库用电;该专用配采用双电源供电, 电源来自新建1#办公专用配两段母线;该专用配内设SCB10-1250k VA变压器6台, 高压柜 (KYN28A-12) 10面, 低压柜 (GCS) 48面。

商业专用配采用双电源供电, 10k V主接线采用单母线分段接线方式, 0.4k V采用单母线分段接线方式。

办公专用配电房设一个值班室, 24小时专人值班;进出线柜采用10k V测控保护一体化装置, 直流操作, 保护电源为直流220V;直流电源取自直流屏。10k V进出线保护采用三段式微机保护, 保护信号有过流、速断、温度等, 配电房上一台信号箱或上后台系统;保护装置采用分散式, 即进出线柜每面柜子配置一台微机保护;

(四) 上述配电房供电系统方框图如下:

四、进行配电工作时, 使用的主要设备

使用的主要设备如下表所示。

五、结束语

商业综合体的配电施工工作比较繁杂且庞大, 在对其进行施工期间, 工作人员要对此类建筑物进行全方位考虑, 在进行电气设计时, 必须具备明确的设计思路, 保证在进行电气设计时不会出现差错。

摘要：“商业综合体”其详细内容是把城市内部涵盖的从事商业活动的区域、进行办公的场所、供给居民居住的建筑、酒店服务、展览以及城市交通运输等城市当中的生活空间中超过三种的实施组合, 同时在所有区域之间树立起一项互相之间进行依存、帮助成长的、可以动态变化的联线, 以此形成一个具备多种城市性能、提升生活效率的综合体。本文以位于郑州地区的一个大型的商业综合体为例, 从全方位进行供配电的科学性等方面展开了讨论。

关键词：大型商业,综合体,供配电系统,设计

参考文献

[1] 廖良波.商业办公综合体项目配电系统设计探讨[J].工程技术:文摘版, 2016 (9) :00040-00041.

[2] 李宝业, 王芹, 李龙, 等.潍坊某商业综合体给排水消防系统设计[J].商品与质量建筑与发展, 2014 (12) .

[3] 滑红蕾, 折继红.基于城市综合体的供配电设计探究[J].工程技术:全文版, 2015 (12) :00157-00157.

大型商业建筑设计论文范文第2篇

我单位将自愿接受社会公众的监督，依照承诺书内容履行好承诺，严格按照相关消防法律法规做好消防工作，若有违反，依据《中华人民共和国消防法》的有关规定，我单位将承担相关法律责任，切实做到安全自查、隐患自除、责任自负、接受监督。

本承诺书一式三份，一份交消防部门存档，一份由承诺单位存档，一份张贴在承诺单位醒目位置。

承诺单位(公章)：

消防安全责任人(签字)：

消防安全管理人(签字)：

大型商业建筑设计论文范文第3篇

摘要：安装是建筑工程的重要组成部分。为了缩短工期，保证工程质量，提高工程效益，近年来BIM技术在国外安装工程中得到了广泛应用。BIM技术在中国的应用越来越成熟。施工方和施工方继续将BIM技术应用于大型建筑和超高层建筑的施工管理，提高施工管理水平。

关键词：BIM技术;大型建筑安装工程;应用分析研究

1BIM技术的功能

（1）信息模型基于BIM技术，通过三维渲染、宣传展示，给人以真实感和视觉冲击力，从而提高中标率;通过分析统计、快速计算、准确规划、多计算比较，可以有效控制项目，降低材料消耗，实现成本控制。（2）BIM技术根据三维可视化的特点，进行模拟施工、碰撞检测分析比较，优化施工方案和空间管线布置，确保工程施工的安全和质量。（3）创建基于bim的实际成本数据库，进行多维成本分析，满足项目参与方和管理层的不同需求，减少预算工作量，节约人工成本。

2BIM技术的优势分析

2.1提高建筑物的可视性

在大型建筑安装工程的施工中，BIM技术可以大大提高建筑的可视性，减少固有的问题，使整个建筑趋于良性循环。一般来说，BIM技术主要是通过多个专业软件的联合应用，在复杂的线路组成中，更清晰的分析，从而在大型建筑安装工程的框架中，使用三维物理图形来显示，这样，在直观形象方面将非常重要。此外，BIM技术的功能具有多样性，为确保工程施工可按前期竣工时间进行设置，在相同的构件中，实施交互式操作，提高大型建筑安装工程的透明度，可以直接纠正设计中的不足，在施工中的优化效果，得到了很高的分数，对于以后的工程使用，可以取得更好的效果。

2.2深化安装设计的深度

现代大型建筑安装工程数量众多，城市密度呈现快速提升的特点。如果你想在工作中取得更高的成就，你必须巩固设计的深度。BIM技术可用于大型建筑安装工程的综合控制，提供安全性和功能优化。BIM技术可以对大型建筑安装工程的设计进行分析，完成对外部环境和内部环境的综合考虑，实现动态演示效果的显著提高。例如，在大型建筑安装工程的内部组成中，利用BIM技术中的数据信息模型，可以完成每个房间、通道和角落的设计，具有非常显著的模拟效果。需要注意的是，在进行模拟的过程中，每个环节的尺寸必须达到比例的极限设计，并且不能超过固定的标准，否则容易造成严重的工作隐患。BIM技术在运行过程中，可以大大提高在协调工作中，针对每个施工环节的问题，以专业的视角来完成，即使员工在同一平台上，也可以在信息共享方面取得更好的效果。这种方法的优点是，当发现问题时，可以立即采取综合措施解决问题，避免激烈冲突。

2.3提高建设项目安装施工水平

BIM技术作为新时期的一项研发技术，在很多方面充分考虑了大型建筑安装工程的发展方向和工作要求。分析表明，BIM技术应用后，可以进一步提高施工工艺安装和施工水平，减少多方面的单体施工现象。总之，大型建筑安装工程在现代工作中，既追求速度又追求质量，而一般技术只能满足一个要求，BIM技术可以满足所有指标。例如，在大型建筑安装工程中应用BIM技术后，可以形成专门的施工信息模型，对建筑设计中的构件进行操作，对其性能和参数进行计算，都可以达到精确的目标，在工作过程中进行实践，有更多的参考和指导，可以直接在正确的轨道上前进，这样，项目的一些指标就不会严重缺失。此外，在BIM技术的运行过程中，主观影响因素比较突出。例如，一些施工内容在实施过程中，人工操作并没有更好的实现方式，而是在使用机械设备操作时，必须制定更多的方案。在这种情况下，可以利用BIM技术进行模拟和分析，从而掌握每项具体工作的要点，分析人工关节机械设备的具体方法，再加上外部因素的影响，可以得到具体有效的施工方案，对于有效率和质量控制，都能取得良好的效果。

3BIM技术在大型建筑安装工程中的应用

与其他行业相比，在大型公共建筑领域，设备的安装施工效率还不是很高。尽管近年来安装技术不断更新，安装工艺不断优化，但大型建设项目的安装质量、施工成本和进度控制仍有很大的提高空间。BIM技术在大型公共建筑安装施工中的应用，主要目的是利用该技术实现对安装工程成本、施工进度和施工质量的控制，确保整个建设项目的质量，促进建筑业的可持續发展。因此，应遵循全过程监督和控制的原则。

3.1规划设计阶段的应用

首先，在大型建设项目的施工设计和规划阶段，必须从宏观的角度对整个施工项目进行综合分析，并考虑可能影响施工质量的各种因素。例如，通过实地调研了解所在地的自然条件和地理条件，然后根据实际设计过程的要求，为工程造价预算和预期效益制定合理的施工设计方案。当然，以项目可行性分析为目的的综合技术经济分析，借助BIM技术实现地理分析，并建立局部照明和风等早期实施的模型。在管道管理方面，应安排专业人员绘制管道，对各专业管道系统的施工质量进行综合分析，并利用BIM技术绘制管道预留孔图和剖面图，以确保施工区域的系统平衡，完成高质量的测试报告。在具体设计中，可以使用专业的BIM建模软件来展示预期的效果，不同专业的建筑设计师也可以帮助BIM模型实现信息沟通和协调，最大限度地减少施工过程中的设计变更，缩短设计施工周期，保证后期施工质量。

3.2安装施工阶段的应用

在大型安装阶段，主要目标是根据设计方案将设计内容变成一个坚实的项目。因此，一方面要确保所有施工图纸和材料的准确性和完整性，而使用BIM模型可以确保建筑模型与实际的一致性，在建立模型时要反复审核设计图纸，以免增加后期的设计变更，还要保证施工质量。另一方面，在正式施工前要进行一系列的技术准备、技术交底和安全交底，这是保证工程顺利施工的基础。利用BIM软件模拟施工过程，优化安装方案，使各专业协调配合，提高施工的准确性、安全性和可靠性，减少工期和成本。此外，在施工的每个阶段，技术施工人员应完成数据收集，并向项目负责人提交报告，供其审查技术细节。技术人员还应做好竣工阶段的BIM设计，建立项目设计的快速反应机制。利用BIM建模技术还可以实现对施工关键点的管理和控制。例如，建立协作平台，根据建模标准制定可持续的安装和施工计划，通过协调和合作控制安装难度。

3.3在运行和维护中的应用

大型建设项目建成后，高效的运行维护管理可以提高项目的使用寿命，同时为建设单位带来可观的经济效益。BIM技术可以实现整个项目的可视化和动态管理。借助BIM模型和运维管理系统，可以快速定位机电设备的位置，及时发现设备运行中的问题，查询设备详细信息，生成设备维修清单，根据这些信息可以制定维护计划。

4结论

BIM技术无论是在施工阶段管道的集成、优化和决策中，还是在管理、维护、监督、维护和维护中，都具有提高项目生产效率、提高施工质量、降低施工成本、准确规划和有效控制的价值，建筑机电设备运行阶段的节能减排。

参考文献

[1]何志刚. BIM技术在建筑机电安装工程中的应用研究[J]. 城市建设理论研究（电子版），2018（07）：74.

[2]陈旭康. BIM技术在公共建筑安装工程中的应用[J]. 低碳世界，2017（31）：210-211.

[4]李占鑫. 基于BIM技术的大型商业项目运维管理的研究[D].天津大学，2017.

大型商业建筑设计论文范文第4篇

本刊讯  以“联合国总部将搬迁至西安”等虚假项目为幌子，引诱不明真相的民众投资，骗取钱款。7月31日上午，这起诈骗案在西安市新城区人民法院开庭审理，并当庭宣判。

2018年11月5日，被告人吴某等人注册成立了西安和平圆建筑管理有限公司，租用新城区东新街某大厦7楼西厅为办公场所，吴某担任董事长负责公司总体事务，王某某冒充国家发改委退休领导，担任公司接待处处长。

公司成立后，吴某虚构“解冻民族资产”“联合国搬迁项目”“河西走廊九亿亩土地开发项目”“兴农富农强农项目”“普渡大运河项目”“全民免费医疗项目”“全民免费教育项目”“万慧中心项目”“反重力系统飞行器项目”“消防建设项目”等大型工程项目，骗取公司员工张默等人信任后，以公司资金经营、“借水还油”等名义骗取被害人张某、邓某某等10余人，共计人民币788836元。

其中，被告人王某某以上述理由，鼓动被害人邓某某、张某、柴某向公司出资，涉案数额9万元。上述款项，部分用于缴纳房租、水电费及购买办公用品等公司经营，剩余赃款被吴某挥霍。

大型商业建筑设计论文范文第5篇

随着目前中国经济的高速发展, 特别是重工业的发展, 在一些大型的工业企业如汽车厂, 船厂, 钢铁厂等, 车间的规模越来越大, 这就给屋面雨水的排放带来了新的问题。本文以某大型工业厂房屋面雨排水设计项目为例, 对大型工业厂房屋面雨排水设计做了一些初步的分析和探讨, 供实际工程参考。

1 大型工业厂房屋面雨水设计

大型工业厂房屋面平面距离均比较大, 坡度变化大, 屋面雨水有组织排入室外雨水管网的难度很大。为节省投资和方便布管, 在大型工业厂房屋面雨水设计中一般考虑采用的方式为:靠近厂房外墙的雨水立管, 采用雨水立管直排至雨水管网的重力流排水系统;设置在厂房中央的雨水斗, 通过悬吊管汇总后按压力流方式排至室外雨水管网。

1.1 雨水排水方式

某大型工业厂房主车间长300米, 宽250米, 总面积超过8万平方米。经过和建筑专业的多次讨论和方案比较, 采用目前较为常用的重力流和压力流相结合的雨水排水方式。每个雨水斗的汇水面积很大, 经计算每个雨水斗的直径就有DN300～DN400。大部分雨水斗由于在车间中间位置而无法直接接到室外, 且由于车间内有大量设备, 设备下有基础, 在车间内设立雨水排水管道和雨排水井不大可能。最终决定局部柱列的每列雨水斗 (大约20个) , 通过雨水悬吊管收集至靠近室外的厂房柱子, 通过雨水立管排至室外雨水管网。考虑到悬吊管的坡度, 避免管道过长而坡降过大, 采用分两路管道汇总收集。

1.2 雨水计算

屋面雨水的设计降雨历时为5分钟, 设计重现期为2～5年, 本工程厂房屋面采用P=5年。根据上海地区的暴雨计算公式 (见公式1) , 降雨历时5分钟的暴雨强度为q5=5.2 9l/s.100 m2

要说明的是, 由于已考虑重现期P=5年, 因此不再乘以屋面的坡度系数K值。计算公式如下

其中:Q为设计雨水流量 (l/s) ;

ψ为径流系数, 屋面ψ=1;

q5为设计降雨强度 (l/sha) ;

F为汇水面积 (m2) 。

1.3 压力流雨水排水

计算出单根悬吊管的流量后发现, 流量是相当大的, 在局部柱列, 接近甚至超过800l/s的流量。如果按照重力流方式排雨水, 按照非满流状态下充满度h/D=0.8计, 单根悬吊管的管径从DN300～DN400开始;随着所连接的雨水斗的数量增加设计流量也不断增加, 根据流量悬吊管的管径逐步增大, 悬吊管末端的管径锁定在DN700, DN800, DN800, DN500。计算坡度为0.005。重力流屋面排水系统由于受其水力特性的限制, 造成排水立管多, 管径偏大, 排水能力偏小, 对于类似本工程的大面积工业厂房及公共建筑屋面排水系统则更显突出。这可从本工程的雨水悬吊管管径为DN800就可见一斑。悬吊管管径过大, 不仅增加管道投资, 而且也增加了厂房土建施工费用和难度。

因此, 可根据《建筑给水排水设计规范》, 累似工业厂房的大型屋面雨水排水悬吊管设计可采用压力流雨排水方式。大型企业建筑高度均比较高, 可尽量利用建筑高度形成的压力差排雨水, 采用压力流排水。设计时应符合几个规定:悬吊管与雨水斗出口的高差应大于1m;悬吊管设计流速不宜小于1m/s, 悬吊管水头损失不得大于80KPa等等, 其中较为重要的一条是雨水排水管道总水头损失与流出水头之和不得大于雨水管进、出口的几何高差。结合本工程, 悬吊管采用压力流雨水排水方式, 各柱列悬吊管末端的管径可缩小为DN450, DN600, DN600, DN300, 管径缩小了, 这样可以大大减少管道费用和土建费用, 同时施工也方便。考虑到常用的雨水排水管UPVC排水管在规格上没有如此大的尺寸且UPVC排水管的抗压能力较差, 故管材选用了焊接钢管。

1.4 雨水管施工固定

雨水悬吊管通常固定在车间的钢柱上, 由于管道的管径大, 在钢柱上固定的悬吊管对钢柱的负荷也相当大, 钢柱的间距长达24米, 可见每根钢柱上所受的管道荷载也很大。在结构专业的配合下, 确定了管道与钢柱固定的方法, 确保了管道固定的安全可靠。另外由于钢柱的间距较长 (24米) , 超过了安全跨距下管段最大间距的要求, 在每根钢柱两侧附近的悬吊管下设加强筋。在靠近室外的柱子处设雨水立管将雨水接入室外雨水管网, 由于管径大而且雨水立管的高度很高, 在立管最低处所受的力较钢柱上受到的力更大, 故立管除了每隔6米设管道支架 (与钢柱固定) 外, 排水立管底部管径适当放大一档, 同时在立管最低处450弯头上设弯管支座并于车间钢柱地下承台固定, 以保证管道能抵御暴雨时大量雨水的冲击。

上述介绍的压力流屋面雨水排水方式, 与重力流排水方式相比, 利用压力差排雨水, 使得计算出来的雨水管径大为减小, 减少了管道和土建费用, 施工也方便, 此种方法正不断运用在工程实践中, 取得了比较好的效果。

2 虹吸式屋面雨水系统

除了上述叙述的雨水排水系统, 近几年不少工程中逐渐开始采用虹吸式压力流屋面雨水排水系统, 虹吸式屋面雨水排水系统能很大地提高屋面雨水排水的能力, 悬吊管接入雨水斗的数量不受限制, 节省了不少的雨水立管, 悬吊管不需做坡度, 安装方便、美观, 系统按虹吸式压力流计算可以减小选用管道的管径, 可大量减少工程造价。与重力式和压力式相结合的屋面雨水排水系统相比有明显的技术优势。

虹吸式屋面雨水排水系统由雨水斗、雨水悬吊管、雨水立管、雨水埋地管组成, 但因为系统的工作原理完全不同, 在二种不同水力条件下工作, 因此系统中各部件的功能要求是不一样的, 系统也有其相应的一套计算方法。虹吸式屋面雨水排水系统的最大改进和技术进步是开发了一种具有良好整流功能的雨水斗。雨水斗在其额定设计流量时处于淹没泄流排水状态, 不渗气;设计排水量大;雨水斗淹没泄流的斗前水深小。采用了虹吸式雨水斗的屋面雨水排水系统, 在降雨过程中相当于从屋面上的一个稳定水面的水池中泄水, 经屋面内排水管系, 从排出管排出, 管道全充满的压力流状态, 屋面雨水的排水过程是一个虹吸排水过程。所以, 把具有虹吸排水能力的屋面雨水内排水系统称之为虹吸式屋面雨水内排水系统。虹吸式屋面排水系统的管道在设计降雨强度下呈负压, 管材的选用应考虑承受负压的能力但在比较小的降雨强度或降雨过程的末期, 降雨量减小, 雨水斗淹没泄流的斗前水位降低到其一定的值, 雨水斗开始有空气渗入, 排水管道内的真空被破坏, 排水系统会从虹吸压力流的工况转向重力流。虹吸式屋面雨水排水系统管道内设计状态下的压力分布与一般的重力式屋面雨水排水系统有明显的区别。虹吸式屋面雨水排水系统自雨水斗连接管以下, 管道内呈负压, 在悬吊管与立管的交叉点处负压最大, 其后立管上的负压减小, 至临界点负压消失, 管道内的压力为零, 水流状态转为重力流。从上面的分析可以得出, 雨水斗的进水水面至临界总高度是有效作用高度, 在设计计算中应充分利用;另一方对雨水斗至悬吊管的末端的总水头损失应有所限制, 以控制悬吊管末端的最大负压值。

目前的虹吸式雨水斗有DN50～DN150等多种规格, 能够满足工程的实际要求, 其材质有铸铁、铝合金钢、不锈钢、高密度聚乙烯 (HDPE) 、聚丙烯 (PP) , 下沉的雨水斗置于屋面层中, 上部设有进水格栅。在降雨过程中, 通过格栅盖进入雨水斗的屋面雨水落入深斗内, 斗内带孔隙的整流罩, 使处于涡流状态的雨水平稳地以淹没泄流流出进入排水管。下沉式的雨水斗最大限度的减小了天沟的进水深度, 使屋面承受的雨水荷载降至最小, 同时又使雨水斗的出口获得较大的淹没水深, 消除了在设计流量下工作时的渗气现象, 提高了雨水斗的额定流量。

任何型式的雨水斗的泄流量都随斗前水位的增加而加大。对于虹吸式雨水斗, 要求在正常的工作条件下, 雨水斗不渗入空气。这样就有一个临界水位, 当雨水斗前的水位小于该水位时雨水斗开始有空气渗入, 虹吸式屋面雨水排水系统的压力流状态被破坏。所以, 虹吸式雨水斗的额定流量是以不渗入空气为确定原则, 提出相应的斗前水深, 以DN50雨水斗为例, 当泄流量为6l/s时, 斗前水深降至45mm, 水流出现乳化现象, 数量降至40mm, 渗气量为0.2l/s。虹吸是雨水斗的斗前水深不宜大于55mm。两个雨水斗之间的间距不应超过20m。

虹吸式屋面雨水排水系统的水力计算应包括对系统中每一管路的水力学工况作精确的计算。计算结果应包括每一计算管段的管径、计算长度、流量、流速、压力。

3 结语

虹吸式屋面雨水排水系统近几年在国内不少大面积工业厂房及公共建筑中已得到运用, 效果不错。与传统的重力流屋面排水系统相比, 虹吸式屋面雨水排水系统能很大程度的提高屋面雨水排水的能力, 计算出来的雨水管管径大为缩小, 节省了不少的雨水立管, 悬吊管不需做坡度, 方便安装、施工, 且雨水管安装方便、美观, 但缺点是工程造价相对比较大。传统的重力流屋面排水系统, 管径采用比较大, 管道施工不方便, 但工程造价相对虹吸式屋面雨水排水系统较小。因此两者各有特点, 在工程设计时, 应根据工程实际情况, 选用最合适的排水系统。

摘要：阐述了大型工业厂房屋面雨排水系统的雨水计算、雨水排水方式、雨水管施工固定等等, 强调了传统重力流、压力流屋面雨排水方式和虹吸式屋面雨排水方式的各自特点, 提出在工程设计时, 应根据工程实际情况, 选用最合适的排水系统。

大型商业建筑设计论文范文第6篇

一、大型商业地产运营管理模式

(一) 产权出售模式

目前我国大型商业地产还处于高速发展的阶段, 但很多大型商业地产在运营管理模式上仍然采用传统粗放型的管理模式, 也没有脱离出传动住宅地产的运营思维模式, 为提升资产回笼速度, 在大型商业地产运营管理中经常采用产权出售模式。最典型的代表是SOHO中国, 从2005年就开始投资建设大型商业地产, 从2005年到2017年一直贯彻应用产权出售经营管理模式。此种运营模式也为SOHO中国缔造了很多销售神话, 产权出售模式的成功应用大幅度缩短了大型商业地产的销售周期, 提升了资金回笼速度。

产权出售运营管理模式的特点是通过整体或者拆零销售的方法, 达到快速销售、滚动式开发的目的。在项目施工阶段就开始销售, 有效缓解了开发商的资金压力, 逐步形成快速开发、快速销售、快速回笼、再次开发, 循环经营管理模式。但此种大型商业地产运营管理模式也存在较大的弊端, 比如:商业运营的不确定性, 使得采用此种运营管理模式的投资者具有较大风险。在新时期背景下, 产权销售模式有其存在的必要性, 但并非大型商业地产运营管理的主要模式。

(二) 物业持有模式

大型商业地产的运营及管理并非只是单纯生产和销售的过程, 而是通过对商业物业的持有和运作来实现增值的过程, 是“地产业+商业”发展的主要成果。如果把大型商业地产运营管理模式比作一个人, 则地产是骨骼和肌肉, 而且商业就是心脏和血液, 任何一个环节缺失都会影响大型商业地产运营的效率。需要二者协调配合, 才能持续、健康、稳定的运转。而物业持有模式具有很多优点, 能更好适应多变的市场环境, 从而被广泛应用在大型商业地产运营管理中。最典型的是大连万达大型商业地产, 也是在我国境内最早应用物业持有运营模式的大型商业地产。曾为回收资金将部分物业出售, 增加了运营管理的困难, 开业后人流量比较少, 最终选择拆除重建, 并决定选择只租不售运营管理模式, 取得了良好成效。物业持有经营管理模式的好处比较多, 通过和大型商业结盟, 促使各大商业企业积极参与到大型商业地产运营管理中, 有助于弥补大型商业地产运营管理中人才缺失和经验不足的问题, 还能提升各项资源的利用率。但在具体实施中也存在较大的难度, 因此, 很多大型商业地产在运营管理中, 选择边设计、边建造、边招商的方法, 从而缩短资金回笼速度, 目前绝大多数大型商业地产企业还做不到先招商再建造。

(三) 售后返租模式

所谓出售返租模式指的是大型商业地产开发企业, 在建设阶段或者出售阶段买受人签订相应的合同, 出售后在特定年限中, 由出售人通过代理出租的方法进行包租, 并以部分租金冲抵部分售房价款, 或者每年支付相应比率的回报。此种运营管理模式的本质是用特定的回报来换取商铺的经营权, 以解决由产权分割出售而引发的各种问题。并在出售后统一返租, 统一招商运营。

常用的售后返租形式有:返租回报、带租销售、利润共享、保底分红等。从表面上看, 此种运营管理模式的投资回报比较稳定, 但如果长期运营也会带来一定的风险, 如果运营商运营不当就无法获得收益, 而发生的多数风险最后也只能由投资者承担。因此, 在应用出售返租模式时, 需要对运营商的能力和信用等级进行全面评定, 才能降低运营风险, 提升经济利益。

二、大型商业地产运营管理模式的应用

(一) 选择合理地开发运营管理模式

不同的大型商业地产运营管理模式具有不同的优缺点, 因此, 在选择运营管理模式时, 必须充分结合大型商业地产企业自身发展情况、大型商业地产所在的位置、所在城市的未来发展趋势等。根据实际情况, 选择与之相适的运营管理模式, 才能发挥出应用的价值和作用。比如:如果大型商业地产开发商资金有限, 规模比较小, 则可以借鉴SOHO中国的产权出售模式。而针对规模较大, 资金充裕的大型商业地产开发企业, 则可以借鉴万达物业持有模式。建造完成一个项目, 推广一个项目, 一步一步发展, 合理应用现有的融资渠道, 提升运营管理能力, 从而逐步建立起一套独具特色中大型商业地产运营管理模式。

(二) 全面打造体验式大型商业地产

如今, 网购已经成为人们生活的一种方式, 很多人都通过互联网来购买自己所需的物品。但在网购不断冲击下, 实体店也要迎难而上, 目前美国、德国等发达国家的大型商业地产呈现一种集娱乐、休闲、社交、购物为一体的体验式商业模式, 从而为消费者营造出一种身临其境的的感觉。从目前消费者的发展趋势而言, 未来消费者更容易为体验、环境、情感等服务买单。为迎合消费者心理可大型商业地产在建造时需要对消费空间以及环境进行全面改造。大型商业地产需要不断强化休闲、娱乐等社交体验, 才能进一步提升大型商业地产项目的附加值, 获得更多的经济利益。

消费者进行购物时并非只是购买商品的过程, 更是一种休闲方式。如果在购物过程中融入餐饮、交流、文化、享受等内容, 势必会吸引更多的消费者。同时, 对某些商品而言, 如果进行亲身体会, 亲自试穿、试用、试尝等是无法激起消费者购买欲望的[1].而此种体验正是网购难以提供的, 因此, 大型商业地产项目要想在激烈的市场竞争中占得一席之地, 就必须努力为消防者营造更多的体验, 比如:在运营管理中可加入餐饮、休闲、娱乐等项目, 为消费者营造更加轻松愉悦的购物环境, 通过全新的“体验感”吸引更多的消费者。

(三) 加快发展电商平台

电子商务的发展对人们生活、工作、教育、娱乐等带来了巨大的影响, 传统零售业需要及时变革经营管理策略, 积极融入电子商务, 才能提升市场竞争力。发展至今很多大型商业地产开发商已经开始转型, 比如:银泰百货、苏宁等都建立独具特色的电子商务平台。比如:银泰网是建立B2C电商平台比较成功的企业, 得益于银泰企业准确认识到电子商务和传统百货的区别。通过利用银泰百货2000多家时尚品牌供应商资源构建了一个专属电子商务平台, 电子商务平台和银泰百货中的品牌基本相同, 有效挽留住两种互联了消费用户, 并对互联网消费用户进行细分, 既提升了客户的满意度, 又增加了消费者数量, 值得广泛参考借鉴。

三、结语

综上所述, 本文结合实际案例, 分析了大型商业地产运营管理模式研究及应用, 分析结果表明, 不同运营管理模式适用于不同的大型商业地产。在选择模式时, 需要根据大型商业地产实际情况和区域位置, 以及所在城市的发展趋势, 选择与之相适的运营管理模式, 才能实现持续稳定发展, 为大型商业地产企业获得更多的经济利益。

摘要：本文针对大型商业地产运营管理模式研究及应用, 结合实际案例, 分析了目前大型商业地产运营管理模式和典型代表, 并提出具体的应用建议。得出在新时期背景下, 大型商业地产运营管理模式发生了很大变化, 需要开发商、投资商、运营商、经营者四位一体的强势联合, 并进行融通协作, 才能最大限度上提升大型商业地产价值, 从而实现多方共赢的结论。

关键词：大型商业地产,运营管理模式,产权出售,物业持有

参考文献

[1] 徐诚.商业房地产运营管理模式的创新与应用研究[J].信息化建设, 2016 (6) .

[2] 盛琦筱.商业地产项目运营管理模式的创新与应用[J].商场现代化, 2015 (21) .