地产财务制度范文-盘古文库

地产财务制度范文

来源：盘古文库

作者：火烈鸟

2025-09-17

地产财务制度范文第1篇

总

则

第一条、为了加强XX房地产开发有限责任公司(以下简称“公司”)的财务管理，规范公司财务行为，真实、完整地提供会计信息，保证公司各项经营活动的正常开展，维护投资者的合法权益，根据国家相关法律、法规及公司《章程》的有关规定，特制定本制度。第二条、公司财务管理的主要任务是：以稳健经营为原则，建立健全内部控制制度;科学编制公司财务预算，依法组织收入，合理控制成本费用，增收节支;加强经济核算，有效利用公司资源，提高资产使用效益;定期进行财务分析和考核，如实反映公司财务状况;加强资产管理，维护公司资产安全与完整。

第三条、公司及所属子公司、项目部在开展各项经营活动时，必须严格遵守本制度。

第二节

财务核算制度

第一条、会计人员每月终了，对会计账薄进行一次核对，以保证账账相符、账实相符。第二条、财务人员要保守企业商业秘密，不得私自向外提供单位的会计信息。第三条、各财务部要严格要求按照公司资金计划、费用预算、合同审批付款。

第四条、各财务室对超过支票起点支付的款项均由出纳办理转付手续。付现需由领导批准，出纳不得开空头支票。

第五条、公司所属各分公司每月25日结账，按公司要求在次月5日前向各有关部门报送报表。公司财务部按季向总经理报送合并会计报表及附注说明。

第六条、财务人员要加强对财务收支的监控。严防虚报冒领、贪污等行为发生。第七条、各分公司财务人员监督、督促应收账款的回收。

第八条、各分公司会计对所辖帐务要一月一滤，以保证帐务应转尽转，信息真实准确，发现问题要及时上报公司财务。

第九条、各分公司财务对年终科目余额必须进行清理，对确实不能销账的预付款，要单独向公司汇报审批。

第十条、财务部要收取合规、合法手续，避免因手续问题给公司造成经济损失。第十一条、购置固定资产要及时入账，按规定计提折旧。

第十二条、各分公司出纳账都要做到日清月结，接受公司审计、财务部和本单位会计的检查指导。

第十三条、出纳人员应及时将所收现金存入银行，每日晚间库存现金不得超过1000元。对特殊情况下发生的以个人存折形式存放公司资金，出纳应向公司财务部长事先申明，并办理登记手续。更换或注销存折时，应由登记人留存存折复印件，计收利息后方可更换。第十四条、财务人员组织、指挥、协调与核算相关事项的操作运行。

第十五条、财务部门建立完整的帐务核算体系，必须设立总帐(一级帐)、分类明细帐(二级帐)，对各类资产进行分类明细核算，各使用部门建立三级保管帐。所有帐务设置、票据领用、传递、各类资产的出入库程序由财务部门负责管理，确保帐帐相符、帐实相符、帐表相符。资产管理部门设立台帐进行监督管理。

第十六条、财务部要对重包、半重包工程缴纳建安营业税，由公司直接代扣。直供材料凭真实的购货发票等手续报账。代扣职工个人所得税。

第十七条、有奖发票在报销时，由会计人员监刮方有效，自行刮票拒收。第十八条、因工作滞后发生税款滞纳金，均由所在单位会计承担。第三节

票据管理制度

第一条

为加强公司票据的管理，规范票据的传递和保管，控制票据的有效使用，制定本制度。

第二条

本制度所称票据系指与公司日常经营相关的各种有价证券和凭证，包括发票、支票、汇票等。

第三条

公司处理有关票据事务时，应遵循本制度的规定。票据管理

第四条

支票的管理：

借用支票必须填写借支票单，借支票单必须经财务部长签字后才可到出纳处领取支票。向银行提取现金时，使用现金支票，转账支付时，使用转账支票。第五条

发票的管理

1、公司应当指定财务部专人向税务机关领购发票。申请领购发票时，应当提供经办人身份证明、税务登记证，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，领取发票领购薄。然后，凭发票领购薄上核准的种类、数量以及购买发票方式，向主管税务机关领购发票。

2、公司应当按规定的时限、顺序、栏次，全部联次一次性如实开具发票，并加盖公司财务印章或发票专用章。公司不得转借、转让、代开发票;不得倒买发票。

3、公司应当建立发票使用登记制度，并定期向主管税务机关报告发票使用情况;应当按照税务登记机关的规定存放和保管发票，不得损毁。已开具的发票存根联和发票登记薄应当保存5年。

4、财务部门应当定期对其购买和其他部门领用的发票进行检查。对其他部门领用的发票应当严格控制，用完后及时收回并办理领用注销手续。第六条

汇票的管理

汇票分为银行汇票和商业汇票。

1、出票：出具汇票(或接受汇票时)应认真检查以下内容是否齐全：汇票的金额、付款人名称、付款日期、收款人名称、出票日期、出票人在票据上的签章。

2、背书：对未记载“不得转让”字样的票据，可以依法转让(或接受转让)。背书(或接受背书)时应检查以下内容是否齐全：背书人签章、背书日期、被背书人名称。同时应注意：背书时不得记载附有条件和部分背书。对于下述三种汇票不得背书(或接受背书)即：被拒绝承兑的汇票;被拒绝付款的汇票;超过付款提示期限的汇票。

3、承兑：承兑(或接受承兑)时，应检查以下内容是否齐全：汇票正面记载的“承兑”字样、承兑日期、承兑人签章。

4、保证：出具(或接受)附有保证条款的汇票，应检查在办理保证手续时，保证人是否在汇票上或粘单上记载下列事项：表明“保证”的字样;保证人名称和住所; 被保证人名称;保证日期;保证人签章。同时应注意保证不得附有条件。

5、付款：付款(或接受付款)一般通过委托银行代理进行。付款人应当在持票人进行付款提示后，无条件地在当日按汇票金额足额支付给持票人。对应售票据及应付票据应当设立登记制度，认真登记票据的出具日期、到期日、金额、利率、背书转让、保证情况、收(付)款人、付款及核销情况。

货币资金管理制度

第一条、为加强公司财务管理，提高资金运作效率，降低资金运营成本，加强资金一体化运作，保证资金运营的安全性、可靠性，按国家财经法规规定，结合公司具体情况，制定本制度。第二条、本制度所称货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。

第三条、货币资金的管理部门为财务部，财务部门办理有关货币资金事宜时，应遵循本制度的规定。现金管理

第四条、公司办理有关现金收支业务时，应严格遵守国务院发布的《现金管理暂行条例》及其实施细则和银行结算办法。公司必须加强对现金的日常监督和检查，做到“日清月结”，账实相符。必须遵守库存现金限额管理的制度，及时将超过限额的现金送存银行，不得坐支现金或私设小金库。

第五条、会计、出纳人员严格职责分工。出纳人员的资格应由财务部和行政部审查认可。现金的收入、支出和保管只限于出纳人员负责办理，非出纳人员不得经管现金，支票、发票、空白收据和其他收付凭证应由专人保管。支票等票据与财务印签必须分别设专人保管。第六条、日常结算中超过结算起点(1000元)的业务，都应采用转帐方式结算，不准以现金方式结算。

第七条、现金的收付凭证，除由经办人签字外，还必须经财务部长签字方可有效。现金付款的原始凭证必须是合法凭证，付款内容真实，数字准确，不得涂改。

第八条、现金收入的管理：对于现金收入业务，须由会计人员开出收据或发票，及时编制收款凭证;出纳清点现金后，在凭证上加盖“现金收讫”章后方可入账。

第九条、现金支出的管理：任何一项现金付款的业务都要有原始凭证，有经办人签字和有关负责人审核批准，并经会计复核、填制付款凭证后，出纳才能付款并在付款凭证上加盖“现金收讫”章后方可入账。

第十条、现金支出的范围如下： (1)工资、津贴及奖金;

(2)个人劳务报酬，包括稿费和讲课费及其它专门工作的报酬; (3)抚恤金、退休金、离职费、丧葬费、各种劳保福利支出; (4)出差人员必须随身携带的差旅费;

(5)向个人收购的农副产品或其他物资的价款等; (6)结算起点1000元以下的零星支出;

(7)中国人民银行规定可以支付现金的其它支出。

第十一条、公司需按不同的币种，设现金日记账，根据收付款凭证，按业务发生顺序逐笔登记现金日记账，做到日清月结，保证帐款相符。

第十二条、现金盘点。一般情况下，每月月末应将漏登的现金收付款凭证补记入账，结出当日库存金额，并对库存的现金进行盘点。盘点应由非出纳人员监盘，并由出纳人员、监盘人员及财务部部长共同签字。查明现金溢、缺原因并作相应处理。

银行存款的管理

第十三条、公司的银行存款业务应严格遵守银行结算纪律和规定。

第十四条、公司除了在《现金管理暂行条例》规定的范围内直接使用先进结算外，其它收付业务，都必须通过银行办理结算。

第十五条、银行存款发生收支业务时，对各项原始凭证，如发票、合同、协议和其他结算凭证等，必须由经办人签字和有关负责人审核批准，财务人员复核填置收付款凭证，财务部长审核同意后，方可进行收付结算。

第十六条、对外支付的大额款项，必须按照公司规定的付款程序，经各级负责人逐级审核同意后，方可办理。

第十七条、对银行结算业务，要逐笔序时登记银行存款日记账，每日终了结出余额。定期与银行对账单进行核对，账面余额与银行对账单之间如有差额，必须逐笔查明原因，并按月编制银行存款余额调节表，调节相符。

第十八条、建立健全支票领用登记制度。财务部必须设置支票领用登记薄，登记制票领用日期、领用人、用途、金额、限额、批准人、签发人等事项。

第十九条、对于确实无法填写支票金额的，在签发支票时，除加盖银行预留印签外，必须注明日期、用途和以大写金额书写的限额，以防止超限额使用或银行账户出现透支。同时还必须在签发支票时填写收款单位，个别确实无法填写收款单位的小额支票除外。

第二十条、支票领用后，应在5天之内报销，以便财务人员及时和对银行存款。支票如在5天之内没有使用，应及时将未使用支票交回财务部。

其他货币资金的管理

第二十一条、其它货币资金主要是指外埠存款、信用证存款和在途货币资金等。

第二十二条、公司到外地临时采购材料、设备时，可将款项汇往采购地银行开立采购户，既形成外埠存款。外埠存款，应反映在资产负债表“其他货币资金”项下。采购结束后，外埠存款余额应及时转回单位所在地的银行账户。第二十三条、公司因采用信用证结算方式而存入银行的信用证保证金余额也反映在资产负债表“其他货币资金”项下。业务发生完毕，信用证保证金专户存款的余额，应转回原账户。第二十四条、在途货币资金，是指月终时尚未到达的汇入款项。各单位应根据通知及时联系收取汇款。

外汇资金的管理

第二十五条、外汇是指一级帐本以外的货币表示的，可用于国际清偿的支付手段，包括：

1、外国货币：纸币、铸币。

2、外币支付凭证：票据、银行存款凭证、邮政储蓄凭证。

3、外币有价证券：政府证券、公司证券、股票等。

4、特别提款权。

5、其他外汇资产。第二十六条、公司的会计核算采用人民币为记账本位币。发生外币结算业务及对境外投资业务时采用复币记账。

第二十七条、为简化核算手续，会计核算使用的汇率统一按上月最后一个工作日的市场汇率(中间价，下同)作为本月的记账汇率(保留四位小数)。期末外汇账户余额，在编制会计报表前按期末市场汇率折合为人民币，作为外币账户的期末人民币余额，折合金额与账面金额的差额记入“财务费用”。

第二十八条、外币现金、外币存款、以外币结算的债权、债务由于汇率调整而发生的折合记账本位币的差额以及由于银行结汇、售汇而发生的汇价差额记入“财务费用”，外币借款由于汇率调整而发生的折合记账本位币的差额，在使用该借款的工程竣工交付使用前，记入工程成本;在工程交付使用后，记入“财务费用”。

第二十九条、公司筹建期间发生的汇兑损益，自公司开始营业后5年内平均摊销。第五节

收入管理制度

第一条、为进一步加强公司的营业收入管理工作，保障公司营业收入的正确计量和记录，制定本制度。

第二条、本制度是公司经营管理制度的重要组成部分，适用于公司各部门。

第三条、营业收入是指公司在经营活动中因销售商品或提供劳务等取得的经济资源的流入。第四条、公司的营业收入主要有：商品销售收入、提供劳务收入、合同收入及其他收入等。商品销售收入

第五条、销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认： (1) 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(2) 公司即没有保留通常与所有权先联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制; (3) 与交易相关的经济利益能够流入公司; (4) 相关的收入和成本能够可靠地计量。

第六条、销售商品的收入应按公司与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。现金折扣在实际发生时确认为当期费用;销售折让在实际发生时冲减当期收入。

第七条、企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应冲减退回当期的收入，但资产负债表日及以前售出的商品在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生退回的，按资产负债表日后事项的有关规定处理。

提供劳务收入

第八条、在同一会计内开始并完成的劳务，应在完成劳务时确认收入。

第九条、如劳务的开始和完成分属不同的会计，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。当以下条件均能满足时，交易的结果能够可靠地估计： (1) 劳务总收入和总成本能够可靠地计量; (2) 与交易相关的经济利益能够流入企业; (3) 劳务的完成程度能够可靠地确定。第十条、劳务的完成程度应按下列方法确定： (1) 已完工作的测量;

(2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例; (3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。

第十一条、在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本;如预计已经发生的劳务成本不能得到补偿，则不应确认收入，但应将已经发生的成本确认为当期费用。第十二条、提供劳务的总收入应按企业与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。现金折扣应在实际发生时确认为当期费用。合同收入

第十三条、本章所述合同特指建造合同，是为建造一项资产或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的数项资产而订立的合同。

第十四条、公司合同收入严格按《企业会计准则建造合同》确认。其他收入

第十五条、其他收入应比照上述收入进行管理。第六节

成本费用管理制度

第一条、为了进一步加强公司的成本费用管理工作,保障公司经营活动健康、有序的进行，并有利于各部门对其发生的成本、费用进行控制和考核，特制定本制度。第二条、本制度是公司经营管理制度的重要组成部分，适用于公司各部门。

第三条、公司在经营过程中发生的各项直接支出，计入营业成本;公司为管理和组织经营活动所发生的各项非直接支出，计入公司费用，包括营业费用、管理费用和财务费用。营业成本

第四条、财务部门应认真进行营业成本核算：商品销售成本，根据配比的原则，在实现销售的同时结转。

其他营业成本，应依据具体情况一次性或分次平均摊销。

第五条、财务部门在成本计算和结转过程中，应当遵循一致性原则和收入成本配比原则，提供正确、合理的成本数据资料。营业费用

第六条、公司的费用项目繁多,主要包括：

(一) 管理费用：指公司总部的下列支出，具体为：邮电及电讯、工资及薪金、职工福利、职工餐费、临时工工资、劳务费、办公用品、培训费、服装费、会计师费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、交通费、差旅费、广告费、保险费、工会经费、交际应酬费、财产损失、管理合同管理费、水费、电费、折旧费、关税、增值税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用牌照税、修理费、物料消耗、低值易耗品消耗、无形资产摊销、开办费摊销、其他资产摊销、租赁费和其他。

(二) 营业费用：指公司生产部门的下列支出：邮电及电费、工资及薪金、职工福利、职工餐费、劳务费、办公用品、制服费、印刷费、养路费、运输费、装卸费、保管费、包装费、交通费、差旅费、广告费、保险费、交际应酬费、财产损失、管理合同管理费、水费、电费、燃料费、折旧费、关税、增值税、劳动保护费、修理费、物料消耗、低值易耗品消耗、清洁用品、洗涤费、租赁费和其他。

(三) 财务费用：利息净支出、汇总损失、金融机构手续费。

第七条、财务部门负责费用的总分类核算和明细项目的核算、分解、审核、检查、分析。第八条、各归口部门负责归口项目的预算安排，支用的掌握，执行情况的简要分析。各明细项目的归口按上诉第七条划分。

第九条、财务部在核算费用中除应按费用细目设置明细账外，还应按归口部门设置分解明细账或辅助记录，以核算各归口部门实际发生的归口费用项目，记录中应摘要记载经手人或业务合同编号，以便统计发生额。

第十条、费用中与营业额相关的业务费用(可变费用)，如运输费、包装费、促销费、业务招待费等，应与营业额联系进行考核，为此应由公司财务部门对这些费用定期提出考核指标(或定期修订指标)，报经总裁审批后下达各有关部门，据以编制预算和控制，考核。第十一条、除对业务费用考核指标外，公司企业管理部和财务部应制定若干费用开支标准实行细则，例如交际应酬费标准细则，支付佣金手续费标准细则等，经公司总裁审批后实施。第七节

财务分析工作制度

第一条、为正确反映公司经营成果，满足高层管理者对公司盈利能力、筹资结构、变现能力、利润分配等情况的了解和经营方针、经营策略制定的需要，特制定本制度。

第二条、本制度为公司经营管理制度的重要组成部分。财务部门在编写财务情况说明书时，应当运用财务分析技术和方法，选择相关财务指标进行分析，并结合实际情况，作出合理的论述，指明改进方向。

第三条、经营成果趋势分析。通过分析，了解经营成果增减变动情况，分析其原因和发展趋势，主要有两种分析方法：

(一) 横向趋势分析：将连续多期的利润表各项目的绝对金额列入分析表内，采用环比分析的方法，予以分别计算和比较，各项目之间呈现出波浪式起伏即为其发展趋势; (二) 纵向趋势分析：以利润表中的营业收入净额作为比较基数(100%)，计算纵向排列的各项目占基数的百分比(亦称共同比)，将连续多期的利润表中各项目列入分析表内，并作百分比增减的计算，其变动情况及发展趋势也就展现出来。

第四条、财务状况趋势分析。通过选择公司资产负债表中(1)实收资本(2)长期负债(3)流动负债(4)存货(5)应收款项(6)固定资产共六个指标，将其绝对金额列入分析表内，采用环比分析方法，予以分别计算和比较。

第五条、短期偿债能力分析。偿债能力分析目的，在于揭示公司的流动资产在清偿流动负债之后，还有多少余力去应付日常经营活动中的其他资金需要，即以流动比率予以揭示;此外，也可用酸性测验比率法，揭示对短期债务的清偿能力，即以速动比率予以揭示。计算公式如下：流动比率=流动资产/流动负债*100%;速动比率=(现金+银行存款+其它货币资金+应收票据+应收帐款)/流动负债*100%。

第六条、资产管理情况分析。资产管理情况分析目的，在于衡量公司在资产管理方面的效率。主要以下四个指标反映：

(一) 存货周转率：存货周转率反映公司存货的流动性，其计算公式为：存货周转次数=销售总额/存货平均余额;存货平均周转天数=存货平均余额/销售总额*360，存货平均余额，一般取期初和期末的平均数，如由于季节性等原因的影响，期间内各月份存货余额波动较大，则应按期间内各月末的平均余额平均计算。

(二) 应收帐款周转率：应收帐款周转率在于揭示因赊销商品发生的应收帐款周转情况或收款期限的长短，其计算公式为：应收帐款周转次数=销售总额/应收帐款平均余额;应收帐款平均收款期(天)=应收帐款平均余额/销售总额*360。应收帐款平均余额，一般取期初和期末余额的平均数。

(三) 流动资产周转率：流动资产周转率反映流动资产的周转速度，其计算公式为：流动资产周转率=营业收入/平均流动资产。平均流动资产，一般取期初和期末的平均数。 (四) 总资产周转率：总资产周转率反映资产总额的周转速度，其计算公式为：总资产周转率=营业收入/平均总资产。平均总资产，一般取期初和期末的平均数。

第七条、长期偿债能力分析。偿债能力分析主要反映公司偿付到期债务的能力。通常以下述两个指标反映：

(一) 资产负债率，反映总资产中有多大比例来源于债权人，也是衡量公司在清算时保护债权人利益的程度。其计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额*100%。

(二) 权益比率，是负债总额与股东权益总额之比。其计算公式为：权益比率=负债总额/股东权益*100%。

第八条、盈利能力分析。反映公司赚取利润能力的大小。主要以下述三个指标来反映。 (一) 营业净利率，是指净利润与营业收入的百分比。其计算公式为：营业净利率=净利润/营业收入*100%。

(二) 资产净利率，是公司净利润与平均资产总额的比率。其计算公式为：资产净利率=净利润/平均资产总额*100%。平均资产总额，一般取期初和期末的平均数。

(三) 净资产收益率，使公司净利润与平均净资产的比率。其计算公式为：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%。平均净资产，一般取期初和期末的平均数。第八节税务管理制度

第一条、为进一步加强公司的税务管理工作，正确计提、及时申报和缴纳各项税款，特制定本制度。

第二条、公司将严格依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，认真执行相关的税法。税务登记

第三条、公司应当自领取营业执照之日起30日内，向当地主管税务机关申请办理税务登记。如设立跨地区的非独立核算的分支机构，也应自设立之日起30日内向所在地主管税务机关申请办理注册税务登记。

第四条、公司办理开业税务登记后，如发生变更公司名称，改变所有制形式、隶属关系和经营地址，改变生产经营方式、范围、应纳税项目等，发生改组、分设、合并、联营、迁移、歇业、停业、经营到期清算等，应及时向税务机关申报，并办理变更税务登记进行税务登记或注销税务登记手续。

第五条、公司应主动接受主管税务机关对税务登记证的定期检验，在主管税务机关规定的期限内持有关证件到主管税务机关办理验证或换证手续。

公司的税务登记证件和领取的代扣代缴、代收代缴税款凭证(如有)，只限本公司使用，不得转借、涂改、损毁、买卖或者伪造。

第六条、公司遗失税务登记证件或者代扣代缴、代收代缴税款凭证后，应当及时书面报告主管税务机关并公开声明作废，同时申请补发。

第七条、公司应当按照国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定正确计缴各项税款。这里所指国务院财政、税务主管部门分别指财政部及国家税务总局。

第八条、公司应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财会、会计处理办法报送税务机关备案。纳税申报

第九条、公司应当定期就计算缴纳税款的有关事项向主管税务机关提出书面纳税申报。办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，并根据不同情况报送相关资料如：财务、会计报表及其说明材料;与纳税有关的合同、协议书;税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。第十条、公司如为扣缴义务人时，应当办理代扣代缴、代收代缴税款报告，如实填写代扣代缴、代收代缴税款报告书，并报送代扣代缴、代收代缴税款的合法凭证以及主管税务机关规定的其他有关证件、资料。

第十一条、公司应当在税务机关核定的纳税申报期限内及代扣代缴、代收代缴税款的期限内到主管税务机关办理纳税申报。如确有困难，需要延期的，应当在核定的期限内向税务机关提出书面延期申报，经税务机关核准，在核准的期限内办理。如因不可抗力不能按期办理申报的，可以延期办理，但应在不可抗力情形消除后立即向书务机关报告。发票管理

第十二条、公司应当制定财务部专人向税务机关领购发票。申请领购发票时，应当提供经办人身份证明、税务登记证，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，领取发票领购簿。然后，凭发票领购簿上核准的种类、数量以及购买发票方式，向主管税务机关领购发票。

第十三条、公司应当按规定的时限、顺序、档次，全部联次一次性如实开具发票，并加盖公司财务印章或发票专用章。公司不得转借、转让、代开发票;不得倒买倒卖发票。第十四条、公司应当建立发票使用登记制度，并定期向主管税务机关报告发票使用情况;应当按照税务机关的规定存放和保管发票，不得损毁。已开具的发票存根联和发票登记簿应当保存5年。

第十五条、财务部门应当定期对其购买和其他部门领用的发票进行检查。对其他部门领用的发票应当严格控制，用完后及时收回并办理领用注销手续。税务检查

第十六条、公司应当主动配合主管税务机关对公司发票及发票使用情况的依法检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

第十七条、公司应当主动配合主管税务机关对其履行纳税义务和扣缴义务的情况进行依法检查。如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

地产财务制度范文第2篇

财务管理制度

为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。

一、公司会计核算遵循权责发生制原则。

二、财务管理的基本任务和方法：

筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全。做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。定期进行财产清查。做好分析、考核工作。

三、公司财务部对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会人员要认真执行《会计法》，坚决按财务制度办事，并严守公司秘密。

四、加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。

五、公司应根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。

六、健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。

七、做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。

八、会计人员根据不同的帐务内容采用定期对会计帐簿记录的有关数位与库存实物、货币资金、往来单位或个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐实相符、帐表相符。

九、建立会计档案，包括对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。

十、会计人员因工作变动或离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员。

十一、经公司批准，按规定增加资本。财务部门应及时调整实收资本。十

二、严格执行人民银行颁布的《现金管理暂行条例》，根据本公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。

十三、严禁白条抵库和任意挪用现金，出纳人员必须每日结出现金日记帐的帐面余额，并与库存现金相核对，发现不符要及时查明原因。

十四、银行存款的管理：加强对银行帐户及其他帐户的保密工作，非因业务需要不准外泄，银行帐户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。严禁在任何空白合同上加盖银行帐户印签。

十五、出纳人员要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票，不准将银行帐户出借给任何单位和个人办理结算或套取现金。

十六、应收帐款的管理：对应收帐款，每季末做一次帐龄和清收情况的分析，并报有关领导和分管业务部门，督促业务部门积极催收，避免形成坏帐。

十七、固定资产要做到有帐、有卡，帐实相符。财务部负责固定资产的价值核算与管理，财务部应建立固定资产明细帐。十

八、固定资产的购置和调入均按实际成本入帐。十

九、对固定资产和其他资产要进行定期盘点，每年末盘点一次，盘点中发现短缺或盈余，应及时查明原因，并编制盘盈盘亏表，报财务部审核后，经总经理批准后进行帐务处理。

二

十、营业收入要按照规定列入相关的收入专案，不得截留到帐外或作其他处理。

二十一、公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。二十

二、加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批许可权，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反制度规定的行为应及时向领导反映。二十

三、公司各项成本费用由财务负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。二十

四、本办法由公司财务部负责解释，自通过之日起开始施行。

泰兴房地产开发有限公司

地产财务制度范文第3篇

1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。

2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本;如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。

6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。

7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。

如何结合风险分析解读损益表中的重点科目

1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。

2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。

3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理?

5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有

些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。

地产财务制度范文第4篇

摘要：本文基于财务管理、公司战略与风险管理相关知识，采用案例分析法、理论联系实际的方法，对房地产企业财务管理风险防范与控制展开研究。研究表明，自房地产企业预售制取消，其财务风险的防范与控制被放在空前重要的位置。本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。

关键词：财务管理；公司战略与风险管理；房地产企业；风险防范与控制

引言

房地产企业的财务管理风险，是指在房地产企业日常生产经营中，因为内部外部各种不确定的因素发挥作用，导致房地产企业在一定时期内收到的利润无法达到预期标准。而财务风险仅可以依靠各种有力措施防范控制在安全范围以内，无法完全避免。众所周知，房地产企业自身具有资金投入量大且密集、房产价值高、建设周期长、资金回收慢等特点。目前，受国家政策调控房价、取消预售制等各种外界因素影响，房地产企业财务风险的防范与控制的难度加大，因而也被放在企业风险管理空前重要的位置。

本文从房地产企业财务管理的现状问题出发，结合万科集团财务管理风险控制的案例，总结出房地产企业财务管理风险防范与控制的措施。希望房地产企业可以在经济下行、房价调控措施增多的情况下，做好全面财务风险防范与控制，提高房地产企业自身抗风险的能力。

一、房地产企业财务风险概述及现状

（一）房地产企业财务风险概述

房地产企业因其自身为资金密集型企业，财务管理风险尤其重要，主要包括以下几个方面：第一，房地产企业中包括借入资金和所有者投资的筹资风险。因为房地产企业比其他一般企业投资建设所需的资金更多，而且房产价值高，回收期长，这就造成大多数房地产企业的启动资金多半依靠向银行或其他金融机构的借入资金或者其他所有者投资的筹资。筹资风险主要包括房地产企业是否能按时还本付息或者向其他所有者投资支付的收益不确定性。第二，我国大多数房地产企业不会选择仅仅将资产配置到房地产行业中，涉足不熟悉的行业就很容易出现投资回报率无法达到预期的投资风险，这容易影响房地产企业的现金流、盈利能力、偿债能力，对企业造成无法挽回的损失。第三，在房产出售后，由房产转化为结算资金再转化为货币资金，需要经历较长的时间，无法避免的转化时间和金额存在不确定，这就造成了资金回收风险。第四，来源于对收益确认时和对投资者分配收益形式、时间、金额把握不清的收益分配风险。收益分配风险是指企业收到利润成果后，对其进行收益利润分配，如果投资者对于收益分配方式不当，很容易影响投资者的积极性，对未来房地产企业筹资也会产生影响。

（二）房地产企业财务风险现状

目前，由于受国家调控房价、取消预售制的影响，投资者会转而投资其他行业，房地产企业在筹资方面会更加困难。房价供过于求，震荡下降，市场预期降低，房地产企业会转而投资其他行业，投资风险将会加大。取消预售制意味着房地产企业以后需要先盖好房产，销售后再实现房产向结算资金再向货币资金转化，意味着资金回收期会增加，资金回收风险增加。在这种情况下，资金回收风险和收益分配风险也会随之加大。

除此之外，不可忽视房地产企业财务风险中的涉税风险。因交付完工产品时点不同产生的涉税风险、采取视同买断方式委托销售开发产品存在的涉税风险、发生的支出应归集为费用或成本的涉税风险、毛地竟挂所涉及的动迁补偿及动迁支出税收处理风险、预提相关费用涉及的税务风险、超过规定标准计提或缴纳的税金涉及所得税税前扣除风险等。长期以来，房地产企业的涉税风险经常被企业忽略，在后期财务管理过程中要加大对涉税风险的重视，违反税法不仅会对企业造成经济损失，也会给企业的声誉造成不可估量的损失。

二、案例分析

从上文对房地产企业财务风险概述及现状分析中，可以看出房地产企业财务风险不仅仅包括大多数企业共同面对的筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险，其财务风险容易受政策风险影响，以及由于其自身施工时间较长、不动产核算项目较多而造成的涉税风险。一直被房地产行业评价为财务风险较低的房地产公司，从其2017年财报可以看出，其2017年全年的负债率为8.8%，而最新公布的2018年半年报，其净负债率为32.7%，继续保持在行业最低水平。

在这种情况下，万科集团在9月份月度例会上表明，万科要实现全年6300亿的回款目标。随之而来，例会大喊“活下去”的口号，这无疑给房地产行业敲响了警钟。一方面，面对国家调控房价政策的颁布，万科的财务风险意识加强，此时回笼资金，是保证在房价整体受挫的情况下，企业依旧有抗击财务风险的能力，保证充足的现金流，以及正常的日常运营。另一方面，回笼资金也是防范和控制财务风险的措施，企业需要回款后偿还金融机构贷款利息、实现投资人的预期目标，也需要保证充足的资金对新兴行业展开投资和运营。因此。及时采取有力措施防范和控制财务风险十分重要。下文将根据案例分析，继续探讨房地产企业防范和控制财务风险的具体措施。

三、房地产企业防范和控制财务风险的具体措施

（一）财务人员需增强风险防控观念

财务人员需增强风险防控观念，一方面，房地产企业需要完善管理体系，加强内部控制。不仅仅需要健全财务管理制度，对企业的财务人员及其资金账号、业务往来，建立严格的检查考核和监督制度，还要定期培训，加强财务人员对风险预测的敏感程度。另一方面，房地产企业需要完善财务监督、独立的审计机制。为了实现预期财务管理目标，减少不可控的损失，必须加强财务监督，保证企业日常运营。房地产企业应当在企业内部设立独立的审计机构，制定专门的审计程序和确定具体的审内容，配备专业审计人员，定期对企业财务风险进行排查，并将结果上报给管理层和董事会。

（二）房地产企业应当进行多元投资以分散风险

财务风险不可避免，但是通过有效的措施可以进行降低，比如像万科集团一样回笼房地产企业中的资金，转而向高新技术行业投资。多元化的投资战略可以有效地帮助房地产企业降低财务风险、市场风险以及政策风险的影响。不过要对新涉及的行业做到合理预估，防止因为新领域人才、技术储备不足导致资产浪费，影响企业的现金流。比较好的方案是房地产企业利用自身资金优势对已经有一定基础的高新技術行业进行投资，或者采用兼营、并购、企业联盟等多元化投资战略，与合作企业优势互补、共担风险，实现企业多元化投资以分散财务风险的目的。

（三）房地产企业应建立一套财务风险预警系统

房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以在财务风险出现的早期，识别并采取有效措施将财务风险控制在合理的范围内，或者在预先设定负债值的基础上提前规划好应对财务风险的方案，减少出现风险时的协调成本和时间成本，给企业造成损失。房地产企业建立一套财务风险预警系统，可以通过互联网、大数据全面监测企业现金流的流通情况、投资回报率高低、涉税财务核算等，通常企业出现筹资风险、投资风险较大的情况下，通过系统可以对财务风险进行预警，财务人员和企业管理者应谨慎分析数据，采取有效措应对财务风险，防止房地产企业财务状况进一步恶化。

四、结束语

本文通过对房地产企业的财务风险现状分析和对万科集团及时回笼资金应对财务风险的案例分析，总结出财务风险是现代企业不可回避的风险，房地产企业是典型的资金密集型企业，更应该采取有效措施，积极应对财务风险。将财务风险控制在合理的区间内，可以保证企业现金流的正常流动、提高资金的运用效率、防范财务危机波及企业内部其他业务板块的经营活动，使企业可以健康、稳定、良性的发展。

参考文献：

[1]曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018，（14）：162-163.

[2]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理，2018，（17）：148+159.

[3]贺毓陶.房地产企业财务管理风险控制[J].合作经济与科技，2018，（10）：130-131.

作者简介：张建（1974-），男，大学学历，会计师，连云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地产行业的市场监管、财务管理、投融资、资产管理、单位内控、工程审计等。

地产财务制度范文第5篇

1、负责各项目财务管理制度流程的规划、制订和监督执行，建立有效的成本监控体系，督促指导各项目建立完善项目开发管理制度，跟踪、检查执行情况。

2、负责项目准备阶段的可行性分析，论证经济指标的测算，项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测;有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例，风险最小化，利益最大化。对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，做好项目前期策划中的成本控制。

3、负责项目计划阶段根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划，项目投资回报、利润、费用指标符合预期标准;会同成本合约部编制可控、符合经营计划的目标成本。

4、负责项目执行与控制阶段项目招标、签订施工、甲供材料合同的审核，保证在目标成本范围内，且付款条款合理;合同款及进度款支付的审核;项目前期销售推广营销合同及付款的审核，保证在营销费用计划范围内;项目开盘预售中应收账款管理，销售合同抽查等;项目综合变动情况分析，分析项目各变动因素对经营计划的影响;负责项目执行与控制阶段的各项目成本计划及其执行情况的跟踪落实，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表;分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发项目做好操作过程中的成本控制;建立成本信息监控中心，及时收集各项成本动态资料，每月会同成本合约部编制项目动态成本，与目标成本比较，分析成本变动原因;组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研讨会等方式，增进全员成本管理意识，推广系统内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进各项目成本管理水平的提高。

5、负责项目收尾阶段房款补差的审核;项目竣工结算，会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告;安排审计小组完成对项目成本进行

阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见，并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

6、与项目各部门保持良好的沟通，保证项目施工阶段付款业务流程、

销售阶段收款流程及其他业务流程的顺利实施。

7、保持对国家有关法律政策和公司成本管理的了解，协助项目公司争取