商品房预售合同纠纷案件代理词（精选9篇）

商品房预售合同纠纷案件代理词 第1篇

代 理 词

（2012）惠湾法民一初字第XXX号

尊敬的审判员：

受本案被告的委托，就其与原告商品房预售合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑：

一、本案被告不存在逾期交房情形，原告主张要求被告承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据。

1.案涉商品房在《商品房预售合同》约定交付期限内即符合交付条件。被告提供的证据一，某商住楼工程（即案涉商品房所在工程）《竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2010年3月25日即已经具备交付条件。该证据上盖有惠州大亚湾经济技术开发区建设工程管理办公室竣工验收备案专用章，足以证明。

2.被告在约定交付期限内，即2010年3月31日之前就已经通知原告办理入伙，原告代理人在庭审中也确认收到了被告发出的《入伙通知书》，故被告不存在逾期交房。被告提供的证据四，即原告代理人于2010年6月28日签署的《钥匙收条》等入伙资料，证明原告于2010年6月28日办理了入伙。原告代理人对该证据上的签名予以确认。因此，原告逾期办理入伙期间（即2010年4月1日至2010年6月28日）的法律责任应由其自行承担，与被告无关。

3.原告提供的证据不能证明案涉商品房存在逾期交房情形。案涉商品房交付条件为经验收合格，故政府建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案文件才是衡量案涉商品房是否具备交付条件的依据，原告提供的证据一、二、三、五、六及补充证据一就其出具单位及内容，均与本案无关，且证据三、五、六为复印件，无法确认其真实性。

4.原告提供的证据均只是证明案涉商品房在交付使用后，即2010年7月2日至2010年8月8日期间存在局部需要保修的情形，故即使案涉房屋因局部保修而影响原告的正常使用，其所遭受的损失也应当只是该期间的租房损失，而不能按照《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算，后者标准过高。

二、原告提供的《收费通知单》不能证明其已经交纳了案涉房屋的物业管理费、水电费，且在该通知单上盖章的是某物业服务中心，与被告无关。

1.原告提供的2010年4月至7月的《收费通知单》是某物业服务中心（以下简称“物业中心”）向原告开具的，该物业中心与被告并非同一法律主体，也不存在隶属关系，故与被告无关；

2.该《收费通知单》只是通知原告交纳，原告实际上是否已经交纳，未提供证据予以证实，故仅凭该《收费通知单》不能证明原告已经交纳了案涉房屋的物业管理费和水电费；

3.原告虽然逾期办理入伙，但是物业中心在逾期期间即已提供物业管理服务，故根据原告与物业中心形成的物业管理法律关系，其应当向物业中心支付相应的物业服务费用。

三、案涉商品房未能办理房产证的原因在于原告未尽到配合办证义务，与被告无关。即使被告存在逾期办证情形，也应当按照合同约定承担违约责任。此外，原告于举证期限届满后增加、变更诉讼请求，于法无据，应予以驳回。

1.关于产权登记事项，《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提供的证据二，即某商品房《权属证明书》和《登记明细表》，证明案涉商品房于2010年6月4日即完成初始登记，具备转移登记条件。被告已经履行了上述合同义务。由于上述证据材料原件由惠州市房产管理局保管，贵院可以向该局查阅。

案涉商品房未能办证的责任在于原告未尽到配合义务。由于原告未能提供案涉商品房契税完税证明，也未能配合被告签署《房屋转移登记申请表》，故最终导致无法办证，因此其责任应自行承担。

2.《商品房预售合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人需按已交房款的0.3%向买受人支付违约金。基于《合同法》约定优先、有约必守的原则，即使被告存在逾期办证的违约情形，也应当按照上述约定执行。原告主张根据银行同期贷款利息计算逾期办证违约金，与双方合同约定不符。

3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。本案原告于2012年5月10日才提出增加、变更诉讼请求，已经超过了举

证期限，应予以驳回。

以上代理意见望充分考虑。

此致

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

广东金圳律师事务所

律师：

2012年5月21日

商品房预售合同纠纷案件代理词 第2篇

房地产门户-搜房网 2007-12-17 11:13:00 来源：中国经济周刊

北京海淀法院民一庭 陈昶屹

当前北京地区房价增长速度快、幅度大，商品房买卖市场交易活跃。由于房价较高，预售成为商品房买卖的主要方式，商品房预售合同纠纷也相应增加。日前，北京海淀法院民一庭对商品房预售合同纠纷的现状进行了调研，认为此类案件表现出六个方面的特点：

第一，案件增长量大。近三年来，商品房预售纠纷一直保持高速增长的态势，案件数量居高不下，今年较去年更是有大幅增加。2005年此类案件数量为638件，较前年增长16.8％，2006年此类案件数量为801件，增长25.5％，2007年前11个月案件数量突破1244 件，比去年同期增长55.3％。这主要是由于北京地区房地产交易大量增加、房地产价格不断攀升造成的。

第二，当事人情绪易激动，影响案件审理效率。由于房产价值巨大且与百姓生活关系密切，一旦出现纠纷，则可能使购房者在经济上蒙受巨大损失，因此在诉讼中购房者通常情绪较为激动，有的对法院的公正性抱有怀疑，这就增加了当事人双方及与法院之间交流的成本，影响了案件审理的效率。

第三，案件调解率低。近三年来，此类案件的调解率一直保持在20％左右的较低态势，这主要是由于一方面当事人之间情绪对立，不具备调解基础，另一方面由于房屋转让或损害赔偿有较为明确的计算标准，当事人的预期较为明确，一般不愿意为达成调解协议而让步。

第四，容易产生群体纠纷，社会影响不可忽视。商品房预售合同在履行过程发生的纠纷通常会涉及一大批购买者的利益，购房者也会自发组成维权联盟向开发商主张权利，对诉讼而言，个案的审判结果可能影响到其他购买者的行为选择，产生群体效应，引起广泛的社会影响，因此法院对此类案件的审理通常要慎重考虑判决的社会效果与法律效果的统一，增加了此类案件的审理难度。

第五，鉴定项目多，结案周期长。目前，有关商品房的鉴定类型多达十几种，此类案件审理过程中，当事人通常会申请各种有关房屋的鉴定，增加了结案周期，降低了案件周转效率。

第六，对法官的专业知识要求高。此类案件通常需要审判人员对与房屋设计、施工、监理、验收等环节的流程、规则有较高程度的了解，甚至需要看懂设计图、施工图、效果图等建筑专业的基本图样，因此对法官的专业知识提出了较高的要求，因此此类案件一般需要进行专业化审判。

商品房预售合同纠纷案件代理词 第3篇

随着房地产市场的不断发展, 商品房预售合同的订立、变更和解除日趋频繁, 少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等, 需要变更、解除合同去解决矛盾, 也不排除一些炒房者通过变更、注销商品房预售合同去牟利。由于商品房预售合同的特殊性, 一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作, 签定假合同, 或囤积房源, 或哄抬房价, 或通过变更、解除合同乱收费用, 严重损害消费者利益, 扰乱了房地产市场正常秩序。

在实施国家干预中, 商品房合同登记备案是必需的重要手段。商品房预售合同作为财产性合同, 只要当事人依法签定合同, 就要履行备案登记手续, 以对商品房预售实施更为完善的监管。有些合同会发生变更、解除, 这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整, 以维护合同的公正性和严肃性。根据实际需要, 各地实施了相应的商品房预售合同登记备案管理制度, 但对商品房预售合同的网上登记备案变更、注销的认识尚不够深入和统一, 以致各地的具体操作程序差异较大。

2 商品房预售合同登记备案制度的法律依据及意义

《城市房地产管理法》规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》规定“商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

目前, 对预售商品房的监管手段发生了重要的变化, 从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案, 信息更为公开透明, 使合同具备更多的公示性, 这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。开展商品房销售网上合同备案工作, 有以下意义:

商品房合同网上备案可以提高商品房市场信息透明度, 建立公平有序的商品房市场环境。政府通过网络提供已经审核并许可销售的商品房房源信息, 起到公示作用。通过网上楼盘信息、楼盘明细表、销售状况概览图、房型一览等栏目, 给消费者提供了了解楼盘基本状况的便捷途径。通过网上签订商品房预售合同示范文本, 规范商品房市场交易行为, 从合同的内容上保障了当事人的合法权益, 从而遏制了开发商利用合同进行不合理约定, 损害购房者利益。实施商品房销售网上合同备案后, 通过网上楼盘销控表, 开发企业销售一户, 计算机自动注销一户, 销售情况一目了然, 已售房屋无法再次销售。

房地产市场预警预报分析离不开市场的交易信息, 商品房销售网上合同备案平台为其提供了及时的商品房市场交易信息。商品房的上市规模、成交量、成交均价、期现房比例、供应结构、供应区域分布、购房资金来源、平均购房面积等指标均能及时采集统计, 商品房市场信息数据的及时性和准确性有了极大的提高, 为动态监测商品房市场提供了技术保证。

3 对商品房合同网上登记备案的变更、注销情况的分类

3.1 真实需求

由于商品房预售合同履行的期限长的特点, 难免在这个过程中出现按揭贷款无法办理、家庭出现大的变故或开发商未能按合同履行义务导致纠纷等情况, 导致需要变更或解除商品房预售合同。

3.2 个人炒房

个人将未竣工的预购商品房再行转让的, 大多是利用房地产价格上涨的行情取得合同签订价格与转让价格的差价谋取利益, 也就是违规“炒房”。现目前由于个人提出变更或解除合同的请求, 大多开发商是给予配合, 原因就是开发商会在这个环节收取几千甚至上万的费用, 共同来分享违规炒房带来的利益。另外就是购房者个人的各种利益导致的鉴定假合同的现象, 比如地震灾区购房政府给予补助、单位给予补助, 由于个人原来有房或本无意买房, 签定假合同骗取补助款, 之后再注销商品房合同。

3.3 开发商制造假象

一些房地产开发商利用网上数据更新较快、信息透明度高的特点, 在开盘时成交几套高价房, 哄抬房价。这一价格受某些人为因素的左右, 部分撤销合同价格畸高, 网上合同备案存在相当比例的撤销率, 导致网上发布价格不能准确反映市场状况。还有个别开发商通过假备案的方式制造热销的假象, 或捂盘惜售、囤积房源。

4 各地对合同备案变更、注销的规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定, 未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。国务院办公厅《转发建设部等部门<关于做好稳定住房价格工作的意见>的通知》 (国办发[2005]26号) 明确规定, “根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”。

但是, 买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房预售合同网上登记备案变更、注销手续, 各地方规定则各不相同。本文汇总了部分地区的现行规定:

4.1 办理合同备案更名范围

由于家庭发生突然变故等特殊原因, 属父母与子女之间、夫妻之间等直系亲属在无收益情况下需要更名的, 可凭相关证明资料办理合同备案变更手续。

4.2 购房者有下列情况之一的, 可办理合同备案注销手续:

a.房屋交付公告自公布之日起90日内, 购房者所购房屋因质量存在问题, 经有关部门认定的;b.开发企业与购房者之间, 因开发企业违约而发生纠纷, 经仲裁机构、法院裁定或判决的;c.退房者在本项目中另换购商品房的;d.购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行并承担违约责任的;e.购房者因出国留学或定居, 工作调出本地;f.患重大疾病急需资金等原因的。凡不符合上述规定备案后注销、变更范围的, 开发商与购房人所签订的商品房合同合法有效, 必须按照存量房交易转移登记程序, 交纳应缴的相关税费后, 方可办理合同备案注销手续。

5 建议与结论

建立个人档案, 杜绝多次变更或注销商品房预售合同登记备案情况的发生, 凡购房人所退房屋由房产主管部门统一控制销售, 防止个人炒房。同时, 建立企业档案, 对备案变更、注销率高的开发公司给予通报, 传递真实市场信息。严格商品房注销合同备案手续, 杜绝利用更名方式炒房的行为, 给真实退房者增加了难度, 所以建议购房者签定购房合同需谨慎, 避免备案后变更、注销引起的不必要麻烦。

加强退房销售监管, 制止假退房真转让的炒房行为。通过加强商品房合同注销管理, 利用行政管理与社会监督相结合的办法, 为开发商搭建诚信平台, 规范操作, 使商品房从合同签订之日起, 就纳入管理轨道, 以利于进一步规范市场秩序。

摘要：商品房预售合同由于履行周期长、可变因素多、约定的复杂性等特点, 双方在合同履行过程中经常会出现不可预计状况, 导致合同无法正常履行。同时, 也存在一些个人或开发商签定假合同谋取不正当利益, 最后再解除合同。这些情况在房地产市场行政管理中都要涉及到商品房预售合同登记备案变更及注销, 如何甄别各种情况, 维护合同的公正性和严肃性, 防范扰乱正常市场秩序的行为, 成为当前的一个突出问题。本文在分析商品房预售合同登记备案变更、注销各种情况的基础上, 总结了各地对此的系列规定并提出了一些建议。

关键词：商品房预售合同,登记备案,变更,注销

参考文献

[1]管建平.商品房买卖合同网上登记备案的注销[J].中国房地产, 2007, 2.[1]管建平.商品房买卖合同网上登记备案的注销[J].中国房地产, 2007, 2.

[2]郭丽梅.商品房预售合同登记备案法律问题研究[J].法制与社会, 2008, 11 (下) .[2]郭丽梅.商品房预售合同登记备案法律问题研究[J].法制与社会, 2008, 11 (下) .

商品房预售合同纠纷案件六大特点 第4篇

商品房买卖合同纠纷代理词范本 第5篇

江西三人行律师事务所依法接受原告周XX的委托，指派我作为其委托代理人参与本案诉讼，庭审前我认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：

一、原告与被告签定的商品房买卖合同合法有效，原告基于该合同享有的权利应受法律保护。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条之规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，以及《合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告所签的编号为GF--0171的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效;即使该合同没有合同编号，没有签订日期，也不能以此瑕疵否认该份合同的法律效力;故原告基于该份合同依法享有要求被告办理产权过户手续的权利。

二、被告熊XX签订商品房买卖合同、承诺办理产权手续、收取原告购房款等行为系景德镇市XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)的行为在原、被告所签的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同中出卖人的委托代理人一栏清清楚楚写上了被告熊XX的名字，且在合同的尾部也有XX公司盖的公章，在出卖人一栏同样有熊XX的签字，正是基于此，原告完全有理由相信熊XX就是XX公司对外的处理事务的代理人;正如《合同法》第四十九条之规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。本案中即使凯达公司未授权熊方明对外处理公司事务，原告基于合同也完全有理由相信凯达公司与熊方明之间构成表见代理关系。所以，熊方明签订合同、收取原告全额购房款、向原告出具承诺产权过户等行为均应视为是XX公司的行为。

三、XX公司股东支XX系本案适格被告，且应当与被告熊XX承担连带责任为原告办理房屋产权过户手续

1、原告在起诉时，到工商部门查询了凯达公司的工商基本信息，该基本信息上载明XX公司于8月16日已经被吊销，其公司股东为周XX和支XX;据原告了解，周XX已经死亡。而根据我国相关法律规定，公司被吊销营业执照属于公司意志以外的公权力运作的结果，属于强制解散公司的范畴，是公司违反了法律与行政法规(包括《公司登记管理条例》等)中的强制性规定，应予解散。公司解散又必须经过清算以及注销两个程序。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第十八条之规定“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持;有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，凯达公司既然已经被吊销，那么公司就有法定义务进行清算，清偿完公司清算之前的公司债务，这其中就包括原告基于买卖合同对XX公司享有的房屋过户登记请求权(债权)。但XX公司在公司被吊销后没有按照《公司法》等法律法规的规定依法进行清算、注销程序，那么此时，就有必要否认公司法人人格，进而要求XX公司股东替公司承担债务清偿责任。

2、被告支XX在庭审之中向法庭出示了一份鉴定文书，拟证明支XX非XX公司实际股东，其股东身份系XX公司伪造其签名所致，故其无需与被告熊方明承担连带责任。原告认为该份证据不能作为被告支兴林免责的事由。因为公司工商登记对外具有公信力，该种登记属于商事登记，并使商事登记的外观具有足以使他人信赖的特性，善意信赖登记外观的人就此能取得权利。从公司工商登记公信力的内涵出发，不仅在登记正确的情况下，登记所表现的权利是真实的权利，对社会公众具有绝对的可信性，而且登记错误时也不能颠覆登记对于权利状态的表述，这种状态对于社会公众同样是真实的，正确的。公司工商登记的作用就是为了保护第三人的信赖利益，维护交易安全。从我国公司登记制度的设立本意以及公司登记公信力适用的三大基本原则(保护善意相对人利益原则、对第三人有利原则、法定义务不能免除原则)来看待本案，原告的权益完全应当受到法律的保护。

综上所述，原告房产至今没有办理产权的原因完全系被告不诚信的行为所致，故原告恳请贵院支持其全部诉求。

以上代理意见，请合议庭在合议时参考并盼望予以采纳。谢谢!

代理人：江西三人行律师事务所

律师 李俊杰

商品房预售合同纠纷案件代理词 第6篇

2013年3月15日，汪某驾驶发往海南班线的客车，在经过丰城市时，与邱某驾驶的沪CX####小型面包车发生碰撞，致使邱某的车辆受损的交通事故，经交警部门认定，汪某承担事故全部责任，邱某无责任。后在邱某的强烈要求下，受损车辆被送往丰城市某汽车修理厂就近予以修理，汪某当时向修理厂垫付了3.5万元，汪某的车辆已在保险公司投保了交强险和三责险，并包括了车辆损失险。至2014年3月，修理厂迟迟未对车辆进行修理，其原因是受损车辆为当地人，进行阻挠，而保险公司又迟迟不予以定损，故汪某所在的汽车公司要求起诉修理厂返还3.5万元，修理厂又提起了反诉，要求赔偿停放管理费、房租等费用，代理律师接受了汪某的委托。后该案在法院的主持下进行了调解，由修理厂继续予以修理，并在2014年5月1日前修理好交保险公司定损，3.5万元多退少补。

代理律师：刘阳安徽皖松律师事务所

代理词

审判长、审判员：

安徽皖松律师事务所接受汪某的委托，特指派我们担任其与丰城市某汽车维修厂承揽合同纠纷一案的一审代理人，现代理人结合庭审的情况，同时针对本诉和反诉，一并提出如下代理意见，供合议庭参考：

一、关于本诉的代理意见，代理人认为，本诉的法律关系为承揽合同纠纷，按照我国合同法第二百五十一条的规定，承揽合同为承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的的合同，承揽包括了加工、定作、修理、测试、检验等工作，具体在本案当中，本诉原告与本诉被告之间形成的是提供车辆修理服务工作并交付成果的承揽合同关系，而时至今日，正如本诉被告在反诉状中提到的，本诉被告根本没有履行相应地车辆维修义务，如此，就应当承担赔偿损失等违约责任。具体理由有：

1、本诉发生的起因是一起交通事故，即被维修的车辆沪CX####

在事故中受到损害，本诉原告与车主邱某达成初步协议，属于双方对事故赔偿方面达成的一致意见，而与本诉原告和本诉被告达成的承揽合同是两个不同的法律关系。本诉属于承揽合同纠纷。

2、本诉原告是向本诉被告支付修理费，并非邱某支付，如果按本诉被告所说的，是邱某与本诉被告成立承揽合同关系，那么，本诉被告在收到车辆修理费的时候，出具收条的对象就应当车主邱某，换句话说，按本诉被告的说法，本案的35000元是本诉原告支付给邱某车辆损失的赔偿费用，而后由邱某与本诉被告签订承揽合同，但本案的事实却并非如此，本诉被告出具的收条，是向本诉原告汪某出具，而非车主邱某，收条上的内容也无法表明车主邱某与本诉被告之间成立承揽合同关系，这一点充分证明了，本诉被告与本诉原告之间形成的是承揽合同关系，而非车主邱某。车主邱某与本诉原告之间是损害赔偿关系，车主邱某完全可以起诉本诉原告要求损害赔偿，但在本案当中，车主邱某在本案中起到的是向本诉原告介绍修理厂的中介作用，而非本案承揽合同的当事人一方。

3、既然本诉原告与本诉被告之间形成的是承揽合同关系，本诉被告就应当遵从本诉原告的指示进行车辆修理工作，而不能因为邱某是车主从而遵从车主的指示，否则有违合同的相对性原则。这就犹如甲委托乙加工产品，然后乙委托丙加工同一产品，依照法律和约定，乙接受甲的指示、丙接受乙的指示，虽然该产品的所有权归甲，但丙没有义务接受甲的指示，具体在本案中，本诉被告负责修理车辆，就应当依照本诉原告的指示将修理好的车辆的成果交付给本诉原告，而本诉被告未履行此义务，就应当承担违约责任。

二、关于本诉的被告提出的反诉请求，代理人认为，应当予以驳回，具体理由有：

1、反诉人在反诉状上提到，本诉原告损害了其商业信誉，并要求赔偿损失，这是没有事实和法律依据的。首先，商业信誉是否受到损害要求损害事实与损害后果之间存在一定的因果关系，而非主观臆想的因果关系，依照反诉人的陈述，由于本诉原告将本诉被告起诉至

法院，所以使得反诉人的商业信誉受到了损害，那么本诉原告起诉与商业信誉的损害之间是否存在因果关系，反诉人的商业信誉是否受到了损害，受到什么样的损害，如此这些事实，反诉人缺乏相应地证据来证实，故应当予以驳回。其次，本诉的事实是反诉人怠于履行车辆维修义务而引起的诉讼，即使按本诉被告的说法，其所谓的商业信誉可能受到了损害，代理人认为，也完全是由其自身原因造成的，如果本诉被告依约履行了相应地车辆维修义务，也就不存在所谓的商业信誉受到损害。最后，本案的发生属于正常的经济纠纷，本诉原告并没有恶意公开编造或者虚构事实损害反诉人的商业信誉，本诉原告向法院起诉，是对自己合法权益的保护，其所谓的商业信誉受到损害与本诉原告之间无任何关联。

2、反诉人提出本诉原告应向反诉人支付门面租金和车辆保管费用，更是不能得到支持。

首先，本案事故发生在2013年3月15日，事发之日，本诉原告就已将车辆交至反诉人处进行维修，且支付了相应地维修款，反诉人就应依约及时进行车辆维修，双方自当日起成立承揽合同关系，但反诉人时至今日并未对车辆予以维修，所以，对于车辆交付维修到今天的庭审，车辆一直在反诉人处所产生的所谓的车辆保管费用，完全是由于反诉人怠于履行车辆维修的义务所造成的，其所谓的损失应当由其自身承担。且车辆至今在反诉人处，车上已蒙上诸多灰尘，四处一片狼藉，反诉人也未尽到善意管理人的义务，故也谈不上存在损失。

其次，反诉人维修车辆正常地、合理地保管期限应当是修理车辆的附随义务，在车辆维修行业，正常、合理的保管期限，也没有另行收取或者包括在修理费用之中的习惯，这也是该行业习惯附随义务所容忍的正常保管期限，至于车辆滞留在反诉人处超出维修车辆所需要的正常合理的保管期限，则属于反诉人怠于履行维修车辆的义务所产生的，其所谓的可能受到的损失不应当由本诉原告承担。

3、综合前述两点反诉意见，代理人认为，反诉人提出的本诉原告支付门面租金和车辆保管费用后才允许车辆和现金交还反诉人，这

一请求也不应当支持。基于承揽合同关系的法律规定，本诉原告要求返还35000元现金及利息，是基于反诉人违约在前，本诉原告的合法主张，是应当予以支持，而关于车辆CX####的去向，因车主无故叼难，不积极主张赔偿，还对本诉原告施加压力对车辆不予以维修，致使本诉原告也无法向保险公司进行理赔，相互扯肘，故请求合议庭在作出判决时对车辆予以提存。

综上所述，请求合议庭判决本诉被告丰城市某汽车维修厂返还35000元给本诉的原告，并支付相应地利息。同时，本诉的被告提出的反诉请求无法律和事实依据，应当予以驳回。

以上代理意见，供合议庭参考，谢谢审判长、审判员。

代理人：安徽皖松律师事务所

律师刘阳

商品房预售合同纠纷案件代理词 第7篇

来源：作者：

审判长、审判员：

我们接受xx县农村信用合作社联合社（以下简称“联社”）的委托，作为本案再审的委托代理人参与本案诉讼。庭审前，我们认真核实相关证据、查找法律依据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律，从申请人主体资格、授权问题、证据认定、过错问题和被申请人意见等五个方面发表如下代理意见：

一、申请人xx建行签订保证合同的主体资格问题

代理人认为：申请人中国建设银行xx县支行（简称“xx建行”）作为法定的“其他组织”，具有签订保证合同的主体资格。

（一）申请人xx建行属于“其他组织”

《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条第（6）项的规定，各专业银行当然包括建设银行设在各地的分支机构，为其他组织。《中国人民银行关于对商业银行分支机构民事责任问题的复函》（银条法〔1995〕37号1995年8月7日）也指出专业银行（商业银行）、保险公司设在各地的分支机构虽不具备法人资格，但属于“其他组织”。因此，建设银行xx县支行属于法律规定的“其他组织”。

具有诉讼主体资格其前提条件是必须具有民事主体资格，不具备民事主体资格，不能从事民事活动，就无从引发民事诉讼从而充当民事诉讼主体。担保法司法解释第十五条担保法的其他组织是主要包括，而并非完全的排他性的列举，因此该规定并不排除民事诉讼法意见中其他组织的定义，如果两者的含义不一致，将造成法律适用的混乱。因此，申请人所说不能以此为依据认定申请人其他组织的法律地位是错误的！

（二）xx建行具有代为清偿能力，符合担保第七条的规定

担保法第七条规定“具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人”，由此规定可见，其他组织作为保证人的前提条件是具有代为清偿能力。上级行拨付给建设银行xx县支行的运营资金远远超过本案涉及的担保金额，具有代为清偿能力，符合其他组织作为保证人的主体资格。况且，根据担保法解释第十四条的规定，即使不具备完全的代为清偿能力，“其他组织”签订的保证合同仍然有效。

（三）其他组织作为保证人无需经过其他单位或者个人授权

既然担保法将法人、其他组织和公民并列为可以作为保证人的主体，那么其签订保证合同应当适用相同的规定，即担保法和担保法解释均未要求其他组织作为保证人需要其他单位或者个人授权或者批准，因此，建设银行xx县支行作为保证人在具有保证条款的借款合同上签章并不违反法律法规规定。

（四）联社不知道也不应当知道xx建行负责人超越权限签订保证合同

建设银行对各分支机构的授权属于内部管理措施，该授权并不在公共媒体公开，一般人对此并不知晓；专业银行分支机构从事存款和贷款业务，也从来不向对方出示授权文件和告知对方其办理权限，因此信用社有理由相信建设银行xx县支行具有办理权限。但对具体业务的授权，建设银行分支机构自身应当最清楚不过，其签订合同本身就使善意第三人足以相信其具有签订相应合同的权限，根据担保法司法解释第十一条的规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”建设银行xx县支行即使超过上级行授权，该行为也具有法律效力。

该条文针对的是法定代表人、负责人代表法人和其他组织签订担保合同的情形，从“该代表行为有效”的规定来看，如果针对法定代表人、负责人以个人名义签订担保合同，那将会造成法定代表人、负责人自己代表自己的荒唐结论，因此申请人就该条文系针对法定代表人、负责人以个人名义签订担保合同的辩解是站不住脚的！

二、申请人xx建行办理担保业务的权限问题

代理人认为：根据申请人总行发布的内部管理制度、建设银行办理担保业务的具体事实、本案保证担保借款合同签订的过程的事实、金融法专家的学理意见和建设银行系统的网络宣传资料等多方依据可以证实，申请人xx建行自身具有办理担保业务的权限，无需对此特别授权。

对该问题讨论之间，需要明确以下两点：

（一）只有在申请人本身没有办理担保业务的权限时讨论授权问题才有意义，也就是说如果申请人本身就具有办理担保业务的权限，那就无需再对此进行授权。

（二）此外，还需要明确的是授权与审批的区别，本身没有权限才需要上级行授权，但审批是本身有办理权限，但需要上级审批，由此可见授权和审批的前提条件完全不同。

1、1999年1月1日起实行的《中国建设银行保证业务办法》第六条规定的建设银行开办的保证业务第13 项即为借款保证业务。该条规定说明建设银行的保证业务中涵盖借款保证业务。该办法第五条规定“建设银行保证业务由各级行信贷部门归口管理”，该条规定说明可以办理保证业务的是各级行，并未将县级支行排除在外。同日开始实行的《中国建设银行保证业务内部管理规程》第四、五、六、七条都是关于各级行办理保证业务的规定。因此，申请人xx建行具有办理借款保证业务的权利能力。

需要指出的是，在本案中，对案件处理有影响的应该是xx建行有无办理保证业务的权限，而非证实xx建行提供保证是否经过上级行审批。被申请人认为，只要申请人xx建行具有办理保证业务的权限，而不论该行为是否经过其内部审批程序，该保证行为都是有效的，内部审批程序在法律上并不影响合同的效力。

2、对建设银行县级支行具有办理担保业务这一事实，从另一方面也可以得到证实。被《中国建设银行保证业务办法》《中国建设银行保证业务内部管理规程》于实行日同时废止的《中国人民建设银行担保业务暂行办法》第二章第七条规定的担保种类中包括借款担保，《中国人民建设银行担保业务内部管理规程》第五条规定“ 担保业务应由县级支行以上机构（含县级支行）办理”；改制后的xx建行金融业务许可证中批准的业务中有“提供信用证

服务及担保”。商业银行的经营具有连贯性和稳定性，不可能不时地随意变更，本案保证合同签订前后的文件和证书中均明确规定县级支行具有办理担保业务的权限，因此很自然地能够得出xx建行具有办理担保业务的权限这一结论。

3、该笔借款从申请至办理，申请人及申请人上级行建设银行平顶山分行一直参与。万宝制药拖欠建设银行平顶山分行贷款 300万元，为压缩信贷规模，建设银行平顶山分行授意xx建行与被申请人协商，原贷金额400万元，其中300万元万宝制药用于偿还拖欠建行的贷款，这一事实被申请人提供的贷款调查报告、借款借据和转账凭证可以证实。建设银行平顶山分行对此事实明知并且授意其下级行xx支行，该行为应当视同xx建行已获得上级行授权。

4、在实际操作中，建设银行xx县支行虽然没有签订本案合同的单独授权，但建设银行总行通过内部的书面管理文件，已授权建设银行县级支行办理借款担保业务，在具体形式上无需就每个合同都进行具体的个别的授权。申请人xx建行虽然不具有法人资格，但具有在法律规定范围内自主进行经营活动的权利，在法律许可的范围内经营，并不需要每笔业务均须取得上级行的逐一特别授权，就像授权建设银行支行签订存款合同和借款合同，无需每个合同后均附一张授权书一样，如果那样各项业务就无法正常开展。

5、北大金融法研究中心银行保函专业讲座中指出“各商业银行的授权、授信行为是银行内部行为，有关开立保函的权限规定也只能在银行内部适用，对于违反规定者将受到银行内部的行政处罚，其意义在于加强银行内部的风险管理，但它对不知情的善意第三人并没有法律约束力。第三人只是出于银行的分支机构当然代表其总行开展业务的合理假设与银行签订协议的。银行不能以其分支机构违反内部规定越权行为为由拒绝承担保证责任。”最后得出结论“商业银行的分支机构可以成为保证人，其有权签订担保协议并开立保函。”这可以作为本案裁判的学理性参考依据。（见网页： http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp？ArticleID =18294）

6、中国建设银行县级支行网站（如龙游县支行）的银行保证业务介绍中，第（13）项即为借款保证，如果县级支行没有办理此项业务的权限，网站作此介绍就毫无意义。此外，建设银行总行和河南分行网站对信贷业务中保证业务介绍中，均有借款保证业务的介绍，同时注明“客户可以直接到建设银行各级分支机构申请开立保函”，写明的各级分支机构，并未注明“县级以下分支机构除外”。

7、《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》（法发〔1994〕8号）第17条规定“金融部门的分支机构提供保证的，如无其他导致保证合同无效的因素，保证人应当承担保证责任。”在本案中，并不存在其他导致保证合同无效的因素，因此，xx建行应当承担保证责任。

虽然该司法解释发布在担保法生效之前，最高人民法院在担保法生效之后进行四次司法解释的清理和废止工作，合同法生效之后废止了依据三个合同法发布的司法解释，但均未将法发〔1994〕8号司法解释予以废止，且《最高人民法院关于处理担保法生效前发生保证行为的保证期间问题的通知》（法[2002]144号）仍然引用该司法解释，这充分说明该司法解释应为有效司法解释，可以作为人民法院裁判的法律依据。

三、本案的证据认定问题

被申请人认为：申请人xx建行在再审程序中提供的证据不符合民事诉讼证据规则的规定，且具有十分明显的伪造嫌疑，依法不应当予以采信。

1、申请人提供的建银平再转授字（1998）第011号《中国建设法人再转授权书》不能作为本案定案依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定，再审程序的新证据是指“原审庭审结束后新发现的证据”，该再转授权书由申请人掌握，应当在原审庭审结束前就存在，不属于原审庭审结束后新发现的证据，不符合再审“新证据”的要求，如果说原审庭审后新产生的证据，那就有伪造的嫌疑了，因此不能作为再审裁判的定案依据。

2、申请人将再转授权书作为支持其观点的关键证据，对如此关键的证据，其向法庭不会不慎重，但是我们看到的却是签订保证合同时未生效的再转授权书。本次庭审提供的《再转授权通知书》引用《中国建设银行法人授权管理办法》，而该办法是2000年发布的，不知道建设银行如何在办法尚未颁布的1999年就引用该办法，这不能不让人怀疑该证据的真实性。此外，申请人在庭审中未提供该证据的原件，根据民事诉讼证据规则第十条的规定，未经质证认可的复印件不能作为定案依据。

3、建设银行在原审庭审提供的再转授权书1999年7月1日生效，但本案涉及的保证担保借款合同签订日期为1999 年4月21日，再转授权书对其生效之前的行为，应当不具有溯及力，不能因此否认该合同的法律效力。

4、该格式授权书包括建设银行的全部业务范围，其内容可以分为三部分：明确禁止的行为、明确允许的行为和依法经营的概括性行为，前两种行为均未包括借款保证这种业务，得出的结论只能是借款保证属于可以依法经营的概括性授权行为。

5、再转授权书未明确列举借款保证属于禁止还是允许的行为，属于授权不明，根据担保法司法解释第十七条的规定，法人对分支机构授权不明的，应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。因此，该保证合同合法有效。

6、授权管理办法只是不授予县级支行担保业务的审批权限，但并未取消其办理权限，其办理前后是否取得上级行审批，是建设银行内部事务，只要县级支行具有办理权限，该合同效力就不受影响。

四、本案中的过错问题

被申请人认为：在保证担保借款合同签订履行过程中，作为被申请人的联社没有任何过错。

申请人的营业执照注明的事项有“其总行在中国人民银行批准范围内授权其经营的业务”，而再转授权书中则注明按照营业执照在法律许可范围内经营。由此一来，形成循环定义，审查其营业执照和再转授权书，均无法得出借款保证超越其经营范围的结论。因此，联社并无审查不严的过错。

此外，本案的保证合同合法有效。根据我国合同法的规定，合同的归责原则为严格责任，在合同合法有效的情况下，过错并不是当事人承担民事责任的依据，过错对当事人的责任承担并无实质影响。因此，在保证合同合法有效的情况下，讨论一方当事人是否具有过错并无实质意义。

五、关于本案被申请人的意见

被申请人认为：应当依法驳回再审申请，维持原判。

申请人xx建行具有签订保证合同的主体资格，具有办理担保业务的具体权限，本案涉及的保证合同合法有效，申请人应当承担连带保证责任。在原审程序中，申请人并无对财产保全裁定申请复议，再审程序中提出财产保全不当没有法律依据。根据诉讼费用管理办法的规定，案件受理费、财产保全费和再审案件诉讼费用依法应当由申请人承担。

本案中，申请人xx建行在再审程序中提供的证据不符合法律规定且有十分明显的伪造嫌疑，其提出的法律适用意见原审中已经提出，属于没有新的事实和理由的无理再审申请，依法不应当得到支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法、判决结果合法公正，依法应当予以维持。

以上代理意见，请合议庭在合议时予以充分考虑。

代理人：张要伟

二〇〇五年六月xx日

商品房预售合同纠纷案件代理词 第8篇

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合以下条件：

（1）土地使用许可证

（2）建设工程规划许可证

（3）商品房预售许可证明（向县级以上人民政府房产管理部门办理预售等级）

（商品房预售的强制性规定，如有违反，根据合同法的关于合同效力的相关规定，该预售合同将应违法法律的强制性规定而无效。）

证明当事人主体适格的证据

（1）工商营业执照副本

（2）工商注册登记资料;

在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：

1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。

商品房预售合同 第9篇

出卖人：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

企业资质证书号：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

委托销售代理机构：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

买受人：_________

【法定代表人】【负责人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：

第一条　项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________。

第二条　预售依据

该商品房已由_________批准预售，预售许可证号为：_________。

第三条　基本情况

1、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_________，建筑层数为：_________层，其中地上_________层，地下_________层；位于_________，距离最近的公车站的实际距离为_________。

2、该商品房为第一条规定项目中的第_________【幢】【座】_________【单元】_________【层】_________号，该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

3、该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【_________】；【层高】【净高】为：_________米，【坡屋顶净高】最低为：_________米，最高为：_________米。该商品房朝向为：_________。有_________个阳台，其中_________个阳台为封闭式，_________个阳台为非封闭式。

4、出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是_________，其预测建筑面积共_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

5、签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_________。

6、本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

第四条　抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为以下第_________种。（其中2和3可以同时选择）

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：_________，抵押登记部门为：_________，抵押登记日期为：_________。

3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_________，抵押登记部门为：_________，抵押登记日期为：_________。

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条　计价方式与价款

（一）该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。

（二）该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_________种方式计算该商品房价款。

1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米_________元人民币，总金额_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整（大写）。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________元人民币，总金额_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整（大写）。

3、按照套（单元）计算，该商品房总价款为_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整（大写）。

4、其他约定。见附件四

本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

第六条　付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

（1）第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________％；_________币_________元。（小写：_________万元）

（2）第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________％；_________币_________元。（小写：_________万元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________％；_________币_________元。（小写：_________万元）

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________％，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

第七条　出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

第八条　规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。

第九条　设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

2、供热、采暖方式；

3、_________；

4、_________；

5、_________。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还买受人已付房款，并按照_________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议_________。

第十条　逾期付款责任

买受人未按照约定时间付款的，按照下列第_________种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_________日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_________的违约金，并于实际支付应付款之日起_________日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过_________日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_________日内按照累计的逾期应付款的_________％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_________（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_________日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、_________。

第十一条　交付条件

（一）出卖人应当在_________年_________月_________日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、_________、_________、_________、_________、_________项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；

5、_________；

6、_________；

7、_________。

第十二条　市政基础设施和其他设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：

1、市政基础设施：

（1）上水、下水：_________年_________月_________日达到_________；

（2）电：_________年_________月_________日达到_________；

（3）供暖：_________年_________月_________日达到_________；

（4）燃气：_________年_________月_________日达到_________；

（5）_________；

（6）_________。

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：

（1）_________；

（2）_________。

2、其他设施

（1）公共绿地：_________年_________月_________日达到_________；

（2）公共道路：_________年_________月_________日达到_________；

（3）公共停车场：_________年_________月_________日达到_________；

（4）幼儿园：_________年_________月_________日达到_________；

（5）学校：_________年_________月_________日达到_________；

（6）会所：_________年_________月_________日达到_________；

（7）购物中心：_________年_________月_________日达到_________；

（8）体育设施：_________年_________月_________日达到_________；

（9）_________；

（10）_________。

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：

（1）_________；

（2）_________。

第十三条　逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第_________种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_________日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_________的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_________日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过_________日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_________％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_________（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_________日内向买受人支付违约金。

2、_________。

第十四条　面积差异处理

该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第_________种方式处理：

1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照_________利率付给利息。

买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测套内建筑面积－预测套内建筑面积

套内建筑面积误差比＝—————————————————×100％

预测套内建筑面积

2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；

（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照_________利率付给利息。

买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测建筑面积－预测建筑面积

建筑面积误差比＝——————————————×100％

预测建筑面积

3、双方自行约定：_________。

第十五条　交接手续

（一）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理_________。

（三）双方同意按照下列第_________种方式缴纳税费：

1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。

2、买受人同意委托出卖人代交下列第_________种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。

（1）专项维修资金（公共维修基金）；

（2）契税；

第十六条　约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）_________；

（6）_________。

3、买受人自行向相关单位缴纳下列第_________种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。

（1）专项维修资金（公共维修基金）；

（2）契税；

第十七条　约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）_________；

（6）_________。

第十八条　风险转移

房屋的风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十九条　商品房质量、装饰、设备标准的约定

（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和_________市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

建筑材料、构配件的具体品牌：_________，规格：_________。

（二）出卖人和买受人约定如下：

1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还全部已付款，并按照_________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议_________。

2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_________日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还买受人全部已付款，并按照_________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_________日的，应当与出卖人另行签订补充协议_________。

3、交付该商品房时，该商品房应当已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，且出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_________种方式处理：

（1）出卖人应当于_________日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理_________。

（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_________日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

（3）_________。

4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_________种方式处理：

（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

（2）_________；

（3）_________。

具体装饰和设备标准的约定见附件六。

（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。_________。

第二十条　住宅保修责任

（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。

（三）在保修期内，因不可抗力或者其他非出卖人原因所造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可以协助买受人维修，维修费用由买受人承担。

第二十一条　住宅节能措施

该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和_________市规划委员会、_________市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

第二十二条　使用承诺

买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

该商品房只作_________使用，出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质_________。

第二十三条　产权登记

（一）初始登记

出卖人应当在_________年_________月_________日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第_________种方式处理：

1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_________％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_________的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_________日内由买受人支付。

2、_________。

（二）转移登记

1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第_________种方式处理：

（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

（2）买受人同意委托_________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用_________元人民币（大写）。

2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_________日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第_________种方式处理：

（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还买受人全部已付款，并按照_________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_________的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_________日内向出卖人支付。

（2）_________。

第二十四条　共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；

3、_________；

4、_________。

第二十五条　前期物业服务

（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：_________，资质证号为：_________。

（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为_________／月／平方米（建筑面积），由物业管理企业按照【年】【半年】【季】收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。其中地上停车费_________、地下停车费_________。

（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。

（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。

第二十六条　专项维修资金

买受人委托出卖人代交专项维修资金（公共维修基金）的，出卖人应当自受托之日起_________日内，向买受人提交专项维修资金（公共维修基金）缴纳凭证。

买受人自行缴纳专项维修资金（公共维修基金）的，应当在商品房交付【时】【之日起_________日内】，向物业管理企业提交专项维修资金（公共维修基金）缴纳凭证。

第二十七条　不可抗力

1、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十八条　合同的变更

合同的内容若需要修改，应经双方协商一致并签订书面补充协议，如果在登记后变更合同内容的，应当到登记机关办理变更登记。

第二十九条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第三十条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第三十一条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第三十二条　本合同自双方签字（盖章）之日起生效，未尽事项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第三十三条　本合同及附件共_________页，一式_________份，具有同等法律效力，其中出卖人_________份，买受人_________份，_________份，_________份。

第三十四条　自本合同生效之日起30日内，由出卖人向_________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。

出卖人（盖章）：_________买受人（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

签订地点：_________签订地点：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：　房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（略）

附件二：　共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明（略）

附件三：　该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定（略）

附件四：　计价方式与房款的其他约定（略）

附件五：　付款方式及期限的约定（略）

附件六：　装饰和设备标准的约定

1、采暖系统：

（1）集中采暖：【散热器】【地板采暖】【_________】_________；

（2）分户采暖：【燃气炉】【电采暖】【_________】_________；

（3）采暖设备品牌：_________。

2、保温材料：

（1）外墙保温：【挤压聚苯板】【发泡聚苯板】【发泡聚安酯】【_________】_________；

（2）内墙保温：【石膏聚苯板】【_________】_________。

3、外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【_________】_________。

4、内墙：【涂料】【壁纸】【_________】_________。

5、顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【_________】_________。

6、室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【_________】_________。

7、门窗：

（1）外窗结构尺寸为：_________；

（2）开启方式为：_________；

（3）门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】【塑钢双玻璃】【_________】_________。

8、厨房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_________】_________；

（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【_________】_________；

（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【_________】_________；

（4）厨具：_________。

9、卫生间：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_________】_________；

（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【_________】_________；

（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【_________】_________；

10、阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【_________】_________。

11、电梯：

（1）电梯品牌名称：_________；

（2）电梯速度：_________米／秒；

（3）电梯载重量：_________千克；

（4）_________。

12、其他_________。

附件七：　物业服务

（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）

1、物业服务内容

2、物业服务质量

3、物业收费项目及价格

4、业主临时公约