农村土地市场范文（精选12篇）
农村土地市场 第1篇
一连串问号背后, 透露本轮改革釜底抽薪的勇气:调控从土地根本入手, 不再“围绕房价调房价”。
2013年11月15日, 在党的十八届三中全会闭幕的第三天, 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 (下称《决定》) 正式发布。在这份几乎包括了中国社会发展各个方面的改革大纲中, 直接涉及房地产问题的表述可谓十分有限, 除了明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之外, 没有提到任何有关“房地产调控”的字眼。然而, 正是这份未提房地产调控的改革路线图, 让人们看到了解决中国房地产市场长期矛盾的希望。
老王是郑州北郊一个村庄的村委会负责人, 而这个村庄, 正面临被拆迁的命运。按照所在地办事处透露的协议内容, 他们的耕地将以10万元/667平方米的价格被征用, 变成建设用地, 进入招拍挂市场。收下征地费后, 这些地能卖多少钱, 将与他们没有任何关系。而宅基地, 将按照每人100平方米的标准还迁, “标准很低, 相比较城中村拆迁, 我们的所得很少。不过, 《决定》中说允许农村集体经营性建设用地出让, 实行与国有土地同等入市、同权同价, 听到这个消息, 恐怕会有村民坐不住了。”
老王算了一笔账, 如果按照新政策, 村里的土地进入市场, 每667平方米拍出两三百万元应该问题不大。老王在召集村里的干部开会时说:“国家还没出具体政策, 我们也要再看看。为了村民的利益, 还是要重新慎重考虑。”
“对未来充满希望。”这是看到《决定》之后, 河南盛润置业副总经理吴建军的第一反应。吴建军言谈之间略显兴奋:“对房地产市场, 尤其是房企来说, 绝大多数是利好政策。”
在吴建军看来, 政策至少有三大利好:首先, 解决了市场与政府的关系, 让市场真正发挥自己的作用, 以后政府的行政性干预会越来越少;其次, 建立城乡统一的建设用地市场。这会让土地供应大增, 对地价将有一定的抑制作用, 不再局限于大城市, 将会把房地产热度引向农村现代化和工业化建设;第三, 金融改革和法治建设, 对房企甚至所有企业都是利好, 一方面金融改革将使企业融资成本下降, 降低企业的负担, 另一方面市场法制化将使企业更有尊严。“我相信党的十八届三中全会在经济领域的改革, 目的就是让企业家真正成为企业家, 让市场真正成为平等的市场, 虽然阻力很大, 但我相信这届政府的决心。”吴建军说。
在吴建军雀跃的同时, 另外几家开发商的负责人, 在聊天时, 则给出了不确定的答案, “房地产税的出台对房地产市场的影响以及土地改革的不确定性, 都需要看具体政策细则的制定, 在配套措施出台之前, 我不敢太乐观。”但他们都一致认为:未来农村土地市场大有可为。
中国房地产研究会副会长胡志刚说:“事实上, 困扰中国房地产市场健康稳定发展的从来都不只是房子’问题, 在一个高房价的表象背后, 是土地财政的痼疾、土地供给制度的僵化, 是税收征管体系的不完善、不合理, 是社会保障制度的不健全, 是收入分配的不平衡, 是住房资源占有的不公平”面对这一系列深层次的矛盾, 仅仅针对高房价的行政调控显然带有“治标不治本”的临时性。《决定》中提及的城镇化、市场化、财税、土地、简政放权等改革事项的推进, 将创造综合性的政策环境和规范的外部环境, 对房地产行业发展意义重大。
中国房地产协会副会长朱中一认为:《决定》中到处都体现着房地产改革市场化的新思路和新举措。这其中既包括明确提出的房地产税改革, 也包括“建立城乡统一的建设用地市场”;既包括建立全社会房产基础数据统一平台, 也包括“探索实行官邸制”;既包括“完善城镇化健康发展体制机制”, 也包括“完善产权保护制度”。与以往“围绕房价调房价”的调控不同, 改革聚焦在更深层次的问题之上, 虽然没有直接谈及房价的涨跌, 但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。
农村土地市场 第2篇
土地整治问题
农村土地问题，关系亿万农民切身利益，关系我国工业化、城镇化、现代化顺利推进，关系国家经济社会长治久安。自农村实行家庭联产承包制从而拉开了中国经济改革的序幕以来，城市改革不断深化，而农村土地制度变革却相对滞后。党的十七届三中全会对农村改革发展做出了全面部署，要求推动统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。我们认为，统筹城乡发展需要推进一些基础性的制度变革，尤其是要改革土地管理制度，使城乡土地资源、资产、资本有序流动，使农民获得土地收益权和财产权。因此，农村土地管理制度改革是统筹城乡发展的关键环节。尽而使城县化和新农村建设双轮驱动，人居环境得到明显改善。
一、影响统筹城乡发展存在的问题
党的十七届三中全会《决定》提出“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。”这为今后推进农村土地制度改革指明了方向。但规范农村土地管理制度是一项十分复杂的系统工程，还有许多问题亟待我们探索解决。
（一）耕地保护工作有待进一步加强。我县耕地保护工作总体上讲是好的，但也存在一些不容忽视的问题。一是规划用地意识不强，还存在规划跟着项目走的现象。二是少数群众对耕地尤其是基本农田保护意识不够。三是在法律、法规宣传上还要进一步加大力度，使耕地保护工作深入人心。
（二）土地利用总体规划相对滞后。由于上一轮土地利用总体规划相对滞后，导致我县多数建设用地都涉及规划问题，为项目的报批、新农村建设带来了一定的影响，从某种程度上讲，也制约了我县的经济发展。而新一轮土地利用总体规划修编还未得到省政府批准，各乡镇土地利用规划尚未完成。但随着我县经济建设的脚步越来越快，新农村建设日新月异，促使我们要加快土地利用总体规划修编步伐。
（三）违法违规用地现象时有发生。主要有以下几种表现：一是受用地计划指标的影响，部分群众达到了建房的要求，但因指标不足以安排村民住宅建设，导致部分村民在没有得到政府及国土部门批准的情况下，擅自修建房屋而产生的违法行为；二是个别村民违反土地利用总体规划，占用耕地修建房屋的现象还时有发生；三是少数村民借养殖业之名，破坏、占用耕地。
（四）农村土地产权制度不明细。农村土地确权及颁证没有落到实处。
（五）农村土地整治力度不够
（六）用地指标严重不足
（七）农村土地流转缺乏市场化机制，规模流转难度较大，流转管理亟待加强。
二、推进统筹城乡发展土地制度改革的几点建议
推动新农村建设和统筹城乡发展必须深化土地制度改革，为发展提供良好的工作基础和制度基础，创新体制机制。
（一）切实坚持最严格的耕地保护制度，为确保全县耕地红线，要进一步强化用途管制，一是层层落实责任，增强保护耕地的法定性和强制性。二是完善占补平衡等制度。耕地实行先补后占，不得跨区进行占补平衡，要防止只占不补、先占后补、占多补少、占优补劣的现象发生。三是要划定永久性基本农田，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。四是严格落实国家有关“三农”政策，切实保障农民利益，充分调动广大农民保护耕地的积极性。
（二）加快乡镇土地利用总体规划修编，积极开展村土地利用规划和土地整治专项规划编制，合理安排城乡建设、农田保护、产业聚集、村落分布、生态涵养等空间布局；加强土地利用总体规划与相关规划的协调与衔接，确保相关规划在用地规模和布局上与土地利用总体规划衔接一致。
（三）完善土地监察管理制度
一是加快我县国土系统体制改革步伐，尽快建立与土地管理要求相适应的新型土地监察管理制度和体系，切实履行自己的职责。二是建立健全土地监察网络，明确相关监察人员职责，建立土地监察奖惩制度，并严格执行。三是切实加强基层国土所监察网络建设，加大投入经费，为基层土地监察执法人员配备必要的交通工具，确保一旦有案情，能及时出动，及时查处。
（四）明晰农村土地产权，加快农村土地确权、登记、发证工作。按照《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中“产权明晰”的要求，将土地产权制度建设与农村土地管理制度改革相协调，界定农村集体土地所有权和使用权及其权能，明确农村土地产权主体及其代表的权利义务关系。推进农村土地确权、登记、颁证，保护农民的权益，进一步明确集体土地所有制的主体地位，防止土地私有化或国有化给农村社会带来不稳定；将农村土地所有权明确到原始取得土地所有权的村农民集体，避免农村行政区划的频繁调整以及
由此造成的集体土地所有权主体的经常性变动及模糊；明确每一块土地的使用性质、用途，所有者和使用者，并颁发相应的土地所有权证、使用权证。
（五）大力推进农村土地整治，将农用地整理、集体建设用地整理和城乡建设用地增减挂钩措施加以整合，统一为田、水、路、林、村综合整治，以土地综合整治为平台，以城乡建设用地增减挂钩为纽带，统筹规划，整村推进，使耕地保护与新农村建设、城乡统筹发展在大平台上实现有机统一。
（六）用好用活土地政策，强化用地保障。省政府下达的农用地转用计划指标向重点小城镇倾斜，优先安排小城镇建设用地；积极编报、实施城乡建设用地增减挂钩试点，新增用地指标和省政府每年下达的建设占用耕地计划预留5%—10%的指标用于小城镇和农民新村建设。鼓励支持乡镇（街道）采取自主实施或引进业主实施土地整理获得建设用地指标，以满足镇村建设需要。按照“一户一宅”原则，引导对农村村民住宅建设按规划、有计划的逐步向小城镇和中心村集中，严禁散建乱建。对 “一户多宅”的进行折旧治乱，彻底拆除原有住房和违法乱搭乱建房，宅基地可根据农户意愿进行流转或还耕，农村宅基地、村庄整理复耕后所节约的土地，除优先满足集体建设用地外，可调剂为城镇建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者乡（镇）、村道路、水利、公园、医院、敬老院及义务教育学校等公共设施和公益事业建设需要使用土地2公顷以下（含2公顷）的，按占用办理审批手续，由县政府审批，并颁发集体土地建设用地使用证，不再办理征收土地手续，给农民的土地补偿费及安置补助费、青苗和地上建（构）筑物等补偿费，可比照征收集体土地补偿标准执行，涉及占用耕地的应按有关规定履行补充耕地义务；使用城镇规划区内国有土地的，扣除征收土地成本费用外，所得收益的80%用于城镇基础设施建设。
（七）加强土地市场运作，坚持走新型城镇化道路，采取市场化的方式运作小城镇和农民新村建设。鼓励企业以房地产开发带动小城镇新建或改造，加快小城镇街区的整体改造；小区开发由政府采取“统一征地、公开拍卖”方式，将基础设施建设和房屋拆迁安置实行市场一体化运作，打捆由开发业主实施。农民新村基础设施和公共设施由政府统一建设，乡镇通过规划引导、政策引导、示范引导、宣传引导等方式，发动农民按照规划的要求自主入建。探索农民新村农房建设基金制度，由县财政筹集必要资金作为农民新村专项建设基金；探索农民建房保证金制度，乡镇（街道）按统一标准收取建房保证金5000—10000元/户，确保农民新村建筑样式、房屋户型、建设风格等符合规划要求，确保迁建及改建超标房屋旧宅基地拆除还耕。
（八）加快农村土地流转步伐。一是落实承包经营权,为土地流转创造前提。要调查、核实农户土地承包合同情况，重新登记《农村土地承包台帐》,向农户颁发全国统一的《农村土地承包经营权证》,认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料,做到承包地块、合同、证书、台帐“四到户”、“四相符”,所有档案资料委托乡镇土地流转中心集中保管,逐步实现土地承包档案管理信息化。二是健全管理制度，建立土地流转保障机制。尽快出台
农村土地市场 第3篇
农村税费改革以来，特别是《中华人民共和国农村土地承包法》实施以后，中央出台了一系列的惠农政策，使农民负担减轻，土地价值明显提高，但农村土地承包纠纷也日渐突出。随着农村改革的不断深入，城镇化、工业化的发展不可避免地占用大量的农村土地，由此引发的土地承包、土地流转纠纷也日益增多，并呈逐年上升趋势，已成为近年群众上访的一大热点，影响了农村土地承包关系和农村社会经济秩序的稳定，进而成为影响社会稳定的一大因素。由此各地纷纷成立农村土地承包仲裁委员会，把原来的行政程序转变为法律程序，对于合理化解农村土地承包纠纷、完善土地承包关系、保障当事人合法权益具有重要意义。
1. 农村土地承包仲裁委员会的主要职责
负责处理本委员会管辖范围内的承包合同纠纷案件，充分保护农民的土地承包经营权；负责管理仲裁员和组织仲裁工作；领导和监督调解委员会开展工作；及时做好调解、仲裁的文书工作及案卷的整理归档及印鉴管理工作；总结并组织交流办案经验。
2.农村土地承包仲裁委员会的仲裁作用
2.1农村土地政策的落实，承包土地的变更、调整，土地经营权证的发放均由政府实施。由政府行使仲裁权，更利于准确地判断是非，做出正确裁决；对发放经营权证中出现的错误也更利于及时纠错。
2.2仲裁程序比诉讼更加方便、快捷。仲裁期限为60日，而诉讼期限一般是六个月，因此仲裁更有利于对农民合法权益的及时保护。同时《仲裁法》第五十二条规定，农村土地承包经营纠纷仲裁不得向当事人收取费用，仲裁工作经费纳入财政预算予以保障。免费仲裁也减轻了农民负担。
2.3通过开展仲裁，减轻了各级党委、政府及信访部门的信访压力，也规范了农村土地承包经营纠纷的解决方式。
2.4破解了一些土地承包纠纷投诉无门的难题，填补了机制上的缺陷。
3.农村土地承包仲裁委员会的发展建议
3.1树立宗旨观念，和谐化解纠纷
申请仲裁的当事人解决纠纷大多经历了多层级、多部门的往来奔波，而调处未果，已经身心俱疲、满腹怨言，将一线希望寄托于农村土地承包仲裁委员会，这些人多是弱势群体，有的未分到地，有的地被抽回，有的经营权被侵害等。每位仲裁员要时刻牢记全心全意为人民服务的宗旨，人性化接待当事人，端一杯热茶，露一张笑脸，说一句暖心话，拉近与群众的距离。认真听取群众意见和呼声，能当场解答的，现场释疑解惑；符合受理条件的，依法受理；不符合受理条件的，下发不予受理通知书，并告知当事人到相关部门办理。多年来，仲裁委员会一直致力于和谐化解纠纷，能通过宣讲法律政策化解矛盾的，不进入仲裁程序；有调解希望的，尽量调解不裁决。
3.2克服重重困难，用心、用力、用情调处案件
农村土地承包仲裁工作面广，政策性强，工作量大，特别是国家惠农、强农政策实施后，农业效益和土地价值大幅提升。过去在土地承包过程中积淀的各种矛盾逐渐显现，由此引发的纠纷案件日趋增加。如果放任纠纷不妥善处理，或者仲裁出现错误和偏差，都将导致严重的后果。为此全体仲裁员克服种种困难，视维护农民合法权益与农村社会稳定为己任。要克服仲裁条件艰苦、仲裁庭不规范的难题，要严格依法仲裁，确保程序合法；经费不足，能节省的尽可能节省，维持仲裁工作开展。用心、用力、用情调处农村土地承包纠纷，为构建九台市和谐社会写下了浓重的一笔。
用心是指为了查清案件事实，多次调查取证、查阅各种法律、政策，遇到疑难问题常向上级业务部门请示，全心办案。如在某村农民经营的水库淹没线高程217.35米以下土地补偿费和安置补助费分配人口时点界定问题上，仲裁员们经多次艰难的调查取证，查明涉案土地系以其方式承包土地，认为该土地的安置补助费和土地补偿费应80%分配给征地补偿安置协议生效之日现有的2、3社集体经济组织成员，20%留归集体经济组织。但乡镇政府和多数农民对以征地补偿安置协议生效之日界定分配人口持有异议，后来经请示省业务主管部门，证实仲裁员们的观点是正确的。
用力是指仲裁员在调处农村土地承包纠纷时敢碰硬、勇担当、不推诿。如某村6社农民徐某1987年结婚后户口一直没有外迁，至今仍在该社，长子张某某于1991年10月出生，出生后也将户籍落在该社。但在1997年第二轮农村土地延包时，该村没有承包给母子二人土地。案件受理后，仲裁员们顶住了来自多方的压力，依法确认徐某和张某某母子的农村土地承包资格。但在落实承包地时，少数别有用心的人误导群众说是仲裁委员会的仲裁是枉法仲裁，根本不具有法律效力，引发了群體上访案件。但经市政府组织专家、群众代表查阅仲裁档案和查证，确认仲裁裁决认定的事实清楚、证据确凿、适用法律正确，没有任何瑕疵。
用情是指在调处农村土地承包纠纷时实行“人性化仲裁”，能调解的尽可能的调解。在调处某村农民王某某与该村委会纠纷一案时，为了将矛盾化解在基层，仲裁员多次放弃休息时间，反复耐心、细致地向当事人宣讲国家的土地承包政策直至双方当事人在调解协议书签字，调解圆满成功。这种默默地践行全心全意为民服务宗旨，无私奉献的意识已深深扎根在全体仲裁员心中。
3.3勇于探索，清正廉洁仲裁
从近几年受理的农村土地承包纠纷案件看，经过仲裁后，相同性质的问题有了参照在基层就可以解决。市里受理的案件多数都是新问题、新情况，很少重复。工作中仲裁员既要深刻领会所涉及的法律、政策精神实质，又要积极探索，剖析案情的着眼点，做到仲裁事实清楚、定性准确、法律适用适当。对每一起案件都严格按照严格法律法规，除了告诉双方当事人负责举证责任外，仲裁庭组成人员往往是深入村屯、下到田间地头广泛接触群众，走访知情人，实地勘验，查实案件的真实情况，找准纠纷的焦点，依法仲裁。
仲裁庭起着“准法庭”的作用，仲裁员手中掌握着相当的权力。为公正执法、廉洁办案，仲裁员始终做到“五个坚持”。 即坚持公正、公平、当事人法律地位平等的原则；坚持能调则调，当裁则裁的原则；坚持以事实为依据，以法律为准绳的原则；坚持依法独立办案的原则；坚持先生产后解决纠纷的原则。从案件的受理到审理再到结案归档，严格依照《农村土地承包法》、《农村土地承包纠纷调解仲裁法》、《吉林省农村土地承包仲裁试点办法》等有关法律、法规、政策的规定规范操作，不办人情案、假案。
3.4抓好协调，建立良性互动机制
农村土地产权交易市场的构建 第4篇
关键词：农村土地,产权交易市场,制度创新
一、农村土地产权交易市场建立的必要性
(一) 规范交易行为
农村土地产权交易市场建立之前, 土地产权交易主要集中在农户之间进行小规模、分散的流转交易, 流转交易的方式包括土地租赁、土地入股等, 存在流转行为不规范、政策保护不全面等问题, 导致流转交易后发生的土地纠纷很多, 农民的土地收益得不到有效地保护。十七届三中全会明确指出通过建立农村产权交易平台规范农村产权交易, 明确了分散、小规模性的流转交易向集中、规模性的流转交易转变的方向。农村土地产权交易市场的建立, 规范了农村土地产权交易行为, 可以有效减少土地流转纠纷的发生, 从源头上保护农民的土地权益。
(二) 保障农民收益
农村土地改革的重心是加大保护农民的土地权益。建立农村土地产权交易市场既深刻落实了土地改革的要求, 又全面保护了农民的土地权益。依托农村土地产权市场进行的交易, 是以市场主导的交易模式, 有效减少了政府的干预, 交易平台不仅可以向农户和会员提供较为全面、具体的市场信息和咨询服务, 还接受社会大众的监督, 强调信息公开、透明, 达到保障农民土地收益的目的。
(三) 市场化需求
分散的产权交易已经不再适应社会对农村土地资源的需求, 政府主导的土地产权交易暴露的弊端也面临迫切的改革困境。规模性交易必须凭借产权交易市场的建立, 这是土地产权交易的必然发展方向和农户的广大呼声。
二、农村土地产权交易市场的构建
(一) 交易平台一体化
农村土地产权交易市场的建立首先必须依托于专业产权交易平台的搭建, 该交易平台完全受市场进行调节, 政府退出主导地位转变为监督主体。截止到目前为止, 全国各经济发展地区, 纷纷设立产权交易中心, 统一进行农村产权交易, 为产权交易搭建了专业化、一体化的交易平台和服务机制。交易平台履行交易程序的制定, 并报有关部分进行核准实施。交易平台应制定相关的交易机制:网站信息发布系统、综合业务审批系统、网络竞价系统等, 研究制定相关交易程序。交易平台在土地产权交易市场中发挥了重要的作用。
(二) 交易规则统一化
农村土地产权交易市场的构建必须制定统一的交易规则、交易程序等, 以满足市场交易的软件环境需求, 加快土地产权的高效、安全、有序流转。交易规则由土地产权交易平台制定, 通过该平台进行土地产权交易都必须严格执行该交易规则。如北京市制定了《北京农村产权交易管理办法》 (施行) , 《北京农村产权交易所交易规则目录》等交易规则。
(三) 交易方式多元化
应根据不同类型土地的性质特点, 设计不同的农村土地产权交易方式。我国农村土地主要包括农村承包经营地、集体建设用地、农村宅基地, 三种农村土地产权的流转方式、法律限制、流转程序都有明显的差异, 并且其承载的社会功能也有差异。在对其进行产权交易方式创新改革时, 需充分考虑不同土地类型的差异性, 形成多元化的交易方式。
(四) 交易费用补偿化
农村土地产权交易市场脱离政府主导, 其市场化运营需要向农户收取一定的中介服务费用。过低的中介费会导致农村土地产权交易市场无法正常运转, 过高的中介费会导致交易成本的加大, 减少农户交易的积极性。农村土地产权交易的中介费用可以按比例由政府进行补偿, 补偿的比例根据交易平台的规模、发展状况进行确定, 即保证交易市场正常运转即可。这样既保证了产权交易的正常运转, 又促进了农户交易的积极性。
(五) 会员主体丰富化
会员制是大多数交易平台的普遍制度, 会员一般情形下为企业法人。交易平台通过发布流转交易的信息, 促成土地产权在会员与集体经济组织间交易。但是土地产权不仅应该促进外部流转, 还应该保留一定比例的内部流转, 如以土地流转目的成立的土地流转合作社。基于对外部流转和内部流转的平衡, 农村土地产权交易的会员应该多元化, 而不局限于企业法人, 具体而言包括:1.企业法人;2.村集体组织;3.农民经济组织;4.农民个人。
(六) 交易信息共享化
目前我国农村产权交易市场的构建还处于积极探索阶段, 相关附属制度还存在诸多不成熟、不严谨的地方, 如土地改革不彻底、政策宣传工作不到位、市场监管缺位等问题, 为了有效避免产权交易过程中出现的问题, 必须通过搭建全国交易信息共享平台, 交流土地创新改革、土地产权交易等经验体会, 完善我国产权交易市场的构建。
三、农村土地产权交易市场的监管
在农村土地产权交易市场中, 政府充当主要的监管职责, 主要从以下几个方面着手进行:
(一) 制定监管法规
政府或相关农业部门应当针对农村土地产权交易所的交易模式和发展状况, 制定相应的法规或规范性文件, 制定的法规或规范性文件的内容包括监管的主体、监管者的职责、监管的范围、监管的方式、违反监管要求的处罚等内容。制定的法规或规范性文件在其管辖范围内实施, 规范所有的交易服务机构, 并作为政府履行监管职责的主要法律依据。
(二) 明确监管重点
政府对农村土地产权交易履行监管的职责, 主要监管重点为交易流程的合法合规性、信息披露的履行。农村产权交易平台提供的产权交易必须保证交易程序、交易信息的公开透明, 完全处于市场调节下促进交易的成交。交易程序、交易的信息应该在各交易平台进行公布公示, 使各当事人明确知晓。交易公开的信息不仅包括产权交易前、中、后的信息, 还应该包括转让方、受让方的主体信息。政府的职责不仅仅是对农村土地产权交易市场备案材料的审查和监督, 还包括对产权交易的全过程进行监督。
(三) 履行监管的职责
政府作为农村土地产权交易的主要监管主体, 主要履行以下职责:1.监督农村土地产权交易行为的合法合规性;2.督促产权交易市场的相关主体履行信息公开的义务;3.对市场交易的工作人员、受让方、转让方的违法违规交易、未履行信息公开义务等行为进行处罚, 并将处罚的相关情况进行公示, 接受社会大众的监督;4.配备专门的监管人员, 并对其进行定期培训和考核。
参考文献
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农村土地市场 第5篇
最近发表了一篇名为《两会关于农村土地改革提案,2018年全国两会关于农村土地改革提案》的范文，好的范文应该跟大家分享，希望大家能有所收获。两会上，代表委员亦在热议城镇化将带来的土地新机遇，而在地方，相关的试点也早已在全国各个省份推广开来。在3月6日，政协“积极稳妥推进城镇化着力提高城镇化质量”提案办理协商会上，国土部亦透露了新进展。
本报获得的当日会议材料显示，国土部副部长胡存智表示，目前，大概已经有10个省已经出台，或者正在制定集体建设用地流转的规章制度。而国土部正在研究制订国家层面可以执行的政策，促
进农村集体建设用地进入土地市场，公开出让，并希望尽快能出台。胡存智说，我国农村集体建设用地的总量是城市集体建设用地总量的一倍，布局比较散，效率低，因此推进土地集约节约大有可为。在现行的制度模式内，农村的集体建设用地最多只能在乡镇村集体范围内流转。突破政策的藩篱，成为多方利益主体共同的动力。
记者获得两会民革中央提案也显示，其希望以农村建设用地上市改革作为重点，在不违背土地规划的前提下，允许城市居民购买农村宅基地，提高土地的利用效率。记者获悉，此份提案正也成为国土部督办的重点提案。多方思路推进建设用地入市
上述的提案办理协商会，国家发改委、国土部、公安部、民政部等均有高层前来参加，与会的国家发改委副主任徐宪平表示，国家发改委在调研的基础上正在抓紧编制《城镇化发展规划》和《促进城镇化健康发展的政策意见》。
这些大政规划，正是框定了城镇化进程中呈现的新的土地发展格局。全国政协委员、宝龙集团董事局主席许健康提供本报其了解的数据显示，目前我国建制镇19683个，乡12395个，镇乡合计32078个。如果通过土地整理置换流转，集约土地，为农村发展二、三产业提供建设用地，能大大推动城镇化的建设。协商会上，国土部副部长胡存智也尤其提醒，在城镇化建设中必须节约集约用地，防止大拆大建。两会上，政协与人大诸多提案议案均围绕城镇化土地市场发展，许多已经分配到各个部委及相关部门推进协商。国土部副部长胡存智透露，民革中央在“两会”期间提出的编号为0301“深化土地制度改革，稳步推进城镇化”的提案，是今年两会国土资源部重点督办的两个提案之一。
本报获得的民革中央在一份提案中了解，民革中央认为，农村闲置的住房和
土地既是巨大的发展资源，也可提高土地利用效率、增加农民收入。所以要探索建立农村土地流转市场体系，为构建城乡统一的土地市场提供方法和途径。提案认为，要以推进农村建设用地上市改革作为重点，在不违背土地规划的前提下，允许城市居民购买农村宅基地，通过吸引社会各界广泛参与，既令农民获益，又能促进城市建设发展，提高土地的利用效率。对此，国土部副部长胡存智透露，事实上，国土部正研究制定的关于深入开展农村集体建设用地使用权流转试点工作的指导意见，范文内容地图这个意见已经几易其稿，争取尽快出台，形成在国家层面可以操作的政策意见。地方多路探索
除广东省3月11日出台的《广东省城镇化发展“十二五”规划》之外，多地也在规划政策上，对农村集体建设用地的入市作出了诸多探索。
就在1月底的北京市两会上，北京市长
王安顺在报告中提出，2013年北京将推动集体土地流转起来、资产经营起来、农民组织起来。因地制宜盘活农村集体建设用地，让农民共享城市化过程中的土地增值收益。
而就在1月18日，深圳宣布原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏表示，此举是国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点的最新创新成果。
深圳市将原农村建设用地公开挂牌，是国内第一次让农民土地直面公开市场，这也意味着以政府作为一级土地单一出让主体的模式被打破。据本报了解，国土资源部政策法规司和其他相关部门，正在就地方试点形成的模式、经验进行总结。在此之前，经国务院、国土资源部批准，安徽芜湖，江苏苏州、昆山，广东深圳等地相继开展了农村集体建设用地流转试点。上述提案协商会上，国土部副部长胡存
智表示，从目前各地情况看，已有10个省份出台或正在制定相应的集体用地流转的规章制度。
胡存智说，我国农村土地产权制度改革，应该在坚持公有制的基础上，探索多种实现形式的捷径：一是要明确土地所有权的主体;心得体会二是逐步完善集体土地的产权权能;其他更重要是要推动实现以土地为基础的不动产统一登记，强化土地产权保护管理。
基于城乡一体化的农村土地市场完善 第6篇
【关键词】农村土地市场；统筹城乡；土地市场化配置
一、现行的二元制土地市场
我国土地权属分为国家所有和集体所有，由于土地所有制性质的不同而形成相互分离的城市土地市场和农村土地市场，加上城乡二元结构的分割，形成了二元制的土地市场。城市土地市场主要是土地使用权的交易，包括使用权的出让、转让、租赁、抵押等方式，相对来说，城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位，已逐步走上较为规范成熟的发展道路；而农村土地市场受到多方因素的限制和阻碍，发展缓慢。
在十八届三中全会中提出要“建立城乡统一的建设用地市场”、“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”、“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”由此可见完善农村土地市场的方向，应该是基于城乡一体化的统筹，进行土地的市场化配置，实现农村集体土地和城市国有土地产权平等化。
二、我国农村土地市场发展存在的问题与阻碍因素
当前我国农村土地属于集体所有，由单个家庭实行承包经营制度，这种个体经营的方式已无法适应市场经济配置土地资源的需要，存在诸多弊端。例如，集体土地所有权不完整，主体不明确；国家强制征收集体土地，给予的只是补偿价值，而非交换价值；土地流转制度不规范等使得土地流转只能在小范围进行等。这些问题成为了阻碍农村土地市场发展和城乡统一土地市场构建的主要因素。
（一）农村土地权属不完整，所有权主体虚置：权属明确是农村土地市场形成的前提，目前我国农村土地权属仍存在一些问题。产权权能不完整，土地所有权至少有占有、使用、收益、处分四项权能， 而我国农村集体土地所有权人对自己所有土地只有占有、使用和收益的权能， 而没有处分权能。集体土地不得出让、转让、出租用于非农建设，农民仅拥有土地使用权，不具备买卖权、抵押权、赠予权等，对承包地、宅基地的流转受到主体身份和地域的限制，而城市土地使用权及附着建筑却可以自由买卖。所有权主体虚置，现行《土地管理法》规定农村土地归农民集体所有，而“农民集体”并没有清晰的界定，现实中农民缺乏行使集体土地所有权的组织形式和程序，也就出现集体土地所有权主体虚置的现象，从而引起土地市场交易主体的混乱。对于国家征收土地后的补偿在集体与农民之间存在分配不均，损害了农民的利益。因而不明确的集体土地所有权主体必然引起市场主体缺失，集体土地难以进入市场。
（二）国家对农村集体土地的单向强制征收权：农村土地要转为非农建设用地，必须经过政府征收或征用，由集体所有转为国家所有，实现土地所有权一次性转变后才能进入土地市场。虽然法律规定给予农民相应的补偿，但补偿价值过低，相对城市中旧城改造涉及拆迁的土地是按房地产市场价格进行补偿，明显对农民的补偿有失公允。由此可见，国家对农村集体土地的征收制度，使得土地市场交易行为两端是非对称的，政府在向农村集体征地时是进行行政定价，而在出让土地使用权时是属于市场行为，其中的交易价格是非公平性的，也就造成政府对土地财政的长期依赖，阻碍了集体土地与城市土地之间的直接联系，不利于农村土地市场的发展和完善。
（三）农村土地流转制度不完善：现行土地流转制度缺乏专门的法律法规约束，对于流转的具体形式、程序、价格、管理以及矛盾的处理在实际操作中还不规范，这也就导致土地流转过程中往往会引发纠纷，阻碍农村土地的顺利流转。还由于土地用途管制制度的限制，集体组织之间、城乡之间、区域之间的土地市场仍然是相对分割的，农村土地流转局限在较为封闭的小范围内，只能形成零散的农村土地流转市场。
三.完善农村土地市场
土地市场化配置是土地资源有效配置的必经之路，目前农村土地市场相比城市土地市场发展较为滞后，因此要推进城乡土地要素流动，激发农村土地市场的活力，主要从农村土地市场的两方面来完善：集体农用地使用权流转市场、集体建设用地使用权市场。
（一）农村集体所有农用地使用权流转市场
要完善农村集体农用地流转市场，首先是要明确各产权主体关系，使转出和转让双方明确交易的农用地的产权状况；其次要搞好农用地分等定级和价格评估工作，为农用地流转市场双方的公平交易提供科学依据；第三是要完善农用地流转监管制度，流转前要审查流转双方资格，检查需要流转的农用地是否符合土地利用总体规划，流转时要针对农用地是否进行土地变更登记进行审查；最后，要实施多种农用地流转形式，拓宽市场流转渠道，逐渐开放农用地流转市场。
（二）农村集体建设用地使用权市场
由于长期实行城乡二元结构的土地市场，建设用地市场也被割裂开来，城市国有建设用地市场以“招拍挂”方式进行土地出让，而集体建设用地难以实现其应有的经济价值。在十八届三中全会中提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这指明了集体建设用地使用制度改革的方向，要赋予农村集体建设用地与国有建设用地对等的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，建立统一的地价体系，实行城乡一体化的公平地价制度，将其作为集体建设用地流转市场发展的基础。除此之外，还必须建立相应的土地交易平台，为建设用地使用权流转提供服务，通过土地交易有形市场建设，对集体建设用地交易的内容、方式、流程等方面进行规范，使之与城市国有建设用地市场相衔接。
参考文献：
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农村土地市场 第7篇
一、土地整理与土地优化配置的重大意义
在我国, 国土资源部在借鉴海内外土地整理的概念的基础上, 将土地整理定义为在一定区域内, 按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途, 采取行政、经济、法律和工程技术手段, 对土地利用状况进行综合整治、调整改造, 以提高土地利用率, 改善生产、生活条件和生态环境的过程。
(一) 改善农业生产条件, 实现农业生产增产增效
土地整理主要针对改变沟河交错、地类交叉、渠系老化不配套的土地现状, 进行水利设施配置、道路和林网建设, 从而可以极大地改变农业生产基础条件, 降低农业生产成本, 实现农业增产增效。地类一致、高低一致的田块有助于实现农业机械化生产, 扩大农业生产规模面积;合理配套的田间排灌渠系可提高输水和排水能力, 降低输水过程中损失, 提高农田防洪抗涝能力;贯通田间的机耕路为农业机械化生产提供了基础条件, 并延伸了农民到田头工作的出行距离。
(二) 增加有效耕地面积, 缓解耕地面积减少趋势
土地整理净增耕地的来源主要有:
第一, 农田整理通过归并畸零不整的农田、田坎、沟渠和田间道路, 使其成为单块较大的农田, 即可新增不少有效耕地面积。据调查, 农田通过整理一般都能新增5%-10%的耕地面积, 仅此一项整理最终完成后, 就可新增耕地面积近666.7万公顷。
第二, 村庄土地整理。若按国家《村镇规划标准》的上限指标人均建设用地150平方米计算, 即使到达人口高峰年时, 农村建设用地还可以腾出近680万公顷土地, 若50%能恢复为农田, 可增加耕地340万公顷。
第三, 工矿废弃地及灾毁地复垦整理。我国目前因开采矿产资源造成塌陷、挖损、压占、破坏废弃的土地约280万公顷, 按33%复垦率训滇, 通过复垦整理土地可增加耕地93.3万公顷。通过三项土地整理可增加耕地1100万公顷, 从耕地数量上一定程序上保证了我国人口高峰年时粮食安全的物质基础。
(三) 改善农村生活和居住环境, 提高农民生活质量
农业和农村现代化现阶段的最终落脚点在于提高广大农民的生活质量和生活水平, 体现在土地整理中, 也从单纯地增加耕地面积转为改善农村的整体风貌。如重视农田防护林的建设, 树种选择考虑防风与美观兼顾;实行殡葬改革, 进行坟墓迁移, 进行集中统一安置;对农民新村进行统一规划, 将改善农民居住水平与提高建设用地率相结合;保护水体不受影响, 并在外河两侧进行河堤建设, 保证农业生产和居住安全。
(四) 土地整理有利于社会主义新农村建设
土地整理与新农村建设有着十分密切的关联, 我国近七成人生活在农村, 据测算, 农民40%-60%的经济收入和60%-80%的生活必需品, 直接或间接地来自农民手中的土地特别是耕地。建设社会主义新农村, 就要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求建设农村地区, 土地整理是集田、水、路、林、村于一身的综合性、全方位的土地建设活动。两者的目标大体一致, 具体实践中也互相促进。促进社会主义新农村建设, 土地整理功不可没, 大力开展土地整理是社会主义新农村建设的首要选择和重要支撑。
二、当前我国土地整理工作中存在的主要问题
(一) 土地整理理论缺乏, 规划的整体控制作用不够
土地整理在我国开展的时间不长, 土地整理的科学体系尚不够健全, 缺乏其自身的理论基础, 土地整理的研究成果还不多见。在几十年的土地整理实践中, 关于如何整理, 土地管理部门和其他相关部门虽然开展了大量研究, 但研究工作有的是建立在经济学基础上, 有的是借鉴生态学的原理, 缺乏充分的科学依据和指导思想, 整理过程也缺乏严格的规范, 揭示的不是整体整理工作的运行机制和操作体系, 造成土地整理的主观性、随意性、片面性等一系列问题。如大多数地方在没有编制土地整理规划情况下就已开展了土地整理工作, 虽取得了一些成功的经验, 但由于缺乏合理的规划指导, 使各地土地整理工作带有很大的随意性。因此, 土地整理有待发展形成其自身的科学理论基础。
(二) 政府官员片面追求形象工程, 可持续发展的观念不强
第一, 将土地整理等同于土地平整。时下, 土地整理形象工程的政绩标志在地方官员的心里已经打上了深深的烙印。土地整理为了一味追求政绩, 一些领导超前意识特别强, 不论自然条件如何, 均要求农田实现“田成方, 树成行;路相通, 渠相连;旱能灌, 涝能排”的标准。大量的土地平整工程费用占去了土地整理费用的一半以上, 也缺乏土地整理方面的专家, 误将土地整理等同于土地平整。
第二, 片面地追求数量, 忽视了对质量的重视。为了实现耕地总量动态平衡, 需要大量的开发整理土地, 而结果是很多地区整理出的耕地质量低劣, 即新开垦的耕地质量远低于被占用的耕地质量。普遍存在政府对土地整理的目标过分强调数量的增加, 而忽略了质量的提高。由于受耕地总量动态平衡目标的制约, 很多地方开展土地整理只是为了完成折抵建设占用的耕地的任务, 责任心不强, 造成许多不能增加耕地面积而能提高耕地质量的整理项目如中低产田的改造难以开展, 甚至整理后的耕地质量也难以保证。还有部分原因是:建设占用大多是城镇周围和交通沿线质量高、投入多、设施好的良田, 而开发复垦、增加的大多是边远地区的耕地, 质量较差。数量能持平, 其生产能力已经下降, 开发补充少, 我国耕地生产能力下降更多。
(三) 土地权属紊乱, 整理时纠纷不断
由于历史遗留问题, 土地制度历经变迁, 当前, 相当一部分为农用地的土地所有权不明确, 实际使用者与登记的使用者不一致, 有些甚至根本未进行过确权登记。有些土地使用证记载的权属界线模糊, 不能准确反映权属界址, 在土地整理过程中, 由于土地带来增值收益, 造成土地所有者之间的矛盾不断激化, 偶尔造成冲突。很多情况下, 在土地整理过程中, 农村土地权属问题难以得到确认, 而且农民往往不具有相关的法律意识, 当土地整理完成后, 双方对各自取得权利义务理解不一致, 导致纠纷不断。农民在维护自己权益方面力不从心, 不能保护自己合法权益。
(四) 土地整理资金投入严重不足
土地整理需要投入较大数量的资金, 尽管国家实行土地整理专项资金制度, 但是各地经济发展水平差异很大, 在实践中土地整理大多体现为政府行为, 土地整理的资金来源匾乏, 土地整理的资金主要来源于政府的土地开发整理专项资金。许多地方财政普遍吃紧, 没有固定的投资来源, 使得政府用于土地整理的资金运作上发生困难, 没有可靠资金保障土地整理顺利进行下去。
(五) 土地整理政策法规缺乏配套, 权属调整难以进行
土地整理必然涉及土地类型、数量、用途等要素的变更, 有时还会发生跨权属单位的土地置换, 这就涉及单位之间土地权属的重新调整、补偿, 于是, 清理和明确土地权属关系、避免权属纠纷就显得尤为重要。由于农民承包的土地比较分散, 土地整理整理的过程中势必会打破现有的土地权属界限, 较大规模的土地整理还可能需要在村民组之间协调。但是农村现行家庭联产承包责任制下耕地承包经营合同三十年不变, 使土地调整难以进行。土地开发整理权属调整的原则、程序、方法、异议处理和权属调整后土地分配与确权落实等情况, 必须要有健全的法律法规给予保障, 以便于土地整理工作的顺利进行和保护农村土地使用者的合法权益。但是我国迄今为止尚未颂布土地整理的法律、法规、这在一定程度上制约了土地整理工作的深入开展。
三、土地整理对土地资源优化配置的影响
现代西方经济学家将土地资源保护看成是如何实现土地资源在时间上的最佳配置问题。美国经济学家雷利.巴洛维, 在其发表于1978年的著作《土地资源经济学》中, 把土地资源分为四大类型:流量资源、存量资源、生物资源和土地资源。巴洛维教授认为, “只要管理得当, 大多数土地资源可以长期利用, 并得以保持其生产力, 因此, 这类资源的保护问题是一个最有效利用资源而同时保护长期生产力的问题。
(一) 缓解人地矛盾, 实现耕地占补平衡
通过合理地规划选址、确定项目, 可增加大量的耕地。周村区通过农田整理、废弃砖场复垦、退园还耕、未利用土地开发、村庄整理等形式, 共增加耕地面积8239.27亩, 扭转了多年来耕地面积减少的趋势。
(二) 优化农业用地结构, 提高农业用地质量
整理后的土地质量都较以往有了大幅度的提高, 农业用地整理都以建设标准农田为目标, 实现“田成方、渠相连、林成行、路相通”, 建设用地整理以达到可耕地状态为基本要求, 实施分步实施。
整理前田块布局率乱, 影响作物的光照、通风。同时, 田块中田埂、沟渠等数量较多, 通过土地整理, 对沟渠、田埂重新进行规划布局, 不仅提高沟渠的质量标准, 而且提高了土地的可利用率。整理中还增加了田间道路, 为农业机械作业提供了较好的条件。
(三) 提高建设用地利用率, 优化建设用地结构
相对于城镇用地而言, 农村居民点和乡镇企业用地呈现出较粗放的土地利用水平。通过土地整理, 将一些闲置、废弃、分散的农村居民点重新进行整理, 将新建农村居民点, 乡镇企业进行统一规划、统筹布局, 可降低占地面积, 提高建设用地利用率, 将农村居民点和独立工矿用地在建设用地内部的比例下降。
(四) 实现土地用途分区的布局优化
对整理后新增耕地面积纳入基本农田保护区, 作为一类基本农田加以保护, 可提高基本农田质量, 实现对基本农田的动态管理。通过土地整理农业用地区逐渐连片成方, 取得了规模效益, 也能从一定程度阻止建设用地的无序蔓延和“摊大饼”发展。一些项目区在实施后都树立了基本农田保护标志埋设了界桩, 起到了保护基本农田和农业用地的警示作用。
农村土地市场 第8篇
一、河北农村土地承包经营权流转中存在的问题
1. 农村土地承包中带有普遍性的利益矛盾。
河北现有农村人口5459万人, 从1981到2006年如果承包地不变, 这25年间全省累计有1540万农村新生人口没有承包地, 有829.83万死亡人口依然有承包地。为解决该问题, 1998年我省各地农村进行了二轮承包。自19982006年, 这8年间全省累计农村有409万新生人口没有承包地, 306万死亡人口名下有承包地, 由于目前家庭人口减少了承包地不减、家庭人口增多了承包地不增的现象在农村普遍存在, 家庭人口和承包地严重两相背离, 人地利益矛盾突出。
政府免税并增加种地补贴后, 活人无地享受不到补贴, 死人依然拥有承包地由其亲属享受补贴, 这种现象无疑更加剧了农村人地利益矛盾。相应地政府按家庭承包地发放的补贴, 出现最典型情况, 一家只有2口人了却享有7口人的承包地补贴, 另一家5口人却只享有1口人的承包地补贴。人少地多的反对承包地调整, 人多地少的要求承包地调整。承包地性质改变, 更使调整难以进行。多数农村只要准备进行承包地的调整, 就会发生矛盾和冲突。原有的家庭土地承包关系不调整存在许多问题, 但重新调整又不利于和谐稳定。
解决土地承包利益不均问题, 矛盾千头万绪, 重新调整承包关系, 村民意见不一, 有的地方只要说要进行承包地调整, 村民就会发生争吵, 严重威胁到农村和社会的和谐稳定。
2. 农村家庭分散经营严重制约农业生产力发展。
农村家庭土地承包遵循人地均分原则, 为了人地均等, 全省各地农村都把农耕地按肥沃程度不同分为优、中、劣三等。笔者调查过近百个农村, 少则一家三两块、多则一家十几块承包地, 家家几块、十几块承包地, 全村几十户甚至上百户, 承包地的块数数不清, 过度分散的小块责任田、分散的小块土地经营, 增加了农业劳动力投入, 限制了农村劳动力转移, 制约了农业机械化使用、农业规模化经营、农村产业结构调整以及农村基础设施的建设, 严重阻碍了农业新产品的开发。分散的家庭土地经营已成为当前农业生产力发展的严重障碍。
3. 农村土地流转自发、无序且不规范。
全省农村不论山区平原, 都已普遍开始了土地承包经营权流转。土地承包经营权流转的形式有多种多样, 但土地流转形式不规范, 大多还处于自发、无序阶段, 流转主要在邻里、亲戚和本村成员间自发进行, 流转多为口头的委托约定, 不签订流转合同, 流转范围狭小, 流转期限短;多数流转价格偏低, 甚至是零价格无偿转让。农村土地承包经营权流转是一种市场化行为, 但是农村还没有形成土地承包经营权流转市场。有需求无供给, 有流转要求和行为无市场无引导, 这种现象只能导致家庭承包地不规范的、无序化的盲目流转。
二、解决河北农村土地承包经营权流转问题的对策和建议
1. 稳定和完善农村家庭土地承包关系。
第一, 稳定土地承包关系, 继续坚持土地承包期30年不变。我省绝大多数农村在二轮承包后, 承包地没有再变动过, 因此积累了较多的人地利益矛盾, 大幅度调整和变更家庭承包地, 会导致不必要的冲突。“承包地”是社会的“稳压器”, 稳定土地家庭承包关系不变, 才能保证农村稳定, 才能保证社会安定。为防止调整承包关系导致冲突发生, 承包地30年不变大方针不能变。
第二, 在稳定土地承包关系的问题上, 因地制宜采取四种措施灵活处理。其一, 30年不变按人口增减每年微调。张家口康保县有些村子几十年来一直这样办, 因而没有人地利益矛盾。其二, 30年不变按人口增减三五年小调一次。保定、沧州有少数村子这样做, 也没有形成多少人地利益矛盾。其三, 2000年后, 进行了三轮承包继续坚持30年不变。邢台隆尧县个别村这样做, 三轮承包缓解了以往积累人地利益矛盾。其四, 全省多数农村1998年二轮延包以来, 一直采取增人不增地、减人不减地的政策, 人地利益矛盾突出, 调整非常困难, 应继续采取承包地不变政策。
2. 尝试建立农民社会保障机制。
第一, 建立无承包地农民社会保障基金。把无承包地农民纳入社会保障制度的范围, 或国家对无承包地农民给以适量补贴, 缓解农村人地利益矛盾, 才能从根本上稳定土地承包关系。
第二, 尝试按人口发放国家种粮补贴。农村有的家庭人口减少了承包地没有减, 有的家庭人口增多了承包地没有增, 在这些人地利益矛盾突出的地方, 国家按承包地数量发放的种粮补贴有其不公平的一面, 能否在这些人地利益矛盾突出的地方, 尝试按人口发放国家种粮补贴。实际上国家种粮补贴在河北许多农村, 现在就是按人口发放的。
第三, 探索建立农村社会保障体系。当前有承包地依然是大部分农民的生活保障和社会福利的唯一依靠。农民争要承包地是为了要生活保障和社会福利。要积极而稳妥地推进农村社会保障和社会福利制度改革, 逐步将农村的社会保障和社会福利, 由依靠承包地转变为依靠社会和相关制度。采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、教育、伤残等农村社会福利保障制度和福利补偿, 由此相对减少农民对承包地的经济依靠和心理依赖。
第四, 减少农业就业人口。发展乡镇企业, 拓展就业岗位, 壮大县域经济, 多渠道转移农民剩余劳动力, 建立专门的机耕、灌溉、种苗、植保等生产环节, 建立产前的生产资料服务环节, 建立产后的包装、运输、贮藏、保鲜等服务环节。发展农村全方位、立体化统一经营和服务网络, 让农民从农业生产中分离出来, 推动农村人口非农化, 不断减少农业人口, 减少农民对土地的依赖, 最大限度地缓解农村人地利益矛盾。
3. 健全土地承包经营权流转市场, 发展多种形式的农业规模经营。
稳定土地承包关系, 限制土地承包关系的频繁变更, 确保农户承包地使用权、收益权和转让权稳定不变, 是激活土地经营权流转的关键, 是培育土地经营权流转市场的基础。
第一, 探索建立乡镇土地经营权流转服务中心, 为农村土地经营流转提供中介服务。建立政府土地承包经营权流转监管机制, 加强流转纠纷调解工作, 维护土地流转当事人的合法权益。乡镇政府和村民委员会要做好基层调解工作, 为土地纠纷提供经济、便捷的救济途径。农业部门要依法履行职责, 认真开展土地承包及其流转中的纠纷调解和仲裁工作, 依法保障土地流转当事人的合法权益。基层法院要依法受理土地承包及其流转纠纷案件, 切实成为土地流转当事人权利保护的最后屏障。
第二, 因地制宜, 积极稳妥地引导土地经营权流转。不违背农民的主观愿望, 不侵犯农民的切身利益, 不搞强迫命令, 尊重农村生产力发展规律, 遵循市场规则, 按照依法、自愿、有偿、规范的原则, 最大限度调动农民的积极性和主动性, 发挥亿万农民建设新农村的主体作用。在农民自愿互利的基础上, 开展多种形式的土地经营权流转:一是农户间土地经营权流转;二是农户和村集体的土地经营权流转;三是农户和国有企业的土地经营权流转;四是农户和承包大户之间的土地经营权流转。
第三, 增强土地承包经营权流转的规范化和市场化程度。农民在邻里、亲戚和本村成员自发进行的土地承包经营权转让, 建议他们变口头委托约定为签订规范合同, 扩大流转范围、延长流转时限, 帮助他们提高土地承包经营权转让市场化程度。支持农村邻里土地连片, 成立互助组, 或土地入股合作经营, 有条件的地方可建立农业股份合作社实行统一经营。培育有实力的多种形式的农业经营市场主体, 逐步推动家庭分散经营向统一经营、规模化经营过渡。
第四, 建立乡镇土地流转服务中心, 为土地流转供求双方提供中介服务。具体讲:一是建立流转土地储备数据库。由农户提供需要流转土地的具体地块、面积、价格、期限和建议种植作物等要求, 村集体负责统计上报乡镇土地流转服务中心。对于村集体依法收回或托管的撂荒地, 也应进入流转土地储备库。二是发布信息。土地流转服务中心应利用各种媒体, 将需要流转土地的有关信息对外发布, 扩大信息的覆盖范围。三是参与农业项目的招商引资, 培育、引进龙头企业和农业大户等土地流转主体。四是提供法律政策咨询、合同签订、合同签证、档案保管和纠纷调处等交易服务。五是开展流转土地的收益评估, 为金融机构以流转土地的经营权为抵押物的信贷活动提供支持, 解决龙头企业和农业大户贷款难问题。
第五, 创新农业经营体制, 实现农业生产的专业化、产业化和社会化。培育、引进农业龙头企业, 鼓励种植大户、龙头企业大规模、跨区域对流转土地进行集中经营, 特别要鼓励长期租赁、入股、转让等方式的土地经营流转, 培育有实力的市场主体, 提升农业产业化经营水平。逐步实现农业专业化、多元化和社会化经营。
农村土地流转报告 第9篇
关键词：土地流转,反租倒包,模式
2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中明确提出, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营。这一重要政策创新引发了社会各界的热烈讨论。安徽小岗村、浙江温州等一些地方都已走在政策出台之前, 率先开展了有关土地流转的一些尝试。对于南方村庄的这些尝试, 北方村庄是否也有自己的一套模式, 同时在土地流转过程中, 其中民主建设又落实的如何?带着这些疑问, 2009年2月, 东北大学文法学院行政管理专业2005级和思想政治教育2006级、2007级学生组成的调研小组, 对辽宁省大连市瓦房店炮台镇的土地流转情况进行了实地调研。
一、炮台镇土地流转中的成就与问题
炮台镇位于我国辽宁大连瓦房店市最南端, 全镇土地面积10.8万亩, 海岸线35.8公里, 近海面积34平方公里, 由于大量滩涂地的存在, 使得当地农业发展一直存在着瓶颈。自大连实施土地流转政策后, 炮台镇抓住时机, 结合自身特点, 制定相应政策, 在政府和当地农民的共同努力下, 其土地流转的发展已迈入了大连市土地流转的前列。
(一) 土地流转现状及其成果。
所谓土地流转是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动, 从而达到土地资源优化配置的过程。土地流转的形式可以是各种各样的, 如买卖、出租、转包等。
炮台镇在土地流转方面有比较好的经验和先进的模式反租倒包。即政府先将土地从农民手中承包回来, 经过对土地进行一定的调整、统一规划, 根据科学技术理论, 将土地分为不同等级, 不同土地种植不同的作物, 使土地升值, 再将其以相应的价格出租出去, 将农民手中土地调活, 农民调富的过程。这种模式, 不仅打破了很大程度上存在的“一刀切”的规范, 有利于科学决策与民主的执行, 并且在更长远的方向上, 实现了土地流转中的科技富农, 使得农民的利益得到了切切实实的提高。
(二) 土地流转过程中的问题。
调查过程中, 我们在充分肯定了炮台镇政府在土地流转中的显著成绩, 同时也发现了其中的一些不足。
1、农民群众思想意识仍有待提高。意识对实践具有能动的反作用。在调查过程中我们也发现, 农民虽然大多已经摆脱了保守的观念, 但仍有农户对土地存有依赖性, 害怕承担风险等等, 从而成为流转过程中的一大障碍。
2、土地流转的市场机制不够完善, 中介组织匮乏。据不完全统计, 截至2007年底, 大连市农村土地流转中, 涉及的近200个中介组织中, 95%为村级中介服务组织, 15%为乡级中介服务组织。专业中介组织的缺乏、流转服务体系的不健全, 直接影响了土地流转的质量, 也造成了其市场运行的不规范。
3、“反租倒包”模式易带来收益分配不合理, 农民利益受损。目前, 实行“反租倒包”尚缺乏相关法律约束和合理的信息发布平台。许多乡村基层干部直接把农地流转的收益收归集体, 剥夺了流转农地农民的应有权益, 更易造成擅自降低流转和补偿费用。
二、炮台镇土地流转成果的原因分析
在炮台镇调查的整个过程中, 让我们看到的是一个在国家惠农政策下一派欣欣向荣的景象。土地流转是一个随着市场经济的引入而调整出的新生事物, 因此其成果与挫折, 都值得我们深入思考其中深涵的原因, 进而成为在发展中不断汲取积累而成的宝贵经验。那么, 在成绩与问题的背后其深层次的原因到底存在何处?对此, 主要综合分析如下:
(一) 政府参与的双重影响。
2009年2月1日发布的中央“一号文件”再次重申要稳定农村土地承包关系, 建立健全土地承包经营权流转市场, 实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度, 并强调要抓紧修订、完善相关法律法规和政策。这些对于土地的保障都需要政府紧密的参与支持。
为了进一步扩大内需, 促进经济平稳较快增长, 国务院常务会议不久前出台了扩大内需促进经济平稳较快增长的十项措施, 并决定第四季度先增加安排中央投资1, 000亿元。加快农村基础设施建设, 就成为1, 000亿元“大蛋糕”中的一大块。然而, 政府的参与程度, 政府参与与农民自由、自主的关系调整, 以及对于土地流转的有效运行所产生的影响亦具有双重性。
1、政府的深入参与是炮台镇土地流转工作能够达到今日规模化程度的一个最有说服力的保障。政府掌握工作的主动权, 在作用上说, 积极成分是主要的:第一, 政府深入到实践当中去, 了解农民的真实需要, 就能够在资金、资源、政策以及制度等多个方面给予农民一定的保障。前面已经提到, 就“反租倒包”一项政策, 农民在其中的多重受益, 就直接或者说是主要来自于政府, 同时也就证明了政府这样一个主体作用存在的重要性了;第二, 有利于在总体上把握土地流转的方向, 让土地流转不会盲目的开展, 浪费资源。如对于土地流转工作人员进行针对性培训, 使得当地的土地流转过程更具有专业性和科学性, 提升了农业科技应用和机械化水平, 就如当地一政府人员所说, “让土地都吃上配套餐’”。
2、一锋必有双刃, 反过来从另一个层面上去分析, 政府的参与也同时隐喻着一些问题的产生。目前, 我国现行征地制度仍存在一些突出问题, 一是征地补偿过低;二是“公共目的征地”无限扩大, 经营性用地也采取征用方式;三是在实际征地过程中截留征地补偿款。这些问题的实质是公权严重侵犯私权, 行政权力代替了农民土地的财产权利。在对农民集体土地的征收、征用过程中, 政府始终处于强势地位, 它既是征收、征用的主体, 又是补偿的主体, 因而不能保证协调的公正性和征地农民的知情权、参与权、申诉权。
具体到我们走访的炮台镇来说, 政府过多的参与到土地流转的过程当中, 使得土地流转中农民的主动性受到挫折;同时, 政府工作人员专业性程度尚待考证, 在处理相关问题的时候就可能出现各种矛盾与纠纷。就炮台镇政府的“中介人”角色来讲, 其代替了市场化的中介服务机构, 从而导致了流转信息渠道不畅, 缺乏灵活性与自主性。
(二) 对于市场的双向运用。
一般认为, 小农和大市场是不匹配的。但是, 根据中国社会科学院农村发展研究所党国英的一项调查数据发现, 两者在一定程度上还是可以匹配的。特别是现代农业的发展, 更是在方方面面都与市场发生着千丝万缕的关系。也如我们在解读十七届三中全会时所提出的:农村改革也正是需要在市场的发展实践中不断获得突破。
土地流转在某种程度上说也是我国社会主义市场经济体系的一部分, 因此要保障这一过程的科学性与实用性, 就必须根据市场的规律以及实践去论证土地流转的真正成效以及其中仍然存在的问题, 进而完善市场体系, 为土地流转提供多方服务。
对于市场在土地流转中的运用, 既是需要融入过程之中的, 又是结果里不可或缺的一部分。坚持市场导向, 多种渠道流转, 双向互动运用, 才能让土地流转更加具有实际意义。
1、过程上看, 土地流转本身就是一个变革土地参与市场的过程, 因此要保障过程的科学性, 就必须真正的认识市场、融入市场、利用市场。炮台镇在进行“反租倒包”的土地流转中, 实行按地质论价, 根据土地的质量划分等级, 虽然缺乏严格的标准, 但这种做法本身就是一个遵循市场经济规律的反映, 让土地流转在开始的过程中, 就增加着市场的竞争意识, 从而使得今后的土地流转在总体收益与农民的利益上都具有双重的思考与收获。
2、结果上讲, 市场是对于土地流转最终成果的一个检验。无论是资源的调配, 还是土地的调整与规划, 最终只有经过市场的反复论证, 才能是科学的, 也才能是我们所期望的给农民真正带来利益的方式。炮台镇一方面在市场的作用下增加了农民的收入, 一定程度上达到了土地流转的目的;另一方面它的关于土地调整与资源分配、政府介入等方面的改革, 都或多或少的脱离了市场的验证, 从而缺乏了一定的科学性和实效性, 这也就成为炮台镇土地流转发展的一个空间所在。
(三) 第三产业外延的承接作用。
调查过程中, 政府相关工作人员向我们介绍当地的发展时提到, 炮台镇现拥有企业已经达到558家, 其中第三产业所占比例甚重。第三产业本身就具有以专业市场为载体带动非专业区域发展的特点, 第三产业的高速发展, 无论是对于整体经济的提高, 还是对于其他包括第一、第二产业的双向带动, 都有着不可忽视的作用。这么多的企业集中于一个乡镇之中, 可以说, 是在“土地”之外充当了一个很好的承接角色。
第一, 土地流转最直接的效应是土地和劳动力两大资源得到优化配置。土地流转不仅有效解决了农民土地撂荒现象, 而且提高了土地利用率, 同时解放了大量的农村劳动力。在炮台镇, 土地大棚的管理几乎都是妇女以及60岁以上的老人, 也就是被当地俗称为的“3860”群体, 这样一来, 就解放了大量的劳动力, 仅第三产业就吸收了其中大量的劳动力。
第二, 农产品资金回馈的升级加工厂。农产品经过加工, 增加了其自身的价值, 不但解决了农业资金短缺难题, 而且实现了农村土地资源的资本化、市场化, 意义深远而重大。调查中了解到, 炮台镇的许多农副产品在“出土”之后, 就地在对口的企业中进行了产品的回笼再加工, 从而实实在在地让农民的收益在自家的土地上翻了倍。
第三, 在许多地区, 第三产业也以人性化的方式进入了农民的生活当中。如对于多种形式新型农村金融组织和以服务农村为主的地区性中小银行的建立与发展, 使得农民的生活有了更安全的保障, 也一定程度上给土地流转减少了后顾之忧。这些都是在土地流转的外延之上, 更加完整的保障与提升。
三、我国未来土地流转模式探索
加快农村土地流转, 实现我国农业经济的集约化发展是建设社会主义新农村的必经之路。探索一套符合我国实际的土地流转模式是当前乃至于一段时期内三农问题理论与实践的双向任务, 在瓦房店市调查的基础上, 结合国内其他地市的发展状况, 构建了一套综合性较强的流转模式图, 如图1所示。 (图1)
反租倒包, 即政府先将土地从农民手中承包回来, 经过对土地进行一定的调整, 再将其出租出去, 将农民手中土地调活、农民调富的过程。
土地银行, 即政府引导农民将“土地”作为资本存入“银行”, 按照储蓄年限设定收益状况。
组织架构, 即“土地银行”建立, 要在资源相对贫穷地区。政府通过招商引资等形式让投资者投入资金流, 但前提是要寻找到开拓农业市场的企业, 企业以法人资质设立银行, 以企业资产作为农民权益的保障。
土地入股, 即在坚持土地集体所有和土地承包经营权个人拥有的前提下, 以农民个人的土地承包经营权和集体对土地的所有权分别入股经济实体, 获得“土地股权”的方式。
定位, 即土地入股的农民作为持股人 (原始股东) 完成企业设置后, 农民个人作为企业的主人, 通过现代企业制度经营自己的企业。
四、结束语
农村土地流转能够有效改善土地资源配置的效率, 进一步激活农业剩余劳动力的转移, 为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。进而实现农业生产的标准化, 形成安全的产业生产模式。土地流转将开启城乡一体化的新路径, 打破传统的城乡二元结构。一方面通过适当的集中与合理的土地置换, 可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费, 推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬;另一方面有利于提高农民非农转移的稳定性, 从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。至此, 土地流转的意义是深刻而又现实的, 任重而道远, 良好的土地流转模式是实现顺利流转的必要要素。因此, 要不断在实践中发展完善土地流转模式, 为节约农村资源、造福后代、实现城乡一体化、提高农业人口的政治地位作出突出的贡献。
参考文献
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农村土地市场 第10篇
随着农村土地信用合作社的出现, 农村的闲置土地找到了新出路。结合土地流转的形式, 农村土地信用合作社把农民的土地, 像把钱存到银行或从银行贷款一样, 不耕种者将其存到土地信用合作社获得存地费, 需要耕种者支付贷地费从土地信用合作社贷出土地。同时, 土地合作社可与企业合作, 兴办农村的二三产业, 改善农村的基础设施建设, 实现更多的集体利益, 明显的提高农民生活水平和农村经济效益。
一、农村土地信用合作社的发展及现状分析
(一) 发展历史
以下是宁夏平罗农村土地信用合作社的具体发展脉络:
2005年6月, 成立农机化合作社
2006年初, 成立小店子村土地信用合作社
2006年5月8日, 《关于推进农村土地信用合作社建设的通知》要求每个乡镇都要选择一两个村搞试点。这是平罗县委颁布的第一个指导农村土地信用社建设的官方文件, 标志着土地流转制度创新开始拉开帷幕。
(二) 发展现状
目前农村土地信用合作社仅在宁夏、河南二省有较大的发展, 据统计, 2009年, 农村土地承包经营权流转面积为65.1万亩, 涉及农户8.4万户, 分别占承包耕地总面积和承包经营农户的5.8%和9.8%。
1、运营模式
发表在新华网宁夏频道的《平罗县农村土地信用合作社创造“五种”经营模式》一文中, 作者分析了宁夏县平罗县农村土地信用合作社的发展现状, 总结出了五种经营模式:能人经营模式、农机协会模式、劳务公司模式、招商引资模式、产业基地模式。
2、运营机制
农村土地信用合作社不同于土地股份合作社, 也不同于反租倒包, 它引入了金融部门的存、贷款机制, 即农民把所承包的土地, 像把钱存到银行或从银行贷款一样, 不耕种者将其存到土地信用合作社获得存地费, 需要耕种者支付贷地费从土地信用合作社贷出土地。土地信用合作社对农民存入的土地, 可由合作社直接经营, 可由合作社与一些企业合作经营, 也可由合作社转包、出租、入股经营;所得收入, 主要用于支付农民的存地费, 留少量用于发展集体经济和公共事业。土地信用合作社一方面因为引入自由存、贷机制而使土地流转更加方便灵活, 另一方面因为引入民有民办民管民受益的合作社机制而使其运作更加规范, 保障了农民的土地承包经营权的稳定, 农民还享有公开透明的知情权、决策权、监督权、收益权, 这一方便灵活而又规范的组织化、制度化土地流转模式, 符合农民对土地这一特殊重要生产资料的心理要求。
二、农村土地信用合作社的推广条件
根据以上分析, 结合平罗农村土地信用合作社的情况, 我们可以得到农村土地信用合作社适用的条件:
(一) 地理条件
土地资源丰富、土地资源的可用性强、土地资源的“凝聚力”强 (即大片相邻土地在同一土地项目中均可用, 这才能真正达到聚少成多的效果。)
(二) 政策条件
一方面, 政府机关给予必要支持, 尤其是地方政府机关, 一定要配合农村土地信用合作社的发展。另一方面适时出台所需条框。就宁夏平罗农村土地信用合作社来说, 从简单的约定到后来的《关于推进农村土地信用合作社建设的通知》、《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》以及《宁夏回族自治区农村土地信用合作社登记管理试行办法》, 随着农村土地信用社发展趋向与多样、标准, 每到一定阶段的它都需要相关政策条款的扶持与推动。
(三) 社会其他条件
大量空闲土地、有改革意识、技术水平达到要求。
因此, 若想在某地推广农村土地信用合作社, 需要做到以下几点:
1、详细考察当地土地、经济、社会条件, 确保其符合或基本符合适合农村土地信用社的发展的条件。
2、当地有关机构稳定并积极支持农村土地信用合作社的
发展, 因为政府的支持和帮助对于一个新兴机构的建立十分关键, 是其发展道路上的助推器。
3、不断创新, 在发展的过程中不断探索出符合当地实际情况, 能大力促进当地经济、社会发展的新思路和新方法。
三、关于农村信用合作社推广的相关指标
(一) 土地质量指标
土地质量地球化学评估以土壤中元素含量, 土壤p H值和土壤有机质等影响土地质量的内部因素为主要评估指标, 同时兼顾大气质量、水体质量、农产品安全性能等能够反映土地质量的外部因素作为辅助评估指标, 实现对土地质量的等级划分。分为优质、优良、良好、中等、差等五个等级。
若用公式表示, 则从定性角度考虑可将土地质量指标写为:
土地质量等级=Σ (具体土地测量指标) *所占权重
进而可得租赁费用的计算公式:
租赁费用=基本费用+等级*对应比例
(二) 高新技术作物占地比, 若比率较低, 则可以考虑贷出土地由专门机构进行专业化生产, 提高生产率及收益率。
(三) 不同农作物成本收益比, 分析后农民可按不同比例将合适的土地贷出。
参考文献
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[2]郑有贵.又一次土地制度创新的探索——比较视角下的平罗县农村土地信用合作社[J].农村经营管理, 2008, (6)
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[6]邵传林霍丽.农村土地银行的运作机理与政策测度[J].改革, 2009, (7)
农村土地市场 第11篇
摘要：随着安徽省经济的不断发展，农村大量的人口转移到了城镇地区，使得农村土地产权制度改革成为安徽省政府面临最为突出的问题。安徽省政府下发了关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见，将从根本上改变土地价格形成机制，农地入市将纳入规划，加快建立城乡统一的建设用地，为进一步推动安徽省农地市场化流转，为土地价格形成机制带来根本性改革，从而打破当前城乡二元体制的土地结构。
关键词：经济学；安徽；农村；土地流转；机制
中图分类号： F301.3 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.16.018
1 安徽省土地流转的背景
土地流转是指土地使用权流转，其针对的主要是土地使用权，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农村土地流转本质上来说，其并非是新概念，对于安徽省而言，十一届三中全会后，安徽省和我国很多的省市一样，将农村实行土地承包责任制度分产到户，乡镇企业开始崛起。
2 安徽省农村土地流转对产权及生产力的影响分析
关于土地流转对产权及生产力的影响，据相关资料，由于我国《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》日前正式印发，其作为针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件，对各个省（市）的现阶段农村产权交易品种作出了明确规定，在实际的土地流转过程中坚持以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。
3 安徽省农村土地流转在现实环境下的问题及对策分析
3.1土地流转在现实环境下的问题
随着党的十八届三中全会提出要完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场的指导方针，安徽省政府已在全省多个县（区）开展了农村综合改革示范试点工作，制定了农村土地流转详细的操作规定。但是经过一段时间的推行，发现即便做了详细的规定，安徽省农村在土地流转方面依然出现了一些不容忽视的问题。
一是农村在土地流转方面的进展不平衡，对此主要是随着其经济发展而变化，经济发展较快的，其本身的土地流转率相对较高，但是在一些地势比较复杂、人均耕地分布不集中的地方，土地流转率则较低。
二是当前农村土地流转服务体系尚不健全，土地流转信息不够通畅，部分农村少数基层干部难以及时了解政策的实质意义，因此在实际的推行过程中容易出现政策把握不全面、宣传不到位等情况，使得其土地流转工作存在一定难度。
三是在实际的流转过程中，由于人员不足及政府对于土地流转工作落实中的经费欠缺等原因，使得其在指导、服务工作未做到与土地流转工作同步，严重制约了流转工作的推行。农业基础设施薄弱以及设施用地审批等限制，土地流转主体融资难，在农村土地流转后，相关的政策和资金支持等方面难以及时跟上等问题，这些都是造成安徽省农村土地流转在现实环境下的问题。
3.2土地流转在现实环境下的发展对策
3.2.1 政府加大对土地流转市场的监管力度 一是必须在实际的土地流转过程中严格的按照依法、自愿、有偿的原则，全面的提高政府的服务能力；二是在这个过程中加快推进安徽省各个县（市、区）的土地流转信息化平台建设，建立健全农村土地流转登记、备案和信息发布制度，并且积极为土地流转提供中介服务、开展业务指导，确保土地流转程序合法、合同规范等。
3.2.2加强对土地流转的宣传和政策引导 对于加强对土地流转的宣传和政策引导，《农村土地承包法》和《农村土地经营权流转管理办法》等的指导要求，通过合理的方式积极的引导农户进行土地流转，以此来更好地打消农民对土地流转的顾虑，引导农民向农村专业合作社、龙头企业、种植大户有偿转让土地，进而在此基础上来引导农户主动参与土地流转。同时，壮大特色产业规模，提高耕种效率。
4 结语
通过分析可以简要的了解安徽省当前农村土地流转机制的现状及当前存在的问题，并给出了相关的改善对策。安徽省农村土地流转工作主要还是在土地新政的指导原则下，积极探索新思路、新模式，在保障农村稳定，农民生活质量能够提高的基础上促进农村走向城镇化的进程。因此安徽省在后续的农村土地流转工作推进过程中要高度重视，在实际的工作中要着眼大局，深刻认识土地流转对农村经济发展的重要性，统一思想，形成合力，积极应对各种可能出现的问题和矛盾，切实将各项措施落到实处。
参考文献
[1]黄伟.我国农村承包地流转机制创新研究[D].西南财经大学，2011.
[2]庞亮.我国农村土地信托流转机制研究[D].东北农业大学，2013.
农村土地市场 第12篇
1. 建立和完善农村土地流转市场是提高农村经济效益的重要途径
以土地承包经营权流转为平台, 优化资本组合, 整合生产要素, 大力发展农村专业合作经济组织和现代农业, 把零星的土地从农户手中集中连片, 按效率原则重新配置土地, 进行适度规模经营, 不仅降低了农业生产成本, 促进了农业生产新技术和新型农具的推广应用, 极大地提高了土地生产率, 而且解决了土地细碎化、土地利用率低和土地闲置等问题, 改变了以往农户分散经营的缺陷, 使土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素合理流动和优化组合, 使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营”的发展道路, 实现土地资源的充分利用, 提高土地的高效率性、高收益性, 加快农村经济的发展。
2. 建立和完善农村土地流转市场是提高农民收入的重要手段
通过土地承包经营权流转, 一是农民转出自己承包的土地, 从传统农业中转移出来, 改变原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态, 从土地的束缚中解放出来, 安心地从事其他二三产业及外出务工。二是农民以土地入股开展股份合作经营, 或以其他更有利于自身的方式参与土地流转, 获得高收入。三是农民可以在自己的承包地上打工, 在参加分红的同时, 又有打工收入, 从而提高农民群众的收入水平。
3. 建立和完善农村土地流转市场能够增强农业参与市场竞争的能力
在发展现代农业的今天, 一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展, 存在较多弊端, 主要表现在:生产规模小, 效率低, 农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场, 推行农村专业合作经济组织, 农户将土地参与流转。一方面, 改变了传统的土地经营方式, 实现了由分散经营, 逐步向规模化、集约化方向的转变, 促进了农民土地的有效集中和专业化生产, 提高土地的产出率和收益率;另一方面, 在各种合作组织的带动下, 土地集约经营有了竞争力, 能够按照市场需求组织生产, 减少了生产的盲目性和市场风险, 增强了参与市场竞争的能力。
4. 建立和完善农村土地流转市场能促进现代农业的发展
土地流转使土地经营权集中, 有利于筹措资金, 加大技术、信息、人才等方面的投资, 实现土地综合开发。有利于提高土地经营的组织化程度, 实现标准化生产、机械化作业;有利于修道路、兴水利、建科研基地、生产基地和加工基地, 保护生态环境, 合理有效利用土地, 从而促进现代农业的发展。
二、当前土地经营权流转中存在的主要问题
1. 观念滞后影响土地流转
由于农民“恋土”情结及“守田为安”等传统观念根深蒂固, 一些农户既使种不好土地, 也不愿转出其承包土地, 土地经济效益较差。一些农户外出务工顾不上种地, 就种植些低产、低效益、懒作物, 有的甚至把土地撂荒闲置, 造成土地资源的浪费。
2. 市场机制不健全妨碍了土地流转
目前, 农村土地流转形式以转包为主, 形式比较单一。流转主要在邻里和亲戚之间进行, 而且流转的内容简单, 流转期短, 流转面积小, 使经营主体不敢在土地、机械、设施上做大的投入, 不利于农业持续发展。由此可见, 农村土地承包经营权流转还处于自发阶段, 土地流转大多处于自发和无序状态, 土地流转市场及鼓励土地流转的激励机制尚未形成, 各级政府引导和服务不到位, 缺乏有效组织农民“以地生财”的能力。农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位, 难以通过有效地流转实现农村土地资源的优化配置。
3. 程序不规范制约了土地流转
土地流转在我国农村虽早已存在, 但大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地流转程序。如有些农户进行土地流转仅凭口头协议, 无任何书面合同, 没有规范和严格的土地流转程序。
4. 农村社会保障制度滞后束缚着土地流转
目前, 我国农村社会保障制度总体水平较低, 绝大多数农村地区社会保障制度还处于完全空白。农村社会保障制度的严重滞后, 极大地束缚了农村劳动力的流动, 使农民长期依赖土地, 从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制, 在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整, 农村产业化的速度也相对缓慢, 最终农民收入增长乏力, 农业现代化进程也相对缓慢。
三、促进土地经营权规范流转的对策及建议
1. 加强宣传, 积极转变传统的经营观念
各级要认真贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神, 要把农村土地流转工作做为农村工作的一项重要内容列入议事日程, 建立健全各级流转工作领导组织, 积极承担指导、协调、服务、管理和监督职能。要加强对农民群众的宣传教育, 积极引导农户转变传统经营观念, 在稳定农村土地家庭联产承包责任制的前提下, 增强农民参与农地流转的积极性、主动性, 对已形成的土地自发流转行为进行规范, 完善管理机制, 努力促进农村土地经营权流转市场的健康发展。
2. 健全机制, 促进农村土地流转管理工作规范化
一要依法制定相应的规范操作程序。对发生土地流转者, 当事人双方必须签订符合法律要求的合同, 必须由村委会或村经济合作社备案, 必须由镇合同管理委员会鉴证。对涉及时间较长、面积较大的流转合同, 必须到相应的公证处进行公证。对涉及全村农户利益的土地流转, 必须经村民代表以上会议通过才能开展。二要制定科学的土地流转价格体系。要坚持群众利益高于一切的原则, 制定科学的土地流转价格体系, 切实保障农民的利益。三要健全土地流转管理机构。要充分发挥农业承包合同管理部门的组织协调作用健全土地流转管理机构, 加强对土地流转的监督和管理及时向农民提供规范的土地流转合同文本, 建立完善土地档案, 妥善处理土地流转纠纷。四要建立健全土地承包经营权流转服务中心。为农户开展流转前、流转后的各种服务。五要制定推进土地流转的优惠政策。各级政府应出台鼓励开展土地经营权流转的优惠政策, 鼓励农户以转包、出租、互换、转让、入股等多种形式流转, 鼓励农户委托村经济合作社统一流转, 鼓励懂技术、善经营、会管理、有资金的种养大户、农民专业合作社、农业科技人员投资开发农户流转的土地, 鼓励工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等, 全力推进土地流转。
3. 完善社会保障, 加快农村土流转的进程
