永川房地产环境分析-盘古文库

永川房地产环境分析

资料大全

来源：漫步者

作者：开心麻花

2025-09-19

永川房地产环境分析（精选8篇）

永川房地产环境分析第1篇

永川房地产投资环境分析报告

进行永川房地产投资环境分析可以自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析

自然环境

永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天，地理环境优越，气候宜人，常年保持湿润气候，有利于中老年人的修身养性，很多老年人喜欢永川这种不干燥的气候特征。这种气温为房地产的建设也比较有利，适宜于建设大型房地产项目。

永川现有森林面积64万余亩，森林覆盖率达24.63%。大面积的森林保证永川在相当长的时间段内气候不会有太大变化，有益于房地产的投资，并且境内小安溪、临江河、大陆溪、九龙河、圣水河和龙溪河等六条河域横贯南北，全区水资源总量58852万立方米，人均水资源占有量573立方米，可以保持水资源的充足，而房地产更是一个需要大量淡水的工程，有比较好的水资源供使用，并且水资源的充分能使永川永远更多的未来人口，这样使得未来需要更多的房地产，必然导致增值效应，适宜于投资房地产。

而永川北面有茶山竹海，南面有卫星湖、四季飘香的国家农业生态示范园--百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”;有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，以及宋代石刻——佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目，是全国优秀旅游城区。提供多种住宿更是迫在眉睫，需要大量的房地产投资来给这些游客提供住宿条件，使得房地产投资会火爆。

社会环境

永川社会稳定，生活富裕。城市居民人均住房面积达到36.2平方米，农村居民人均居住面积达到37.1平方米。永川政府对于劳动保障工作积极推进，不停完善和落实就业再就业扶持政策，城镇登记失业率仅为2.57%。同时启动农民工养老保险制度，提供更好的社会保障设施；开设农民工维权“绿色通道”，农民工合法权益得到有效保护。并且社会保险覆盖面继续扩大，建筑行业基层工人比较危险，而社保基金规范安全运行使得农民工有比较好的保险措施。由于房地产的建设需要大量农民工，这一政策为房地产投资提供很大的便利，可以保障房地产建设有足够基础工人，为房地产投资提供比较便利条件。

永川的城乡社会救助体系不断健全。取消了大病医疗病种限制。加快五保供养救助制度，五保老人集中供养率提高到62%。并且改造残疾人危房，救助贫困精神病患者，创建残疾人康复示范社区。慈善事业不断发展，每年募集大量善款物资，建立了镇街稻草援助服务中心，使得贫困家庭的孩子也能够上大学，并且为孤残儿童和困难家庭送去了救助金。这使得永川社会环境比较稳定，居民生活条件持续改善，城乡居民收入水平大幅提高。人们生活状况好，精神世界丰富，不存着不安全的破坏因素。

经济环境

粮食是国民生活的基本保障，永川政府不断加大“三农”投入，积极兑现落实支农惠农政策，新农村建设步伐稳步推进。为促进农业农村经济发展，全区投入农业发展资金1.22亿元，其中本级财政投入农业资金7003万元，发放各类财政直补资金3055万元。（引于永川政府网），粮食的保障使得人口可以稳定增长，这为房地产投资提供有效的促进作用。

工业经济规模也不停壮大，具有重庆市电子信息（元器件）产业园、市级印刷包装特色产业基地、市级循环经济园区。重庆啤酒、松填汇钽电容、紫光化工甲醛等一批工业项目相继竣工，理文纸业、大功率柴油机等一批重点项目加快建设，大项目-产业链-产业集群的发展态势初步显现。保障能力进一步增强，新增供气指标1500万立方米；现有发电企业2户，重庆渝永电力公司和重庆永荣矿业公司永川发电分厂。2户企业共有4台发电机组，装机容量2.85万千瓦，并且建成500千伏板桥输变电工程，电力供应总量达8.2亿千瓦时。

这为房地产建设的电力提供啦很好的保障，并且由于工业园区的建设提供大量的就业机会，会带动周边房地产的升值和，使得房地产投资相当有益，周围的住宿，娱乐，酒店等都需要房地产投资，为未来提供啦很好的房地产投资环境，使得房地产增值。

政策环境

分利用区位优势，建设区域性商贸物流中心，培育大市场，引进大商家，大力发展商贸物流业，消费品市场稳步扩大。其中财税优惠包括增值税，营业税，所得税，契税等税务优惠都有很大的支持力度，而土地优惠更是很大，特别是省级以上重点院校在永川新办大专以上职业院校的职教项目，按成本地价供给土地。

详细见—（永川委发〔2007〕38号中共重庆市永川区委重庆市永川区人民政府关于印发《永川加快产业经济发展若干优惠政策》）。

宏观和微观环境

国家出于对于房地产的宏观调控目的，不断出台政策限制房价，但我认为这更加快了永川的房价提升。由于国家房价限制的重点区域在于大城市，这导致目前大城市房价开始轻微降低，导致啦大量房地产投资基金流向二三线城市，促使二三线城市的房地产火热的发展，作为二线城市的永川具有这种大趋势。

可以明显看出，在国家出台国十条严厉限制房价的时候，一线城市房地产缓慢上升，而对于永川房地产却是大幅的提升，举例说明2009年的永川房地产均价只有2600元/平方米，而2010年永川小户型房子的均价3400元/平方米（来源永川房交网），而国家开始限制房价正是2008年开始，2010年的国十条达到最严厉，但是永川的房价却大幅度跳高，说明房地产投资资金的转移，可以预测未来的永川的房价在达到一线城市的价格前，还有很大的提升空间。

而对于微观来讲，永川正在高速发展，离不开房地产的投资，一系列的基础建设会陆续实施中，从而带动永川房价的不停提高，而人口基数也会提高，从而在很长一段时间，永川的房地产也在供不应求的局面中，而房地产作为地方经济支柱，可以预料其发展必定蓬勃向上。

从永川的自然环境，社会环境，经济环境，政策环境，宏观环境和微观环境分析可以看出，永川的房价未来必定还会高速增长，现在正是投资其房地产的大好时机。

永川房地产环境分析第2篇

旅游学院08级工商景区管理2班

学号：200814034073姓名：刘雪梅

永川区位于长江上游北岸、重庆西部，东距重庆市主城区63千米，西离成都276千米。地理坐标东经105°54′，北纬29°22′。幅员面积1575.68平方公里，交通条件便利，成渝高速公路穿城北而过，是成渝两市交通之要冲，东距重庆63公里，西距成都276公里，南达泸州70公里，北至大足石刻50公里，是三峡-重庆-大足黄金旅游线上的新兴旅游城市。永川区旅游资源主要分布在南北两线，以“茶、竹、石”三大特色旅游.资源最引人注目。城北有风光旖旎的茶山竹海旅游区；城南有山清水秀的卫星湖、花娇果香的桃花岛、百里优质水果长廊和中国最大的野生动物园--重庆野生动物世界。本论文运用swot分析法，对淮南市旅游业的发展进行了系统的分析，并对其存在的问题提出了解决的对策

一永川区旅游业的SWOT分析

(一)优势分析（Strengths）旅游资源丰富

永川旅游资源十分丰富，昔有桂山秋月、竹溪夜雨、铁岭夏莲、八角攒青、石松百尺、圣水双青、龙洞朝霞等昌州八景，为游人游览留连之地。今北有风光旖旎的茶山竹海，南有山青水秀的卫星糊、四季飘香的国家农业生态示范园--百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石——上游永川龙；有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品——三教镇石龙山摩崖石刻；有杜甫所书的“万年松化石”；有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地——来苏梳妆台，渝西明珠—中央公园，以及宋代石刻——佛岩寺，松概古镇，中华梨园，桃花源等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目，是全国优秀旅游城区。区位条件优越

永川处成渝经济带主轴，渝西、川东南、黔西北交汇点。东距重庆主城56公里，可接受主城特大中心城市强辐射；西离成都276公里，可接受成都特大中心城市间接辐射。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端。它是三峡-重庆-大足石刻黄金旅游线上的新兴旅游城市。永川区作为重庆市休闲旅游度假地，通过成渝高速路便可直达永川区，永川区设有铁路干道，交通便利。周边有著名的成都休闲文化旅游地及世界文化遗产大足石刻，另有江津四面山等。永川区内有良好的住宿设施，江鸿五星级酒店、名豪四星级酒店及其他各种旅馆住宿设施。永川周边旅游景区丰富多样，区位优势明显，旅游发展前景较好。3 旅游客源市场优势

首先，永川区比邻大足，江津以及成都等著名旅游城市，在一定程度上可以吸引不少游客就近前来游览；其次，作为重庆九大主城区域，游客众多。再者，由于地理位置的因素以

及自身所具备的其他优势，它将成为渝西地区出游选择的重要目的地。客源市场优势比较突出。

4政府政策的大力支持

永川区，渝西经济走廊上一颗璀璨的明珠。近年来，永川区政府和旅游局围绕建设“茶竹文化特色突出的中国优秀旅游城市”的目标，致力于资源整合可持续发展，着力培植打造永川旅游新经济。可以说，永川旅游，这颗明珠正绽放在川渝黔金三角，它的发展离不开政府的大力支持。

(二)劣势分析（Weaknesses）产品特色不鲜明

永川区虽然拥有丰富的旅游资源，但是没有充分发挥这些旅游资源的功能和效应，还停留在普通大众化观光旅游方面，没有形成鲜明的主题形象和高品位、组合型的系列旅游产品和特色旅游项目。现有的大多数旅游产品已经较为老化、单一，缺乏较强的吸引力（特别是卫星湖），主要表现是产品结构不合理，仍然是以文化性的观光旅游为主，处于较低层级的阶段；产品的升级换代速度慢，创新不够；旅游产品的参与性不强，观光类占多数，给游客带来的体验参与比较少。旅游品牌定位不准

永川区旅游品牌定位方面存在着“贪大”、特色不鲜明、定位过高或过低、定位混乱等问题。在旅游品牌的形象提炼中，没有准确提炼品牌形象、反映内容不贴切，缺乏时代感、品牌宣传口号不洗练等等。如主打“卫星湖国际度假村”、“中国优秀旅游城市”等名片，在如此激烈旅游市场竞争中，面对更为理性的旅游消费者来说，已难产生强大的吸引力。加上永川的客源市场目标基本定位在重庆，成都及周边地区，没有进一步向内陆或国外延伸，使得客源市场空间更为狭小

3交通设施落后

永川地区近年来的交通设施建设取得了前所未有的成就，但永川区地区区域内公路建设仍然远远跟不上旅游业发展的需要，地区内乡镇与乡镇之间，城市与乡镇之间的公路基本上还没有硬化，路面也很窄。城市到景区，景区到景区的交通线没有很好的连接起来，比如，永川主城到茶山竹海和中华梨园的公路就迫切需要改造。

4信息化水平低，宣传不够

永川区还没有实行旅游电子商务，在全球经济一体化的今天，利用电子化手段进行旅游促销、支付、服务对于淮南的传统旅游企业来说还需要进一步加强。

5旅游接待能力较弱

旅游住宿设施不完善。目前。全区现有旅行社11家，星级饭店9家，其中五星级2家（在建），四星级1家，三星级3家，二星级3家，无论从数量还是质量上讲永川区的酒店接待能力都处于劣势。由于酒店规模小，大多数管理、服务水平有限，经营特色不突出，全市旅游酒店的整体竞争力较弱。

旅游景区景点都比较小，单一，可进人性差，设施不齐全。整体的接待能力低。难以吸引和接待大批量的游客前来观光旅游。旅游从业人员素质整体水平不高

尤其在旅游旺季更凸现不足，目前全区导游人员大都是学历较低的中专学生，而且各旅行社的导游人员有相当一部分没有导游证，这在很大程度上影响了整体旅游质量。此外，由于永川区的旅游整体实力不强，大环境吸引能力弱，对高素质的旅游管理人才并没有得到很好的吸收，不利于永川区旅游业的长远发展。

(三)机遇分析（Opportunities）

在永川区政府的鼓励和支持下，永川区的旅游有了很多可以利用的优惠条件和协同效应。永川区政府根据《永川区旅游发展总体规划》，将永川区旅游总体目标定位为，中国茶竹生态休闲名城，总体空间格局为“一城、两山、四大特色旅游区”。提出了旅游旺市的可持续发展战略，为永川区发展旅游提供了很好的依据；也给本区的旅游业注入了新的活力，使永川区在渝西旅游的龙头地位日渐凸显。

(四)威胁分析（Threats）旅游相关产业发展薄弱

旅游业是一个相关性非常强的综合性产业，涉及到很多行业和部门。旅游者的旅游活动包括食、住、行、游、购、娱六大环节，要满足旅游者的需求必须各行业、各部门密切配合。但由于本区经济发展相对落后和相关行业发展相对落后，直接影响了旅游业整体效益的发挥。周边地区竞争激烈

从永川区所处的旅游区位来看，比邻有著名的世界文化遗产大足石刻，且之还有休闲之都--成都，这样一种位置一方面使永川区在连接这几大旅游区上起到了重要的集散地及中转地作用，可视为一种优势；同时，这几大旅游景区的存在，使永川区旅游形象的树立难度加大，全面竞争激烈。永川区旅游业的发展是在众强林立中起步，面临的困难可想而知，如何协调好以之关系，化弊为利。显得尤为关键。

二、永川区旅游发展的对策

(一)突出区域特色文化，突显旅游产品差异化

在保持观光旅游的情况下，应在优化旅游产品结构上加大调整力度，创造性地提出本地区旅游的游客利益点和旅游品牌形象个性，针对不同类型游客的消费需求和出游动机，发展品牌旅游、特色旅游，探索新的旅游热点，加强旅游者高度自我参与及体验。如松概古镇，让游客住进陈家祠堂，纯粹体验一把以前的生活，而不是单纯的观光。

(二)准确定位与传播旅游品牌

永川区旅游品牌塑造和宣传要围绕定位开展工作。主要以下方为基础：一是明确旅游者的需要和动机，依托永川区已开发和潜在的旅游资源优势，寻求同类产品的差异化特征；二是从文化方面进行定位，深入挖掘潮州旅游资源的文化内涵，充分展示独特的区域文化资源，从而为旅游者提供丰富多彩的精神和文化享受。另一方面，通过采用先进的营销理念与永川区旅游业的实际情况密切结合起来，运用整合营销传播理论，整合各方力量，进行开展统一的旅游品牌传播。

(三)提高旅游从业人员素质

人才是旅游业发展的重要因素。永川区的旅游教育、科研机构可同旅游业建立畅通的联系机制（比如和重庆文理学院建立联系），互动合作，为旅游业订单培养输送专业人才，提高全市旅游从业人员整体素质。

（四）建设文化信息资源共享工程，加大旅游宣传力度

整合永川的地方特色文化资源，发掘城市深厚的人文底蕴，实现文化信息资源的有效融合与共享。推动永川旅游电子商务的发展，实现跨区域合作，与成都、市内旅游城市或地区建立统一的旅游资源研发中心和统一的网络营销平台，形成虚拟的旅游商务联盟，积极应对市场，争取主动权，充分利用互联网扩大对外交流与宣传力度。同时，要积极组织专门的队伍进行有针对性的旅游宣传促销活动，借助电视、报纸等传统新闻媒体进行宣传。

（五）加强基础设施的建设，建立完善的服务体系

永川房地产环境分析第3篇

理水平, 促进园区持续健康发展。

2.突出农业科技应用前景

农业生态观光旅游园区的规划设计, 应充分体现农业科技的应用前景, 展示出高新技术物化后带来高效益的巨大潜力, 这是每一个农业观光园区的特色和闪光点, 是吸引游人的主要景点内容, 要尽可能使之具有可操作性、观赏性及艺术性。如设施农业, 即能充分利用现代化设施进行果树、蔬菜、花卉、盒景等反季节规模化生产和无土栽培及工厂化育苗, 生产精高农产品和种苗, 提高效益, 又能延长观赏期, 变旅游淡季为旺季, 增加旅游收入。

3.合理布局, 突出城乡融合与景园融合

+农业生态旅游观光园区的规划布局应纳入城市的总体规划和景点规划布局, 紧扣城乡融合关系, 力争做到田园中有城市, 城市中有田园, 同时按高起点、高标准、高层次、高科技、高品位的目标, 对现有园区进一步改造、扩建或建设新的农业观光园区, 并与其他旅游有机融合。承德市区周围应紧紧围绕避暑山庄、外八庙、魁星楼、罄锤峰、森林公园、双塔山森林公园等著名景区进行合理布局, 并向南部郊区扩展, 突出重点建设2~3个各具特色的农业观光园区。外县区应紧围县城和著名景点, 如滦平金山岭长城、百草洼森林公园、丰宁白云古洞、平泉辽河源森林公园、兴隆雾灵山自然保护区等, 建设不同类型的农业生态观光旅游项目, 满足人们吃、住、玩、购等需求, 吸收城市整洁卫生、文明的生活方式, 突出山乡特色和风韵, 增加参与性、趣味性和娱乐性。

4.突出多样性, 坚持多产业一体化

承德应突出山区农业生产特色, 珍禽异兽特色养殖, 山乡农村生活、山区奇峰异石地貌等自然景观和山区丰富的动植物资源。挖掘满、蒙等少数民族民俗习惯, 农具 (推车、镰刀、锄头、犁等) 和农村用品 (纺车、油灯、织皮机、碾子等) 发展过程展示, 参与果、菜、花等采摘农活, 植物、昆虫等标本制作, 筐、篮、笼等手工艺品制作, 农畜产品擂台赛展示会以及骑马、射猎、婚庆、舞蹈等活动, 创造温馨、和谐、亲切、富有情趣的环境氛围, 使游人真正置身其中, 流连忘返。同时开发有特色的农业及其它旅游产品, 满足游客购物和纪念需求, 使游客真正乘兴而来满载而归。

5.增添人文景观, 突出造园效果

园林景观规划设计中, 乔、灌、草、藤等观赏植物造景, 水系嬉戏景区, 农屋、亭台楼阁等建筑、道路等, 合理配置布局, 做到步移景异, 是农业观光园区的调味品, 能唤醒和提高游人的审美意识和水平, 提高园区品味。而旅游设施、项目和优质配套的服务是农业园区的核心, 更应加强规划和管理。

6.打造品牌, 搞好宣传推介

农业生态观光旅游是新兴的旅游项目, 应在加强建设完善功能的同时, 塑造形象, 打造品牌, 扩大影响, 吸引游客。同时搞好优质服务, 规范标准, 加强行业管理和合作交流, 使之不断完善, 健康持续发展, 促进承德经济发展。

杜家廷重庆师范大学经济与管理学院

一、永川区外部机会分析

1. 全国宏观环境有利

从全国经济发展环境来看, 多年来我国GDP增长率一直高于7%, 保持了较高的增长速度。而且总体上呈进一步加速增长的趋势, 从2001年的7.3%增长到2005年的9.9%。高速发展的国民经济必然为永川区的工农业、旅游等产品提供广阔的消费市场。从全国政策环境来看, 永川区也面临有利的机会。主要表现在:其一, 国家在“十一五”规划中, 将长三角、京津冀、成渝经济区和东北老工业基地作为跨区域规划的四大重点经济区, 处于成渝经济带枢纽地位的永川将获得巨大的发展机遇。其二, 国家在十一五期间将继续加强和改善宏观调控, 加大西部大开发力度, 并把加快培育区域经济增长极作为新时期西部大开发的重要内容。因此, 成渝城市群的战略地位进一步凸显, 更有利于永川区充分发挥生产力布局叠加优势, 在更大范围、更广领域赢得更多发展机会。其三, 国家明确提出要在十一五期间大力发展职业教育, 这为永川区的职业教育城建设计划增添了新的机遇。其四, 国家提出了建设社会主义新农村的重大历史任务, 必将为区域经济大发展注入新的活力, 这同样将为既具有县域经济特色、又确立了现代大城市发展目标的永川带来新的机遇。

2. 重庆地区环境有利

从重庆市经济环境来看, 该市的地区生产总值多年来也一直保持了较高的增长速度。增长率在2001年至2005年明显高于全国平均水平, 最低为9.0%, 最高达到12.2%, 且总体上仍然呈现出加速增长的趋势。同时, 重庆市是一个老工业基地, 有较多门类、较发达的工业, 现已形成以汽车、摩托车为主体的机械工业、化学工业、冶金工业三大支柱产业, 形成机电设备、食品、日化、建材、电子仪表等为支撑的工业体系, 拥有各类工业企业16万个, 1996年工业总产值达1432亿元, 永川区的机械制造、轻纺食品、能源化工、冶金建材等四大支柱产业在重庆工业的强力带动和支持下, 必然获得蓬勃发展。从重庆市的政策环境来看, 目前, 重庆市委、市政府已明确提出了“促进渝西地区尽快崛起”的战略要求, 更加注重对地区性中心城市功能建设, 加快区域性中心城市发展, 带动区域繁荣的战略意图更加明确, 并赋予包括永川在内的区域性中心城市更大的自主管理权限, 在财政资金安排、工业结构调整、科技自主创新、交通枢纽建设、金融机构设立等方面给予重点扶持, 这必将为永川的发展增添强劲动力。而重庆市“渝西地区加快建设加工制造业基地和产业示范区”的战略定位及一些特殊优惠政策, 对未来永川区加快工业化进程将起到积极的促进作用。

3. 渝西经济走廊环境有利

在国家和重庆市的准确战略定位下, 近年来, 渝西经济走廊整体经济发展态势良好, 发展速度较快。2001年, 渝西经济走廊的地区生产总值才523.11亿元, 到2005年, 其地区生产总值就上升到了868.97亿元, 5年间涨幅达到166.12%, 且一直呈上升趋势。渝西经济走廊快速而稳定的经济增长为永川区的经济社会发展提供了良好的周边环境和有利的战略发展机遇。

二、永川区外部威胁分析

1. 重庆都市发达经济圈的威胁

目前, 重庆市三大经济区之间存在的差距较大。在总体经济发展水平不高, 资源要素短缺的情况下, 都市发达经济圈的集聚效应可能会大于扩散效应。永川区处于渝西经济走廊内, 距重庆市主城区只有63公里, 正处于重庆都市发达经济圈的紧密层 (一般特大城市紧密层范围不超过100公里) , 在短期内还难以与重庆都市发达经济圈进行完全有效融合的情况下, 可能会造成从外面吸引生产要素资源难和自身生产要素资源 (如资金、高素质人力) 向都市发达经济圈流失的尴尬局面。由此可见, 重庆都市发达经济圈与永川区所在经济区渝西经济走廊在经济社会发展上的巨大差异可能会给永川区的发展带来较大威胁。

2. 区域竞争威胁

永川区处于川渝经济带上, 该区域目前经济快速发展, 区内竞争激烈。永川的经济总量低于合川和江津, 人均生产总值低于璧山, 与主要竞争对手, 川南城市群的泸州、自贡、内江相比, 其经济总量相差了2倍~3倍左右, 在区域竞争中处于相对弱势状态, 面临较大的区域竞争威胁。具体体现在以下几个方面:

(1) 永川区的支柱产业受到严重的区域竞争威胁。机械制造、轻纺食品、能源化工、冶金建材是永川的支柱产业, 但其机械制造业面临着綦江、璧山、双桥、内江、宜宾的竞争威胁;食品加工业面临着江津、合川、泸州的竞争威胁;建材面临着江津珞璜建材工业园的竞争威胁;而优势最强的能源化工则面临着全国大化工基地之一、国家重要的天然气化工基地、亚洲最大的尿素生产基地泸州的竞争威胁。

(2) 永川区现代商贸物流业面临分流威胁。同在一个区域内的江津、合川先后都提出了打造区域性商贸中心城市的战略目标;素有“重庆南大门”之称、作为“西南出海大通道”上重要节点的綦江, 提出要把自身建设成为渝南及黔北地区的重要物资集散地;泸州作为四川对外开发开放沿长江和南通道出海的门户, 提出要把自己建设成为川滇黔渝四省 (市) 结合部的商贸物流中心。此外, 内江提出要建设成为川东南现代物流中心, 宜宾则定位于建设川黔结合部现代物流中心。同一区域内众多物流中心的打造必然会对永川区的物流资源造成某种程度上的分流, 威胁其现代商贸物流中心的建设。

(3) 永川区旅游业、职业教育市场受到严峻的区域竞争。永川区的旅游业主要以生态休闲观光业为主。但区域内的区市县也都在大力发展旅游业, 如江津四面山、合川钓鱼城、南川金佛山、万盛石林都会和永川的旅游业争夺旅游资源, 同时, 四川的泸州、宜宾、内江等区市县也正在全力打造生态观光旅游业, 这对永川旅游业也将是一个重要的竞争威胁。相对于旅游业来说, 永川区的职业教育受到的区域竞争威胁相对较小一些, 当前主要的竞争威胁来自于职业教育基础较好的四川泸州。

三、永川区外部环境战略要素评价矩阵

1. 战略要素评价矩阵

这里选择了对永川区经济社会发展有重要影响的14个战略要素来构造永川区外部环境战略要素评价矩阵, 其中代表机会和威胁的要素各7个。权重数值由0.0 (不重要) 到1.0 (非常重要) , 且所有外部环境战略要素的权重总和为1。每个要素的权重代表该要素对永川区经济社会发展获得成功的重要性。重要性越高, 分值越高, 但最高不能超过1。评分表示该要素是永川区经济社会发展所面临的重大威胁 (1分) 、一般威胁 (2分) 、一般机会 (3分) 、重大机会 (4分) , 分值范围为14分。

2. 权重及评分的确定专家意见法

根据专家意见法, 这里选择了10位专家来确定外部环境战略要素矩阵中各要素的权重。考虑到各位专家对永川区经济社会发展状况及永川区所处战略地位的了解不尽详细, 采取了一对一的方法, 即由课题组成员将评价表送到每一位专家处, 且对专家详细介绍永川区的相关情况, 由专家当场填写, 然后收回。评分分值由课题组成员根据研究结论进行判断确定。

3. 数据处理

由于采用的是当场回收的办法, 10位专家意见都得到回收且均有效。将评价表中各要素权重求取平均值, 算出各要素的加权平均分数, 并将各要素的加权分数求和, 得到永川区外部战略要素评价矩阵。从评价结果可知, 对永川区影响最大的战略要素是: (1) 重庆市加快区域性中心城市发展, 重点扶持包括永川在内的区域性中心城市, 确立“渝西地区加快建设加工制造业基地和产业示范区”的战略定位; (2) 国家明确提出要大力发展职业教育; (3) 重庆市经济保持高速增长, 都市发达经济圈的制造业向区县转移。它们的权重分别为0.40、0.36、0.32。永川区的总加权分数为2.70, 平均值为2.5, 说明在利用外部机会和回避外部威胁方面高于平均水平, 具有较强优势。

参考文献

[1]韩家戚:苏北县域经济发展战略研究[J].经济研究导刊, 2008 (1) :145～146

[2]常丽霞:超越增长:西部地区可持续发展刍论[J].商业时代, 2008 (8) :99～100

[3]那书晨:我国区域经济差异的多元统计分析[J].国家行政学院学报, 2008 (2) :162～165

[4]蔡律:构建经济发展质量评价指标体系[J].财经, 2006 (4) :56

[5]冷崇总:充分发挥国有资产经营管理公司的政府投融资功能[J].宏观经济管理, 2008 (4) :43～45

永川房地产环境分析第4篇

关键词:房地产开发;环境;补偿

中图分类号:TU9 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2010)27-0148-02

2009年是充满机遇和挑战的一年,这一年有两大名词受到全国人民的广泛关注——“房地产”和“环境”。2009年金融风暴席卷全球,在全球经济下滑的大形势下,中国的GDP竟上涨8.7%,其中仅房地产对GDP的贡献就超过13%。虽然房地产大范围开发为国家经济增长作出了重要贡献,但对生态环境造成了严重破坏。因此,针对房地产开发行业的特点,提出了环境损失补偿的理念。这种补偿不单单是经济补偿,更是环保效果的补偿,以确保环境的可持续性发展和资源的有效利用。本文试就房地产开发谁该为环境损失埋单,如何对环境进行保护、补偿进行了探讨。

1房地产开发成本

1.1成本构成

房地产开发成本主要由以下几部分构成:土地开发成本;建筑及安装工程费;基础工程费(主体工程基础费用);城市基础设施配套费;前后期费用;预备费;经营管理费;贷款利息;不可预见费;销售、广告费;各种税费;总投资额;利润额。

1.2成本分析

1.2.1国家的税费赢利

开发商在房地产开发过程中计入成本的、要向政府缴纳的费用以及税金包括:契税、市政设施配套费、人防异地建设费、项目报建费、销售税金、土地增值税、土地使用税等名目繁多的项目。

在以上各项成本中,土地费用和建筑工程费用占了很大的比例。各地域随着城市的发展程度不同,所占的比例不尽相同。从房地产开发的成本构成看,税收占10%,土地费用占20%～40%。中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告,报告指出,2009年中国土地出让金总金额达15 000亿元,2009年GDP总量为33万5 353亿元,增长率为8.7%,全国的土地出让金约占GDP的4.47%。“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱,不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成,而土地成本则永远是不可思议的“零”。

1.2.2开发商的盈利

如果地方政府是无本万利,那么开发商则是一本万利者,是仅次于地方政府的第二受益者。据央视报道:“在房地产开发利润方面,中国大多数城市普遍在10%以上,中高档房地产的平均利润率更高,一般要达到30%～40%,从国际多数国家情况来看,房地产开发商的平均利润一般在5%左右。”这35%的利润差让中国地产商的形象愈发显得“高大”起来,享受着世界少有的“行业暴利”。

2房地产开发对环境的影响

由于房地产开发为国家经济做出了重大贡献,在利润的推动下,房地产开发行业如雨后春笋,在全国范围遍地开花。大面积开发,对生态环境产生的严重破坏,隐形损失无法估量。

2.1房地产开发对耕地的影响

据了解,我国耕地面积仅占国土面积的10%多一点,其中40%的干旱、半干旱耕地存在不同程度的退化。到2003年,县、市人均耕地面积已低于联合国规定的人均0.053 hm2的警戒线。随着城市化进程的速度加快,大量的良田被占用硬化,生态环境遭到人为的破坏。

2.2房地产开发对水资源的影响

由于房地产开发将土地植被大面积破坏,自然蓄水减弱,城市人口过度集中,加之农村人口的大量涌入,地下水资源的集中大量的抽取,水位下降速度惊人。据统计,全国600多个城市中有一半以上城市不同程度缺水,沿海城市也不例外,甚至更为严重。

2.3房地产开发对大气的影响

房地产开发项目在建设期,以大气污染为主,灰尘为主要污染物,以旧建筑拆除最为明显,车辆运输扬尘及尾气排放,再加上在开发前期植被的破坏,地表硬化,土壤对大气温度的调控失去作用,地表平均温度升高,空气无法得到有效净化,对周围大气环境都造成了很大的负面影响。

2.4噪声污染

在房地产开发的施工进程中,产生噪声是不可避免的,由于房地产施工的长期性,但防止噪声污染的意识和设备的缺乏,使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下,也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。

2.5固体废物污染

由于缺少相关的规范,在房地产的开发施工过程中,大量的建筑垃圾随意倾倒,不仅对周围居民的生活造成了很大的影响,而且也破坏了区域的环境景观和环境质量。

3环境损失补偿

3.1环境损失补偿的必要性

房地产开发范围的急剧增大,使生态环境不断恶化,土壤流失、大气污染、噪音污染等越来越严重地影响着人们的正常生活。为了减少房地产开发对环境造成的损害,保证国家资源的可持续性发展,必须建立环境损失补偿制度,大力推进自然资源和生态环境的有偿使用制度,并将其运用到房地产开发行业当中,来保证房地产业的健康持续发展。

3.2环境损失补偿措施

依据政治经济学中的等价交换的理论,在房地产行业建立环境损失补偿机制,坚持“谁污染谁治理,谁破坏谁修复,谁受益谁付费”的原则,国家和开发商作为受益方应该对生态破坏及生态功能的修复与治理负担起对开发后的环境进行修缮和补偿的责任。

3.2.1在房产开发设计中加入环保要求,对环境进行等面积、等效果补偿

在房产开发时,破坏了大量的绿色植被,而这些损失实际上是可以人为进行补偿的,日本等许多国家做得就很好,由地面绿化、墙体绿化、室内绿化、楼顶绿化构成的立体绿化系统,不仅可以在有限的空间增加绿化面积,更有效地抵御大气污染和降低噪声,使人产生舒适感。让房产开发的获利方开发商,开发多少面积,补偿多少面积,将其对环境的影响降到最低。

3.2.2加大财政对环境补偿中的支出力度,切实强化工作落实考核

由于环境属公共产品,不能进行自动的市场调节。因此,需要政府介入提供公共产品,弥补市场缺陷。在房地产开发中国家收到了各种税收,按照等价交换的理论,国家财政有义务承担一部分环境损失补偿责任。加大财政对环境补偿中的支出力度,并且将环境补偿工作作为各地政府必须确保完成的职责任务,切实强化工作落实考核。

3.2.3完善法律制度,加强对土地资源的监管

国家要严格执行城市规划,加强对土地资源的监管,严厉

杜绝先开发后报批及乱拆乱盖的小产权房的出现。

3.2.4健全生态环境的经济处罚机制

罚款是制裁违法、违规行为的常用手段,可以针对不同的违法行为设置最高罚款限额。切实加大对过度开发和使用不可再生资源、乱排乱放的行为的处罚力度,以使其在成本效益选择时更愿意使用环保的产品。

3.2.5加大对采用违规产品的处罚力度

对非法购进或使用违规产品(黏土砖)的建设施工单位,加大处罚力度,处罚所得资金由各级财政充实环境损害修复专项资金。摒弃在开发的过程中 “先污染、后治理,先破坏、后重建”的传统发展模式。

4结束语

在房地产开发的热潮中,我们不仅要看到房地产行业对我国GDP增长做出的重大贡献,更应该注意到房地产的大范围开发对环境造成的负面影响。将环境损失补偿引入房产开发中,确保自然资源的开发利用建立在生态环境系统自我恢复能力可承受的范围之内,为社会的可持续发展提供保障,同时也为发展“绿色GDP”奠定基础。

Property Development Profitability Analysis

and Environment Loss Compensation

Zhang Yiping, Tian Kai

Abstract:The property development profit has led the Chinese economy swift and violent growth, but follows the environment which comes to lose also not allow to neglect. This article through the property development profitability analysis, the environment loss compensation introduction property development profession, has provided for the environment resources’ sustainable development the reference.

房地产开发项目环境影响评价分析第5篇

摘要：根据房地产开发项目的.特点,阐述分析房地产开发项目开发与运营阶段的环境影响因素,提出减少这些影响的对策和措施.作者：王艳妮杨杰作者单位：王艳妮(贵州省环境科学研究设计院,贵州,贵阳,550002)

杨杰(中国水电顾问集团贵阳勘测设计研究院,贵州,贵阳,550002)

永川房地产环境分析第6篇

当前房地产开发企业外部环境及市场机会分析

12月11日中国正式加入世界贸易组织(WTO),中国经济将进入更加广阔的世界领域.本来已经处于激烈竞争中的房地产开发企业,影响其外部环境的不确定因素数量更多、变化更快,市场机会也更多.开发商如果不能正确地把握企业的`外部环境特征,围绕提高企业核心竞争力,进一步深化企业改革,实施体制创新战略,很可能在未来激烈的竞争中被淘汰出局,当然更谈不上发展、壮大.本文拟分别对当前开发企业的外部环境特征、市场机会以及应对策略进行初步的分析和探讨.

作者：王雷江和伟作者单位：大连市建设控股有限公司刊名：城市开发英文刊名：URBAN DEVELOPMENT年，卷(期)：“”(7)分类号：F2关键词：

永川房地产环境分析第7篇

企业介绍：

重庆永川如景怡园食品厂始建于1994年，发展至今已成为一个拥有十三个分店、众多经销点的食品厂。工厂具有标准的中央生产车间、一流的机械设备、雄厚的技术力量，采用高品质的原辅材料，科学的产品配方与先进的工艺流程，打造出让消费者满意、社会信赖、顾客喜爱的怡园食品。重庆怡园食品有限公司，是一家集食品研发、生产和销售为一体的烘焙企业，产品体系丰富，主要有蛋糕、面包、中西式糕点等几大类别，近百个品种。公司拥有先进的生产设备和成熟的工艺技术，拥有良好的品牌美誉度；更有一支团结、合作、经丰富的管理团队。于2005年通过QS（食品质量安全体系）认证后，2009年开始全面导入ISO9001（国际质量管理体系）、HACCP（食品安全管理体系）。公司旗下拥有一个“怡园吉莱”，传统大众消费品牌；随着公司不断发展，近两年推出一个时尚、个性的连锁品牌“贝尔麦莎”，该品牌一推出，深受都市时尚、白领等人群的喜爱，市场占有率不断提升。

企业使命: 公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则,以一流的品质,合理的价格,温馨的环境,为广大客户提供优质的服务,从而打造出让消费者满意、社会信赖、顾客喜爱的怡园食品。

企业哲学: 1。价值观-“爱上快乐生活”冀望将如景怡园的核心价值观为消费者搭建了一个美食文化平台，为整个行业的发展继续做出了贡献，这也是如景怡园的奉献行业、回报社会的最高境界和追求！

2。顾客:”顾客的需要就是我们的方向”。

3。社会:维护和促进社会的经济繁荣和和谐建设

质量方针：向顾客奉献新鲜、健康、安全、精致的食品。经营理念：诚信、勤奋、创新。

企业精神：激情服务，快乐工作，严谨生产，回馈社会。

随着国内经济的增长,人们生活水平也增长了,所以消费者的消费观念向营养化,健康化,绿色化发展。再者食品行业的技术以及营销方式不断创新,高质量高科技产品层出不穷,食品行业体系日益成熟。而且食品市场发展不均衡,暂时没有形成规模,食品企业数量较多导致企业竞争压力增大。其次食品行业进入门槛低,现在这个时代也有许多外资企业来华投资，所以有必要对如景怡园食品公司进行战略选择。

企业现状：

如景怡园作为一个在永川区食品行业当仁不让的大哥，在面包行业的销售量占有主要地位，因为是连锁店模式的经营模式，销售量是那些零散的店铺没得比的，而如景怡园这个品牌在永川人民心中还是很不错的，虽然价格比较贵，但是物超所值，服务也特别到位，可能是因为占领这个市场太久的原因，企业没有向更高更远的方向发展，导致永川区的市场有被抢占的可能。近年来，品牌沁园面点店进入永川市场，并且迅速占领市场，几乎是在每一家如景怡园的店铺附近就会有一家沁园开张，明显是为了抢占永川的市场。虽然如景怡园的店铺依然正常开业，且经营也没有受到太大的影响，但是这种情况无疑是对其市场地位的挑战，一旦不慎，市场就可能丢失，虽然如景占有厂址离店铺近的优势，但随着市场经济的发展，地理优势所占的比例越来越小，如果如景不能感受到这种现状所带来的威胁的话，市场就可能丢失，导致企业破产。

企业存在的问题：

如景怡园作为一个主营糕点的食品企业，面点、蛋糕是他的主打产品，而现在所面临的问题是传统的产品和先进的顾客消费理念的冲击，也就是说公司的产品已经不太符合现在的消费理念了，当企业的产品不能满足顾客的需要时，企业就会丧失市场，从而导致经营不下去的情况发生。随着顾客消费观念的变化，如景的产品已经不能满足每一位顾客的需要了，不同的顾客是需要不同类型的产品的，面点不在是只有食物这一个功能，它可以是礼品、文化甚至装饰。这已经不是厂家主导的商品经济时代了，如今的市场是由消费者主导的体验经济时代，顾客的一切要求都应当尽量满足，而不是企业口头上的敷衍。殊不知顾客只知道你的产品，而不了解公司的宗旨、产品理念、公司特色等，没有对公司的了解，顾客怎么会放心的购买公司的产品了。还有就是公司在宣传方面没有突出表现企业领导总以为把店铺开到那个地方就已经是一种宣传了，而如景怡园就是出现了这样一个问题，传统的消费者得到了满足，他们只是把面点当成一种食物，而占有大量市场消费者的年轻人却没有得到很好的满足，他们对面点的要求不仅仅是口味好而已，还需要健康、美观、安全等，所以，如景的问题在于没有很好的跟进市场的消费信息，不能更好地满足市场顾客需求，不能及时的调整产品面向的市场等。

企业建议：

1、营养、健康、绿色是食品的发展趋势,公司要针对符合当今时代的消费观念制定合理的发展。

2、通过广告、促销和特殊的定价方法来鼓励未曾使用者使用如景怡园的产品，鼓励很少的使用者使用如景怡园的产品。

3、尽可能的开发不同年龄阶段不同阶层的产品,开发适合每一个年龄阶段的特色产品，打造积极的核心产品和相应的辅助产品,既要做大也要做强。

4、品牌成为竞争关键,打响品牌保持企业的品牌文化,做到在食品行业保持良好的品牌信誉。

5、部分产品逐步向中西部地区,农村地区扩张。

6、注重对产品口感,品质等方面的培养开发。只有这些做到最好才能真正博得消费者的青睐,才能培养一批忠实的如景怡园的消费群体。

7、在经济实力和规模达到一定的时候,购并小的当地食品企业使潜在的竞争对手退出市场，也可通过企业强强联合或组成战略联盟来获取最大的利益。

8、提高自己的服务水平，创造属于自己的企业特色。

9、开拓新业务:开发能代表中国传统文化的产品,如月饼,粽子,汤圆-在注重精神追求的今天,顾客更加注重如景怡园的历史,吃下去的是一种文化，对文化的消费已经超出对产品本身的消费。开发个性,时尚的产品—如景怡园的主要消费者是年轻人和学生,受到西方文化。各种媒体文化的影响,他们偏好时尚,个性,新鲜,与众不同。为了迎合消费者的口味,为他们量身定做蛋糕,而不是固有的蛋糕模型。

永川房地产环境分析第8篇

关键词：永川煤矿区,沉积环境,聚煤规律

永川煤矿位于重庆市荣昌县内, 地形较平缓, 属亚热带季风气候。本研究以永川煤矿须家河组含煤地层为研究对象, 该地区的砂岩、粉砂岩及泥岩、煤组成, 沉积旋回结构特征较明显。研究区域如图1所示。

1 须家河组含煤岩系沉积环境判别标志与沉积环境分析

1.1 含煤地层沉积环境判别标志

在四川盆地晚三叠世须家河中经过时间的推移和地质的变化, 形成了三段泥岩段和三段砂岩段, 共同构成了陆相煤系碎屑岩沉积序列, 顶部沉积了一套灰色或灰白色砂岩夹杂薄层泥质粉砂岩, 与上面的紫红色砂岩形成了鲜明的对比, 同时底部的泥岩或灰白色砂岩与下伏中三叠下的统嘉陵江组的碳酸盐岩呈不整合接触。

1.2 生物成因的构造

常见的生物成因的构造有虫孔和虫迹, 研究区内的生物成因构造主要有潜穴和爬迹。

潜穴是结构简单的管状迹, 多从地表垂直向下延伸或斜向下延伸, 一般的管径在0.5~1cm, 光滑的管壁由粉砂质泥岩构成了内膜[1]。此外, 还有不规则的管迹, 分布于砂质泥岩与泥质粉砂岩当中, 管壁内直径在0.5cm左右, 内膜为疏松铁、泥质。在湖泊、潮坪、泻湖等潮湿环境当中多见。

爬迹多在生物体的表层形成, 多为弯曲的槽状, 宽度约在0.1~0.3cm, 形成的槽状物表面较为粗糙, 会有疏松的砂泥质铸模[2]。多见于洪泛盆地、潮坪、泻湖等潮湿环境当中。

1.2.1 古生物化石

植物化石可见发育的植物根、茎、叶, 多形成于湖泊当中, 在研究区域内的泥岩段常见。沼泽环境中有大量的水生植物, 因地壳的变动以及环境的变化, 使得植物深埋到地下, 随着时间的推移, 有些变成植物化石。

1.2.2 岩相类型

岩相是一定沉积环境中形成的岩石或岩石组合, 能够综合地反映各种沉积岩在形成的过程中古水动力能量的变化。因此, 对于岩相的研究, 有助于了解沉积环境以及恢复古地理面貌。永川煤矿的岩石类型较为丰富, 且多样, 有沉积构造的岩相约有10种。

1.2.3 含煤地层沉积相的分析

沉积环境主要从物理学、化学和生物学上加以区分相邻地区的一块地球表面[3]。尽管古代的沉积环境已经无法通过直观地了解到, 但地质学中的“将今论古”的原则却可以帮助我们推断古代沉积环境的大概情况, 并结合遗留下来的沉积地层的几何形状特征, 运用古生物、岩石学等方法推断当时沉积环境的基本情况, 从而得到沉积环境的物质表现沉积相。

沉积相是指沉积岩通过沉积环境的影响下表现出来的一些特征。从沉积相中得到的岩石类型、地层组合以及古生物的特点等都可以作为研究沉积环境的重要对象。同时研究区域沉积环境和沉积相, 对于分析区域内聚煤规律的变化具有重要的意义。

1.3 沉积环境的空间变化规律

须五段SW-NE向沉积相变化:

该断面图自永川868孔至永川809孔, 从西向东延展, 构成了永川煤矿晚三叠世须家河组四段、五段和六段, 其中, 四段为巨厚层状中砂岩, 六段为巨厚层状中砂岩。

从勘察情况上看, 该区域的地层发育较为成熟, 但因岩层有缺失, 所以, 四段和五段之间有明显的突变面, 岩性从中砂岩突变为粉砂岩和泥岩的细粒岩性[4]。本段的横向沉积环境由西南部三角洲过渡到东北的湖泊相带中, 与须家河组第五段古地理图的沉积环境相吻合。

永川868、永川872和永川842号孔发育成三角洲平原沉积, 由分流间湾和分流沼泽相组成, 其余的永川孔随着地质条件的改变, 形成了不同的沉积环境。分流间湾相的岩性为粉砂岩、泥质粉砂岩和泥岩, 而分流沼泽相主要是煤层[5]。永川868孔发育成三角洲前洲, 相邻的河口坝和远砂坝构成了这一局部区域洲, 其中, 河口坝的细砂岩成分较高, 而远砂坝以粉砂岩为主。该剖面的沉积地层厚度大体上相同, 煤层的质地良好, 呈横向连续分布。

2 成煤沉积环境下的聚煤特征

2.1 沉积模式

从上面的介绍当中了解到, 永川868、永川872和永川842号孔形成的三角洲, 三角洲形成了滨岸砂坝相和滨岸沼泽相, 与湖泊滨岸相结合起来构成了湖滨-三角洲。在研究区域的东部及南部富砂区綦江、涪陵、丰都一带的大河流较多, 所以, 河流很容易将一些砂石带入到三角洲、滨湖相区, 进而使区域内泥沙量增多。在对区域沉积相进行研究, 结合区域现有资料, 建立了须家河组自东南向西北的砂泥比值逐渐减小的河流冲积平原-三角洲-滨湖-浅湖的沉积模式。

2.2 聚煤模式

聚煤作用的发生需要适宜的环境, 如, 海滨沿岸, 长年积水的洼地, 滨海平原和三角洲平原、泻湖-潮坪、漫滩沼泽等。永川煤矿须家河组的煤层共有4~9余层, 在整个四川盆地, 成煤较好。成煤需要有湖泊相的滨湖沼泽沉积和三角洲平原的间湾沉积, 在漫长的地质演变中形成了独特的成煤环境[5]。根据古构造、古地貌以及沉积环境的不同, 对各成煤沉积环境下的聚煤特征进行对比, 结果表明, 研究区域内的三角洲分流间湾聚煤条件良好, 其次是滨湖沼泽。

2.2.1 三角洲分流间湾成煤

三角洲沉积体系在区域成煤当中占有了有利的环境。在三角洲沉积体系当中, 分流间湾的古地貌、古结构以及沉积环境等都是成煤最好的地方。成煤的形成需要有成煤的物质生长条件, 并且成煤物质死亡后要有适宜的堆积场所, 同时, 成煤物质堆积要有物质覆盖, 以使成煤物质得以长期地留存起来。三角洲分流间湾泥炭沼泽充分地满足上述条件。在成煤物质供给与构造沉降达到平衡状态后, 这种状态会长时间地维持下去, 随着时间的累积, 煤层逐渐加厚, 进而产生良好的成煤。在区内分流间湾沼泽与泥炭沼泽地区, 因离水较近, 环境较为湿润, 所以, 植物能够在该地区良好的圣生长, 茂盛的植物给泥炭沼泽煤层的堆积创造了条件。

2.2.2 滨岸沼泽成煤

滨湖沼泽成煤需要有稳定的覆水环境, 因沼泽位于中-低位置处, 所以, 成煤相较于洪泛盆地泥炭沼泽要稳定, 成煤质量也相应的得到提升, 形成的煤层结构较简单、煤质较好、厚度较为均衡, 分布较广。

3 须家河组岩相古地理

岩相古地理学作为恢复古沉积环境, 研究沉积相的重要学科, 对于划分沉积相和岩相古地理, 确定研究地区在沉积期的沉积中心、物源、煤层发育等情况具有重要的意义。在对永川煤矿各单因素等值线进行分析, 结合全区沉积环境、构造运动、湖平面变化情况, 通过分析须家河组第五段的岩相古地理, 从而为煤炭勘测提供重要的参考依据。

永川煤矿在须家河组第五段含煤岩系沉积期时的古地理面貌如图3~4。在0.00~0.50区间的砂泥比值为湖泊相;0.50~2.00区间的为三角洲相;1.20~2.00区间的为三角洲平原沉积;0.80~1.20区间的为三角洲前缘沉积;2.00以上的为河流相;2.00~2.80区间的为河流冲积平原沉积。须家河组第五段含煤岩系沉积期永川煤矿主要表现出了三角洲和湖泊两种沉积相。该沉积期物源为永川煤矿东南部的江南古陆。

4 须家河组聚煤规律分析

4.1 聚煤特征分析

在须家河组发育河道、分流河道厚层砂岩段, 因煤层几乎不发育, 所以, 我们在研究中忽略这两段的聚煤特征, 只对须家河组第五段的聚煤特征进行分析。

须家河组第五段含煤岩系沉积期, 煤层厚度1~3.60m, 平均厚度为2.30m, 煤层主要出现在滨湖相的滨湖沼泽周围 (如图5) 。在沉积期, 发现碑石山附近区域有明显的聚煤中心, 煤层整体分布较为广泛。

4.2 各类古地理环境中的聚煤作用

须家河组的成煤因成煤的环境不同, 且煤层厚度的分布有一定的局限性, 煤层多发育在三角洲相区, 其次是河流和湖泊相区。

三角洲平原成煤环境主要是湖泊的水退去后形成的以河流为主的三角洲沉积, 在三角洲平原的分流河道中的间湾区发育沼泽和泥炭沼泽沉积, 因此, 在河道间低洼处煤层较厚, 平行于河道方向煤层连续性较好, 可采煤层多, 结构复杂。

滨湖沼泽成煤环境:一般这种环境中覆水较为稳定, 属中-低位泥炭沼泽, 成煤比洪泛盆地泥炭沼泽质量好, 形成的煤层结构较简单、煤质较好、厚度比较稳定, 并且分布面积较广。

5 结束语

对永川煤矿区的沉积环境和聚煤规律进行分析, 可为煤炭地质勘察提供有利的依据, 进而提升煤炭产业的作业效率, 为使煤炭产业长期、稳定的发展创造了条件。

参考文献

[1]陈建科, 温贵森.四川省珙县金堂煤矿区煤层对比研究[J].四川地质学报, 2012, 32 (2) :139~142.