上海商业考察报告（精选6篇）

上海商业考察报告 第1篇

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！

杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、商业综合体要注重商业氛围的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！

上海商业考察报告 第2篇

——赴上海培训考察心德体会

莆田六中许朝晖

2012年4月21至4月30日，本人有幸参加华东师范大学福建省莆田市中学化学学科带头有高级研修班，赴上海培训考察、参观学习。上海市一直处于中国教育改革的前沿阵地，为我国教育的先行者，在全国一直领风气之先。在本次培训考察中，我印象最深、最震撼的是到华东师大二附中的学习考察。4月23日一早，我们来到了美丽的华师大二附中，这是坐落于浦东新区张江高科技园区内的一所国家教育部直属重点中学，上海市首批实验性示范性高中，联合国教科文组织“亚洲教育革新为发展服务计划联系中心”成员单位。走进校园眼帘的是一个雕塑，让人油然生敬，知识的大门已经为你敞开，各个功能教学楼：教学楼、科学楼、信息楼、国际部、艺术楼、行政办公、体育馆、游泳池、食堂、宿舍等，总建筑面积50879平方米，为学生的六个百分之百提供了保障。一路走下来，学生个个脸上浮现的是自信，是朝气，在他们欢快的步伐中你能感受到什么是东升的太阳。他们课后自由的组织社团活动，欢快的去创造自己的天地。真为他们感到高兴，当然心里也有点羡慕。我们一行参观了校园环境、各功能室、荣誉展厅等，桂花的清香充斥着整个校园。大家为宽敞、整洁的校园环境所陶醉，更为教学设备齐全、精良、先进的实验室所震撼。而最让我感慨的是学校的文化氛围的创建，一路上随处可见“文化墙”和“文化廊”，内容丰富多彩：“社团负责人的介绍、科技知识的宣传、体育精神的发扬„„”。学校的每堵墙壁、每个角落都成为了育人的工具。课间，走廊上，学生三三两两聚在一起，或读书或轻声讨论着，见到老师非常礼貌地停下问好，良好的素养确实让人折服。以环境育人、氛围育人，让教师和学生感受到学习是一种需要，把学习变成一种潜移默化的过程。“不留痕迹的教育是教育的最高境界，真正的教育乃是被教育者的自我教育。”也许就是这样吧！

之后，我们听取了带队校领导关于华东师大二附中的介绍。该校占地155亩，学生1300多名，128位在职教师中，有特级教师12位，国家级骨干教师12位。在华东师范大学第二附属中学的发展历史上，有过两次腾飞。自1958年建校起，二附中就全面贯彻党的教育方针，坚持教育教学改革，促进教育质量提高，1963年一跃成为上海市重点中学，实现了二附中办学史上的第一次腾飞。第二次腾飞始于被教育部命名为部属重点中学的1978年。乘党的十一届三中全会的东风，二附中率先在中学教育领域进行学科教学改革，加强学生多方面能力的训练和培养，出了一批名教师，一批好 1

学生。二附中的学生跨出国门，走向世界，在国际中学生奥林匹克中摘金夺银，并逐渐形成了追求卓越的校园文化精神。自1991年至2007年，有20多位学生在国际中学生奥林匹克学科竞赛中荣获了19枚金牌、4枚银牌和2枚铜牌；有7位学生分别在第51届、52届、53届英特尔国际中学生科学与工程大赛中获8个奖项。最近几年来每年都有学生入选国家队，为祖国争得了荣誉，被誉为“金牌学校”。近几年被北大、清华、复旦、上海交大录取的学生超过我校毕业生数60%。

在全面推进素质教育的今天，二附中正在酝酿着第三次腾飞。东迁浦

东高标准现代化校区后的二附中，将依托华东师大教育科研和张江高科技创新人才群体的优势办学，积极探索青年英才在中学阶段的成长规律，发现并发掘学生的潜能，促进每一位学生的最大发展。

华东师大二附中校长何晓文认为，要建设创新型国家，必须改变将孩子的宝

贵时间全数消耗在应付考试的状况，以培养真正具有科学精神和创新人格的未来建设者。“学生好比大豆，考试是把大豆压成豆饼，而创新教育，是让大豆发芽。”当初面对担心学生科研分散精力、影响学校升学率的老师们，何晓文用这样生动的方式解释创新人才教育的重要性。近几年校成立了一个科技创新试验班，每位学生像大学一样有人生导师和课题导师，意在将全面素质教育与个性特长发展相结合，培养具有科技创新潜力的拔尖人才，同时探究中学与大学衔接教育的模式与规律。更多创新意识和科学精神的培养，是在课堂教学中完成。生物教师娄维义——娄维义 理学博士，中学特级教师，华师大二附中科技首席教师，上海市首批理科德育骨干教师培训学员，上海市优秀科技辅导员，斯坦福大学工学院“特曼奖”大陆教师首次获得者说，“中学生做出高水准科研成果的只是少数，获奖更是副产品。我们的主要任务是培养全体学生的创新意识和创新能力，激发他们的科研兴趣。”在他的指导下，学生参加科技创新大赛连连获奖，他也因此获得了斯坦福大学工程学术成就奖和英特尔科技创新大赛最佳园丁奖。

为了帮助学生的创新实践活动，学校建立一个创新实验室，购置了大量的实

验器材和试剂、药品，总投资超过1200万元；而且成立了上海市第一家中学科学技术协会，组织管理的主角是学生，教师作辅导。学生们“按国际惯例”建立“自主科技创新基金会”，由学校投入首批资金。在学生选定课题后，学校不仅配备专门指导老师，还提供一切实验条件。地处张江高科技园区，学校经常邀请园区内科学家来校开设讲座，还聘请高校和科研院所的专家为部分优秀学生的小课题研究作指导，组织学生利用假期进入研究所实验室，给专家当小助手。在参观中，我们能深切感受到华师大二附中校园内的人文气息和素质底蕴，在整个参观过程中，始终令我们感兴趣的是二附中对学生的全面发展所搭建的广阔的平台。通过娄老师的介绍，我们最终明白二附中创新素质教育“六个百分百”的深切内涵。在此我们感受到创新素质教育在二附中不是“纸上功夫”，而是切切实实施素质教育，让我们感到耳目一新，带给我们更多的是心灵上的冲击和文化上的渲染。

该校六个百分之百的理念：

一、100％的学生在校期间做100课时志愿者，落实以德育为核心的素质教育；

二、100％的学生参与“小课题研究”，切实培养学生的创新精神；

三、学校开设100余门课程供学生选择，开拓学生的视野，培养学生的特长；

四、100%的学生参与社团活动，培养学生的实践能力；

五、学生在校做100个实验,切实培养学生的动手能力；

六、100%的学生学会游泳，强健学生的体魄。“六个百分之百”育人模式是我校在长期的实践探索中逐步形成和丰富起来的，都是源于实践，经过了专家和老师的充分论证，学校再组织进行

更深入的实践探索，在实践中不断完善操作管理体系，最终成为学校的常规工作。

紧接着，在二附中我们听取了娄维义老师《基于问题研究的创新教育》的讲

座，听着娄老师的讲述，心情始终被激荡着、被鼓舞着。娄老师围绕“这什么在我们的学校总是培养不出杰出的人才”这一问题，层层剖析，中国传统的文化历史的影响，到对问题的认识：

1、创新素养的涵义，2、关键问题，3、高中阶段是关键时期；再到具体的做法——从课堂教学再到课后实践，时时注重引导、培养学生善于发现问题及时解决问题的能力，通过课题研究，切实培养学生的创新能力。短短的一席话给了我一次巨大的心灵震撼，我突然感觉到，在“大家”的面前，自己显得那样的苍白、渺小和薄弱，从未那样强烈地感到自身压力的巨大。

此次上海之行带给我的有太多的惊喜和震撼，让我心怀感激，学生能成材，主要在于我们教师的引导，努力提高自己，因为教师和学生是一个分不开的整体。否则我也不知道自己有多大差距，也不知道自己会去往何方。它却也像一堂生动的教育课，向我解说着人生的道理：时间是公平的，它不会偏袒任何人；任何事情都要提前做好准备和充分的考虑。我将不断努力前行！

2014上海商业竞争力分析报告 第3篇

商业百强企业成为汹涌商海中的“定海神针”

由于严峻复杂的国际国内环境, 近两年全国、上海的经济增长放缓, 比上年的增长速度由两位数转为个位数, 商业增速也相应减缓。

上海商业销售前100位企业2013年度合计营业收入比上一年增长14.12%。以高于全市商品销售总额增速1.62个百分点的增长速度 (2013年上海实现商品销售总额60496亿元, 比上年增长12.5%) , 占全市商品销售总额的21.9%, 市场份额比上年提高1.42个百分点。

名列商业百强企业第一位的是百联集团 (1639.16亿元) , 第二位是光明集团 (1593.82亿元) , 合计营业收入比上年增长8.35%。大型商业集团的稳定增长为确保全市商业增长发挥了举足轻重的作用。

百货商店发展进入瓶颈

上海百货单体20强合计销售额为236.8亿元, 比上年仅增长1.83%。

百货商店增长趋缓主要有两个原因:

一是中央对住宅市场宏观调控以后, 较多房产开发商从住宅转向商业地产, 近几年大型商业设施增长过猛, 大多是购物中心和城市综合体, 他们的经营结构与百货商店相似, 经营模式以招商招租为主, 引进零售商户品牌与百货商店基本雷同。结果是百货商店、购物中心经营严重同质化, 对消费者的吸引力下降。

二是电子商务快速崛起, 对百货行业形成冲击。

上海百货行业遇到的问题全国也同样存在, 2014年上半年全国销售前100强百货商店合计销售523亿元, 比去年同期下降9.3%。100家商店中有84家商店销售同比下降。从区域来看, 东部地区商店同比下降10.2%, 中部地区商店下降5.4%, 西部地区商店下降7.8%。百货商店发展已经进入瓶颈。

超商板块平稳增长

上海超商企业20强合计销售额为2219.1亿元, 比上年增长3.6%。

超商企业尽管也受到网络购物、电视购物的冲击, 但经营的主要是日常生活必需大类, 再加网点遍布社区、郊区城镇、商务区写字楼周边, 为满足便利消费和即时需求发挥了作用。

食品行业仍然是朝阳行业

上海食品 企业1 0强合计销售额为210.6亿元, 比上年增长11.87%。

民以食为天, 食品行业永远是朝阳行业。当然中央八项规定以后, 高档月饼、名酒等“三公消费”受到严格限制, 但食品企业开发鲜肉月饼等特色商品, 积极转型。大众化需求已经弥补了单位消费。

餐饮企业转型正在进行时

上海餐饮企业20强合计销售额比上年增长7.27%。

中央“八项规定”以后, 高端餐饮迅速回落, 餐饮营业额增速减缓。上海全市餐饮营业额比上年的增速, 从2010年的13.6%, 下降为2011年的5.14%, 再下降为2012年的6.36%, 2013年更是降为1%。

面对市场的变化, 商务部提出加快发展大众化餐饮, 鼓励高端餐饮企业发展大众化餐饮网点, 引导餐饮企业在社区、学校、医院、办公集聚区建设餐饮网点, 鼓励餐饮企业创新服务模式, 力争用5年左右的时间使大众化餐饮在餐饮市场中的比重提高到85%以上。

餐饮企业结构调整步伐加快, 高端餐饮企业纷纷转型。有的转向大众化、亲民化, 有的转向其他行业。如湘鄂情已转向大数据领域。有的餐饮企业考虑采用双品牌运作, 原本的高端品牌保留并适当缩减, 同时推出附属的大众化品牌;有的企业增加营业时间和服务内容, 将非正餐的时间利用起来, 如早餐后到午餐之间、午餐后到晚餐之间的两个时间段, 提供物美价廉的茶餐、休闲餐;有的加强快餐和点心小吃;有的开发社区餐饮;有的把表演和沙龙活动引入餐厅, 吸引消费者。

在向大众化转型过程中, 餐饮企业根据自己情况, 有针对性地进行市场细分, 创出自己的特色。而不是“一窝蜂”地照学照抄, 陷入新的同质化竞争。快捷便利的大众化餐饮已经得到消费者认可, 在午餐、晚餐高峰时段, 大众化餐馆门口排队现象时有所见。个人消费、家庭消费已经逐渐弥补了单位团体消费减少的市场空缺。

沐浴行业“产能过剩”, 关店已经开始

近几年大型浴场开设过多, 加上“三公”消费的令行禁止、劳动用工成本的大幅攀升, 沐浴行业疲态逐渐显现。

作为沐浴行业的龙头老大, 云都温泉未雨绸缪, 从2012年至2014年实现从传统服务业向现代服务业的一次华丽转型。2012年位于宝山区的上海婚礼中心开业, 2014年云都温泉实行讲信誉、有尊严的谢幕。公司在关闭云都温泉之前, 提前通知会员不要买卡、不要续卡, 还承诺转让之日起受理会员余额退款。在员工安排方面, 确保员工工资。云都温泉在转型之际, 日常营业一如既往不忙不乱, 显示了品牌企业的可信度。

而最近“康骏会馆”因资金链断裂的突然关闭, 是非常不诚信的“关闭”, 几十家门店一夜之间全部停止会员服务, 卖出去的会员卡未消费的金额超过2亿元, 会员不能用会员卡消费, 有的会员卡内余额还有几万元, 拖欠员工几个月工资。

除康骏外, 2013年底, 上海纤体机构玛花纤体突然关门, 最近, 另一家养生机构丽池会所也出现门店关闭。

电子商务突飞猛进, 网上网下融合是趋势

2014年1-10月份全国限额以上单位网上零售额增长55.6%, 而社零仅增长12%。电子商务的优势, 一是价格便宜, 同类商品价格一般都低于实体店;二是方便, 消费者点击鼠标或使用手机就能购物和支付, 不受距离、交通、时间、天气等的影响。实体商业的优势, 一是体验, 接触实物, 服装、鞋子等可试穿;二是服务, 尤其是售后服务, 比如退、换、修;三是实体商业除了购物餐饮等, 还是个交往空间。

电子商务的优势大多是实体商业的弱势, 而实体商业的优势大多是电子商务的弱势。所以尽管电子商务对实体商业产生了冲击, 但电子商务不可能取代实体商业, 电子商务与实体商业互相融合是一种趋势。

商业竞争力评估获得各方支持

2014上海商业地产市场报告 第4篇

2014上海城市概览

经济发展位居全国首位

上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。

网络发展引发实体变革

2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。

基础设施名列前茅

上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。

2014上海商业物业市场

商圈分布及特点

上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。

向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。

商业物业存量及变化

随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。

上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。

商业物业未来供应

根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。

上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。

2014上海写字楼市场

商圈分布及特点

作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。

现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。

写字楼存量及变化

上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。

写字楼未来供应

随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。

上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。

上海商业地产市场展望

整体城市展望

上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。

商业物业市场展望

上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。

写字楼市场展望

上海考察报告 第5篇

当大家讨论后，决定去上海的时候，内心充满着喜悦和期待···

前往上海的那天天气并不是很好，一路上，车子被迷雾笼罩着，但丝毫没有影响到我的喜悦之情，带着兴奋，带着期待，经过五六个小时之后我们抵达了中国第一大都市上海，第一次体验到了中国第一现代化都市的繁华，鳞次栉比的高楼，繁华的街道，个性多样的建筑，还有万国建筑群等让我们体会到现代建筑业的高速发展，以及人类的智慧。上海的近代文化充满活性，充满欣欣向上、富于想象、敢于冒险、敏于领悟、善于接受新事物的气质。因此近代上海就成为全国经济的最大实体，在科技、文教诸方面都走在前列。

由于长途的车程，感到些许的疲倦，没有和同学结伴去参观别的地方，而是留在旅馆休息，保持充足的睡眠以便有更好的精力，次日跟着大部队去参观__原研哉设计展.买票踏进展馆，我就被一本名叫<设计中的设计》深深的吸引，以前对设计是什么？对于这个有点抽象的概念过去我的认知度一直不是很高，设计在我的脑海里好像是被蒙上了层丝布。看过书中的讲解及参观完原研哉的展览后，这丝布在不觉中被揭开了。

一、设计是不断的创造和再创造。可以说，没有创造就绝不会有设计。换句话说，创造是成功的设计的前提条件。

二、设计是创作者与别人的共鸣。向导小姐说的一句话令我印象深刻：“艺术与设计的区别在于，艺术是为自己创造，而设计是为别人创造。”这话在某种意义上深刻地反映出设计的本质：让别人接受、令别人喜爱、与别人共鸣。当然，几乎没有那种设计能令所有人满意。举个生活中的例子：由于无印良品太贵，我不喜欢无印良品，但无印良品仍然畅销。一个人远不足以证明一个设计的成功与否，只要能使一个群体接受，这个设计就足以称得上十分成功。

三、设计是独一无二的享受。看完许多展品后，我的内心都会有三步“活动”：愉悦、感叹、再愉悦。很容易理解，第一步愉悦是在为看到了这个与众不同的展品而愉悦，第二步感叹是在感叹设计师的精巧设计。而第三步的再愉悦就比较令人费解了，经过我长达数秒钟的深思后，我认为我是在为我能有幸来到这里、看到这件展品而愉悦。恍然间，我发现我已经沉浸于其中了，我正享受着那既平凡又伟大设计。

参观完原研哉的展览后，我们又去了东方明珠塔、外滩、博物馆、人民广场、南京路步行街，去体验真正的上海。

东方明珠塔位于上海黄浦江畔、浦东陆家嘴嘴尖上，1991年7月30日动工，1994年10月1日建成，塔高468米，与外滩的万国建筑博览群隔江相望，列亚洲第一，世界第三高塔。1994年2月，国家主席江泽民题写了“东方明珠广播电视塔”的塔名。现已成为“90年代上海十大新景观”和“十佳旅游景点”之一。

外滩，位于上海市中心区的黄浦江畔，它是上海的风景线，是到上海观光的游客必到之地。外滩又名中山东一路，全长约1.5公里。东临黄浦江，西面为哥特式、罗马式、巴洛克

式、中西合壁式等52幢风格各异的大楼，被称为“万国建筑博览群”。而外滩夜景却是绝不可错过的。

上海博物馆新馆外圆内方和天圆地方的圆顶方体基座够成了新馆不同凡响的视觉效果，整个建筑把传统文化和时代精神巧妙地融为一体，在世界博物馆之林独树一帜。这里既有传统建筑的召唤，也有当今时代的大跨度展示。从远处眺望，圆形屋顶加拱门的上部弧线，整座建筑宛如一尊中国古代的青铜器。四座拱门挺拔耸立，象征向四面八方开放，同时又有回聚。

人民广场以人民大厦为中心，人民公园、人民大厦、上海博物馆为中轴线；人民大厦与博物馆之间辟建有中心广场；轴线两侧设东、西副广场；总面积180.66平方米。中心广场是外方内圆的下沉式旱喷广场，设有发光玻璃台阶式的上海市版图和地下喷泉，彩色花岗石镶嵌地坪。广场四周有36座装有音响的广场灯，四面台阶设有6幅以上海历史文化为题材的花岗石浮雕――“申”、“沪”、“纺织始祖”、“科技先辈”、“和平”、“友谊”。由一副版图、四座花钵和六幅典故浮雕装饰广场，烘托出上海的母亲河――黄浦江，以体现“浦江之光”的寓意，使广场融入历史文化的内涵。

南京路和淮海路是上海最繁华的街区,素有“中华商业第一街”之誉，东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇，全长5.5公里，两侧商厦鳞次栉比，云集着约600多家商店。漫步在步行街上，游客们可以充分体会“以人为本”的设计理念，地表路面全部用花岗岩铺设，一条大理石铺就的“金色之带”汇聚了各类现代化城市公共设施，其中，有赏心悦目的花坛，可供查询商品、服务的电脑亭，造型别致、供游客小憩的椅子等。步行街上不时驶过既有现代造型又不失古朴特色的观光车，力求处处为游客提供方便和舒适。商业繁荣是南京路永恒的主题。

为期四五天的艺术考察，在我的不舍中落下了帷幕。在很多人认为本次考察中，并没有得到实质的收获，但对我来说，意义深刻，受益匪浅。

从古到今，每一件事物随着时间的洗礼，不断地快速发展，但原汁原味的旧上海，却早已成为过去。只能凭着外界的传播，获得信息，来加深对它的印象。我们该用审美的眼光，去分析它，解剥它。美也能形容得这么具体。原始在于它的本质，那颗纯朴的心是永远不会老，不会变。依然这么美。美得脱俗，美得可贵。自豪之心，禁不住诱惑，情不自禁地在作怪。敬佩之心油然而生，在心里默许着设计师可歌可泣的创作。繁华的南京路，高雅的博物馆，每一处不让人记忆犹新，留连忘返。

上海考察报告 第6篇

就在这四月的春天里在学校的帮助下我们来到上海国际化的大都市进行实习。上海被美称为东方的巴黎。上海博物馆更是一座大型的中国古代艺术博物馆，馆藏珍贵文物12万件，其中尤以青铜器、陶瓷器、书法、绘画为特色。藏品之丰富、质量之精湛，在国内外享有盛誉。上海博物馆创建于1952年，原址在南京西路325号旧跑马总会，由此开始了她的发展之路。1959年10月迁入河南南路16号旧中汇大楼，在此期间，上海市政府作出了决策，拨出市中心人民广场这一黄金地块，建造新的上海博物馆馆舍。

为进一步解放思想、开拓视野、学习先进经验，按照党工委、管委会统一要求和部署，=月==日至==日，由党工委副书记郑玉霞、管委会副主任梁作芹带队一行=人，赴某省浦东新区、苏州工业园、昆山经济技术开发区三地围绕政府效能、行政审批、园区建设等方面进行了学习和考察。同时，拜访了中国华源集团某省总部、新加坡驻某省总领事馆，与宁波市外经贸局建立了初步联系，为下一步招商引资打下了良好的基础。现将学习考察情况以及招商情况报告如下：

一、三地经济发展的基本现状

（一）经济总量不断扩大。三地留给我们的最深印象是经济发展富有生机和活力。====年浦东国内生产总值（gdp）达====亿元，全社会固定资产投资===亿元；地方财政收入==亿元。苏州工业园====年全区实现国内生产总值===.=亿元；完成财政收入==.=亿元；实现进出口==.=亿美元。昆山====年全市gdp完成===.==亿元，财政收入==.==亿元，进出口总额==.==亿美元。

（二）发展速度持续加快。浦东自====年开发开放以来，国内生产总值（gdp）保持了==.=%的年均增长速度，占全市的比重由不足=/==跃升到=/=；工业总产值从====年的===亿元开始，到====年达====亿元；地方财政收入由====年的=.==亿元增加到====年的==亿元。苏州工业园设立==年以来，主要经济指标一直保持着年均==%左右的增幅，====年全区实现国内生产总值增长==.=%；财政收入增长==.=%；实现进出口增长==.=%。

（三）经济外向度高。利用外资规模不断膨胀，====年浦东新区全年合同利用外资==.==亿美元，增长==.=%。苏州工业园外向型经济占==%左右，世界===强企业中有==家落户苏州工业园。====年新增合同外资==.=亿美元，实际利用外资==.=亿美元，同口径分别增长==%和==%，累计合同利用外资===.=亿美元，实际到位外资==.=亿美元。昆山目前有来自==个国家和地区的投资项目====多个，合同外资超过===亿美元，实际利用外资超过==亿美元，其中台资项目占到==%左右,成为祖国大陆台商投资最密集的地区之一，世界===强企业中有==家在昆山投资。

二、招商活动情况

（一）拜访了中国华源集团某省总部。=月==日下午，考察队员冲破集团与我们无业务联系等阻力，成功拜访了中国华源集团某省总部。总裁助理徐国雄向我们详细介绍了公司的发展历程及现状。目前公司在海内外拥有全资和控股子公司==家及华源股份、华源发展、华源制药、某省医药等=家上市公司，基本形成了医药、纺织和流通的产业体系和国际化的经营格局，成为中国最大的医药集团和纺织集团。考察队员详细介绍了日照及开发区的环境、区位、政策等，尤其是大力推介了在日照经济开发区发展纺织行业的比较优势。徐国雄非常感兴趣，表示一定要抽时间单独来日照实地考察，并进一步探讨合作、投资事宜。

（二）与新加坡驻某省总领事馆领事商务部、新加坡国际企业发展局建立了合作关系。=月==日下午，考察队员拜访了新加坡驻某省总领事馆商务领事许振义先生。许振义领事是新加坡在中国华东地区的商务负责人，深为考察队员的诚心和敬业精神所感动，表示一定要多引导、多介绍，让新加坡企业更多的了解开发区、了解日照，鼓励他们到日照经济开发区投资兴业。

（三）与宁波市外经贸局建立了初步联系。在此次考察学习及招商活动中，计划到宁波拜访当地一些著名的服装纺织民营企业，但是由于影响而被迫暂时取消。但考察队员经过各种途径与宁波市外经贸局建立了联系，这为我们下一步招商打下了良好的基础。

三、几点感受和建议

三地之所以发展快，关键在于他们的思想解放程度高，创新意识浓厚，各地都十分注重在各方面的创新。在短短几天的考察中，我们初步了解了三地政府现代化的经营理念、高效能的管理模式以及灵活的运作机制，体验了他们严谨细致的工作作风、高效率的工作节奏和精益求精的负责精神。为此，建议：

（一）进一步解放思想，更新观念。（=）选派部分干部到先进经济园区工作一段时间，以学得真经。通过参观浦东新区投资项目管理办公室高效能的政府管理机构和快捷的行政审批程序，我们深感需要学习的东西太多，仅靠一次短时间的考察很难领会其实质性的内容。建议管委选派部分干部到先进经济园区边工作边学习，如浦东新区、苏州工业园等，时间为=—=个月，身临其境、耳濡目染，以达到学习、提高、推广的目的。（=）邀请一批先进地区的专家、学者、企业家来我区讲课。=月==日，考察队员在昆山经济开发区考察时，开发区政策研究室主任黄承圯接待了我们，黄承圯主任兼任中国管理科学研究院研究员、中国未来研究会未来研究所研究员，见证了昆山经济开发区起步、发展、壮大的历程，对开发区如何摆脱束缚、创新发展等都有着独特的见解。特别是其开放的思想，渊博的经济理论知识，对开发区的定位及市区的关系协调等一系列问题的理性分析,给考察团成员留下了深刻的印象。建议邀请这样一批专家、学者、企业家来我区讲课，不只我区的工作人员要听，更要邀请我市市直各职能部门的负责人来听。一方面，增强我区全体人员的压力感、紧迫感、责任感。另一方面让市直职能部门认识到开发区是全市的开发区，进而支持、帮助开发区加快发展。总之，我们认为，解放思想是全方位、多层次的，不仅是领导干部，而且包括全体机关工作人员，包括社会各个阶层，都要通过解放思想，更新观念，在全区坚决破除传统落后的思维模式，在全市打破狭隘的局部利益思想观念，增强整体意识，进一步激起敢闯敢冒、敢想敢干的精神，走出一条加快开发区发展的新路子。

（二）强化服务意识，营造与国际接轨的良好的投资软环境。（=）积极争取享受市级行政审批权限，以“便捷、快速、高效”为目标，全面借鉴某省浦东新区“一门式”服务体系,集中所有职能部门，改革目前的行政审批程序。借鉴实行“告知承诺制”，将行政审批有关部门的相关规定内容“告知”企业申请人，申请人只需签盖章，“承诺”履行相关告知事项，就可取得相应的许可证。加快“电子政务”的建设，推行网上办事。（=）增强服务理念，变“管理型”政府为“服务型”政府，全面营造“亲商、富商、亲民、富民”的氛围。借鉴苏州工业园“零费率”政策，除国家法律规定的税收依法缴纳外，地方性的行政收费一律减免。（=）加强对行政职能部门的监督。借鉴苏州工业园的做法，将我区行政效能投诉中心设立在“一站式”服务大厅，随时接受、监督和处理客户投诉案件。

（三）创新机制，高标准建设新区硬环境。（=）借鉴某省浦东新区、苏州工业园经验，以市场机制进行园区基础设施开发建设。苏州工业园园区开发主体是由中新双方财团组成的开发有限公司，目前园区累计完成基础设施投资===亿元，其中==平方公里建成区达到“九通一平”。但在基础设施投资中，政府只负担很少的部分，其余全部由中新苏州工业园开发有限公司负责。浦东新区==年来基础设施投资总额达====亿元，投资构成为银行==%，外商投资==%，社会资金==%，政府投入==%。因此建议开发区设立新区开发有限责任公司，公开向社会招标，让企业参与控股，实行企业化、市场化运作方式进行新区开发建设，实行“谁投资，谁受益”的方式运作。例如：园区基础设施建设采取以市场为主、政府为辅的运行机制，由投资开发公司通过市场融资进行建设，重要黄金地段和房屋采取出让、转让、拍卖、租赁等方式进行开发建设，待实现路、水、电等“几通”后再去招商，走一条靠投资环境树形象、靠引外资企业上档次的路子。（=）借鉴昆山开发区实行土地批租经验，把新区开发建设与招商引资很好地结合起来，实行以地引资、以地招商，以土地换项目，从简单的土地出让“买卖”变成全方位的经济交往。（=）高起点规划、高标准建设，高要求管理。一方面积极向上争取有关土地、规）划、经济等管理方面的权限，更多更好用足国家赋予的政策；另一方面严格按照“先规划后建设、先地下后地上、适当超前滚动开发”原则，并确立“执法从严”的规划管理体制。