房地产项目投融资尽职调查实务

房地产项目投融资尽职调查实务徐颢2015 年 11 月个人介绍•徐颢，高级理财规划师、执业律师，具有证券从业资格，工学学士、法律硕士，先后毕业于西安交通大学、清华大学。•曾在建设银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份有限公司西北业务三部工作，从事过对公结算、贸易融资、外汇交易、资金衍生产品交易、贵金属业务及信托经理工作，现任长安国际信托股份有限公司尽职调查部高级信托经理。房地产项目尽职调查关注点•一、项目情况•1 、合规性分析；•2 、项目位置；•3 、经济效益分析；•二、融资方及股东背景•1 、行业背景（开发资质）；•2 、股东实力（产业构成、成长历程及社会关系）；•三、其他弥补尽职调查资料来源•1 、企业书面提供（加盖公章）；•2 、互联网（人行征信、企业信用查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价格、房屋价格、负面信息•3 、实地走访（本项目及周边售楼部、房产中介）•4 、登记机关查询；•5 、其他金融机构（银行、信托、小贷公司）；•6 、访谈：基层员工，针对性选择访谈对象。项目情况•一、基本控规指标情况（案例四附表）•二、分期情况及重要节点（对应现金流量表）•三、项目卖点及市场情况房地产开发流程•一、可研报告及立项文件•二、拿地•1 、招拍挂信息（互联网查询）；•2 、土地出让合同（土地出让金、用地面积、性质及土地出让金缴纳期限）；•3 、土地出让金缴纳凭证；•4 、土地使用权证（用地面积、用地性质等）；•5 、实地走访看土地状况（是否涉及拆迁？净地、毛地、熟地）•6 、核对银行流水；房地产开发流程• 三、规划• 1 、配套规费的缴纳及免除情况；• 2 、施工许可证是否取得？是否已经开工？• 3 、总平图；• 4 、设计方、施工方及监理方（合同及付款凭证）• 四、施工• 1 、五通一平、土方工程（渣土问题）、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙；• 2 、按月出监理报告（监理合同及监理费）；房地产开发流程•五、工程款支付•1 、施工合同约定的付款条件；•2 、工程量确认文件；•3 、付款回单及银行流水；•4 、收款方开具的发票（或有）；房地产开发流程•六、预售•1 、预售条件：主体过半或其他；•2 、销控表；•3 、销售回款账户流水（现金收款）；•4 、销售合同及收款收据；•5 、网签系统；•6 、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价；项目财务分析•总投资及资金来源 已缴金额未缴金额合计1. 土地成本 2. 滞纳金3. 各种配套费4. 契税等税金5. 拆迁补偿合计 楼面地价元 / 平方米项目财务分析•已投入资金来源•1 、银行流水及划款单；•2 、资金汇入账户；项目财务分析•一、项目投资估算（案例四附表）•二、项目现金流分析（案例四附表）项目财务分析•三、项目压力测试•1 、回款周期敏感性分析（附表） •2 、价格敏感性分析（附表）债权投资流程•一、项目公司债务全面核查（人行）；•二、签订交易文件（营业场所面签 + 拍照）；•三、项目用地抵押及在建工程抵押（委贷）；•三、施工方书面承诺放弃优先权（效力存疑）；•四、受托支付；•五、监管销售回款账户，约定反投比例及还款比例；债权投资风险点•一、拆迁风险（建议不介入或做最坏打算）；•二、民间债务（分批放款 + 受托支付），用数字说话，提前发现问题为上策；•三、销售风险（取得“降价权”并谨慎使用）•四、还款次序风险（成本递增）；•五、道德风险（扩大债务人及担保人范围）；•六、增加违约成本；•七、“跑路”风险（安全边际要大）；•八、解押风险（定期核保 + 登记机关联系人）股权投资流程•一、工商局查档，审查历次增资、变更文件及与此有关的划款凭证（可通过律师事务所及会计师事务所报告验证）；•二、增资或受让股权实现控股权（必要时可通过新设公司并受让项目的方式，实现债务隔离）；•三、全面接管企业基础证照、印章及账户；•四、关键岗位派驻人员；股权投资风险点•一、债权优于股权（排查标的企业债务或新设公司并通过拍卖方式实现债务...