房地产价格评估（精选12篇）
房地产价格评估 第1篇
一、房地产评估价格与市场价格差异性分析
(一) 操作过程及其涉及内容的差异
运用市场法估价主要有四个操作步骤, 涉及的内容包括收集交易实例, 针对具体的估价对象、估价时点和估价目的选取一定数量、符合一定条件的可比实例, 然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算 (建立比较基准) 、修正 (交易情况修正) 和调整 (市场状况调整和房地产状况调整) , 最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。
运用成本法估价主要有四个步骤:收集与估价对象房地产价格构成相关的资料;测算房地重新构建价格;测算建筑物折旧;求取积算价格。其价格测算思路:房地重新构建价格可模拟房地产开发商的开发建设过程, 根据房地产价格构成, 或者先分别求取土地和建筑物的重新构建价格, 然后将两者相加来求取。
估价方法不同, 其操作步骤及涉及的具体内容和求取方法不尽相同, 造成评估价格与市场价格有差异。
(二) 理论依据的差异
市场法的理论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。它认为房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值, 估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。
成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的, 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格, 与房地产的未来运用效率无关。因此, 成本法评估的价值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值, 投入的成本不多也不一定说明其价值不高;但是在运用成本法估价时, 投入成本的增加就意味着房地产价格的上升, 其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。
收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小, 未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期, 历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的动向和情势, 解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下, 仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动, 也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。
(三) 经济属性和市场内涵的差异
三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上, 成本法立足于房地产的产品属性, 房地产价值与其历史开发成本直接相关;市场法反映的是房地产的商品属性, 房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关;收益法则从房地产的预期收益出发, 反映了房地产的投资品属性。
由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次, 使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。从产品属性商品属性投资品属性, 成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深, 所蕴涵的市场意义也大小有别, 其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。
(四) 市场层次性的差异
市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。在实际估价中, 三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。
成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则, 隐含了长期市场均衡的假设;市场法则放松了市场均衡的假设;收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。从成本法到市场法再到收益法, 是一个逐步放松假设的过程。在这个过程中, 房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者。
(五) 时间着眼点的差异
在市场机制比较完善的条件下, 成本法在乎的是开发商过去所花费的成本, 它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认;市场法看重的是现时市场上房地产的正常交易价格, 它认为现时交易案例的有关交易信息最能反映待评估房地产的价值;收益法看重的则是未来所能带来的收益大小, 它认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉, 未来收益的现值之和就是该房地产的价值。
(六) 市场原理的差异
三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。房地产作为一种流通商品, 具有一般商品应该具有的特性, 在房地产市场流通中始于生产环节, 经过交易环节, 终止于使用环节, 各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同, 其对应的价格也不尽相同。
房地产生产环节中的参与者主要是房地产开发商, 与生产环节对应的估价方法是成本法, 成本法通过估算房地产的成本和市场利润率来求取估价对象的价格。
房地产交易环节中的参与者有开发商、购房投资者和自用者, 买卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成交价格。与交易环节对应的估价方法是市场法, 市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分析, 对其成交价格进行换算、修正和调整, 求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价格。
与使用环节对应的估价方法是收益法, 收益法通过估算正常情况下购买者所能获得的预期收益与资本化率来求取估价对象的市场价格。
(七) 评估角度的差异
从估价方法的评估角度来看, 成本法从房地产供给者或开发商的立场出发, 收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发, 市场法从供求均衡的角度出发, 供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本, 其超额部分则表现为供求双方的“利润”。因此, 正常情况下的理想评估结果是:收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格, 市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。
二、消除房地产评估价格与市场价格差异的对策
为了使房地产评估价格更接近真实的市场价格, 一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比较准确评估价格的方法。二是应不断完善各种估价方法, 克服其缺陷, 使其理论更具说服力、评估结果更准确。
(一) 信息系统和集对分析应用于市场法
选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性是市场法运用中的难点, 针对这些难点本文提出如下解决方法:
1. 建立基于GIS的房地产估价信息系统
将地理信息系统与房地产估价信息、房地产估价模型结合, 建立基于GIS的房地产估价信息系统。房地产估价信息系统包括国家、地方的相关制度与政策, 房地产市场状况, 建筑物市场状况, 以及规划、交通等各方面的信息, 并且能够比较方便快捷地调用各类资料, 进行综合检索和相关的空间分析, 使评估结果更加准确、客观。该系统可以提高可比实例选取的准确性以及规范估价人员对估价方法中参数取舍的主观随意性, 实现估价理论与方法的科学性、严密性。
2. 引入集对分析法
集对分析法的基本概念是集对及其联系度, 集对是指具有一定联系的两个集合所组成的对子, 按照集对的某一特性展开系统分析, 可以找出两个集合共有的特性同、对立的特性反和既非共有又非对立的差异性特性异, 并建立在该问题下的同异反联系度。
集对分析法在房地产估价中的应用步骤如下所示:
(1) 确定房地产价格的影响因素, 并对各因素赋予相应的权重;
(2) 将待估房地产和可比实例A、B、C组成集对, 给出它们之间各影响因素下的二级指标的同异反联系度;
(3) 由二级指标的联系度加权得出一级指标联系度, 最后加权得出可比实例A、B、C与待估房地产组成的联系度;
(4) 计算同异反距离:;
(5) 比较各同异反距离Pk的大小, 若Pk=min (P1, ρ2, ∧, Pn) , 则认为待估房地产与相对应的可比实例最接近;
(6) 最后计算待估房地产的价格:。
3. 进一步细分修正因素的类型
目前市场法采用的一般公式为:
公式中对可比实例成交价格的处理只分了三类 (交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整) , 这样显得过于简单和笼统, 建议将修正因素的类型分得更细一些。同时还应将比较中的差异情况进行等级细分, 根据实际情况规定每一等级的差异修正比例。
(二) 成本法取决于正确理解成本的内涵与外延
运用成本法需要解决两个难点:一是正确理解成本的含义, 二是建筑物折旧的求取。针对上述难点, 运用成本法应注意以下几点:
1.在采用客观成本 (重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费) 的基础上结合市场供求、项目选址、规划设计等分析进行相关调整。
2.明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本, 还包括开发商的正常利润和应纳税金;重新构建价格是在估价时点的重新建造成本, 不是其原始建造成本 (历史成本) ;房地产的价格直接取决于其效用而非花费的成本, 成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
3.有些外部因素 (如供求关系、自然环境、城市规划、社会经济等) 在很大程度上影响着房地产的价格, 这些外部因素在特殊情况下可以成为房地产的增值因素, 不应片面地归在“经济折旧”中。这些外部因素不仅影响旧房地产, 还影响着新建房地产, 因此在新建房地产的估价公式中也应有所体现。
4.有关公式中将土地与建筑物相分离是不现实的。建筑物如果失去了土地的支撑是没有任何价值可言的, 土地和建筑物的市场价值也不能分开确定。鉴于上述情况, 建议将公式改为:积算价格= (房地重新购建价格-物质折旧-功能折旧) 外部影响系数。外部影响系数是一个百分数, 取决于除成本外的房地产的其他影响因素, 可以采用市场法或者利用定量分析外部影响因素来确定。
(三) 享乐价格模型应用于收益法
收益法评估价格的准确与否, 取决于纯收益、资本化率、收益年限、数学公式四大要素的准确性。尤其是房地产纯收益测定是否准确、还原利率选择是否合适, 直接影响着房地产的评估价格。所以收益法中的难点是未来纯收益和收益还原利率的确定。
本文通过引进享乐价格函数模型来减少收益法中的上述问题。
假设每个人的效用U是组合物品X、环境特征向量Q、个人居住住房的结构特征向量S及居住处的临近特征向量N的函数, 且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的结构、环境和位置特征。享乐技术的一个重要假设是:整个城市构成一个统一的住房市场, 每个消费者有各种信息, 即可以在城市的住房市场上获取充分的信息, 并能自由选择住房特征。享乐方法的目的在于反映购买者对不同住房特征的价值评估。在房地产市场均衡的前提下 (意味着在给定的价格下, 购买者达到其效用最大化, 住房市场出清) , 给出由住房结构特征、与位置特征相应的邻近特征和环境特征决定的价格函数:
为了更规范的表述问题, 设消费者拥有住房i, 相应效用函数为:
假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离, 即对住房特征的需求可独立于其他物品的价格, 则实现消费者效用最大化的约束条件为:
选择某一特征j的最优化一阶条件为:
在正确的享乐价格函数模型下, 对该函数的某一特征求偏微分就可以得到该特征的隐性边际价格 (即在其他特征不变的条件下, 改善该特征的支付数量) 。因此, 在房地产市场中, 消费者可通过对边际隐性价格等于边际愿意支付来实现其效用最大化, 符合使用环节中使用者效用决定最高购买价的市场原理。
参考文献
[1].王雪荣.价值评估结果准确度的研究.中国资产评估.2007
[2].李静谭大璐王亚明.房地产三种评估价格的比较分析.建筑管理现代化.2005.6
[3].何芳吴泗宗.房地产三种评估方法结果异同之经济分析.中国房地产.2001.6
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[5].张协奎陈伟清.三大房地产估价方法的关联性.技术经济.2000
房地产租赁价格资产评估报告 第2篇
一、委托评估方
二、受托评估方
投行三班评估小组
三、评估对象
概况(包括实例房产)
1、房产位置
2、房产现状
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，
建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下:
建筑物详细列表
房产名称
光华阳光水城
华宇西城丽景
俊峰龙凤云洲
性质
商品房
商品房
商品房
户型
一室一卫
两室一厅一卫
两室两厅两卫
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通条件
209杨家坪--井口(中级车)、210菜园坝--白公馆(中级车)、2xx朝天门--双碑、265朝天门--双碑(中级车)、227沙坪坝--井口半边街、221土湾--双碑嘉陵厂、237西南医院--井口、467磁器口--大坪九坑子、501朝天门--北碚、708沙坪坝--井口、821烈士墓--龙溪镇电子校、805重庆大学--嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口--南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓--渝北区一碗水(中级车)
，与沙区最繁华的商业中心--三峡广场相距不过3分钟车程
公交车228 267 881 821 808 209途经
210、2xx、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程
周边环境
阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。
邻近沙坪坝公园和歌乐山
小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。主体为一个0平方米的.超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。
地理位置
沙坪坝区杨公桥附近
杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址)
该房位于杨公桥车站 龙凤云洲小区
商业区繁华程度
餐饮:家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市
邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程)
购物:国美电器 立洋百货 王府井百货
餐饮:两江双椒鸡 两江风情火锅 君之薇 和喜火锅
基础设施
教育:沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施:童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等
教育:68中 南开中学 杨公桥小学 重庆大学 西南政法大学，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等
教育条件:重庆大学 西南政法大学 重师，医院:西南医院 爱德华医院 重大A区校医院
银行:招商银行 农业银行 工商银行
评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)。
四、评估目的
为居住目的的房产租赁提供价格参考依据
五、估价时点
20xx年1月1日
六、价值定义
本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20xx年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。
七、评估依据
1、有关法律、法规、政策文件和技术规程
(1)《中华人民共和国土地管理法》;
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;
(3)《房地产估价规范》;
(4)《城镇土地估价规程》。
2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。
八、评估原则
1、合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。
2、替代原则
具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。
3、最高最佳使用原则
房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。
4、评估时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。
九、评估方法
房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。
十、区域因素修正
区域因素比较表
区域因素
实例一
实例二
评估对象
性质
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情况
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通条件
较好(100/101)
较好(100/101)
较好(100/101)
周边环境
相同(100/100)
较差(100/99)
较好(100/101)
基础设施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商业区繁华程度
相同(100/100)
较差(100/99)
较好(100/101)
合计
100/101
100/99
100/103
十一、个别因素修正
个别因素比较表
个别因素
实例一
实例二
评估对象
新旧程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
装修程度
普通(100/99)
精装(100/102)
精装(100/102)
楼层
10(100/98)
xx(100/102)
18(100/102)
配套设施(家电)
简单(100/99)
标准(100/101)
齐全(100/102)
其他个别因素
只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)
可合租，室内条件较好(100/101)
可合租，室内条件豪华(100/102)
合计
100/94
100/106
100/108
十二、评估结果
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:
房产租赁价格:人民币1081元整
大 写:人民币壹仟零捌拾壹圆整
评估结果汇总表
评估对象
租赁价值
俊峰龙凤云洲
1081元/月
十三、评估人员
姓 名 签 字
十四、评估作业日期
2xx年4月28日
始20xx年1月1日止。
十五、评估报告应用的有效期
房地产价格评估 第3篇
摘要：我国各地已陆续开展存量房交易的计税价格评估工作，制定了相应的计税价格评估争议处理办法。介绍国际估税官协会在《计税价格评估争议处理准则》中的争议处理规定，梳理总结国内各地已试行的争议处理办法，对存量房交易评估争议和存量房评估争议进行区分，在评估争议处理原则、争议费用承担等方面提出建议。
关键词：房地产税收，计税价格评估，争议处理
中图分类号：F230 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）08-0064-69收稿日期：2014-05-19
1 房地产计税价格评估争议问题的背景
1.1 房地产保有环节征税的长期探索
从2003年起，我国借鉴国外运行良好的财产税制度，探索财产税在我国的适用性。于是，先后在北京、辽宁等6个省市进行物业税改革和“模拟评税”试点工作，后又扩大到10个省市的32个县、市、区，对如何科学合理地评估房地产的计税价格进行有益探索。但是，“模拟评税”实际上是没有执行征税的“空转”，并没有涉及征纳双方的实际利益，自然没有涉及太多评估争议问题。2011年1月在上海和重庆个人住房开启房产税改革试点工作，但是两市的试点方案中主要针对新增住房和高档住房进行征税，涉及面小，较少涉及计税价格评估的问题，因此也没有出现太多评估争议问题。
1.2 房地产交易环节征税的评估争议处理
在探索财产税制在我国运用的同一时期，纳税人利用“阴阳合同”逃避房地产交易环节中的税收，严重影响了税收的严肃性，也大大降低了国家利用税收政策对房地产市场调控的力度。因此，在保有环节的财产税尚未大规模铺开试点前，交易环节的税收管理和计税价格评估工作已经在全国范围内进行推广。根据财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）要求，各地应于2011年7月1日后，逐步推广应用房地产估价技术，加强存量房交易税收征管工作。目前，从各地已公布的配套方案看，各地都开始探索并实施了与当地相适应的房地产交易环节的计税价格评估工作，其中，评估争议处理也成为探索的重要组成部分。
2 国际上以财产税征收为目的的计税价格评估争议处理经验
境外很多国家和地区拥有较长时间的财产税（主要是房产税）征收历史。以从价税为目的的计税价格评估主要采用以批量评估为主，个案评估为辅的评估系统。其中，批量评估主要针对辖区内异质性较弱的房地产进行模型化评估，个案评估主要针对辖区内异质性较强的房地产进行人工手动评估。批量评估具有高效率、低成本、公平客观等优点，因此在这些国家和地区征收财产税的过程中得到大规模推广。但是，批量评估的结果仍有可能因物业的特殊性造成的评估偏差，或者由于纳税人对批量评估系统的不了解、不信任，从而引起对批量评估结果的争议，所以在一些国家和地区中设有解决争议的机构，备有专业的评估人员或第三方争议委员会进行争议处理，形成了一套成熟有序的争议解决机制。国内已有学者对美国、加拿大、澳大利亚等国成熟的计税价格评估制度进行了详细介绍（朱聪、郑婕，2007；傅传锐、杨倩倩，2007）。国际估税官协会（International Association of Assessing Officers，IAAO）是一个主要从事财产税计税价格评估的教育培训、评估准则制定、评估咨询服务等工作的国际性组织。目前，该协会已制定了15个与财产税计税价格评估相关的技术准则，并且在1981年制定了《计税价格评估争议处理准则》（以下简称“准则”）（Standard on Assessment Appeal），最新版本已于2013年1月通过。
虽然准则在其适用范围中强调，本准则旨在提供一个框架性指导意见，不提出单一具体的争议处理程序，但是从已经建立争议处理机制的国家和地区的经验来看，IAAO给出的争议处理框架具有较强的普适性。鉴于IAAO在国际财产税计税价格评估中的地位，在此以准则为例，介绍在国际财产税计税价格评估争议处理中较为通行的做法。
IAAO在建议中将评估争议处理先按评估财产的类型大体分为两类：地方性财产（Locally Assessed Properties）和中央财产（Centrally Assessed Properties）。其中，中央财产是指铁路、电信、公共设施等财产，评估工作由中央的评估机构完成。在两类财产中又将争议问题进一步分为事实问题（Matters of Fact）和法律问题（Matters of Law）。事实问题主要是有关评估值和影响评估值的相关因素的问题，应该在行政管理的范围内处理，最高处理机构是州或省的财产税法庭。法律问题主要涉及一些法律规章和程序问题的解释、权利豁免、争议处理委员会和特别法庭的司法权等问题。处理地方性财产的评估争议可以依次通过四个层次：与评估机构的非正式交流、独立的争议处理委员会复核、州或省的财产税法庭、法庭。中央财产与地方性财产的评估争议处理机构不同，但是处理争议的结构框架相似。在中央财产评估的争议处理中，事实问题、分类、一致性等问题的解决主要通过纳税人和评估机构之间的非正式的会议交流，尽量减少更高层次的行政处理和诉讼要求；法律问题的解决多借助州或地方的争议委员会或税务法庭等机构。与地方性财产的评估争议处理不同的是，在法庭最终解决争议之前，设置一个中央评估争议委员会做好进一步的争议处理。最后，对中央评估争议委员会或听证会仍旧无法解决的法律问题或法律与事实相混合的问题，根据当地情况由不同级别的法庭做出最终判决。
另外，IAAO建议争议处理的过程中，争议处理程序要为纳税人的争议提供充足的准备时间，但是纳税人不能不合理地要求延迟缴纳税款。因此，对于特别复杂的财产评估出现争议时，征税机关往往要求纳税人在得出争议处理结果前先缴纳相关税款。这点与我国征管法对税收纠纷争议处理规定也基本一致。因此，在处理计税价格评估争议时，有些情况也可以参照税收纠纷争议处理的规定。当然，并不是所有的计税价格评估的争议都可以简单套用税收纠纷争议处理的规定，因在这中间还涉及与评估有关的专业问题。endprint
3 国内存量房交易计税价格评估争议处理的做法
根据财税〔2010〕105号文的要求，国内各地结合本地实际情况，相应出台适合本地的评估争议处理办法，在此进行概括梳理。
3.1 在规定的受理时间内提交书面申请
若纳税人对主管税务机关核定的最低计税价格存在争议，在规定的受理时间内，均可以采用书面形式向主管税务机关进行异议申请。例如，浙江金华市规定纳税人对计税价格有异议的，应在20个工作日之内以书面形式向主管税务机关提出申请；浙江台州温岭市、临海市、玉环县、仙居县要求纳税人在10个工作日之内以书面形式向主管税务机关提出申请；江苏省规定纳税人应当在收到核定计税价格相关文书之日起7日内向主管税务机关提出申请；广东茂名市要求有异议的纳税人在7个工作日内向主管税务机关提出申请；云南玉溪市规定对计税价格有异议的纳税人应在收到评估结果通知书15个工作日内以书面形式向税务机关提出申请；湖南省规定有异议的纳税人须在30日内填写并提交《存量房交易计税价格异议处理申请表》；珠海市规定纳税人对计税价格有异议的，应在15个工作日内由买、卖双方向受理交易申报的税务机关提出争议申请等。
3.2 解决争议的复核机构
通过对各地的争议做法总结来看，处理评估争议的权利机构主要是当地主管税务机关。纳税人如果对计税价格有异议，可以与税务机关的工作人员进行沟通解决，如湖南省要求各级地方税务机关应该明确存量房交易纳税评估异议受理窗口，及时沟通化解异议。进一步，纳税人需要向当地税务机关提交书面申请，若税务机关不能解决争议，纳税人可以向上一级税务机关提起行政复议，若争议仍不能解决，纳税人可以向法院提起行政诉讼。考虑到税务机关人员数量相对不足、评估专业知识背景缺乏，税务机关需要利用第三方的专业机构出具专业意见，协助其确定并解决争议。有的地区规定纳税人提交申请时或申请后提交拥有较高资质的评估公司出具的评估报告，供税务部门做出判断，如浙江台州市、广东茂名市；有的地区规定税务机关在收到纳税人书面申请后，由税务机关委托当地较高资质的评估公司进行实地考察，或者委托当地价格认证中心，如江苏、浙江金华市、云南玉溪市、安徽滁州市等。也有地区规定若纳税人对税务机关的复核仍有异议，可以进一步提请第三方独立的组织。如武汉市规定若纳税人对重新估算的结果仍有异议，可以提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定。
3.3 争议费用的处理
在各地的评估争议处理的文件中，较少明确提及费用负担的问题，大体遵循“谁委托、谁付费”的原则。有的地方要求纳税人自行委托评估机构，承担评估费用，如湖南省规定纳税人对主管地税机关调查核实后认定的计税价格仍有异议的，可委托存量房交易计税价格参照评估机构或者涉税财物价格认定机构进行评估，评估费用由委托方承担；江西上饶市横峰县规定若纳税人对主管税务机关最终确定的计税价格仍有异议的，可委托房地产评估机构进行重新评估，评估费用由纳税人自行承担；珠海市规定纳税人提出税务机关认定的正当理由才允许提出复议，某些正当理由的提出时必须委托随机抽取的评估机构进行评估，评估相关费用由申请人承担。有的地方要求税务主管部门委托评估机构，参考专业意见，并承担评估费用，如南昌市规定若纳税人对征收机关复审结果仍有异议，可以提出个案评估书面申请，由地税局公开招标采购评估机构，并承担评估费用；江苏省规定在纳税人提交书面异议申请后，主管税务机关可以选择委托较高资质等级的评估机构进行评估，并承担相关评估费用。有的地方“谁过失，谁承担”的原则确定，如武汉市规定纳税人可申请第三方评估机构进行评估，若人工评估价格高于或等于系统评估价格的，其费用由申请人承担；若人工评估价格低于系统评估价格的，其评估费用由主管税务机关承担；同样，深圳的做法是若评估机构经复查认定评估结果有误、行政复议或经仲裁或法院裁定评估结果不合理，需对其进行修改的，争议处理费用由评估机构承担；若评估机构、行政复议或经仲裁或法院裁定评估结果是合理反映房地产税税基的，则争议处理费用应由纳税人承担。
4 对房地产计税价格评估争议处理机制建设的建议
4.1 认清存量房交易评估争议处理与存量房评估争议处理的区别
我国的存量房交易评估在国际涉税评估领域属于比较“特有”的现象，除东南亚一些国家和地区也存在这种评估活动之外，大部分国家和地区的存量房评估是为征收财产税作为计税依据而出现的。由于法律体制较为完善，人们纳税意识较强，这些国家和地区的存量房交易不存在“阴阳合同”的现象，因此存量房评估争议出现在财产税等保有环节的税收征管方面。我们国家正在进行的存量房交易计税价格评估与国际上的存量房计税价格评估具有明显的区别，区别体现在进行交易的存量房与存量房数量的差别、计税价格评估的法律依据的差别、计税价格评估费用等。所以，在借鉴国际先进的计税价格评估争议处理的经验中，应首先明确我国存量房交易计税价格评估争议的特殊性，探索针对此类计税价格评估的争议解决方式，为未来可能要开征的房产税计税价格评估争议处理积累经验。在我国台湾地区、泰国等国家地区同样存在存量房交易低报成交价格的现象，因此可以学习借鉴这些国家和地区在存量房交易计税价格评估及评估争议处理中的经验。
4.2 坚持“评征分离”的原则
在境外大部分国家和地区都设有专门的房地产计税价格评估的专业机构，如加拿大安大略省的市政评估公司（Municipal Property Assessment Corporation）。即使在个别的国家，如德国和新加坡，评估工作是由税务局负责完成，但是其评估部门不仅相对独立，而且主要是聘用外部评估专业人员来具体负责评估工作的。
从国内各地进行房地产计税价格评估的文件中可以看到，国内大部分地区的计税价格评估工作主要是由当地的地税部门完成的。正因如此，在评估争议产生后，解决争议的主要机构也是当地的地税部门。计税价格评估机构可以选择采用政府、准政府、中介机构三种形式。国内大部分的地区采用的是政府的形式，即由地税部门承担主要的计税价格评估工作。也有部分地区采用准政府的形式，如深圳的计税价格评估工作由深圳市房地产评估发展中心承担，其性质属于事业法人。也有部分地区采用政府采购的委托具备相应资质的专业评估机构为税务部门提供计税价格评估，如青岛。存量房交易计税价格评估是一项专业性很强的工作，我国的地税部门中具有评估专业背景的人才稀少，本身较难成为独立的评估主体，客观上要求“评征分离”。而且，存量房交易计税价格评估比一般评估工作更加强调独立性，以保证评估过程和结果的公平客观，“评征分离”能有效保证计税价格评估的独立性，可以避免税务机关既当“守门员”又当“裁判员”的现象。最后，在出现评估争议时，“评征分离”能极大减轻税务部门的工作量，减缓征税压力。因此，在我国房地产计税价格评估和评估争议处理中要坚持“评征分离”的原则。
4.3 在计税价格评估发展初期的争议费用由征收机关承担
境外很多国家和地区的计税价格评估争议较多，评估官员在评估完之后的大部分时间是在解决纳税人提出的异议。而我国目前各地计税价格评估争议出现不多，其中一个很重要的原因是进行交易的存量房数量远小于存量房的数量，因此，可以预见，倘若未来对存量房的保有进行征税，评估争议数量会明显增多，若不能很好地处理争议，将成为开征保有环节税收的一大阻碍。因此，在我国房地产计税价格评估发展的初期阶段，应该鼓励纳税人积极参与计税价格评估的系统工程的制度建设。这一方面可以有利于完善房地产信息基础数据库的建立，因为纳税人对其拥有的房产信息最为了解；另一方面可以扩大房地产计税价格评估工作的宣传力度，让纳税人更多了解房地产计税价格评估的相关政策和有关知识，从而使当事人在争议解决过程中能够充分了解计税价格评估工作的专业性和公平性，有利于计税价格评估工作的推广和深入。因此，在计税价格评估发展的初期阶段，争议处理费用可暂先由征收机关承担，作为征收成本的一部分。待计税价格评估制度进一步完善，评估技术较为成熟，大多数纳税人普遍能接受房地产税计税价格评估的时候，再按“谁过失，谁承担”的原则确定负担人。
参考文献：
1.IAAO.Standard on Assessment Appeal.2013
2.纪益成.再论税基评估的有关问题.中国资产评估.2005.7
3.国家税务总局财产和行为税司主编.房地产税制与评税实务（第一版）.中国税务出版社.2010
4.耿继进 李妍 朱奎花 唐勇著.城市房地产整体估价——以深圳市为例（第一版）.中国金融出版社.2012
作者简介：
纪益成，厦门大学经济学院财政系教授，博士生导师，主要研究方向为资产评估理论与方法。
马铮，厦门大学经济学院财政系博士研究生，主要研究方向为资产评估理论与方法。
房地产价格预期评估模型研究 第4篇
由于房地产投资价值大,房地产市场不完善,在信息不完全的条件下,房地产价格波动更容易受人们心理预期的影响,包括消费者的心理预期和投资者以及投机者的心理预期。因此,研究预期对房地产价格波动的影响,构建房地产价格预期评估模型,对于稳定房地产市场,促进国内经济持续稳定增长具有重要意义。
二、文献评述
关于预期影响房地产价格波动的研究主要是通过实证分析得出预期对房地产价格的作用。Hanushek&Quigley(1979)提出行为主体对经济因素变动的不同预期导致了房价的波动。Clayton(1996)在住房存量流量模型基础上,采用加拿大温哥华数据检验了房价与基本价值和理性预期之间的关系。实证结果表明,住房市场基本价值能够解释房价波动的大部分原因,但理性预期对房价波动的解释微乎其微,这说明房价波动是非理性的。Muellbauer&Murphy(1997)考察了1957-1994年英国住房市场价格的波动问题。研究发现,金融自由化是房价波动的主要原因,实际利率和收入预期也是房价波动的重要原因。张所地(2002)指出人们的预期对于收益性房地产的价格有着决定作用,构建了收益性房地产未来收益和还原率的预期评估方法。Malpezzi&Wachter(2005)在住房存量调整模型和适应性预期基础上,建立了一个房地产投机模型。模拟结果显示,与需求一样,不仅供给对房价波动产生重大影响,投机对房价波动也产生重大影响。特别当供不应求时,投机对房价波动影响更大。Michael Nwogugu(2005)提出现有的住房需求模型和住房价格预测模型由于没有考虑人们的心理因素,其构建的模型都是不正确的,研究结果发现,社会心理、环境心理、财产税、资产评估过程和家庭内部关系都是影响住房需求和价格的主要因素。Goodman&Thibodeau(2008)指出,现有的房地产研究主要集中在三个方面:一是住房市场的长期均衡模型,二是住房价格的短期动态模型,三是对住房供给弹性的估计,但这些研究都忽略了价格预期形成机制对住房价格的影响。高苛、刘长滨(2008)指出我国的房地产市场具有典型的预期特征,房地产市场参与主体的预期具有准理性预期的特性,预期机制使得房地产市场参与主体以自己的特殊行为抵消政府调控政策的影响。同时,构建了房地产理性预期、适应性预期和准理性预期模型。梁以德、徐佳娜等(2009)研究了异质预期行为人对房价波动的影响,分析了需求弹性、供给弹性、供给延滞、折旧率等因素对房价波动的影响。张娟锋、刘洪玉(2010)分析得出,人口数量、财富水平、建筑成本、住宅预期收益和土地市场化程度是造成中国城市间住宅价格、土地价格差异的决定因素。况伟大(2010)通过对中国35个大中城市1996-2007年数据的实证分析表明,理性预期和适应性预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强解释力,而且适应性预期大于理性预期的作用。
综上所述,预期是房地产价格波动的重要原因,构建房地产价格预期评估模型是实现客观、合理评估房地产价格的有效方法。但综观现有文献,主要是从实证角度研究房价波动原因,理论研究较少,尤其是预期评估模型及模型的识别和估计缺乏。因此,为弥补上述研究不足,本文分析了预期形成的主要来源,构建了房地产价格预期评估模型,并给出了模型的识别过程。
三、预期形成的主要来源
预期能够影响房地产价格的变动方向和变动程度,所以在房地产价格评估中必须考虑预期因素。预期的形成主要来源于以下三个方面。
1.城市化进程的加速
城市化从量的方面主要表现为农村人口不断向城市转移,城市规模和数量迅速增加;从质的方面主要表现为人们的生产、生活方式逐渐向城市转化,社会经济进一步集约化、高级化。城市化可以通过生产要素集聚、人口集聚形成产业集聚和经济集聚,带动房地产业需求的增加、结构的改善、产业的升级,最终促进房地产业发展。目前,我国的城市化进程正在不断加速,人们对城市房地产价格会形成上涨预期。
2.国家宏观政策的实施
国家的财政、货币以及房地产政策都会形成人们对国家宏观调控方向和国民经济发展方向的预期,房地产业作为国民经济的支柱产业,会直接受到这种预期的作用,使得价格偏离基本价值。
3.经济和社会发展规划
近期中央和地方政府都制定了国民经济和社会发展第十二个五年规划,提出了“十二五”末的经济发展和社会发展目标,相关部门制定了各个产业的具体规划实施方案,尤其是城市规划会形成人们对城市房地产价格空间结构演变的预期。城市规划作为政府对城市发展的有意识的人为控制方式,对于城市未来的产业结构布局、城市土地配置、用地布局、用地结构、基础设施建设布局和规模、交通建设的格局等都有着指导和控制的作用,是影响和决定城市房地产价格的空间结构演变的重要因素,因此会成为人们对城市不同区位房地产价格预期的重要参考依据。
四、房地产价格预期评估模型
1.模型的构建
Muth(1991)提出了理性预期假说,认为人们将基于所有可得信息而不仅仅是过去的信息来做预测。根据Muth的说法,理性预期是指每个经济主体对数据的主观判断是一个条件均衡概率分布,这个条件是基于经济主体的信息集。因此,经济主体的预期同模型得出的结果是相一致的,而且也是最优的。
本文在房地产价格模型中引入预期因素,构建房地产价格预期评估模型。由于理性预期同模型得出的结果相一致且为最优,所以本文做出以下假定:(1)对未来价格预期以理性预期为前提;(2)未来价格预期仅有一期。
则房地产价格预期评估模型为:
式中,Pk,t表示t时刻k类房地产的价格,是一个k1维内生变量向量;信息集Ik,t包括当前和过去的内生和外生变量,即Ik,t={Pk,t,Pk,t-1,Xk,t,Xk,t-1,｝;Ak,Bk,Ck,Dk,i为结构参数,矩阵Ak,Bk,Ck均为kk维,矩阵Dk,i(i=1,2,7)为kG维;表示t时刻k类房地产的影响因素,Xk,i,t是一个G1维外生变量向量,其中,Xk,1,t,Xk,2,t,Xk,3,t,Xk,4,t,Xk,5,t,Xk,6,t,Xk,7,t分别表示t时刻影响k类房地产价格的经济因素、政策因素、自然条件、环境因素、人文因素、区位因素、建筑特征;uk,t是随机误差项。
2.模型的识别
假设其中
定义,结构参数的容许值有。则对于特定的解P*k,当且仅当时,房地产预期评估模型(1)的结构参数是一阶可识别的。
3.参数的估计
模型(1)的解应满足下列递归方程:
其中,为鞅差序列。
模型(2)的线性平稳解可以写成如下形式:,其中,和分别是kG维、kk维矩阵。则有:。因此,模型(2)的线性平稳解满足下列模型(3)。
模型中的和被称为辅助参数,这些参数的每一个解都对应着模型(1)的一个线性平稳解。
对于上述结构参数Ak,Bk,Ck,Dk可采用OLS或者工具变量进行估计,对于辅助参数和可采用OLS进行估计。
五、结论与展望
本文分析了人们预期形成的来源,构建了基于理性预期的房地产价格预期评估模型,并给出了模型识别和参数估计的方法,可以用于研究房地产价格波动机制,有助于国家采取有效的宏观调控措施。但是,对于影响房地产价格的政策因素、人文因素、建筑特征等如何量化有待于进一步研究。同时,该模型还需要通过实证分析进一步检验其优良性。
参考文献
[1].Erik A.Hanushek,John M.Quigley.The Dynamics of the Housing Market:A Stock Adjustment Model of Housing Consumption.Journal of Urban E-conomics.1979
[2].Clayton Jim.Rational Expectations,Market Fundamentals and Housing Price Volatilit.Real Estate Economics.1996
[3].Muellbauer John,Murphy Anthony.Booms and Busts in the UK Housing Market.The Economic Journal.1997
[4].Malpezzi Stephen,Wachter Susan M.The Role of Speculation in Real Estate Cycles.Real Estate Literature.2005
[5].Michael Nwogugu.Psychological Factors in Property Taxation and Property Appraisals in the US Housing Industry.Working Paper.2005
[6].Allen C.Goodman,Thomas G.Thibodeau.Where Are the Speculative Bubbles in US Housing Mar-kets?.Housing Economics.2008
[7].高苛刘长滨.基于预期理论的住宅市场价格调控模型及其仿真分析.土木工程学报.2008.41
[8].梁以德徐佳娜崔詠芯.住宅市场价格波动的异质有限预期模型.应用数学和力学.2009.30
[9].张娟锋刘洪玉.住宅价格与土地价格的城市差异及其决定因素.统计研究.2010.27
房地产价格评估 第5篇
2014注评考试《资产评估》每日一练：房地产价格及其影响因素 单项选择题
某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。
A、建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米
B、建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米
C、建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米
D、建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米
【正确答案】C
房地产价格评估 第6篇
【关键词】土地收储制度；土地价格；房地产价格；关系
近十年来，我国经济几近保持两位数的快速增长，由此也带来房地产价格的上涨；学界部分人认为，房地产价格上涨的内在原因是土地收购储备制度导致，推动了房价上涨，将我国的高房价、高地价彻底的归咎于土地收购储备制度不完善。也有部分者人认为，我国房地产价格的上涨不能完全归咎于土地收购储备制度不完善导致的地价上涨，但地价上涨确实是在实施土地收购储备制度后愈演愈烈；说明土地收购储备制度对于房地产价格上涨也负有不可推卸的责任。针对上述问题，笔者欲就城市土地收储制度下的土地价格与房地产价格的关系问题作初步探讨。
一、地价的合理上涨引发房地产价格上涨
1.城市土地需求大量增加，提升了土地资源价值
土地资源价值与土地稀缺程度成正比，土地稀缺程度越高，土地的价值也就越高；反之，土地稀缺程度低，其价格也低，反映在价格上就是地价的上涨与回落。而城市土地稀缺程度是受到城市土地供给及需求共同影响的。伴随我国工业化、城镇化、城市化水平的提高，大量农村人户进入城市，导致城市人口的大量增加，学校、住宅、医院、休闲愉乐场所等基础设施需求也大幅增加，直接导致地资源需求的增大，土地资源的不可再生性与稀缺性特点越来越明显，旺盛的土地需求拉动地价上涨，近而推动房地产价格上涨。
2.储备机构对土地开发整理提升了土地资本价值
土地收购储备制度在全国范围内实施以来，从根本上改变了城市土地供应方式。土地收购储备制度实施之前，政府出让的土地多为“生地”，在土地收购储备制度实施以后，政府事先已经通过征用、收购、收回、置换等多方式对土地进行了前期规划与开发，然后再依据市场需求状况以及供地计划等安排将再次其投入市场。从土地收购到出让全过程，土地储备机构对土地进行了大量的开发、整理工作，也可以说投入了巨资，这就无形中增加了土地的资本价值，实现了土地升值，体现在市场上就是土地价格的上涨。
3.招拍挂的土地出让方式，规范了土地资源价格
“招拍挂”土地出让方式有效纠正了传统协议方式的地价扭曲问题，土地出让市场化程度大幅提高，竞争、竟拍者的增加必然引起价格上涨。但是“招拍挂”市场竞争机制的引入，其不仅仅是导致了地价上涨，其更多是的体现了市场供求关系，避免了人为主观定价、恶意竞争的出现，进一步规范了土地交易市场，真正体现了社会主义市场经济体制的公平、公正、公开原则。
二、地价的不合理上涨引发房地产价格上涨
1.地方政府“以地生财”，加剧了地价上涨
土地收购储备制度实施以后，土地集中供应可以说为地方政府带来了可观的经济收入，极大的刺激了地方政府要土地上做文章，部分地方政府甚至明确将土地收益多少作为主要发展目标，疯狂追求土地价值的最大化，而忽视了土地资源的合理利用以及有效配置问题；由于地方政府过分的强调土地收储制度筹资功能，过分夸大了土地资源的价值，导致房地产价格的不合理上涨。
2.产开发商囤积土地，加剧价格不合理上涨
投机在任何一种经济体制下都存在，其也是成熟市场运行的常态标志之一；在我国土地价格逐步不断上涨的过程中，土地资源的投机性表现得也越来越明显，土地资源价格的快速上涨让很多的房地产开发商看到可以从土地交易中攫取更大经济利益，成为房地产开发商非法囤积土地的主要源动力，这也导致全国范围内的很多地方都存在开发商囤积土地现象。已有调查资料显示，自2001年至2010年的十年间我国房地产购地数量超过了30万公顷，但确认开发的只有22万公顷左右，有8万公顷土地未开发，去掉一些客观影响因素，不排除开发商的大量囤积土地意图。开发商对于囤积的土地，多是在几年前低价取得，即使是不再投资开发，而是等待一段时间以高出买入价格卖出其升值空间也是巨大的。总之，由于土地市场整体上处于一种供不应求状态，加之开发商的囤积，一定程度上推动了土地价格上涨，引发房地产价格不合理上涨。
3.人民币流动过剩推动土地价格不合理上涨
伴随我国“浮动”汇率制度改革的推进与实施，人民币汇率不再像以往一样只盯住美元一种国际货币，正在逐步探索构建我国特有的富有弹性的人民币汇率制度。特别是在我国国际收支巨额顺差背景下，国外热钱豪赌人民币升值，在这一预期的巨大影响下，国外大量热钱进入我国，与其它有升值空间和巨大价值的资源相比土地显得更为廉价，所以大量热钱就通过多种渠道进入国内，并快速转化为人民币资产进入到土地交易市场中，期待获取更大利润。大量热钱进入到土地交易市场，必然会带来土地投资资金过多、流动性过剩，导致大量违背市场经济规律的土地交易的存在，扰乱了土地交易市场，破坏了土地交易市场价格体系；因为热钱始终是逐利的，确切的说是追逐“暴利”，其必然会使土地价格向着更多获利的方向发展，即极力推动土地价格上涨，引发房地产“泡沫”。
参考文献：
[1]王瑾.对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究[J].山东省农业管理干部学院学报，2011，（04）
房地产价格评估课程的实践教学研究 第7篇
理论和实践的统一, 是马克思主义的一个最基本的原则。 (1) 房地产价格评估是一门应用型学科, 是对房地产估价实务的理论总结和方法流程的概括, 是基于实践基础上的理论知识体系。教学实践是在课程教学中, 根据课程设置, 安排学生进入社会, 实际操作教学内容的过程。在课程教学中适当安排实践, 有利于学生深入理解课堂理论知识, 联系社会经济发展对本课程从业应用的要求。
构建实践平台, 通过课程实践促进学生对课程知识体系的融会贯通, 是本篇提及的房地产价格评估课程实践教学改革的核心。
1 房地产价格评估课程实践改革概述
1.1 房地产价格评估课程概述
房地产价格评估课程是福建农林大学资源环境学院国土资源系土地管理专业的专业学位课, 3.0学分, 50学时, 开设于本专业三年级上学期。本门课程目的是传授学生不动产估价理论与方法并介绍实务知识, 是一门技术应用性很强的课程。课程内容包括房地产价格内涵及基本分类, 房地产与土地市场价格评估的基础理论和价格影响因素, 各种估价方法 (如成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、路线价法等) 的评估原理、价格内涵、计算方法、公式和步骤, 以及评估报告撰写和评估实务的大致分类等。
1.2 房地产价格评估的社会性质
房地产价格评估是专业估价人员, 根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适宜的估价方法, 并在综合客观分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。 (2) 从理论意义而言, 房地产具有价值量大和独一无二的特点, (3) 前者使人们秉持谨慎的认知态度, 后者导致人们面对千变万化的房地产的形态及价格内涵, 难于准确认知特定房地产的价值。专业的房地产价格评估就成为揭示房地产价格的科学、客观、有效的方式。
在经济社会活动中, 房地产价格评估是房地产中介服务的一个分支, 是评估特定房地产的价格为相关经济事务提供参考依据或判定的标准, 是房地产的各项经济活动必不可少的服务支撑, 主要服务于房地产各项交易包括土地出让, 房地产销售、转让、抵押、典当, 房地产保险及损害赔偿, 房地产税收, 房地产征收及拆迁补偿, 房地产纠纷及涉案, 企业合资的清产核资、房地产行政管理等具体经济活动或事务。 (4)
1.3 房地产价格评估课程实践改革的必要性
1.3.1 课程设置的要求
在土地管理专业的教学计划中, 2010级以前房地产价格评估课程设置的实践教学是课程论文。由于课程论文偏重理论知识的分析和巩固, 学生因缺乏实务经验而使论文写作只能东拼西凑, 言之无物, 既无法对课堂理论知识融会贯通, 又无法有效将理论知识在实践应用中的表象和机理阐述清楚。2010级土地管理专业的教学计划将房地产价格评估课程论文更改为课程实习, 希望通过实习增加学生实践经验。因此, 建立良性高效的教学实践环节成为本轮教改的必然。
1.3.2 学科性质的要求
房地产价格评估是门应用性的学科。50学时内课程大量理论知识的传递, 只能使学生了解估价理论框架及估价方法分析思路及基本运算。现实中房地产状况复杂多变, 围绕房地产的经济活动千变万化, 对从小到大局限在校园环境的学生而言, 校园内获取的估价理论知识体系不足以支撑他们理解房地产在经济社会中的各种表象和机理, 不足以应对复杂多元化的房地产价格评估实务。人的实践是主观见之于客观, 又反过来验证主观接受的理论。因此, 构建课程实践平台, 促进学生应用所学知识, 是学科性质的必然要求。
1.3.3 房地产价格评估知识体系应用的要求
房地产估价涉及多重知识体系的综合应用, 包括房地产制度与政策、土地法学、地籍管理、房地产经济、测量、城市规划、建筑工程、工程造价、经济学、金融、证券、统计、财务管理、会计等知识。海量繁杂的知识体系的应用对仅仅接受两年专业知识教育的学生而言综合应用难度大, 且在估价理论的介绍中无法体会众多知识体系应用的方式。只有通过估价实践教学, 才能使学生理解诸多知识的应用之道。
1.3.4 拓展场所和视野, 接触经济社会的要求
房地产价格评估是对经济生活中的房地产价格的判断。校园范围狭小, 土地基本是划拨土地使用权性质, 房地产产品用途及结构相对单一, 商业房地产和住宅房地产交易资料少, 信息获取困难, 不利作为实践对象应用于课程实习中。因此, 要通过教学实践改革, 建立校外的教学实践平台, 保证学生接触经济社会的具体事务, 拓展视野。
实践是检验真理的唯一标准。 (5) 房地产价格评估的实践教学, 必须推动学生融入社会, 观察社会宏观经济、制度政策及房地产市场的动态, 并结合专业知识, 有效地理解估价实务的运作机理, 达到课程教学的目的。
2 房地产价格评估课程的实践教学改革思路及具体措施
2.1 实践教学改革思路
针对房地产价格评估课程实践改革, 主要思路是构建课程实践教学平台, 创新教学方式和途径。一是课程教学中, 建设教学素材资料库, 丰富实践教学素材, 拓宽教学方法, 加强实践知识的解释或讨论;二是依托估价企业及相关行政部门, 作为教学素材的来源和学生参与实践的场所;三是组成实践小组, 提供案例并指导学生模拟房地产价格评估实务操作。
2.2 实践教学改革的具体措施
2.2.1 建设教学资料库, 丰富教案, 通过实际案例演示估价理论
笔者将通过网络平台积累的案例资料、自身参与估价项目的资料及从协作的估价机构中筛选的估价案例资料, 组成教学资料库, 并相应归类排序于教学讲稿中, 作为课堂教学演示估价理论及方法应用, 认识估价实践的基础平台。
2.2.2 改进课程教学方式, 提高学生参与度
课程教学中, 理论知识匹配实例, 实时论证。重点在每种估价方法知识点介绍后, 选用实际案例分解评估步骤和计算方法;对学生分组进行模拟估价课堂讨论;实现学生课前搜索准备资料, 课中积极汇报及讨论, 课后总结的参与模式。此外, 安排估价从业人员至课堂, 从实际经验出发介绍市场中估价结构、估价业务分类及实务工作的特点并答疑。
2.2.3 依托相关机构设立校外实践平台, 参与估价实务
一是依托县级国土资源部门展开的县级土地价格评估平台, 根据需要参与县级土地价格评估项目如县级城镇基准地价评估, 教导学生资料搜集、市场调研和内业测算实务;二是依托房地产估价咨询企业的单宗房地产价格评估平台, 由企业安排学生进行房地产估价案例资料整理归档, 并跟随估价从业人员开展实务操作。通过沟通协调, 初步定下4家估价机构和4家市县国土资源局作为学生实践的平台。
2.2.4 组建校内实践平台, 提供模拟案例, 演练估价全过程
以校内为大本营, 以整个福州市为实践研究区, 通过校内平台提供的福州市的案例, 给定估价时点和待估对象价值定义, 组织学生分组展开模拟估价。学生被划分为3~4人为实践小组, 作业日期设定在课程最后10学时中, 历时大约2周, 第一周为作业流程拟定和资料搜集阶段, 第二周为待估案例房地产价格测算和报告编制阶段。
2.2.5 教学实践改革进程的监控及调节
教学实践改革实施过程中, 通过观察、实时访谈、问卷调查等方式, 从学生、机构平台两方面及时追踪实践改革效果, 适时调整实践操作中的细节问题。
3 房地产价格评估课程教学实践改革的效果分析
3.1 课程实践改革效果
3.1.1 学生实践效果
房地产价格评估课程教学实践改革面向福建农林大学资环学院土地管理专业2010级学生, 总共106人。课程教学穿插实践知识的进程中, 学生对知识的领会由浅到深, 从课堂问答、小测、作业可知, 基础理论的简单应用普遍合格;从估价案例的分解、分组讨论表现可知, 对案例中估价知识点的应用及分析经历了基本无法应答、部分同学应答且一半正确率到三分之二同学能够在分组讨论中阐述案例分析思路和计算步骤, 并能明确参数选取及应用的三个阶段;从模拟案例估价实践过程和提交的估价报告可知, 各小组都能快速有效制定估价作业流程, 协作完成估价资料收集到报告编写的工作, 但在资料搜集途径、比较案例筛选及参数设定等方面受到经验的局限, 一定程度上影响估价结果的科学性和客观性。
在课程教学及模拟案例估价实践收尾阶段, 对学生发放调查问卷, 共发放106份, 收回103份, 有效问卷89份。问卷设计为两个内容, 一是学生课程实践体会调查;一是学生课程实践知识掌握情况调查。实践体会调查表明, 在89份有效问卷中, 97%的学生认为通过实践增强了对专业知识的理解, 92%认为实践技能的培养得到加强, 93%认为团队协作和沟通应对技能得到加强;57%的学生认为由于采用的数据资料和参数受到估价人员的主观意识影响, 且估价人员的实践经验不足, 估价结果与市场客观合理价格有些偏差, 但差距不大;对课程实践的改善措施, 74%的学生提出应增多课程实习机会, 20%学生提出要加强指导教师的全程追踪;针对未来从业选择, 由于土地管理专业就业偏重国土系统, 仅有7%学生明确未来从事估价, 20%的学生在无其它更优工作机会前提下从事估价。实践知识调查表明, 学生实践中常用的方法依次是市场比较法 (83%) 、假设开发法 (70%) 、成本法 (42%) 和收益法 (29%) ;实务知识点的问题, 79%以上学生回答正确。
3.1.2 协作单位实习效果反馈
受学生毕业导师指导计划和协作单位需求所限, 本轮教学实践改革期间进入位于福州市的三个估价机构参与实习的学生总数为11人, 占学生总数的10%, 实习期为2013年7月至9月。从实习环节追踪和实习单位反馈的意见表明, 学生们能积极主动参与房地产价格评估工作实务中, 主要工作经验从估价机构案例报告的整理开始, 到逐渐自主处理简单的小宗房地产抵押贷款评估项目, 进一步跟随估价师参与大宗房地产估价案例资料的外业调查。实习过程中, 学生们有一定理论和实践基础, 能快速领会实习单位从业人员的指导, 但受经验限制, 初期工作完成速度和质量较差, 后期基本能独立熟练完成小宗房地产抵押贷款评估项目, 对估价流程和估价中实务注意事项达到基本熟悉。
3.2 实践效果分析
从前节实践效果可知, 通过本轮课程教学实践改革, 达到四重效果:
其一, 教学实践改革改变了课程内容过于注重书本知识的现状, 加强课程内容与学生生活以及现代社会的联系, 有效促进学生对估价理论及实务操作知识的掌握。
其二, 教学实践改革中, 改变学生惯于接受学习、死记硬背的现状, 倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手。学生们能积极参与课堂讨论和实践探索, 能主动、流畅地在老师、同学、从业指导者之间对专业知识及技能的交流, 也培养了在案例估价实践中作为调查者学习与社会人士的交际才能, 还在实践中各自履行分配任务同时互助协作, 培育了团队精神。
其三, 教学实践改革构建了教学实践的基础平台, 形成教学资料库的知识平台和校内外的实践平台。丰富的教学实证资料, 使学生在课堂学习中直观了解估价实务操作, 为后期实践奠定稳定的基础;良好沟通的实践平台, 则促使学生实际接触估价实务, 有效将理论知识应用于实践中, 提高实践技能。
其四, 为学生未来就业奠定良好基础。目前, 国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职务的管理, 转向对专业技术资格的管理。 (6) 参与从业资格考试合格并注册是从事房地产价格评估的必备条件。教学实践改革加深了学生的理论知识和实践经验, 为学生未来参加房地产估价师、土地评估师从业资格考试, 从事估价行业奠定良好基础。
3.3 实践改革实施中存在的问题和对策
3.3.1 课程设置与学生实习时间有一定时差
按教学计划, 房地产价格评估课程设于土地管理专业学生三年级第一学期, 而学生规定的毕业实习时间从三年级结束后的暑假开始。两者的时差, 造成实习学生需要花一段时间复习巩固估价知识和已有实践经验, 以致实习初期工作效率较低。
对此, 应在学生实习前组织岗前培训, 做好前期准备。
3.3.2 暂时缺少大型项目供足够数量学生参与实践
本轮课程实践时间前, 福建省的城镇基准地价修编工作 (2011年) 刚刚落下帷幕, 以致课程教学中, 无法利用基准地价评估项目推动土管专业10级学生大量参与实践。估价机构则受限于其本身规模和需求, 可安置的实习学生数额较少。
对此, 一方面可再寻求更多估价机构的协作, 另一方面则增多不同类型估价案例模拟实践, 达到学生充分实践的目的。
3.3.3 估价涉及面广及实务的复杂性影响学生实践知识的掌握
如前2.3节所述, 房地产价格评估要大范围的知识的共同应用。对土地管理专业三年级学生而言, 知识体系尚处于构架阶段, 学习侧重点也偏向管理学科, 他们在实践中对综合知识的应用相对生涩;而实务操作的复杂性又进一步加大实践的难度, 使学生无法充分收集资料和准确计算分析。
对此, 应根据资料库, 编制房地产估价案例实务手册, 发放学生学习并归纳总结案例中知识体系应用的情况。
4 结论和讨论
总之, 通过房地产价格评估课程的实践教学改革, 拓展教学途径和丰富教学手段, 使学生能够依托房地产价格评估课程的实践平台, 积极参与到房地产价格评估实践中, 加强对本门课程的实务技能培养, 也为未来就业发展方向有了进一步的思考和准备。
当然, 房地产价格评估课程的教学改革尚处于起步阶段。未来教改计划中, 还要继续增加与协作机构的平台建设, 并充分利用网络组成教学平台, 一方面加强与学生的沟通, 另一方面引导学生利用网络实现专业知识和技能的培养。
摘要：本文研究房地产价格评估课程的实践教学改革, 提出建设教学资料库, 改进课程教学方式, 设立课程实践平台并指导学生应用案例模拟估价实践等具体措施。对实践改革效果的调查结果表明学生在实践教学中加深了对课程理论知识的理解, 完善了实务技能。
关键词：房地产价格评估,实践教学,改革
注释
1毛泽东.毛泽东选集 (第5卷) [M].人民出版社, 1977:297.
2国家质量标准监督局, 中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].中国建筑工业出版社, 2006:1.
3中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2009:11.
4中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2009:22-34.
房地产价格评估 第8篇
税基是一个税种最基本的税制要素。房地产保有性质税种的税基有原值、净值、评估值等, 在加拿大、美国、澳大利亚、德国等国家和地区主要以评估值作税基。在我国, 房产税 ( 1986年) 在设立之初, 考虑到房地产市场还不发达、物权不清晰、评估力量薄弱等国情, 并没有以评估值作税基, 而是以计税余值或租金替代; 土地方面则是以分等级的土地面积作为土地税的税基。房地分离是我国房地产保有税收的基本现状[1]。如今, 房地产业已成为我国最重要的支柱性产业, 房地产已高度商品化, 《物权法》的出台使得产权制度更加清晰, 房地产登记正趋于完善。在这种新的现实背景下, 老的房地产保有税收呈现出税制设计不合理、税负不公、征管不便等诸多问题, 为此, 党的十八届三中全会明确提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”[2]。
如何确定房地产税的税基? 国际通行做法是按评估值计征[3,4]。如何公平合理地确定大量房地产的评估值? 房地产评估分为个案评估 ( case ap-praisal) 和批量评估 ( Mass appraisal) 。简单地说, 个案评估就是对某一宗房地产进行估价, 批量评估就是对大量的房地产一次性估价。批量评估技术由于其效率高、成本低、一致性强等优越性更加适宜房地产课税性质的估价。
国际估价协会 ( International Association of As-sessing office, IAAO) 对批量评估的定义为: 在给定时间, 使用标准方法, 采用共同的数据, 考虑统计检验, 对一系列房地产进行评估的过程。一般情况下, 批量评估需要应用计算机辅助批量评估系统 ( Computer Assisted Mass Appraisal, CAMA) 。这是一个以大量房地产特征数据为基础, 以自动评估模型 ( Automated Valuation Model, AVM) 为核心的计算机软件系统, 其核心是建立估价模型[5]。因此, 本文提出基于主成分分析和对数回归分析的特征价格模型, 就房地产税税基的批量估价进行实证分析。
二、特征价格模型
( 一) 特征价格模型理论概述
房地产和一般商品不同之处在于其具有很强的异质性, 价格形成因素复杂。一般商品在考察偏好和效用时主要从个体行为出发, 而房地产还要考察产品本身的差异。消费者理论认为消费者并非从消费品本身得到效用, 真正的效用来自于商品的特征[6]。房地产总价可以用这些特征进行组合并解释, 而特征的数量以及特征价格可通过回归分析得到。常见的房地产特征属性包括交通、配套、景观、朝向、位置等区位特征; 建筑结构、建筑外观、装饰装修、设施设备、面积、空间布局等实物特征; 土地属性、土地使用期限、规划条件等权益特征[7]。
因此, 特征价格模型可以理解为: 一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系的模型。房地产交易情况和市场供需、货币购买力等虽然也是影响房地产价格的因素, 但是这些因素都不是来自于产品本身, 所以特征价格模型一般不予考虑。
特征价格模型并没有脱离个案的房地产估价基本理论, 不同的是估计方法[8]。区别主要在于:一是个案估价主要依靠估价师职业判断特征变量的数量和特征变量系数, 批量估价中的特征价格模型则是依靠参数估计确定特征变量的数量和特征变量参数; 二是个案估价是在可比实例的总价上乘以百分率体现特征变量对价格的影响力, 批量估价则是将估值“拆分”开来, 通过回归系数体现特征变量对价格的影响力; 三是个案估价除了房地产特征变量, 还要考虑市场和交易对价格的影响, 特征价格模型则相反[9]。
( 二) 特征价格变量分析
1. 发现特征变量
若要用特征变量模型对房地产进行批量估价, 面临的第一个问题往往就是如何发现影响房地产价格的特征变量, 这一般是由经验丰富的估价师来解答。由于批量估价的对象众多且往往集中在某个区域, 估价师需要首先把影响这个区域房价的因素统统罗列出来。有时, 通过访问房地产的业主或商户能够获得意外收获。如果有大量关于特征变量的规范化描述与成交案例, 就能通过统计分析确定最终可以用于估价的特征变量及其系数。
2. 特征变量与价格的关系
一般情况下, 特征变量与价格之间都呈线性关系, 即特征变量越是良好, 房地产价格就越高, 反之越低。多数时候, 当特征变量良好到一定程度, 对价格上涨的贡献就呈边际效应递减效应。比如, 从郊区外至市中心, 假设其它因素不变, 生活配套这一特征变量越接近市中心越完善, 但房价上涨的势头却在接近市中心的某个区域起越来越弱。当然, 一些特殊的特征变量与房价的关系并非线性关系, 常见的有楼层这个特征变量: 一些高层电梯公寓密集的区域, 低层的房屋视野差房价低, 中间段楼层适中视野开阔房价高, 越接近顶楼房价反而越低。不过, 这种案例的样本往往并不普遍, 基本不会影响我们对大范围的房地产建立估价模型。
当较多特征变量放在一个模型中时, 还会面临这些特征变量对房地产价格影响力边界不同的问题, 比如1个垃圾站对周边10个铺面产生影响, 1个停车场对周边30个铺面产生影响, 1个地铁口对周边50个铺面产生影响。而特征变量模型对一个较大区域建立模型时, 影响力弱的垃圾站可能因不显著而被排除出特征变量行列。
3. 特征变量之间的关系
特征变量之间的自相关常常会导致我们过多地估计某几个特征变量对于房价的贡献, 或者无法满足一些模型的建模条件。比如, 如果银行网点、行政中心、餐娱集中度三个特征变量对房价的解释力可能相同, 有效的做法是把这三个特征变量整合为商业配套一个特征变量。
( 三) 模型及校准
住宅的特征价格基本模型是:
其中, p为房地产价格, x1, 2, …, n为特征价格变量。
模型校准是通过统计学参数估计确定变量的个数及其贡献。常用的模型校准方法有多元回归 ( MRA) 、人工神经 网络 ( ANN) 、自适应回 归 ( AEP) 等估计方法。其中多元回归 ( MRA) 是目前应用最广泛, 也是受国际估价协会 ( IAAO) 认可的方法。由于在房地产估价中, 特征变量一般情况下与房价都是呈线性关系, 满足用多元线性回归建模的前提条件。
多元线性回归的基本原理是通过对变量、误差的假定, 用最小二乘法来拟合因变量与自变量的线性关系, 从而建立数学模型。最小二乘法的涵义简单地讲就是使样本与曲线误差最小的一种估计方法。多元线性回归具有估计方法成熟、容易理解、容易代入软件等优点, 但需满足必要的假设条件, 如自变量与因变量呈线性关系、误差正态分布、自变量独立分布等假设前提。多元线性回归的函数公式分为一般线性、对数、半对数形式。
此函数β0是常数项, Χi代表特征变量, βi为特征变量的偏回归系数。标准化的βi代表自变量与因变量的关系, 说明该特征变量对房地产价格的“贡献”。ε代表估值与样本的误差。线性模型的优点是容易理解, 缺点是无法解释特征变量对房地产价格的边际效应。
此函数特征变量采用线性形式, 因变量采用对数形式, 偏回归系数代表特征变量每变动一个单位时, 特征价格随之变动的比率。
此函数特征变量和因变量均以对数形式进入模型, 偏回归系数代表特征价格的弹性, 即在其它特征变量不变的情况下, 某特征变量每变动一个百分点, 特征价格将随之变动的百分点。此函数的优点是可以解释特征变量对房地产价格的边际效应。
在房地产估价中, 因房价走势更符合对数形式, 因此用对数模型或半对数模型对房价进行批量评估是更适合的模型选择。
( 四) 特征价格模型技术路线
运用特征价格模型对一个城市房地产进行批量评估, 需要制定一套技术路线。一般情况下, 用特征价格模型进行CAMA系统建设, 遵循如图1所示的技术路线。
( 1) 评估分类是将城市的房地产按照一定原则进行分类, 如住宅、写字楼、综合体、临街商铺、工业厂房、酒店、加油站等。评估分类的目的是使得影响房价的因素能够在模型中更加“明显”而富有规律。 ( 2) 确定估价方法是根据房地产类型确定使用什么样的估价方法。一般情况下住宅更适宜用市场比较法, 收益性房地产适宜用收益法, 其它类型房地产可以使用成本法评估。 ( 3) 评税分区是将分类后的房地产按照样本价格、规划或其它容易识别的边界进行细分, 其原则是更加有利于模型的显著性。 ( 4) 制定数据采集方案工作需要熟悉本地并有丰富评估经验的估价师参与, 重点在于挖掘影响房价的各种特征变量。 ( 5) 数据采集工作是CAMA建设中工作量最大, 涉及人员最多且不可逆的工作, 决定建模成败。随着科学技术特别是空间地理信息 ( GIS) 普遍应用, 数据采集工作变得不像以前那样艰巨。 ( 6) 数据量化就是评估人员将采集来的描述性信息量化为可以进行模型分析的表格, 如对建筑结构为钢混的赋值为1、砖混赋值为2、砖木赋值为3。 ( 7) 建模及检验是根据量化后的数据利用SPSS等统计软件进行建模分析和检验, 最终得到估价模型。 ( 8) 比率分析是将通过估价模型求取的估值与样本进行比较, 确定样本数据质量和模型的可靠性。 ( 9) 最后一步是将模型导入设计好的CAMA系统中, 完成整个CAMA系统建设。自此, 就可以对区域内的任一房地产进行自动估价了。
三、特征价格模型构建———基于成都市住宅样本
实现税基评估有两个最重要的环节: 一是数据采集; 二是模型构建。其中, 数据采集是基础, 模型构建是核心。
( 一) 样本分析
构建特征价格模型离不开特征价格样本数据。根据建模需要, 我们选择成都市住宅作为样本进行分析研究。由于构建特征价格模型是在评税分区的基础上进行的, 因此我们在成都市住宅总体数据上选择整层抽样方式, 确定一个评税分区作为样本进行建模, 并对这些样本进行二次随机抽样, 留存48个样本用于比率分析。评税分区的范围属于成都市成华区, 西起二环路, 东至三环路, 南起双桂路、迎晖路, 北达成华大道。该区域属于成都历史上老工业基地较为集中的城东片区, 职工安置房、房改房较多, 和成都市城南、城西片区相比, 配套建设起步较晚, 分布不太均匀。样本区域内, 主要的生活配套有沙河湿地公园、塔子山公园、东郊记忆音乐主题公园等。近年, 随着城东老工业区搬迁改造工程, 新建了一批较为高档的住宅小区和配套设施, 如华润二十四城、花样年·花郡、优品·尚东等小区和万润·万象城等大型城市综合体。
我们在评税分区内共采集样本量429个。特征价格指标有标准房、建筑结构、建成年代、朝向、建筑类型、文娱、市政、生活、交通便捷度、污染状况、绿化、公共配套等共30个, 具体见表1。其中, 多层房屋楼层主要集中在2楼, 电梯公寓主要集中在8 - 12楼。由于成交案例不易采集, 我们用标准房代替, 即个案评估值。标准房价格的价值日期统一为2012年3月。其它特征价格变量由估价机构现场采集完成。
(二) 模型构建与分析
1.模型选择和数据处理
由于考虑到特征价格变量对房地产价格的边际递减效应, 我们选择半对数模型进行分析研究, 将因变量标准房价格转换为对数形式。为方便建模, 我们对采集的样本进行标准统一的变量赋值。同时, 为后续相关性分析方便, 我们将度量标准统一为数值型变量, 如表2所示。
其中, 每一个指标的状况都分成若干档次进行评估。如污染状况分为四个档次: ( 1) 无污染 ( 远离污染源、无污染、环境清幽、利于居住) ; ( 2) 无明显污染 ( 周边无有害异味、无明显噪声, 距污染源有一定距离, 不影响居住) ; ( 3) 污染较严重 ( 接近污染源, 偶尔能嗅到有害异味, 周边环境长期较脏乱、临近噪声、粉尘污染的工矿企业、交通主干道、喧闹的市场、公厕、垃圾中转站等影响居住环境的不利因素) ; ( 4) 污染严重 ( 位于污染源, 能嗅到明显的有害异味或环境长期脏臭无人治理; 飞机噪声、工业噪声90分贝以上;邻早5时前或晚10时后喧闹的市场; 邻变压器、高压线、大功率无线发射站等) 。
2. 相关性分析
相关性分析的主要目的是分析特征价格变量与房地产价格之间是否有显著的线性关系。由于在变量赋值时, 我们将所有变量都设为数值型变量, 因此可以使用pearson相关系数进行判定。通过SPSS求出的相关性分析结果显示, 房屋朝向、交通限制、电梯、安全通道四个变量与房地产价格的相关性水平较低, 于是将这4个变量从模型中排除, 剩余26个特征价格变量。
3. 多重共线性诊断
进行多重共线性诊断的目的是看特征价格变量之间是否具有线性关系, 即某个特征价格变量是否能够近似地用其它特征价格变量的线性组合来描述。具有多重共线性的后果是回归方程偏回归系数既无统计学意义也无经济意义, 同时导致R2趋向1, 给出虚假的回归效果好的结论, 特征价格变量与房价的关系难以被准确解释。
通过SPSS多重共线性诊断, 观察共线性统计量VIF值发现: 文娱、市政、开发商信誉三个变量VIF值大于10, 具有严重的多重共线性, 建筑结构、是否学区房、周边治安、物业管理具有较强的多重共线性。这是因为样本的特征价格变量是由估价师根据经验选定的, 只要估价师认为对房屋价格有影响的指标都被纳入, 并没有考虑特征价格变量显著性和共线性问题。此外, 在样本个数只有429个情况下, 特征价格变量达到30个, 也容易导致出现多重共线性。
4. 主成分分析
解决多重共线性问题最主要的方法是进行主成分分析。主成分分析是利用降维的思想, 把多个变量转化为少数几个互相无关的综合变量的多元统计分析方法, 即将部分变量进行合并。主成分分析结果如表3所示。
通过SPSS进行降维, 观察“解释的总方差”表, 虽然代入的前7个主成因提取平方和载入的“合计”数大于1, 但“累计百分比”只有76. 52, 说明主成因只能解释76. 52% 的变量。经过权衡, 当主成分为9个时, 初始特征 值“合计”为0. 807, “累计百分比”为82. 829, 最为理想。
5. 回归分析———主成分因子建模
( 1) 显著性检验和方差分析。通过SPSS分析, 利用9个主成分可以得到3个对数线性回归模型。三个模型复相关系数R = 0. 991, 调整R2=0. 982, 说明自变量与因变量之间的线性关系很好, 模型拟合度很好, 解释力强。不过, 为什么经过主成因分析处理后的变量R2会“过于理想”呢? 从数据来源上分析, 我们认为这是因为样本并不是真实的成交案例, 而是评估值, 而评估值是假设交易双方在信息非常透明、交易双方高度理智的情况下的成交价格, 所以模型拟合度很高。同时, 通过方差分析可以看出, 回归方程是显著的, 即进入方程的特征价格变量与房地产价格之间存在的线性关系能够成立。
( 2) 异方差分析。如果回归分析中误差项的方差是一常数这一条件不能满足, 我们就说回归分析发生异方差性问题。在特征价格模型批量估价中, 异方差主要解决评估值误差集中度问题。若残差呈正态分布, 且大多分布在2个标准差以内, 说明不存在异方差现象, 模型可以很好地解释变量。由于样本属截面数据, 异方差分析显得非常重要。观察直方图, 残差成正态分布, 且绝大多数都处于2个标准差以内; P - P图显示残差集中度非常理想 ( 见图2) ; 散点图分布较为离散, 没有明显的规律可循 ( 见图3) , 说明不存在异方差, 模型解释力很强。
( 3) 变量还原。主成分因子分析的目的是为了消除共线性, 模型表达式并没有经济意义, 也不利于理解, 因此必须将主成分因子分析模型还原为原来特征价格变量下的模型。
经过转换, 模型表达式为:
分析对数模型表达式, 发现建筑类型与房价呈负相关, 与经济意义不符。查看量化标准, 建筑类型独栋别墅赋值标准150、联排双拼130、叠拼120、花园洋房110、多层106、电梯公寓100。根据常识, 赋值越高房价应该越贵, 可模型却恰恰相反。观察样本后发现: 样本中只有多层和电梯公寓两种, 而多层大多建筑年代久远, 小区配套设施不健全, 且很多为安置房和房改房, 房屋品质较差, 而电梯公寓多数为近几年东区改造后新修的房屋, 各种配套齐全, 小区品质较高。因此模型中建筑类型出现负值实际上是符合经济意义和估价常理的。
( 三) 比率分析
比率分析的目的是检验估值和案例的比率关系, 用以说明 估值的可 靠性。国际估 价协会 ( IAAO) 规范的比率分析指标主要有三个, 分别是: 集中系数、离散系数 ( COD) 、价格相关差 ( PRD) , 如表4所示。
集中系数主要反映估值与案例比率的集中水平; 离散系数主要反映估值与案例的离散程度; 价格相关差是比率平均数与加权比率平均数的比值, 用于判断房价被高估和低估的可能性。通过对比“成都市评估案例的比率统计量”表 ( 如表5所示) 与“IAAO比率分析指导标准表”, 我们发现各项指标均理想, 说明通过模型求取的估值可靠度很高, 模型可以被应用。
四、结论与启示
( 一) 变量合并可以让建模更加轻松
在制定数据采集方案时, 估价师会将自己认为影响房价的所有因素都予以考虑, 且会让特征变量更加具体, 这样才能方便现场采集人员能够准确地描述特征变量。但是过多的变量会导致建模时为消除多重共线性而大费周折。因此, 在建模前, 如果估价师能够将变量依据一定的标准进行合并, 会让建模工作变得更加轻松。虽然评估经验能够为合并变量带来便利, 但如果能够通过数据相关性分析来合并变量将会使得这步工作更加可靠。
( 二) 房地产价格指数和个案修正需要在特征价格模型外予以考虑
特征价格模型一般不考虑房地产市场状况对房地产价格的影响, 即房地产价格指数的影响。然而当时间序列性的成交案例难以取得, 样本为截面数据时, 持续准确的房地产评估值必须通过房地产价格指数来进行调整。此外, 有一些特征价格变量仅对极小范围的房地产产生影响, 这种变量常常是建模被排除的对象, 但针对受影响的个案来说, 这些变量又十分重要。因此, 就像房地产价格指数一样, 在特征价格模型外部, 需要建立一套个案修正模型, 便于对那些特别的房地产进行估值。
( 三) 如何对模型进行更新维护是房地产税税基评估的难点
房地产税税基评估是一项持续性工作, 大多数国家每年都会对存量房地产进行一次评估。房地产价格总是在不断变化, 一些房地产因为区位因素改善而价格攀升, 另一些房地产因供需变化而降价。如何针对具体情况对现成的模型进行修正是房地产税税基评估的难点。要解决这一问题需要具备至少两个条件: 一是先进的数据更新工具。目前公共网络上面有大量关于房地产特征价格变量的大数据可以被挖掘, 而地理信息系统 ( GIS) 和数据挖掘和分析软件已经在很多行业广泛应用, 若能将其应用在CAMA系统将会使得数据更新变得轻松。二是专业的评估队伍。数据采集、模型构建、数据更新、数据挖掘等工作专业性强、工作量大, 只有凭借专业的评估队伍才能满足未来庞大的房地产税税基评估需求。
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房地产价格评估 第9篇
关键词：房地产,价格评估,问题,对策
房地产价格评估系统是否完善, 直接关系到房地产交易是否公正。不能否认的是, 我国现行使用的房地产价格评估系统还存在着比较多的问题, 比如法律法规不健全、机构设置不统一等, 这些问题的存在严重影响了我国房地产产业后续的发展, 必须引起有关部门以及机构的注意。
一、房地产价格评估系统存在的问题
1.相关法律法规不完善
现阶段, 我国还未有制定相应的法律来对规范房地产价格评估行为。因此具体在哪种情况下, 才需要进行房地产评估, 由谁来负责评估, 如何进行评估等都没有明确的规定。也正是因为如此, 我国的房地产评估程序以及相应的手续都不是非常规范。在这种情况下, 房地产评估难以开展, 由于没有法律依据, 出现纠纷通常是通过行政手段来解决。虽然我国某些条例或者是规定, 对房地产价格评估作出了相应的规定, 但是由于条块分割过于明显, 这就导致无法进行全国统一管理。这种情况的出现, 并非偶然, 这是由于我国房地产评估工作并非自上而下展开, 而是从地方开始, 某些地方政府为了避免竟相压价, 通常会进行市场调查, 而后展开评估, 之后制定该地的基准低价。此种行为对房地产价格评估具有一定的规范意义, 但是由于彼此未能进行良好的沟通, 所以出现了上述问题。此外, 各个部门站在自己角度制定了相应的条例办法, 虽然这在一定程度上起到了积极作用, 但是因为各个部门只看重自己的利益, 条例的应用无法完全的做到客观公正, 因此在实际执行过程汇总, 会出现很多消极影响。
2.房地产价格评估机构设置存在问题
现阶段, 我国房地产价格评估结构可以分为两种, 第一种官方价格评估结构, 该结构以政府为服务对象, 开展的各项活动都是由财政负责;第二种民间价格评估结构, 此种类型的结构以房地产交易为服务对象, 开展的一切活动都与房地产市场有着直接的关系。而对于这两类评估结构存在的最重要的问题就是所占比重不协调。民办机构所占比重非常小, 绝大多数都是官方机构。从理论上讲, 房地产价格评估机构与政府部门并无多大联系, 应该是一个独立的经济组织, 自己负责盈亏, 但是我国目前这一情况, 却恰恰相反。政府房管部门主要职能指导房地产产业发展, 同时做好市场监督工作, 而评估机构的主要职能是为政府以及广泛的社会民众提供服务, 如果评价机构由政府部门来管辖, 非常容易产生职责不分的情况, 评估工作也会因此大受干扰, 这就使得评估机构无法做到客观、公正。
3.估价人员的数童与素质有待提高
从数量上看, 我国十几亿人, 只有5 万房地产估价员, 而英国, 每1000 人就有1 名估价师一级的房地产专业估价人员为之服务。从质量上看, 我国现有的估价人员, 由于客观原因, 大多是半路出家, 科班出身的专业估价人员很少, 大多数都是上了几期培训班, 无论是掌握的估价理论, 还是实践经验, 都还很欠缺, 整体水平还比较低。
4.房地产估价缺乏科学合理、行之有效的方法
目前, 我国理论界介绍的一些方法多为国外所采取的方法, 特别是港台的居多, 不能结合我国的具体国情加以调整, 仅是对其照抄照搬, 生搬硬套, 毕竟这些方法不是土生土长的, 不一定完全适合我国的国情。例如, 我国现在房地产估价中常采用的成本法, 它适用于交易资料不很充分, 成本项目比较清楚的项目。这种方法是比较科学合理的, 而且比较适合中国的国情, 但成本法估价却往往与实际价格出人较大。这主要是由于一方面应用上并未能完全按成本法的要求处理, 所以尽管方法正确, 但因手续不全, 结果仍有出人, 另一方面运用成本法往往只考虑建筑物的价值而忽略了地价, 因此也不能得出正确的结果。
二、房地产价格评估系统对策
1.完善相应法规
相应法规的完善应该从以下方面入手:第一, 对于现阶段我国房地产价格评估系统非常需要, 但是却未能进行相应规定的法规, 有关人员需要进行充分调研, 而后依据调研结果迅速制定, 避免后续问题的出现;第二, 对于现阶段已经存在的条例以及规定, 有关部门要加以统一, 消除门户之见, 让各个部门都依照一套规定条例进行房地产价格评估, 避免彼此之间产生严重干扰。法规中必须对各个问题进行详细的规定, 比如在哪种情况下, 允许进行房地产价格评估, 谁可以负责评估等, 评估工作需要遵循相应的法律依据等。
2.统一房地产结构评估行业管理
现阶段, 我国房地产价格评估管理比较混乱, 同时还存在政出多门的问题, 因此统一行业管理。从纵向方向上应该实施领导分级管理, 概括的说, 房地产价格评估系统管理中的重大方针决策都由国家统一制定, 而后各个地方管理部门依据当地情况来具体执行, 层层落实房产价格评估管理工作。从横向上, 各个地方管理部门应该确定房地产价格评估管理工作内容, 尤其是归口管理。正常情况下, 归口管理包含两方面内容, 一是单位归口管理, 即物料是何种行业、何种部门、何种系统机构与团体, 只要从事房产地经营, 就应该由房地产管理部门负责统一管理, 不允许各自为政;二是价格归口管理, 即房地产商品, 无论是租赁、还是销售等, 所涉及到的价格都必须由房地产管理部门负责进行制定, 并且监督执行。
与此同时, 还需要构建监督机构, 专门负责对市场房地产价格评估机构以及政府房地产评估部门进行监督审查。如果监督审查中发现有违法乱纪行为, 缺乏公正、客观性, 相关部门要依据情节是否严重, 给予相应的处罚, 如果后果非常严重, 可以吊销执照, 取消房地产价格评估资格。
3.建立佑价人员的资格和素质管理制度
房产地价格评估工作牵涉的内容非常广, 而且影响也比较大, 为此, 做到客观公正的估价非常重要, 而做到这一点的关键, 就是要拥有高素质的评估团队。房地产价格评估人员既要具备该水平的专业能力, 同时还要具备优良的职业道德, 在此基础上, 还需要具备丰富的实践经验, 分析问题与解决问题的能力, 对国家颁布的各项方针政策都要了解。正是因为对房地产价格评估人员的要求非常高, 因此有关部门必须构建一套完整的管理制度。
该管理制度既要对房地产价格评估机构相关方面问题加以管理, 又应该对评估专业人员加以管理。对于评估机构, 可以使用许可证制度进行管理, 即相关部门要对已经批准设立的房地产评估机构及其雇佣的评估人员的资质展开审核, 审核过程中, 如有发现不合格之处, 要给予取缔;而对于评估人员则通过资格认证制度进行管理, 即房地产价格评估人员需要经过培训, 再通过考核, 考核合格, 有关部门将向其颁发资格证书, 而评估人员每年都应该向主管部门提供相应的业绩报告, 由主管部门进行验证, 这一制度不仅能够规范很多行为, 也能够让我国的房地产价格评估人员的整体素质水平得到非常明显的提高。
房地产价格评估人员的管理制度具体来讲, 需要包含如下两方面:一方面, 持证上岗, 即房地产主管部门对所有的价格评估人员展开统一培训、统一考核, 制定统一标准, 对那些通过努力取得资格证的人员颁发资格证, 而对于没有经过培训或者是没有通过考核的人员不发证, 也就不允许上岗。另一方面, 佑价员等级制度。估价员等级一般可分为估价员、助理估价师、估价师和高级估价师。估价业务比较简单的一般由估价员办理;助理估价师办理较为复杂的估价业务;估价师办理那些有相当难度的或有争议的估价业务;高级估价师不仅要办理高难度、有争议的估价业务, 还要在实践中不断总结经验, 并上升为理论, 以指导估价工作和提高估价质量。
4.结合我国国情, 制定出具有中国特色的估价方法
因为现阶段, 我国用于房地产价格评估的方法基本上都是借鉴国外, 虽然通过不断的改进, 与我国的国情基本相符, 但是毕竟不是源于我国, 所以与我国国情有很多不适应之处。这就需要相关部门加以调查研究, 结合我国国情, 制定出具有我国特色的估价方法, 不仅能够满足我国现实需求, 还能够符合国际惯例。这是现阶段, 我国房地产价格评估系统面对的最为严峻的问题, 也是亟待解决的问题。
三、结语
综上所述, 可知相关部门需要正视房地产价格评估系统存在的问题, 对于这些问题有关部门要进行充分市场调研, 而后有针对性的采取相应的对策。同时还需要做好长期努力的心理准备, 因为我国房地产行业很多方面都不够成熟, 要想完善价格评估系统, 必定会牵涉到其他方面, 需要很长时间。
参考文献
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房地产价格形成机制与未来价格预测 第10篇
1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素
1.1 地产业的成本因素
其开发成本包括:建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量, 造成土地短缺的局势, 这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费, 直接导致了房地产成本扩大。
1.2 地产业的两种需求
地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。
(1) 改善性目的和消费性目的
在以后的20年中, 目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20年内平均每年大约需要建设新住宅8.75亿平方米。但是近些年来, 城市每年新建5亿～6亿平方米的住宅面积, 远远不能满足当前所需。所以, 供给和需要之间矛盾的存在, 会拉动房地产价格不断提高。不断发展的经济培育了潜在的消费增加, 低收入的无房家庭, 增加收入的同时就会考虑购买住房, 中等收入的有房家庭, 随着收入的增加, 会促使其购买更好的商品房, 从而来改善自己的居住环境。
(2) 投资性目的
从国内投资者的角度来说, 房地产投资具有不用太多的专业技术、风险相对较小、不要求其管理能力、时间短、见效快等特征, 国内大部分城市房屋租价比均大于5.8%, 远远高于期货、国债、股票、银行存款等投资回报。从国际金融局势来看, 人民币汇率不断提高, 房屋的的保值增值功能以及房地产的较好周转性, 必然会得到流动资金的高度关注。投机性需求普遍存在投资性需求当中, 在很短的期限内购进房屋, 之后房价上升再转手卖出以获取利润。投机性的取向会在房地产价格上升时助推价格不断提升, 但是在房地产价格下降时会使市场发展普遍放缓, 是造成房地产泡沫的主要因素。
1.3 房地产的特别因素
差别化普遍存在于房地产当中。也就是说相同位置的房地产产品仅有其一。最近这几年房地产开发已走出低级的开发步骤, 开发新项目是已经把创新作为新的增长点, 以此赋予了房地产产品更大的别样因素, 从而为房地产价格的上升制造了更多方便。
1.4 中间商和开发公司的炒作因素
完全不对称的信息交流系统会加剧房价上涨过快。当今, 国内还没有一个规范、完善、统一的房地产市场信息发布平台以供参考。中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度, 公布各种虚假消息, 从而抬高房屋价格;更有甚者囤积房源、囤积土地, 为房地产市场制造紧张的气氛, 从而诱发房价短期内不正常增高。
1.5 当地政府的因素
从地方政府的角度出发, 土地的收益在地方政府的收益中占很大比重, 决定了他们会希望房价的上升。很多资料显示出土地已经变成地方政府名副其实的主要财政收入来源, 在房地产的交易过程中也能表现地方政府的收益, 其中交易的收费都直接或者间接成为了地方政府的财政收入, 当地GDP的数据也依赖于房地产价格上涨, 但是当地政府却不必付出很多的资金技术。银行的坏账呆账, 土地资源的不断亏空, 几乎都与地方政府没有过多关系, 最终责任都不是由地方政府来承担。地方政府一方面希望房地产能够发挥其拉动经济的效果。另一方面又要单独承受房地产业过快增长所带来的国土资源浪费以及部分金融风险, 同时也要承受房地产可能带来的一系列的隐性成本, 诸如财富分配失衡等。
1.6 百姓心理因素
传统的民族文化使得我们养成了以是否持有不动产来判断一个家庭社会地位的高低, 房屋的居住, 仅仅要拥有房屋产权还不够, 要追求住宅的完美。资料显示, 国内城镇73%的居民已拥有产权房产, 但是英国与意大利仅30%～40%, 就连经济最发达的美国也不足70%。
1.7 保障制度不完善, 造就了供给的矛盾结构性
廉租房和经济适用房作为两种主要住房保障形式, 目前正在我国城镇范围内推行。廉租住房的保障范围较小, 很少有矛盾存在其执行过程中发生, 因此实践的也比较到位。但是经济适用房争议就比较普遍存在, 房地产开发、集资合作建房和单位自建经济适用房是经济适用房的主要供给渠道, 但是从房地产开发商的角度来讲, 经济适用房由于其开发利润低而很少有开发商愿意主动参与建设。
2 房屋价格的走向
从以上的观点可以推断出, 在2～3年内, 房屋购买者的心理决定了房价的价格水平, 由于国内行业、金融政策的影响以及全球的经济放缓, 房屋商品的价格肯定会进行变化, 大型一线城市的房价可能进一步下调, 中型二、三线城市房价会减慢增长水平。从3～5年这个比较长的时间段来分析, 房屋商品价格会缓步增长保持平稳, 从而最终达到相对平衡状态, 保证基本和居民的收入水平相吻合, 房地产企业的利润将下降到社会行业平均利润。原因为:
(1) 由于城市化进程的进一步深化和国民经济的不断发展, 地产市场的总体供不应求的局势依然会存在。
(2) 相对于想进行投资的消费者, 如果房价回落, 他们现在就不会选择购买房子;但当房地产的价格回归到消费者的心理预期, 市场就会重新出现大量购买的情况, 从而使房价由跌转升。
(3) 由于房地产开发成本的不断上升, 剔除人为炒作因素, 虽然房地产价格增长速度不如前几年, 但是房价大跌的可能性不大。
(4) 国家在不断推广经济适用房、廉租房、两限房等从而达到住房政策的人性化, 这必然会分流一部分购房消费者, 会明显对房价上升产生拟制的效果。
(5) 政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象, 并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策, 而使用年限缴纳土地使用税的政策, 势必会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款价格, 并且会抑制房地产投机的存在, 从而保证房地产价格的平稳。
参考近月房地产市场的实际情况和国内宏观经济形式, 对于房地产公司来讲, 必须有步骤地减少在一线城市的投入, 把着重点放在二、三线城市的开发上。同时应该积极投身城市改造的公租房以及城中村的改造开发, 确保地方县市相关项目的投资。从长期来看, 应不断关注宏观经济形势, 大胆创新并且引进相关专业精英, 准备好为在地产行业竞争淘汰后进行新一轮快速发展。
摘要：中国房地产价格比较高, 长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁, 同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以, 进一步补充和完善房地产价格形成机制, 对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测, 这对于地产业的经营和发展有重要的意义。
关键词：中国房地产,价格预期,市场供求关系
参考文献
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[2]陈颖玫.近期房地产宏观调控政策评述[J].武汉金融, 2006 (7) .
房地产价格与泡沫 第11篇
一、房地产价格形成中的影响因素
在房地产业的形成与完善过程中，价格是供求关系作用的结果，市场的供求状况变化受两类因素的影响，一类是社会经济基础因素，另一类是社会心理因素。在房地产业发展初期，市场机制不完善，没有一个合理均衡的房地产价格，就会存在一个价格发现的过程，也是房地产实际价格寻找均衡价格的过程，此时以社会经济基础因素影响价格发展变化为主。当市场发展到一定的程度，交易量增大，加上房地产投资与投机的需要，以心理预期为主的社会心理因素就会对价格的变化产生更大的影响。
社会经济基础因素中影响房地产需求的有城市人口和收入的增长，其中人口的增长是最基础的，但对房地产需求要转化为有效需求还要有收入的增长，也就是对住房支付能力的提高。
当一个地区房地产业发展到一定的程度，对房地产的投资或投机需求会上升，这样诸如利率、通货膨胀率等经济变量就会作为新的基础性因素起作用。从影响供给的基础因素来看，主要是建筑与开发成本，一般包括土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等，它们的高低会影响到房地产开发商的利润，从而影响供给的量与速度。当然有些基础因素是既影响需求也影响供给的，如利率以及市政建设的投入，利率影响资金成本，市政建设状况直接影响居住和生活环境，如轨道交通的建设会带动周边房地产价格上升。
一般来说一个地区的人口、收入等基础性因素可能在一个时期内较快增长，但不会像房地产价格一样快速增长，所以影响房地产价格的第二个因素社会心理因素也会起较大的作用，在房地产实际需求中，人们不是简单地根据当前的收入与房地产价格来决定是否购房，更多是根据未来预期收入与房地产价格发展来决策是否购房，这表现在一方面家庭融资购房逐渐成为主流。到2003年底，我国个人住房贷款余额已近1.2万亿元，1998年上海房贷户均为15.8万元，而到2004年上半年就达到37.6万元，可以认为人们在用未来的收入购买未来的服务；另一方面，房地产市场仍然存在类似其它资本市场上的跟涨现象，就是人们在看到房地产价格快速攀升的过程中，认为它未来仍会继续上升，于是就尽可能地提前购房。这些心理因素直接影响着房地产市场上的有效需求。
二、房地产价格影响因素实证分析
房地产市场的另一个特征是区域性，所以考察房地产价格也应从区域市场入手，以上海市为例，当地房地产市场的发展经历了两个明显的繁荣期，第一个是1992年以后，与全国房地产市场一样，随着市场化改革的加快，上海放开了房地产市场，房地产开发企业猛增，开发投资规模迅速增加，呈现出供给和需求双活跃的特征。第二个就是1999年底以后，随着整体经济的回升，过去出台的一系列促进房地产需求的政策作用逐渐释放，空置房逐步得到消化，房地产开发投资恢复活跃，房地产交易市场出现了消费高潮，当前这一繁荣期已经持续了四年有余。
考察当前这一繁荣期，它与市场的成熟相伴，受住房体制改革和社会经济快速发展双重影响，可以认为当前的房地产市场既有一般意义的波动周期中的繁荣期的特征，也有房地产业发展特殊阶段的特征，是一个类似发展经济学中的"起飞"期。这样的发展阶段，房地产价格会快速上升并极易产生泡沫。
对上海房地产价格的发展进行实证分析，以(1)式表示房地产价格与影响因素的关系。
Pt=a0+a1Dt+a2Yt+a3Ct+a4PIt+λ1 (Pt-1-Pt-2) (1)
其中Pt为t期房地产的价格，假定影响它的社会经济基础性因素主要有居住人口D、居民收入Y、建筑成本C、市政建投入PI，从理论上，它们的上升都会带来房地产价格的上升，而由它们引起的房地产价格上升是价格正常的上升。
影响房地产价格的社会心理因素可以用上期房地产价格上升情况(Pt-l－Pt-2)表示，上期房地产价格上升情况会直接影响人对下一期房地产价格变化的预期，比如一个偶然的扰动带来的价格的上升会使人预期它会进一步上升，这一过程可能持续下去，购房者为了避免以后价格的上升把购房时间提前，这样形成了需求的快速增长，并推动市场交易价格进一步上升。这时当价格上升脱离由基础性因素决定的均衡价格时，就会形成房地产价格泡沫，可以以一个简单的外推型适应性预期模型来解释这一现象。
Pt＝Pt-1＋b(Pt-1－Pt-2)
这一模型就描述了一个价格持续上升的过程，第t期的价格主要受第t-1期价格与t-l期价格比第t-2期价格上升的幅度影响。
对方程(1)进行估计，其中所有数据都采用1990年到2003年实际数值的对数值，人口数为常住人口数，考虑到我国的户籍制度，户籍人口已不能较好地反映当地人口对住房的需求。收入采用人均可支配收入，建筑成本为商品住宅平均造价，城市建设投资选用公共市政建设投资，房地产价格为商品住宅平均销售价格。
从回归结果来看，除收入项系数为负值外，其它各项系数都为正值和理论假定相吻合，从标准化后的数据回归系数来看，其中城市建设投入和常住人口对价格的影响较大，系数分别为0.603和0.413，其次是t-l期的价格上升项，而且t检验在5%水平上显著，总体拟合优度与F检验都显著，因此可以认为这些因素都对上海的住宅价格有较大影响。从社会基础因素来看，相比而言人口与城市建设投入的增长对房地产价格的影响最大，收入的影响不显著，而系数为负是由于回归中多重共线性的存在。从社会心理因素来看，系数为0.118，也就意味着房地产价格上升会由于心理预期作用使未来的价格产生进一步的上升。
三、结论与政策分析
在我们实证研究中发现，影响房地产价格发展的两类因素都起着明显的作用，可认为我国房地产业在迅速发展的过程中，随着国民经济的快速发展和市场经济体制下价格体系的完善，房地产价格有一个寻找均衡价格的过程，此时实际价格的变化主要受基础因素的影响，如人口增长带来对房地产需求的增长，城市建设投资会带来房地产内在价值的提升，房屋建设成本的提高会推动价格的上升，在价格不断上升的过程中，心理预期也起着作用，这意味着当房地产价格既使接近均衡价格时，由于心理预期的作用，价格仍有可能继续上升，也就是说房地产价格泡沫会逐步形成。
如果在这次房地产市场快速发展阶段，房地产价格上升过快，当心理预期因素起主导作用以后，就会形成较大的价格泡沫，一旦未来受突发事件的冲击，会产生一个泡沫的破灭的过程，泡沫的破灭首先会对行业本身造成破坏，这种破坏包括两个方面，一是实质性的，投资下降，市场低迷，结构失调，资源配置失效。二是信心的破坏，这一影响是深远和长期的，它破坏了投资者和消费者预期的连续性，从而会扰乱长期投资与消费安排。从它对整体社会经济的影响看，可能由于房地产开发与消费资金链条断裂，诱发金融危机，带来经济衰退。
土地价格评估的主要方法探究 第12篇
一、土地价格评估概述
土地价格的评估主要是为了推进并深化土地的使用制度, 并建立相应的土地市场, 从而带动社会经济的可持续发展。在对土地进行论证与总结的基础上, 原国家土地管理局颁布了一系列城镇土地估价的规程, 从而确立了我国土地市场的评估体系, 该评估体系以土地的区位条件评价为基础、以土地收益为依据、以市场交易价为参考、以城镇总体为单位。
在土地市场条件的不断完善与成熟下, 区位条件评价在土地价格评估中的作用开始逐渐减少, 而市场交易的作用则开始逐渐增强, 有很多地方直接以市场交易资料对土地进行评估, 并建立了标准的地价体系。自2000 年开始, 我国的国土资源部修订了《城镇土地估价规程》, 在土地评估途径与宗地地价评估中有了很大的改善, 从而提高了我国城镇土地评估的方法体系。
二、土地价格评估的主要方法
( 一) 收益还原法。
1. 收益还原法的应用前提。根据收益还原法的公式P = a /r可以了解到, 如果在土地价格评估中要运用收益还原法, 就必须了解纯收益与还原利息率。还原利息率主要是根据社会的实际情况来判断的, 和等待评估的地块没有关系。因此, 只需要了解等待评估土地的纯收益, 就可以运用此方法进行评估。所以, 收益还原法比较适用于收益性地产与收益性房地产为主体的企业。
在对纯收益的分析中, 可以得到三个收益法的应用前提, 分别是续用前提、预用前提与未来预期收益前提。其中, 续用前提主要是土地的现行投放对未来土地的使用与运营有一定的有效性。预用前提主要是在土地还没有投入使用或者运营时, 可以确定该土地在未来使用过程中会有一定的收益。
2. 收益还原法的适用范围。关于收益还原法的适用范围主要从土地的区位条件、土地的市场条件、土地用途与估价目的这四个方面分别加以说明。
第一, 区位条件对土地价格来讲起决定性因素。区位条件主要有商业中心、一般区域与周边区域这三种。其中商业中心位于繁华地段, 流动人口比较多, 最适合运用收益还原法。如果一般区域的土地市场发展比较客观, 则也比较适合运用收益还原法, 但是周边区域并不适用收益还原法。
第二, 土地市场条件主要是查看所需的土地市场是否有激烈的竞争力, 是否处在发达地段。一般市场条件分为发达、一般发达与不发达三种。发达的土地市场则交易比较频繁, 收益也比较可观, 因此适用收益还原法。一般发达的土地市场也可以运用收益还原法。对于不发达的土地市场, 如果区位和收益的关系比较明显, 则可以运用收益还原法。
第三, 土地用途一般分为商业用地、工业用地与居住用地。商业用地的收益水平比较高, 如果用收益还原法可以测算商业用地的地价。对区位比较敏感的工业用地来说, 也可以用收益还原法, 但此种方法并不作为工业用地的主要方法。而居住用地并不适用收益还原法。
第四, 估价目的的种类有很多, 一般有土地交易、典当、税收等方面。在土地交易中一般会选择运用收益还原法, 这样可以直接反映出土地交易的市场价格。而其他方面在评估过程中可能会用到收益还原法。
3. 收益还原法的优缺点。
( 1) 收益还原法的优点。第一, 可以提高土地的利用效益。在土地价格评估的过程中, 如果运用收益还原法则可以最大限度地使土地资产实现最合理的收益价值。第二, 有利于实现公平。每一土地在运用中由于土地的用途与面积不一样, 所以土地收益额也不一样, 因此对于单位面积的土地价格来讲, 运用收益还原法计算才最符合实际。第三, 具有较高的可信度。在土地市场中, 受租金、售价以及市场供需条件的影响, 收益还原法是可信度最高的方法。
( 2) 收益还原法的缺点。第一, 适用条件有限。对于收益还原法来说它的收益条件必须是有收益的土地才可以运用, 而没有收益的土地则没有办法运用, 因此, 该方法在使用上是有一定限制的。第二, 考虑因素较少。收益还原法在考虑因素上还比较欠缺, 它仅考虑土地的纯收益、还原利率与使用年限, 在市场情况中考虑的过少。第三, 在公式简化中存在误差。在收益还原法中, 不能运用纯理论的公式来计算, 在评估中一般都运用简化形式来计算纯收益与还原利息率, 这就给公式本身带来一定误差。
( 二) 成本法。
1. 成本法的适用范围。成本法主要适用在新开发的土地上, 尤其是土地市场还不成熟或者没有办法运用市场来比较时就可以运用此方法。另外, 成本法还适用于交易少无利益的公建设施。第一, 由于土地市场面积比较小, 成交量少并无法运用收益还原法时, 可以运用成本法。第二, 新开发的土地或者地域环境比较独立的土地可以运用成本法。第三, 具有特殊性的土地 ( 如别墅、厂房等) , 在市场中找不到合适的参照物时, 可以运用成本法。
运用成本法的四个条件主要是区位条件、市场条件、土地用途与估价目的。其中, 在区位条件中, 一般不发达的周边地区都可以适用成本法。在市场条件中, 对于不发达的土地市场区域可以选用成本法。在土地用途中, 商业用地一般不选用成本法, 如果在边缘地区或者工业用地则可以选用成本法。在估价目的中, 对于不动产抵押以及典当等行为, 运用成本法比较合适。
2. 成本法的优缺点。
( 1) 成本法的优点。一是通过成本法的应用能够为可行性分析提供有力的数据支持。成本法在应用过程中, 不仅能够提高土地估价的准确性, 同时也能够为投资者提供准确的数据, 提高可行性分析的准确性, 有利于投资者抓住市场目标, 提高经济收益。二是成本法能够准确计算出土地的最低价格。通过成本法估算出的土地价格包括建设用地的最基本部分, 可以将这一价格作为出让的最低价, 有利于卖家了解市场价格, 获得土地收益。
( 2) 成本法的缺点。第一, 成本法具有一定的局限性。地租是土地价格的主要部分, 而地租的价格主要是由土地收益所决定。土地的收益是由土地价格所决定的, 也就是说, 土地价格的高低取决于土地的应用范围, 并非是土地所投入的成本越高, 土地的收益会越高。因此, 成本法在实际应用中具有一定的局限性。第二, 无法估算增值地租。由于土地不断被利用, 土地的价格与地租也会相应发生改变, 但是增值的变化却无法预测, 它主要取决于土地被开发利用后的收益。对于城市土地的增值价值来说, 它与一般商品不一样, 除了直接投入外还需要有间接投入。其中的间接投入成本是无法估算的。因此, 在成本法中, 增值地租是无法进行估算的。第三, 会导致土地资产价值背离。运用成本法估算土地价值, 估算结果会出现两个等级, 一个是需要缴纳拆迁费的土地价格, 另一个是不需要缴纳拆迁费的土地价格。出现这种局面的原因主要是, 不需要缴纳拆迁费的土地价格是按照征地费与开发费相加的利润而得出的, 说明, 该地区的征地费是统一执行的, 因此估算的结果就会与宗地的价格大致一样。而需要缴纳拆迁费的土地一定会比不需要缴纳拆迁费的土地价格要高, 其中, 高出费用的多少主要取决于拆迁费的多少, 这种方式的评估显然是没有科学依据的, 势必会给土地市场带来混乱。第四, 成本法考虑因素较少。成本法在估算过程中仅考虑了土地的成本, 而忽略了土地的作用、价格与市场情况, 因此所预估出来的土地价格比较低。如果进行修正, 则修正的数量又很难敲定, 同时也会造成土地价格评估应用的限制。
三、结语
在土地实际价格的评估中不能仅依靠土地的资源价值来计算, 要充分考虑土地的供求关系与经济发展水平等因素, 并给予各项价值指标相应的权重, 根据土地价格评估法的优缺点来选取适合的估算方法进行评估, 这样就可以得出比较客观的土地评估。
参考文献
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