土地规划设计实施方案-盘古文库

土地规划设计实施方案

资料大全

来源：莲生三十二

作者：开心麻花

2025-09-19

土地规划设计实施方案（精选6篇）

土地规划设计实施方案第1篇

土地规划工作方案

学号：095121013姓名：习瑶瑶专业：土地资源管理

摘要：在进行土地利用规划工作之前，先要编制土地利用规划方案。在执行土地利用规划的过程中，要严格按照规划的要求，针对出现的问题提出解决方案。现在，我们就土地规划方案作一些简要的分析讨论。

关键词：土地规划、方案

土地利用规划

一、定义：

土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。是根据土地开发利用的自然和社会经济条件，历史基础和现状特点，国民经济发展的需要等，对一定地区范围内的土地资源进行合理的组织利用和经营管理的一项综合性的技术经济措施。各级政府为实现土地合理利用的综合目标，根据可持续发展的原则，对辖区不同时期内土地资源开发、利用、改良和保护方案作出比选与安排的过程。

二、土地规划的任务：

土地规划是对土地利用的构想和设计，它的任务在于根据国民经济和社会发展计划和因地制宜的原则，运用组织土地利用的专业知识，合理地规划、利用全部的土地资源，以促进生产的发展。具体包括：查清土地资源、监督土地利用；确定土地利用的方向和任务；合理协调各部门用地，调整用地结构，消除不合理土地利用；落实各项土地利用任务，包括用地指标的落实，土地开发、整理、复垦指标的落实；保护土地资源，协调经济效益、社会效益和生态效益之间的关系，协调城乡用地之间的关系，协调耕地保护和促进经济发展的关系。

三、制定《规划》的必要性：

土地利用规划作为土地利用总体规划的专项规划，是细化落实土地利用总体规划，明确土地利用目标和任务的具体措施，它有利于整合资源、引导资金、整体推进土地利用、有效补充耕地、提高耕地质量、建设高标准基本农田；有利于有序推进农村建设用地利用，改善农民居住条件和农村环境，完善农村基础设施，推动农业现代化和新农村建设，促进城乡统筹发展和土地资源可持续利用。

四、指导思想、原则和主要方法：

（一）指导思想

坚持以科学发展观为统领，全面落实党中央国务院关于大力推进土地整治的决策部署，以落实“两个最严格”土地管理制度、促进城乡统筹发展和新农村建设为根本目的，以整体推进田、水、路、林、村综合整治为平台，以优化城乡用地结构、增加有效耕地面积、提高耕地质量和改善生态环境为重点，统筹安排土地开发整理复垦等土地整治活动，协调好土地整治与耕地保护、产业发展、城乡建设和生态建设的关系，促进XX县经济社会科学发展、跨越发展。

（二）编制原则

（1）、依法依规科学规划。以《土地管理法》等有关法律法规为依据，细化和落实《土地利用总体规划》对土地整治的部署安排，合理确定土地整治目标，明确规划期间的补充耕

地任务、土地整治重大工程和相关政策措施等，确保《规划》的全面实施。

（2）、促进城乡统筹发展。围绕协调推进城镇化和新农村建设的总体要求，以土地整治与城乡建设用地增减挂钩相结合为平台，整合资源，聚合资金，统筹推进田、水、路、林、村综合整治，提高耕地综合生产能力，促进土地节约集约利用，改善农民生产生活条件，发挥土地整治综合效益。

（3）、上下结合相互协调。坚持自上而下、上下结合，充分考虑各地经济社会发展要求和土地整治潜力，统筹安排全县土地整治目标任务，广泛听取各方意见，做到上下衔接；加强部门协调，做好《规划》与城乡规划、区域规划、行业规划等相关规划的衔接。

（4）、公众参与。采取多种方式和渠道，扩大规划编制的公众参与，特别要考虑相关利益人的意见，增强规划修编的公开性和透明度，实行科学、民主决策。

（三）编制方法

（1）、充分利用原有成果。规划修编以第二次全国土地调查和国土资源大调查成果为基础，充分吸收已有科研成果与相关规划编制成果，加强土地整治潜力评价和空间布局研究，夯实规划编制基础。

（2）、突出“三个加强”。一是加强协调。加强与地方协调，加强与部门协调；二是加强衔接。要做好整治规划与城乡规划、区域规划、行业规划等相关规划的衔接；三是加强论证。规划编制要广泛听取专家和社会各方面意见，做好咨询论证，重大工程安排要逐个进行论证。

（3）、做到“三个同步”。土地整治规划文本编制与专题研究同步进行；省级土地整治规划编制与试点县整治规划编制同步部署；规划编制与规划数据库建设同步开展。

五、规划编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第26号，2004年）；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年）；

3、《中华人民共和国基本农田保护条例》（1998年）；

4、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）；

5、国土资源部办公厅《关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发[2009]51号）；

6、《土地利用总体规划编制审查办法》（国土资源部第43号令）；

7、《县级土地利用总体规划修编规程》（TD/T 1024-2010）；

8、《县级土地利用总体规划制图规范》（TD/T 1021-2009）；

9、《县级土地利用总体规划数据库标准》（TD/T 1027-2010）；

10、《陕西省市县乡土地利用总体规划编制技术要点及相关文件汇编》（2010年）；

六、工作步骤

（一）规划编制工作分为五个步骤：

1、准备工作。制定《规划》编制工作方案；成立《规划》编制协调小组和规划编制工作小组；收集相关规划编制的文件、规程和标准；收集与规划相关的有关数据，主要包括自然资源条件、经济社会状况、生态环境状况、土地利用现状等基础资料。

2、专题研究。按照《规划》编制要求，设立几个专题研究。

3、编制规划成果。在专题研究的基础上，编制规划文本、规划说明、规划图件和数据库等其它规划成果。

4、协调评审论证。采取多种方式广泛征求公众意见，组织有关部门、专家对规划供选方案进行论证。综合各方面意见，完善规划成果。

5、规划报批。规划成果经省人民政府审核同意后，报国土资源部审批。

（二）规划图件成果

包括土地整治潜力分析图、土地整治规划图，以及土地整治重点区域图、重点工程、重点项目和增减挂钩等规划专题图。以基期年土地利用现状图为底图，比例尺与同级土地利用

总体规划图相一致。

（三）附件成果

包括规划专题研究报告、基础资料、评审论证材料等。

（四）规划数据库

按照部数据库标准建设。

工作方案

一、指导思想

坚持严格保护土地资源、保障科学发展用地、高效集约利用土地的原则；正确处理当前与长远、局部与整体、需要与可能的关系；加强宏观调控，以科学发展观为统领。转变用地观念，创新用地模式，注重开源节流，落实共同责任，构建保障科学发展新机制，促进经济社会又好又快发展。

二、工作机构

土地利用总体规划修编必须贯彻“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”工作方针，依法、民主、科学办事，提高规划的科学性和可行性。县乡(镇)两级政府必须高度重视。县政府成立由政府县长为组长，分管副县长为副组长，国土、发改、城建、经贸、乡企、统计、农牧、林业等相关部门负责人及乡镇长为组员的规划修编工作领导小组，工作领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，段文宣同志兼任办公室主任，陶永文同志兼任办公室副主任，办公室工作人员抽调业务技术骨干组成。各乡镇人民政府相应成立乡(镇)级规划修编工作领导小组。

三、职责划分

土地利用总体规划和土地利用规划同步进行、统筹兼顾。县国土资源局负责规划修编的总体安排、组织协调、具体落实等工作，提供土地基础数据和图件，拟定各类、各业用地计划安排等，全面完成县级土地利用总体规划修编任务；各乡镇人民政府从各自发展实际出发，组织相关部门预测本辖区内各行业用地需求，提出规划期间土地利用安排方案，经乡镇规划修编领导小组审查后，上报县规划修编办公室，县国土资源局的具体指导下，完成土地利用总体规划修编任务；相关各部门要密切配合，确定一名分管领导专门负责修编办工作，及时联络协调解决与本部门相关的业务，确保土地利用总体规划与全县国民经济和社会发展规划相衔接，相关专项规划与土地利用总体规划相协调。

四、工作方式

土地利用总体规划修编涉及到今后一段时期我县土地资源发展的方向，对我县社会经济等各方面的发展发挥基础性、法制化的作用，修编后的土地利用总体规划是否具有科学性、前瞻性和可操作性，技术条件至关重要。按照省国土资源厅的要求，各级规划必须委托有资质的单位承担。县级土地利用总体规划已委托有资质的甘肃农业大学承担编制的技术工作，由领导小组办公室负责共同完成修编任务。土地利用总体规划由县国土资源局协助乡镇，按照统一集中的原则，负责联络聘请有资质的单位承担规划修编技术工作，乡镇和相关部门要提供资料共同配合完成规划修编工作。

五、经费预算

按照国家土地利用总体规划规程要求，总体规划修编经费应全部纳入同级财政预算。县级土地利用总体规划编制经费由国土局协调财政部门解决，规划编制经费由各乡镇协调解决。县、乡级总体规划修编经费必须及时落实到位确保规划修编工作顺利进行。

六、时限要求

土地利用总体规划修编工作时间紧、任务重、难度大、涉及面广、专业技术性强，乡政府和相关工作部门必须站在全局的高度，提高认识，增强对本次总体规划修编工作的紧迫感，把总体规划修编工作纳入今年重要工作的议事日程。各乡镇政府要尽快制订本乡镇规划修编工作方案，月底前上报县规划编制领导小组审定，月底前委托有资质的单位开展编制工作，月底前形成规划成果，于年底前完成成果上报评审工作；县级规划要充分协调论证和广泛征求意见，经领导小组审查同意后，于月底前将规划成果上报上级业务部门评审，于年底前批准实施。

参考文献：

1、《土地利用规划方案》土木工程网2011-11-302、《土地利用总体规划方案编制的创新研究》同济大学建设管理与房地产系2011-33、《乡级土地利用规划工作方案》土地规划网2009-24、《土地利用规划学》杨小艳先知网2010-65、《土地规划》百度百科

6、《关于土地利用总体规划编制工作方案的通知》李河镇2010-11-27、《土地利用规划工作方案》王明2010-3-12

土地规划设计实施方案第2篇

文/河北冀港律师事务所郭百利律师

一、土地投融资工作现状 1.融资渠道

土地投融资渠道多样，但目前各地实际操作的仍是以商业银行土地抵押贷款为主。这种信贷关系是建立在土地政府所有的基础上，并由地方财政担保。主要是将土地划拨至储备中心名下，通过向银行抵押，在政府信用和财政担保的双重授信下获得银行贷款，以此进行融资。2.银行选择

目前，国家开发银行可申请的是中长期贷款，投放资金是一次性的，并且必须针对具体开发项目立项使用资金。由于土地储备项目具有项目周期不确定、资金使用节点难以细化的特点，因此国家开发银行的贷款政策不适于储备中心开展的收储项目的融资及资金使用。而各商业银行贷款政策较为灵活，可不针对具体项目挂钩进行资金使用。一般采取将若干个项目整体打包，资金可以在打包中的项目间使用，按照资金的需求分进度投放的政策，并且有许多利率优惠（如建行按基准利率），因此苏杭两地的土地储备中心主要选择与商业银行进行融资。由于不同的商业银行对不同领域的项目有所偏重，因此在实际融资中要根据各商业银行的特点进行灵活的选择。商业银行选择的项目多以拆迁项目为主，收购项目通过以拆迁项目搭配，市财政给予一定的优惠政策，如根据银行向储备中心、城投公司贷款数额增加银行存款配比、土地出让拍卖中财政性收入的担保等吸引银行融资。3.融资规模

的融资规模主要是根据《土地出让计划》及《土地储备计划》，制定内部资金保障计划，核算当年到期贷款，对原计划进行调整，根据当年拍卖的可能收益（扣除财政拨付的）与当年收储资金的需求量、当年到期的贷款量的差额，制定当年的融资计划。4.融资主体

目前进行土地融资的主体主要有两个：代表地方政府的土地储备中心以及拆迁公司、土地一级开发商、城投公司等企业。融资主体都是以土地储备中心为主。5.融资的一般流程

土地融资主要有以下几个步骤：

⑴ 前期准备阶段。主要是开展项目的可行性研究，测算项目成本及收益。首先根据城市规划及土地利用规划的要求，确定土地开发的预期目的，预估土地出让价值，即总收益。其次在充分了解国家、地方关于开发、征地、整理、拆迁、置换、搬迁、基础设施建设等方面的政策前提下，预估土地储备总成本。土地融资的用途主要有三个方面，即居民搬迁、企业搬迁和基础设施建设。进行融资前，所进行的前期工作包括了土地权属调查、企业和居民数量调查以及需求调查等，在此基础上估算总投入总支出。若土地出让收益在偿还融资贷款及土地储备成本后尚有结余，则可认为项目是可行的，可进入下一个实施阶段。

⑵ 项目立项阶段。制定项目计划书、分解总体任务、确定各个环节的时间节点，开展环评等前期工作，报发改委立项。

⑶ 融资阶段。将征地后没有拆迁的土地，由政府下文批复、国土局发证、划归到土地储备中心名下，定为经营性用地，以此作为抵押与银行进行贷款融资。融资的要求与目的与银行进行充分详细的沟通，同时要与财政配套优惠政策进行融资工作，建立联动机制，实现利益最大化。融资过程中可根据使用资金的量进行测算后分多次融资（分段融资和分段实施），半年做一次分析，以减少财务成本。6.融资资金的管理及使用

土地投融资的管理工作多由土地储备中心财务处（财务中心）负责。贷款融资资金主要用于居民拆迁、企业动迁、基础设施建设等方面，储备土地上市后，出让收入采用土地储备中心与政府分成的方式分配。如：杭州市45%的土地出让收入返还及财政另支付3%的收益基金与土地储备中心，用于银行还贷及其他支出，55%的土地出让收入部分上缴国库；苏州市则采用不固定分成比例的方式，根据开发成本返还资金，在05年前主要是城区内企业改造，一般是从地块拍卖收益的60%返还企业，如提前完成拆迁的，给予10%的资金奖励。05年后苏州财政拨款每年另增加5个亿投入土地储备。

在融资资金的使用上，由于银行贷款要求贷款资金要与具体项目挂钩使用，而土地储备项目存在项目时限长、各环节时间节点难以确定的特点，很难实现贷款与具体项目一一对应，需要对融资进行了灵活处置。可以采取批量融资的方式，将征收办公室统一管理的若干项目进

行打包融资签署协议，统一批量获取资金后再在具体项目之间进行灵活运用；也可以采用不同项目之间资金置换的方式，形式上达到贷款与项目的对应。

土地储备中心在贷款资金到位后，根据项目的不同拆迁范围设置标段，每个标段建立储备中心、拆迁承包公司与贷款银行三方监管的专用账户，账户户名为拆迁公司。账户建立后，本标段的所有支出都在该专户封闭运作，拆迁公司申请支付在征得储备中心同意后，由银行进行核拨到拆迁公司。这个模式的优点在于便于最终的审计和利息结算，账户中资金控制在500万以内，以规避风险。

二、土地投融资工作中遇到的困难 1.贷款期限较短

国土资源部出台了土地储备相关的融资制度，但资金的归集及融资并未与人民银行进行良好的沟通，基本沿用了房地产行业的融资模式，贷款仅限两年期。由于土地储备项目的执行期均较长，因此两年期的贷款对收储项目的限制较大。可以采用项目整体打包贷款或不同项目之间资金拆借来解决此问题，但仍无法从根本上解决。目前国土资源部正与财政部、银监会讨论适当延长贷款期限，具体方案正在制定中。2.融资难度逐年增大

2007年1月，国务院办公厅出台了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，通知规定2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。新政的出台造成了银行资金压力增大，加之国家对土地房产市场的调控，银行融资资金逐渐收紧，利率也有所提高，融资难度逐年增大，融资额度日益减少。3.土地出让金地方支配量小

土地出让金中大部分由中央政府支配，由中央财政统一安排，根据政策向导，向保障房建设、水利建设、新农村建设等项目进行支出，因此造成地方政府土地融资后债务偿还能力有所减弱，产生一定的金融风险。4.融资主体单一

土地储备承担着城市的基础设施建设、城市改造和扩建等项目资金的筹集任务，随着城市规

模的不断扩大，各项目的投资规模也将不断扩大，而目前两地的土地融资均以政府融资平台为主，土地储备融资压力很大。此外，新的《土地储备管理办法》规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了土地储备融资的压力。5.融资方式单一

目前多采取的土地融资方式均为以土地作为抵押物向银行申请贷款，融资方式较为单一，限制了资金的来源渠道，同时也在一定程度上增加了融资的风险，不利于风险的转嫁和分流。7.土地储备业务的定位问题

土地储备中心均为全额拨款的事业单位，是土地投融资的主要发起和负责单位。土地储备工作是城市建设、发展及更新的基础，具有很强的公益性特点。而目前银行在为土地储备项目贷款时所采取的政策是参照房地产开发等盈利性项目，造成了贷款数额小、期限短、限制多等多重限制，不利于公益性的土地储备项目的开展。9.不同部门之间的协调问题

土地投融资是一项浩大繁琐的工作，需要各相关部门相互协调，形成统一的融资平台，建立联动机制，以达到利益的最大化。目前由于各部门对此项工作的认识程度及关注层面不同，在相互协作中还存在一些问题，给土地投融资工作造成困难。

三、土地投融资工作新思路 1.增加土地投融资业务主体

土地投融资主体是指直接从银行获得贷款的部门或组织。目前苏州的融资主体主要为市土地储备中心一家，而杭州则包括了区级、管委会、企业等十多家融资主体。融资过程中，引进企业等其他机构作为融资主体，不但可以缓解政府融资平台的压力，同时也可以共同承担融资风险，增加融资来源及融资平台的灵活性，因此十分有必要增加土地投融资的业务主体。2.建立统一的土地投融资平台

统一的土地投融资平台，是包括了国土部门、财政部门、发改委、银行、城市建设部门等多个投融资业务相关部门的联合性组织，具有统一的工作流程及健全的合作机制。平台内部各业务部门的协调统一工作，有利于提高融资工作的效率，实现共同利益的最大化。

3.拓宽土地融资渠道

拓宽土地融资渠道，可以增加资金来源，分散金融风险，有利于更好的经营土地。可拓展的融资渠道主要包括：

⑴ 土地证券。地方政府以收储土地的未来收益作为担保发行土地证券筹集资金，以此进行土地收购、整理、储备，使生地变为“熟地”，再通过出让土地获得收益。土地证券化作为一种投资渠道，其优点是可以吸引社会闲散资金，让跟多的中小投资者可以进行土地项目投资；

⑵ 土地信托。土地信托投资主要是指土地的所有者，将闲置的土地委托给信托人，从受托人使用该土地的收益中收取一定的红利，土地信托投资主要是在所有者没有能力开发土地的时候，为了获得稳定的收益而采取的措施。参照房地产信托模式，设立土地信托机制。发挥信托投资公司专业的理财优势及土地储备收入的稳定性、增值性特点，把居民手中的闲散资金集合投向收储土地，使投资者有稳定的收益，将募集资金用于土地储备的成本支出； ⑶ 保险基金投资。目前我国的保险行业已经具有投资保障混合型险种，土地储备作为一种由政府担保的公益性投资，具有相对稳定的投资收益，对保险基金投资具有一定的吸引力，因此土地融资时可以实施保险基金投资获取一定的资金；

⑷ 土地基金。地方政府设立土地基金管理机构，负责发行以城市土地未来收益流为担保的收益凭证，向社会公众筹集资金，并将筹得的资金委托给土地储备机构，进行土地的收储开发、经营等并将收益并入土地基金，使投资者获取一定的收益； ⑸ 其他渠道。发行股票、与土地使用者共同开发土地等方式。4.增加融资资金使用的灵活性

目前通过银行贷款融得的资金在使用方面具有诸多限制，如必须与具体的项目对应、还款期限短等，这一方面是银行为减少资金风险而采取的必要措施，但在执行过程中也在一定程度上限制了储备项目的发展。因此需要进一步细化融资方案，与银行及金融机构做好沟通，增加融资资金使用的灵活性，盘活资金流动速度，充分体现资金的时间价值，提高资金的使用效率。

5.明确定位土地储备业务的性质

在立法上应明确土地储备业务的性质是公益性还是盈利性，使土地投融资的工作目的更加明

土地利用总体规划实施评价第3篇

国土资发133号文中明确指出:开展规划实施评价, 是为了全面分析规划实施效果, 促进有关地方落实规划目标、任务和各项措施, 同时通过总结正反两方面的经验, 提出改进规划工作的对策建议, 作为编制规划和加强规划实施管理的基础和依据。国办发32号文中再次强调规划实施评价工作的重要性, 明确指出“做好现行规划实施评价工作是新一轮土地利用总体规划修编的基础与前提, 是规划修编前期工作的重要内容”。上述要求是开展规划实施评价最重要的工作依据, 也点明了此项工作对新一轮规划规划修编深远意义所在。

2 主要任务

2.1 调查、分析土地利用和经济社会的发展变化情况

首先, 调查行政区域内各类用地现状, 摸清规划实施期间土地利用变化情况, 得到开展分析、评价研究的土地利用基础资料。其次, 在上述调查和收集相关社会经济环境方面资料的基础上, 要分析规划实施期间各类土地在规模、结构、布局上的变化及影响原因。在分析土地利用变化时, 应避免就土地分析土地, 应重点分析社会经济发展变化对土地的影响、明确与土地利用活动的关系, 以及发展趋势对土地利用的要求。

2.2 评价现行规划的目标和任务的实现程度

规划目标是土地利用规划的灵魂, 规划任务围绕目标而开展并完成。实际上, 规划实施评价最主要的一个任务是做目标评价, 重点就规划目标的实现程度进行评估。

考虑我国国情和土地利用总体规划的特点, 评价一是要分析规划目标、主要用地指标 (耕地保有量、建设占用耕地面积、基本农田等) 的实现程度, 重点建设项目用地保障情况, 土地利用结构和布局的调整情况等;二是要评价规划实施产生的社会、经济、生态效益, 土地利用率和土地集约利用程度等, 分析判断规划目标与社会经济发展规划目标在实现程度上是否一致。

2.3 评价现行规划实施措施的落实情况

土地利用总体规划属于战略性、政策性规划, 目标和措施为其两个最基本的要素。如果说目标是规划的灵魂, 措施就是规划的主体, 围绕目标的实现而组织。首先, 要在分析规划目标和任务完成情况的基础上, 评价各项措施实施的效果, 指出措施履行主体职责的完成情况, 分析措施本身以及措施实施中的新情况和存在问题, 将实际的工作成果与规划确定目标的契合度进行对比。其次, 由于规划中的许多内容是对政府部门提出的要求, 也是由政府部门来组织实施, 如耕地保护、土地开发整理项目的实施等。因此, 评价不仅针对国土资源管理部门的规划实施措施落实情况, 还应评价其他部门相关措施的执行效果, 追究措施未能落实的原因, 对既定规划目标有效性和现势性进行分析和判断。

2.4 评价规划产生的社会影响

土地利用总体规划是一项量大面广的社会实践活动, 与各种利益关系密切相关。政府及有关部门为了提高规划管理的科学性, 需要根据评价结果改进规划, 以适应经济社会发展的目标和政策;公众需要了解土地这种公共资源的使用效果, 以及在资源分配过程涉及切身利益的真实情况, 二者构成了社会对规划实施评价的基本需求。评价规划产生的社会影响应集中在规划目标和政策措施是否体现了当时历史背景下的各利益主体的福利最大化原则, 规划内容是否充分体现了社会经济的发展观和广大群众的共同意愿, 公众对规划的认知和了解程度等方面。

3 评价的基本原则

3.1 客观性原则

规划实施评价的首要原则是要实事求是。评价必须建立在真实、及时、可靠的数据基础之上;评价应该遵守客观规律, 科学、客观反映现实;评价应充分反映已掌握的各个方面的情况, 力求全面;评价结论要与论据、论证过程有必然的逻辑关系, 避免人为因素的干扰。

3.2 历史性原则

任何规划都是在特定时间、空间环境下做出的针对未来的决策, 因而总有一定的历史局限性。土地利用规划实施评价作为一种事后评价, 应该以历史的、动态的眼光来看待问题, 充分考虑规划编制时的历史条件和背景。不能按现在的条件、环境或认识苛求前人, 也不能因此降低评价的标准。

3.3 建设性原则

实施评价要对既定的规划做出评判, 但评判规划的成效或不足只是手段而不是目的。规划实施评价的根本目的是为了更好地促进规划服务于土地管理和社会经济发展。因此, 评价必须坚持建设性原则, 即评价的出发点应该要围绕如何改进规划、提高质量, 如何促进规划实施, 如何使规划切实服务于社会经济发展等核心问题而展开, 不能不进行深入分析就简单的把规划问题全部归结为规划指标不足、规划不适应快速经济社会发展上面, 要把评价的重点放在提出针对性强的改进规划的对策或建议方面。克服评价工作中片面悲观或片面乐观的两种错误倾向。

3.4 参与性原则

土地利用规划的实施是一项涉及面很广, 牵涉诸多政府部门和社会力量的系统工程。因此, 对规划实施进展与影响的评价, 应该坚持多部门、多方面参与的原则, 坚持民主开放和民主监督。同时通过参与性评价, 加强各方对规划目标以及问题的认识, 利于各方在规划实施过程中的协调, 直接促进规划的实施。

4 评价的方法

4.1 对比评价法

也称指标评价法, 是选择特定的指标, 通过指标实际值与目标值的对比, 定量的反映规划实施的进展或规划对社会经济环境的影响。一般来说, 关于进展方面的评价指标比较好选定, 因为大多数规划在制定时会明确提出预期的指标及其目标值。通过目标值与实际值的比较, 就可以明确了解规划实施的进展程度。应注意的是, 与规划内容相对应, 指标一般都是有层次的, 有的指标对应于目标, 其对比值反映的是目标的实现程度, 而另一些指标对应于措施, 反映的是具体措施实施的效果。在采用指标对比评价法时, 必须对每个指标的指示意义有清晰的认识, 谨防指标粗放式的罗列和堆积。

4.2 因素评价法

指在明确规划目标与措施关系的前提下, 开展的因果分析方法。通过分析检验规划目标与措施的对应关系、目标未能实现的原因, 分析影响规划实施的各种因素, 找出规划实施进展快慢的原因。

4.3 空间分析法

土地利用规划包含大量空间决策, 空间分析是规划实施评价的一个重要内容。空间分析法严格意义上是建立在空间位置基础上的方法统称, 其范围非常广泛, 既有基于空间位置的简单相邻分析, 也有基于网络较为复杂的流量分析, 更有基于地形和地基条件等复杂的立体分析。因此, 土地利用规划实施评价中, 空间分析法的选择, 将视具体需要而定。对于目标层次的效果评价, 可以采用多指标空间评价法 (SMCE) , 其实质是基于空间单元上的指标评价, 以分析规划实施中土地利用在数量布局结构的空间变化和发展趋势为主。

4.4 参与式评估

土地规划实施保障措施研究第4篇

【关键词】土地利用规划；规划实施；保障措施

土地利用总体规划是国民经济和社会发展规划的重要组成部分，是城乡建设、土地管理的纲领性文件，是实行最严格的土地管理制度的一项基本手段，而开展土地利用规范管理保障措施研究，制定具体有效的保障措施，对合理有效利用土地资源，缓解人地矛盾，促进经濟生态社会的和谐发展具有重要的意义。

一、土地规划的内涵

土地规划又称土地利用规划，是以土地资源的合理利用为核心，以最佳经济效益和社会效益为目标，根据区域社会经济发展和土地的自然、经济特性，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。

二、目前规划编制保障措施存在的问题

1规划编制自身。从规划编制自身来说，第一，规划实施法规体系还不完善，虽然从中央到地方已经出台了一系列的法律法规和部门规章，但大多属于纲领性文件，缺乏详细规定，总体法制体系还不完善。第二，规划理念计划性太强。规划是一种自上而下的控制，无法精确衡量用地需求，缺乏民主性和科学性；第三，规划实施保障机制中的行政手段不健全，年度计划指标的设置、编制方法、内容不能适应下级实际的需要。重编制轻实施。实践与规划不吻合，事前调控容易变成事后统计，存在计划外用地、超计划用地现象。第四，土地利用总体规划在技术保障上也存在问题，各地由于实际情况不同，人员素质和技术设备也千差万别，这导致基础数据库无法完善。第五，规划实施的社会保障措施不够深入，很多公告的发布仅仅是走过场，公众参与热情极低，只是规划的被动接受者。

2规划实施过程。在规划实施过程中，首先，实际用地情况与规划指标之间存在一定的差距，指标无法与实际用地需求完全吻合，一些地方为了自身发展，根据自身发展情况实际占地会超出规划指标，基本农田保护数量相应的达不到要求，或者会在地类内部做一些调节；第二，缺乏科学、系统的规划实施评价体系和机制，由于我国土地利用总体规划才进行了两轮，对规划实施的重视程度也只是在新《土地管理法》颁布以后才有所提高，全国目前还未形成统一的评价体系，国家也未颁布相应的评价标准。第三，规划实施的经济保障机制没有得到有效发挥，我国规划实施在很大程度上仍然依赖行政手段，市场手段运用严重滞后，是规划与市场缺乏有机结合，建设用地的市场配置比例较低。市场配置土地资源的基础作用尚未充分发挥。

三、土地利用总体规划保障措施体系的构建

土地利用总体规划实施管理保障具体措施的研究是以国家法律法规等为基础，以保障土地利用总体规划的实施为基本目标，遵循其保障体系建设的基本原则，并在其基本思路指导下从法律法规措施、经济手段调控、行政管理措施、社会监督措施、科学技术支撑等五个方面进行研究。

1规划实施的法律保障。在遵循国家法律法规的前提下制定可操作性强的地方性配套法规如规划实施条例或办法，提出有关规划实施机构、管理程序、实施效果评价、监督管理、规划调整、违反规划的强制措施等具体规定来保证各级规划的落实。当然，国家现行的其他法律法规也应是法律保障体系中的重要组成部分，这些都是构成完整的规划实施法律保障体系的基本条件。

2规划实施的经济保障。通过价格、税收、市场、惩罚等手段调节社会对土地资源的供给与需求，以实现土地利用总体规划的目标。同时要利用政府的宏观调控政策，改革和完善地价政策体系，国土资源部门应定期更新并公布基准地价，建立健全地价动态监测系统，加强对交易地价、评估地价的监督，完善地价、土地租税费政策，促进城市土地的合理利用。

3规划实施的行政保障。依据规划和有关规定，每年年初编制年度土地利用计划_其主要指标包括农用地转用指标、土地开发整理计划指标和耕地保有量计划指标；加强项目用地预审的各项制度建设。建设项目用地预审指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案前，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

四、结论

县乡土地利用规划编制技术方案第5篇

1总则

1.1 为规范县级土地利用总体规划（以下简称“县级规划”）编制工作，提高规划的科学性，根据《土地利用总体规划编制审批规定》，编制本规程。

1.2本规程适用于全国县级行政单位（县、市、旗，下同）土地利用总体规划的编制。城乡结合部市辖区土地利用参照本规程编制。

1.3编制县级规划应贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，贯彻耕地总量动态平衡的要求，并遵循下列原则：

1.3.1 以供给制约和引导需求，统筹安排各业用地。

1.3.2 综合考虑土地利用的社会效益、经济效益和生态效益。

1.3.3 因地制宜，切实可行。

1.3.4 政府决策与公众参与相结合。

1.4县级规划主要内容

1.4.1 确定全县土地利用规划目标和任务。

1.4.2 合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定土地整理、复垦、开发、保护分阶段任务。

1.4.3 划定土地利用区，并确定各区土地利用管制规划。

1.4.4安排能源、交通、水利等重点建设项目的用地。

1.4.5 将全县土地利用指标分解落实到各乡、镇。

1.4.6 拟定实施规划的措施。

1.5县级规划期限应与国民经济和社会发展长期规划期限适应，一般为10～15年。同时应当展望长远的土地利用，展望期限为20～30年。在规划期限内，应当作出近期土地利用安排，期限一般为5年。

1.6 规划用地分类应以全国土地利用现状调查的分类（见附件一）为基础，根据需要可以对部分二级地类进行归并。规划基期各类用地面积应采用土地利用变更调查的实有面积。

1.7编制县级规划应对县域土地利用的现状、潜力和需求情况进行深入调查研究，取得可靠的基础资料。

1.8编制县级规划应采用定性、定量、定位、定序相结合的方法，进行多方案比较，并广泛征求有关部门和公众意见。

1.9县级规划应依据上一级土地利用总体规划的要求，结合实际制定。

1.10编制县级规划，除执行本规划外，尚应符合国家先行其他有关标准和规范的要求。

1.11省、自治区、直辖市土地管理部门可根据需要制定对本规程的补充并报国家土地管理局备案。补充规定不得与本规程相抵触。

２、准备工作

2.1组织准备

2.1.1 县级人民政府组建县级规划领导小组，其主要职责是：研究确定工作计划；协调各部门的关系；研究解决各部门的关系；研究解决规划工作的重大问题；审查规划方案。

2.1.2 规划领导小组下设办公室，负责规划的具体编制工作。各有关部门和各乡（镇）指定联络员，负责向办公室提供有关资料，反映用地需求和意见，参与规划方案的研究和协调。

2.1.3制定工作计划，包括规划指导思想、工作步骤与方法、工作人员组成与分工、工作经费等。

2.2制定技术方案，包括规划依据、规划指导思想、工作内容、工作步骤与方法、技术路线，成果要求等。

2.3收集资料

2.3.1 县域基础资料

（１）自然条件：包括气候、地貌、土壤、水文、自然灾害等；

（２）资源状况：包括矿产资源、生物资源、景观资源等；

（３）人口资源：包括历年总人口、人口自然增长、人口机械增长、非农业人口、流动人口、暂住人口等；（４）经济发展资料：包括历年国内生产总值、固定资产投资、产业结构等；

（５）城乡建设及基础设施状况；

（６）主要产业发展状况；

（７）农业普查资料；

（８）生态环境状况；

（９）县域历史资料。

2.3.2 土地资源与土地利用资料

(1)土地利用现状调查资料，包括数据、图件和报告；

(2)土地利用变更调查资料，包括数据、图件和报告；

(3)历年土地统计资料；

(4)历次非农业建设用地清查资料；

(5)待开发土地资源调查及其他专项用地调查资料；

(6)土地评价、土壤分级资料。

2.3.3有关土地利用的规划资料

(1)国民经济和社会发展规划；

(2)上一级土地利用总体规划资料；

(3)上一次土地利用总体规划资料；

(4)土地利用专项规划资料；

(5)国土规划、县域规划、城镇规划、开发区规划、农业区划、农业综合开发规划及林业、交通、水利等各专业部门涉及土地利用的规划资料。

3、土地利用现状分析

3.1 影响土地利用的自然与社会经济条件分析：对气候、地貌、土壤、水文、植被、矿藏、景观、灾害等自然条件、自然资源，和人口、城镇化发展水平、产业结构、主要农产品产量与商品化程度、基础设施建设等社会经济条件进行分析、比较，明确本县土地利用的有利条件与不利因素。

3.2 土地资源数量、质量及动态变化分析：根据土地祥查、变更调查、土壤监测的人口、土地、农业、城乡建设统计年限，分析、比较全县各类土地的面积、人均占有量和质量，以及土地利用近10年的变化情况，研究引起土地利用变化的原因，评价土地利用变化对经济、社会、环境的影响。

3.3土地利用结构与布局分析：结合土地资源条件，分析各类土地比例关系及各类土地在全县范围内的分布是否合理，总结土地利用的特点和规律。

3.4 土地利用程度与效益分析：计算土地开发利用率、各类用地实际利用率、集约利用水平和土地产出率、生产率相比较，评价土地利用程度与效益的高低。常用指标计算方法如下：

土地开发利用率＝（土地总面积－未利用土地面积）／土地总面积×100%

土地复垦率＝废弃土地复垦利用面积／废弃土地总面积×100%

某类土地实际利用率＝该类土地实际利用面积／该类土地面积×100%

或：

某类土地实际利用率＝（该类土地面积－该类土地撂荒（闲置）面积）×100%

土地垦殖率＝耕地面积／土地总面积×100%

耕地复种指数＝全年农作物播种面积／耕地面积×100％

建筑密度＝建筑物基底面积／用地总面积×100%

建筑容积率＝建筑总面积／用地总面积×100%

人均用地面积＝用地总面积／人口总数×100%

单位土地资金集约度＝投资总额／用地面积

单位土地产量＝总产量／用地面积

单位土地产值＝总产值／用地面积

3.5归纳土地利用现状分析中反映出土地利用特点和各种土地利用问题，分析规划期间可能出现的各种影

响因素，分清轻重缓急，提出规划要重点解决的土地利用问题。

４、规划目标的确定

4.1确定规划目标的依据

4.1.1上一级土地利用总体规划的要求，或上级下达本县的土地利用控制指标。

4.1.2县国民经济和社会发展五年计划和十年规划。

4.1.3土地利用现状、利用潜力和各部门对土地的需求。

4.1.4需要解决的土地利用问题。

4.2规划目标：为保障经济社会持续、协调、健康发展，规划期土地利用所要达到的目标，主要包括：耕地保护；统筹安排各业用地；推进土地整理和复垦，适度开发宜农土地；提高土地利用率和产出率；改善土地生态环境。

4.3近期规划任务：为实现规划目标，近期土地利用所要达到的各项指标和要求。

5、土地供需预测

5.1土地供需预测的步骤与方法

5.1.1提出对人口和各部门用地的要求；

5.1.2 分析土地利用潜力，测算各类土地供给量；

5.1.3 各部门根据预测要求，测算规划期间的人口和用地数量、类型，提出用地布局要求；

5.1.4 对部门用地预测结果进行初步审核，凡不符合预测基本要求的，由有关部门修改或重新进行预测。

5.1.5汇总各类土地的供给量与需求量。

5.2 土地供给量测算

5.2.1 土地整理、复垦、开发的远景潜力分析

(1)在分析各类农用地实际利用水平、集约；利用程度的基础上，测算农用地整理和集约利用增加农用地有效利用面积、提高土地单产的能力。

(2)在分析各类建设用地实际利用水平、集约利用程度的基础上，测算各类建设用地调整改造的能力。

(3)调查各类废弃地的面积、分布，评价废弃地适宜复垦利用方向合数量。

5.2.2 土地整理、复垦与开发规模预测；根据国家合地方政府有关政策要求合投资能力，通过投入产出合费用效益分析，预测规划期间土地整理、复垦、开发为各类用地的数量合预期效益。

5.3 人口预测

5.3.1 预测采用的总人口基数与政府正式公布的人口数一致。

5.3.2 规划期总人口的预测分为人口自然增长和人口机械增长预测。

5.3.3人口机械增长预测宜由计划生育部门为主进行。人口自然增长率应根据计划生育政策，分析多年来的自然增长情况予以确定。

5.3.4 人口机械增长预测应根据公安部门统计的多年人口实际净迁入（出）数量，并分析影响人口机械增长的因素予以确定。

5.3.5 城镇人口和村镇人口按5.5.1的规定预测。

5.4农业用地需求预测

5.4.1耕地需求量一般由农业部门为主预测。

(!)规划期耕地需求量应在保证各类农产品需求量，合理预测作物播面单产和耕地复种指数的基础上确定。各类农产品需求量包括当地基本需求量、国家订购和调出（入）量，其中：当地基本需求量根据5.3条预测的人口总规模和计划要求达到的饿人均农产品占有标准确定；保证国家订购任务，并努力减少调入量，增加调出量。作物播面单产和耕地复种指数根据多年实际变动和规划变动和规划期内物质投入和技术进步情况预测。

(2)耕地需求量如采用统计数预测，应将期结果按祥查数修正。

(3)人口高峰年不在规划期内的，尚应根据人口高峰年各类农产品需求量和作物单产、复种指数变化趋势，预测人口高峰年耕地需求量。

5.4.2 园地、林地、牧草地、水产养殖地需求量宜分别由农业、林业、畜牧、水产或当地主管部门为主预测。

(1)预测采用的用地基数应为土地利用现状调查基数尚进行的变更调查数。

(2)园、林、牧、渔各业生产用地需求取决于产品自给性需求量、商品量、生产周期和单位土地产量。产品自给性需求量取决于产品自给性需求量、商品量、生产周期和单位土地产量。产品自给性需求量应根据

5.3条预测繁荣人口规模和计划达到的人均自给产品占有量确定；调出、调入的商品量应分析县内外市场需求情况确定；生产周期和单位土地产量宜参照当地平均先进水平，根据农业投入、科技和管理水平的发展确定。

(3)生态保护及其他公益性用地需求量应根据特定的目的和保护需要确定；需占用耕地的，仅限于已由上级政府批准实施的生态建设和环境治理项目。

(4)各类用地面积的扩大，应根据土地的适宜性落实用地位置和范围。

5.5.1 城镇（城市或建制镇）建设用地需求量宜由建设主管部门为主预测。

(1)城镇建设用地预测应按现有规划发展的城镇逐一进行预测后汇总。

(2)规划期城镇建设用地和村镇建设用地的规模由人口与人均建设用地指标决定。

(3)城镇人口应为城镇范围内常住人口的总和，不包括流动人口；村镇人口应为总人口减去城镇人口。

(4)规划期城镇人口规模预测分为城镇人口自然增长和城镇人口机械增长两部分进行预测。城镇人口自然增长，应根据计划生育指标预测。城镇人口机械增长，对一般地区，宜按平均增长法计算，平均值应根据公安部门统计的近几年人口净调入（出）值确定，对特殊地区，可根据具体情况采用带眷系数法、环境容量法等计算。规划期村镇人口规模应按5.3条规定预测的总人口规模减去规划期城镇人口规模。

(5)城镇和村镇人均建设用地指标须严格执行国家标准，应同时符合指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。人均耕地面积小于１亩的地区，在现状人均建设用地水平允许采用的规划指标级别中，只能采用最低一级。

(6)城镇暂住人口数量较大的，在确定城镇人均建设用地指标和建设用地规模时可适当考虑暂住人口因素。

5.5.2 独立工矿、交通、水利等建设用地需求量预测

独立工矿用地需求量分别由煤炭、冶金、石油、建材、电力等需要用地的行业的主管不满为主预测；交通、水利用地需求量分别由交通、铁路、水利等部门为主预测。

(1)独立工矿、交通、水利等用地应按照已列入国民经济和社会发展规划的建设项目预测，未列入国民经济和社会发展规划的建设项目一般不包含其中。

(2)建设项目的用地标准应采用已批准的行业用地定额标准，或平均先进的土地产出率指标。

(3)应区分居民点内的建设项目和居民点外的建设项目，用地需求量中应不包括居民点内的建设项目。

(4)建设用地发展规模确定以后，应根据建设项目具体场址条件，确定占用耕地和非耕地的比例。

5.5.3 居民点以外的国防、名胜、墓地、盐田等建设用地，由有关主管部门根据已批准的规划及用地范围预测。

6、土地利用结构和布局调整

6.1 土地利用调整次序

6.1.1 优先安排农业用地

6.1.2农业用地内部优先安排耕地

6.1.3非农业用地内部优先安排交通、水利、能源、原材料工业等重点建设项目用地，其他建设用地按照产业政策安排。

6.1.4 各类用地的扩大以内涵挖潜为主，集约利用，提高土地产出率。

6.1.5 林牧渔业用地确需扩大的，应充分利用荒山、荒坡、荒水、荒滩地；除改善生态环境的必要用地外，其他均不得占用耕地。

6.1.6 建设用地确需扩大啊的，应尽量占用劣地，特别应控制占用耕地及林地。

6.2 土地利用结构与布局调整的步骤与方法

6.2.1 审核各类用地数量与布局。对土地供需预测结果应从数量和布局上进行审核，对其中存在的问题经协调解决以后予以核定。

6.2.2 用地数量综合平衡。经核定的各类用地供给量与需求量作为用地数量综合平衡的依据，如各业用地供求数量上出现矛盾，则应以土地有效供给量为基础，根据规划原则（1.3条）和土地利用调整次序（6.1条）进行综合平衡。

6.2.3 用地布局综合平衡。在用地数量平衡的基础上，再审核各部门要求的用地位置、范围是否存在矛盾；如存在矛盾，也根据规划原则和土地利用调整次序协调解决。

6.2.4 部门用地需求预测再用地结构与布局平衡中未能落实的，应会同有关部门研究提出新的用地调整方案，再次参与结构与布局调整的平衡。

6.2.5 经多次协调难以达成一致的，由规划办公室提出处理意见，交规划领导小组讨论决定。

6.2.6 拟定全县土地利用结构调整和重点建设项目用地布局方案，划定土地利用区（７章），确定土地整理、复垦、开发任务，并将全县各类用地指标分解至各乡（镇）。

6.3 拟定全县土地利用结构调整方案

6.3.1 在对规划期间全县土地利用结构和布局进行综合平衡和充分协调的基础上，拟定各类用地调整指标，编制全县土地利用结构调整规划表（表一），表中列出规划期和近期全部一级地类和主要控制的二级地类的面积和比重。

6.3.2 根据各类用地调整指标和土地整理、复垦、开发方案（6.5条），编制全县耕地规划平衡表（表二），表中列出规划期间和规划近期、远期补充耕地、减少耕地和净增（减）耕地的面积。

6.4 拟定重点建设项目用地布局方案

6.4.1 本条“重点建设项目”是指对国民经济发展起重要作用作用的独立建设项目，包括交通、水利、能源、原材料工业等骨干性工程。

6.4.2 根据各重点项目在规划期内的用地需求预测，在土地利用结构与布局综合平衡的基础上，编制重点建设项目用地指标表（表三），表中列出各规划建设项目的用地规模、位置、占用耕地面积，以及建设性质、年限、内容等。

6.4.3 重点建设项目占地面积大，能按比例尺上图的，应按７章的规定单独划分土地利用区；面积较小，不能按比例尺上图的，在规划图上用符号表示其位置，面积计入所在土地利用区。

6.5拟定土地整理、土地复垦和土地开发方案

6.5.1 本条“土地整理”是指针对村庄、农田和其他零星土地采取综合治理和调整措施，以增加耕地及其他农业用地的有效利用面积，提高土地生产率，改善生态环境的活动。“土地复垦”是指对因各种自然和人为因素造成破坏的土地采取治理措施，使其恢复到可供利用状态的活动。“土地开发”是指对未利用的后备土地资源采取工程和生物措施，使其投入经营与利用的活动。

6.5.2 土地整理、土地复垦和土地开发方案，应在土地整理、复垦、开发的远景潜力分析和投资可行性分析、效益分析等基础上，结合土地利用结构与总体布局调整要求拟定，内容包括：土地整理、复垦、开发的区域范围、利用方向与规模；重点项目与要求；分期实施方案；资金方案；效益分析；管理措施等。

6.6 拟定乡（镇）土地利用控制指标：分析乡（镇）的自然和社会经济条件、土地资源利用现状和利用潜力、经济发展方向，按照全县土地利用结构与总体布局调整要求，在县、乡两级协调的基础上，分解、拟定各乡镇土地利用控制指标（表七）。

7、土地利用分区

7.1 土地利用分区是指按照土地基本用途不同划定土地利用区。土地利用分区应以土地适宜性为基础，根据规划原则、土地利用调整次序和经济社会发展需要划定。

7.2 分区的步骤与方法

7.2.1 拟定土地利用分区方案，收集、整理分区所需图件和其他资料。

7.2.2 以土地利用现状图为规划底图，根据土地利用结构和布局调整结构，在规划底图上分区划线；分区须符合7.3条的规定；分区划线应尽可能利用明显的线状地物或河川、山脊等自然地物界限。

7.2.3 统计分区总，面积：分区总面积应与土地利用结构调整指标相协调，否则，应调整土地利用分区或用地指标，直至协调。

7.2.4 整理分区结果，规定各区土地利用管制规则。

7.3 各地应结合实际，因地制宜确定土地利用分区类型。一般可设立以下九种土地利用区。

7.3.1 农业用地区：是指为发展农业生产需要划定的土地区域。

(1)除城镇、村镇、独立工矿区近期建设规划范围内的耕地和已列入生态建设规划实施项目的退耕土地以

外，其余耕地原则上均应列入农业用地区。

(2)沟渠、道路等为农业生产服务的设施用地和农田之间其他类型的零星土地一并划入农业用地区。

(3)农业用地区根据需要可进一步分为基本农田和一般农田。

下列土地原则上不划为基本农田。

——已批准的城镇总体规划的近期建设规划划定范围以外的农田。

——村镇建设用地周围的农田。

——铁路、公路等交通沿线的农田。

——生产条件较好、集中连片、产量较高的农田。

——国家规定需要保护的其他农田。

下列土地可以划为一般农田：

——规划确定为农业使用的宜农后备土地资源。

——坡度大于25°、未列入生态建设规划实施项目的耕地。

——江河泄洪区内的耕地。

7.2.3园地区：是指发展果、桑、茶、橡胶及其他多年生作物需要划定的土地区域。下列土地应列入园地区：

(1)集中连片的果园、桑园、茶园、橡胶园等种植园用地，其中已列入其他用地区的园地除外。

(2)规划确定为种植园的宜园后备土地资源。

(3)划定为园地区的土地面积应不小于25公顷．

(4)上述土地范围内其他类型的零星土地．

7.3.3 林业用地区：是指发展林业河改善生态环境需要划定的土地区域．下列土地应划入林业用地区；

(1)现有的有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地、迹地河苗圃，其中已划入其他用地区的林地除外。

(2)已列入生态建设规划的造林地。

(3)规划确定未林业使用的宜林后备土地资源。

(4)划定为林业用地区的土地面积应小于25公顷。

(5)上述土地范围内其他类型的零星土地。

7.3.4牧业用地区：是指发展牧业需要划定的土地区域．下列土地应划入牧业用地区：

(1)现有的人工、改良河天然草地，其中已划入其他用地区的除外。

(2)规划确定为畜牧也使用的宜牧后备土地资源。

(3)划定为牧业用地区的土地面积应不小于25公顷。

(4)上述土地范围内其他类型的零星土地。

7.3.5 城镇建设用地区：是指城镇建设需要划定的土地区域。下列土地宜划入城镇建设用地区：

(1)设市城市和建制镇的建成区。

(2)已批准的饿城镇总体规划的近期建设用地区域。

7.3.6 村镇建设用地区：是指村镇建设需要划定的土地区域。

(1)聚居人口平原地区200～300人、山区100～500人的，原则上按居民点现行建设用地范围划定为村镇建设用地区。

(2)聚居人口平原地区大于1000人、山区大于500 人的，按已批准的村镇规划的近期建设用地范围划定；未制定村镇规划的，如村镇内现有空地不能满足未来五年人口增长需要的，可按其不足部分增划建设用地，人均村镇建设用地指标应符合《村镇规划标准》。

7.3.7 独立工矿用地区：是指独立于城镇、村镇建设用地区之外的工矿建设需要划定的土地区域。下列土地宜划入独立工矿用地区：

(1)规划期间不改变用途的独立工矿用地。

(2)已列入基本建设投资计划的规划工矿建设用地。

(3)经国务院与省级人民政府批准设立的独立于城镇之外的工业开发区、经济开发区等，按开发区总体规划确定的近期建设用地范围划定。

(4)占用耕地建砖瓦窑的，要限期调整、复恳，不得划入独立工矿用地区。

(5)独立工矿用地一股脑满足建筑、交通、水源、排水、能源、环保等建设条件。

7.3.8 自然和人工景观保护区；是指未保护特殊的自然、人文景观划定的土地区域。森林公园、风景名胜及其他具有特殊自然、人文景观价值的土地，已批准为保护区或旅游区、并有明显界限的，划入景观保护区；已经批准但无明显界限的，会同主管部门按照有关用地要求划定。自然和人文景观保护区与其他土地用地区重叠的，可划定为复区。

7.3.9 其他用地区：根据实际利用需要划定的其他用地区域。

7.4 各地应依据本条规定，并结合实际具体制定分区土地利用管制规则。

7.4.1 农业用地区

(1)农业用地区内的土地主要用于农业生产及直接为农业生产服务使用．

(2)鼓励农业用地区内的其他用地转为农业生产及直接为农业生产服务的用地；按规划可保留现状用途的，不得擅自扩大用地面积。

(3)控制农业用地区内的农业转变用途。国家能源、交通、水利、国防等重点建设项目，无法避开农业用地区内基本农田的，应经法定程序修改规划，并按《基本农田保护条例》的规定严格审批用地。

(4)禁止占用农业用地区内的基本农田进行城镇、村镇、开发区和工业小区建设；禁止占用农业用地区内的基本农田建窑、建房、建坟或擅自挖沙、采石、取土、堆放固体废弃物。

7.4.2 园地区

(1)园地区内的土地主要用于种植园业及其服务设施使用，不得擅自转变用途。

(2)鼓励园地区内影响种植园业生产的其他用地，调整到适宜的用地区。

(3)控制园地区内耕地改变用途．确需改变的，必须按照有关规定严格审批。

(4)严禁各类建设占用名、特、优、新种植园用地。

7.4.3 林业用地区

土地整治项目规划编制工作方案第6篇

工

作

方

案

土地整治对提高粮食综合生产能力，改善农业生产条件和农业生态环境，促进社会主义新农村建设和区域协调发展等，提高农村土地质量和效益，改善农村生产生活条件，改善农业生产条件和农业生态环境，提高灌溉保证率，促进经济社会协调发展，加强农业生产投入，改善农业生产条件，都具有重要意义。通过对项目区内田，水，路，林进行全域规划，全面设计，将直接改善项目区内灌溉不力，交通不畅，土地产出低下的问题。结合当地工作实际情况，特制定以下工作方案。

一、工作意义

《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）提出要有序开展农村土地整治，国务院批准的《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》明确了规划期内土地整治的目标任务。近年来，各地按照党中央、国务院的要求，积极探索开展农村土地整治，落实规划提出的目标任务，在坚守耕地红线和节约集约用地等方面取得了重要进展。随着土地整治工作由点到面深入推进，特别是由单纯的补充耕地向补充耕地、提高耕地质量、基本农田建设、节约集约用地、推进新农村建设和城乡统筹发展相结合转变，保障土地整治有序、规范、有效实施。

土地整治规划通过对项目区内田，水，路，林进行全域规划，有利于整治资源、引导资金、整体推进土地综合整治、有效补充耕地、提高耕地质量、建设高标准基本农田、切实落实耕地保护目标任务；有利于改善农民居住条件和农村环境，完善农村基础设施，节约集约利用土地，促进城乡一体化建设和经济社会全面协调可持续发展。

二、指导原则

编制土地整治规划应当遵循以下指导原则：

（一）依法依规科学规划

项目区规划设计要符合当地土地利用总体规划，并与农业、水利、林业、交通、城镇等部门的专项规划相协调，综合考虑土地整治的社会效益、经济效益和生态效益，树立“大破大立”的主导思想，高起点规划，高标准设计。坚决打破

过去由于权属界、承包界、个人自发开垦等原因形成的地块零乱、渠系、道路弯曲，不符合自然规律、不利于机械化耕作的生产现状，坚持土地资源的可持续利用，逐步实现土地规模经营，有利于促进农业现代化和新农村建设。

（二）因地制宜

项目区建设要因地制宜，针对制约当地农业发展的关键性障碍因素，通过水利、农业等措施，对项目区田、水﹙渠、沟﹚、路、林、村等综合配套治理，优化土地利用结构，提高耕地质量，增加有效耕地面积，使项目区农田水利设施和农业生态环境得到明显改善，农业综合生产能力得到较大的提高。达到田成方、林成网、路通畅、渠相通、沟相连，旱能灌、涝能排、渍能降的标准化农田。

（三）专家领衔公众参与

充分利用土地利用总体规划修编和土地资源调查评价成果，加强重大问题研究，认真听取专家意见，加强规划的咨询论证。采取多种方式和渠道，扩大公众参与，认真听取土地整治范围内的群众意见，坚持尊重民意、量力而行，编制规划，增强规划编制的公开性和透明度，实行科学、民主决策。

三、工作目标和任务

（一）工作目标

按照土地利用总体规划，集中资金统筹开展标准农田建设、建设用地整理、废弃地复垦、未利用地开发和小型农田水利设施建设，促进农村土地节约集约利用，提高耕地质量、增加有效耕地面积，确保实现耕地占补平衡。结合项目区实际，开展农村地质灾害防治和村屯道路、排水等基础设施更新建设，改善农村生产生活条件和生态环境。在项目区对“田、水、路、林、村”进行综合整治。通过整治，增加耕地面积，完善农田水利基础设施配套，提高农业综合生产能力，促进城乡统筹发展。

（二）工作任务



1、加强标准化优质农田建设，促进农田集中规模经营。采取适宜的工程措施，平整土地，归并分割细碎的地块，形成土地的规模经营。加强中低产田改造、改良土壤质地、改善土地生态环境、提高耕地质量，提升农田地力等级和生产能力，促进粮食单产能力。

2、完善农田基础设施，改善农村生产条件。建设农田水利配套设施和小型水库、山塘、陂坝、灌排泵站等水源工程，改善农用地灌溉条件，提高农田灌溉保证率。构建田村路网、提高道路通达度和建设标准、方便农产品输送，降低农产品输送成本。因地制宜开展农田防护和水土保持设施建设，提高农田防灾抗灾能力。

3、推进农村建设用地整治，促进农村土地节约集约利用。对农村宅基地进行统筹规划安排，引导农民住宅相对集中建设，促进自然村落适度撤并、对腾退宅基地、村内废弃地、闲置地进行整治、宜耕则耕、宜建则建、合理利用，促进农村土地节约集约利用。

4、开展村庄基础设施更新建设，改善农村生活条件。结合项目区实际和群众生产生活需要，开展项目区内村屯道路、排水等基础设施更新建设，促进农村生活条件的改善。开展项目区内地质灾害防治、消除灾害隐患，保护农村群众生命财产安全。

四、工作步骤

1、加大宣传力度，配合国土局搞好土地整治宣传工作，为项目踏勘及规划设计夯实基础。

2、进行现场踏勘，做深、做细项目区的各项基础工作。现场踏勘需当地村组的负责人陪同，踏勘人员可现场咨询了解项目区内的水源及走向，交通设施情况及村民急需解决的现实问题，为下一步的规划施工图设计提供实用性及可操作性。

3、根据现场踏勘的情况，按照土地整治重大工程的要求，结合《土地整理项目规划标准》及《土地整理项目工程设计标准》以及项目区的实际情况，因地制宜对项目区内的田、水、路、林、村进行统一工程布局，拟定初步布局方案。

4、初步布局方案拟定后，邀请当地的相关技术人员和村民代表进行充分讨论，提出相关的具体意见，规划设计人员针对相关意见和要求结合土地整治标准，对方案进行必要的修改和补充，形成最终规划成果上报省国土厅。

五、人员及时间安排